某物流基地項(xiàng)目策劃定位匯報(bào)稿課件1

1、主體報(bào)告目錄前言 -項(xiàng)目進(jìn)展情況回顧 -繼續(xù)深化合作建議 -項(xiàng)目思考模型 -項(xiàng)目背景和項(xiàng)目評(píng)價(jià) -對(duì)丁家莊物流基地公司咨詢需求的理解 -定位策劃基調(diào)：物流地產(chǎn) -定位策劃整體思路第一部分 戰(zhàn)略定位 -定位步驟 -確定最佳業(yè)務(wù)模式 -基本物流業(yè)務(wù)確定 -項(xiàng)目增值通路綜述 -增值通路1：做深物流業(yè)務(wù)之拓展增值物流服務(wù) -增值通路1：做深物流業(yè)務(wù)之打造物流總部經(jīng)濟(jì) -增值通路2：做廣商貿(mào)業(yè)務(wù) -業(yè)務(wù)模式及主題定位 -功能定位原則 -特色功能定位：公鐵聯(lián)運(yùn) -基礎(chǔ)功能定位 -提升功能定位 -延伸功能定位 -功能定位模型 -功能定位實(shí)現(xiàn)時(shí)序建議第二部分 規(guī)劃實(shí)施建議 -地塊分析 -總體規(guī)劃思路 -規(guī)劃建

2、議：三大中心、八大分區(qū) -總體功能布局 -公鐵聯(lián)運(yùn)作業(yè)區(qū)規(guī)劃思路 -城市配送區(qū) -區(qū)域物流區(qū) -科技物流區(qū) -商務(wù)服務(wù)中心 -綜合商貿(mào)中心 -規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)匯總 -道路交通體系規(guī)劃 -規(guī)劃示意圖 -開發(fā)分期原則 -一期開發(fā) -二期開發(fā) -三期開發(fā) -階段性開發(fā)目標(biāo) -開發(fā)機(jī)制定位 第三部分 營(yíng)運(yùn)執(zhí)行建議 -營(yíng)運(yùn)模式選擇 -綜合營(yíng)運(yùn)模型 -營(yíng)運(yùn)分區(qū)模型 -整體客戶定位 -區(qū)域物流區(qū)客戶定位 -城市配送區(qū)客戶定位 -物流科技區(qū)客戶定位 -綜合商貿(mào)中心客戶定位 -商務(wù)服務(wù)中心客戶定位 -項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)執(zhí)行建議 -項(xiàng)目?jī)?yōu)惠整體體系建議第四部分 投資價(jià)值評(píng)估 -經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估說明 -收入評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù) -物業(yè)經(jīng)濟(jì)效

3、益評(píng)估 -參考項(xiàng)目投資效益比較 -項(xiàng)目形象評(píng)價(jià) -重要的公鐵聯(lián)運(yùn)物流基地 -產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng) -就業(yè)創(chuàng)造效應(yīng) -稅收創(chuàng)造效應(yīng)主體報(bào)告項(xiàng)目進(jìn)展情況回顧完成項(xiàng)目背景和宏觀經(jīng)濟(jì)背景及相關(guān)市場(chǎng)研究完成物流產(chǎn)業(yè)鏈研究，并確定本項(xiàng)目將開展的基本物流業(yè)務(wù)和增值物流業(yè)務(wù)提出物流總部經(jīng)濟(jì)概念提出物流核和商貿(mào)核雙核聯(lián)動(dòng)發(fā)展的模式確定項(xiàng)目整體業(yè)務(wù)定位確定項(xiàng)目整體功能定位已完成的工作成果第一階段：市場(chǎng)研究并確定項(xiàng)目戰(zhàn)略定位（已完成）第二階段：確定整體規(guī)劃、功能區(qū)規(guī)劃及開發(fā)營(yíng)運(yùn)策略（已完成）第三階段：確定項(xiàng)目投資價(jià)值并著手進(jìn)行項(xiàng)目可研（繼續(xù)深化）完成項(xiàng)目整體規(guī)劃，確定項(xiàng)目的整體定位為“丁家莊物流商貿(mào)總部園”確定項(xiàng)目整體規(guī)劃

4、由三個(gè)主題分區(qū)“現(xiàn)代物流中心”、“綜合商貿(mào)中心”和“商務(wù)服務(wù)中心”組成確定項(xiàng)目八個(gè)功能區(qū)塊，并形成項(xiàng)目規(guī)劃示意圖并配合開發(fā)商以及設(shè)計(jì)單位完成項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)初步方案確定項(xiàng)目分期開發(fā)策略確定項(xiàng)目各功能區(qū)的客戶定位確定項(xiàng)目整體的營(yíng)運(yùn)戰(zhàn)略已完成的工作成果從地產(chǎn)角度對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行了量化分析，確定項(xiàng)目的投資價(jià)值和初步經(jīng)濟(jì)可行性分析完成項(xiàng)目社會(huì)效益分析已完成的工作成果進(jìn)行項(xiàng)目關(guān)鍵駐商的分析并配合指定項(xiàng)目的初步招商方案進(jìn)行丁家莊物流商貿(mào)總部園商業(yè)模式設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析，將包含以下二個(gè)層次： 基地公司的商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析 針對(duì)具體駐商的財(cái)務(wù)分析下一步的工作計(jì)劃項(xiàng)目總體投入產(chǎn)出測(cè)算本次匯報(bào)工作成果繼續(xù)深化服務(wù)建

5、議丁家莊物流商貿(mào)總部園關(guān)鍵駐商分析并配合開發(fā)商制定初步招商方案和合作商家接觸丁家莊物流商貿(mào)總部園商業(yè)模式、基地公司股權(quán)招商方案及項(xiàng)目投融資方案確定丁家莊物流商貿(mào)總部園項(xiàng)目可行性研究，包含基地公司財(cái)務(wù)分析和預(yù)測(cè)以及具體駐商財(cái)務(wù)分析丁家莊物流商貿(mào)總部園開發(fā)指導(dǎo)，并配合開發(fā)商完成項(xiàng)目土地開發(fā)、項(xiàng)目開發(fā)和管理運(yùn)營(yíng)的工作至我司提交項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告為止 “丁家莊物流商貿(mào)總部園”項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位和開發(fā)策略定位工作全部完成；按照雙方簽訂的顧問服務(wù)合同以及工作進(jìn)度安排， 下一步需在甲方提供項(xiàng)目開發(fā)具體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，確定深化服務(wù)的具體內(nèi)容以及服務(wù)方式和服務(wù)費(fèi)用我司可在深化服務(wù)階段為貴司提供如下服務(wù)：思考模型

6、定位策劃的基調(diào)定位策劃的思路項(xiàng)目背景及評(píng)價(jià)咨詢需求的理解南京王家灣丁家莊物流基地有限責(zé)任公司成立于2008年5月，其前身為2003年3月成立的南京丁家莊物流中心有限公司，由南京四大投資平臺(tái)之一的南京市交通建設(shè)投資控股（集團(tuán)）有限公司等企業(yè)投資設(shè)立。目前公司主營(yíng)業(yè)務(wù)有包括貨物公路運(yùn)輸托運(yùn)、承運(yùn)及代理、停車、餐飲、住宿、汽車維修、房屋租賃及貨運(yùn)供需信息配對(duì)成交在內(nèi)的貨運(yùn)交易；涉及電子電器通訊產(chǎn)品、化工產(chǎn)品、日用品和快速消費(fèi)品的倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、配送等的三方物流業(yè)務(wù)；普貨、化工和危險(xiǎn)品的運(yùn)輸、配送；汽車整車及零配件的現(xiàn)代庫(kù)存管理服務(wù)；物流信息化服務(wù)；針對(duì)制造業(yè)、大賣場(chǎng)、商店提供定點(diǎn)定時(shí)的配送服務(wù)；通過電子

7、商務(wù)環(huán)境下的城市物流配送信息系統(tǒng)，為客戶提供物流流程設(shè)計(jì)、訂單處理、JIT配送、VMI庫(kù)存管理、個(gè)性化加工、包裝打碼、緊急貨單處理、退貨處理、回款跟進(jìn)等一系列的增值服務(wù)。公司在丁家莊購(gòu)入1000畝地產(chǎn)，進(jìn)行新一輪的項(xiàng)目投資運(yùn)作。項(xiàng)目背景項(xiàng)目評(píng)價(jià)區(qū)位優(yōu)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì)大交通大物流大商貿(mào)交通控股 實(shí)力支撐多項(xiàng)榮譽(yù) 政府支持物流經(jīng)驗(yàn) 資源豐富何以打造和提升項(xiàng)目的投資價(jià)值？做強(qiáng)物流做好園區(qū)產(chǎn)業(yè)物業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)大交通、大流通區(qū)域重要節(jié)點(diǎn)和南京市的物流中心 鐵路 高速公路 城市干道 長(zhǎng)江航道立體交通網(wǎng)絡(luò)丁家莊構(gòu)筑 長(zhǎng)線運(yùn)輸節(jié)點(diǎn) 3小時(shí)城市圈 1小時(shí)配送圈 物流集散地多元流通體系項(xiàng)目評(píng)價(jià) 政府扶持重點(diǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略性項(xiàng)目

8、 國(guó)家交通部規(guī)劃的45個(gè)公路樞紐之一 國(guó)家交通部和省市政府重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的大型現(xiàn)代化綜合性物流基地 江蘇省重點(diǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展企業(yè) 江蘇省第一批12家省重點(diǎn)物流基地之一 南京市首批十大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)項(xiàng)目之一 江蘇省和南京市十一五規(guī)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目之一 進(jìn)行項(xiàng)目的地產(chǎn)規(guī)劃和開發(fā)，關(guān)鍵問題是確定項(xiàng)目的最佳商業(yè)模式，再考慮項(xiàng)目的具體實(shí)現(xiàn)。基于項(xiàng)目地塊，丁家莊物流應(yīng)確定怎樣的業(yè)務(wù)模式可以提高項(xiàng)目盈利能力？業(yè)務(wù)模式包括：在物流的哪個(gè)細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？在價(jià)值鏈的哪個(gè)環(huán)節(jié)競(jìng)爭(zhēng)？提供什么服務(wù)？開展哪些業(yè)務(wù)？如何整合南京交通控股以及丁家莊物流基地公司提供的資源和能力，對(duì)項(xiàng)目提供有效的支持？在上述資源條件下，打造由何種硬性、軟

