房地產(chǎn)前期策劃匯總

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃任宏博士（英國(guó)）/教授/博導(dǎo)主任委員院長(zhǎng)住建部全國(guó)高等學(xué)校工程管理和工程造價(jià)學(xué)科專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院2014年4月第一章房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃前期策劃的總體流程第一階段第二階段第三階段第四階段市場(chǎng)分析市場(chǎng)預(yù)測(cè)收入、成本、費(fèi)用預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)評(píng)估盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)、需求預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè)銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比參數(shù)

2、值變動(dòng)的百分比風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷1.1 可行性研究1.1可行性研究市場(chǎng)分析（1）市場(chǎng)宏觀分析（PEST）（2）市場(chǎng)中觀分析（行業(yè)分析即定位分析）（3）市場(chǎng)微觀分析（競(jìng)爭(zhēng)分析）1.1.1市場(chǎng)宏觀分析(PEST分析)PEST分析即總體環(huán)境分析，即宏觀環(huán)境分析。PEST四個(gè)英文字母是政治（politics）、經(jīng)濟(jì)（economic）、社會(huì)（society）、技術(shù)（technology）的首字母。通常采用矩陣式的方法，就是在坐標(biāo)中分成四個(gè)象限。如拿政治和經(jīng)濟(jì)兩個(gè)做坐標(biāo)，政治環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境

3、都好的情況下，就應(yīng)該發(fā)展。政治環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境都不理想的情況下，就不能發(fā)展。環(huán)境一個(gè)好一個(gè)不太好時(shí)，就要適當(dāng)考慮，可以發(fā)展也可以不發(fā)展。宏觀環(huán)境分析的主要內(nèi)容及對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略的影響企業(yè)政治技術(shù)政治制度、體制政府的穩(wěn)定性特殊經(jīng)濟(jì)政策國(guó)際政治外貿(mào)立法對(duì)外國(guó)企業(yè)的制度就業(yè)立法經(jīng)濟(jì)社會(huì)GDP的變化利率貨幣供給通貨膨脹率工資/物價(jià)控制可任意支配收入行業(yè)需求市場(chǎng)需求國(guó)家研發(fā)支出行業(yè)研發(fā)支出科技研究重點(diǎn)專利保護(hù)新產(chǎn)品新技術(shù)的商品化生活方式就業(yè)預(yù)期保護(hù)消費(fèi)者運(yùn)動(dòng)結(jié)婚率人口增長(zhǎng)率人口遷移文化及亞文化企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響：1、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響是全局性的而非局部性的。2、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響是現(xiàn)在和未來的

4、而不是過去的。3、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境是動(dòng)態(tài)的而不是靜止的。1.1.1市場(chǎng)宏觀分析(PEST分析)2013年中央政府經(jīng)歷逐漸從以行政化手段為主的調(diào)控體系向市場(chǎng)化長(zhǎng)效管理機(jī)制轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展”的重要目標(biāo)。1.1.1市場(chǎng)宏觀分析政策（P）十八屆三中全會(huì)后長(zhǎng)期房地產(chǎn)政策方向 政策方向土地改革城鎮(zhèn)化財(cái)稅改革市場(chǎng)化推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化樓市逐步去行政建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一 建設(shè)用地市場(chǎng) 一攬子財(cái)稅改革工程 未來樓市政策將逐步擺脫過去全國(guó)一刀切的模式，加快探索房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。然而在長(zhǎng)效機(jī)制成熟前，為保證樓市穩(wěn)定，現(xiàn)行調(diào)控手段仍將繼續(xù)實(shí)行。 1.1.1市場(chǎng)宏觀分析政策（P） 市場(chǎng)化改革市場(chǎng)保障并行走低端

5、有保障、中端有政策、高端有控制必須加快形成企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者自由選擇、自主消費(fèi)，商品和要素自由流動(dòng)、平等交換的現(xiàn)代市場(chǎng)體系，著力清除市場(chǎng)壁壘，提高資源配置效率和公平性?！?“要建立公平開放透明的市場(chǎng)規(guī)則，完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)?！?1.1.1市場(chǎng)宏觀分析政策（P）限價(jià)限售高端住宅市場(chǎng)有望逐步放開作為為達(dá)成年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)而采取的短期行政干預(yù)手段，其形式意義大于實(shí)際意義。在市場(chǎng)化起決定性作用的思路作用下，商品住宅市場(chǎng)尤其是高端住宅市場(chǎng)的限價(jià)限售措施有望逐步放開。融資環(huán)境繼續(xù)支持政策導(dǎo)向型房地產(chǎn)開發(fā)，兼顧市場(chǎng)效益以銀行信貸為主的間接融資渠道，一方面將繼

6、續(xù)支持中小套型普通商品房以及保障房的開發(fā)建設(shè)，另一方面將為更多市場(chǎng)化下效益良好的企業(yè)提供資金支持。此外，為實(shí)現(xiàn)增供應(yīng)目標(biāo)，房企再融資有望開閘。限購(gòu)政策不同城市區(qū)別化對(duì)待新一屆政府一改以往中央一刀切的宏觀調(diào)控模式，鼓勵(lì)各地開展因地制宜的差異化調(diào)控措施。限購(gòu)作為逆市場(chǎng)化的行政指令，有望在房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)、供需結(jié)構(gòu)平衡的城市率先逐步退出。購(gòu)房限貸短期內(nèi)難以全面放開雖然市場(chǎng)化配置得到前所未有的強(qiáng)化，但住房本身離不開民生問題這一屬性。在保障房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)但尚未完全覆蓋低收入住房困難家庭的當(dāng)下，將繼續(xù)限制部分人士利用金融杠桿投機(jī)入市。短期行政化措施難全面放開 1.1.1市場(chǎng)宏觀分析政策（P）2013年，全國(guó)計(jì)

7、劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬套，基本建成470萬套。截至11月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程已開工666萬套，基本建成544萬套，已全面完成年度目標(biāo)任務(wù)，完成投資11200億元。保障房迎接供應(yīng)高峰公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行1.1.1市場(chǎng)宏觀分析政策（P）土地改革建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)打破土地二元結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)增加建設(shè)用地規(guī)模，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)1.1.1市場(chǎng)宏觀分析政策（P）按照“以大城市為依托，以中小城市為重點(diǎn)，逐步形成輻射作用大的城市群，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”的要求 城中村的整體規(guī)劃與改造計(jì)劃將加快 郊縣區(qū)域?qū)χ行某菂^(qū)擠出部分具有強(qiáng)大的吸附力大城市內(nèi)城鎮(zhèn)化1、城

8、中村改造2、城市外擴(kuò)，去中心化新型城鎮(zhèn)化1.1.1市場(chǎng)宏觀分析政策（P）房地產(chǎn)稅收制度購(gòu)房者層面調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需， 引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)房產(chǎn)稅（存量階段）個(gè)稅（流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)）房企層面有效供應(yīng)， 優(yōu)化資源配置土地增值稅財(cái)稅改革嚴(yán)征土增稅影響房企拿地預(yù)計(jì)新一輪房產(chǎn)稅擴(kuò)容，仍將結(jié)合當(dāng)前試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，從增量還是征收，短期來看對(duì)市場(chǎng)的影響有限1.1.1市場(chǎng)宏觀分析政策（P）2013上半年，市場(chǎng)回暖，銀行貸款額度充足；房企融資額充裕4月開始，部分城市收緊公積金貸款6月，銀行 “錢慌”，個(gè)人住房貸款收緊、房企融資成本走高年末，銀行信貸進(jìn)一步收緊，多地放貸放緩，利率優(yōu)惠減少信貸收緊1.1.1市場(chǎng)宏觀分析政策（P）房地產(chǎn)投

