中國城市更新政策研究報告

1、政策新風(fēng)口的背后是大中城市面臨的迫切更新需求。隨著中國城鎮(zhèn)化進程從過去的“粗放式發(fā)展”進入“精細(xì)化運營”時代，城市更新的需求也在不斷強化。目前中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過 60%，北上廣深等一線城市的城鎮(zhèn)化率均超過 85%，未來城市建設(shè)不再盲目追求規(guī)模擴張，中國城鎮(zhèn)化將從外延擴張向內(nèi)涵發(fā)展轉(zhuǎn)變，城市更新需求巨大。當(dāng)前，在我國要加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局的背景下，如何擴大內(nèi)需、釋放城市發(fā)展空間成為關(guān)鍵。通過城市更新，可以進一步優(yōu)化重塑產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升城市發(fā)展活力，對加快構(gòu)建“雙循環(huán)”新發(fā)展格局具有重要意義。城市更新的重要地位逐漸凸顯，中央及各地方在政策方面也起到了扶持推

2、動、規(guī)范管理等的作用。一、中央政策不斷升級，城市更新將上升為國家戰(zhàn)略中央提出實施城市更新行動，城市更新成為“十四五”政策新風(fēng)口從棚戶區(qū)改造到老舊小區(qū)改造，再到提出實施城市更新，中央層面對于城市更新的認(rèn)識與推動正在不斷深入。我國各個階段的城市更新發(fā)力點均有所差異。2013 年，國務(wù)院印發(fā)國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見，提出“棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程，要重點推進資源枯竭型城市及獨立工礦棚戶區(qū)、三線企業(yè)集中地區(qū)的棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實施城中村改造”。2014 年，國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）明確提出“要按照改造更新與保護修復(fù)并重的要求，健全舊城改造機制，優(yōu)化提升舊城功能，加

3、快城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造”。2015 年國務(wù)院關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見提出制定城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)三年計劃，全國改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房 1800 萬套。2017 年國務(wù)院常務(wù)會議決定，2018-2020 年再改造各類棚戶區(qū) 1500 萬套任務(wù)，是棚戶區(qū)改造的第二個三年計劃。從實際情況來看，2019 年棚改計劃大幅縮減，由 2018 年的580 萬套縮減至 289 萬套。中央多次提到實施老舊小區(qū)改造，進一步激發(fā)老城區(qū)發(fā)展活力。中國城市更新之路正逐步從棚改的大拆大建向老舊小區(qū)改造的綜合整治轉(zhuǎn)型。我國的城市更新進

4、入到大力推進老舊小區(qū)改造的階段。2019 年 7 月，中央政治局會議提出實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等補短板工程，加快推進信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2019年 9 月中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金首次將老舊小區(qū)改造納入支持范圍。2019 年 12 月，中央經(jīng)濟工作會議首次強調(diào)了“城市更新”這一概念，會議提出“要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房”。會議奠定了 2020 年的工作重點，存量房屋的提升改造將成為政策新風(fēng)口。表：2019 年中央部分城市更新政策時間文件/會議政策主要內(nèi)容2019.7.30中共中央政治局會議實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)

5、改造、城市停車場、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補短板工程，加快推進信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2019.9.17中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金管理辦法專項資金支持范圍包括公租房保障和城市棚戶區(qū)改造，老舊小區(qū)改造，住房租賃市場發(fā)展。首次將老舊小區(qū)改造納入支持范圍。2019.12.10-122019 年中央經(jīng)濟工作會議要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。資料來源：中指研究院綜合整理2020 年不僅是棚改攻堅戰(zhàn)已進入尾聲的一年，也是我國老舊小區(qū)改造開始快速發(fā)展的一年。2020 年 7 月，中央發(fā)布關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)

6、意見，提出到 “十四五”期末，力爭基本完成 2000 年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。2020年 10 月 26 日-29 日，中國共產(chǎn)黨第十九屆中央委員會第五次全體會議在京召開，全會聽取和討論了習(xí)近平總書記作的工作報告，并審議通過了中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議，明確提出實施城市更新行動。城市更新首次出現(xiàn)在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展五年規(guī)劃中，奠定了“十四五”時期的重要地位。隨后， 11 月，住建部部長王蒙徽發(fā)表題為實施城市更新行動的文章，進一步明確了城市更新的目標(biāo)、意義、任務(wù)等，并且再次強調(diào)了“十四五”期間的老舊小區(qū)改造任務(wù)。同年 12 月，住建