9、性平臺(tái)以及服務(wù)體系組成的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，打造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)能力？怎樣做？核心能力做什么？業(yè)務(wù)模式服務(wù)價(jià)值鏈?zhǔn)袌?chǎng)項(xiàng)目核心能力重要前提： 根據(jù)丁家莊物流基地有限公司意圖，希望本次規(guī)劃是發(fā)展丁家莊物流基地獨(dú)立的盈利模式和商業(yè)模式策劃結(jié)合公司和項(xiàng)目資源確定項(xiàng)目的最佳業(yè)務(wù)；確定項(xiàng)目最佳盈利模式后，通過規(guī)劃和開發(fā)實(shí)施方案，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目地產(chǎn)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值雙重價(jià)值最大化。對(duì)丁家莊物流基地有限公司咨詢需求的理解客服能力軟性支持企業(yè)資源硬件條件盈利模式開發(fā)模式增值效應(yīng)開發(fā)原則物業(yè)載體物流地產(chǎn)土地溢價(jià)增值長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)出租開發(fā)物業(yè)出售聯(lián)合定制開發(fā)客觀主題功能應(yīng)變資源整合全局人文定位可行性工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式主體企業(yè)引導(dǎo)模式物流地產(chǎn)

10、商模式綜合運(yùn)作模式資本增值性持續(xù)增值性增值區(qū)域性物流倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)物流配送園區(qū)物流商貿(mào)園區(qū)定位策劃基調(diào)-物流地產(chǎn) 展現(xiàn)一張宏偉藍(lán)圖 看中國(guó) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)看南京看世界 需求分析配套分析政策分析物流地產(chǎn)地塊條件經(jīng)濟(jì)環(huán)境南京市經(jīng)濟(jì)環(huán)境棲霞區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境周邊的市場(chǎng)環(huán)境戰(zhàn)略定位功能定位 規(guī)劃影響南京市十一五規(guī)劃南京市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃南京市物流規(guī)劃物業(yè)產(chǎn)品 開發(fā)模式 經(jīng)營(yíng)模式 硬件分析物流產(chǎn)業(yè)分析定位策劃思路 目 錄 Contents1. 戰(zhàn)略定位2. 規(guī)劃實(shí)施3. 運(yùn)營(yíng)建議4. 效益分析PART 1戰(zhàn)略定位定位步驟定位研究業(yè)務(wù)模式及主題定位功能定位1-A定位步驟可能業(yè)務(wù)模式分析1）確定可能的盈利模式：“窮盡法”設(shè)計(jì)可能的盈利

11、模式設(shè)定“窮盡法”的前提設(shè)計(jì)所有可能的業(yè)務(wù)模式2）對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域規(guī)劃以及市場(chǎng)條件進(jìn)行分析，進(jìn)行第一步篩選：通過宏觀經(jīng)濟(jì)和規(guī)劃分析確定符合產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的總體定位方向區(qū)域市場(chǎng)分析了解周邊物流地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀3）物流行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析，確定項(xiàng)目在物流價(jià)值鏈上的切入點(diǎn)通過物流行業(yè)價(jià)值鏈分析，并根據(jù)南京市物流市場(chǎng)需求情況確定4）物流需求分析，確定項(xiàng)目可拓展業(yè)務(wù)的方向市場(chǎng)分析物流產(chǎn)業(yè)鏈分析物流需求分析AAABBBCCCAABBCCCABBCBABCCBCCCBAAAAABCCABCBBCCBBAAABBAAA確定項(xiàng)目最適合的業(yè)務(wù)模式5）項(xiàng)目業(yè)務(wù)模式定位建立丁家莊物流基地有限公司的角色定位并依此確定丁家

12、莊物流基地項(xiàng)目的功能定位業(yè)務(wù)模式確定通過四步驟，確定基于項(xiàng)目地塊的最佳業(yè)務(wù)模式1-B定位研究物流園區(qū)可能的業(yè)務(wù)模式所獲信息（前提）丁家莊物流基地公司購(gòu)入1000多畝土地，計(jì)劃建設(shè)物流園區(qū)；先期200畝已建設(shè)倉(cāng)庫(kù)、酒店和辦公樓等物業(yè)物流園區(qū)的初步定位在綜合物流園區(qū)丁家莊物流基地公司下設(shè)物流貨運(yùn)市場(chǎng)有限公司和城市配送有限公司等項(xiàng)目公司開展干線運(yùn)輸和城市配送等業(yè)務(wù)公司還以對(duì)外合作的方式開設(shè)了通元二手車交易市場(chǎng)開展二手車業(yè)務(wù)假設(shè)發(fā)展模式一：物流園區(qū)物業(yè)租、售管理服務(wù)等業(yè)務(wù)假設(shè)發(fā)展模式二：基于物流園區(qū)的物流倉(cāng)儲(chǔ)管理等業(yè)務(wù)假設(shè)發(fā)展模式三：依托物流園區(qū)的物業(yè)基礎(chǔ)拓展物流價(jià)值鏈，提供更全面的物流服務(wù)其它假設(shè)發(fā)

13、展模式：基于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，其他可能的發(fā)展模式，例如：租車服務(wù)、酒店、相關(guān)服務(wù)等可能方向（假設(shè)）可能業(yè)務(wù)模式分析市場(chǎng)分析物流產(chǎn)業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務(wù)模式確定確定最佳業(yè)務(wù)模式 南京市的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃背景對(duì)項(xiàng)目定位方向的要求 現(xiàn)代物流業(yè)作為南京市重點(diǎn)規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，要實(shí)現(xiàn)年均20%的增速 物流園區(qū)是物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最重要物業(yè)載體，其產(chǎn)業(yè)集聚性不僅體現(xiàn)在物流行業(yè)內(nèi)的整合還體現(xiàn)在對(duì)關(guān)聯(lián)行業(yè)的整合與集聚南京十一五產(chǎn)業(yè)規(guī)劃丁家莊物流基地是南京市十一五規(guī)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目之一宏觀上：丁家莊物流基地要建成一個(gè)以現(xiàn)代物流業(yè)為發(fā)展核心，整合信息服務(wù)、軟件、現(xiàn)代商貿(mào)和金融保險(xiǎn)業(yè)資源，為電子信息、石油加工、汽車、鋼鐵、新材料、生物

14、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)提供強(qiáng)力和高效支持的現(xiàn)代化綜合性物流商貿(mào)園可能業(yè)務(wù)模式分析市場(chǎng)分析物流產(chǎn)業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務(wù)模式確定確定最佳業(yè)務(wù)模式 棲霞區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景為項(xiàng)目定位方向提供的支持基礎(chǔ)設(shè)施 邁皋橋創(chuàng)業(yè)園、馬群科技園、三江口工業(yè)園、堯化/八卦洲工業(yè)集聚區(qū)項(xiàng)目承載能力逐加強(qiáng) 地鐵二號(hào)線東延、化能電廠二期等重大投資項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域基礎(chǔ)投資進(jìn)一步增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 三次產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)銷兩旺 消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)繁榮 華能電廠、錦湖輪胎等重點(diǎn)項(xiàng)目推動(dòng)，投資平穩(wěn)增長(zhǎng) 對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易集聚效應(yīng)開始顯現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 二、三產(chǎn)業(yè)投資增速加快，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速，區(qū)域城市化進(jìn)程加快 制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)成為區(qū)域二、三產(chǎn)

15、業(yè)發(fā)展的主要支撐力量區(qū)域內(nèi)：制造業(yè)企業(yè)集中，工業(yè)和現(xiàn)代科技產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)發(fā)展對(duì)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)存在客觀的需求；第三產(chǎn)業(yè)尤其是商貿(mào)業(yè)、零售業(yè)發(fā)展對(duì)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了現(xiàn)實(shí)的支撐；在丁家莊物流基地發(fā)展現(xiàn)代化綜合性物流商貿(mào)園已初步具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和客戶基礎(chǔ)可能業(yè)務(wù)模式分析市場(chǎng)分析物流產(chǎn)業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務(wù)模式確定確定最佳業(yè)務(wù)模式 以南京家居、建材類市場(chǎng)為例紅太陽(yáng)家居邁皋橋店紅星家居月星家居紅太陽(yáng)裝飾城金陵裝飾城金盛國(guó)際家居建材類市場(chǎng)家居類市場(chǎng)金盛國(guó)際家居百安居石林家居廣場(chǎng)丁家莊物流基地 南京是長(zhǎng)三角重要的生產(chǎn)生活資料集散地，專業(yè)市場(chǎng)數(shù)量集中 二環(huán)十二縱的高速交通系統(tǒng)為專業(yè)市場(chǎng)的輻射能力的擴(kuò)大提供了必需的

16、基礎(chǔ)條件 南京家居建材市場(chǎng)升級(jí)已開始向品牌化、專業(yè)化和高檔化方向發(fā)展 周邊區(qū)域如安徽蕪湖銅陵等地的采購(gòu)需求逐漸旺盛市場(chǎng)上：商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展-網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量增加以及商圈輻射范圍的擴(kuò)大，專業(yè)市場(chǎng)采購(gòu)交易量飛速增長(zhǎng)，貨物流通需求明顯增加，丁家莊物流基地正處于南京市重要的交通節(jié)點(diǎn)位置，發(fā)展具備干線運(yùn)輸能力和貨物集散能力的物流園區(qū)的條件已經(jīng)成熟周邊商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展對(duì)項(xiàng)目定位方向提供的需求可能業(yè)務(wù)模式分析市場(chǎng)分析物流產(chǎn)業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務(wù)模式確定確定最佳業(yè)務(wù)模式 承擔(dān)角色生產(chǎn)、銷售待運(yùn)輸物品付款選擇運(yùn)輸方式、貨代或者承運(yùn)商生產(chǎn)或者運(yùn)輸計(jì)劃訂單處理倉(cāng)儲(chǔ)管理運(yùn)輸單證管理集中零散的貨源運(yùn)輸單證處理預(yù)付航空運(yùn)費(fèi)并向貨

