旅游地產(chǎn)項目定位思路（PPT）

1、旅游地產(chǎn)項目定位思路旅游地產(chǎn)策劃機構(gòu)目錄項目解讀項目定位案例借鑒產(chǎn)品定位首期開發(fā)策略策劃機構(gòu)服務項目項目定位項目定位項目解讀項目訴求項目發(fā)展訴求政府力如何充分理解區(qū)域/城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢，促進公共資源的有效聚集，由生地轉(zhuǎn)變?yōu)槭斓兀渴袌隽?如何充分利用靠城市過境干道，臨江景、公園、景區(qū)等區(qū)位優(yōu)勢，促進本案土地和產(chǎn)品價值提升？產(chǎn)品力如何引入國際/國內(nèi)先進人居發(fā)展理念，創(chuàng)造價值和市場、進行高起點開發(fā)大盤、組織產(chǎn)品？如何在縣城年去化力有限的情況下擴大產(chǎn)品對周邊區(qū)域的吸引力?項目定位項目解讀市場分析項目概況 項目市GDP總量：橫向比較生產(chǎn)總值每年遞增、縱向比較在地級市中排名前列。 09年項目市首屆房展會

2、顯示：全市已有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)28家，累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資24.57億元，竣工面積139.54萬平方米。其中住宅建設完成投資23.08億元，竣工面積134.32萬平方米，初步建成中高檔住宅小區(qū)13個，吸納住戶1.8萬戶。 政府先后出臺了關于支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的暫行規(guī)定、關于促進商品房銷售的意見，在鼓勵聯(lián)合購房、放寬房貸政策、減免相關稅費等方面做出了新的規(guī)定。項目定位項目解讀市場分析市場概況編號項目占地產(chǎn)品形式均價（元/）1高層、多層、小高層31002約335畝低層、多層35003約90畝多層/小高層26004約500畝多層/小高層24005約50畝多層23006約53畝多層23007約31畝多層

3、23008約195畝多層22009約50畝多層240010約30畝高層2200 項目市樓盤市場開始出現(xiàn)一些中高檔樓盤。房價隨著新樓開售有所提升，仍以多層為主，產(chǎn)品形式較為單一，小高層已出現(xiàn)、但是未形成主流。項目定位項目解讀地塊分析交通區(qū)位 交通便捷：二零六國道、夏曉路省道、永安路、大河濱河路、環(huán)城河濱河路環(huán)繞周邊。 規(guī)劃的新大河大橋，加快新老城區(qū)對接。區(qū)域概況 本項目位于山東半島城市圈中部的縣級市，處于膠濟軸、沿海軸兩大經(jīng)濟發(fā)展軸上。依偎項目母親河大河生態(tài)景觀軸，環(huán)城河景觀帶貫穿其中，周邊資源極為豐富，南倚國家4A景區(qū)青云山，毗鄰國家級城市濕地公園大湖。項目定位項目解讀地塊分析規(guī)劃范圍 項目片

4、區(qū)一規(guī)劃范圍為：賈戈中心以北，大湖以南，夏曉路以西，二零六國道以東 ?？傆玫孛娣e3147.76公頃，建設用地80.51公頃。開發(fā)現(xiàn)狀 基礎設施：主干路、供排水、供暖、電力、電信等設施齊全。 地塊現(xiàn)狀：項目職業(yè)教育中心、大湖南岸景觀，項目市曲軸廠、賈戈村民房陸續(xù)規(guī)劃及拆橋。缺少配套服務設施。大湖南岸景觀項目職業(yè)教育中心賈戈村民房用地性質(zhì)公頃指標用地28.68職教中心用地21.21村莊用地18.76企業(yè)用地11.86項目市曲軸廠項目定位項目解讀小結(jié)優(yōu)勢新老城區(qū)相接；新城中心區(qū)；項目周邊擁有山、河、濕地公園等優(yōu)勢資源組合，環(huán)境良好，可形成獨特水景、生態(tài)休閑宜居區(qū)。交通便捷，國道、省道環(huán)繞而過；基礎設

5、施齊全、地塊規(guī)模大、可塑性強，可開發(fā)大型生活社區(qū)。劣勢市場不成熟，整體片區(qū)形象不夠；生活配套不完善；項目市購買能力有限，消化能力不強。挑戰(zhàn)市場供應量大，市場競爭激烈；如何打造有特色的產(chǎn)品及品牌形象如何擴大產(chǎn)品對地級及周邊的吸引力機遇城市高速發(fā)展，城市形象更新，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿χ鸩斤@現(xiàn)；市場產(chǎn)品欠缺，小高層、別墅前景向好；中心城市向近郊地區(qū)投資物業(yè)、作為第二居所的趨勢增大。項目定位立足山東地級經(jīng)濟及地產(chǎn)大的市場環(huán)境，釋放項目優(yōu)越的區(qū)位及大交通所帶來的發(fā)展機遇與潛能。立足項目山河、湖泊、濕地等資源優(yōu)勢與特色，借鑒深圳華僑城等景觀地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，探索一種景觀地產(chǎn)、生態(tài)人居的發(fā)展模式。 突破一般城市地產(chǎn)開

