北京奧體新城項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)概念稿_195PPT

1、奧體新城項(xiàng) 目 整 體 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 概 念 稿設(shè)計(jì)管理中心1一 、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析二 、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷三 、土地SWOT（深層次）分析四 、項(xiàng)目市場(chǎng)定位五 、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析六 、開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議一 、總體規(guī)劃二 、建筑風(fēng)格定位三 、主力戶(hù)型選擇分析篇規(guī)劃篇目 錄2一、 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 3、地塊交通條件調(diào)查 4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 分析篇3一、 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 3、地塊交通條件調(diào)查 4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 分析篇4奧體新城項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于深圳龍崗與東莞鳳崗交界處，毗鄰龍

2、崗13.4萬(wàn)平方公里的奧體中心，東、南、西三面環(huán)山，北隔龍平西路望鳳崗鎮(zhèn)管井頭水庫(kù)。項(xiàng)目總占地40萬(wàn)平方米， 總建筑面積84.9萬(wàn)平方米。56項(xiàng)目地理位置7地質(zhì)地貌8土地面積及紅線圖 A地塊(R2) C地塊(R2) B地塊(R2)9七通一平現(xiàn)狀電、路、水、通訊、排水、排污、有線電視、土地平整中，僅有土地在做平整，其他尚未開(kāi)始。10一、 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 3、地塊交通條件調(diào)查 4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 分析篇11周邊建筑：加油站周邊廠房12自然綠化景觀：水庫(kù)A地塊13A地塊14B地塊15C地塊16交通噪音高壓電線電磁場(chǎng)輻射環(huán)境污染狀況：17一、

3、 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 3、地塊交通條件調(diào)查 4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 分析篇1850余公里東莞市區(qū)項(xiàng)目位置3公里龍崗中心區(qū)交通條件分析序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容123備注距離深圳市中心約40公里距離龍崗區(qū)中心約3公里距離東莞市中心約50公里19地鐵三號(hào)線的開(kāi)通，大運(yùn)城與深圳直接相接，給項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)會(huì)點(diǎn)。交通條件分析水官高速清平高速黃閣路龍翔大道地鐵3號(hào)線20城域交通規(guī)劃21A地塊.B號(hào)地塊.C地塊.官井頭水庫(kù)龍崗北通道龍平快線龍平南路奧體中心舊廠房城域交通規(guī)劃博深高速22博深高速?gòu)牡貕K東南端經(jīng)過(guò)，將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定的噪音影響，此外，北通道幾乎與其并行而過(guò)，成為項(xiàng)

4、目的主要威脅點(diǎn)。23龍平路規(guī)劃紅線60米為雙向六車(chē)道，作為區(qū)域紐帶，車(chē)流量大，重車(chē)多，對(duì)A地塊有很大的噪音和交通干擾，并且目前道路品質(zhì)較差，打斷了用地與官井頭水庫(kù)的聯(lián)系，削弱了水庫(kù)絕佳景觀資源的利用價(jià)值。并且通達(dá)性差，難以形成商業(yè)氛圍。24龍平南路作為重要的區(qū)域輔助通道，規(guī)劃寬度40米雙向四車(chē)道未來(lái)預(yù)計(jì)有較大交通流量，極大削弱了AB地塊的聯(lián)系和用地的整體性，并有較大的噪音和交通干擾，但在未來(lái)幾年內(nèi)為斷頭路。25園區(qū)大道車(chē)流量較小，對(duì)用的干擾很小。用地南側(cè)的規(guī)劃路對(duì)用地與山體的聯(lián)系有一定的影響。26一、 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 3、地塊交通條件調(diào)查

5、4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 分析篇27周邊公共設(shè)施圖龍崗中心城核心幅射區(qū)域英才學(xué)校奧體新城星河MALL招商依山郡中央悅城水岸新都28二、 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)3、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異4、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)5、商品住宅客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析 分析篇29二、 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)3、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)4、商品住宅客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析 分析篇30珠三角發(fā)展規(guī)劃31項(xiàng)目區(qū)域特征-東莞經(jīng)

6、濟(jì)定位32二、 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況政府相關(guān)的政策法規(guī)3、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)4、商品住宅客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析 分析篇33東莞地產(chǎn)市場(chǎng)概況1. 東莞市的新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)主要集中在中央生活區(qū)，主要實(shí)在南城、萬(wàn)江、東城；莞城作為老城區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)主要是舊城改造，主要集中虎門(mén)、沙田、寮步、塘廈、洪梅、中堂、黃江等鎮(zhèn)區(qū)。地價(jià)的快速上漲，加上東莞低容積率（1.52.5）的控制，成為后市房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)力。2. 2007年上半年?yáng)|莞商品房均價(jià)為5620元/，同比增長(zhǎng)51.5%，環(huán) 比增長(zhǎng)25.3%。非住宅均價(jià)為9571元/，其中非