7、部召開全國住建工作會議，部署 2021 年的八大重點任務(wù)，提出要全力實施城市更新行動，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。表：2020 年以來中央部分城市更新政策時間文件/會議政策主要內(nèi)容2020.7.20關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見到 2022 年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結(jié)合各地實際，力爭基本完成 2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。2020.10.26-29中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議實施城市更新行動，推進城市生態(tài)修復(fù)、功能完善工程，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，合理確定城市規(guī)模、人口密度

8、、空間結(jié)構(gòu)，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。強化歷史文化保護、塑造城市風(fēng)貌，加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)。2020.11.17住建部官網(wǎng)刊登文章實施城市更新行動加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。力爭到“十四五”期末基本完成 2000年前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。建立健全以縣為單元統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的發(fā)展體系、服務(wù)體系、治理體系，促進一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，統(tǒng)籌布局縣城、中心鎮(zhèn)、行政村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。2020.12.16-18中央經(jīng)濟工作會議提出堅持?jǐn)U大內(nèi)需這個戰(zhàn)略基點，要實施城市更新行動，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，建設(shè)現(xiàn)代物流體系。2021.3.5政府工作報告要實施城市更

9、新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū) 5.3 萬個，較 2020年實際完成量增加約 1.3 萬套。2021.3.12中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和 2035 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要提出要加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。加快推進城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，推進老舊樓宇改造，積極擴建新建停車場、充電樁。資料來源：中指研究院綜合整理2021 年城市更新的重要地位再次升級。今年 3 月 4 日-3 月 5 日，全國政協(xié)十三屆四次會議和十三屆全

10、國人大四次會議相繼召開，李克強在會議中作政府工作報告時提出，“十四五”時期要“實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量”，未來五年城市更新的力度將進一步加大。今年老舊小區(qū)改造數(shù)量進一步提升，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū) 5.3 萬個，較 2020 年實際完成量增加約 1.3 萬套?！笆奈濉币?guī)劃未設(shè)新的棚改目標(biāo)，整體上各城市將結(jié)合城市住房實際情況，單獨合理安排棚改計劃，預(yù)計總規(guī)模較以往將明顯縮減。2021 年 2 月，住建部確定杭州、亳州、湘潭、柳州、深圳、鄭州、內(nèi)蒙古烏海、青島、徐州、四川遂寧 10 城市為 2020 年棚戶區(qū)改造工作擬激勵支持的城市，棚改仍在持續(xù)推進，

11、只是力度在減弱。整體來看，“十四五”期間，在中央政策的支持下，將全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，也進一步體現(xiàn)了城市更新在未來發(fā)展中的重要地位。中央城市更新重點政策解讀2021 兩會政府工作報告：實施城市更新行動，老舊小區(qū)改造量明顯增加3 月 4 日-3 月 5 日，全國政協(xié)十三屆四次會議和十三屆全國人大四次會議相繼召開，審議政府工作報告、“十四五”規(guī)劃及 2035 遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要草案是本次兩會焦點。3 月 5 日上午國務(wù)院總理李克強作政府工作報告。深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到 65%，發(fā)展壯大城市群和都市圈。實施城市更新行動，完善住房市場體系和

12、住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。（“十四五”時期）政府投資更多向惠及面廣的民生項目傾斜，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū) 5.3 萬個，提升縣城公共服務(wù)水平。今年政府工作報告中再次提出，“十四五”時期要“實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量”，未來五年城市更新的力度將進一步加大。老舊小區(qū)改造作為城市更新的重要組成部分，2020 年全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū) 4.03 萬個，超額完成去年政府工作報告中提出的 3.9 萬個目標(biāo)。今年，老舊小區(qū)改造數(shù)量進一步提升，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū) 5.3 萬個，較 2020 年實際完成量增加約 1.3 萬套，由此帶來的社區(qū)服務(wù)規(guī)模也將進

