世聯(lián)_江西九江信華城西港區(qū)項目前期顧問成果_154PPT_XXXX年

1、墅居此前所享，皆屬平常九江信華城西港區(qū)項目前期顧問成果2、開發(fā)商目標(biāo)理解；1、項目本體分析；3、市場機會分析；【成果提綱】：4、客戶需求挖掘；5、戰(zhàn)略和整體定位6、規(guī)劃落實；7、產(chǎn)品建議。2屬性界定1本體分析。3 區(qū)域分析港區(qū)目前規(guī)劃前景明確，但開發(fā)建設(shè)處于初期，基本沒有人氣，住宅缺乏產(chǎn)業(yè)人群帶動目前區(qū)域內(nèi)無住宅開發(fā)項目，僅本項目西側(cè)有片安置小區(qū)安置小區(qū)居住用地臨港工業(yè)用地一類工業(yè)用地港口用地港口用地商業(yè)用地物流倉庫用地商業(yè)用地 區(qū)域分析處于開發(fā)初期，除港口有些工業(yè)建設(shè)外，項目周邊基本是凈地待出讓臨港工業(yè)用地凈地工業(yè)建設(shè) 區(qū)域分析區(qū)位交通上本項目距離市中心7-8公里，車程15分鐘，目前交通配套

2、缺乏5min開發(fā)區(qū)潯陽區(qū)15min距離開發(fā)區(qū)約5公里，車程5分鐘距離市中心7-8公里，車程在15分鐘 本體分析項目地塊毗鄰賽湖，西側(cè)緊鄰景觀河道，容積率中等，中等規(guī)模項目景觀河市政小廣場賽湖規(guī)劃道路安置小區(qū) 本體分析項目地塊毗鄰賽湖，西側(cè)緊鄰景觀河道，容積率中等，中等規(guī)模項目住宅用地：151.5畝商業(yè)用地：35畝地塊經(jīng)濟指標(biāo)：規(guī)模：總占地186.5畝，其中住宅用地151.5畝，商業(yè)用地35畝容積率：不大于2.0，考慮總體綜合容積率地價：按照40萬/畝計限制條件：商業(yè)地塊總體量不少3.5萬方，主樓高度不低于36米九江人對項目地塊認(rèn)知尚屬城市郊區(qū)地帶三線城市郊區(qū)中等規(guī)模項目強勢景觀資源強勢“賽湖”

3、景觀、西側(cè)緊鄰“景觀河道”占地185畝，容積率2.0，屬于中等規(guī)模前提2開發(fā)目標(biāo)。 開發(fā)商背景信華集團，九江房地產(chǎn)市場領(lǐng)軍旗幟，多個項目已成為九江市的住宅標(biāo)桿01994年成立2003年西園改造62005年 信華國際商務(wù)中心72006年 信華城市花園234曾開發(fā)信華苑、湖濱花園（南區(qū)、北區(qū)、東區(qū)、中心區(qū)）、長虹家園等新型住宅小區(qū)，開發(fā)面積達(dá)50萬平方米152010 開發(fā)區(qū)項目、城西港區(qū)項目決定了：信華開發(fā)項目對品牌、形象的有一定追求，作為行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，肯定不能做一般化的產(chǎn)品，要做市場趨勢的引領(lǐng) 開發(fā)目標(biāo)風(fēng)險控制的前提下，形成良好立勢效果和最大利潤實現(xiàn)，引領(lǐng)九江市場全新的居住理念開發(fā)商目標(biāo)作為在全

4、省已經(jīng)享有一定知名度的本地大型開發(fā)企業(yè)，對于本項目的開發(fā)目標(biāo)是風(fēng)險控制的前提下，形成良好立勢效果和最大利潤實現(xiàn)，引領(lǐng)九江市場全新的居住理念。基于目標(biāo)和影響因素，項目開發(fā)的原則及次序：風(fēng)險控制原則：優(yōu)先控制開發(fā)風(fēng)險，特別是啟動期風(fēng)險控制；資金效率原則：保障快速有效的利潤回現(xiàn)，盡快打平資金投入；立勢效果原則：使項目自身在新區(qū)起勢階段形成良好的立勢效果；利潤空間原則：保證項目整體運作的彈性操作空間和利潤的最大化；競爭規(guī)避原則：盡可能避免與其他項目形成內(nèi)部同質(zhì)化競爭。橫向影響因素結(jié)合九江正在操作的其他項目，考慮各項目之間的平衡關(guān)系，即內(nèi)部競爭的規(guī)避；縱向影響因素項目自身立勢至關(guān)重要，但同時保留彈性的開

5、發(fā)空間和靈活性，來保證利潤和影響力的最大； 世聯(lián)理解2、項目對品牌形象的追求和利潤的追求遠(yuǎn)大于速度的追求；1、項目地價低，開發(fā)成本帶來的市場風(fēng)險很小，資金的風(fēng)險控制壓力較??；R2我們想要什么？（針對目標(biāo)的規(guī)范分析）品牌目標(biāo)通過項目形象和市場實現(xiàn)來刷新信華的品牌，進(jìn)一步拉高企業(yè)品牌認(rèn)知；同時能通過本項目的成功打造，創(chuàng)造信華全新的企業(yè)產(chǎn)品線；財務(wù)目標(biāo)價格打破常規(guī)市場體系，整體利潤最大化；S我們有什么？（針對現(xiàn)狀的實證分析）企業(yè)層面：信華集團，九江市場的領(lǐng)頭企業(yè)；但缺乏郊區(qū)產(chǎn)品線的經(jīng)驗積累；區(qū)域?qū)用妫耗吧慕紖^(qū)，區(qū)域人氣不足，房地產(chǎn)開發(fā)尚未起步；項目層面：具備較強勢的賽湖景觀資源，地價有優(yōu)勢；市場層

6、面：成本導(dǎo)向型市場向產(chǎn)品溢價型市場起步核心問題是什么？核心問題：陌生區(qū)域項目如何控制風(fēng)險，確保項目利潤最大化？陌生區(qū)域如何控制開發(fā)風(fēng)險？如何發(fā)揮項目資源，引領(lǐng)需求，確保項目價值的最大化？我們通過金字塔結(jié)構(gòu)來分析和界定核心問題機會3市場分析。1宏觀背景分析從2009年一季度6.1%的近年來谷底，到二季度7.9%，再到三季度8.9%，全國GDP季度增速呈明顯“V”形反轉(zhuǎn)。中國經(jīng)濟已較快扭轉(zhuǎn)了增速下滑態(tài)勢，保增長取得了明顯成效。【地塊解讀區(qū)域現(xiàn)狀】 宏觀背景09年全國GDP呈明顯“V”形反轉(zhuǎn)，經(jīng)濟已扭轉(zhuǎn)了增速下滑態(tài)勢，保增長取得明顯成效此次會議仍把房地產(chǎn)作為拉動消費和經(jīng)濟增長的手段，這說明即使經(jīng)濟危

7、機過去，房地產(chǎn)對拉動投資的重要性有所下降，從需求的角度來看，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展仍十分重要；會議還強調(diào)了對改善性購房需求的支持，其實質(zhì)上就是承認(rèn)了“二套房”的合理性，因為在實際操作層面上，根據(jù)無法清楚界定“改善性購房需求”和投機需求涉房重要政策：要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度歷屆經(jīng)濟中央工作會議的主題 宏觀背景2009中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)2010：房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的地位依然很重要邊緣政策次邊緣政策核心政策邊緣政策交易稅費等。影響交易成本。交易成本和收益相比忽略不計時則政策無效次邊緣政策利率折扣、首付成數(shù)、自由資金比例、各種給融資設(shè)置的門檻或者