9、資資金：房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增長(zhǎng)略有放緩，這與年底金融機(jī)構(gòu)資金緊張從而導(dǎo)致房企貸款以及個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)放緩有關(guān)；值得注意的是，外資進(jìn)入樓市的速度呈加速態(tài)勢(shì)：2013年1-12月，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源小計(jì)122122.47億元，同比增長(zhǎng)26.5%1.1.1市場(chǎng)宏觀分析政策（P）開發(fā)企業(yè)：長(zhǎng)期利好無論是市場(chǎng)化還是新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)都有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。 市場(chǎng)化釋放改善型需求，城鎮(zhèn)化建設(shè)產(chǎn)生新增需求。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，大城市戶籍資源分配改革，會(huì)繼續(xù)刺激大家向一二線大城市涌進(jìn)，大城市需求更加旺盛。需求增加土地改革和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)增加土地供應(yīng)。土地供應(yīng)增加房產(chǎn)稅擴(kuò)容增加高端住宅及投資性需求

10、成本。抑制投資需求土地供應(yīng)增加有利于地價(jià)的下調(diào)，拿地成本有望降低。融資會(huì)向保障房建設(shè)傾斜，房企融資有望松口。但供應(yīng)的增加以及保障房的建設(shè)可能會(huì)沖擊普通商品住宅市場(chǎng)，需關(guān)注實(shí)際量的變化情況。 政策小結(jié)1.1.1市場(chǎng)宏觀分析政策（P） 經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指企業(yè)所屬的或可能會(huì)參與其中的經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)特征和發(fā)展方向。（一）經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。2013年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值568845億元，比上年增長(zhǎng)7.7%。其中第三產(chǎn)業(yè)增加值262204億元，增長(zhǎng)8.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為46.1%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比首次超過第二產(chǎn)業(yè)。可以預(yù)見，2014年我國(guó)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持平穩(wěn)較快的發(fā)展，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有利。1.1.1市場(chǎng)宏觀分析經(jīng)濟(jì)（

11、E）（二）貨幣與銀行信貸政策。 2014年1月17日召開的人民銀行貨幣信貸工作會(huì)議給市場(chǎng)指明了今年貨幣政策的明確思路貨幣信貸工作要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，“穩(wěn)”主要體現(xiàn)為“總量穩(wěn)定”，“進(jìn)”主要體現(xiàn)為“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”。在房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)家政策調(diào)控的大背景下，央行出臺(tái)的一系列貨幣緊縮政策、提高商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金率、提高房地產(chǎn)貸款的門檻，這些都無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難。不過目前房地產(chǎn)行業(yè)的整體來說，大部分企業(yè)的自由資金不足三成，兩成來自銀行貸款，總承包施工單位墊資近3成，能在市場(chǎng)上融資額定不足一成，所以對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資難度的進(jìn)一步加大，都對(duì)企業(yè)的生存提出了挑戰(zhàn)。 所以房地產(chǎn)企業(yè)必須創(chuàng)新融資模式，積極謀

12、求在市場(chǎng)上的信托公司等金融企業(yè)融資。1.1.1市場(chǎng)宏觀分析經(jīng)濟(jì)（E）（三）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。2013年1-11月份的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如下：全國(guó)全年房地產(chǎn)投資總額突破8萬億元，商品房銷售面積突破12億平方米，商品房銷售總額突破7萬億元，全國(guó)商品住房均價(jià)突破6千元，土地出讓金在4萬億元左右。房地產(chǎn)開發(fā)投資支撐了全國(guó)固定資產(chǎn)投資。今年房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了19%-21%（各月不同）幅度內(nèi)的增幅，而固定資產(chǎn)投資基本保持在20%以上的增幅。房地產(chǎn)開發(fā)投資為穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了重要作用?？傮w來說過去的一年房地產(chǎn)整體處于上升趨勢(shì)下各地的市場(chǎng)差異依然明顯?？傮w看，一二線城市市場(chǎng)較熱，一些三四線城市明顯階段性供

13、大于求。不同區(qū)域、不同城市、不同企業(yè)、不同項(xiàng)目之間冷熱不均的現(xiàn)象較為凸出。故可以知道現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較穩(wěn)定的，在高速發(fā)展的階段，開發(fā)商的機(jī)會(huì)較多。1.1.1市場(chǎng)宏觀分析經(jīng)濟(jì)（E）根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型，在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)銷售量?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)但增速放慢，投資新開工增長(zhǎng)平穩(wěn)的特點(diǎn)。整體的投資環(huán)境還是比較有利的！經(jīng)濟(jì)小結(jié)1.1.1市場(chǎng)宏觀分析經(jīng)濟(jì)（E） 社會(huì)文化環(huán)境是指組織所在社會(huì)中成員的民族特征、文化傳統(tǒng)、價(jià)值觀念、宗教信仰、教育水平以及風(fēng)俗習(xí)慣等因素的總和。其構(gòu)成因素也很多，這里重點(diǎn)討論居民可支配收入、城

14、市化程度、消費(fèi)投資傾向。（一）居民可支配收入 2014年2月24號(hào)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。公報(bào)顯示，根據(jù)從2012年四季度起實(shí)施的城鄉(xiāng)一體化住戶調(diào)查，全國(guó)居民人均可支配收入18311元，比上年增長(zhǎng)10.9%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)8.1%，跑贏2013年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值7.7%的增速。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26955元，比上年增長(zhǎng)9.7%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)7.0%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中位數(shù)為24200元，增長(zhǎng)10.1%。但是我國(guó)貧富差距大的問題依然明顯，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該面對(duì)不同收入群體推出多樣化的房地產(chǎn)產(chǎn)品。1.1.1市場(chǎng)宏觀分析社會(huì)（S）（二）城市化程度 國(guó)

15、家統(tǒng)計(jì)局2014年1月20日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年末，中國(guó)大陸總?cè)丝跒?36072萬人，城鎮(zhèn)常住人口73111萬人，鄉(xiāng)村常住人口62961萬人，中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到了53.7%。我國(guó)城市化率實(shí)現(xiàn)了50%的大關(guān)，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)需求也在逐年變大，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是好消息。（三）消費(fèi)投資傾向 人們的健康意識(shí)逐漸增強(qiáng)，與過去相比，人們花錢并不只是為了買一個(gè)可以遮風(fēng)避雨的房子，而是希望得到綠色、環(huán)保、節(jié)能、智能化等適合人居的住所。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，既是艱巨的挑戰(zhàn)，也是從眾企業(yè)中脫穎而出的機(jī)會(huì)。1.1.1市場(chǎng)宏觀分析社會(huì)（S）技術(shù)環(huán)境：人們對(duì)于房地產(chǎn)商品的需求在向綠色、環(huán)保、節(jié)能、智

16、能化等方向發(fā)展，這就促使房地產(chǎn)企業(yè)要跟上技術(shù)變革的步伐。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于向低碳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)是轉(zhuǎn)型的主力軍，各地鼓勵(lì)節(jié)能減排的政策都對(duì)建筑的節(jié)能水平設(shè)定門檻。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)430億平方米的建筑當(dāng)中，95%是高能耗建筑。目前全球每年新建的40億到45億平方米建筑面積，中國(guó)占了23億平方米，其中的90%還是高能耗建筑，假如可以降低50%，將為國(guó)家節(jié)約用電3000億千瓦時(shí)，減少二氧化碳3億噸。這些數(shù)據(jù)背后，不僅有著新增綠色建筑的巨大空間，還有對(duì)現(xiàn)有建筑進(jìn)行節(jié)能改造的天量市場(chǎng)。一旦綠色技術(shù)成熟，新的業(yè)務(wù)維度便應(yīng)時(shí)而生。而擁有了綠色建筑技術(shù)，不僅將在住宅新產(chǎn)品開發(fā)上占盡先機(jī)，其技術(shù)合作和物

