[廣州]旅游綜合體項(xiàng)目投資分析報(bào)告(PPT格式46頁)

1、惠州湯泉旅游綜合體項(xiàng)目投資分析報(bào)告2010年7月2.區(qū)域概況3.項(xiàng)目基本概況1.惠州概覽4.市場(chǎng)綜述5.項(xiàng)目整體定位6.項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析報(bào)告框架2.區(qū)域概況3.項(xiàng)目基本概況1.惠州概覽4.市場(chǎng)綜述5.項(xiàng)目整體定位6.項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析報(bào)告框架惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港毗鄰?，F(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，設(shè)有大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)。全市總面積1.12萬平方公里，截止至2008年年末，全市常住人口392.7萬人。惠州市于1988年1月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)升格為地級(jí)市，惠城區(qū)是市政府所在地?；葜輰賮啛釒Ъ撅L(fēng)氣候區(qū)，

2、北回歸線橫貫全市。常年雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，年均降雨量2000毫米，平均氣溫22。廣東省三大水系之一的東江和西枝江橫貫全市，北部多山地，中部和沿海地帶多橫積小平原，東、西部為丘陵臺(tái)地?；葜莩鞘懈艣r惠州市城市區(qū)位惠州地處珠三角核心腹地，屬于廣州、東莞、深圳等發(fā)達(dá)城市核心帶，深莞惠城市一體化發(fā)展，以及香港澳門特別行政區(qū)輻射明顯，為項(xiàng)目高端客戶提供了良好的區(qū)位環(huán)境。惠州城市概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)概況惠州市處在廣東省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、發(fā)展最活躍的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍內(nèi)。改革開放以來，惠州市經(jīng)濟(jì)得到了迅速發(fā)展，已形成了以電子、紡織、機(jī)械為主的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著中海殼牌石化項(xiàng)目的建設(shè)投產(chǎn)，石化產(chǎn)業(yè)躍升為惠州又一支

3、柱產(chǎn)業(yè)。2008年，惠州市全市生產(chǎn)總值1290億元，比上年增長11.5%，高出全省平均增長1.4個(gè)百分點(diǎn)，三大產(chǎn)業(yè)比例為7.058.934.1。產(chǎn)業(yè)特色惠州已成為世界最大的鐳射光頭生產(chǎn)基地，亞洲最大的電話機(jī)生產(chǎn)基地，中國最大的電池、電腦、電視機(jī)、汽車音響、高級(jí)電工產(chǎn)品、線路板和照相機(jī)生產(chǎn)基地之一。惠州已成為中國華南地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。經(jīng)過多年發(fā)展，惠州已形成以外向型經(jīng)濟(jì)為主的多元化經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。對(duì)外貿(mào)易目前有來自美國、日本、歐洲、澳洲、香港、臺(tái)灣等30多個(gè)國家和地區(qū)的客商在惠州投資辦廠，實(shí)際利用外資累計(jì)100多億美元。截至2006年底，共有25家世界500強(qiáng)公司在惠州投

4、資辦實(shí)業(yè)或成立辦事機(jī)構(gòu)。大批海內(nèi)外企業(yè)、公司的進(jìn)入，使惠州加工制造業(yè)直接連結(jié)全球經(jīng)濟(jì)鏈，一個(gè)國際性加工制造基地正在形成。 惠州所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，對(duì)外貿(mào)易發(fā)展迅猛，為高端項(xiàng)目提供了良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和購買力?；葜莩鞘懈艣r消費(fèi)實(shí)力至2008年底全市民營經(jīng)濟(jì)總戶數(shù)20.9萬戶，注冊(cè)資本856.68億元，分別比上年末增長11%和18.6%。其中私營企業(yè)2.67萬戶，注冊(cè)資本487.88億元，分別增長25.1%和21.6%；個(gè)體工商戶18萬戶，注冊(cè)資本55.56億元，分別增長9.3%和4.5%。全市民營經(jīng)濟(jì)增加值461.35億元，增長13.5%，占全市GDP比重35.8%。全市民營經(jīng)濟(jì)稅收總額77.09億元