17、主收款地面收貨貨物暫時(shí)存儲(chǔ)尋找合適的航空公司承運(yùn)提貨，預(yù)付提貨費(fèi)用從貨站到收貨人的運(yùn)輸配送物流外包商貨代貨站貨主收貨人運(yùn)輸公司貨站代理公司需求低運(yùn)輸成本貨物按時(shí)、安全到達(dá)掌握貨物在途狀態(tài)滿足對(duì)貨主在總物流成本和物流服務(wù)質(zhì)量方面的承諾低運(yùn)輸成本掌握貨物狀態(tài)貨主的運(yùn)價(jià)和航空公司結(jié)算價(jià)之間利差最大可選運(yùn)輸路線運(yùn)力充足同時(shí)具備貨代職能單證審核安全檢驗(yàn)貨物暫時(shí)儲(chǔ)存貨艙配載貨艙裝卸貨物處置費(fèi)收入最大化盡早知悉運(yùn)輸需求經(jīng)營(yíng)運(yùn)輸路線負(fù)責(zé)貨物之間的運(yùn)輸單證審核倉(cāng)庫(kù)及運(yùn)輸工具利用率最大運(yùn)價(jià)盡量高有穩(wěn)定的、可預(yù)測(cè)的貨源貨物裝卸貨物入港檢驗(yàn)單證審核貨物暫時(shí)儲(chǔ)存通知收貨人或者代理公司提貨地面處置費(fèi)收入最大化代理公司和提

18、貨人及時(shí)提貨派送收費(fèi)盡量高配送運(yùn)輸需求集中提貨，支付提貨費(fèi)用或者接收代理公司配送的貨物貨物驗(yàn)收運(yùn)輸費(fèi)用低貨物按時(shí)和安全到達(dá)掌握貨物在途狀態(tài)干線運(yùn)輸和貨運(yùn)代理價(jià)值鏈可能業(yè)務(wù)模式分析市場(chǎng)分析物流產(chǎn)業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務(wù)模式確定確定最佳業(yè)務(wù)模式 不同環(huán)節(jié)的價(jià)值收入是不同的，需要找到最有價(jià)值的切入點(diǎn)貨主收貨人出發(fā)地貨代出發(fā)地貨站承運(yùn)人目的地貨站目的地貨代代理費(fèi)貨物處置費(fèi)承運(yùn)費(fèi)貨物處置費(fèi)配送運(yùn)輸費(fèi)20%出發(fā)地貨代6%58%6%11%出發(fā)地貨站承運(yùn)人目的地貨站目的地貨代86252502547單位：元/噸 注：運(yùn)價(jià)以南京到北京的公路運(yùn)輸實(shí)際運(yùn)價(jià)為參考可能業(yè)務(wù)模式分析市場(chǎng)分析物流產(chǎn)業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務(wù)模

19、式確定確定最佳業(yè)務(wù)模式 在產(chǎn)業(yè)鏈上尋求項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)接運(yùn)物流貨代貨站貨主收貨人承運(yùn)人貨站代理公司？現(xiàn)有能力和資源基礎(chǔ)：上級(jí)公司南京交通控股建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的的多條高速公路；公司具備干線運(yùn)輸條件，具備干線運(yùn)輸?shù)膶I(yè)知識(shí)和遠(yuǎn)距離運(yùn)輸能力、以及雄厚的資本特色：現(xiàn)具備實(shí)現(xiàn)公-鐵聯(lián)運(yùn)的條件，可以整合資源開展更廣闊范圍的“門對(duì)門”物流服務(wù)能力和資源基礎(chǔ)：在倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、安檢等方面的特權(quán)特色：圍繞基地的區(qū)域性的“門對(duì)門”的服務(wù)能力和資源基礎(chǔ)：在倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、安檢等方面的特權(quán)特色：圍繞基地的區(qū)域性的“門對(duì)門”的服務(wù)現(xiàn)有能力和資源基礎(chǔ)：運(yùn)輸能力、倉(cāng)儲(chǔ)能力、配送能力特色：南京市內(nèi)可開展貨物“門對(duì)門”配送，開展危險(xiǎn)品運(yùn)輸、集

20、裝箱運(yùn)輸、冷藏運(yùn)輸、專業(yè)配送等專業(yè)服務(wù)？公司業(yè)務(wù)模式和項(xiàng)目開發(fā)建議以干線運(yùn)輸和貨運(yùn)（區(qū)）為切入點(diǎn)，依托現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)和資源迅速打造公司及項(xiàng)目在行業(yè)內(nèi)的影響力可能業(yè)務(wù)模式分析市場(chǎng)分析物流產(chǎn)業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務(wù)模式確定確定最佳業(yè)務(wù)模式 已開展業(yè)務(wù)模式的評(píng)價(jià)與處置建議背景信息（已知）丁家莊物流基地是南京市重點(diǎn)規(guī)劃的物流園區(qū)項(xiàng)目邁皋橋地區(qū)的物流項(xiàng)目尤其是開展干線運(yùn)輸業(yè)務(wù)的物流項(xiàng)目集中，成為南京市城北區(qū)域重要的貨物集散地周邊專業(yè)市場(chǎng)集中（如紅太陽(yáng)家居、江蘇省舊機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)、高力汽配城等），貨運(yùn)集散需求強(qiáng)烈 區(qū)域內(nèi)貨運(yùn)代理企業(yè)、運(yùn)輸企業(yè)集中干線運(yùn)輸 貨運(yùn)代理貨運(yùn)站倉(cāng)儲(chǔ)租賃餐飲酒店住宿停車信息辦公租賃。開展

21、業(yè)務(wù)（已建）已開展的業(yè)務(wù)建議保留，可作為整個(gè)園區(qū)啟動(dòng)帶動(dòng)區(qū)域目前形象較差，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率較低，在后續(xù)整體規(guī)劃中建議對(duì)已建區(qū)域進(jìn)行重新整合及規(guī)劃可能業(yè)務(wù)模式分析市場(chǎng)分析物流產(chǎn)業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務(wù)模式確定確定最佳業(yè)務(wù)模式 南京市物流需求主體分析可能業(yè)務(wù)模式分析市場(chǎng)分析物流產(chǎn)業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務(wù)模式確定確定最佳業(yè)務(wù)模式 南京市物流需求運(yùn)輸方式分析商貿(mào)流通業(yè)企業(yè)生產(chǎn)制造業(yè)企業(yè)公路運(yùn)輸和鐵路運(yùn)輸是物流需求企業(yè)的最主要運(yùn)輸方式丁家莊物流基地具備公鐵聯(lián)運(yùn)的條件將成為項(xiàng)目最核心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)可能業(yè)務(wù)模式分析市場(chǎng)分析物流產(chǎn)業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務(wù)模式確定確定最佳業(yè)務(wù)模式 商貿(mào)流通業(yè)企業(yè)生產(chǎn)制造業(yè)企業(yè)南京市物流需

22、求需求內(nèi)容分析干線運(yùn)輸和市內(nèi)配送是物流需求企業(yè)的最主要的需求內(nèi)容商貿(mào)流通業(yè)企業(yè)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)保管需求亦占較大比重可能業(yè)務(wù)模式分析市場(chǎng)分析物流產(chǎn)業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務(wù)模式確定確定最佳業(yè)務(wù)模式 商貿(mào)流通業(yè)企業(yè)生產(chǎn)制造業(yè)企業(yè)南京市物流需求物流執(zhí)行主體分析物流需求企業(yè)的物流執(zhí)行主體仍以自理為主，在商貿(mào)流通業(yè)企業(yè)表現(xiàn)尤為突出；生產(chǎn)制造業(yè)企業(yè)物流外包比重較高，更印證了干線運(yùn)輸業(yè)務(wù)在項(xiàng)目開發(fā)初期作為切入點(diǎn)的時(shí)機(jī)選擇是合適的可能業(yè)務(wù)模式分析市場(chǎng)分析物流產(chǎn)業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務(wù)模式確定確定最佳業(yè)務(wù)模式 南京市物流需求物流需求預(yù)測(cè)企業(yè)選擇物流外包業(yè)務(wù)類型預(yù)測(cè)商貿(mào)流通業(yè)企業(yè)生產(chǎn)制造業(yè)企業(yè)企業(yè)物流外包執(zhí)行主體預(yù)測(cè)未來物流

23、外包市場(chǎng)份額將繼續(xù)擴(kuò)大，客戶需求需要一定時(shí)期培育干線運(yùn)輸和市內(nèi)配送、倉(cāng)儲(chǔ)保管業(yè)務(wù)仍是物流外包的主要經(jīng)營(yíng)方向，也是公司物流業(yè)務(wù)和項(xiàng)目物流功能定位的主要方向可能業(yè)務(wù)模式分析市場(chǎng)分析物流產(chǎn)業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務(wù)模式確定確定最佳業(yè)務(wù)模式 基于市場(chǎng)分析、物流價(jià)值鏈分析和物流需求分析的結(jié)論，確定項(xiàng)目物流定位的三項(xiàng)基本業(yè)務(wù)：基本物流業(yè)務(wù) 干線運(yùn)輸城市配送倉(cāng)儲(chǔ)保管確定最佳業(yè)務(wù)模式 可能業(yè)務(wù)模式分析市場(chǎng)分析物流產(chǎn)業(yè)鏈分析物流需求分析業(yè)務(wù)模式確定“基本物流業(yè)務(wù)”是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)項(xiàng)目“321”開發(fā)要求3大目標(biāo)2大要求1個(gè)限制目標(biāo)1：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)2：園區(qū)、開發(fā)商品牌效益目標(biāo)3：社會(huì)效益要求1：開發(fā)商角色轉(zhuǎn)變（從