13、一步增加。城市更新成為兩會熱點，“十四五”綱要全文再提城市更新由百度指數(shù)統(tǒng)計顯示，兩會期間城市更新的搜索熱度不斷攀升，達(dá)到近幾個月以來的最高值。城市更新寫入政府工作報告后，重要地位被再次提高，實施城市更新行動成為各地方未來工作的重點，人大代表委員紛紛為城市更新的發(fā)展建言獻策。3 月 12 日，新華社受權(quán)全文播發(fā)中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和 2035 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要。提出，要加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。加快推進城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，推進老舊樓宇改造等。圖：城市更

14、新搜索指數(shù)資料來源：百度指數(shù)二、地方因地制宜開展城市更新，政策密集發(fā)布各地基于前期實踐，因地制宜構(gòu)建城市更新政策體系2015-2018 年是我國開展棚戶區(qū)改造的重要階段。地方為了加快推進棚戶區(qū)改造進程，加大棚改貨幣化安置力度，其中杭州發(fā)布關(guān)于大力推進住房貨幣化保障方式的指導(dǎo)意見， 提出要加大征遷貨幣安置力度，合理引導(dǎo)被征收(補償)人利用貨幣補償款通過市場購買住房；南京發(fā)布關(guān)于加快推進棚戶區(qū)（危舊房）改造貨幣化安置的意見，為推進棚戶區(qū)(危舊房) 改造貨幣化安置，在提高貨幣化安置比例的同時，對選擇貨幣補償且符合條件的，給予不超 過房地產(chǎn)評估總額 20%的獎勵。此外，城市有機更新的概念也在這時期頻繁

15、出現(xiàn)，城市更 新也不再只是單純的大拆大建。上海在關(guān)于深化城市有機更新促進歷史風(fēng)貌保護工作的若干意見中提出，要堅持“以保護保留為原則、拆除為例外”的總體工作要求，按照整體保護的理念，積極推進歷史風(fēng)貌保護工作，改善居民生活環(huán)境。寧波則構(gòu)建了城市有機更新“三維空間結(jié)構(gòu)”，推進城市空間優(yōu)化重構(gòu)，形成城市舊區(qū)與新區(qū)融合發(fā)展的結(jié)構(gòu)布局。這一階段大多數(shù)城市的城市更新進程以棚戶區(qū)、舊村改造為主，到 2019 年棚改已經(jīng)接近尾聲，棚改套數(shù)已經(jīng)較 2018 年接近減半，未來棚改規(guī)模還將繼續(xù)下降，老舊小區(qū)改造將成為我國城市更新發(fā)展的下一階段。表：2015-2018 年重點城市部分城市更新政策時間文件/會議政策主要內(nèi)

16、容杭州關(guān)于大力推進住房貨幣化保障方式的指導(dǎo)意見提出要加大征遷貨幣安置力度。國有土地征遷中，被征收人選擇貨幣補償且按期搬遷的，征收部門在對被征收人住宅房屋按照評估價格給予補償?shù)幕A(chǔ)上，按評估價格的 20%給予其貨幣補貼。南京關(guān)于加快推進棚戶區(qū)（危舊房）改造貨幣化安置的意見提高了獎勵標(biāo)準(zhǔn)，被征收人、直管公房承租人在簽約期限內(nèi)搬遷，僅選擇貨幣補償且放棄申購征收安置房和保障性住房的，可以給予不超過房地產(chǎn)評估總額 20%的獎勵。上海關(guān)于堅持留改拆并舉深化城市有機更新進一步改善市民群眾居住條件的若干意見“十三五”期間，實施各類舊住房修繕改造 5000 萬平方米，其中三類舊住房綜合改造 1500 萬平方米；