5、，增長25%。其中，國稅31.9億元，增長20%；地稅45.19億元，增長28.7%，占全市地稅收入的65%。民營經(jīng)濟(jì)從業(yè)人員達(dá)84萬人。2008年惠州人均GDP達(dá)33077元，按市場(chǎng)平均匯率折算為4725美元，已經(jīng)達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平。全年農(nóng)村居民人均純收入6626元，比上年增長16.3，城市居民人均可支配收入19481元，增長12.5，城市最高10收入組人均可支配收入42368元，城市最低10收入組人均可支配收入7399元；城市居民家庭恩格爾系數(shù)34.1；城市居民人均住房建筑面積31.37平方米?；葜莓?dāng)?shù)孛駹I經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人均GDP達(dá)到33077元，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力強(qiáng)大。民

6、營經(jīng)濟(jì)居民收入惠州城市概況城市規(guī)劃初步奠定和完善一城三組團(tuán)空間主體框架，強(qiáng)化城市中心服務(wù)功能，進(jìn)一步提升城市品質(zhì)，構(gòu)筑組團(tuán)式山水生態(tài)城市基本格局，營造開放而有活力，宜居而又安全的和諧城市。空間布局：構(gòu)建“惠城中心區(qū)惠陽副中心區(qū)陳江地區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)，拉開城市發(fā)展架構(gòu)，全面建設(shè)新城區(qū)?；A(chǔ)設(shè)施：大力加強(qiáng)城市交通網(wǎng)絡(luò)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，提高城市綜合服務(wù)功能。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)：大力發(fā)展石化、數(shù)碼產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科技信息產(chǎn)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級(jí)。環(huán)境治理：加大環(huán)境整治力度，治理城市污染，注重“城中村”、舊城區(qū)環(huán)境整治和改造。資源保護(hù)：保護(hù)歷史

7、文化資源、山水景觀和自然生態(tài)系統(tǒng)，塑造“歷史名城、山水麗城、綠色港灣”城市景觀特色，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。區(qū)域協(xié)調(diào)：主動(dòng)發(fā)展與香港、澳門、廣州、深圳、東莞等地區(qū)多領(lǐng)域的合作。本項(xiàng)目本項(xiàng)目位于城市重點(diǎn)發(fā)展的惠城中心區(qū)，距離城市核心在15分鐘車程，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯?；葜莩鞘懈艣r城市各片區(qū)功能定位本項(xiàng)目位于惠城區(qū)，作為粵港澳休閑度假區(qū)、珠三角東部生態(tài)環(huán)保示范區(qū)的定位的踐行者，項(xiàng)目打造休閑生態(tài)度假區(qū)與政府的規(guī)劃保持了高度的一致。最終形成70萬如人口的新城區(qū)?；葜莩鞘懈艣r旅游業(yè)發(fā)展惠州市旅游發(fā)展總體布局結(jié)構(gòu)為“一心、三區(qū)、兩帶”，一心，中心城市綜合旅游區(qū)；三區(qū)為北部山地綜合旅游區(qū)；環(huán)大亞灣濱海休閑度假區(qū)；惠州沿工