24、物流經(jīng)營(yíng)商向園區(qū)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型）要求2：打造成為標(biāo)桿項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)”發(fā)展限制1：本項(xiàng)目容積率1.6，較高的容積率，必然要求突破常規(guī)物流園區(qū)低密度的規(guī)劃，規(guī)劃高層物業(yè)是必然“321的開發(fā)要求”必須找到項(xiàng)目增值通路實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值的通路2大通路首先“做深”然后“做廣”物流“業(yè)務(wù)”“商貿(mào)”功能通路1首先做深-物流“業(yè)務(wù)”2個(gè)層次拓展增值（高利潤(rùn)率、高增值性）物流業(yè)務(wù)打造物流總部經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值的通路一做“深”-物流“業(yè)務(wù)” 【拓展增值物流業(yè)務(wù)】19601980儲(chǔ)存和運(yùn)輸分離，各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)198019901960年代前1990年代后配送概念出現(xiàn)，儲(chǔ)存型向流通型發(fā)展物流行業(yè)的發(fā)展軌跡拓展增值物流業(yè)

25、務(wù)發(fā)展到現(xiàn)代物流階段，呈現(xiàn)集約化特征信息處理功能出現(xiàn)，向綜合物流發(fā)展傳統(tǒng)物流業(yè)務(wù)價(jià)值活動(dòng)利潤(rùn)率低下，需要向利潤(rùn)率更高的高端業(yè)務(wù)發(fā)展拓展增值物流業(yè)務(wù)第四方物流4PL第三方物流供應(yīng)商技術(shù)供應(yīng)商管理咨詢顧問其他增值服務(wù)商 憑借對(duì)物流信息和知識(shí)的擁有從事物流服務(wù)的行業(yè)，不需要自己直接具備承擔(dān)物資物理移動(dòng)的能力，而是借助于自己所擁有的信息技術(shù)和實(shí)現(xiàn)物流的充分的需求和供給信息，并加上對(duì)于物流運(yùn)作勝人一籌的理解，所開展的物流服務(wù)。 第四方物流（Forth party Logistics, 4PL） 從基于管理咨詢、信息服務(wù)、物流資源集成的現(xiàn)代物流業(yè)務(wù)，尋求具有高增值性的業(yè)務(wù)方向拓展增值物流業(yè)務(wù) 落實(shí)到物業(yè)，

26、4PL服務(wù)提供商需求的物業(yè)價(jià)值更高，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益亦會(huì)因此而獲得提升有潛力向4PL發(fā)展的企業(yè)3PL企業(yè)管理咨詢公司物流信息技術(shù)公司4PL企業(yè)類型優(yōu)劣勢(shì)企業(yè)物業(yè)需求類型拓展增值物流業(yè)務(wù)辦公空間支撐信息系統(tǒng)支持 4PL 服務(wù)商在項(xiàng)目?jī)?nèi)的聚集，將產(chǎn)生大量的辦公需求與單純開展干線運(yùn)輸、配送和倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)相比，物業(yè)價(jià)值將獲得直接的大幅提升拓展增值物流業(yè)務(wù) 根據(jù)4PL概念提出者埃森哲咨詢的觀點(diǎn)，完善而強(qiáng)大的信息和數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)是支持4PL運(yùn)作最核心的基礎(chǔ)條件，這樣的信息系統(tǒng)是龐大而復(fù)雜的：數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)服務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)接口貨站應(yīng)用系統(tǒng)3PL企業(yè)承運(yùn)公司貨運(yùn)代理公司海關(guān)/聯(lián)檢銀行/保險(xiǎn)用戶界面（電話/傳真/互聯(lián)網(wǎng)

27、等）統(tǒng)計(jì)/稅務(wù)拓展增值物流業(yè)務(wù) 藍(lán)圖固然宏偉，但仍要考慮市場(chǎng)需求狀況，信息系統(tǒng)建設(shè)的時(shí)機(jī)性問題仍然重要 市場(chǎng)對(duì)物流信息系統(tǒng)集成服務(wù)的比重仍比較低； 信息系統(tǒng)服務(wù)需求內(nèi)容亦僅集中針對(duì)單一功能（如倉(cāng)儲(chǔ)管理、條碼打印等）的軟件開發(fā)上 中國(guó)物流市場(chǎng)上專業(yè)信息系統(tǒng)集成商數(shù)量較少，專業(yè)水平仍比較低下物流需求企業(yè)解決信息系統(tǒng)需求的途徑仍以自行開發(fā)和通用軟件的購(gòu)買為主，物流信息系統(tǒng)外包市場(chǎng)尚未形成拓展增值物流業(yè)務(wù) 信息系統(tǒng)是現(xiàn)代物流的核心，是連接基礎(chǔ)物流功能以及其他增值服務(wù)平臺(tái)的重要條件，是支撐整個(gè)項(xiàng)目成為現(xiàn)代化物流園區(qū)的基礎(chǔ)條件支付回款、報(bào)關(guān)單據(jù)、條碼打印、包裝加工、人才交流金融服務(wù)海關(guān)口岸人才服務(wù)流通加工

28、信息和數(shù)據(jù)系統(tǒng)干線運(yùn)輸城市配送倉(cāng)儲(chǔ)保管物流管理、物流作業(yè)、自動(dòng)控制、ERP、倉(cāng)儲(chǔ)管理、供應(yīng)鏈管理、配送管理、路徑優(yōu)化、自動(dòng)識(shí)別、倉(cāng)單處理、自動(dòng)分揀拓展增值物流業(yè)務(wù)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)（如銀行、保險(xiǎn)公司）的集聚，為入住企業(yè)提供及時(shí)的金融支持開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商為入住園區(qū)提供度身定做的金融支持服務(wù)設(shè)置海關(guān)直通點(diǎn)，為園區(qū)內(nèi)貨流提供區(qū)內(nèi)報(bào)關(guān)-通關(guān)等服務(wù)設(shè)置衛(wèi)檢、動(dòng)植物檢驗(yàn)檢疫機(jī)構(gòu)設(shè)置報(bào)稅物流倉(cāng)庫(kù)等設(shè)施設(shè)置流通加工中心為進(jìn)出貨物提供包裝、條碼打印等服務(wù)物流行業(yè)專業(yè)人才的獵頭服務(wù)物流行業(yè)人才培訓(xùn)物流行業(yè)峰會(huì)，實(shí)現(xiàn)物流行業(yè)高層次交流物流園區(qū)高附加值增值服務(wù)的內(nèi)容 依托信息和數(shù)據(jù)系統(tǒng)的增值服務(wù)是現(xiàn)代物流園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力和利潤(rùn)率提

29、升的重要源泉金融服務(wù)海關(guān)口岸流通加工人才交流客戶服務(wù)拓展增值物流業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值的通路一做“深”-物流“業(yè)務(wù)”【打造物流總部經(jīng)濟(jì)】打造物流總部經(jīng)濟(jì)在全球經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的背景下，在長(zhǎng)三角、全國(guó)乃至全球更加開放和激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，本項(xiàng)目要贏得更多市場(chǎng)席位和利潤(rùn)空間，發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”這種新經(jīng)濟(jì)模式，是做“深”物流的又一重要通路總部經(jīng)濟(jì)概念 某區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢(shì)吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)制造基地布局在具有比較優(yōu)勢(shì)的其它地區(qū)，而使企業(yè)價(jià)值鏈與區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)空間耦合，以及由此對(duì)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。 總部經(jīng)濟(jì)主要的理論精髓是：企業(yè)總部與加工制造基地在空間上逐漸實(shí)現(xiàn)分離，總部

30、向中心城市聚集，而產(chǎn)業(yè)制造基地向制造成本較低的區(qū)域集中的規(guī)律，并出現(xiàn)專業(yè)化和集群化的趨勢(shì)?？偛拷?jīng)濟(jì)屬于“一手托著欠發(fā)達(dá)地區(qū)，一手托著發(fā)達(dá)地區(qū)”的梯級(jí)發(fā)展理論。總部經(jīng)濟(jì)是什么？打造物流總部經(jīng)濟(jì) 物流產(chǎn)業(yè)能否發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”？從產(chǎn)業(yè)特征分析 在物流業(yè)中，企業(yè)總部與基層物流部門，物理空間上完全可以不在一個(gè)地方，而是將總部放在信息集中、資訊發(fā)達(dá)、交通便利的中心城市，發(fā)揮總部的“中心外圍效應(yīng)”，以便能及時(shí)獲取商情，快速調(diào)度，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。從行業(yè)來分析，物流業(yè)是典型的“總部經(jīng)濟(jì)”。 打造物流總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，對(duì)物流產(chǎn)業(yè)的利好？ 2個(gè)需求+5個(gè)效應(yīng)12345勞動(dòng)就業(yè)效應(yīng)消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)社會(huì)資本效應(yīng)產(chǎn)業(yè)乘數(shù)