8、障礙（審貸力度、資金流向監(jiān)管等）等；影響金融杠桿率、資金獲得的便利性；資金太多時、執(zhí)行空間大時政策無效核心政策央行三大貨幣政策（公開市場操作、利率、存款準(zhǔn)備金率）；影響流動性、融資成本、持有成本；具有強制性、通過資金直接影響房地產(chǎn)，有效性通常都很強 宏觀背景近期政策的頻繁調(diào)整標(biāo)志著“平抑房價”的大基調(diào)在逐步深入公積金貸款利率上調(diào)927新政關(guān)于促進(jìn)節(jié)約用地的通知關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見1022新政地方政府出手救市公積金貸款利率下調(diào)資本金比例下調(diào)國4條國11條資本金比例上調(diào)物業(yè)稅空轉(zhuǎn)物業(yè)稅開征研討清查閑職土地貨幣政策動態(tài)微調(diào)二套房政策收緊公積金政策收緊二套房再次收緊交易稅費優(yōu)惠取消準(zhǔn)備

9、金率上調(diào)關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ?007年至今政策走勢一覽收緊政策刺激政策提高首付比例土地出讓新政 宏觀背景樓市和高房價成為兩會期間熱議的話題，在和諧的主題之下，政府頻頻表態(tài)抑制房價的快速增長 宏觀背景從九江市場層級來看，仍屬于成本導(dǎo)向型向產(chǎn)品溢價型市場起步，市場泡沫空間小九江2005-2009年成交量和價格走勢九江市場在經(jīng)歷06-07年的快速城市增長之后，07-09年整體均價趨于穩(wěn)定，3450-3600元/平米之間，從開發(fā)成本判斷和售價表現(xiàn)來看，仍屬于成本型市場即使在09年全國一二線城市價格暴漲的背景下，九江樓市的趨勢性增長很小成交量受市場影響較明顯，08年受到大勢影響，下跌到4

10、0萬方九江房價相對較低，屬成本型市場，漲幅始終平穩(wěn)，房價泡沫成分小利潤空間估算：按照地價70萬每畝，容積率平均2.0計算，地價500高層建安等開發(fā)成本2500合計成本約3000元，利潤空間在500元左右 國家平抑房價政策調(diào)整不斷深入，2010年成交量會較大的被壓制； 九江房地產(chǎn)市場投機需求少，內(nèi)生性市場特征利于保證自身市場的相對穩(wěn)定 2010年國家政策調(diào)整的目的為打擊投機，鼓勵自主和改善需求； 經(jīng)濟穩(wěn)增長，促轉(zhuǎn)變，定調(diào)2010年房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展；【宏觀背景分析小結(jié)】對本項目的啟示：2010年市場宏觀政策頻出，可能會帶來市場觀望效應(yīng)，由此對九江市場造成不確定性，項目前期開發(fā)應(yīng)該充分抓住主流需求，確

11、保前期資金安全2住宅市場分析 市場分析開發(fā)區(qū)板塊的大量開發(fā)，城市建設(shè)中心西移，城西的市場認(rèn)知度逐步提升潯陽江畔5300-5500潯陽區(qū)南湖國際5100-7100麗景灣4600-5000時代豪邸3800-4400水岸豪庭4400-4800城市花園3900半島一品洋房4500、聯(lián)排8000東方塞納4000柴桑春天4700-5200首府聯(lián)排5000-7000、疊拼5500廬山區(qū)主要供應(yīng)為高層及小高層產(chǎn)品，價格集中在45005500元/平米，主要驅(qū)動力為城市價值及景觀價值。主要供應(yīng)為高層及小高層產(chǎn)品，出現(xiàn)少量低密度物業(yè)，高層及小高層產(chǎn)品，高層價格集中在40005000元/平米；別墅價格在140200萬

12、。主要驅(qū)動力為區(qū)域發(fā)展價值、稀缺物業(yè)及強勢景觀價值。開發(fā)區(qū)萊茵美郡3700主要供應(yīng)為高層、小高層、多層產(chǎn)品，價格集中在37004100元/平米，主要驅(qū)動力為香域半山38004100 市場分析市場改善需求的高層產(chǎn)品面積段主要集中在120140，別墅戶型面積段在200300809090120120140140180200300300以上30單位平米單位萬元6090120150200以上3045萬5085萬東方塞納潯陽江畔潯陽江畔九江豪庭時代豪邸東方塞納時代豪邸柴桑春天4556萬柴桑春天（未開盤）首府柴桑春天柴桑春天南湖國際南湖國際60140萬南湖國際半島一品半島一品140200萬300萬麗景灣首次

13、置業(yè)客戶，承受總價3060萬，需求面積主力在80120平米，關(guān)注配套、交通便利性首次改善客戶，承受總價60100萬，需求面積主力在120140平米，關(guān)注居住環(huán)境、景觀享有多次改善客戶，承受總價100萬以上，需求面積主力在公寓180200平米，別墅200300平米，看重產(chǎn)品的稀缺性及景觀資源的一線享有 市場分析從城市居住到城市景觀改善再到改善性外溢，市場出現(xiàn)主動郊區(qū)化趨勢產(chǎn)品驅(qū)動型資源驅(qū)動型 客戶會受稀缺的低密物業(yè)形態(tài)及強勢的景觀資源所驅(qū)動，主動郊區(qū)化置業(yè)客戶需求：低密度物業(yè)類型，給客戶全新的居住體驗，有天有地的庭院空間私有化；創(chuàng)新以及稀缺的產(chǎn)品形態(tài)，吸引客戶改變原有的居住方式客戶需求：強勢的景

14、觀資源享有，一線臨湖或者臨江的景觀視野；市場案例：首府低密度物業(yè)類型，吸引全市高端客戶，改變原有城市化居住模式，主動郊區(qū)化置業(yè)，享受低密度居住體驗；八里湖強勢的景觀資源享有；市場案例：潯陽江畔地段并不成熟，憑借江景資源拉動客戶認(rèn)知； 市場分析江景、湖景的景觀溢價能力開始在市場上兌現(xiàn)，單價溢價能力達(dá)到1000元潯陽江畔南湖國際麗景灣4000單價元/平米45005000550060006500700075008000580068004800540055006500溢價600元/平米溢價1000元/平米溢價1000元/平米銷售代表訪談?wù)Z錄：“一般看不到湖景的房子購買人群是教師、事業(yè)單位等；能看湖景的

15、基本都是私企業(yè)主。”“樓層高一點能看到江景的房子和看不到江景的房子價格能差到1000元左右。”“聯(lián)排現(xiàn)在臨湖的已經(jīng)賣到7000多了，不臨湖的也要5000多了”?？蛻粼L談?wù)Z錄：“我肯定還是喜歡可以看湖的房子啦，景觀好嘛，就是有景觀的太貴了，要是便宜點就好了。”“樓層好像越高價格越貴吧，景觀好嘛，但是我要買也不買特別高的，差不多15.6F左右景觀其實也挺好的了?！薄敖胺靠隙ū群胺扛杏X好多了嘛”。 市場分析市場短期供應(yīng)以小高層高層為主，低密度產(chǎn)品，尤其是別墅類產(chǎn)品顯現(xiàn)稀缺價值區(qū)域項目名稱占地面積（萬平米）建筑面積（萬平米）物業(yè)類型潯陽區(qū)麗景灣5.218.8高層南湖國際3.417.6高層時代豪邸2

16、.58.5小高層長盛錦江2.89.3小高層、高層百歲坊華庭43高層城市花園1736多層、高層九江豪庭0.878小高層、高層潯陽江畔716多層、小高層、高層世豪名置2.26.2小高層、高層開發(fā)區(qū)首府聯(lián)排、疊墅、多層新湖柴桑春天63.595.6多層、小高層、高層國豪水岸城6.213.3多層、小高層、高層龍開御景1.74.5多層、小高層、高層半島一品7.112.8聯(lián)排、洋房、多層、高層陽光錦城2.85.1多層恒盛上花園4.47.9多層、小高層、高層廬山區(qū)萊茵美郡9.320.1多層、小高層潯陽名城5.713.9多層、小高層、高層香域半山6.110.9多層、小高層、高層市場情況：整體射擊場目前僅首府、半