7、住宅包括寫(xiě)字樓、商鋪、車(chē)位等物業(yè)。34東莞鳳崗地產(chǎn)相關(guān)政策2.由于可以執(zhí)行套內(nèi)90/70的建筑規(guī)劃政策，使項(xiàng)目凸顯出其特殊的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。1.住宅在總體規(guī)劃上仍然執(zhí)行國(guó)家的90/70政策。3.此外，東莞在建筑面積細(xì)則方面尚未有嚴(yán)格措施出臺(tái)，使得項(xiàng)目在建筑面積贈(zèng)送方面游刃有余，建筑造型及規(guī)劃相對(duì)比較自由。35二、 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)3、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)4、商品住宅客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析 分析篇36住宅價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)37二、 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)

8、市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)3、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)4、商品住宅客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析 分析篇38各種檔次商品住宅客戶(hù)分析39客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)行為分析40三、土地SWOT（深層次）分析 1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)分析篇41三、土地SWOT（深層次）分析 1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)分析篇42鳳崗位于深圳龍崗與東莞交界，并突入深圳與龍崗緊密融和。位于珠三角城市發(fā)展腹地的新興城市次中心。比鄰深圳奧體新城，據(jù)具有良好的發(fā)展前景和地塊增值潛力。山環(huán)水繞的城市中心處女地，具有不可

9、多的良好景觀生態(tài)條件。項(xiàng)目用地具有良好的空間獨(dú)立性。獨(dú)有的超大占地規(guī)模及建筑規(guī)模，具有強(qiáng)大的區(qū)域影響力。地塊優(yōu)勢(shì)43有龍平快速干道、北通道、龍平南路多條道路，具有良好的通達(dá)性。居住、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)多功能復(fù)合居住項(xiàng)目。亞熱帶氣候，陽(yáng)光充足空氣溫潤(rùn)。44三、土地SWOT（深層次）分析 1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)分析篇451.地塊周邊為破舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)、外來(lái)人員住所等，居住氛圍與生活配套設(shè)施較差。 2.地塊為剛轉(zhuǎn)為住宅用地的農(nóng)業(yè)用地，影響力弱。 3.被市政道路分割的地塊，分期交付，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。 4.地塊具有明顯的景觀等級(jí)差，綜合利用有一定的

10、難度。5.地塊南端被高壓線包圍。6.由于博深高速和北通道沿東南側(cè)通過(guò)，地塊東南端存在比較嚴(yán)重的噪音問(wèn)題。 地塊劣勢(shì)46三、土地SWOT（深層次）分析 1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)分析篇471.應(yīng)結(jié)合“新用地、新社區(qū)、新生活”的發(fā)展主旨，做好項(xiàng)目自身及周邊環(huán)境，提升及展示項(xiàng)目形象，樹(shù)立“品質(zhì)高尚、無(wú)出其右”的項(xiàng)目整體素質(zhì)；2.通過(guò)利用分期開(kāi)發(fā)及自身社區(qū)商業(yè)配套及景觀等的設(shè)計(jì)來(lái)帶動(dòng)人氣，在開(kāi)發(fā)的同時(shí)不斷利用未開(kāi)發(fā)地塊，通過(guò)設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)使其由生地變熟地；3.設(shè)計(jì)應(yīng)切實(shí)考慮“整體規(guī)劃、分期實(shí)施”的便捷性與合理性；4.設(shè)計(jì)開(kāi)放空間，強(qiáng)化社區(qū)內(nèi)部的景觀質(zhì)素

11、及內(nèi)外景觀的引導(dǎo)呼應(yīng)。地塊機(jī)會(huì)點(diǎn)48三、土地SWOT（深層次）分析 1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)分析篇491.交通噪聲給社區(qū)造成的危害。2.高壓線的輻射危害。3.規(guī)劃道路龍平路與龍崗的接駁開(kāi)發(fā)影響整個(gè)社區(qū)的開(kāi)發(fā)，規(guī)劃道路級(jí)別較低，無(wú)法滿(mǎn)足大量的人流和車(chē)流。4.龍平南路無(wú)法有效直達(dá)社區(qū)，需與政府協(xié)商開(kāi)辟紅綠燈。地塊威脅與困難點(diǎn)50四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1、類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研 2、項(xiàng)目定位 分析篇51四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1、類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研 2、項(xiàng)目定位 分析篇52周邊樓盤(pán)調(diào)查一、龍崗片區(qū)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)1.天健現(xiàn)代城 項(xiàng)目綜述： 天健現(xiàn)代城位于龍崗中心城西區(qū)