17、完成中心城區(qū)二級舊里為主的房屋改造 240 萬平方米。寧波寧波市人民政府關(guān)于推進城市有機更新工作的實施意見意見提出，構(gòu)建城市有機更新“三維空間結(jié)構(gòu)”，完善城市有機更新“四個工作機制”，重點實施老舊小區(qū)更新、低效空間更新、交通軸線更新、文化遺存更新、生態(tài)系統(tǒng)更新等五大專項更新”。資料來源：中指研究院綜合整理2019 年以來，在中央的帶動下，多地加大對老舊小區(qū)改造的推動，政策密集發(fā)布。北京、上海二手房市場占較高份額，房地產(chǎn)市場增量空間不斷壓縮，存量房成為主力，老舊小區(qū)規(guī)模較大，為了保障老舊小區(qū)改造進程順利，分別發(fā)布北京市老舊小區(qū)綜合整治工作手冊、上海市舊住房綜合改造管理辦法，提出在改造過程中要遵循

18、業(yè)主自愿的原則，進一步規(guī)范在改造老舊小區(qū)過程中的相關(guān)操作。杭州先后發(fā)布多項新政，從改造內(nèi)容、改造規(guī)模、改造成果等方面，加強對老舊小區(qū)改造進程的監(jiān)管，確保項目的順利開展，并提出至 2022年底，全市計劃改造老舊小區(qū)約 950 個、1.2 萬幢、43 萬套、3300 萬平方米。此外，河南、海南、銀川、臺州等地均接連發(fā)布推動老舊小區(qū)改造的政策，積極制定改造規(guī)劃，確定改造規(guī)模，在推進的過程中不斷發(fā)現(xiàn)問題解決問題。表：2019 年以來重點城市部分老舊小區(qū)改造政策時間文件/會議政策主要內(nèi)容北京北京市老舊小區(qū)綜合整治工作手冊明確老舊小區(qū)在實施改造前，要建立長效機制、確定改造整治內(nèi)容、確定改造設(shè)計和實施方案。

19、特別是，關(guān)于老樓加裝電梯，手冊首次明確，當(dāng)雙三分之二業(yè)主同意且其他業(yè)主不持反對意見，就可加裝電梯。上海上海市舊住房綜合改造管理辦法辦法提出舊住房綜合改造應(yīng)當(dāng)遵循“業(yè)主（公房承租人）自愿、政府扶持、因地制宜、分類改造”的原則。辦法自 2020年 3 月 15 日起施行，有效期至 2024 年 12 月 31 日。杭州杭州市老舊小區(qū)綜合改造提升四年行動計劃（2019-2022年）重點改造 2000 年（含）以前建成、近 5 年未實施綜合改造且今后 5 年未納入規(guī)劃征遷改造范圍的住宅小區(qū)；涵蓋部分 2000 年（不含）以后建成，但小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和功能明顯不足、物業(yè)管理不完善、居民改造意愿強烈的保障性安

20、居工程小區(qū)。至 2022 年底，全市計劃改造老舊小區(qū)約 950 個、1.2 萬幢、43 萬套、3300萬平方米。杭州市老舊小區(qū)綜合改造提升工作實施方案對影響老舊小區(qū)居住安全、居住功能等群眾反映迫切的問題，必須列入改造內(nèi)容，確保實現(xiàn)小區(qū)基礎(chǔ)功能；結(jié)合小區(qū)實際和居民意愿，實施加裝電梯、提升綠化、增設(shè)停車設(shè)施、打造小區(qū)文化和特色風(fēng)貌等改造，落實長效管理，提升小區(qū)服務(wù)功能等。資料來源：中指研究院綜合整理老舊小區(qū)改造成為我國城市更新進程的下一階段，改造規(guī)模不可小覷。根據(jù)住建部摸排結(jié)果，全國 2000 年以前建成的老舊小區(qū)近 17 萬個、涉及居民上億人、超 4200 萬戶、建面約 40 億平，由此可見未來

21、更新改造空間之大。表：2020 年重點省市城市更新計劃匯總省市更新內(nèi)容北京2020 年北京計劃棚改 115 個項目，共占地 7979 萬平方米，涉及 8686 戶居民；年內(nèi)開工老舊小區(qū)綜合整治項目 80 個，完成老舊小區(qū)綜合整治項目 50 個上海2020 年完成舊住房改造 1000 萬平方米。重慶2020 年計劃啟動實施 1700 個、3000 萬平方米城市老舊小區(qū)改造項目廣東2020 年廣東將力爭全年新增“三舊”改造 7.5 萬畝，完成“三舊”改造 6 萬畝，其中完成 1 萬畝“工改工”改造河北2020 年計劃改造老舊小區(qū) 1369 個。今年是河北省實施老舊小區(qū)改造三年行動攻堅計劃的收官之年