17、業(yè)改造、維護(hù)管理能力，也將迎來蔚為可觀的新市場(chǎng)。1.1.1市場(chǎng)宏觀分析技術(shù)（T）房地產(chǎn)前期定位策劃是一種輔助決策的綜合性活動(dòng)，目的是幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出合適的定位決策，控制和減少項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)前期定位策劃就是根據(jù)房地產(chǎn)前期策劃預(yù)期目標(biāo)，經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)的深入研究和分析，整合各種資源，達(dá)到幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策在哪里開發(fā)、開發(fā)什么項(xiàng)目、怎樣開發(fā)、開發(fā)后賣給誰(shuí)等一系列問題。(2)房地產(chǎn)前期定位策劃的作用：(1)房地產(chǎn)前期定位策劃的概念：一是能使企業(yè)決策更為準(zhǔn)確，盡量避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差；二是能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下為項(xiàng)目贏得主動(dòng)地位；三是具有有效整合房地

18、產(chǎn)項(xiàng)目資源，預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)，滿足目標(biāo)客戶居住要求的作用。1.1.2市場(chǎng)中觀分析地塊潛在客戶分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析市場(chǎng)狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品(3)房地產(chǎn)前期定位策劃思路尋找均衡點(diǎn)可能的產(chǎn)品可能的客戶投資效益1.1.2市場(chǎng)中觀分析主要內(nèi)容1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者分析的內(nèi)涵和目的；2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者分析的步驟和內(nèi)容；3. 房地產(chǎn)企業(yè)的一般競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略；4. 處于不同市場(chǎng)地位的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。 1.1.3 市場(chǎng)微觀分析房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)者的含義 與本企業(yè)提供的房地產(chǎn)商品在質(zhì)量、類型、區(qū)位等方面基本相似，并且有相同的目標(biāo)消費(fèi)群體的企業(yè)。 1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者分析的內(nèi)涵和目的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)者分析的目的

19、 企業(yè)制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的基礎(chǔ)，也是占領(lǐng)市場(chǎng)主導(dǎo)地位的基本前提。 1.1.3 市場(chǎng)微觀分析誰(shuí)是競(jìng)爭(zhēng)者？競(jìng)爭(zhēng)者戰(zhàn)略是什么？競(jìng)爭(zhēng)者的目標(biāo)是什么？競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)劣勢(shì)是什么？競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)模式是什么？ 解決五個(gè)問題識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者判定競(jìng)爭(zhēng)者的戰(zhàn)略判定競(jìng)爭(zhēng)者的目標(biāo)評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)力評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)選擇競(jìng)爭(zhēng)者制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者分析的步驟和內(nèi)容分析步驟：1.1.3 市場(chǎng)微觀分析差異化戰(zhàn)略成本領(lǐng)先戰(zhàn)略集中性戰(zhàn)略戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品差異低成本全行業(yè)范圍某個(gè)特定市場(chǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)3. 房地產(chǎn)企業(yè)的一般競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略1.1.3 市場(chǎng)微觀分析優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用條件成本領(lǐng)先戰(zhàn)略與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和替代品的價(jià)格戰(zhàn)；購(gòu)買者的降價(jià)壓力；供應(yīng)商的漲價(jià)壓力；潛在進(jìn)入

20、者的成本進(jìn)入障礙生產(chǎn)投資或其他預(yù)先投資大；較高的固定資產(chǎn)投資導(dǎo)致較高的機(jī)會(huì)成本和退出障礙；過于重視生產(chǎn)而忽視需求市場(chǎng)需求價(jià)格彈性較大；產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；產(chǎn)品差異化實(shí)現(xiàn)途徑少；客戶多以相同方式使用產(chǎn)品；用戶總是傾向于最優(yōu)惠價(jià)格差異化戰(zhàn)略降低顧客的價(jià)格敏感性；來自顧客忠誠(chéng)的進(jìn)入障礙；產(chǎn)品差異或特色增強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商、購(gòu)買者的討價(jià)還價(jià)能力生產(chǎn)的高成本；產(chǎn)品的高價(jià)格；難以獲得較高市場(chǎng)占有率產(chǎn)品差異化實(shí)現(xiàn)途徑多；客戶需求多樣化；奉行差異化戰(zhàn)略的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多集中戰(zhàn)略集中使用資源；全面把握市場(chǎng)；高度專業(yè)化相同細(xì)分市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)要求更大的差異性；會(huì)面對(duì)更加專業(yè)化企業(yè)的排斥；外在環(huán)境導(dǎo)致市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性變化1.1.3 市場(chǎng)微觀分析

21、市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略擴(kuò)大總需求保持市場(chǎng)份額擴(kuò)大市場(chǎng)份額發(fā)掘新的使用者開辟產(chǎn)品新用途擴(kuò)大產(chǎn)品使用量陣地防御側(cè)翼防御先發(fā)防御反攻防御運(yùn)動(dòng)防御收縮防御在收益不降低的情況下來提高市場(chǎng)占有率4. 處于不同市場(chǎng)地位的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略市場(chǎng)挑戰(zhàn)者競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略攻擊對(duì)象進(jìn)攻策略市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者規(guī)模或?qū)嵙ο喈?dāng)者區(qū)域性小企業(yè)正面進(jìn)攻側(cè)翼進(jìn)攻圍堵進(jìn)攻迂回進(jìn)攻游擊進(jìn)攻1.1.3 市場(chǎng)微觀分析市場(chǎng)跟隨者競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略緊密跟隨有距離的跟隨寄生性跟隨全面仿效市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，但不發(fā)生直接沖突又跟隨又獨(dú)創(chuàng)，或擇優(yōu)跟隨，避免直接競(jìng)爭(zhēng)即冒牌貨市場(chǎng)利基者競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略主要策略：專業(yè)化4. 處于不同市場(chǎng)地位的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略1.1.3 市場(chǎng)微觀分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)策劃總投資估算估算

22、建筑面積投資分解結(jié)構(gòu)估算匯總及明細(xì)表項(xiàng)目融資方案企業(yè)層面融資渠道項(xiàng)目層面融資渠道項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1.2 項(xiàng)目投資效益分析經(jīng)濟(jì)策劃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)策劃是指在項(xiàng)目決策階段，通過對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)方面數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，分析和評(píng)價(jià)，初步確定項(xiàng)目投資規(guī)模、融資渠道及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等，以達(dá)到優(yōu)化項(xiàng)目投資并規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的目的。1.2.1 項(xiàng)目總投資估算 項(xiàng)目投資估算需要根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況逐步精確，細(xì)化，縮小與實(shí)際值之間的差距。按照項(xiàng)目時(shí)間維度，工程項(xiàng)目投資估算可分為以下三個(gè)階段。投資機(jī)會(huì)研究階段選擇有利投資機(jī)會(huì)，明確投資方向，提出概略的項(xiàng)目投資建議。誤差30%左右。初步可行性研究階段逐步弄清項(xiàng)目的投資投資規(guī)模等情況

23、，誤差率要求應(yīng)制在20%左右。詳細(xì)可行性研究階段全面、詳細(xì)、深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，誤差率應(yīng)控制在10%以內(nèi)。 建設(shè)項(xiàng)目總投資建設(shè)投資設(shè)備及工、器具購(gòu)置費(fèi)用設(shè)備購(gòu)置費(fèi)工具器具及生產(chǎn)家具購(gòu)置費(fèi)用等建筑安裝工程費(fèi)用直接費(fèi)間接費(fèi)利潤(rùn)稅金工程建設(shè)其他費(fèi)用土地使用費(fèi)與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)建設(shè)期利息流動(dòng)資產(chǎn)投資鋪地流動(dòng)資金建設(shè)項(xiàng)目總投資構(gòu)成1.2.1 項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目投資估算的步驟：對(duì)估算所做的各項(xiàng)假設(shè)和計(jì)算方法進(jìn)行說明，編制投資估算說明書。第五步根據(jù)數(shù)量和單價(jià)計(jì)算投資總價(jià)，并形成估算匯總表和明細(xì)表。第四步根據(jù)項(xiàng)目定義中所做出的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算各項(xiàng)投資