12、，清林路和黃閣路交會(huì)處，距離水官高速出口僅1公里，緊鄰規(guī)劃中的3號(hào)地鐵站出口。總占地6.3萬(wàn)多平方米，總建筑面積約14萬(wàn)平方米，共規(guī)劃8棟16-18層高層，將能提供960多套住宅，戶(hù)型以3房(約130平方米)、4房(140平方米)為主。53 項(xiàng)目特點(diǎn)： 產(chǎn)品采用板式結(jié)構(gòu)，線性排布，南北通透，有很好的通風(fēng)性和采光性，并充分的、合理的利用了景觀資源，提升項(xiàng)目的品質(zhì)內(nèi)涵； 戶(hù)型設(shè)計(jì)上采用大面積空中花園陽(yáng)臺(tái)、大面積凸窗和錯(cuò)層露臺(tái)； 主力戶(hù)型為三室二廳二衛(wèi)及四室二廳二衛(wèi)，還有部分兩房及少量復(fù)式單位； 園林為深圳首創(chuàng)的現(xiàn)代結(jié)構(gòu)園林。54 樓盤(pán)尚未竣工，從模型和效果圖看，建筑呈現(xiàn)代風(fēng)格。55 園林設(shè)計(jì)時(shí)尚而

13、又簡(jiǎn)潔，突出了現(xiàn)代這一主題。56 項(xiàng)目不足分析： 緊鄰慢性病醫(yī)院，導(dǎo)致部分客戶(hù)流失，售樓時(shí)回避此問(wèn)題。 與主要道路相鄰，造成噪音干擾，利用中空玻璃技術(shù)措施解決，市場(chǎng)反應(yīng)尚可。 57 樓盤(pán)間距親身體會(huì)時(shí)與模型顯示的 空間大尺度有出入，感覺(jué)后一排建筑較為壓抑。 現(xiàn)代式園林尚未完全竣工，設(shè)計(jì)上顯示出一定水平，但感覺(jué)比較生硬，大眾更樂(lè)意接受宜人尺度的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)。 58 戶(hù)型細(xì)節(jié)處理不夠，空間設(shè)計(jì)不當(dāng)，入戶(hù)感覺(jué)壓抑，廚房和餐廳過(guò)于局促，但是尺寸偏大的客廳也顯得不大氣，樣板房及戶(hù)型設(shè)計(jì)不夠成熟。 戶(hù)型贈(zèng)送面積較多，做樣板房時(shí)作為突出提示會(huì)之參觀者，但是在設(shè)計(jì)時(shí)欠缺考慮怎么使贈(zèng)送的面積合理的得到使用，結(jié)構(gòu)

14、上設(shè)計(jì)欠佳。 59602.招商依山郡 項(xiàng)目綜述： 招商依山郡，地處龍崗中心城，緊鄰規(guī)劃中的深圳奧體新城。28萬(wàn)m2低密度社區(qū)，依山而建、依林而居，并充分享受奧體新城和中心城雙重城市配套。 項(xiàng)目地處龍崗中心城西區(qū)龍盛大道與黃閣北路交匯處。 總建筑面積28萬(wàn)平米，分三期開(kāi)發(fā)。 分別為4層高花園洋房和11、18層高小高層。61 項(xiàng)目特點(diǎn)： 項(xiàng)目秉承招商一貫的親地風(fēng)格，充分利用規(guī)劃中的奧體新城、高速路網(wǎng)、地鐵3號(hào)線等客觀優(yōu)勢(shì)，以豪宅的高度、造城的氣度，引領(lǐng)時(shí)代的影響力，選擇國(guó)際化的地段、打造國(guó)際化的房屋，以成就國(guó)際化的居住品質(zhì)。 戶(hù)型設(shè)計(jì)上采用入戶(hù)花園、大面積凸窗，橫廳設(shè)計(jì)等； 主力戶(hù)型為花園洋房和兩

15、到四房，一期還有公寓。 園林為結(jié)合水景的普通園林。62 建筑立面設(shè)計(jì)具有后工業(yè)化特點(diǎn)，較為時(shí)尚，材料搭配較為豐富。 景觀設(shè)計(jì)與建筑之間形成互動(dòng)，尺度非常宜人。 63 樣板房設(shè)計(jì)較為成功，空間尺度和顏色搭配宜人。 室內(nèi)設(shè)計(jì)中較多的細(xì)節(jié)體現(xiàn)出一定的人文關(guān)懷。 64 項(xiàng)目不足分析： 一期國(guó)際公寓建筑風(fēng)格和后面的住宅社區(qū)風(fēng)格完全背離，打斷了項(xiàng)目風(fēng)格的一致性，缺乏識(shí)別度。 項(xiàng)目整體較為成熟，但是建筑單體略顯重復(fù)和單調(diào)，戶(hù)型門(mén)窗設(shè)計(jì)有失推敲。 65663.中央悅城 項(xiàng)目綜述： 中央悅城位于“龍城中央生活區(qū)”核心地段。項(xiàng)目總占地面積約7萬(wàn)m;總建筑面積約24.3萬(wàn)m;規(guī)劃為多層、HOUSE、小高層及高層，分

