2008年上海某大型地產(chǎn)公司項目研發(fā)案例

1、產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品研發(fā) 總圖布局 產(chǎn)品溢價 成本控制 景觀研發(fā)總圖 指標研究地 塊 經(jīng) 濟 技 術 指 標總用地面積（算容積率的基數(shù)）106690虎溪河及周邊綠地（不計入綠地率）8395可建設用地面積98295可建設地上面積160035容 積 率1.5建筑密度30綠 地 率30%虎溪河市政停車場建設用地建設用地 各業(yè)態(tài)對應的容積率及密度：業(yè)態(tài)容積率建筑密度社區(qū)商業(yè) 3層2367100%普通聯(lián)排 3層0.60.72530%大院別墅 24層0.832%洋房 7層1.21.523%高層 22層2.53.51015% 以配比的方式用足1.5的容積率 產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合有： 1、商業(yè)洋房 2、商業(yè)聯(lián)排/大院高層 3

2、、商業(yè)聯(lián)排/大院洋房高層7層7層總圖 配比研究洋房洋房7層7層洋房洋房2.5層20.5層2.5層2.5層別墅別墅別墅高層間距不均勻使用容積率含金量高 容積率面積收益 容積率面積收益 預計建面價格預計地價外成本地價外成本 前期工程費基礎設施及配套費期間費用這里可以看到商鋪是含金最高的，應在市場容量內(nèi)盡量多建。剩余的土地應多建大院別墅、洋房，最后剩余的容積率換為高層。各 業(yè) 態(tài) 的 容 積 率 面 積 收 益 表業(yè)態(tài)預計建面價格預計地價外成本 容積率面積收益社區(qū)商鋪 20025010000/ 2700 / 7300元經(jīng)濟型酒店 2002505000/ 2600 / 2400元大院別墅 200250

3、8000/ 3450 / 4550元花園洋房 1001305500/ 2750 / 2750元小戶型高層1001304200/ （清水）3000 / 1200元總圖經(jīng)濟技術指標用地面積: 106688 m2地上建筑面積: 160035 m2總建筑面積: 215671 m2容積率:1.5綠化率:30%建筑密度:30%其中:住宅: 136052 m2 (計容) 14410 m2 (不計容）商業(yè): 22788 m2 (計容)車庫: 38326 m2 (車位)地下超市: 2918 m2 (不計容)其他:1195 m2 (計容)產(chǎn)品類別大院別墅花園洋房小戶型高層洋房高層商業(yè)區(qū)車位商鋪地下超市經(jīng)濟型酒店套

4、數(shù)176其中：聯(lián)排88疊拼 88240其中：平層120躍層1201008551 其中：洋房314高層159商區(qū)78-單套面積180-240120-18039-53-總面積381873816555675197111400319928785單價8274元/ 5299元/ 5500元/ 8萬元/個12000元/ -5500元/ 總銷金額31597萬21071萬30621萬4399萬16790萬-4832萬合計總銷108465萬元銷售面積174525總建筑面積215671 容積率1.5建筑覆蓋率30%總圖成果匯總設計優(yōu)化后的銷售溢價業(yè) 態(tài)面積調(diào)整售價調(diào)整調(diào)整前面積(平米)調(diào)整后面積(平米)調(diào)整前總額(

5、萬元)調(diào)整后總額(萬元)聯(lián)排別墅 24592 19450 15402 18480疊加別墅 19781 18737 11881 13117洋 房 39593 38165 18921 20225小 戶 型 51961 55675 23798 30622車 位 24308 19711 4155 4399 經(jīng)濟型酒店 8885 8785 4443 4832商 鋪 14118 14003 14118 16790總 計 183239 174525 92717 108465設計優(yōu)化后銷售總金額增加:108465-92717=15748萬元東西分區(qū)高檔住區(qū) vs 商業(yè)與小戶型高層 南北分區(qū)大院別墅 vs 花園

6、洋房 商業(yè)vs小戶型高層 利用河道、綠地、高差 將差異大的業(yè)態(tài)分開。既滿足各業(yè)態(tài)的需求，也保證了其品質(zhì)。洋房布置在南側(cè)可減少高層對大院別墅的影響。商業(yè)盡量接近學校大門、公交站點。高層布置在遠端。重大大門公交站點總圖價值挖掘疊拼別墅剖面圖附送閣樓四樓三樓二樓一樓9010590105901059010503050100半地下室（帶庭院）附送閣樓一樓二樓9012090120聯(lián)排別墅剖面圖03060150半地下室（帶采光庭院）聯(lián)排：200250（實得350400） 送 : 2F閣樓，半地下層庭院疊拼：180220（實得220300） 送: 4F閣樓，半地下層庭院產(chǎn)品溢價：面積贈送用 盡少的容積率 和