31、效應(yīng)稅收貢獻(xiàn)效應(yīng)5大效應(yīng)需求2:公司總部在一個(gè)地區(qū)的聚集既帶動(dòng)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)當(dāng)?shù)胤?wù)類企業(yè)的聚集又能吸引公司總部的前來，兩者互為配套、共同發(fā)展的需求在總部經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，使高端物流企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)在項(xiàng)目的聚集，促進(jìn)本項(xiàng)目打造并形成物流產(chǎn)業(yè)鏈，而這些企業(yè)對(duì)高端物業(yè)產(chǎn)品的需求，從而提高土地價(jià)值、增加收益?！翱偛拷?jīng)濟(jì)”的“能夠滿足兩個(gè)需求、產(chǎn)生五大效應(yīng)的學(xué)科特點(diǎn)”是本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“321開發(fā)要求”的關(guān)鍵需求1:欠發(fā)達(dá)地區(qū)對(duì)發(fā)展的強(qiáng)烈需求(總部經(jīng)濟(jì))項(xiàng)目對(duì)現(xiàn)代物流發(fā)展的需求打造物流總部經(jīng)濟(jì)Our Reference:深圳：羅湖區(qū)筍崗-清水河物流園區(qū)國(guó)際物流總部城 目前，已經(jīng)入駐的有100多

32、家全球500強(qiáng)跨國(guó)公司和國(guó)際知名物流企業(yè)，包括全球最大的綜合服務(wù)供應(yīng)商“歐唯特物流服務(wù)集團(tuán)”、美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂福、英國(guó)百安居、香港華潤(rùn)集團(tuán)等。其中有9家設(shè)立了地區(qū)總部、26家設(shè)立了研發(fā)中心。總建筑面積達(dá)20萬(wàn)平方米的沃爾瑪亞洲總部和全球采購(gòu)中心已于2006年初投入使用。 發(fā)展物流總部，吸引高端企業(yè)產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)效應(yīng)、增加稅收收益國(guó)際性企業(yè)總部和地區(qū)總部形象有效提升地區(qū)影響力打造物流總部經(jīng)濟(jì)Our Reference:上海：西北綜合物流園 未來島小環(huán)島物流科技產(chǎn)業(yè)和物流總部基地 項(xiàng)目依托上海市科技創(chuàng)業(yè)中心西區(qū)分中心和上海現(xiàn)代物流信息產(chǎn)業(yè)園，位于上海市普陀區(qū)桃浦未來島，主體構(gòu)成未來島高科技園物流園區(qū)

33、，是上海西北綜合物流園區(qū)的園中園。項(xiàng)目定位:以物流科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心，形成高端物流集聚地； 以城市配送物流為特色，形成城市物流運(yùn)作中心； 以物流總部經(jīng)濟(jì)集聚輻射為品牌，形成陸港樓宇物流集聚區(qū)?！翱偛拷?jīng)濟(jì)”聚集高端企業(yè)：集聚了一批物流科技產(chǎn)業(yè)群落，吸引了物流科技公司的進(jìn)駐，如美國(guó)達(dá)科電子、物流軟件全國(guó)排名第一、中國(guó)軟件企業(yè)出口第8名的晟峰科技、與上海電信IP通信領(lǐng)域唯一合作伙伴的齊享網(wǎng)絡(luò)科技等企業(yè)推動(dòng)先進(jìn)物流技術(shù)的研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化。“總部經(jīng)濟(jì)”使土地價(jià)值得到提升：物流產(chǎn)業(yè)鏈上高端企業(yè)的進(jìn)駐，形成了總部辦公樓的需求，在占地207畝的土地上，規(guī)劃了兩幢18層近6萬(wàn)平方米的物流總部大樓、1幢2.6萬(wàn)平方米

34、的現(xiàn)代物流信息產(chǎn)業(yè)大廈和近20萬(wàn)平方米的物流科技產(chǎn)業(yè)群落，極大的提高了土地價(jià)值。 發(fā)展物流總部，吸引高端企業(yè)產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)效應(yīng)、增加稅收收益提升土地價(jià)值打造物流總部經(jīng)濟(jì)能否打造物流總部，必須具有一定的內(nèi)外部環(huán)境支持：符合項(xiàng)目所處江蘇省的政治經(jīng)濟(jì)中心南京市符合曾成功運(yùn)作王家灣物流中心，物流專業(yè)人才豐富，同時(shí)南京也具有豐富的綜合性人才資源符合作為省會(huì)城市，南京重要消費(fèi)品市場(chǎng)中心的地位無(wú)可質(zhì)疑需要各方面的綜合人才靠近區(qū)域的市場(chǎng)中心靠近經(jīng)濟(jì)政策的制定中心和重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的監(jiān)管中心本項(xiàng)目能夠建設(shè)成為“物流總部園”打造物流總部經(jīng)濟(jì)本項(xiàng)目建設(shè)成為“物流總部園”：全球500強(qiáng)跨國(guó)公司和國(guó)際國(guó)內(nèi)知名物流企業(yè)入駐；建設(shè)物

35、流軟性服務(wù)平臺(tái)，如流信息平臺(tái)、 國(guó)際物流論壇、 國(guó)際物流博覽交易會(huì)等；建成配套服務(wù)體系，如現(xiàn)代金融服務(wù)體系（包括銀行、證券、信托、基金、租賃、信息服務(wù)體系，通信、網(wǎng)絡(luò)、咨詢、策劃等 ）、中介服務(wù)體系（包括會(huì)計(jì)、審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估、法律服務(wù)等 ）、服務(wù)支撐體系（包括教育、培訓(xùn)、會(huì)議、展覽、國(guó)際商務(wù)、現(xiàn)代物流等 ）企業(yè)總部樓、辦公樓、商務(wù)物業(yè)對(duì)樓宇物業(yè)的要求打造物流總部經(jīng)濟(jì)本項(xiàng)目建設(shè)成為“物流總部園”的意義: 優(yōu)質(zhì)企業(yè)（總部）聚集效應(yīng)，共創(chuàng)雙贏、資源互補(bǔ)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，促進(jìn)園區(qū)整體品質(zhì)品牌提升：項(xiàng)目打造“物流總部”，將眾多優(yōu)質(zhì)企業(yè)聚集到園區(qū)，特別是把眾多企業(yè)的決策總部聚集到一起，可以構(gòu)成化學(xué)作用，在物流總

36、部園這大平臺(tái)里面，是不同企業(yè)總部之間的互動(dòng)反應(yīng)，高端跟高端的互動(dòng)反應(yīng)，物流總部園區(qū)內(nèi)的硬件環(huán)境和軟件反應(yīng)，物流總部園區(qū)內(nèi)的硬件環(huán)境和軟件服務(wù)，都在整合成這樣的平臺(tái)環(huán)境，大家在同一個(gè)區(qū)內(nèi)，有很多機(jī)會(huì)溝通熟絡(luò)了，彼此了解，有利益上的需要，共用資源，我可以參你的股，你可以參我的股，講的是共創(chuàng)雙贏、資源互補(bǔ)、優(yōu)勢(shì)互初，這將是物流總部經(jīng)濟(jì)的精髓，可以在物流總部園的平臺(tái)上發(fā)揮，得到發(fā)展無(wú)限的經(jīng)濟(jì)資源空間。 園區(qū)經(jīng)濟(jì)效益的提升（土地價(jià)值、稅收、就業(yè)）：通過將南京的物流企業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè)總部聚集于物流總部，形成對(duì)高端物業(yè)的大量需求，由此土地利用率提高，另外透過園區(qū)大物流平臺(tái)、服務(wù)平臺(tái)等所提供的服務(wù)，達(dá)到產(chǎn)生區(qū)域

37、經(jīng)濟(jì)的效用，從而提高稅收收益，提供大量的人員就業(yè)，特別是高素質(zhì)人才的就業(yè)，這種效用所衍生的互動(dòng)功能是無(wú)盡的，不可限制的，企業(yè)能很好利用的物流總部的平臺(tái)進(jìn)行發(fā)展，從而產(chǎn)生強(qiáng)大的社會(huì)效益。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值的通路二做“廣”-商貿(mào)“功能”【以物流帶商貿(mào),以商貿(mào)促物流】 目前，國(guó)內(nèi)物流行業(yè)發(fā)展水平還比較低，物流園區(qū)利潤(rùn)率水平較低；另外，物流園區(qū)在就業(yè)創(chuàng)造和物業(yè)價(jià)值創(chuàng)造上尚缺乏提升空間跳脫物流產(chǎn)業(yè)自身，尋求項(xiàng)目新的利潤(rùn)點(diǎn)商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，是“大交通”、“大物流”、“大商貿(mào)”的結(jié)合Our Reference:12543上海的5大專業(yè)商貿(mào)市場(chǎng)群均與大交通、大物流緊密結(jié)合：1-市中心生活消費(fèi)品交易市場(chǎng)VS上海火車站

38、2-曹安專業(yè)市場(chǎng)群體VS上海西北物流園3-嘉定新城專業(yè)市場(chǎng)集中區(qū)VS汽車城國(guó)際物流區(qū)4-寶山市場(chǎng)集中區(qū)VS吳淞國(guó)際物流園5-南郊生資市場(chǎng)區(qū)VS臨港國(guó)際物流園跳脫物流產(chǎn)業(yè)自身，尋求項(xiàng)目新的利潤(rùn)點(diǎn)西北物流園曹安路沿線專業(yè)市場(chǎng)集中區(qū)未來島物流科技園區(qū)上海西北物流園上海最大的陸路物流園區(qū)和貨物集散地，包含搓浦物流基地、未來島物流科技園等組成部分，每天進(jìn)出貨運(yùn)車輛近6000輛曹安路專業(yè)市場(chǎng)集中區(qū)曹安路沿線集中了包含國(guó)際鞋城、上海輕紡城、曹安國(guó)際商貿(mào)城、電子商城等近20個(gè)大型專業(yè)市場(chǎng)，成為上海最大的專業(yè)市場(chǎng)集聚區(qū)，物業(yè)租金價(jià)格在10元/M2/天以上跳脫物流產(chǎn)業(yè)自身，尋求項(xiàng)目新的利潤(rùn)點(diǎn)Our Referen