16、3期開(kāi)發(fā)。 其中壓軸之作3期戶(hù)型優(yōu)勢(shì)： 1、景觀好，俯視私家公園； 2、高檔社區(qū)的稀缺大宅理 念； 3、南向通透，超寬樓間距； 4、人性化設(shè)計(jì)、戶(hù)戶(hù)贈(zèng)送入 戶(hù)花園、空中花園。67 項(xiàng)目特點(diǎn)： 由13棟多層（最高五層）、2棟18層小高層、5棟25-31層的高層組成，產(chǎn)品類(lèi)型有合院別墅、聯(lián)院別墅、庭院別墅、疊院別墅、小高層、高層。 小區(qū)配套完善，擁有水景商業(yè)街、幼兒園、水岸會(huì)所、私家泳池等。 建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格較為現(xiàn)代，體現(xiàn)出一定的品質(zhì)。68 多層建筑設(shè)計(jì)較為細(xì)膩，細(xì)部及尺寸感覺(jué)得當(dāng)，具有一定的建筑觀賞性。 商業(yè)內(nèi)街尺度恰當(dāng)，商業(yè)氣氛增添了小區(qū)的凝聚力。 69 最大特點(diǎn)，每期都跟隨政策變化送面積 一期的

17、面積也送得不少，利用率都高達(dá)94 。 二期“偷面積”新招：露臺(tái)+法式陽(yáng)臺(tái) 在不算凸窗等情況下，每套送28平米以上 。 70 項(xiàng)目不足分析： 目前交通暫時(shí)不方便，周邊缺少配套，外部環(huán)境差； 小區(qū)入口不夠大氣，建筑感覺(jué)很密。 樣板房設(shè)計(jì)一般，無(wú)法體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)，客廳設(shè)計(jì)采光面小，部分使用空間顯得急促。 71724.公園大地 項(xiàng)目綜述： 項(xiàng)目位于龍崗區(qū)中心城龍翔大道，東臨吉祥路，北達(dá)清林中路，距離海關(guān)大廈不到一分鐘車(chē)程。 其項(xiàng)目定位為都市成功人士的理想居所。其獨(dú)擁189公頃的龍崗中心城城市公園龍城公園，堪稱(chēng)城市中央的絕版地塊。 總建筑面積82.6萬(wàn)平米，分4年開(kāi)發(fā)。 住宅類(lèi)型分別為別墅、花園洋房和高層

18、。73 項(xiàng)目特點(diǎn)： 項(xiàng)目北靠余石嶺公園，余石嶺公園是深圳市重點(diǎn)景觀建設(shè)項(xiàng)目，此公園成為本地塊天然的后花園，景觀資源非常豐富。 74 公園大地將成為“中央”+“山水”生活的最好寫(xiě)照，作為龍崗中心城首席豪宅，項(xiàng)目園林由著名景觀公司香港貝爾高林傾力打造,引入世界著名經(jīng)典水景園林元素使使園林具有更深厚的文化韻味。 75 整個(gè)小區(qū)規(guī)劃布局采用建筑形體高、中、低相結(jié)合，并根據(jù)地形、地勢(shì)、組織各功能地塊位置，形成豐富的天際線，在小區(qū)內(nèi)部創(chuàng)造最大的中心花園，同時(shí)保證高層實(shí)現(xiàn)距離的最大化。入口一側(cè)為低層建筑物，形成了入口開(kāi)闊感覺(jué)，住宅之間以大的間距布局為特點(diǎn)。 76 鴻榮源憑借多年的開(kāi)發(fā)理念,力將本項(xiàng)目打造成深

19、圳東部第一頂端豪宅。 其推廣宣傳手法多樣而且具有一定的效益性。77 戶(hù)型設(shè)計(jì)繼續(xù)延續(xù)了大面積贈(zèng)送的特點(diǎn)。 樣板房設(shè)計(jì)大氣,做工考究，符合其產(chǎn)品定位的高檔性特點(diǎn)。78 顯示樓盤(pán)豪宅定位的樣板房設(shè)計(jì)。79 項(xiàng)目不足分析： 戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)出現(xiàn)部分戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理，無(wú)法合理利用入戶(hù)花園，用戶(hù)反饋意見(jiàn)較大。 贈(zèng)送花園用固定窗分割，須用戶(hù)使用時(shí)自行打掉，欠考慮（其他小區(qū)用門(mén)分割，可節(jié)省用戶(hù)后期開(kāi)銷(xiāo)） 8081 5.奧林華府項(xiàng)目綜述:奧林華府位于龍崗中心城黃閣中路與如意路交匯處、深圳教苑中學(xué)對(duì)面。奧林華府總建筑面積約40萬(wàn)平方米，分三期開(kāi)發(fā)，主要為高層建筑。 一期由3大棟21-28層的高層住宅組成，共有600余戶(hù)