7、盡大的密度 得到 盡多的面積聯(lián)排A4戶型解析產(chǎn)品溢價：面積贈送 送閣樓贈送車庫贈送半地下室后花園前花園疊拼戶型A5，A8解析送閣樓后花園獨立入戶樓梯贈送車庫贈送半地下室前花園空中花園移動隔墻位置，住宅地下室不計容積率面積增加，節(jié)省出的容積率可用于其他業(yè)態(tài)。原來現(xiàn)在產(chǎn)品溢價：面積贈送 產(chǎn)品溢價：面積贈送花園洋房(優(yōu)化面積后的大城小院)：控制平層數(shù)量，控制單套面積大小每個單元：4戶底躍，6戶平層，2戶頂躍，電梯花園洋房送閣樓車庫贈送半地下室前花園空中花園平層120平米頂躍 170180平米底躍 140150平米后庭院1234567小戶型高層：每層850平米4梯16戶1室：2室15：1產(chǎn)品溢價：面積

8、贈送小面積：1室1廳39 48m2 ，2室1廳52 55m2低公攤：22 %（標準層）雙陽臺：絕大部分戶型擁有雙陽臺商鋪A：一層送室外場地、二層5.1米層高、 送屋頂平臺產(chǎn)品溢價：面積贈送商鋪B：聯(lián)排商鋪、送室外場地、零公攤?cè)诵械儡嚨阑⑾油私缃ㄖg距人行道車道產(chǎn)品溢價戶戶有水景點狀集中水景方案洋房區(qū)域水景方案產(chǎn)品溢價花園私有化私家花園總計面積 40900平方米私家花園占住宅區(qū)景觀面積 65%私家花園邊界處理私家花園相臨小徑方案 賣點一: 大面積 中戶型 大于100平方米 邊戶型 大于250平方米 賣點二:花園入戶產(chǎn)品溢價花園私有化產(chǎn)品溢價虎溪河退界利用虎溪河退界原要求50m現(xiàn)調(diào)整為16米16

9、米范圍內(nèi)做 放坡、庭院產(chǎn)品溢價車道全地下綠化用地增加建筑間距縮小低層產(chǎn)品增加成本控制地下車庫大院區(qū)域：地下車庫頂板、側(cè)面開洞，自然通風，不做機械排風。洋房高層區(qū)域：機械排風。自然排風口生化池生化池生化池排水走后場花園。頂板覆土：600900。車庫層高控制在3100。排水走后場頂板頂板覆土：前場900，后場1500。車庫層高控制在3700。成本控制節(jié)能設計住宅：地下室，所有用房名稱全部標為“儲藏”屋頂，剖面有條件的加繪隔熱層。商業(yè)：加繪櫥窗，儲藏間。保溫材料： 商鋪家庭廳影音室 保姆房采暖房間采暖房間采暖房間商鋪儲藏/廚房 櫥窗儲藏采暖房間采暖房間不采暖不采暖隔熱層儲藏普通鋁合金5+9+6中空玻

10、璃墻面20厚聚苯板屋面40厚聚苯板斷橋鋁合金6+12+6中空玻璃墻面30厚聚苯板屋面70厚聚苯板立面選材細石混凝土/深灰色陶色面磚鋁合金格柵木色鋁合金窗普通中空白玻青磚質(zhì)感涂料 或苯板拉線丙烯酸涂料 或 青磚丙烯酸涂料質(zhì)感涂料 或苯板拉線丙烯酸涂料凹墻配木花架裝飾大院效果花園洋房效果圖小戶型高層效果圖商鋪效果圖對建筑立面，將在3月30日就原材及立面施工圖作專題匯報景觀研發(fā)景觀定位分析景觀設計目標景觀總圖溢價點挖掘場地體驗建造標準 景觀定位分析低密度住宅改善住房客戶投資客戶高私密性 多私有資源多綠化 大花園 龍湖品牌 產(chǎn)品號召力香樟林.藍湖郡.弗萊明戈藍湖郡交房滿意度調(diào)查營銷定位報告景觀目標定位