22、，7 月底前所有項目開工建設(shè)，完成全省老舊小區(qū)改造三年行動計劃河南2020 年計劃完成不少于 50 萬戶的老舊小區(qū)改造遼寧2020 年將改造 894 個老舊小區(qū)，共涉及 6708 棟樓、面積 2619 萬平方米，惠及 35.8 萬戶居民。遼寧省 5 年來已累計改造老舊小區(qū) 4258 個、改造面積 8838.7 萬平方米，使 132.5 萬戶居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量大幅提升吉林2020 年吉林省 47 個市縣將改造 1945 個小區(qū)，設(shè)計居民約 27 萬戶。目前，各市縣已經(jīng)形成詳細(xì)任務(wù)臺帳，任務(wù)明確到具體的改造小區(qū)。小區(qū)改造的內(nèi)容主要為改善房屋功能、改造基礎(chǔ)設(shè)施、改進公共服務(wù)和改觀居住環(huán)境江蘇2

23、020 年江蘇省計劃完成 500 個老舊小區(qū)綜合整治，這是省政府確定的 2020 年十項民生實事目標(biāo)任務(wù)之一，目前，全省老舊小區(qū)綜合整治已有序開（復(fù)）工浙江2020 年浙江省計劃實施 500 個老舊小區(qū)綜合整治省市更新內(nèi)容安徽2020 年安徽省計劃改造 871 個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，涉及 9523 棟，共 259691 戶、2448.11 萬平方米，總投資 329969.9 萬元福建2020 年將以老舊小區(qū)改造為切入點大力推動老舊小區(qū)改造和城市更新，全省全年力爭啟動 33 萬戶老舊小區(qū)改造廣西2020 年計劃改造 1363 個老舊小區(qū)，涉及居民 16.7 萬戶（套）、樓房 7726 棟，總建筑面積

24、1236.28萬平方米云南云南省 2019 年開始全面摸底排查并啟動改造工作，2020 年計劃完成排查摸底總?cè)蝿?wù)的 70%以上，2021 年完成 100%貴州2020 年貴州省將啟動實施老舊小區(qū)改造工程 5.96 萬戶湖南2020 年湖南省將開工改造 1000 個老舊小區(qū)。湖南省目前約有 1.38 億平方米小區(qū)存在市政基礎(chǔ)設(shè)施老化、公共服務(wù)不全等問題湖北2020 年湖北省將加強城市更新和存量住房改造提升，計劃完成 4.7 萬套棚戶區(qū)、2737 個老舊小區(qū)改造陜西2020 年陜西省將全面推進改造工作，加大資金籌措力度，減輕地方壓力，全年將對 2877 個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進行改造，涉及 36.4 萬戶

25、居民，9529 棟居民樓。黑龍江2020 年是黑龍江省老舊小區(qū)改造工作全面推進的重要一年。全省共有 75 個市縣報送了老舊小區(qū)改造項目，共涉及改造項目 1147 個、5954 棟、3281 萬平方米，惠及群眾近 40 萬戶四川2020 年四川省計劃實施老舊小區(qū)改造 4193 個、46.3 萬戶山東2020 年山東省計劃開工改造老舊小區(qū) 40 萬戶以上。此外，還提出到“十四五”末，在確保完成 2000年前建成的老舊小區(qū)改造基礎(chǔ)上，力爭基本完成 2005 年前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)青海2020 年青海省計劃改造老舊住宅小區(qū) 450 個，改造面積 425 萬平方米江西2020 年江西省計劃改造老舊小