6、發(fā)的局限，用全新的視野和創(chuàng)新的理念，打造“地級后花園”景觀地產(chǎn)項目，實現(xiàn)生態(tài)性、主題性、復合性的發(fā)展定位，創(chuàng)造一種新的生活方式是本項目的關鍵。立足引領和創(chuàng)新，在山東半島中部城市探索一種居住、休閑、商業(yè)等兼容的示范引領性、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)人居典范。立足山東齊魯文化，挖掘項目文化鄉(xiāng)邦的內(nèi)涵，增強并提升項目開發(fā)的文化含金量。項目定位模式解析項目定位景觀情景、休閑生活成為人們對于居住空間的新訴求將人們的居住、生活、休閑融入大的生態(tài)景觀主題環(huán)境，形成人居與自然的互相交融、和諧互動，成為目前景觀地產(chǎn)發(fā)展的一大趨勢。景觀地產(chǎn)新概念項目定位模式解析傳統(tǒng)城市地產(chǎn)觀念生態(tài)景觀地產(chǎn)觀念單一的居住空間單調(diào)的景觀環(huán)境人

7、景分離城市地產(chǎn)單一性主題式情景空間生態(tài)的景觀環(huán)境人景合一城市地產(chǎn)復合性項目定位主題性、生態(tài)性、復合性景觀地產(chǎn)模式居為核心功能商業(yè)、休閑業(yè)為輔助功能一定的人口沉淀、文化主題特色建筑、生態(tài)自然的環(huán)境、情景體驗式休閑生活完善的商業(yè)配套使生活更加便利；豐富的休閑項目讓生活更加多彩。自然資源+主題休閑的完美結(jié)合人文內(nèi)涵+休閑體驗的情景互動主題景觀+文化地產(chǎn)的高度和諧一種全新的生活空間和生活方式生態(tài)人居、文化人居、養(yǎng)生人居、樂活人居項目定位模式解析項目定位案例借鑒深圳波托菲諾小鎮(zhèn)項目位置：位于深圳華僑城西北部開發(fā)商：華僑城集團占地面積：80000平方米 建筑面積：146000平方米 容積率：1.83綠化率

8、：82%項目定位特色： 在諾蒂山到天鵝湖之間形成的景觀軸線組合成多個景觀空間，山湖順應了地形的變化，衍生出極為豐富的景觀流線； 還有坐落在締諾山天鵝湖景觀軸線上16000平方米的濕地概念園林； 以意大利Portfino為藍本，規(guī)劃出沿湖畔山的Townhouse、多層、小高層、高層等多種類型的高尚住宅星級酒店會所、灣區(qū)商業(yè)廣場、高爾夫等生活配套；案例借鑒景觀為了陳設，是一種遺憾，在波多菲諾，景觀被還原成自然，有了自己的生命。深圳波托菲諾小鎮(zhèn) 項目定位案例借鑒珠海華發(fā)水郡項目位置：珠?！叭A發(fā)水郡”項目位于珠海市斗門區(qū)井岸鎮(zhèn)珠峰大道開發(fā)商：珠海華發(fā)股份有限公司占地面積：1150000平方米 建筑面積

9、：494500平方米 容積率：一期容積率0.37，二期容積率0.45，三期容積率會適當增大。開發(fā)周期：分三期開發(fā)，主要為獨棟別墅和聯(lián)排別墅。目前已開發(fā)一期、二期，總建筑面積為150000平方米。項目定位獨特產(chǎn)品定位： 1700畝至大規(guī)模，“兩畝一棟”的超低密度； 300畝生態(tài)濕地公園，難以復制的稀缺自然； 3公里私家河岸線，200泊位游艇碼頭通江達海； 星級酒店會所、灣區(qū)商業(yè)廣場、高爾夫等生活配套； “游艇別墅”主人們慣常享受的舒適與奢華。 距離珠海市中心30公里，市政及公共配套設施不足生態(tài)自然，居住生活與休閑度假融為一體。劣勢賣點案例借鑒珠海華發(fā)水郡項目定位案例借鑒深圳萬科第五城項目位置：深