24、分解項(xiàng)的單價(jià)，此時(shí)尚不能用概預(yù)算定額。第三步根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模分析各項(xiàng)投資分解項(xiàng)的工程數(shù)量。第二步根據(jù)項(xiàng)目組成對(duì)工程總投資的組成項(xiàng)進(jìn)行分解。其關(guān)鍵是不能漏項(xiàng)。第一步1.2.1 項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目投資估算的注意事項(xiàng)：一 注意收集整理和積累前期各種建設(shè)項(xiàng)目的竣工決算實(shí)際造價(jià)資料，建立價(jià)格信息數(shù)據(jù)庫(kù)。二 選擇使用投資估算的各種數(shù)據(jù)時(shí)，要求估算人員在使用前都要結(jié)合時(shí)間、物價(jià)、現(xiàn)場(chǎng)條件等因素作出充分的分析和調(diào)查研究工作。三投資估算必須考慮本項(xiàng)目所在地區(qū)和當(dāng)前以及今后物價(jià)、工資等方面的動(dòng)態(tài)因素變化。四應(yīng)留有足夠的預(yù)備費(fèi)。一般對(duì)于建設(shè)工期長(zhǎng)，工程復(fù)雜或新開發(fā)的新工藝流程，預(yù)備費(fèi)所占的比例要高一些。五對(duì)引進(jìn)國(guó)外設(shè)備

25、或技術(shù)項(xiàng)目要考慮匯率的變化。六注意項(xiàng)目投資總額的綜合平衡。必須從總體上衡量工程的性質(zhì)、工程所包含的內(nèi)容和建筑標(biāo)準(zhǔn)等，是否與當(dāng)前同類工程的投資額相稱。1.2.1 項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目融資主體 研究項(xiàng)目的融資方案，首先要明確融資主體和項(xiàng)目的融資模式。項(xiàng)目的融資主體是指進(jìn)行融資活動(dòng)并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目法人單位1.2.2 項(xiàng)目融資策劃新設(shè)項(xiàng)目法人融資 新設(shè)項(xiàng)目法人融資是指新組建項(xiàng)目法人進(jìn)行的融資活動(dòng)，又稱項(xiàng)目融資（Project Financing）,是以項(xiàng)目公司為融資主體，以項(xiàng)目未來收益為融資基礎(chǔ)，由項(xiàng)目參與者各方分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的具有有限追索權(quán)性質(zhì)的特定融資方式。 項(xiàng)目融資出現(xiàn)于20世紀(jì)60年代，70

26、年代初被運(yùn)用于建礦融資，后來逐漸在一些大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目中得到廣泛運(yùn)用。項(xiàng)目融資的基本特點(diǎn)：（1）有限追索 （2）項(xiàng)目導(dǎo)向 （3）風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)（4）融資成本高 （5）債務(wù)屏蔽1.2.2 項(xiàng)目融資策劃1.2.2 項(xiàng)目融資策劃資金來源資本金籌措債務(wù)資金籌措項(xiàng)目融資項(xiàng)目的資本金籌措公司融資項(xiàng)目的資本金籌措商業(yè)銀行貸款政策性銀行貸款出口信貸外國(guó)政府貸款國(guó)際金融機(jī)構(gòu)貸款銀團(tuán)貸款發(fā)行債券及可轉(zhuǎn)換債券融資融資租賃項(xiàng)目資金籌集1.2.2 項(xiàng)目融資策劃 股東直接投資1.2.2 項(xiàng)目融資策劃項(xiàng)目資本金的籌措 股票融資 政府投資1.2.2 項(xiàng)目融資策劃 政府投資主要用于基礎(chǔ)性項(xiàng)目和公益性項(xiàng)目1.2.2 項(xiàng)目融資策劃國(guó)

27、內(nèi)債務(wù)籌資1.2.2 項(xiàng)目融資策劃 政策性銀行貸款 政策性銀行是指由政府創(chuàng)立、參股或保證的，專門為貫徹和配合政府特定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策或意圖，直接或間接地從事某種特殊政策性融資活動(dòng)的金融機(jī)構(gòu)。1.2.2 項(xiàng)目融資策劃1.2.2 項(xiàng)目融資策劃 商業(yè)銀行貸款 （1） 商業(yè)銀行貸款的特點(diǎn) （2）商業(yè)銀行貸款期限 簽訂貸款合同時(shí)，一般會(huì)對(duì)貸款期、提款期、寬限期和還款期做出明確規(guī)定：1.2.2 項(xiàng)目融資策劃（3） 商業(yè)銀行貸款金額 貸款金額是銀行就每筆貸款向借款人提供的最高授信額度，借款金額由借款人在申請(qǐng)貸款時(shí)提出，銀行核定。借款人在決定貸款金額時(shí)應(yīng)考慮三個(gè)因素：1.2.2 項(xiàng)目融資策劃 國(guó)內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)

28、貸款（1） 信托投資公司貸款 信托貸款是信托投資公司運(yùn)用吸收的信托貸款、自有資金和籌集的其他資金對(duì)審定的貸款對(duì)象和項(xiàng)目發(fā)放的貸款。信托貸款具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 信托貸款主要有技術(shù)改造信托貸款、補(bǔ)償貿(mào)易信托貸款、單位住房信托貸款、聯(lián)營(yíng)投資信托貸款和專項(xiàng)信托貸款等。1.2.2 項(xiàng)目融資策劃（2） 財(cái)務(wù)公司貸款 財(cái)務(wù)公司是由企業(yè)集團(tuán)成員單位組建又為集團(tuán)成員單位提供中長(zhǎng)期金融業(yè)務(wù)服務(wù)為主的非銀行金融機(jī)構(gòu)。 （3）保險(xiǎn)公司貸款1.2.2 項(xiàng)目融資策劃1.2.2 項(xiàng)目融資策劃新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目融資主要模式（1）BOTBuild（建設(shè)）-Operate（經(jīng)營(yíng)）-Transfer（移交)指根據(jù)合同安排，項(xiàng)目承辦者

29、承擔(dān)建造，包括該設(shè)施的融資，維護(hù)，經(jīng)營(yíng)該設(shè)施一個(gè)固定時(shí)期，并允許對(duì)設(shè)施的使用者收取合理的使用費(fèi)、酬金、租金及其他費(fèi)用，但不超過投標(biāo)書建議的或談判并體現(xiàn)在合同中使項(xiàng)目承辦者能夠收回的投資和經(jīng)營(yíng)、維護(hù)費(fèi)用，在規(guī)定的期限將該設(shè)施移交給政府（政府機(jī)構(gòu)或政府控制的公司）或地方有關(guān)政府部門。（2）PPPPPP（Public private partnership）是指政府與私人組織之間，為了合作建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，或是為了提供某種公共物品和服務(wù)，以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)，彼此之間形成一種伙伴式的合作關(guān)系，并通過簽署合同來明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達(dá)到比預(yù)期單獨(dú)行動(dòng)更為有利的結(jié)果

30、。1.2.2 項(xiàng)目融資策劃（3）TOTtransfer-operate-transfer即移交-經(jīng)營(yíng)-移交。是指政府部門或國(guó)有企業(yè)將建設(shè)好的項(xiàng)目的一定期限的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，有償轉(zhuǎn)讓給投資人，由其進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理；投資人在一個(gè)約定的時(shí)間內(nèi)通過經(jīng)營(yíng)收回全部投資和得到合理的回報(bào)，并在合約期滿之后，再交回給政府部門或原單位的一種融資方式。（4）PFIPFI(Private Finance Initiative)，PFI是對(duì)BOT項(xiàng)目融資的優(yōu)化，指政府部門根據(jù)社會(huì)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的需求，提出需要建設(shè)的項(xiàng)目，通過招投標(biāo)，由獲得特許權(quán)的私營(yíng)部門進(jìn)行公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，并在特許期（通常為30年左右）結(jié)束時(shí)將所經(jīng)