17、島一品有低密度聯(lián)排產(chǎn)品供應(yīng)，且已接近尾盤，后期儲備量少待開樓盤，柴桑春天有約90多套，具體開盤時間不詳銷售訪談?wù)Z錄：“多層產(chǎn)品肯定比高層產(chǎn)品好賣，一個是因為多層現(xiàn)在越來越少，另外是由于多層的后期使用成本更低”半島一品銷售代表訪談“我在九江做了4年的房產(chǎn)了，九江的別墅特別的少，我們這么大社區(qū)也就只有90多套，老板想做成現(xiàn)房再賣，可能是想賣個高價”柴桑春天銷售代表顧秀娟從08-09年土地出讓來看，開發(fā)區(qū)板塊供應(yīng)趨于穩(wěn)定，且地價水平?jīng)Q定本項目的未來價格受波動的可能性小 市場分析08年土地成交量08年土地均價08年土地單價09年成交量09年土地均價09年土地單價銷售均價估算(按照30利潤）潯陽區(qū)584

18、.4477.8619584 20.7923231.03631733 5500開發(fā)區(qū) 52.33140.21591052 4620廬山區(qū)308.2258.6132440 763.141886.5939649 41002008-2009年九江土地成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(按照平均2.0容積率計)土地供應(yīng)分析對項目的啟示點1、2008年-2009年土地成交以開發(fā)較晚地區(qū)較偏的廬山區(qū)為主，市場的外溢型供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)成型，價格外溢型供應(yīng)市場擴大，競爭層級進(jìn)一步加??；2、從土地成交價來推算，2010-2011年廬山區(qū)的銷售均價在4100元/平米，而開發(fā)區(qū)的銷售均價在4620元/平米，開發(fā)成本導(dǎo)致價格下行的空間非常小3、

19、開發(fā)區(qū)由于08-09年土地供應(yīng)相對少，本項目短期內(nèi)有機會承接開發(fā)區(qū)外溢化的需求 市場分析市場產(chǎn)品認(rèn)知和供應(yīng)水平開始從提交核心產(chǎn)品向外圍產(chǎn)品層階段過渡，產(chǎn)品力水平有限質(zhì)量 采光通風(fēng)交通價格環(huán)境會所建筑風(fēng)格服務(wù)人文體驗品牌身份戶型 物管配套教育功能隨著競爭的升級，產(chǎn)品的打造必須要有前瞻性。但由于九江市場處于三四線市場，市場成熟度有限，本項目在客戶需求和產(chǎn)品創(chuàng)新上要把握適度領(lǐng)先。核心產(chǎn)品層外圍產(chǎn)品層外延產(chǎn)品層 案例分析信華城市花園：信華在九江已擁有多年開發(fā)歷史，擁有強勢的品牌認(rèn)知度，同時所做項目的品質(zhì)也有良好的市場認(rèn)可案例：信華城市花園項目指標(biāo)：占地面積：約18萬平米容積率：2建筑面積：總建面36萬

20、平米，其中二期12.6萬方項目優(yōu)勢：信華集團在九江有穩(wěn)定的客戶基礎(chǔ)，客戶對品牌的認(rèn)知度已經(jīng)有明顯的體現(xiàn)同時信華的產(chǎn)品設(shè)計從戶型設(shè)計、項目形象的打造以及外立面材料的運用，都得到了市場客戶的良好口碑及認(rèn)可面磚 案例分析首府：雙面環(huán)湖，原生態(tài)低密度社區(qū)，憑借強勢資源和低密度物業(yè)類型稀缺穩(wěn)定去化案例：首府項目指標(biāo)：占地面積：63畝，總共138套容積率：0.7-0.8建筑面積：約3.5萬平米物業(yè)形態(tài)：聯(lián)排、疊墅、多層、雙拼項目配套：水岸會所、游艇碼頭、網(wǎng)球運動、水上高爾夫平臺、水上親水棧道項目優(yōu)勢：稀缺別墅物業(yè)，全新低密生活體驗，強勢的湖景資源，私有化水岸線，營造高端低密社區(qū)形象聯(lián)排多層、疊墅疊墅 案例

21、分析案例：柴桑春天項目指標(biāo)：占地面積：953畝/63.57萬平米容積率：1.5建筑面積：95.35萬平米物業(yè)形態(tài)：聯(lián)排、多層、小高層、高層項目配套：幼兒園、九年一貫制中小學(xué)、大型綜合性泛會所、室內(nèi)游泳池、大型商業(yè)中心項目優(yōu)勢：自我城市中心化，通過社區(qū)的超大規(guī)模，自我“造城”，完善生活配套，形成全新的價格體系，跳脫周邊市場價格區(qū)間柴桑春天：大盤規(guī)模帶來的配套優(yōu)勢和社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)步入中期后快速崛起學(xué)校07年08年09年520030004000通過配套規(guī)模的逐步完善，價格逐年上漲06年2000均價 案例分析案例：麗景灣項目指標(biāo)：占地面積：78.23畝容積率：3.6建筑面積：18.8萬平米物業(yè)形態(tài)

22、：高層、商鋪項目配套：自身配套：主力百貨、超市、高級會所等生活配套設(shè)施周邊配套：已建成WalMart教育配套;如湖濱小學(xué)、市十一中、九江一中項目優(yōu)勢：城市級湖景資源高層住宅，擁有良好的城市資源及景觀價值，同時景觀給項目帶來良好的溢價空間項目價格：5000元起價，最高價9600元麗景灣：高聳挺拔的項目形象，最大化利用南湖一線景觀資源，成就九江價格標(biāo)桿銷售訪談?wù)Z錄：“來買我們房子的客戶其實大多是沖著湖景房來的?！薄艾F(xiàn)在我們的樓王單價標(biāo)到了9600了，當(dāng)然這個更多的是價格標(biāo)桿的意思”麗景灣銷售經(jīng)歷訪談【住宅市場分析小結(jié)】 板塊競爭層面 產(chǎn)品競爭層面1、廬山區(qū)板塊是未來的市區(qū)價格外溢型主戰(zhàn)場，城西港區(qū)

23、由于區(qū)位交通和區(qū)域成熟度劣勢而難以分流市區(qū)價格外溢客戶2、開發(fā)區(qū)板塊價格穩(wěn)啟加上放量穩(wěn)定，和本項目形成價格剪刀差，本項目存在分流和承接機會1、低密度市場由于供給稀缺，產(chǎn)品價值空間大2、憑借景觀和產(chǎn)品驅(qū)動，外溢改善型需求開始兌現(xiàn)市場價值3、市場產(chǎn)品打造水平有限，以產(chǎn)品品質(zhì)和配套為代表的外圍產(chǎn)品價值開始兌現(xiàn)溢價3公寓市場分析 公寓市場九江的小公寓供應(yīng)較少，以過渡性的租或住為最終使用目的，價格實現(xiàn)較低案例1：YBOX精裝修附加值戶型面積在51-126，以51-76平米為主；通過精裝修來帶動投資潛力，單價實現(xiàn)在3400-3900元客戶以投資客戶和周邊過渡型居住年青客戶案例2：時代贏家高租金回報面積30