20、。戶(hù)型2房到5房，面積區(qū)間73230 ，戶(hù)戶(hù)朝南，戶(hù)戶(hù)擁有大型景觀露臺(tái)。 82項(xiàng)目特點(diǎn):奧林華府東北向緊鄰余石嶺生態(tài)公園 ，西向與奧林匹克生態(tài)體育公園隔路相望，是處于龍崗行政文化中心和奧體新城兩大核心區(qū)域交匯處的第一個(gè)樓盤(pán)。 項(xiàng)目坐擁16.82平方公里奧體新城配套，同時(shí)享受行政文化中心帶來(lái)的購(gòu)物、娛樂(lè)、小孩上學(xué)的便利。項(xiàng)目周邊規(guī)劃全部為住宅、商業(yè) 。83奧林華府，采用“園中筑宅”的規(guī)劃，摒棄面狀集中綠地的做法，避免了過(guò)于突出中心花園造成綠化面積相對(duì)集中，影響其它區(qū)域景觀的缺陷，讓景觀實(shí)現(xiàn)充分共享。 住宅建筑之間的間距足夠大，為綠化和休閑用地留出足夠的空間。84 奧林華府產(chǎn)品最顯著的特點(diǎn)就是“生

21、態(tài)露臺(tái)和入戶(hù)花園”的設(shè)計(jì)。“生態(tài)露臺(tái)及入戶(hù)花園”，實(shí)際上是產(chǎn)品創(chuàng)新體系的一個(gè)符號(hào)，使人獲得了自然與建筑的銜接。 85 樣板房做的簡(jiǎn)潔，設(shè)計(jì)中做到100%單位朝南、100%單位擁有四個(gè)陽(yáng)臺(tái)、100%單位附送陽(yáng)光房、100%單位擁有景觀。 86 項(xiàng)目不足分析：項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施尚未啟動(dòng),不方便居民生活需求。項(xiàng)目北邊的如意路行車(chē)量較大，容易對(duì)住戶(hù)造成噪音影響。8788四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1、類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研 2、項(xiàng)目定位 分析篇89市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位：中高端地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域定位：前期以鳳崗及龍崗中心城客戶(hù)為主，后期有望擴(kuò)展至深圳關(guān)內(nèi)及珠三角地區(qū)區(qū)域定位90主力客戶(hù)定位91功能定位功能定位：集住宅、公寓、酒店

22、、商業(yè)為一體的復(fù)合型城邦建筑風(fēng)格定位建筑風(fēng)格：有創(chuàng)新精神的現(xiàn)代主義風(fēng)格建筑92五、 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 1、住宅項(xiàng)目周邊價(jià)值分析 2、項(xiàng)目可提升價(jià)值分析 分析篇93五、 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 1、住宅項(xiàng)目周邊價(jià)值分析 2、項(xiàng)目可提升價(jià)值分析 分析篇94項(xiàng)目周邊客觀價(jià)值1.交通方面價(jià)值 項(xiàng)目基地目前僅有龍平路與城市相連，其他尚需自行建設(shè)，道路建設(shè) 量較大，市政交通價(jià)值較小。2.周邊環(huán)境差異性 項(xiàng)目周邊環(huán)境差異性較大，造成地塊資源費(fèi)配不均，需要在規(guī)劃中統(tǒng)一調(diào)整，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。3.市政配套便利性 由于大運(yùn)城與地塊距離較近，可以利用此部分市政設(shè)施，但是東莞其他的配套設(shè)施等級(jí)較低，且距離不算很近，需在項(xiàng)目?jī)?nèi)部自身解

23、決，以便提升其住宅整體價(jià)值。95五、 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 1、住宅項(xiàng)目周邊價(jià)值分析 2、項(xiàng)目可提升價(jià)值分析 分析篇96項(xiàng)目自身可提升價(jià)值1.豎立獨(dú)特的建筑風(fēng)格，注重立面的設(shè)計(jì)和材質(zhì)的使用。2.設(shè)立單體戶(hù)型研究專(zhuān)篇，力求做到既成熟又有創(chuàng)新的戶(hù)型設(shè)計(jì)。3.打造復(fù)合型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)商業(yè)及酒店等公共配套設(shè)施提升項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)。4.注重建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)，營(yíng)造出突出規(guī)劃理念的環(huán)境。5.完善小區(qū)配套，重視物業(yè)管理。6.通過(guò)形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃來(lái)進(jìn)一步提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。6.益田公司品牌和實(shí)力作為項(xiàng)目建設(shè)的價(jià)值起點(diǎn)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)應(yīng)注重與公司品牌的互動(dòng)，相互提升各自的價(jià)值。97六、開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 1、影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基