26、區(qū) 1506 個，涉及居民 33.1 萬。確定開工改造棚戶區(qū) 20.42 萬套寧夏2020 年寧夏計劃改造老舊小區(qū) 242 個、1366 棟、52285 戶，建筑面積 443.47 萬平方米。海南2020 年海南省計劃改造 153 個老舊小區(qū)、893 棟住宅樓、建筑面積 247 萬平方米資料來源：中指研究院綜合整理隨著城市更新的不斷發(fā)展，越來越多的管理辦法、實施細(xì)則等規(guī)范性文件發(fā)布。除了早期深圳、廣州出臺城市更新辦法外，上海也在 2015 年發(fā)布了上海城市更新實施辦法，更新辦法共二十條，對城市更新的目標(biāo)、定義、適用對象、工作原則、工作要求、管理職責(zé)、管理制度、規(guī)劃土地政策引導(dǎo)等方面做出規(guī)定，進

27、一步加強對上海市城市更新進程的監(jiān)管。2019 年 12 月，中央經(jīng)濟工作會議首次強調(diào)了“城市更新”這一概念。隨后，南京、武漢、西安、重慶等城市積極響應(yīng)中央，接連發(fā)布城市更新管理辦法。隨著政策的不斷完善，城市更新在我國將迎來更加系統(tǒng)化的發(fā)展。表：重點城市部分城市更新管理、實施辦法相關(guān)政策城市時間文件/會議政策主要內(nèi)容上海2015.5.15上海城市更新實施辦法明確區(qū)縣政府是實施城市更新工作的主體；城市更新區(qū)域評估并形成區(qū)域評估報告；城市更新規(guī)劃政策內(nèi)容；城市更新土地政策內(nèi)容等。實施辦法制定了針對性的規(guī)劃土地政策，有條件地在用地轉(zhuǎn)性、高度提高、容量增加、風(fēng)貌保護、生態(tài)環(huán)保等方面城市時間文件/會議政策

28、主要內(nèi)容予以適度引導(dǎo)。在符合區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向和國家規(guī)劃土地法規(guī)要求的前提下，允許用地性質(zhì)的兼容與轉(zhuǎn)換，鼓勵公共性設(shè)施合理復(fù)合集約設(shè)置。重慶2020.9.9重慶市城市更新工作方案方案明確，到 2022 年，持續(xù)推進老舊小區(qū)改造提升，老舊工業(yè)片區(qū)、傳統(tǒng)商圈提檔升級，公共服務(wù)設(shè)施與公共空間優(yōu)化升級以及存量住房改造提升、存量房屋盤活利用等，全市城市更新工作初見成效。到“十四五”期末，力爭基本完成 2000 年底前建成的 1.02 億平方米需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升任務(wù)。北京2021.1北京市城市更新行動計劃（2021-2025 年）計劃在研究制定中。北京住建委副主任張國偉表示，“十四五”期間，本市將重點聚

29、焦六類更新項目，主要包括首都功能核心區(qū)老舊平房（院落）申請式退租和保護性修繕、恢復(fù)性修建，老舊小區(qū)更新改造、危舊樓房改建和簡易樓騰退改造、老舊樓宇與傳統(tǒng)商圈改造升級、老舊廠房更新改造和低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)騰籠換鳥、城鎮(zhèn)棚戶區(qū)更新改造等，因地制宜，有序推進。廈門2021.2.23廈門市 2021 年城鄉(xiāng)建設(shè)品質(zhì)提升實施方案確定將實施 6 大類 35 項重點任務(wù)，內(nèi)容涵蓋住房、交通、水環(huán)境、風(fēng)貌品質(zhì)等多個民生領(lǐng)域。其中值得注意的是，2021 年要完成改造 2.5 萬戶 2000 年以前建成的老舊小區(qū)，棚改方面要新開工安置型商品房項目 10 個。資料來源：中指研究院綜合整理廣東城市更新水平較高，深圳廣州政策

30、完善度突出廣東省作為我國最早開展城市更新的省份，其經(jīng)過十余年的發(fā)展，在城市更新方面積累了豐富的實踐經(jīng)驗。為支持城市更新，廣東省以及各市出臺了數(shù)百條城市更新相關(guān)政策。深圳、廣州出臺的城市更新政策數(shù)量多、覆蓋全，將作為典型城市分析。深圳 2004 年發(fā)布深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定，對城中村改造的相關(guān)規(guī)定提出要求。2009 年在全國率先提出“城市更新”概念，并出臺了深圳市城市更新辦法為其綱領(lǐng)性文件，在此基礎(chǔ)上制定了關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施、關(guān)于城市更新實施工作若干問題的處理意見等多項配套政策、專項規(guī)定及指導(dǎo)意見等，覆蓋了計劃、規(guī)劃、實施主體確認(rèn)、用地審批等全流程管理規(guī)范，并常態(tài)