24、-60平米，總價在18-25萬之間，租金水平900-1000元/月。憑借酒店式服務(wù)概念和開發(fā)區(qū)的高租金回報，吸引了大量投資客戶買入，少量的開發(fā)區(qū)年青過渡自住客戶受市場擠壓09年市場回暖，價格不斷上漲，部分剛性需求受到擠壓；公寓作為滿足居住基本功能的低總價產(chǎn)品受到首置客戶的青睞市場告訴我們什么？受租金回報驅(qū)動公寓投資產(chǎn)品的市場表現(xiàn)受項目所處的投資前景和租金回報潛力。 公寓市場作為過渡性居住的替代產(chǎn)品，客戶關(guān)注：項目所處區(qū)域的成熟度和產(chǎn)品自身的性價比 Y-BOX銷售人員訪談 時代贏家招租人員訪談周邊年輕人群比較多，像九江職大的，還有開發(fā)區(qū)一些廠里的。有些是買來自己住住，有些是租的。這邊租金還是很高

25、的，能租到600-900元一個月，其實按照我們的3500的價格，租金回報還是不錯的。08年由于周邊配套沒有起來，租賃市場不好，所以當(dāng)時賣的也不好，才3000多點帶裝修?，F(xiàn)在周邊配套好了，酒吧，餐飲都開起來了，09年就賣的比較好。主要是附近工作的年輕人，還有很多是外地像周邊縣市來投資的 公寓市場目前供應(yīng)產(chǎn)品僅以精裝修作產(chǎn)品附加值，在產(chǎn)品外在形象、戶型設(shè)計和服務(wù)上嚴(yán)重欠缺Y-BOX和時代贏家都采用了精裝修的方式來提升產(chǎn)品附加值，提升了投資價值，降低了居住成本。但是在戶型設(shè)計、產(chǎn)品外在形象和服務(wù)上根本沒有提供附加值。Y-BOX就在九瑞大道水果批發(fā)市場內(nèi)，屬于市場建設(shè)的一部分，外部形象很差，人群嘈雜，

26、沒有物業(yè)管理。 內(nèi)部戶型設(shè)計也是沒有任何亮點【公寓市場分析小結(jié)】1作為普通居住型產(chǎn)品的替代品，公寓自住需求關(guān)注點同樣聚焦在地緣工作的便利程度和價格上。本項目更容易吸引關(guān)注區(qū)域投資前景的投資客戶需求2公寓市場的供應(yīng)水平非常初級，附加價值非常低，本項目有能力從戶型設(shè)計、立面形象和服務(wù)上大大超越現(xiàn)有市場供應(yīng)，從產(chǎn)品力上吸引投資者4商業(yè)市場分析 商業(yè)市場商鋪價格能實現(xiàn)同期住宅的2-3倍。50-100萬是主流的商鋪總價，基本都采用直接銷售樓盤名稱產(chǎn)品形態(tài)主力面積銷售價格住宅價格主力總價銷售情況時代豪邸一層層高5米，面寬4米30-90平米為主，總體量4000方視面積和位置，價格9000-150004400

27、45-80萬元50%，兩頭去話較好，中間區(qū)域的50-60平米相對較差九江豪庭單層5.2米80-100平米單價9000左右400070-90萬元基本銷售完畢，還剩23套潯陽江畔3層設(shè)計，1層高5米100-120平米1層18000，2層8000，3層70005000-550070-200萬銷售狀況一般?？們r過高和區(qū)域發(fā)展不成熟是大原因1、商鋪投資的熱情相對較高。視項目地段和人氣，商鋪價格實現(xiàn)較好，能實現(xiàn)同項目同期住宅的2-3倍價格2、總價區(qū)間段上100萬是主流總價的上限，超過后市場接受度有限。50-60萬的商鋪總價能獲得更多的市場青睞3、銷售基本都是采用直接銷售，不返租，不承諾投資回報率。商鋪的營

28、銷手段非常初級，缺乏打動投資者的營銷工具。 商業(yè)市場綜合市場表現(xiàn)和客戶訪談，商業(yè)需求關(guān)注點集中在低總價、投資前景和產(chǎn)品吸引力低總價投資前景產(chǎn)品魅力潯陽江畔銷售訪談：我們的商鋪面積相對比較大，像二層、三層都是大體量一塊賣的，所以目前賣的不好。不過問的人還是多時代豪邸銷售訪談：商鋪老百姓心里能承受的價格總價也就在是50-60萬左右潯陽江畔銷售訪談：目前這個區(qū)域商業(yè)還沒有起來，所以客戶也不太敢買，畢竟總價都超過100多萬了。目前市場在售的商業(yè)以街鋪和底商為主，形式較單一，產(chǎn)品缺乏營銷吸引力。業(yè)態(tài)定位上以社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主，沒有出現(xiàn)主題性較強的商業(yè)產(chǎn)品上更多的體現(xiàn)在做足層高提供附加值 商業(yè)市場商業(yè)物業(yè)

29、供應(yīng)形態(tài)以單一的街鋪為主，形象和建筑主題化落后，產(chǎn)品缺乏營銷吸引力 商業(yè)市場九江人餐飲娛樂消費非常發(fā)達(dá)，尤其在餐飲需求，中高等人均消費在40-100元，以水產(chǎn)和本地菜為主九江人主要的消費愛好包括：餐飲、麻將、KTV、桑拿等。餐飲消費水平：中等在30-40元，高一點的在60-80元，除去商務(wù)宴請外，對包廂沒有特別的偏好。餐飲菜系：以九江本地菜和武寧等縣市菜品為主，喜好江鮮水產(chǎn)類，九江人口味普遍較重。客戶訪談?wù)Z錄：“九江人最喜歡就是吃，以本地水產(chǎn)魚類比較多”“九江人不怕遠(yuǎn)的，就是怕不好吃，一般周五到周日，不打電話基本上就沒有位置了”九江電廠胡小姐九江人特別好吃，到處都是飯店，而且生意都挺好的，像九

30、龍街那邊是成片的吃的，生意非常好。即使去好點的酒店商務(wù)宴請，人均一般就是100來塊錢。在九江做生意的杭州人劉先生 商業(yè)市場目前市場供應(yīng)集中在九龍街、廬山南路和柴桑大市場，餐飲娛樂休閑一站式消費地較少客戶訪談?wù)Z錄：“九江去的最多的地方就是九龍街了，那邊吃和玩的比較全一些，其他夏天可以去柴桑那邊吃大排檔，人挺多的。”“如果你們那邊吃喝玩樂比較齊全，然后交通和停車位比較便利，還是愿意去的 ”九江電廠胡小姐 商業(yè)市場通過訪談發(fā)現(xiàn)，商業(yè)主題的綜合性、餐飲的特色性以及公共服務(wù)是拉動客戶消費的關(guān)鍵0% 20% 40% 60% 80% 100% 客戶消費關(guān)注點分析0% 20% 40% 60% 80% 100%

31、 餐飲的特色和口味公共交通配套主題多樣性停車場服務(wù)態(tài)度消費環(huán)境價格規(guī)模通勤時間商業(yè)地點品牌營業(yè)時間客戶關(guān)鍵關(guān)注點客戶非核心關(guān)注點1商業(yè)物業(yè)必須控制客戶投資成本，通過產(chǎn)品附加值(面積贈送、風(fēng)情化街區(qū))和投資潛力保障(規(guī)劃利好、投資回報)兩方面提升市場熱度2郊區(qū)目的地型商業(yè)必須從商業(yè)功能主題的豐富性和特色性作出特色，吸引消費人群導(dǎo)入【商業(yè)市場分析小結(jié)】客戶4客戶分析。 客戶結(jié)構(gòu)住房需求呈金字塔型，以首次置業(yè)及首次改善型客戶為主低端客戶中端客戶高端客戶市場需求呈金字塔型，低端客戶基數(shù)大，高端客戶位于金字塔頂端，相對基數(shù)較小。低端客戶以剛性需求為主，中端、高端客戶以改善型、投資型需求為主。很多看別墅的