8、森林生態(tài)休閑區(qū)。兩帶為東江文化景觀旅游帶和百里生態(tài)旅游帶。 珠三角客源市場(chǎng)出游力強(qiáng)勁是惠州旅游的主力軍；珠三角城市居民近距離出游頻次增加也給惠州旅游帶來利好消息；同時(shí)珠三角旅游者需求的新趨勢(shì)：休閑度假旅游成為熱點(diǎn)；生態(tài)旅游持續(xù)升溫，而這兩點(diǎn)正是惠州強(qiáng)項(xiàng)?；葜菔新糜问袌?chǎng)開拓方向：立足珠三角市場(chǎng)，開拓中遠(yuǎn)程市場(chǎng)；立足港澳市場(chǎng)，開拓日韓市場(chǎng)；主攻休閑度假市場(chǎng)，拓展會(huì)展商務(wù)市場(chǎng)，鞏固觀光市場(chǎng)。開拓重點(diǎn)區(qū)域依次是：廣東省、港澳、鄰近省份、韓日。 旅游整體布局旅游客源市場(chǎng)分析從旅游資源稟賦和旅游需求趨勢(shì)判斷：惠州市的休閑度假旅游、會(huì)展/商務(wù)旅游、城市旅游、生態(tài)旅游、文化旅游具有比較優(yōu)勢(shì)；大眾觀光旅游特點(diǎn)和

9、優(yōu)勢(shì)并不明顯。休閑度假旅游是惠州旅游的主攻方向，規(guī)劃近期內(nèi)應(yīng)尋找突破口，打造鮮明市場(chǎng)形象?；葜莸膽?zhàn)略思路為：主打休閑度假旅游品牌，大力發(fā)展會(huì)展/商務(wù)旅游和城市旅游，推進(jìn)各類旅游產(chǎn)品與文化、生態(tài)的有機(jī)聯(lián)合，鞏固區(qū)域觀光旅游市場(chǎng)，形成風(fēng)格鮮明、層次分明、體系完善的旅游產(chǎn)品和旅游市場(chǎng)格局。同時(shí)在開發(fā)中保護(hù)旅游資源，在保護(hù)中有序開發(fā)。 旅游類型發(fā)展方向惠州重點(diǎn)旅游發(fā)展高端度假產(chǎn)品，主要休閑產(chǎn)品體系，以山地度假為突破口，同時(shí)海濱度假、溫泉度假及會(huì)議度假為主發(fā)展完善的休閑旅游產(chǎn)業(yè)鏈。本項(xiàng)目整體發(fā)展符合城市整體旅游發(fā)展方向。2.區(qū)域概況3.項(xiàng)目基本概況1.惠州概覽4.房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述5.項(xiàng)目整體定位6.項(xiàng)目投

10、資財(cái)務(wù)分析報(bào)告框架湯泉旅游度假區(qū)概況湯泉，位于惠城區(qū)小金口鎮(zhèn)內(nèi)，隱身于三面環(huán)山的澤谷之中，面積1.5平方公里。千百年來，這不耀眼的數(shù)具泉眼，淡視塵俗，不聞人間的烽起煙滅，源源不斷，噴涌而出，把溫暖灑向人間，用泉露澤潤大地。湯泉景區(qū)以溫泉、冷泉、瀑布三位一體而著稱。終年不竭的溫泉水，水溫70，屬碳酸鈉鉀型高溫泉，含有多種微量元素如鐵、鈣、鎂、鉀等，對(duì)治療各種慢性皮膚病、心血管疾病、保健駐顏具有顯著的效果。湯泉就因?yàn)闇厝湓谄洹凹覉@”內(nèi)而得名。無獨(dú)有偶，溫泉西北的咫尺之遙，上蒼再顯神靈，又施仁愛，拋下一串“珍珠”九龍?zhí)镀俨?，它在群山深處奔突而出，拾?jí)而下，一步一潭，至山底第九潭，但見奔雷飛雪而落