24、本因素2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)分析篇98六、開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 1、影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)分析篇99影響開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素1.交通系統(tǒng)的現(xiàn)狀及規(guī)劃開(kāi)發(fā)期2.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品定位3.周?chē)h(huán)境的綜合影響4.每期開(kāi)發(fā)的力度及資金投入5.復(fù)合型社區(qū)不同功能產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的復(fù)雜性6.客戶(hù)群的合理定位100六、開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 1、影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)分析篇101開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)1.由于該項(xiàng)目的定位為中高端產(chǎn)品，客戶(hù)定位為本地高級(jí)白領(lǐng)及深圳管理者，所以在項(xiàng)目的初期開(kāi)發(fā)至少要推出社區(qū)的中端產(chǎn)品，以獲得穩(wěn)定的客戶(hù)以及未來(lái)的潛在客戶(hù)。2.在地塊的開(kāi)發(fā)順序方面，應(yīng)以

25、交通系統(tǒng)作為指導(dǎo)，沿龍平南路兩側(cè)進(jìn)行首期開(kāi)發(fā)，以方便的交通系統(tǒng)引導(dǎo)客戶(hù)到達(dá)社區(qū)，回避地塊龍平路帶來(lái)的不良影響，提高客戶(hù)信心和品牌知名度。102一、總體規(guī)劃 1、項(xiàng)目地塊概述 2、項(xiàng)目地塊情況分析 3、建筑空間布局 4、道路系統(tǒng)布局 5、環(huán)境系統(tǒng)布局 6、公建與配套系統(tǒng) 7、分期開(kāi)發(fā) 8、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 規(guī)劃篇103一、總體規(guī)劃 1、項(xiàng)目地塊概述 2、項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)想 3、建筑空間布局 4、道路系統(tǒng)布局 5、環(huán)境系統(tǒng)布局 6、公建與配套系統(tǒng) 7、分期開(kāi)發(fā) 8、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 規(guī)劃篇104龍華二線拓展區(qū) 東部旅游區(qū) 龍崗中心城深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)寶安中心區(qū)奧體新城地區(qū) 西部物流基地 寶龍碧嶺高新區(qū) 壩光精

26、細(xì)化工園區(qū) 龍華觀瀾坂雪崗高新區(qū) 深圳高新區(qū) 平湖物流基地 觀瀾汽車(chē)電子工業(yè)園區(qū) 光明高新區(qū) 項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀特征-深莞發(fā)展態(tài)勢(shì)105項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀特征未來(lái)城市次中心106項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀特征未來(lái)體育新城107用地特征分析奧體新城奧體新城將成為龍崗城市新中心，匯聚體育商業(yè)休閑旅游等各種社會(huì)功能。本項(xiàng)目與之緊密相鄰，在地理位置上通過(guò)北通道的聯(lián)系相互融為一體。龍崗北通道奧體中心108項(xiàng)目臨界四周狀況GIHGIFGF109用地特征分析水體項(xiàng)目北側(cè)為管井頭水庫(kù)，與用地僅一路之隔。是項(xiàng)目可利用的最佳景觀資源之一。應(yīng)盡可能與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商共同將水庫(kù)建設(shè)成為以水體景觀為主的市民公園，并通過(guò)建設(shè)結(jié)合下沉廣場(chǎng)的地下通道的連

27、通項(xiàng)目與公園，使管井頭水庫(kù)成為項(xiàng)目的私家公園，極大地提升項(xiàng)目環(huán)境品質(zhì)。110用地特征分析山體項(xiàng)目用地周邊三面環(huán)山，雖然山體有一定的破壞并且山上設(shè)有高壓線，但仍然是城市當(dāng)中不可多得的自然山體景觀?？稍谂c奧體新城相連的山體之上建設(shè)景觀登山道，并在制高點(diǎn)建設(shè)可登高遠(yuǎn)望的景觀建筑，使之成為項(xiàng)目在東莞、深圳都能看到的地與標(biāo)志性建筑，提升項(xiàng)目的品質(zhì)和知名度。山體的匯水能為項(xiàng)目的水景提供補(bǔ)充水源。111用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)類(lèi)別總指標(biāo)A地塊B地塊C地塊1總用地（M2）400002.27191689.96158457.3349854.982總建筑面積（M2）849200.353536731.888237685