10、圳市龍崗區(qū)坂田五和南路東，雅園路開發(fā)商：深圳萬科房地產(chǎn)有限公司占地面積： 44萬平方米建筑面積： 63萬平方米容積率：六期領峰總體容積率：1.6 ;總體綠化率：30% ;總體建筑密度：14.53%; 八期容積率:1.9;綠化率:42% 。開發(fā)周期：項目計劃分九期開發(fā)。主要建筑形式有庭院別墅、合院陽房、疊院HOUSE和多層、高層等。一、二、三期已有商業(yè)面積共8500平米，五期八期錦街商業(yè)面積為約2996平米。項目定位獨特產(chǎn)品定位： 骨子里的中國情結(jié)。以現(xiàn)代中式的建筑語言探索中式人文生活的態(tài)度； 建筑設計體現(xiàn)徽派和晉派的元素。但不是簡單地復古和照搬，而是將傳統(tǒng)與現(xiàn)代、中式與西式很好地嫁接和結(jié)合，營

11、造出適合中國人居住的傳統(tǒng)居住環(huán)境，又可符合現(xiàn)代人的生活習慣； “墻”“院”“村”“素”“冷”“幽”六字箴言在這里被演繹得最為淋漓盡致和最具生活意境。在深圳市關外，交通及公共配套設施不完善，公共休閑區(qū)域欠缺。現(xiàn)代中式建筑頗具特色，萬科品牌及區(qū)域未來發(fā)展前景。劣勢賣點案例借鑒深圳萬科第五城項目定位項目定位定位思路地級市的后花園生活 項目市的新生態(tài)樂居 與濕地湖泊、山川河流為鄰文化為體建議以山東地級中國北方園林袖珍式建筑“十笏園”為體裁藍本，借鑒山東其他著名私家莊園建筑特色，抽取其建筑風格與文化符號。 現(xiàn)代為用立足齊魯文化，傳承古建筑的文化精髓，剔除繁雜的裝飾，沉悶的色調(diào)，用現(xiàn)代簡約洗練的手法進行建

12、筑形式的再造與表達。生態(tài)為景“智者樂水，仁者樂山。智者動，仁者靜。智者樂，仁者壽。”生態(tài)濕地、休閑河岸、園林景觀，湖泊、河流、景觀軸、居住區(qū)融為一體。生活為情河畔商業(yè)風情一條街、濕地設計型酒店、垂釣休閑中心、SPA養(yǎng)生館等，情景交融，生活充滿歡樂與情趣。項目定位項目定位定位思路 與濕地、湖泊、水道、河岸的碰撞 詩意的棲居 東方為體，現(xiàn)代為用 靈活變通 后現(xiàn)代的詮釋傳統(tǒng)建筑語匯 大膽創(chuàng)新 人性化與針對性的細部設計 個性鮮明 對山東氣候與當?shù)丨h(huán)境的把握 順勢而為 小中見大的園林設計 東方智慧演繹項目定位項目定位產(chǎn)品定位 演繹齊魯文化，借助自然資源的特點，發(fā)揮區(qū)位條件的優(yōu)勢，利用得天獨厚的資源，營造

13、以“水”為特色的主題，通過創(chuàng)新打造市場稀缺產(chǎn)品，以高調(diào)形象入市，確立市場主導地位。 稀缺性市場為契機 復合式產(chǎn)品組合 高姿態(tài)入市主導市場，樹立典范，創(chuàng)建品牌產(chǎn)品名稱市場特點小高層項目目前地產(chǎn)市場以多層產(chǎn)品為主，小高層將會逐漸形成主力市場的主力產(chǎn)品，我們應該先入為主。遠景住宅，私密空間花園洋房在人們越來越追求居住品質(zhì)的今天，花園洋房的情結(jié)被喚起，景觀優(yōu)美，環(huán)境舒適、寧靜；市場上推出的花園洋房項目越來越受到中高收入人群購房者的關注和喜愛。創(chuàng)新洋房單位，空中花園別墅中國的新貴和高收入階層追求高品質(zhì)生活，大中城市別墅產(chǎn)品熱度上升，根據(jù)我們項目所在區(qū)域消費情況和未來市場，以聯(lián)排別墅為主，目的是提升整體品質(zhì)和占據(jù)高端市場部分。高品質(zhì)住宅，高投資價值，標桿建立項目定位首期啟動策劃目標原則 首期啟動，精品造勢。有助于社區(qū)整體品質(zhì)提升，有預先形象宣傳效果，對市場有一定的預先性，在規(guī)劃中保證相關功能的預留與彈性。 充分利用項目的交通優(yōu)勢 充分利用大河岸線水景資源 發(fā)揮大湖國家濕地公園的環(huán)境優(yōu)勢 產(chǎn)品多樣化，提高項目抗風險性開發(fā)目標選址原則 首期啟動地塊門戶形象。 在景觀軸心創(chuàng)造生態(tài)文化新城形象 引進大河