11、1.低于10的硬景比例(商業(yè)區(qū)域除外)2.通過私有化等手段使得產(chǎn)品價格提升5%3.驚艷的體驗區(qū)(中式園林的精神體驗 )4.現(xiàn)代中式景觀的標桿 超越 龍湖硬景的新標準5.景觀學術界的認同(提升項目形象)景觀設計目標景觀溢價配合項目進度快速銷售提升項目及公司美譽度組團道路管理崗多臨道路別墅品質(zhì)低提升整體樓盤形象提升臨道路別墅品質(zhì)減少管理門崗的數(shù)量組團內(nèi)道路,參考星河灣、蘭橋圣菲景觀總圖分析.價值挖掘組團道路做法景觀總圖分析.價值挖掘圍墻（高2.2米）分項尺寸做法顏色價格單位備注壓頂或頂部裝飾寬400瓦灰色60元/米鏤空裝飾600X600仿木深灰色150元/個立面裝飾外墻涂料白色80元/米2結構部分

12、碎石+混泥土+300高條石基座300元/米留空合計(圍墻施工圖3月5日前提供)850元/米圍墻一景觀總圖分析.價值挖掘法國梧桐楠竹黃葛樹、小葉榕、香樟、重陽木私家花園標準圍網(wǎng)（高2.2米）分項尺寸做法顏色價格單位備注成品圍網(wǎng)間距803.5封塑鋼筋綠色300元/米結構部分碎石+混泥土(300見方)100元/米合計（好望山已經(jīng)成熟運用）400元/米圍網(wǎng)景觀總圖分析.價值挖掘虎溪河處理方案1、配合售場設置觀河平臺2、擺置木質(zhì)家具及花器提升氛圍1、綠化為主,主要喬木為柳樹;2、靠花園一側(cè)種植常綠的小葉榕、香樟提升臨河別墅私密性景觀總圖分析.價值挖掘綠地私有化私家花園總計面積 42000平方米私家花園占

13、住宅區(qū)景觀面積 65%私家花園邊界處理采用豐富的喬、灌木形成屏障:喬木品種:桂花 香樟 天竺桂 小葉榕灌木品種:海桐球 花葉良姜 棕竹 毛葉丁香球私家花園相臨小徑方案1、道路:花園間采用石汀步設置（50厚青石 70元/平方米）2、門牌:每戶設置木制腰門配入戶一個，樣式同藍湖郡東岸景觀總圖分析.價值挖掘地面標準:地面采用半細葉結縷草（40元/平方米)喬木贈送標準 : 邊戶型 6棵喬木 3棵花喬木 中戶型 4棵喬木 2棵花喬木喬木品種 :香樟 皂角樹 廣玉蘭 桂花花樹品種: 黃桷蘭 玉蘭 櫻花 紅葉李 賣點一:大面積 中戶型 大于100平方米; 邊戶型 大于250平方米 賣點二:花園入戶花園私有化

14、景觀總圖分析.價值挖掘品種確定來源于藍湖郡交房報事資料場地體驗水景方案-戶戶水景1、北區(qū)的水體在入口及中心景觀場地集中設置;2、南區(qū)洋房區(qū)域三溪水體寬度1.5米,采用龜紋石(300元/噸)散置駁岸點狀集中水景方案洋房區(qū)域水景方案設計單位:主設計師: 朱育帆主設職位:景觀學vs設計學研究中心 所長 清華大學建筑學院景觀園林研究所教授 中國園林編委會委員主要作品: 北京CBD景觀設計導則編制（2002） 濟南大明湖景區(qū)規(guī)劃設計咨詢（2002） 北京奧林匹克公園景觀設計國際競賽A02方案（2003） 清華大學核研院景觀設計（項目負責人） 北京金融街北順城街13號四合院“與誰同坐”改造設計（項目負責人

15、） 利用主設計師在設計界的影響力,配合他出書介紹本項目的景觀設計理念;請設計師在專業(yè)雜志（中國園林）及報紙上發(fā)表軟文配合推廣項目邀請設計師參加推廣活動，利用清華的號召力提升項目文氣配合銷售設計資源選擇中國傳統(tǒng)吉祥文化重慶書院文化水景植物景觀主題景觀主題基本原則與出發(fā)點:1、與項目定位呼應，具有“文氣”2、具有獨特性3、易造景，對宣傳有利少陵書院靜暉書院竹林書院蓮峰書院北巖書院濂溪書院東川書院聚奎書院江津書院鳳山書院東皋書院瀛山書院隆化書院巴川書院合宗書院鉤深書院重璧書院桂香書院南賓書院縉云書院字水書院渝州書院三溪九院觀瀾院濂溪院北巖院瀛山院桂香院字水院靜暉院竹林院蓮峰院院落景觀場地體驗庭院方案