32、客戶都是九江人在外地做生意的，覺得我們別墅才1萬塊錢挺便宜的。 柴桑春天 置業(yè)顧問我們這事業(yè)單位的人買的比較多，像警察局、檢察院等都有。 半島一品 置業(yè)顧問客戶基本都有幾套房子了，屬于改善型的客戶，夫妻兩的多一點，拖家?guī)Э诘牟皇呛芏?，小孩有的念書或者出國留學(xué)去了。 首府 置業(yè)顧問 客戶特質(zhì)九江客戶性格特征：精明、愛面子、務(wù)實、講究吃穿、重口碑九江客戶典型特征買東西比較關(guān)注實際使用效率，對贈送、性價比都字眼敏感眼見為實，營銷的實景展示非常重要講究口碑，老帶新對大多數(shù)項目成交促進(jìn)很大對餐飲的需求很旺盛，喜歡到處找美食品嘗希望別人認(rèn)可夸獎自己有眼光、有品位，虛榮心較重精明務(wù)實愛面子講究吃、穿重口碑客

33、戶研究客戶研究目標(biāo)是作為研判客戶定位的基礎(chǔ)，并指導(dǎo)項目與產(chǎn)品定位，了解客戶演變項目定位分期策略客戶研究項目客戶構(gòu)成，特征、需求、演變規(guī)律以及與項目開發(fā)分期鋪排的對應(yīng)關(guān)系由客戶定位指導(dǎo)下的項目定位，包括整體定位、產(chǎn)品定位、形象定位等啟動期定位分期客戶策略客戶研究目標(biāo)分解什么客戶對城西港區(qū)存在需求？對于城西港區(qū)的需求是什么，有何特征？需求所受的影響因素有哪些？需求產(chǎn)生的節(jié)奏如何？客戶盤點根據(jù)置業(yè)目的與支付能力將市場客戶分為四大類，并對每一類進(jìn)行深入研究在前述市場分析中，我們明確了各片區(qū)不同的客戶構(gòu)成及流向，對現(xiàn)有客戶以下列兩種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分綜合兩種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分依據(jù)置業(yè)目的投資客戶自住客戶投資兼自住客

34、戶依據(jù)支付能力高端客戶中高端客戶中低端客戶投資客戶主要以租金回報、短期變現(xiàn)或長期增值為目的，目前多集中在市中心板塊，少量開發(fā)區(qū)板塊高端置業(yè)市場高端客戶，極其看重對地段、資源及產(chǎn)品的占有，置業(yè)目的多為高端改善、身份象征及落葉歸根等改善居住置業(yè)目的多為改善換房，目前市場多表現(xiàn)為中高端群體，對于產(chǎn)品及社區(qū)環(huán)境的關(guān)注力度較大剛性需求市場主流客戶，目前多由支付能力中低端的群體構(gòu)成，職業(yè)目的多為婚房或拆遷等剛性需求客戶盤點高端客戶現(xiàn)狀高端客戶多存在市區(qū)南湖板塊及開發(fā)區(qū)雙湖板塊項目，財富層級較高典型案例首府別墅的客戶基本都是商人、政府工作人員，在九江的高端人群；買別墅的客戶也還是比較關(guān)心居住環(huán)境及投資潛力；

35、客戶基本都有幾套房子了，屬于改善型的客戶。他們大部分是本地人，從客戶結(jié)構(gòu)上來講生意人要比政府工作人員多。生意人能占到50%60%。參照在售項目：麗景灣、首府等 高端客戶現(xiàn)狀需求產(chǎn)品高品質(zhì)大戶型產(chǎn)品/別墅類產(chǎn)品（200250左右）置業(yè)次數(shù)多次置業(yè)總價承受能力100萬元以上客戶構(gòu)成九江本地人在外做生意的/大型企業(yè)高層/政府及事業(yè)單位高層/大城市創(chuàng)富人士客戶置業(yè)目的資源或產(chǎn)品形式占有/資產(chǎn)處置，長期保值客戶關(guān)注因素產(chǎn)品形式/地段價值/環(huán)境資源/居住圈層高端客戶現(xiàn)狀小結(jié)現(xiàn)有高端客戶多集中在市區(qū)南湖板塊及開發(fā)區(qū)雙湖板塊高端項目；置業(yè)目的多出于資源占有；關(guān)注因素相對單一，看重產(chǎn)品及環(huán)境資源?？蛻舯P點高端客

36、戶特征高端客戶顯示出較強的購買力，市場高端項目不足以匹配客戶身份銷售代表訪談?wù)Z錄：“九江在外地做生意的很多，40歲左右，中國的傳統(tǒng)還是落葉歸根嘛一般在廣東、深圳、上海、北京自己辦廠的比較多?！薄拔覀円话愣疾桓改缸?，覺得3、400平米太大了，差不多200多平米就夠了，車位最少要1-2個比較方便嘛?！薄昂芏嗤獾刈錾獾目蛻粲X得我們別墅才1萬塊錢挺便宜的”。高端客戶訪談?wù)Z錄：“九江的別墅很少，要么就是很老的房子了，要是有我肯定還是想買的”；“九江城市等級不高，產(chǎn)品也一般，好房子太少了，要是有好房子，應(yīng)該會保持關(guān)注吧”。是否有可能引導(dǎo)購買力強目前高端客戶多聚集在市區(qū)及雙湖板塊，體現(xiàn)出較強的購買力，尚

37、未有強烈資源的高端項目將其挖掘九江市場高端客戶特征高端客戶對資源、產(chǎn)品形式占有意識強，關(guān)注度較高，因此有可能被好產(chǎn)品吸引是否可迎合需求供應(yīng)不足許多高端客戶在九江無法找到滿足自我需求的高端項目與自身形象相匹配打造高端項目形象，引領(lǐng) 全新居住價值理念目前高端客戶顯示出較強的購買力及稀缺物業(yè)產(chǎn)品需求旺盛，因此高端物業(yè)市場響應(yīng)度較高客戶盤點改善客戶現(xiàn)狀中高端客戶大量存在，且已顯示出重居住環(huán)境而輕區(qū)域認(rèn)知的趨勢典型案例 柴桑春天位于朝陽東路板塊，利用強力園林展示與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品弱化了區(qū)域認(rèn)知不足的弱點，成功提升區(qū)域價格平臺；成功挖掘出市場新興的中高端客戶，對品質(zhì)追求且有相應(yīng)支付能力；客戶主要集中在私企業(yè)主與電

38、廠等企事業(yè)單位中高層。參照在售項目：柴桑春天、半島一品等中高端改善客戶現(xiàn)狀小結(jié)市場原有中高端客戶多集中在老城區(qū)板塊，主要驅(qū)動因素為城市價值認(rèn)可；開發(fā)區(qū)的項目在物業(yè)類型、產(chǎn)品及園林上下足工夫，以居住環(huán)境及資源享有性調(diào)動了客戶，使其不再糾結(jié)于區(qū)域的抗性。中高端改善客戶現(xiàn)狀需求產(chǎn)品創(chuàng)新高層戶型（120140三室居多）置業(yè)次數(shù)二次置業(yè)總價承受能力6085萬元客戶構(gòu)成企業(yè)、事業(yè)單位中高層管理客戶置業(yè)目的改善居住環(huán)境/帶有長線投資性質(zhì)的自住客戶關(guān)注因素項目形象及園林景觀/產(chǎn)品設(shè)計/地段價值認(rèn)可客戶盤點改善客戶特征對市場保持關(guān)注，不同驅(qū)動因素導(dǎo)致流向從市區(qū)中心向外分化參照在售項目：柴桑春天、半島一品等銷售代