11、，蛟龍騰空而降，終聚九龍?zhí)镀俨?。溫泉和瀑布這一暖一涼，地下天上，遙相呼應(yīng)，交相輝映，這在現(xiàn)代酒店林林總總的人文景觀大家族中，真有點(diǎn)難能可貴，鳳毛麟角。 湯泉地質(zhì)地貌景觀區(qū)作為惠州城市規(guī)劃中的重點(diǎn)基本生態(tài)保護(hù)區(qū)，具有獨(dú)一無二的生態(tài)自然景觀，具備發(fā)展高端度假的良好生態(tài)條件。湯泉旅游度假區(qū)對(duì)外交通項(xiàng)目在惠州市區(qū)西北部的惠城區(qū)與博羅縣交界處，距離惠州市中心區(qū)約15分鐘車程，位于廣惠高速公路與惠河高速公路交叉處出口1公里。廣汕、惠河、惠深等高速公路，廣梅汕、京九鐵路貫通惠州，惠州港、惠州機(jī)場(chǎng)，有極其完善的、便捷的水、陸、空交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。廣州、深圳、東莞在1.5小時(shí)車程內(nèi)，佛山、中山、江門、珠海在2小時(shí)車

12、程內(nèi)。未來隨著莞惠城際鐵路的開通，將對(duì)湯泉的對(duì)外交通優(yōu)勢(shì)更加明顯?；葜轀糜物L(fēng)景區(qū)與“高爾夫俱樂部”“惠州西湖”、“嶺南第一山-羅浮山”、“博羅象頭山東國家森林公園”組合成了一個(gè)旅游觀光、休閑度假新亮點(diǎn)。湯泉風(fēng)景區(qū)地處惠州城市對(duì)外交通要道，交通輻射能力極強(qiáng)，到珠三角各大主要經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市均在1.5小時(shí)輻射范圍內(nèi)，為項(xiàng)目吸引外來客戶打造珠三角頂級(jí)度假區(qū)奠定了區(qū)位優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，隨著莞惠城際鐵路的開通，本項(xiàng)目與深圳、東莞的同城化趨勢(shì)將更加明顯。本項(xiàng)目惠州核心城區(qū)城際鐵路對(duì)區(qū)域外擴(kuò)的影響力惠州城市軌道交通I號(hào)線線路長46.4公里，共設(shè)27個(gè)車站，建設(shè)期為20102014年，總投資130.9億元，“十一五

13、”計(jì)劃投資10億元。莞惠線即東莞至惠州城際軌道交通惠州段長約35公里，設(shè)10個(gè)車站，建設(shè)期為20092013年，總投資38億元，“十一五”計(jì)劃投資8億元?；ㄉ蔷€即花都至汕尾鐵路惠州段線路長約100公里，設(shè)計(jì)200公里/小時(shí)，建設(shè)期為20102014年，總投資80億元，“十一五”計(jì)劃投資8億元。本項(xiàng)目位于惠廣城際鐵路進(jìn)入惠州的第一站，與惠莞、惠深城際互通，交通四通八達(dá)，與珠三角的聯(lián)系將越來越緊密，城際鐵路將于2014年開通，為本項(xiàng)目作為度假物業(yè)乃至第一居所的開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。本項(xiàng)目惠州對(duì)外軌道交通規(guī)劃2.區(qū)域概況3.項(xiàng)目基本概況1.惠州概覽4.房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述5.項(xiàng)目整體定位6.項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分

14、析報(bào)告框架項(xiàng)目地塊概況TQ-01TQ-02TQ-03項(xiàng)目地塊概況技術(shù)指標(biāo)TQ-01TQ-02TQ-03用地面積8.3萬M217.5萬M220萬M2使用年限40年40年70年容積率0.230.490.54可建面積1636993263106771建筑密度9%11.64%16.1%綠化率82.4%31.69%61.4%項(xiàng)目可開發(fā)建設(shè)用地面積45.8萬平方米，可建建筑面積達(dá)21.64萬平方米。泉眼保護(hù)區(qū)二期用地一期用地后續(xù)可租賃林地項(xiàng)目地塊景觀分析TQ-01TQ-02TQ-03泉眼保護(hù)區(qū)二期用地一期用地后續(xù)可租賃林地地塊內(nèi)部原生態(tài)泉眼保護(hù)區(qū)已建成的會(huì)賓樓項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況惠州湯泉項(xiàng)目集旅游度假、會(huì)議拓展