16、場地體驗大院的苗木配置標準（以樣板大院為例）序號苗木名稱規(guī)格（CM）計量單位數(shù)量（株）苗木單價（元）苗木小計（元）工程造價（元）備注特點冠幅干徑高度分枝點1臘梅400-50015-20500-60025-30枝/叢株3 800.00 2400.00 3408.00 觀瀾院大叢古樸2紅梅400-50020-25450-600株1 3500.00 3500.00 4970.00 觀瀾院古樸、形優(yōu)3桂花550-60020-22500-600株1 12000.00 12000.00 17040.00 觀瀾院古樸、形優(yōu)4西府海棠400-45020-25400-500株2 4500.00 9000.00

17、12780.00 觀瀾院古樸、形優(yōu)5皂角樹500-60025-35700-900株1 5500.00 5500.00 7810.00 觀瀾院枝形開展、形優(yōu)6地被M2200 80.00 16000.00 22720.00 觀瀾院7灌木M220 180.00 3600.00 5112.00 觀瀾院8合計228 52000.00 73840.00 景觀建造標準庭院苗木配置標準景觀方案消防道處理方案車庫進口處理方案車庫通風口處理方案洋房與高層景觀的分界方案場地體驗-景觀小品方案體驗區(qū)整體介紹參見體驗中心部分資料售場后場詳細方案調(diào)整中，3月30日專題匯報售場區(qū)域景觀景觀建造標準 圍界軟景標準景觀分區(qū)景觀

18、面積配置苗木單方成本總造價住區(qū)外圍綠化6000平米小葉榕、香樟、黃葛樹、楊樹、蒲葵、海桐秋、茶花160元96萬元景觀建造標準 河邊軟景標準景觀分區(qū)景觀面積配置苗木單方成本總造價河邊綠化4000平米楊柳、水杉、矛草、迎春花、木芙蓉、鳶尾、草坪等180元72萬元景觀建造標準 商業(yè)與住區(qū)分隔軟景標準景觀分區(qū)景觀面積配置苗木單方成本總造價高低區(qū)分界3500平米楠木、欒樹、香樟、樸樹、合歡、金邊黃楊，南天竹、小葉女貞、草坪等180元63萬元景觀建造標準 商業(yè)與住區(qū)分隔軟景標準景觀分區(qū)景觀面積配置苗木單方成本總造價建筑后場私家花園相臨區(qū)域6000平米楠木、欒樹、香樟、樸樹、合歡、金邊黃楊，南天竹、小葉女貞

19、、草坪等200元120萬元花園布置700寬青石汀步100元5萬元景觀建造標準 公共道路標準景觀分區(qū)景觀面積配置苗木單方成本總造價公共道路5500平米(硬景1000平方米)桂花、香樟、玉蘭、廣玉蘭、櫻花、棕竹、茶花、春鵑球、草坪等220元99萬元1.8米寬道路青石、青磚300元30萬元景觀建造標準 公共節(jié)點標準景觀分區(qū)景觀面積配置苗木單方成本總造價公共節(jié)點4800平米(硬景3000平方米) 銀杏、桂花、竹、櫸樹、花卉、草坪等240元43.2萬元芝麻白、青磚硬景350元105萬元景觀建造標準景觀總體指標總指標用地面積106690平方米建筑占地31992平方米河流面積2600平方米市政停車場2880

20、平方米住宅區(qū)紅線內(nèi)景觀總面積69218平方米私家花園總面積42000平方米全軟景面積住宅區(qū)公共景觀面積19938平方米(含800平方米游泳池) 住宅區(qū)硬景面積6978.3平方米400元/平方米住宅區(qū)硬景比例0.10 商業(yè)區(qū)紅線外景觀面積12520平方米紅線內(nèi)商業(yè)景觀面積7280平方米商業(yè)景觀面積19800平方米200元/平方米(采用青石、芝麻白）商業(yè)硬景面積10500平方米商業(yè)區(qū)硬景比例0.53 序號苗木名稱直供量直供金額庫存調(diào)撥數(shù)庫存金額數(shù)量合計金額合計1桂花203 832409 189 423152 392 1255561 2銀杏298 1049530 381 1679834 679 2729364 3白玉蘭94 145190 54 57951 148 203141 4黃桷樹337 826350 23 88100 360 914450 5小葉榕426 544050 1001 1189183 1427 1733233 6法國梧桐992 2078750 70 77195 1062