31、化的針對出現(xiàn)的問題出臺“打補丁”政策，形成完善的制度保障。2020 年 7 月出臺的深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）進一步鞏固了深圳城市更新市場預(yù)期，2020 年 12 月 30 日，深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例通過人大表決，2021 年 3 月正式實施，對城市更新行業(yè)發(fā)展具有里程碑式意義。廣州接連出臺廣州市城市更新辦法和三個配套文件廣州市舊村莊更新實施辦法、廣州市舊廠房更新實施辦法及廣州市舊城鎮(zhèn)更新實施辦法，簡稱為“1+3”政策，于 2016 年 1 月 1 日起施行，用以指導(dǎo)廣州城市更新工作。從實際的情況來看，2016 年以前廣州城市更新改造進展緩慢，2016 年后形成的“1+3”政策體

32、系極大提高了改造積極性，諸多舊村在政策的引導(dǎo)下積極進行更新改造。2017 年后，廣州又出臺了廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進節(jié)約集約用地的實施意見、廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市深入推進城市更新工作實施細(xì)則的通知、關(guān)于進一步規(guī)范舊村合作改造類項目選擇合作企業(yè)有關(guān)事項的意見等，通過放寬舊村改造主體約束、調(diào)整引入合作企業(yè)時間節(jié)點、優(yōu)化改造成本核算、創(chuàng)新補償安置方式充分調(diào)動相關(guān)主體參與更新改造的熱情。地方城市更新重點政策解讀全國首部“三舊”改造省級政府規(guī)章實施，為國家貢獻“廣東經(jīng)驗”2020 年 12 月 11 日，廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法經(jīng)十三屆廣東省人民政府第 123 次常

33、務(wù)會議通過，自 2021 年 3 月 1 日起施行。重點內(nèi)容解讀：明確“三舊”改造類型為全面改造、微改造以及混合改造建立“三舊”改造規(guī)劃管理制度建立兩個規(guī)劃管理類別：“三舊”改造專項規(guī)劃和改造單元詳細(xì)規(guī)劃。明確以國土空間詳細(xì)規(guī)劃作為規(guī)劃許可、改造實施的法定依據(jù)。明確專項規(guī)劃編制、審批的管理要求專項規(guī)劃與國土空間詳細(xì)規(guī)劃做好銜接。專項規(guī)劃的主要內(nèi)容按照規(guī)定程序納入國土空間詳細(xì)規(guī)劃組織實施。明確改造單元詳細(xì)規(guī)劃編制、審批的管理要求對于設(shè)區(qū)的地級以上市，依據(jù)國土空間詳細(xì)規(guī)劃確定的改造單元總體指標(biāo)等內(nèi)容，可以對改造單元范圍內(nèi)單個地塊的規(guī)劃布局、用地功能、建設(shè)指標(biāo)等方面作出詳細(xì)規(guī)定，報地級以上市人民政府委托的區(qū)人民政府批準(zhǔn)。規(guī)范“三舊”改造用地規(guī)范細(xì)化改造主體類型，規(guī)范合作主體選擇，對涉及多個土地、房屋權(quán)利人的，要求通過產(chǎn)權(quán)歸并形成單一主體后實施改造；在征集改造意愿的基礎(chǔ)上編制改造方案，對改造項目進行統(tǒng)籌謀劃，提升改造的可行性和科學(xué)性；針對“三舊”改造關(guān)于存量通用地的特點，在土地管理法規(guī)定的轉(zhuǎn)用、征收等新增建設(shè)用地審批事項基礎(chǔ)上，提出集體土地完善轉(zhuǎn)用、征收審批等五種存量用地審批類型，并明確各種用地類型的審批條件；“三舊”用地、“三地”和其他用地，除政府收儲后按照規(guī)定劃撥或者公