31、營(yíng)的項(xiàng)目完好地、無債務(wù)地歸還政府，而私營(yíng)部門則從政府部門或接受服務(wù)方收取費(fèi)用以回收成本的項(xiàng)目融資方式。（5）ABSABS（Asset-Backed Securities）資產(chǎn)抵押債券,是以資產(chǎn)（通常是房地產(chǎn)）的組合作為抵押擔(dān)保而發(fā)行的債券，是以特定“資產(chǎn)池（Asset Pool）”所產(chǎn)生的可預(yù)期的穩(wěn)定現(xiàn)金流為支撐，在資本市場(chǎng)上發(fā)行的債券工具。1.2.2 項(xiàng)目融資策劃1.2.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系的前提下，從項(xiàng)目的角度出發(fā)，計(jì)算項(xiàng)目范圍內(nèi)的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，分析項(xiàng)目的盈利能力和清償能力，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。國(guó)民經(jīng)濟(jì)

32、評(píng)價(jià)在合理配置社會(huì)資源前提下，從國(guó)家經(jīng)濟(jì)整體利益的角度出發(fā)，計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效率、效果和對(duì)社會(huì)的影響，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在宏觀經(jīng)濟(jì)上的合理性。二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、方案財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)容分析和測(cè)算項(xiàng)目計(jì)算期的盈利能力和盈利水平。盈利能力分析分析、測(cè)算項(xiàng)目?jī)斶€貸款的能力和投資的回收能力。清償能力分析是指對(duì)決策方案受到各種事前無法控制的外部因素變化與影響所進(jìn)行的研究和估計(jì)。不確定分析相對(duì)于預(yù)期目標(biāo)而言，經(jīng)濟(jì)主體遭受損失的不確定性風(fēng)險(xiǎn)分析1.2.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)2、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) 投資收益率靜態(tài)投資回收期償債能力 內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值率 凈年值動(dòng)態(tài)投資

33、回收期 借款償還期利息備付率償債備付率1.2.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)投資利潤(rùn)（收益）率靜態(tài)投資回收期（Pt） 動(dòng)態(tài)投資回收期（Pt）凈現(xiàn)值（NPV ）內(nèi)部收益率（IRR）凈現(xiàn)值率（NPVR）凈年值（NAV）盈利能力分析指標(biāo)1.2.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1）靜態(tài)投資回收期（Pt）定義：靜態(tài)投資回收期是不考慮資金時(shí)間價(jià)值，以項(xiàng)目的凈收益回收其全部投資所需要的時(shí)間。 2）動(dòng)態(tài)投資回收期（Pt）定義：動(dòng)態(tài)投資回收期是考慮資金的時(shí)間價(jià)值，以折算的現(xiàn)金流量的現(xiàn)值回收全部投資現(xiàn)值所需要的時(shí)間。 ：為基準(zhǔn)收益率 1.2.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)3）. 投資利潤(rùn)率ROI 定義：指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力時(shí)的一個(gè)正常年份的息稅前利潤(rùn)總額

34、（或年平均利潤(rùn)總額）與項(xiàng)目投入的總資金之比。它表明在項(xiàng)目正常生產(chǎn)年份中，單位投資每年所創(chuàng)造的利潤(rùn)額。 年息稅前利潤(rùn)=年產(chǎn)品營(yíng)業(yè)收入年?duì)I業(yè)稅金及附加 年總成本+利息支出1.2.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)4）. 凈現(xiàn)值（NPVNet Present Value ）定義：凈現(xiàn)值（NPV）是反映投資方案在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。投資方案的凈現(xiàn)值是指用基準(zhǔn)的折現(xiàn)率 ，分別把整個(gè)計(jì)算期間內(nèi)各年所發(fā)生的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到建設(shè)期初（第年即第年年初）的現(xiàn)值的代數(shù)和。是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力的絕對(duì)指標(biāo)。 1.2.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)5）.內(nèi)部收益率（IRRInternal Rate of Return）定義：內(nèi)部收益率是凈現(xiàn)

35、值為零時(shí)的折現(xiàn)率，表示對(duì)初始投資的恢復(fù)能力。即在這個(gè)折現(xiàn)率時(shí)，項(xiàng)目的現(xiàn)金流入的現(xiàn)值和等于項(xiàng)目現(xiàn)金流出的現(xiàn)值和。 原理公式：判別準(zhǔn)則：若 ，則 ，方案可以接受； 若 ，則 ，方案不可行。“凈現(xiàn)值指標(biāo)”是在給定基準(zhǔn)折現(xiàn)率的情況下，所計(jì)算出的方案能夠負(fù)擔(dān)資本成本后的盈利；“內(nèi)部收益率”指標(biāo)則是倒過來，用來計(jì)算投資方案對(duì)所占用的資金所能支付的最高成本。1.2.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)6）凈現(xiàn)值率（NPVR）定義：是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值與項(xiàng)目全部投資現(xiàn)值之比，其經(jīng)濟(jì)含義是單位投資現(xiàn)值所能帶來的凈現(xiàn)值，是一個(gè)考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的指標(biāo)。由于凈現(xiàn)值不能直接考察（反映）項(xiàng)目投資額的大小，故為了考察投資的利用效率，常用凈現(xiàn)值

36、率作為凈現(xiàn)值的輔助評(píng)價(jià)指標(biāo)。 計(jì)算公式： 判別準(zhǔn)則：NPVR0，方案可以接受。 m為建設(shè)期年數(shù)1.2.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)7）凈年值（NAVNet Annual Value）定義：凈年值是以一定的基準(zhǔn)收益率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量等值換算而成的等額年值。計(jì)算公式：由于 ， NAV 與 NPV 總是同為正或同為負(fù)，故凈年值法與凈現(xiàn)值法在方案評(píng)價(jià)中能得出相同（一致）的結(jié)論。評(píng)價(jià)準(zhǔn)則： ，則項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可以接受； ，則項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上應(yīng)予拒絕。1.2.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)借款償還期利息備付率償債備付率償債能力指標(biāo)1.2.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1）.資產(chǎn)負(fù)債率（LOAR）指各期末負(fù)債總額同資產(chǎn)總額的比率。財(cái)務(wù)分析中，在

37、長(zhǎng)期債務(wù)還清后，可不再計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率。1.2.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)2）利息備付率 ：利息備付率也稱已獲利息倍數(shù)，指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年可用于支付利息的稅息前利潤(rùn)與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比值。 計(jì)算公式為 ：利息備付率可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算。利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保證倍率。對(duì)于正常經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，利息備付率應(yīng)當(dāng)大于2。否則，表示項(xiàng)目的付息能力保障程度不足。1.2.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)3）償債備付率：償債備付率指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保證倍率。 計(jì)算公式為 ： 可用于還本付息的資金包括：

38、可用于還款的折舊和攤銷，成本中單列的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤(rùn)等。 償債備付率可以按年計(jì)算，也可以按項(xiàng)目的整個(gè)借款期計(jì)算。正常情況下應(yīng)當(dāng)大于，且越高越好。當(dāng)指標(biāo)小于時(shí)，表示當(dāng)年資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過短期借款償付已到期債務(wù)。1.2.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析工程風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分析主要涉及風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)，風(fēng)險(xiǎn)決策和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。1.2.4 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析第一章小結(jié)1、市場(chǎng)分析應(yīng)該結(jié)合投資地點(diǎn)的宏觀、中觀、微觀層面的詳細(xì)情況進(jìn)行分析。對(duì)于前期策劃而言，市場(chǎng)分析是策劃的基石，有了市場(chǎng)的準(zhǔn)確分析才能降低風(fēng)險(xiǎn)，得到最優(yōu)的方案。2、經(jīng)濟(jì)策劃是前期策劃的重要一環(huán)，