15、、溫泉療養(yǎng)、休閑居住于一體，可規(guī)劃建造五星級(jí)酒店、國際會(huì)議中心、瀑布溫泉島嶼、各色別墅等特色建筑，是一個(gè)與國際接軌的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目概況地塊轉(zhuǎn)讓背景項(xiàng)目原開發(fā)單位為中信惠州溫泉旅游度假村有限公司，本次擬轉(zhuǎn)讓土地1760畝（紅線），地塊內(nèi)原開發(fā)的度假村一期部分已經(jīng)在營運(yùn)，主要包括1#，2#，3#別墅樓，該度假村為惠州政府指定接待場(chǎng)所。該度假村作為地塊附屬物，其產(chǎn)權(quán)將隨本次轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，政府每天將支付2.8萬的租賃費(fèi)用。其他附屬關(guān)聯(lián)在中信原有地塊北面20000畝土地，可由中信作保獲得70年土地經(jīng)營權(quán)，用于開展旅游相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，地塊南面隔惠州大道另有1000畝土地可用作居住商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)，上

16、述地塊均可由中信牽頭負(fù)責(zé)拿地。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)越，交通便利湯泉旅游度假區(qū)位于珠三角核心城市群一級(jí)輻射地帶，交通條件便利，通達(dá)性極佳。項(xiàng)目在惠州市區(qū)西北部的惠城區(qū)與博羅縣交界處，距離惠州市中心區(qū)約15分鐘車程，位于廣惠高速公路與惠河高速公路交叉處出口1公里。廣州、深圳、東莞在1.5小時(shí)車程內(nèi)，佛山、中山、江門、珠海在2.5小時(shí)車程內(nèi)。湯泉旅游度假區(qū)位于惠州黃金旅游帶的“百里生態(tài)旅游長廊”的核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯?；葜荨鞍倮锷鷳B(tài)旅游長廊”北起龍門溫泉，南至捻平半島，包括南昆山、羅浮山、湯泉、西湖、白鷺湖、大亞灣等著名歷史人文生態(tài)景區(qū)。自然資源，得天獨(dú)厚湯泉旅游度假區(qū)地處低緯度，雨量充沛，

17、陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。陸地常年蔥綠，生機(jī)盎然。景區(qū)水域景觀獨(dú)具特色，集溫泉、冷泉、瀑布、湖泊于一體，是廣東省內(nèi)自然資源組合最好的溫泉度假區(qū)。湯泉溫泉具有良好的醫(yī)療保健作用。湯泉溫泉水質(zhì)優(yōu)良，終年不竭，水溫70攝氏度，屬碳酸鈉鉀型溫泉，含有鐵、鈣、鎂、鉀等30多種微量元素，對(duì)治療各種慢性皮膚病、風(fēng)濕、關(guān)節(jié)炎、心血管等疾病及保健駐顏具有顯著效果。景觀天成，步移景異湯泉旅游度假區(qū)自然景觀資源優(yōu)越。規(guī)劃區(qū)域內(nèi)東、西、北面為丘陵地帶，綠樹成蔭，險(xiǎn)峰峽谷、溪澗瀑布景觀相映成趣；南為稀疏分布的小山丘所包圍，與廣惠高速公路相隔；中間為谷地，地勢(shì)平坦，空氣清新，環(huán)境幽靜，整體呈現(xiàn)“北高南低、