28、.99574782.472.1住宅（M2）690934.353425319.888200916.99564697.472.2公建（M2）15826611141236769100852.2.1小學(xué)（M2）3321733217002.2.2幼兒園（M2）145335428542036852.2.3商業(yè)（M2）102016707672784934002.2.4會(huì)所（M2）85002000350030003容積率1.932.81.51.54公共綠地（%）303030305總戶(hù)數(shù)6568404319106156戶(hù)均人數(shù)3.53.53.53.57停車(chē)位455428511313390112一、總體規(guī)劃 1、

29、項(xiàng)目地塊概述 2、項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)想 3、建筑空間布局 4、道路系統(tǒng)布局 5、環(huán)境系統(tǒng)布局 6、公建與配套系統(tǒng) 7、分期開(kāi)發(fā) 8、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 規(guī)劃篇113 初步規(guī)劃和設(shè)想 城邦型規(guī)劃布局：由于地塊占地共計(jì)40萬(wàn)平方米，是一塊極具開(kāi)發(fā)潛力的完整地塊，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)社區(qū)自成一體型規(guī)劃布局，形成具有世外桃源環(huán)境及現(xiàn)代運(yùn)動(dòng)型社區(qū)的空間。 規(guī)劃主題：具有奧體精神的人文社區(qū) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的獨(dú)特性：不是單純的住宅運(yùn)作模式，而是住宅+商業(yè)+酒店的復(fù)合型城邦。 114 “奧林匹克”一詞源于希臘的地名“奧林匹亞”，古代奧運(yùn)會(huì)在奧林匹亞山舉行，每四年一次。 公元前776年的古代奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)正式載入史冊(cè),成為古

30、代奧運(yùn)會(huì)的第1屆。 住宅部分的規(guī)劃理念 強(qiáng)調(diào)奧體人文精神，將此融入社區(qū)住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)中。 115古奧運(yùn)精神 渴望和平、尊崇公平、追求健美 116現(xiàn)代奧運(yùn)精神 “更快（Faster） 、更高（Higher） 、更強(qiáng)（Stronger）”117現(xiàn)代體育精神 信念卓越團(tuán)隊(duì)成功1181.低密度規(guī)劃形式：充分利用建筑限高，采用低覆蓋率（15-17%）的規(guī)劃形式，提高綠化率并使住區(qū)具有更多的環(huán)境空間。2.良好的空間比例：爭(zhēng)取最大的樓間距，既可以保證建筑單體具有良好的采光通風(fēng)條件，同時(shí)避免實(shí)現(xiàn)干擾保證住戶(hù)的隱私，并形成良好的室外景觀空間。3.適宜的鄰里規(guī)模：鄰里空間規(guī)模一般控制在200-400戶(hù)之間，形成相對(duì)

31、私密和促進(jìn)交往的組團(tuán)空間。在具體的組團(tuán)空間布置方面，采用點(diǎn)板結(jié)合、板板結(jié)合、點(diǎn)點(diǎn)結(jié)合的靈活方式，以求最大限度地創(chuàng)造優(yōu)良的建筑空間品質(zhì)感。住宅部分的規(guī)劃組織形式 119 例：天健現(xiàn)代城板式空間組合 例：紅樹(shù)西岸120 例：信義錦繡花園 例：公園大地點(diǎn)板式空間組合121點(diǎn)式空間組合 例：陽(yáng)光帶海濱城 例：鶴翔豪苑 例：蝴蝶谷122商業(yè)+酒店部分的商業(yè)地產(chǎn)模式規(guī)劃設(shè)想 借鑒日本Namba park（大阪）開(kāi)放空間運(yùn)營(yíng)模式，將酒店和商業(yè)有機(jī)的聯(lián)系在一起。 123124商業(yè)部分 商業(yè)部分由近10萬(wàn)平米的集中大型商業(yè)和為社區(qū)服務(wù)的分散型商業(yè)建 筑組成。 集中式商業(yè)打造成華南地區(qū)的標(biāo)志性商業(yè)建筑。在建筑設(shè)計(jì)

32、上應(yīng)力求創(chuàng)新，創(chuàng)造社區(qū)門(mén)戶(hù)形象。 例：德國(guó)某商業(yè)125 例：曼谷Paragon126 分散式商業(yè)面積應(yīng)與社區(qū)配套相結(jié)合，在保證住區(qū)居住品質(zhì)的前提下，在項(xiàng)目適當(dāng)位置如空間軸線、分期地塊交界沿線等處形成外向型商業(yè)休閑街區(qū)，并結(jié)合開(kāi)放小空間、道路局部廣場(chǎng)、景觀等進(jìn)行設(shè)計(jì)，形成商業(yè)凝聚力。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)加強(qiáng)被市政路劃分的用地之間的聯(lián)系，同時(shí)應(yīng)解決好人流車(chē)流的分解及疏散問(wèn)題。 分散性商業(yè)氛圍的營(yíng)造以舒適、親切、現(xiàn)代、時(shí)尚為主。127 例：上海新天地128 酒店部分 酒店定位為五星級(jí)酒店，主要服務(wù)范圍為來(lái)到東莞及龍崗中心城出差的 商務(wù)及政府人員。同樣作為社區(qū)門(mén)戶(hù)形象，在建筑設(shè)計(jì)上注意其建筑風(fēng) 格的獨(dú)創(chuàng)性。 例：