39、要不要做這個(gè)項(xiàng)目就看項(xiàng)目要花多少錢，利潤(rùn)有多少，如何融資。在進(jìn)行前期策劃時(shí)要注意結(jié)合總投資估算、項(xiàng)目融資方案、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)進(jìn)行權(quán)衡。經(jīng)濟(jì)策劃市場(chǎng)分析成功的前期策劃成功的項(xiàng)目做好市場(chǎng)分析和經(jīng)濟(jì)策劃是前期策劃成功的關(guān)鍵，也是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵！第二章房地產(chǎn)開發(fā)模式住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)模式 技術(shù)層面的分類1居室60、2居室80、3居室90；通俗的90以下的戶型都統(tǒng)稱為小戶型2.1.1住宅房地產(chǎn)小戶型項(xiàng)目按使用功能分類居家型主要目標(biāo)人群是三口之家的自住型消費(fèi)者。核心要在小面積內(nèi)滿足居家的多功能商住型主要以商住公寓的形式出現(xiàn)。一方面開發(fā)商利用公寓立項(xiàng)，比寫字樓立項(xiàng)要少繳納前期開發(fā)費(fèi)用，從而降低

40、成本，另一方面，購(gòu)房者課獲得比購(gòu)買寫字樓至少多出10%的貸款。目標(biāo)人群處于初創(chuàng)階段的公司和個(gè)人。商務(wù)型主要以酒店式服務(wù)公寓的形式出現(xiàn)，類似于酒店，擁有“酒店式服務(wù)，公寓式管理”。購(gòu)買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售。地段地段因素對(duì)小戶型產(chǎn)品的營(yíng)銷常常具有決定性作用交通便利成熟社區(qū)，生活便利完整的配套設(shè)施；優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目最好位于城市核心區(qū)；與核心商圈的絕對(duì)距離是小戶型產(chǎn)品地段因素中最為重要的因素2.1.1住宅房地產(chǎn)小戶型項(xiàng)目客戶定位不同人群的小戶型消費(fèi)需求特征：群體需求特征產(chǎn)品類型單身貴族暫時(shí)居住，無需花太大精力打理酒店式公寓、SOLO產(chǎn)品新婚夫婦價(jià)錢便宜，面積不大，實(shí)用居家

41、型小戶型外地客商居住方便，轉(zhuǎn)手容易，經(jīng)濟(jì)合理酒店式公寓創(chuàng)業(yè)型公式成本不高，環(huán)境不差，辦公居住兩相宜SOHO產(chǎn)品、商務(wù)型公寓、STUDIO產(chǎn)品投資者總價(jià)低、首付低、月供少，投資成本低；投資回報(bào)率高，增值潛力大，風(fēng)險(xiǎn)小，收益穩(wěn)定全部類型，看中高回報(bào)率的小戶型租房者低月供，價(jià)格同租房差不多公寓、SOLO產(chǎn)品上班族作為第二居所或臨時(shí)居住所，便于上班公寓、SOLO產(chǎn)品老年人環(huán)境好點(diǎn)，交通方便居住型公寓2.1.1住宅房地產(chǎn)小戶型項(xiàng)目大盤化品質(zhì)化郊區(qū)化三大特征大盤化：“重量級(jí)”高層大社區(qū)樓盤增多，如重慶康恒萬友、金科“廊橋水岸”等大盤大量推出郊區(qū)化：高層住宅從中心區(qū)域想周邊郊區(qū)擴(kuò)張的趨勢(shì)明顯品質(zhì)化：在一些高

42、層住宅中，也融入了花園洋房的一些西部特征，高檔住宅不僅包括花園洋房，也包括了高層住宅高層物業(yè)發(fā)展的三大特征：2.1.2住宅房地產(chǎn)高層物業(yè)高層物業(yè)發(fā)展的六大趨勢(shì)：節(jié)能、綠色建筑的興起緊湊型高層住宅廣泛使用精裝修房漸增從爭(zhēng)奪地段優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向景觀資源市場(chǎng)將呈“細(xì)分化”發(fā)展精品化發(fā)展2.1.2住宅房地產(chǎn)高層物業(yè)高檔住宅之所以高檔好的地點(diǎn)、相當(dāng)高水平的硬件配置、公攤面積很大產(chǎn)品形態(tài)建筑要求頂級(jí)別墅在景觀資源或歷史人文資源占有上擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)和稀缺性，一般容積率小于0.2，建筑面積大約800，占地大于5畝普通別墅相當(dāng)?shù)沫h(huán)境資源或人工造景的方式。容積率在0.2-0.35之間建筑面積400-500，占地1-2

43、畝經(jīng)濟(jì)型別墅包括小型獨(dú)立住宅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅，特點(diǎn)是每戶均有各自的庭院，建筑面積在200-300，容積率在0.35-0.7花園洋房和疊拼別墅基本位于郊區(qū)，容積率0.7-1.2，建筑面積在100-200，層數(shù)3-6層高檔公寓地處高尚社區(qū)，高層或多層的商品住宅建筑造價(jià)和銷售價(jià)格明顯超出普通住宅，容積率大于1.22.1.3 住宅房地產(chǎn)高檔住宅項(xiàng)目產(chǎn)品形式產(chǎn)品特征城市豪宅戶型面積200以上，精裝修，戶型空間開闊樓王壓軸產(chǎn)品，其創(chuàng)新性、舒適性往往成為小區(qū)拳頭產(chǎn)品公園地產(chǎn)通過總體規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)，利用公園景觀資源優(yōu)勢(shì)打造國(guó)際化社區(qū)其建筑規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)往往更具國(guó)際化視野和前瞻性豪華居住區(qū)需要滿足各種要素，

44、比一般高檔住宅要求更高、更為苛刻低密度居所可保證社區(qū)的通透性和舒適，減少密密麻麻建筑帶來的壓抑感教育地產(chǎn)客戶群是高端人群，如高校教師科技住宅將科技與房地產(chǎn)結(jié)合起來，如低碳、節(jié)能、智能化等科技住宅中式住宅講究整體產(chǎn)品效果，需要更為花精力和投入主題概念社區(qū)各樓盤通塑造主題，產(chǎn)品表現(xiàn)圍繞主題進(jìn)行，戶型設(shè)計(jì)與產(chǎn)品表現(xiàn)和諧統(tǒng)一2.1.3 住宅房地產(chǎn)高檔住宅項(xiàng)目高檔住宅開發(fā)要引領(lǐng)時(shí)尚挑戰(zhàn)陳舊觀念，引進(jìn)國(guó)外獨(dú)到的概念和細(xì)節(jié)開發(fā)觀念要高檔開發(fā)商觀念要高檔，同時(shí)施工單位要文明施工，材料供應(yīng)商也能夠提高制作和安裝水平策劃理念要高檔高檔住宅要具備創(chuàng)新開發(fā)、產(chǎn)品科技含量高、社區(qū)整體素質(zhì)突出，業(yè)主享有高程度的知情權(quán)、優(yōu)

45、良的售后服務(wù)等綜合素質(zhì)2.1.3 住宅房地產(chǎn)高檔住宅項(xiàng)目客戶群把握這類客戶具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力、追求高生活質(zhì)量，以高檔住宅彰顯自身的價(jià)值綠化景觀要高檔綠化率要達(dá)到40%-50%，有噴水池、花園、植物等，包括大庭院、組團(tuán)庭院、獨(dú)戶庭院三個(gè)層次。設(shè)施配套及物業(yè)服務(wù)要高檔設(shè)施配套：滿足基本生活需求外，須有文化娛樂和體育休閑配套，諸如俱樂部、電影院、游泳池、健身房、養(yǎng)生館等物業(yè)服務(wù)：是真正維持物業(yè)高檔的決定性因素2.1.3 住宅房地產(chǎn)高檔住宅項(xiàng)目2.2 商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)是把城市功能與城市發(fā)展之間的內(nèi)在邏輯關(guān)系通過建筑實(shí)體與城市空間有機(jī)結(jié)合的一種城市實(shí)體。 商業(yè)地產(chǎn)利用建筑空間復(fù)合化、集約化和開放化,滿