39、ce:上海：曹安專業(yè)市場(chǎng)集聚區(qū)VS西北物流園Our Reference:湖北：武漢舵落口大市場(chǎng)VS高橋國(guó)際物流園確立以配送、倉(cāng)儲(chǔ)、流通加工、信息服務(wù)等綜合物流業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的商務(wù)模式 物流規(guī)劃第一階段建材、汽車零配件、農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)集中，形成舵落口大市場(chǎng)2000年代前物流規(guī)劃第三階段確立以采購(gòu)和交易業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的商務(wù)模式物流規(guī)劃第二階段確立以物流供應(yīng)鏈集成服務(wù)與個(gè)性化服務(wù)為主導(dǎo)的商務(wù)模式 跳脫物流產(chǎn)業(yè)自身，尋求項(xiàng)目新的利潤(rùn)點(diǎn)依托物流總部園區(qū)和商貿(mào)交易園區(qū)的結(jié)合可大幅提升項(xiàng)目的價(jià)值物流總部+商貿(mào)園區(qū)價(jià)值 “1+12”定律物流總部園區(qū)價(jià)值=物流價(jià)值+物業(yè)價(jià)值+總部經(jīng)濟(jì)價(jià)值商貿(mào)園區(qū)價(jià)值=商業(yè)價(jià)值+物業(yè)價(jià)

40、值物流總部園區(qū)和商貿(mào)園區(qū)結(jié)合，首先將物流價(jià)值、商業(yè)價(jià)值、物業(yè)價(jià)值以及總部經(jīng)濟(jì)復(fù)合，商流和物流相互促進(jìn)，進(jìn)一步更實(shí)現(xiàn)了上述幾項(xiàng)價(jià)值的提升跳脫物流產(chǎn)業(yè)自身，尋求項(xiàng)目新的利潤(rùn)點(diǎn)1-C業(yè)務(wù)模式及主題定位假設(shè)發(fā)展模式一：物流園區(qū)物業(yè)租、售管理服務(wù)等業(yè)務(wù)假設(shè)發(fā)展模式二：基于物流園區(qū)的物流倉(cāng)儲(chǔ)管理等業(yè)務(wù)假設(shè)發(fā)展模式三：依托物流園區(qū)的物業(yè)基礎(chǔ)拓展物流價(jià)值鏈，提供更全面的物流服務(wù)其它假設(shè)發(fā)展模式：基于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，其他可能的發(fā)展模式，例如：租車服務(wù)、酒店、相關(guān)服務(wù)等選擇綜合的業(yè)務(wù)發(fā)展模式業(yè)務(wù)模式及園區(qū)主題確定以物流總部園區(qū)物業(yè)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)以現(xiàn)代物流業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)為核心開展多種增值服務(wù)和商貿(mào)服務(wù)公司業(yè)務(wù)定位物流運(yùn)營(yíng)商地產(chǎn)

41、開發(fā)商商業(yè)運(yùn)營(yíng)商雙核聯(lián)動(dòng) 丁家莊 國(guó)際物流商貿(mào)總部園金融服務(wù)海關(guān)口岸人才服務(wù)流通加工信息和數(shù)據(jù)服務(wù)干線運(yùn)輸城市配送商貿(mào)交易倉(cāng)儲(chǔ)管理商貿(mào)核物流核業(yè)務(wù)及主題定位模型物流總部經(jīng)濟(jì)1-D功能定位 整體定位方向具備前瞻性 啟動(dòng)功能區(qū)域具備操作性 增值功能區(qū)域要適時(shí)開發(fā) 整體定位符合宏觀經(jīng)濟(jì)要求 功能定位符合現(xiàn)狀市場(chǎng)需求 開發(fā)時(shí)序符合市場(chǎng)發(fā)展軌跡 整體定位要求兼顧形象和利潤(rùn) 功能定位必須體現(xiàn)物流的主題 在物流基礎(chǔ)上拓展高利潤(rùn)功能時(shí)機(jī)性市場(chǎng)性贏利性 我司為本項(xiàng)目進(jìn)行功能定位，力求整體功能符合政府產(chǎn)業(yè)要求、物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)需求，又追求各項(xiàng)功能規(guī)劃順利實(shí)施，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高盈利能力 功能定位原則 動(dòng)態(tài)性是上述三

42、個(gè)原則的綜合要求，對(duì)本項(xiàng)目的功能定位以及規(guī)劃開發(fā)建議將遵循并體現(xiàn)該要求發(fā)揮基礎(chǔ)功能完善主體功能拓展延伸功能時(shí)間成熟度國(guó)際物流商貿(mào)總部園商業(yè)（盈利）模式和功能定位動(dòng)態(tài)規(guī)劃思路建設(shè)特色功能功能定位原則項(xiàng)目資源條件評(píng)價(jià)往長(zhǎng)江大橋往長(zhǎng)江二橋繞城公路，往滬寧高速、寧杭高速、路口國(guó)際機(jī)場(chǎng)往龍?zhí)陡蹍^(qū) 具有較大的影響力 具有充足競(jìng)爭(zhēng)能力 具備可操作之資源 公鐵聯(lián)運(yùn)的條件可構(gòu)成初期的核心競(jìng)爭(zhēng)力特色功能定位鐵路西站搬遷規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目發(fā)展公鐵聯(lián)運(yùn)形成重大利好特色功能定位2009年2月1日，下關(guān)濱江地區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)出臺(tái)2006年4月3日，南京鐵路西站搬遷改造領(lǐng)導(dǎo)小組成立1905年開始建造，1908年建成通車1930年重建19

43、47年擴(kuò)建1949年被毀1968年重新修復(fù)2006年，南京鐵路投資有限公司成立西站搬遷內(nèi)容原址改建鐵路博物館，客運(yùn)并入南京站，貨運(yùn)遷至丁家莊鐵路西站貨場(chǎng)特色功能定位 總占地面積105萬(wàn)平方米 鐵路占地50萬(wàn)平方米 有關(guān)單位間接占地面積55萬(wàn)平方米建有 13條專用線 4個(gè)貨倉(cāng) 1幢貨運(yùn)營(yíng)業(yè)廳 1幢集裝箱辦公樓南京鐵路發(fā)展地位特色功能定位 5年，1500億元投資 建成全國(guó)鐵路重大樞紐 長(zhǎng)三角輻射能力最強(qiáng)的鐵路樞紐 長(zhǎng)三角重要的鐵路貨運(yùn)集散地 貨運(yùn)由新西站貨場(chǎng)主要承擔(dān) 上海市北工業(yè)園北上海現(xiàn)代物流園國(guó)內(nèi)首家公鐵聯(lián)運(yùn)平臺(tái)規(guī)劃位置：總體定位 ：以公鐵聯(lián)運(yùn)為核心、以城市配送為基礎(chǔ)、以信息平臺(tái)為支撐，形成一

44、次受理、全程配套服務(wù)的社會(huì)化貨運(yùn)代理交易中心和物流商務(wù)中心 功能組成：公鐵聯(lián)運(yùn)、物流信息、物流指揮、物流研發(fā)和物流總部公鐵聯(lián)運(yùn)操作思路：依托鐵路北郊貨運(yùn)站，實(shí)現(xiàn)集裝箱卡車將貨物運(yùn)到火車站后，通過自動(dòng)裝卸搬上列車，貨到車行完全跳過站臺(tái)庫(kù)存候車環(huán)節(jié)，形成鐵路和公路之間的“無(wú)縫對(duì)接” 特色功能定位Our Reference:上海西北物流園江橋基地上海最大內(nèi)陸口岸型第三方綜合樞紐物流園區(qū)位置：功能規(guī)劃：公鐵聯(lián)運(yùn)建設(shè)內(nèi)容：依托：鐵路封浜貨運(yùn)站裝卸區(qū)：轎車區(qū)、集裝箱區(qū)、生鮮區(qū)、散裝區(qū)規(guī)劃面積：約500畝設(shè)施內(nèi)容：4條各長(zhǎng)600米的專用線、集裝箱堆場(chǎng) 集裝箱駁運(yùn)作業(yè)設(shè)施和相應(yīng)周轉(zhuǎn)場(chǎng)地特色功能定位Our Re

45、ference: 丁家莊物流基地依托高速公路、城市干道、鐵路三位一體交通網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)筑公鐵聯(lián)運(yùn)特色功能平臺(tái)高速公路：滬寧高速10分鐘車程；寧杭高速20分鐘車程寧連高速寧通高速寧合高速等國(guó)道：312國(guó)道5分鐘車程城市干道：寅春路棲霞大道繞城高速公路等鐵路：距華東地區(qū)最大的編組站南京東站5公里距城北鐵路環(huán)線新生圩站2公里緊挨丁家莊鐵路貨場(chǎng)、南京西站（近期將搬遷至丁家莊）港口和機(jī)場(chǎng)：新生圩港 （輻射世界78個(gè)國(guó)家和地區(qū)的188個(gè)港口）5分鐘車程龍?zhí)陡蹍^(qū)20分鐘車程祿口機(jī)場(chǎng)30分鐘車程公鐵聯(lián)運(yùn)建設(shè)思路：基地內(nèi)建設(shè)專用線、集裝箱堆場(chǎng)和駁運(yùn)作業(yè)區(qū)，通過信息系統(tǒng)和自動(dòng)化操作，實(shí)現(xiàn)鐵路和公路運(yùn)輸?shù)膶?duì)接丁家莊物流基