18、三面環(huán)山、中間平坦”的環(huán)境格局，處處皆景，步移景異。 文脈充沛，歷史悠久湯泉?dú)v史悠久。自蘇東坡謫惠后，湯泉與西湖便被譽(yù)為嶺南旅游勝地。唐庚、楊萬里、宋湘等名家先后循跡而來，大大地豐富了湯泉的人文內(nèi)涵。其次，名人遺跡尚存。蘇東坡在寓惠兩年多時(shí)間內(nèi)遍游惠州，除曾在赴惠途中游過一次羅浮山外，還曾多次游覽白水山、湯泉。蘇東坡曾在此開藥圃，以人參、地黃等中草藥為題，寫下了小圃五詠，還為葛洪題寫了“稚川丹灶”四字。區(qū)內(nèi)有一塊已故著名書法家秦生為湯泉題詞“嶺南第一湯”的石碑和遠(yuǎn)處的石壁上還留有的“一洗胸中九云夢(mèng)”等后人摹刻的蘇東坡題湯泉的詩句。此外，惠州是客家人的聚居地之一，湯泉的客家飲食文化方面獨(dú)具特色。

19、李鵬、葉選平等黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人曾多次光臨湯泉，并給予湯泉旅游度假區(qū)極高的評(píng)價(jià)。政府背景，強(qiáng)勢(shì)資源湯泉旅游度假區(qū)為惠州市委、市政府的接待基地，長期有政務(wù)接待工作，是惠州市對(duì)外的一個(gè)重要窗口。政府資源的強(qiáng)勢(shì)介入，將為湯泉占領(lǐng)惠州高端的會(huì)議、旅游、度假市場(chǎng)起到重要的引導(dǎo)作用。項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)開發(fā)嚴(yán)重滯后，重復(fù)消費(fèi)偏低湯泉旅游度假區(qū)目前處于半開發(fā)狀態(tài)，沒有經(jīng)過系統(tǒng)、科學(xué)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，其自身的優(yōu)勢(shì)資源未得到充分的挖掘與發(fā)揮，多數(shù)游客往往乘興而來，失望而歸，重復(fù)消費(fèi)的比例偏低。設(shè)施陳舊老化，景點(diǎn)規(guī)劃單調(diào)湯泉旅游度假區(qū)中心地帶的酒店、山莊別墅等溫泉度假服務(wù)設(shè)施陳舊，多年沒有更新，與現(xiàn)代旅游消費(fèi)者的需求不契

20、合；且各景點(diǎn)的規(guī)劃無序，缺乏能夠引起旅游者消費(fèi)欲望的核心構(gòu)成元素。項(xiàng)目SWOT分析機(jī)遇旅游市場(chǎng)高速發(fā)展，居民消費(fèi)需求強(qiáng)烈湯泉旅游度假區(qū)位于珠江三角洲的核心地區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高。包括港澳在內(nèi)的大珠三角地區(qū)總?cè)丝跒?826.8萬人，其中珠三角地區(qū)4104.03萬，香港678.61萬，澳門44.16萬；2002年將港澳統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的大珠三角人均GDP44522.25元，居民生活水平較高，旅游意識(shí)強(qiáng)烈，為湯泉旅游度假區(qū)的發(fā)展提供了可觀的客源市場(chǎng)。珠三角的一體化進(jìn)程使得惠州市旅游業(yè)得以在更大的區(qū)域背景中獲得動(dòng)力，加上CEPA的實(shí)施，香港澳門與內(nèi)地的關(guān)系更加緊密，湯泉旅游度假區(qū)的市場(chǎng)前景將更為廣闊。汽車

21、旅游時(shí)代來臨，自駕出游蔚然成風(fēng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角地區(qū)，隨著私人轎車保有量的大增，自駕車已成為人們休閑度假的主要出行方式。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，僅珠海御溫泉度假區(qū)，從2001年起自駕車旅游者的接待人數(shù)超過旅游團(tuán)隊(duì)接待人數(shù)，至2003年，自駕車旅游者約占年接待人數(shù)的70%以上。由此得出，有車一族已成為廣東溫泉休閑旅游的主要消費(fèi)群體。湯泉旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角腹地，資源獨(dú)具特色且交通極為便利，汽車時(shí)代的來臨必然成為湯泉旅游度假區(qū)發(fā)展的難得機(jī)遇。會(huì)議旅游需求凸現(xiàn)，細(xì)分市場(chǎng)存在空白珠三角區(qū)域的居民旅游出行已成為必要的休閑生活方式之一，旅游行業(yè)產(chǎn)值日趨巨大，各類主題的旅游目的地花樣繁多，市場(chǎng)競爭十分激烈