39、表訪談?wù)Z錄：“客戶主要覺得我們的內(nèi)部環(huán)境比較好，配套也很完善。其實我們第一期賣的不是好的，也是區(qū)位不被認(rèn)知。后來是內(nèi)部環(huán)境做好了才吸引人的”“其實很多買我們房子的客戶自己都有車，所以對交通不是很關(guān)注，覺得住得稍微遠(yuǎn)點，環(huán)境好點也就不太在乎了”中高端客戶訪談?wù)Z錄：“面積不要太大了，120130平米左右三房就夠了，自住跟以后考慮投資都可以”“我覺得柴桑春天挺好的，規(guī)模很大，配套也很齊全，開發(fā)區(qū)也不鬧，環(huán)境比較喜歡吧，價格也不是很貴，所以就買了”除去領(lǐng)先生活方式驅(qū)動、景觀資源驅(qū)動外，對高端社區(qū)帶來的社會屬性的追求也造成部分中高端客戶向外部改善。九江市場中高端客戶特征重復(fù)購買九江中高端改善客戶購買力較

40、強，對價格有一定敏感，但對好項目多會保持強烈關(guān)注。不同驅(qū)動因素生活方式驅(qū)動一些領(lǐng)先的外地工作的九江人或者九江本地的注重生活回歸的知富階層，開始追求閑適的生活方式，從市區(qū)撤出景觀資源驅(qū)動憑借強勢的景觀資源和獨特的社區(qū)環(huán)境，部分中高端改善客戶愿意從市區(qū)向外分化客戶盤點剛性需求現(xiàn)狀剛性需求作為九江市場最重要的置業(yè)群體，受總價限制且依賴配套參照在售項目：東方賽納、九江豪庭等中低端剛性需求客戶小結(jié)剛性需求客戶為現(xiàn)在支撐九江房地產(chǎn)市場的主流客群；在各樓盤中均有大量存在，對總價敏感，同時極為看重地段和周邊的配套情況。剛性需求客戶現(xiàn)狀需求產(chǎn)品高層戶型（90120兩室、小三室居多）置業(yè)次數(shù)首次置業(yè)總價承受能力3

41、550萬元左右客戶構(gòu)成九江人及周邊縣城客戶/外地人在九江做小生意客戶置業(yè)目的婚房/學(xué)區(qū)房/剛性改善等客戶關(guān)注因素總價限制/周邊配套/公交體系客戶盤點剛性需求特征中低端客群關(guān)注因素多，價格和配套是其最大的敏感點參照在售項目：東方賽納、九江豪庭等銷售代表訪談?wù)Z錄：“來這邊買房子的人主要關(guān)注點是陽光，就是朝向問題，還有交通是不是方便，還有小區(qū)的安靜程度”“來我們這買房的有公務(wù)員、老師、醫(yī)生等這類人群，也有幫小孩買婚房，幫老人買養(yǎng)老房的，但三代住一起的很少”中高端客戶訪談?wù)Z錄：“主要是為了孩子讀書，想讓他有個好點的學(xué)習(xí)環(huán)境，不要像我們這樣沒讀到什么書的，只能賺辛苦錢”“現(xiàn)在房子貴呀，大了買不起了，先買

42、個小戶型吧，以后又條件了再說，現(xiàn)在還是要賺錢供孩子讀書啊”房子交通還是要方便，周邊配套齊全肯定是首要的九江市場剛性客戶特征強烈關(guān)注價格35萬的總價限制基本成為中低端客戶普遍接受上限配套對于周邊生活配套、交通配套等關(guān)注強烈，暫時無法離開成熟區(qū)域一般關(guān)注與市中心的距離物業(yè)費及使用成本戶型設(shè)計及朝向等較不關(guān)注產(chǎn)品創(chuàng)新/園林設(shè)計/整體風(fēng)格物業(yè)服務(wù)/景觀資源/價值附加剛性需求客戶價值體系復(fù)雜，但對價格的敏感和配套體系的敏感性使得在品質(zhì)和環(huán)境上的追求受到制約難以實現(xiàn)。客戶盤點投資客戶特征構(gòu)成與中高端及高端客戶趨同，目前主流多出現(xiàn)在市中心及開發(fā)區(qū)受現(xiàn)有投資項目限制影響，投資客大部分體現(xiàn)在市區(qū)核心地段的公寓類

43、項目中，以短期租金收益為目的，但未來會因項目而產(chǎn)生明顯的長線投資客群。投資客戶特征需求產(chǎn)品商鋪/商住公寓客戶構(gòu)成九江電廠中高層居多/政府及事業(yè)單位中高層/私企業(yè)主客戶置業(yè)目的長線增值目的為主，及租金收益情況，跟風(fēng)投機者較少客戶關(guān)注因素政府規(guī)劃前景/地段價值/投資回報率/周邊租金水平不同客戶和項目開發(fā)的匹配分析價格實現(xiàn)對項目的要求開發(fā)風(fēng)險品牌貢獻(xiàn)高端客戶高稀缺的產(chǎn)品和資源市場實現(xiàn)度高高中高端客戶較高一流的產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境需求剛起步，前期客戶群體較少高中低端客戶低交通、生活配套、價格客戶群體大，但對項目接受度有限低投資客戶低前景、性價比前期接受度有限低【客戶分析小結(jié)】1、區(qū)域短期成熟度有限，前期

44、可以抓住高端客戶對產(chǎn)品和資源敏感，而對地段和配套相對不敏感的需求；2、隨著中后期社區(qū)居住品質(zhì)的成熟，社區(qū)的居住品質(zhì)的唯一性和圈層的示范性拉動以及中高端改善需求的外溢分化，中高端客戶可以把握；3、為防止中高端客戶需求量的不足，可以通過項目的自我城市化、產(chǎn)品性價比兩方面來引入少量投資客戶和剛性客戶，加速消化?？蛻粞葑冺椖砍跗诳蛻粢詫Φ兔芪飿I(yè)有強烈需求的高端客戶為主項目發(fā)展初期首抓的客戶群體項目目標(biāo)客戶群體的演變規(guī)律發(fā)展初期發(fā)展中期發(fā)展后期首批客戶受外因與內(nèi)因驅(qū)動并重，不同點表現(xiàn)在對產(chǎn)品的強烈認(rèn)可和居住環(huán)境的主動追捧中期客戶受產(chǎn)品和項目的影響力驅(qū)動，更多是基于項目購買后期因項目與區(qū)域影響力擴大而吸引

45、的更廣泛的客戶群體項目客戶演變初期是一個由外因及內(nèi)因共同驅(qū)動，客戶范圍逐漸豐富擴大的過程客戶類別驅(qū)動因素需求產(chǎn)品核心客戶九江本地的高端客戶低密物業(yè)的強烈需求；資源環(huán)境的強烈占有聯(lián)排類產(chǎn)品150200萬元定位5定位戰(zhàn)略。領(lǐng)導(dǎo)者壟斷價格產(chǎn)品有不可重復(fù)性過河拆橋追隨者搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者補缺者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者本項目的戰(zhàn)略選擇領(lǐng)導(dǎo)者占位市場占位策略：領(lǐng)導(dǎo)者占位，通過產(chǎn)品制勝和商業(yè)配套完成自我中心化和價值體系構(gòu)建，獲得自我定價權(quán)引領(lǐng)市場

46、主動郊區(qū)化趨勢，從產(chǎn)品和居住氛圍營造上自我中心化，打造市場第一、信華專屬的郊區(qū)產(chǎn)品品牌通過產(chǎn)品制造稀缺與賣點，拔高項目調(diào)性，將項目打造城九江最具吸引力的新興富人區(qū)“創(chuàng)造需求”從開發(fā)思路和規(guī)劃理念兩個方面塑造全新的低密度郊區(qū)居住氛圍，引領(lǐng)九江高端新一極的生活方式理念引領(lǐng)品質(zhì)制勝主要抓住客戶在戶型、園林景觀上的強烈認(rèn)知，制造九江唯一性產(chǎn)品面積在需求段上控制建筑面積，提升附加值營銷前置整合區(qū)域規(guī)劃和政府資源，營銷前置，拉升項目的高端形象感知開通社區(qū)市區(qū)巴士、城市路標(biāo)和指示牌等強化區(qū)域的城市化意向SXC模型理清項目本源和外部研究，結(jié)合市場占位策略，得到項目整體發(fā)展戰(zhàn)略：開發(fā)策略：前期賣稀缺別墅類產(chǎn)品，