46、地特色功能定位干線運(yùn)輸城市配送倉(cāng)儲(chǔ)管理公鐵聯(lián)運(yùn)公路運(yùn)輸公鐵對(duì)接鐵路運(yùn)輸公司自營(yíng)鐵運(yùn)代理公司對(duì)接信息和數(shù)據(jù)系統(tǒng)依托物流總部物流研發(fā)調(diào)度指揮現(xiàn)代服務(wù)依托公鐵聯(lián)運(yùn)功能定位實(shí)現(xiàn)建議南京唯一一家可實(shí)現(xiàn)公鐵聯(lián)運(yùn)功能的物流發(fā)展平臺(tái)實(shí)現(xiàn)公鐵聯(lián)運(yùn)功能對(duì)項(xiàng)目的意義長(zhǎng)三角和輻射中部區(qū)域的重要節(jié)點(diǎn)南京常州無(wú)錫蘇州昆山上海杭州寧波揚(yáng)州長(zhǎng)三角：節(jié)點(diǎn)型城市眾多，各地均在規(guī)劃現(xiàn)代物流園區(qū)，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)域物流市場(chǎng)難以形成一家獨(dú)大的局面；要求這些城市的物流園區(qū)基本功能定位首先應(yīng)更關(guān)注本城市內(nèi)的物流配送需求中部區(qū)域：南京市處于長(zhǎng)三角區(qū)域邊界緊鄰中部崛起戰(zhàn)略重地安徽省，依托長(zhǎng)江航道、高速公路、鐵路系統(tǒng)，可有效輻射蘇北、皖、豫、

47、鄂、贛等省給城市物流園區(qū)功能定位提供了實(shí)現(xiàn)干線運(yùn)輸?shù)臈l件基礎(chǔ)功能定位南京市物流發(fā)展環(huán)境2綜合交通平臺(tái)水、陸、空交通設(shè)施水平和客貨運(yùn)輸能力獲得較大幅度提升南京是蘇北、安徽物資進(jìn)出必經(jīng)之路，可輻射江西、湖北、湖南、重慶、四川、河南等省份 3現(xiàn)代物流平臺(tái)龍?zhí)陡畚锪骰兀ㄅR港加工）祿口空港物流基地（航空速遞）丁家莊物流基地（發(fā)展什么？）4 產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)沿江石化產(chǎn)業(yè)鏈新型鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈汽車產(chǎn)業(yè)鏈1基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)龍?zhí)陡蹫橹行牡慕M合港區(qū)華東主貨運(yùn)機(jī)場(chǎng)-祿口機(jī)場(chǎng)華東最大編組站-南京東站二環(huán)十二縱公路交通網(wǎng)絡(luò)南京市物流發(fā)展環(huán)境分析昆山陸家金陽(yáng)華東物流商貿(mào)園基本功能定位規(guī)劃物流招商交易中心功能國(guó)內(nèi)物流載體專線功能口岸功

48、能物流電子商務(wù)功能基本功能陸家金陽(yáng)華東物流商貿(mào)園第三方物流發(fā)展平臺(tái)蘇州地區(qū)最大干線運(yùn)輸停車場(chǎng)長(zhǎng)三角城際配送物流中心華東地區(qū)最大的職能化立體倉(cāng)庫(kù)基礎(chǔ)功能定位Our Reference:項(xiàng)目基礎(chǔ)功能定位1倉(cāng)儲(chǔ)管理客戶定位以商業(yè)企業(yè)為主服務(wù)范圍以南京市內(nèi)為主開發(fā)體量應(yīng)進(jìn)行適量控制物業(yè)開發(fā)要關(guān)注價(jià)值提升城市配送客戶定位以3PL企業(yè)為主服務(wù)范圍向縱深化發(fā)展開發(fā)體量可適當(dāng)擴(kuò)大物業(yè)開發(fā)要關(guān)注價(jià)值提升干線運(yùn)輸客戶定位以工業(yè)企業(yè)為主服務(wù)范圍考慮向江北輻射開發(fā)物業(yè)以停車場(chǎng)地為主物業(yè)開發(fā)注重空間利用率23基礎(chǔ)功能定位實(shí)現(xiàn)建議南京市內(nèi)最大的城市配送和商品配送的集散中心長(zhǎng)三角及輻射江北及中部區(qū)域干線運(yùn)輸?shù)闹匾?jié)點(diǎn)金融服

49、務(wù)海關(guān)口岸人才服務(wù)流通加工信息和數(shù)據(jù)服務(wù)干線運(yùn)輸城市配送商貿(mào)交易倉(cāng)儲(chǔ)管理物流核 在“業(yè)務(wù)定位”部分中，已經(jīng)論證了信息和數(shù)據(jù)服務(wù)是公司和項(xiàng)目的功能提升的重要保證功能提升定位信息和數(shù)據(jù)服務(wù)功能已成為現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的核心貨主需要更加可靠的供應(yīng)鏈方案綜合服務(wù)商和貨代向供應(yīng)鏈管理方向發(fā)展綜合服務(wù)商和配送服務(wù)擴(kuò)展網(wǎng)絡(luò)容量和送貨范圍貨代控制和管理運(yùn)輸能力無(wú)需擁有資產(chǎn)貨代在行業(yè)中的更為整合并更加專業(yè)化承運(yùn)人通過縱向聯(lián)盟業(yè)務(wù)來加強(qiáng)其相對(duì)于貨主和綜合商的地位橫向聯(lián)盟增加承運(yùn)人網(wǎng)絡(luò)覆蓋非資產(chǎn)性的信息中介如互聯(lián)網(wǎng)中介提供從訂艙，發(fā)票到合同管理等服務(wù)承運(yùn)人通過新的產(chǎn)品特性和良好品牌來避免服務(wù)的一般商品化12345678

50、9信息中介信息中介服務(wù)范圍與復(fù)雜性小型中型大型A-to-A門到門供應(yīng)鏈管理貨主1242運(yùn)輸公司7貨代568893綜合物流服務(wù)商配送服務(wù)信息管理需求增強(qiáng)貨運(yùn)類型功能提升定位 深圳航空物流園在進(jìn)行信息系統(tǒng)規(guī)劃之前，園區(qū)業(yè)務(wù)主要是利潤(rùn)較低的機(jī)場(chǎng)場(chǎng)地物業(yè)租賃國(guó)際快件海關(guān)監(jiān)管中心國(guó)內(nèi)國(guó)內(nèi)貨運(yùn)村國(guó)際貨運(yùn)村聯(lián)檢綜合樓 保稅倉(cāng)庫(kù)保稅加工貿(mào)易區(qū)多功能倉(cāng)庫(kù)南航深圳基地國(guó)際貨運(yùn)站加油站DHLUPSFedex機(jī)場(chǎng)海關(guān)檢查深圳機(jī)場(chǎng)管理大樓Road海港工業(yè)園區(qū)Our Reference:功能提升定位 實(shí)施信息系統(tǒng)規(guī)劃之后，深圳航空物流園區(qū)的主要業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)楦郊又递^高的綜合物流服務(wù)和物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)場(chǎng)貨站航空貨代速遞代理鐵路/

51、公路聯(lián)運(yùn)海關(guān)/聯(lián)檢銀行/保險(xiǎn)/財(cái)政稅收航空公司速遞操作點(diǎn)速遞分揀中心速遞公司支線轉(zhuǎn)運(yùn)系統(tǒng)伸展航空物流園區(qū)為航空運(yùn)輸和物流企業(yè)提供信息交換和金融、清關(guān)等服務(wù)的一站式服務(wù)第三方物流通關(guān) 操作配送 Our Reference:功能提升定位 王家灣物流中心曾進(jìn)行過信息系統(tǒng)建設(shè)，可以為丁家莊物流基地項(xiàng)目信息系統(tǒng)建設(shè)提供借鑒和經(jīng)驗(yàn)物流作業(yè)信息平臺(tái)信息系統(tǒng)服務(wù)園區(qū)所有業(yè)務(wù)功能提升定位深圳筍崗-清水河物流園區(qū)是國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)陸路物流園區(qū)商業(yè)化改造的先驅(qū)專業(yè)市場(chǎng)物流配送中心大宗商品交易中心普通倉(cāng)庫(kù)物流總部基地拓展延伸功能定位Our Reference:深圳筍崗-清水河物流園區(qū)高端化和差異化發(fā)展的定位模型筍崗-清水河物

52、流園區(qū)國(guó)際物流總部基地內(nèi)容：家居、建材交易市場(chǎng)規(guī)模：20萬(wàn)平方米以上目標(biāo)：建成使之成為華南以至全國(guó)規(guī)模較大、檔次較高、品種較全、輻射力強(qiáng)、管理先進(jìn)、設(shè)施完備的超大型家居及裝飾材料專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)代物流信息平臺(tái)大宗商品交易市場(chǎng)現(xiàn)代物流配送基地內(nèi)容：汽車、零配件展銷檢測(cè)交易中心規(guī)模：20萬(wàn)平方米以上目標(biāo)：建成華南地區(qū)具有影響力的各類進(jìn)口、國(guó)產(chǎn)汽車展銷、零配件供應(yīng)、汽車檢測(cè)等為一體的多功能汽車展銷檢測(cè)及汽配交易市場(chǎng)補(bǔ)充：結(jié)合香港中藥港的發(fā)展，建設(shè)與之配套中藥材交易中心提升：建設(shè)大型電子物流信息交易平臺(tái)和其他配套設(shè)施，提升物流園區(qū)交易平臺(tái)的智能化水平拓展延伸功能定位Our Reference:北京百榮世貿(mào)市

53、場(chǎng)交易中心項(xiàng)目為依托物流的市場(chǎng)群建設(shè)提供了經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)方向的借鑒商業(yè)航母百榮世貿(mào)百榮服裝服飾交易中心百榮兒童用品交易中心百榮文化辦公用品交易中心百榮體育休閑用品交易中心百榮家居用品交易中心百榮日用品交易中心百榮食品交易中心百榮汽車用品交易中心百榮國(guó)際貿(mào)易中心百榮會(huì)展中心百榮商務(wù)休閑會(huì)所百榮餐飲服務(wù)中心百榮配送倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)中心百榮商屋其它配套功能配套服務(wù)功能展示交易功能復(fù)合產(chǎn)業(yè)、具有完善配套服務(wù)功能的，以展示和推介為主題的、經(jīng)營(yíng)多種品牌商品的、引入電子商務(wù)系統(tǒng)（Internet網(wǎng)絡(luò)）的、大型和規(guī)范的、現(xiàn)代化和國(guó)際化的市場(chǎng)交易中心拓展延伸功能定位Our Reference: 丁家莊依托物流基地以及市