46、足城市的商業(yè)、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、娛樂等城市功能空間需求,建立一種相互的功能關(guān)系,從而形成多功能、高效率的經(jīng)濟(jì)聚集體。10年前，人們還都在問“什么是商業(yè)地產(chǎn)”5年前，大家關(guān)注的是“誰(shuí)在做商業(yè)地產(chǎn)”今天，人們的問題是“誰(shuí)還沒有涉足商業(yè)地產(chǎn)”。商業(yè)地產(chǎn)并不像住宅一樣開發(fā)建設(shè)完畢銷售出去就結(jié)束了，后期運(yùn)營(yíng)也是其壽命周期中一個(gè)相當(dāng)重要的階段。由此，其價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)可以通過運(yùn)營(yíng)管理手段有效減小甚至規(guī)避，抗跌性比住宅強(qiáng)。2.2.1商業(yè)地產(chǎn)抗跌性強(qiáng)資金時(shí)間假設(shè)每年開發(fā)同等體量的住宅地產(chǎn)由于人工費(fèi)、建安成本等上漲，會(huì)導(dǎo)致同等體量的地產(chǎn)開發(fā)資金需求卻越來越高而住宅由于沒有持續(xù)的資金供應(yīng)，企業(yè)很可能面臨

47、資不抵債的困境，直至破產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)由于有持續(xù)的商鋪?zhàn)饨鹱龊蠖埽浔Ｖ翟鲋的芰Ω鼜?qiáng)。2.2.1商業(yè)地產(chǎn)具有可持續(xù)性住宅同商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤(rùn)簡(jiǎn)單對(duì)比以2010年一線城市為準(zhǔn)住宅 啟動(dòng)資金單方：5000元/平米 開發(fā)單方成本：8000元/平米 單方售價(jià)：16000元/平米 啟動(dòng)資金利潤(rùn)率160%商業(yè)（住宅底商） 啟動(dòng)資金單方：5000元/平米 開發(fā)單方成本：10000元/平米 單方售價(jià)：30000元/平米 啟動(dòng)資金利潤(rùn)率400%2.2.1商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)高住宅同商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率和回收期簡(jiǎn)單對(duì)比以2010年一線城市為準(zhǔn)住宅100平米 購(gòu)置成本：160萬 每月出租房租：3000元 投資回報(bào)率：2% 回報(bào)

48、年限44年商業(yè)（住宅底商）100平米 購(gòu)置成本300萬 每月出租房租：20000元/平米 投資回報(bào)率：6.7% 回報(bào)年限12.5年2.2.1商業(yè)地產(chǎn)投資回收期短模式出售模式租售結(jié)合模式出租模式售后反租出售+出租實(shí)質(zhì)銷售、產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)被分割且轉(zhuǎn)移銷售、產(chǎn)權(quán)被分割且轉(zhuǎn)移，但經(jīng)營(yíng)權(quán)在反租期內(nèi)完整大部分租賃、小部分銷售，經(jīng)營(yíng)權(quán)、產(chǎn)權(quán)基本歸一、為轉(zhuǎn)移全部出租、不銷售，產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)皆完整優(yōu)點(diǎn)對(duì)開發(fā)商來說可盡快收回資金可收回一定的租金，商業(yè)物業(yè)可順利開業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)小，有利于提升物業(yè)價(jià)值有利于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，保持良好的形象對(duì)投資者來說無明顯優(yōu)勢(shì)出租較容易，有一定的租金回報(bào)投資風(fēng)險(xiǎn)較小-缺點(diǎn)對(duì)開發(fā)商來說不利于商業(yè)

49、地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，有損形象仍有較大資金壓力，反租期后的續(xù)租、經(jīng)營(yíng)困難資金壓力巨大，合作伙伴變更時(shí)存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)資金壓力巨大，對(duì)開發(fā)商素質(zhì)要求較高對(duì)投資者來說存在較大的投資風(fēng)險(xiǎn)存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)無明顯優(yōu)勢(shì)-2.2.2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的十種典型開發(fā)模式1商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之現(xiàn)金為王：SOHO2商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之平衡中庸：萬達(dá)3商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：恒隆4商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之嘉德地產(chǎn)金融模式56其他商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式2.2.2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的十種典型開發(fā)模式：企業(yè)典型開發(fā)模式SOHO中國(guó)以賣住宅的方式賣商鋪，現(xiàn)金為王金源以住宅為主的郊區(qū)大盤城市綜合

50、體的鼻祖寶龍農(nóng)村包圍城市，金源的模仿者萬達(dá)全業(yè)態(tài)城市綜合體的連鎖化復(fù)制恒隆打造世界級(jí)綜合商業(yè)物業(yè)并長(zhǎng)期持有中糧主體化操作的大悅城模式，經(jīng)營(yíng)效率至上華潤(rùn)購(gòu)物中心的品牌化戰(zhàn)略（萬象城、歡樂頌）凱德資本+商業(yè)經(jīng)營(yíng)互動(dòng)的典范華僑城唯一成功的“旅游+商業(yè)+地產(chǎn)”復(fù)制海航飛機(jī)到哪里，地產(chǎn)到哪里空手道（盜）2.2.2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式二、商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之現(xiàn)金為王：SOHOSOHO中國(guó)的開發(fā)模式是以賣住宅的方式賣商鋪，現(xiàn)金為王。其開發(fā)模式的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：概念炒作大師；堅(jiān)持散售，物業(yè)符合散售的需求(街區(qū)/SOHO/寫字樓做法)；人海戰(zhàn)術(shù)、高傭金提成和末位淘汰制養(yǎng)成的強(qiáng)大銷售能力；對(duì)能源、資源

51、類行業(yè)價(jià)值客戶的深入挖掘、掌握。2.2.2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之平衡中庸：萬達(dá)萬達(dá)第一代 產(chǎn)品是單店模式萬達(dá)單店模式：通過將主力店低價(jià)出租給沃爾瑪?shù)戎放茙碛绊懥?，再通過高價(jià)出售底鋪盈利。萬達(dá)第二代 產(chǎn)品是是純商業(yè)組合店模式第二代萬達(dá)形成購(gòu)物中心(Mall)的形式，由主力店和單店構(gòu)成。在主力店和單店的構(gòu)成比例方面，原來購(gòu)物中心(Mall)的主力店占面積的 85%，單店只占 15%。2.2.2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式萬達(dá)第三代產(chǎn)品城市綜合體萬達(dá)廣場(chǎng)的第三代產(chǎn)品是多功能綜合集中開發(fā)，包括有五星級(jí)酒店、寫字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場(chǎng)等，這種多功能特性使萬達(dá)廣場(chǎng)

52、的影響力及項(xiàng)目所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強(qiáng)。核心商業(yè)購(gòu)物中心“只租不售”。銷售部分為占項(xiàng)目整體比例40%-60%的住宅、寫字樓和社區(qū)商業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之平衡中庸：萬達(dá)集團(tuán)策略是不斷加長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)半徑做加法，延伸發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈核心在于提高現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率，同時(shí)培養(yǎng)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)2.2.2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式Diagram 2萬達(dá)成功的關(guān)鍵要素 2.低價(jià)拿地3.主力店、全業(yè)態(tài)組合容易復(fù)制，能制造繁榮景象，對(duì)主力店的資源掌控 1.品牌影響力強(qiáng)，能主動(dòng)選址4.快速開發(fā)、快速銷售，盡可能提高資本周轉(zhuǎn)萬達(dá)開發(fā)模式是全業(yè)態(tài)城市綜合體的連鎖化復(fù)制。除萬達(dá)地產(chǎn)外，泛城市綜合體的鼻祖，城郊大