33、阿聯(lián)酋朱美拉酒店129 例：威斯汀桃樹(shù)酒店 例：亞特蘭大樹(shù)酒店130一、總體規(guī)劃 1、項(xiàng)目地塊概述 2、項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)想 3、建筑空間布局 4、道路系統(tǒng)布局 5、環(huán)境系統(tǒng)布局 6、公建與配套系統(tǒng) 7、分期開(kāi)發(fā) 8、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 規(guī)劃篇131用地價(jià)值分析132住宅密度分析方案一133住宅密度分析方案二134住宅密度分析方案三135136總體規(guī)劃平面水庫(kù)加油站龍平快速?gòu)S房山體山體未來(lái)幾年盡端路龍平路接市區(qū)137學(xué)校用地 商業(yè)用地 居住用地項(xiàng)目功能分區(qū)示意138建筑群輪廓線由高到低建筑群輪廓線由低到高建筑天際線示意139140一、總體規(guī)劃 1、項(xiàng)目地塊概述 2、項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)想 3、建筑空間布局

34、4、道路系統(tǒng)布局 5、環(huán)境系統(tǒng)布局 6、公建與配套系統(tǒng) 7、分期開(kāi)發(fā) 8、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 規(guī)劃篇141龍崗北通道、龍平路、龍平南路使地塊具有良好的通達(dá)性。園區(qū)大道加強(qiáng)了用地與工業(yè)園區(qū)及水庫(kù)的聯(lián)系。龍平南路在目前可作為項(xiàng)目專(zhuān)用道路，提升項(xiàng)目的品質(zhì)感。南側(cè)規(guī)劃路可建設(shè)為環(huán)用地的專(zhuān)用景觀休閑路。周邊交通環(huán)境示意142 小區(qū)出入口 商業(yè)出入口 酒店出入口 學(xué)校出入口項(xiàng)目主要出入口設(shè)置143商業(yè)停車(chē)：900輛 居住地下停車(chē)：2400輛 居住地面停車(chē)：500輛項(xiàng)目停車(chē)布置示意144一、總體規(guī)劃 1、項(xiàng)目地塊概述 2、項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)想 3、建筑空間布局 4、道路系統(tǒng)布局 5、環(huán)境系統(tǒng)布局 6、公建與配套系統(tǒng)

35、 7、分期開(kāi)發(fā) 8、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 規(guī)劃篇145周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)：不可多得的山水資源優(yōu)勢(shì) + 劣勢(shì)：城市交通噪音及高壓線輻射146環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)是項(xiàng)目主題的具體體現(xiàn)，環(huán)境應(yīng)營(yíng)造出運(yùn)動(dòng)的主題情景。充分利用周邊景觀資源，將大山水的景觀概念引入整個(gè)社區(qū)。強(qiáng)調(diào)景觀的的實(shí)用性，使景觀不僅可賞更應(yīng)可用可使用的景觀空間。應(yīng)注重人性化的設(shè)計(jì)及使用。環(huán)境總體規(guī)劃及風(fēng)格藝術(shù)構(gòu)思147項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)各組團(tuán)的環(huán)境設(shè)計(jì)是整個(gè)環(huán)境規(guī)劃的延續(xù)和提升，以分期規(guī)劃的每期地塊中心作為景觀中心，組團(tuán)空間形成各自相對(duì)獨(dú)立的主題概念景觀組團(tuán)空間。148149150項(xiàng)目公建外環(huán)境概念設(shè)計(jì)在與整體環(huán)境概念相呼應(yīng)的情況下，充分體現(xiàn)各自的建筑功能特色，注重人性化的設(shè)計(jì)。151一、總體規(guī)劃 1、項(xiàng)目地塊概述 2、項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)想 3、建筑空間布局 4、道路系統(tǒng)布局 5、環(huán)境系統(tǒng)布局 6、公建與配套系統(tǒng) 7、分期開(kāi)發(fā) 8、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 規(guī)劃篇152項(xiàng)目配套功能配置及安排153一、總體規(guī)劃 1、項(xiàng)目地塊概述 2、項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)想 3、建筑空間布局 4、道路系統(tǒng)布局 5、環(huán)境系統(tǒng)布局 6、公建與配套系統(tǒng) 7、分期開(kāi)發(fā) 8、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 規(guī)劃篇154住宅一期住宅二期住宅三期 酒店