54、場(chǎng)集中的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，已具備發(fā)展大型市場(chǎng)交易中心的基礎(chǔ)條件，已開展的二手車展示交易業(yè)務(wù)可以作為市場(chǎng)交易中心建設(shè)的切入點(diǎn)拓展延伸功能定位 以通元二手車交易市場(chǎng)為切入點(diǎn)，發(fā)展汽車和汽配交易展示中心，作為丁家莊市場(chǎng)交易中心建設(shè)的起點(diǎn)二手車交易展示中心市場(chǎng)：增速明顯，南北差異較大經(jīng)營(yíng)：依托公鐵聯(lián)運(yùn)和干線運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)開展二手車“展示-評(píng)估-交易”，并實(shí)現(xiàn)“南車北賣”業(yè)務(wù)，拓展二手車交易展示中心的輻射能力汽車和汽配交易中心整車展示貿(mào)易中心市場(chǎng)：南京汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速經(jīng)營(yíng)：開展各類類進(jìn)口、國(guó)產(chǎn)汽車展銷、汽車檢測(cè)等為一體的多功能汽車展銷檢測(cè)業(yè)務(wù)，積極開展汽車物流，實(shí)現(xiàn)整車展示貿(mào)易中心在華東區(qū)域品牌的確立汽車主題交易展示

55、中心目標(biāo)：建成具有區(qū)域影響力的汽車主題交易展示中心內(nèi)容：建設(shè)汽車展館、分撥倉(cāng)儲(chǔ)中心、現(xiàn)代化零配件倉(cāng)儲(chǔ)、汽車服務(wù)中心等設(shè)施并設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)拓展延伸功能定位其他拓展延伸功能包含物流增值服務(wù)和園區(qū)配套服務(wù)兩個(gè)方面電子商務(wù)客戶服務(wù)海關(guān)口岸流通加工物流培訓(xùn)金融服務(wù)法律服務(wù)投資服務(wù)物流增值服務(wù)酒店配套商業(yè)配套居住配套會(huì)展配套公共服務(wù)配套園區(qū)配套服務(wù)拓展延伸功能定位提供基礎(chǔ)丁家莊物流商貿(mào)園干線運(yùn)輸城市配送倉(cāng)儲(chǔ)配送交易中心金融服務(wù)人才交流會(huì)議展示電子商務(wù)流通加工海關(guān)口岸商務(wù)交流優(yōu)惠政策物流核商貿(mào)核公鐵聯(lián)運(yùn)信息服務(wù)功能定位模型以干線運(yùn)輸和二手車交易市場(chǎng)切入，著手打造公鐵聯(lián)運(yùn)平臺(tái)完善城市配送系統(tǒng)和市場(chǎng)

56、交易中心，開始建設(shè)信息和數(shù)服務(wù)平臺(tái)拓展商務(wù)、物流培訓(xùn)等增值服務(wù)，繼續(xù)完善信息和數(shù)據(jù)服務(wù)平臺(tái)建設(shè)有特色的第三方物流園區(qū)形成功能完善的物流商貿(mào)園區(qū)建成物流總部園區(qū)向4PL物流園邁進(jìn)功能定位實(shí)現(xiàn)時(shí)序建議PART 2規(guī)劃實(shí)施建議規(guī)劃建議開發(fā)步驟2-A規(guī)劃建議規(guī)劃提升地塊分析占地面積：1000畝容 積 率 ：1.6丁家莊 倉(cāng)儲(chǔ) 二手車交易 市場(chǎng) 配套體系原有基礎(chǔ) 現(xiàn)代物流設(shè)施 大型商貿(mào)設(shè)施 完善配套設(shè)施 先進(jìn)軟性平臺(tái)現(xiàn)代物流商貿(mào)綜合體規(guī)劃思路-1個(gè)核心以項(xiàng)目的“功能定位模型”為核心形成圍繞“物流核” 、圍繞“商貿(mào)核”、 圍繞“配套服務(wù)”（為“物流核”、“商貿(mào)核”提供配套商務(wù)及商業(yè)服務(wù)）的幾大功能進(jìn)行規(guī)劃

57、總體規(guī)劃思路-3大原則土地價(jià)值最大化原則：項(xiàng)目定位已確定了在做扎實(shí)物流業(yè)務(wù)，規(guī)劃好物流物業(yè)的基礎(chǔ)上，導(dǎo)入“總部經(jīng)濟(jì)”概念，從而引入高質(zhì)、大型物流企業(yè)及相關(guān)服務(wù)型企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)，形成對(duì)高端物業(yè)的需求。規(guī)劃上需準(zhǔn)確拿捏物流物業(yè)產(chǎn)品與高端物業(yè)產(chǎn)品的配比關(guān)系，根據(jù)實(shí)際建設(shè)需求，用足容積率、建筑高度等控制指標(biāo)，增強(qiáng)土地與基礎(chǔ)設(shè)施的利用效率， 最大限度提升土地價(jià)值的目標(biāo)。循環(huán)、協(xié)調(diào)與共生原則：項(xiàng)目發(fā)展定位明確“以物流帶商貿(mào)，以商貿(mào)促物流”，因此需從可持續(xù)性的循環(huán)經(jīng)濟(jì)角度進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，園區(qū)空間規(guī)劃要充分體現(xiàn)各主題區(qū)域相互獨(dú)立又互為關(guān)聯(lián)的深刻內(nèi)涵?，F(xiàn)代化、總部化、生態(tài)化原則：充分利用園區(qū)化的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，圍繞“物

58、流核”、“商貿(mào)核”并結(jié)合綜合商務(wù)、商業(yè)功能的“服務(wù)核”，高標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)筑科技、生態(tài)、和諧又極具活力的國(guó)際性物流園區(qū)。規(guī)劃建議以公鐵聯(lián)運(yùn)為特色的現(xiàn)代物流以汽車和汽配（或家具建材）為切入點(diǎn)為物流和商貿(mào)提供的相關(guān)商務(wù)和商業(yè)服務(wù)物流核商貿(mào)核配套區(qū)現(xiàn)代物流中心綜合商貿(mào)中心商務(wù)服務(wù)中心1個(gè)核心，3大原則三大中心區(qū)域物流區(qū)八大分區(qū)城市配送區(qū)物流科技區(qū)國(guó)際采購(gòu)區(qū)商貿(mào)總部區(qū)商務(wù)服務(wù)區(qū)配套商業(yè)區(qū)行政服務(wù)區(qū)現(xiàn)代物流中心1綜合商貿(mào)中心2商務(wù)服務(wù)中心3城市配送區(qū)、區(qū)域物流區(qū)、物流科技區(qū)國(guó)際采購(gòu)區(qū)、商貿(mào)總部區(qū)商務(wù)服務(wù)區(qū)、行政服務(wù)區(qū)、配套商業(yè)區(qū)總統(tǒng)功能布局-三大中心+八大分區(qū)現(xiàn)代物流中心商務(wù)服務(wù)中心總體功能布局-三大中心圖1：三

59、大中心布局示意圖現(xiàn)代物流中心1綜合商貿(mào)中心2商務(wù)服務(wù)中心3物流核商貿(mào)核配套區(qū)綜合商貿(mào)中心分區(qū)規(guī)劃思路-現(xiàn)代物流中心規(guī)劃原則近距離原則：在條件允許的情況下，使貨物在園區(qū)內(nèi)流動(dòng)的距離最短。以最少的運(yùn)輸與搬運(yùn)量，使貨物的流動(dòng)以最快的速度到達(dá)用戶的手中，并滿足客戶的要求。 設(shè)施布置優(yōu)化原則：在物流中心規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，盡量使彼此之間貨物流量大的設(shè)施布置得近一些，而物流量小的設(shè)施與設(shè)備布置得遠(yuǎn)一些。同時(shí)盡量避免貨物運(yùn)輸?shù)挠鼗睾偷沽鳌?系統(tǒng)優(yōu)化原則:物流中心不僅要重視作業(yè)流程的優(yōu)化而且還要重視園區(qū)設(shè)施規(guī)模和布局的優(yōu)化。既要解決各物流環(huán)節(jié)的機(jī)械化、省力化標(biāo)準(zhǔn)化，又要解決物流中心的整體化、合理化和系統(tǒng)化；達(dá)到物流園

60、區(qū)整個(gè)運(yùn)作的最優(yōu)化。 柔性化原則:物流中心設(shè)施的規(guī)劃及布局應(yīng)該留有發(fā)展的空間和適應(yīng)于變化的設(shè)計(jì)。如發(fā)達(dá)國(guó)家有些工業(yè)廠房都是組合式的，設(shè)備安裝也有利于變動(dòng)和調(diào)整，建設(shè)必須留有發(fā)展的空間。 城市配送區(qū) 區(qū)域物流區(qū)物流科技區(qū) 行政服務(wù)區(qū)商務(wù)服務(wù)區(qū) 配套商務(wù)區(qū)國(guó)際采購(gòu)區(qū) 商貿(mào)總部區(qū)二期貯備用地(200畝)圖2：八大分區(qū)布局示意圖西站貨場(chǎng)（規(guī)劃）公鐵聯(lián)運(yùn)作業(yè)區(qū)（預(yù)留）總體功能布局-八大分區(qū)總體功能布局-公鐵聯(lián)運(yùn)作業(yè)區(qū)規(guī)劃思路預(yù)留位置： 臨近規(guī)劃的西站貨場(chǎng)，含城市配送區(qū)和區(qū)域物流區(qū)的部分規(guī)劃區(qū)域功能定位：依托“公鐵聯(lián)運(yùn)”平臺(tái)的配送物流和區(qū)域物流功能對(duì)接，實(shí)現(xiàn)公路-鐵路運(yùn)輸方式的快速轉(zhuǎn)換 總體功能布局-公鐵