22、。高端旅游空缺，機(jī)遇挑戰(zhàn)并存珠三角區(qū)域的旅游市場(chǎng)處于快速成長期，省內(nèi)旅游目的地產(chǎn)品魚龍混雜，檔次參差不齊，定位于高端市場(chǎng)的特色旅游產(chǎn)品供應(yīng)不足，與國際水準(zhǔn)的旅游目的地產(chǎn)品有著相當(dāng)?shù)牟罹??；葜荼镜芈糜文康牡禺a(chǎn)品檔次較低，未能充分挖掘惠州歷史悠久的文化積淀，與惠州高速增長的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相吻合，市場(chǎng)存在著極大的發(fā)展機(jī)遇，但必須清醒地認(rèn)識(shí)到高端旅游目的地產(chǎn)品有著較高投資利潤的同時(shí)，也存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。第一居所頂級(jí)住區(qū)供應(yīng)稀缺，第二居所發(fā)展趨勢(shì)方興未艾從惠州本地房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，本地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚處于初級(jí)階段，市場(chǎng)細(xì)分不明顯，面向惠州本地富豪的可以作為第一居所的頂級(jí)住區(qū)尚未出現(xiàn)，湯泉以其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)

23、、獨(dú)有的自然條件，可以參照深圳華僑城的發(fā)展模式，打造成為惠州唯一的國際級(jí)頂級(jí)住區(qū)。隨著國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，居民的置業(yè)需求日益旺盛，置業(yè)第二居所或異地置業(yè)的比例也越來越高，湯泉憑借優(yōu)美的自然景觀，悠久的歷史人文積淀，將成為珠三角高收入者第二居所的可選之地。 項(xiàng)目SWOT分析威脅溫泉市場(chǎng)競爭激烈，錯(cuò)位經(jīng)營勢(shì)在必行廣東省是溫泉大省，現(xiàn)有160多處溫泉。到目前為止已有32個(gè)溫泉區(qū)具備了一定的旅游接待能力。在1994年省政府批準(zhǔn)設(shè)立的24個(gè)省級(jí)旅游度假區(qū)中，有5個(gè)與溫泉有關(guān)（廣州從化溫泉、新興虎山溫泉、中山溫泉、清遠(yuǎn)銀盞溫泉、梅州豐順溫泉）；1999年新批的5個(gè)省級(jí)旅游度假區(qū)中，又有清新溫泉、金山溫泉列

24、入其中。這其中開發(fā)水平較高、知名度大的溫泉度假區(qū)多數(shù)集中在珠三角地區(qū)。湯泉旅游度假區(qū)的開發(fā)，將與區(qū)域內(nèi)其他同類型項(xiàng)目構(gòu)成直接競爭，因此溫泉度假區(qū)要十分鮮明地推出自身特色主題，強(qiáng)調(diào)與其他溫泉項(xiàng)目的巨大差異。區(qū)域認(rèn)同有待時(shí)日，同質(zhì)競爭日趨白熱從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)角度分析，本項(xiàng)目在潛在目標(biāo)客戶群的區(qū)域認(rèn)同度較低，房地產(chǎn)價(jià)值不能得到有效的體現(xiàn)，隨著度假區(qū)的逐步完善，區(qū)域認(rèn)同度才會(huì)逐步得以提高，如同早期的深圳華僑城。由于深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)緊缺，許多深圳著名品牌發(fā)展商紛紛進(jìn)入惠州本地市場(chǎng)，可以預(yù)見到未來25年惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)規(guī)模及開發(fā)品質(zhì)將有極大的提升，同質(zhì)化的市場(chǎng)競爭將愈演愈烈，對(duì)度假區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)