53、盤綜合體的先行者金源，以及金源的模仿者，農(nóng)村包圍城市的寶龍的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式同樣屬于平衡中庸模式 商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之平衡中庸：萬達(dá)2.2.2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)： 恒隆恒隆地產(chǎn)的發(fā)展歷程是從兩條腿走路到重資產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)。歷史上，恒隆地產(chǎn)在出租物業(yè)和開發(fā)物業(yè)上一直采取“兩條腿”走路的策略，即在出租物業(yè)上實(shí)施“順周期”的擴(kuò)張戰(zhàn)略，而在開發(fā)物業(yè)上實(shí)施“逆周期”的套利策略。在出租物業(yè)上求穩(wěn)，在開發(fā)物業(yè)上套利，用穩(wěn)定的租金收益來支撐低谷套利和維持股價(jià)，而用豐厚的套利收益來推動(dòng)出租物業(yè)的擴(kuò)張并適時(shí)激活股價(jià)，這就是恒隆曾經(jīng)的發(fā)展策略。恒隆地產(chǎn)典型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是打造世界級(jí)綜

54、合商業(yè)物業(yè)并長(zhǎng)期持有。2.2.2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式Diagram 21.依賴大量持有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主，穩(wěn)健開發(fā)新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；2.拉長(zhǎng)開發(fā)周期，盡可能利用租金收益去開發(fā)新物業(yè)；3.恒隆持有物業(yè)年收益是重要的開發(fā)資金來源；4.恒隆的財(cái)務(wù)策略相當(dāng)保守，長(zhǎng)期以來有息債務(wù)小于現(xiàn)金持有；5.專注于城市最繁華地段的以商場(chǎng)為中心的高品質(zhì)綜合物業(yè)。Diagram 2主要特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式 之資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)： 恒隆除恒隆地產(chǎn)外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式典型屬于資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)還有中糧和華潤(rùn)。中糧主題化操作的大悅城模式經(jīng)營(yíng)效率至上，華潤(rùn)則堅(jiān)持購(gòu)物中心的品牌化戰(zhàn)略(萬象城、五彩城、歡樂頌)。 2.2.2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式商業(yè)地產(chǎn)

55、典型開發(fā)模式之嘉德地產(chǎn)金融模式全鏈條基金融資平臺(tái)的打造。以費(fèi)用收益模式替代資產(chǎn)收益模式。嚴(yán)格的非核心資產(chǎn)剝離政策。嘉德的商業(yè)模式是將資本市場(chǎng)的金融技能與房地產(chǎn)的know-how、資產(chǎn)基礎(chǔ)相結(jié)合。嘉德置地地產(chǎn)金融模式成功的關(guān)鍵在于三大策略：2.2.2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式其他商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式除了以上講的四類典型開發(fā)模式外，還有其他商業(yè)地產(chǎn)的典型開發(fā)模式，比如海航的資本對(duì)沖、單純追求資本升值模式，華南城的商貿(mào)物流+地產(chǎn)的郊區(qū)化開發(fā)策略，華僑城的旅游+商業(yè)+地產(chǎn)的獨(dú)特之路等等?？傊髽I(yè)不同的背景、不同的資金實(shí)力、不同的管理能力，對(duì)應(yīng)不同的開發(fā)模式，以及不同的產(chǎn)品模型。2.2.2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式旅

56、游地產(chǎn)：依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目,可稱為旅游房地產(chǎn)。較之一般的住宅,旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接,具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。2.3 旅游地產(chǎn)自我實(shí)現(xiàn)需求尊重需求社交需求安全需要生理需要1、往往只有低層次的需求得到滿足才會(huì)有高層次的需求；2、基本需求得到滿足以后，人們便開始追求物質(zhì)和精神上的享受；3、我國(guó)現(xiàn)在的國(guó)情之一就是物質(zhì)文明建設(shè)和精神文明建設(shè)不同步，人們對(duì)物質(zhì)享受和精神享受的追求客觀上要求服務(wù)業(yè)的發(fā)展；4、從地產(chǎn)開發(fā)的角度考慮，這種需求的發(fā)展會(huì)進(jìn)一步刺激

57、人們對(duì)生態(tài)居住模式的追求。物質(zhì)層面精神層面（馬斯洛的需求層次理論）2.3.1 旅游地產(chǎn)的發(fā)展階段1000以下1000-20002000-30003000-5000基本無旅游消費(fèi)需求，主要滿足基本的生活居住需求；主要觀光旅游為主，消費(fèi)已餐飲、商品為主；休閑娛樂需求，伴隨有餐飲、居住消費(fèi)，出現(xiàn)旅游置業(yè)消費(fèi)行為；深度旅游體驗(yàn)需求，有居住、購(gòu)物、餐飲、體驗(yàn)、物業(yè)置業(yè)消費(fèi)等；5000以上成熟旅游經(jīng)濟(jì)時(shí)代旅游消費(fèi)需求特征深度度假體驗(yàn)休閑娛樂體驗(yàn)觀光旅游旅游業(yè)尚未起步人均GDP（美元）旅游消費(fèi)成為生活消費(fèi)重要組成部分，出現(xiàn)獨(dú)具特色、創(chuàng)新的體驗(yàn)消費(fèi) 2.3.2 旅游地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律然而目前我國(guó)旅游地產(chǎn)卻處于初級(jí)階

58、段，相較于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度及旅游發(fā)展規(guī)律嚴(yán)重滯后，這為旅游地產(chǎn)的發(fā)展帶來絕好的時(shí)機(jī)。 目前我國(guó)人均GDP已達(dá)6767美元，度假需求普遍產(chǎn)生，且進(jìn)入成熟旅游經(jīng)濟(jì)時(shí)代。 2.3.2 旅游地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律按世界旅游發(fā)展規(guī)律： 當(dāng)人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，旅游的主要形態(tài)為觀光旅游；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000美元時(shí)，旅游的主要形態(tài)表現(xiàn)為休閑旅游；當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美元時(shí)，旅游的主要形態(tài)表現(xiàn)為度假旅游。人均GDP(美元)旅游發(fā)展階段1000觀光性旅游急劇膨脹達(dá)到2000休閑旅游的多樣化需求達(dá)到3000度假需求普遍產(chǎn)生2.3.3 旅游地產(chǎn)開發(fā)模式自營(yíng)式酒店緊緊圍繞旅游六要素（吃、住、行、游、購(gòu)、娛）中的“住

59、”做文章，以為游客提供住宿為主要功能，是最早出現(xiàn)的旅游地產(chǎn)形式,但資金回籠慢時(shí)權(quán)酒店將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（如一年 52 周），出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)，由瑞士亞力山大耐首次提出的 TIME SHARE HOTEL產(chǎn)權(quán)酒店將酒店的每個(gè)單位分售給投資人，投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。起源于 20 世紀(jì) 60 年代的法國(guó)阿爾卑斯山時(shí)值度假型酒店一般是指不同檔次的普通酒店，提出部分單位加入分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò),消費(fèi)者購(gòu)買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”入住酒店。養(yǎng)老型酒店為自己或老人在退休前購(gòu)買退休養(yǎng)老酒店的某一單位，每年和家人去使用一段時(shí)間，其余時(shí)間獲取租金回報(bào)，退休

60、后自用度假村、別墅集旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)、療養(yǎng)、會(huì)議、培訓(xùn)于一體的多功能度假區(qū)等旅游景觀住宅指利用旅游資源的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有住宿、休閑娛樂等多種功能的住宅項(xiàng)目2.3.3 旅游地產(chǎn)開發(fā)模式 旅游地產(chǎn)的形式越來越多樣化，從旅游地產(chǎn)的功能上看，有如下幾種比較成型的開發(fā)模式：2.3.3 旅游地產(chǎn)開發(fā)模式以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅開發(fā)模式直接靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)景區(qū)住宅這類項(xiàng)目對(duì)住宅的建筑風(fēng)格、建筑外觀的顏色、建筑材料都有嚴(yán)格的規(guī)定，必須做到住宅與景區(qū)的融合在自我營(yíng)造的旅游景區(qū)附近開發(fā)景區(qū)住宅先投入巨資，專注于搞大型旅游項(xiàng)目開發(fā)，營(yíng)造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，吸引