47、確保資金安全，同時商業(yè)配套為區(qū)域認(rèn)知造勢；后期高層產(chǎn)品依靠社區(qū)成熟和圈層示范效應(yīng)拉高價值利用市場供應(yīng)稀缺，賣別墅產(chǎn)品，產(chǎn)品充分溢價商業(yè)街區(qū)啟動，奠定項目中心地位，成功立勢產(chǎn)品品質(zhì)超越市場，高檔形象刷新市場賣點:產(chǎn)品和生活方式產(chǎn)品：別墅商業(yè)01賣點:社區(qū)成熟和圈層產(chǎn)品：高層02高層時間上后置，景觀溢價能力增加別墅產(chǎn)品建立富人區(qū)認(rèn)知后，高層賣圈層、賣社區(qū)成熟帶來的示范效應(yīng)整體定位全國現(xiàn)象項目整體定位信華集團港城中心賽湖畔墅居九江首席低密度生態(tài)居住社區(qū)城西港區(qū)首個高端低密度大盤；具備強力投資信心的港區(qū)發(fā)展前景；提供優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境的水景資源條件；打造純粹生態(tài)居住的低密化生活方式和強勢的創(chuàng)新產(chǎn)品品質(zhì)?；?/p>

48、項目核心價值的整體定位信華集團城西港區(qū)賽湖畔墅居攬湖觀天下九江首席低密度生態(tài)居住社區(qū)形象定位全國現(xiàn)象項目形象演繹項目形象演繹品牌篇信華集團作為城市運營商，參與城西港區(qū)大發(fā)展的第一作品信華集團港區(qū)城市運營第一作品信華集團，九江房地產(chǎn)開發(fā)航母形象定位全國現(xiàn)象項目形象演繹長江，賽湖，50平方公里城市巨制，九江城市西拓和跨越式發(fā)展的主力平臺城西港區(qū)多年的商海洗禮練就獨到而精準(zhǔn)的眼光發(fā)現(xiàn)財富只是一種本能所以，港區(qū)又豈能一直等待城西港區(qū)九江經(jīng)濟的未來引擎項目形象演繹地段篇形象定位全國現(xiàn)象項目形象演繹項目形象演繹資源篇賽湖資源臨水而居，生態(tài)私密形象定位全國現(xiàn)象項目形象演繹項目形象演繹產(chǎn)品篇精工產(chǎn)品巔峰的生活

49、體驗精細(xì)的意念與質(zhì)感，遠(yuǎn)勝于工業(yè)文明制造的簡單愉悅當(dāng)CAD們機械地復(fù)制著別人的美這里的房子，卻在呼吸間傳遞著優(yōu)雅和自信同時，也在等待著欣賞她的人產(chǎn)品介紹低密度高層的兩極化搭配，低密度價值最大化，高層用地效率最大化。低密度以聯(lián)排產(chǎn)品為主，依據(jù)資源狀況制造少量雙拼做價值標(biāo)桿。功能定位充分營造樓盤低密度氛圍和高端樓盤形象；以滿足產(chǎn)品品質(zhì)和資源和居住環(huán)境為驅(qū)動因素的主動外溢需求為主導(dǎo)主打城市主動改善產(chǎn)品，別墅產(chǎn)品最大化。利用別墅帶來的圈層示范效應(yīng)促進(jìn)高層銷售產(chǎn)品定位全國現(xiàn)象住宅產(chǎn)品定位本項目公寓戶型定位以125140平米三房為主、 向兩端擴充產(chǎn)品線，設(shè)置少量230平米空中別墅作為價值標(biāo)桿產(chǎn)品定位全國現(xiàn)

50、象住宅產(chǎn)品定位6080100120200及以上一房面積平米戶型二房140160180三房四房五房南湖國際時代豪邸麗景灣潯陽江畔九江豪庭柴桑春天國豪水岸城萊茵美郡香域半山世豪名置東方塞納公園1號長盛錦江百歲坊華庭復(fù)式兩房面積主要集中在80100平米三房面積主要集中在115140平米戶型定位：兩房：80100平米三房：115140平米，少量160平米別墅產(chǎn)品抓住市場的稀缺性，戶型面積跟隨城市別墅產(chǎn)品線，以230260平米為主產(chǎn)品定位全國現(xiàn)象住宅產(chǎn)品定位150180230面積平米戶型洋房280320400疊加聯(lián)排目前市場低密度產(chǎn)品供應(yīng)稀缺，且面積段單一，本項目有能力跟隨城市別墅戶型供應(yīng)聯(lián)排產(chǎn)品中間套

51、戶型在220230平米，邊套戶型250270平米，地下室贈送面積在5080平米雙拼產(chǎn)品戶型面積以300320平米為主，地下室贈送面積在100平方半島一品首府柴桑春天方案物業(yè)類型戶型戶均面積套數(shù)建筑面積面積配比住宅高層2房901321188011649010%100%2+1房1001981980017%小3房1253304125035%大3房（3+1）1401652310020%1603352805%4房230661518013%別墅端頭26090234005240045%100%中間套2301002300044%雙拼30020600011%住宅產(chǎn)品戶型配比估算產(chǎn)品核心發(fā)力點1：戶型通過創(chuàng)新引入

52、“景觀率”概念，強調(diào)室內(nèi)外景觀空間的延展產(chǎn)品定位全國現(xiàn)象住宅產(chǎn)品定位觀景露臺入戶花園空中院館景觀浴室景觀凸窗前庭后院景觀中庭、露臺下沉庭院、采光地下室別墅戶型景觀化元素高層戶型景觀化元素產(chǎn)品核心發(fā)力點2：利用現(xiàn)有地勢較低的特點，社區(qū)整體推坡，形成3米高人造坡地，帶來九江罕見的坡地藝墅生活產(chǎn)品定位全國現(xiàn)象住宅產(chǎn)品定位79人工抬高3米，形成坡地7M道路2M居住區(qū)20M綠化帶3M坡地三米高人造坡地自我堆坡，依靠坡地+水岸線形成自身資源亮點產(chǎn)品定位全國現(xiàn)象住宅客戶定位別墅客戶以九江本地私營老板及大型企業(yè)高管為主，兼顧九江在外地創(chuàng)業(yè)的高收入人群，以追求別墅居住體驗及環(huán)境因素為主核心客戶九江本地私營老板、

53、大型企業(yè)高管別墅類客戶重要客戶九江人在外地創(chuàng)業(yè)的高收入人群關(guān)注點一對低密度居住環(huán)境有一定的追求體驗關(guān)注點二以改善居住環(huán)境及居住模式為主導(dǎo)因素關(guān)注點三追求高端物業(yè)與自身價值相匹配關(guān)注點一有落葉歸根、衣錦還鄉(xiāng)光宗耀祖的傳統(tǒng)情節(jié)關(guān)注點二受一線城市居住概念的影響，對居住物業(yè)有一定追求，同時對價格因素敏感性不大關(guān)注點三更關(guān)注物業(yè)類型及居住環(huán)境的舒適度關(guān)注點產(chǎn)品定位全國現(xiàn)象住宅客戶定位公寓客戶主要以九江本地知富階層、在外地創(chuàng)業(yè)的九江本地人及本地小老板為主，追求居住環(huán)境及身份感的象征核心客戶分三類重要客戶邊緣客戶一、知富階層：關(guān)注健康養(yǎng)生；二、在外地工作的九江人給父母買房，孝敬老人三、本地小老板追求高品質(zhì)身

54、份的象征，有一種圈層效應(yīng)首次置業(yè)或首次改善群體：關(guān)注使用成本，追求性價比，比如生活配套、交通配套等投資客：關(guān)注區(qū)域的后期發(fā)展前景，同時對價格有一定敏感，關(guān)注投資收益8282我們主張奢華專屬的優(yōu)雅情懷碧水環(huán)繞的舒適環(huán)境高低起伏的立體園林觸手可及的生態(tài)氧吧有天有地的極致生活高層里的私家花園生活是一種態(tài)度，更是一種選擇。我們選擇在岸邊，看著時光如水，細(xì)數(shù)生命點滴。在這里，我們擁有以“在水邊品味閑適生活”來打造奢華舒適的三重景觀生態(tài)住區(qū)公寓產(chǎn)品利用港區(qū)的未來前景和產(chǎn)品設(shè)計的附加值來提升公寓產(chǎn)品的市場表現(xiàn)產(chǎn)品定位全國現(xiàn)象公寓產(chǎn)品定位產(chǎn)品介紹以50-60平米的小公寓產(chǎn)品為主，南向可以考慮設(shè)計市場創(chuàng)新的小復(fù)

55、式產(chǎn)品，提升附加值。以投資需求為主，兼顧少量的過渡性居住，考慮精裝修做形象提升。功能定位完善商業(yè)區(qū)的配套居住功能；擴充項目銷售產(chǎn)品的回現(xiàn)能力和速度表達(dá)項目的國際化、城市化意向作為項目的城市價值提升引擎，定位于區(qū)域活力商業(yè)中心，以活力街區(qū)的形式承載城市休閑餐飲娛樂的主題，創(chuàng)造商業(yè)價值最大化產(chǎn)品定位全國現(xiàn)象商業(yè)產(chǎn)品定位產(chǎn)品介紹以風(fēng)情化的BLOCK街區(qū)為載體，主體劃分小鋪銷售。以城市目的地性餐飲娛樂為主題，帶動項目區(qū)域的活力和人氣。功能定位作為項目的強勢商業(yè)配套，吸引城市人氣的核心力之一；輔助項目的中高端人群的生活消費城市餐飲休閑娛樂是這里的主題，九江中高端目的地型消費新地標(biāo)，全新的餐飲娛樂新天地。

56、時尚餐飲咖啡店休閑娛樂特色餐飲精品街區(qū)“九江新天地”規(guī)劃6規(guī)劃落實。0地塊價值分析:根據(jù)景觀最優(yōu)性、私密性、可塑性、進(jìn)入性整體分析得出，居住價值BDCA；商業(yè)價值A(chǔ)CBD地塊屬性景觀評價其他特征開發(fā)方向A臨主干道，商業(yè)價值高南側(cè)賽湖景觀較好噪聲發(fā)揮商業(yè)價值，布置高層產(chǎn)品B臨市景觀河西側(cè)臨景觀河道，且地勢相對較高，景觀較好受商業(yè)噪聲影響一線景觀資源，價值最高住宅C臨商業(yè)規(guī)劃中心南側(cè)賽湖景觀較好受商業(yè)噪聲影響規(guī)避噪聲，發(fā)揮高層湖景資源D地塊內(nèi)部，西南角有市政小廣場景觀中等，但內(nèi)部景觀打造空間較大私密性較好，無噪聲價值較高住宅，結(jié)合B共同考慮可提升價值A(chǔ)BCD項目四至情況：北側(cè)緊鄰九瑞大道，車流量較

57、大，人流導(dǎo)入較好，同時又一定噪聲影響西側(cè)為城市景觀河、綠化隔離帶，景觀資源很好南側(cè)為賽湖景觀東側(cè)為規(guī)劃道路，目前為開通1內(nèi)城外城的總體規(guī)劃理念打造“內(nèi)城外城”的規(guī)劃形態(tài):外城繁華，內(nèi)城私密；外城與城市連接，內(nèi)城與生活連接；保證了私密和舒適度多組團形成更豐富的小尺度空間，對于個體的城市生活更有價值并提供更多的可能性；每個組團提供小范圍的私人體驗，設(shè)置具有公共私密的模糊性和豐富的行為可能性；多元化/開放/融合/高效居住、休閑、商業(yè)活動、社區(qū)服務(wù)體系、與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的城市功能多元化/開放/融合/高效居住、休閑、商業(yè)活動、社區(qū)服務(wù)體系、與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的外城開放的城市功能內(nèi)城：安靜私密，尊貴別墅生活外城：開放共

58、享，城市精華之享社區(qū)封閉/人車分流安全、尊重、獨立空間社區(qū)功能社區(qū)封閉/人車分流安全、尊重、獨立空間內(nèi)城相對獨立與私密的社區(qū)功能外城內(nèi)城2低密度價值最大化低密度占地最大化，且高層用地效率最大化，從而確保項目整體價值最大化低密度高端形象主導(dǎo)注重土地效率，整體價值最大化90人工抬高3米，形成坡地7M道路2M居住區(qū)20M綠化帶3M坡地三米高人造坡地自我堆坡，依靠坡地+水岸線形成自身資源亮點3整體堆坡，罕見風(fēng)范社區(qū)整體推坡，形成3米高人造坡地，帶來九江罕見的坡地藝墅生活 4引水入城，臨水而居引入水景資源，打造水岸別墅，強化居住環(huán)境，同時迎合高端客戶的風(fēng)水偏好營銷價值使用價值注重后期的維護(hù)成本和操作性5

59、河道景觀化處理，景觀私有化6打造區(qū)域DIS系統(tǒng)，制造豪宅領(lǐng)地標(biāo)簽利用入口、圍墻、項目LOGO等界定項目邊界，形成豪宅領(lǐng)地的標(biāo)簽和儀式感A、九瑞大道兩側(cè)，項目東西兩至各50-100米，以有儀式感的獨有樹陣或者標(biāo)識物來裝點，外部道路搶占私有化，建立項目的儀式感和宏大氣勢標(biāo)志物延展7打造區(qū)域DIS系統(tǒng)，制造豪宅領(lǐng)地標(biāo)簽利用入口、圍墻、項目LOGO等界定項目邊界，形成豪宅領(lǐng)地的標(biāo)簽和儀式感B、圍墻包裝：圍合式保證社區(qū)社區(qū)私密性，社區(qū)外圍區(qū)隔，采用富有序列感的樹墻、樹陣、地毯等要素與道路隔開，建立項目邊界，同時項目LOGO在圍墻上有序重復(fù)。8打造區(qū)域DIS系統(tǒng)，制造豪宅領(lǐng)地標(biāo)簽利用入口、圍墻、項目LOG

60、O等界定項目邊界，形成豪宅領(lǐng)地的標(biāo)簽和儀式感C、入口打造：選用帶有樓盤LOGO的高貴迎賓石和名貴樹種，突出儀式感和尊貴感產(chǎn)品7產(chǎn)品建議。住宅產(chǎn)品建議A、戶型設(shè)計建議B、園林景觀建議C、建筑單體建議D、配套和服務(wù)建議全景觀高層住宅空間價值提升舉措超大景觀凸窗景觀餐廳和景觀衛(wèi)生間內(nèi)庭院空間增加室內(nèi)外的交流高層寬廳寬景設(shè)計樓王給足高品質(zhì)生活感受戶型設(shè)計建議981超大景觀凸窗重要功能空間，如客廳主臥外設(shè)置全景觀凸窗，最大化擁有賽湖景觀2景觀餐廳及景觀衛(wèi)生間最大化利用景觀面，打造全空間景觀化，細(xì)化客戶易感知空間設(shè)計，引入人性化設(shè)計理念3內(nèi)庭院增加室內(nèi)外交流空間增加了內(nèi)部采光面的同時，將外部景觀最大化的引