25、品產(chǎn)生嚴(yán)重的分流。2.區(qū)域概況3.項(xiàng)目基本概況1.惠州概覽4.房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述5.項(xiàng)目整體定位6.項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析報(bào)告框架惠州土地市場(chǎng)概況出讓面積2009年本項(xiàng)目所處的惠城區(qū)出讓土地?cái)?shù)量為55塊，居所有區(qū)塊最高，從單幅地塊面積來看惠東縣的單宗土地面積最大?；葜萃恋厥袌?chǎng)概況出讓價(jià)格2009年本項(xiàng)目所處的惠城區(qū)出讓土地價(jià)格最高，總掛牌金額達(dá)到33.89億，占全市總額的48%，項(xiàng)目所處的版塊地塊平均地面地價(jià)達(dá)到1653元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去他區(qū)域，從中可以看出惠城區(qū)的土地是惠州最為開發(fā)商關(guān)注的區(qū)域?；葜莘康禺a(chǎn)市場(chǎng)概況2009年本項(xiàng)目所處的惠城區(qū)出讓土地價(jià)格最高，總掛牌金額達(dá)到33.89億，占全市總額的

26、48%，項(xiàng)目所處的版塊地塊平均地面地價(jià)達(dá)到1653元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去他區(qū)域，從中可以看出惠城區(qū)的土地是惠州最為開發(fā)商關(guān)注的區(qū)域?；葜莘康禺a(chǎn)市場(chǎng)概況2009年惠州在成交量大漲的同時(shí)成交均價(jià)也平穩(wěn)上升，達(dá)到4301元/平方米。項(xiàng)目所處區(qū)域惠城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況項(xiàng)目所處區(qū)域惠城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況項(xiàng)目周邊主要樓盤分析項(xiàng)目名稱物業(yè)類型銷售價(jià)格（元/平方米）首次開盤日期銷售率湯泉半島精裝小高層、別墅精裝小高層5700 別墅17000.2007年8月78%雅居樂白鷺湖別墅，洋房，高層獨(dú)棟別墅25000聯(lián)排15000洋房10800高層公寓86002007年5月80%俊園春天洋房、公寓精裝公寓78002007年

27、90%金寶山莊小高層，別墅公寓6500別墅40002010年45%本項(xiàng)目湯泉半島雅居樂白鷺湖俊園春天金寶山莊2.區(qū)域概況3.項(xiàng)目基本概況1.惠州概覽4.房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述5.項(xiàng)目整體定位6.項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析報(bào)告框架目標(biāo)客戶群定位本項(xiàng)目商業(yè)輻射范圍本項(xiàng)目核心市場(chǎng)以珠三角同城化所帶來的區(qū)域客戶及港澳臺(tái)地區(qū)高端客戶為主。類型輻射半徑區(qū)域基礎(chǔ)市場(chǎng)1小時(shí)以內(nèi)車程惠州地區(qū)核心市場(chǎng)2小時(shí)車程珠三角及港澳地區(qū)，廣州、深圳機(jī)會(huì)市場(chǎng)國內(nèi)其他區(qū)域國內(nèi)其他地區(qū)海外市場(chǎng)海外港澳臺(tái)日韓歐美東南亞主要客戶市場(chǎng)項(xiàng)目功能定位 功能定位根據(jù)旅游地產(chǎn)開發(fā)條件和市場(chǎng)需求趨勢(shì)，本項(xiàng)目應(yīng)規(guī)劃形成三大功能：基礎(chǔ)層次惠州市高級(jí)旅游度假區(qū)、財(cái)富階

28、層第一住區(qū)這一層次主要是發(fā)揮湯泉生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)，積極開拓惠州市內(nèi)旅游市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，為惠州高端人群提供一個(gè)假日休閑的溫泉度假地，為惠州財(cái)富階層提供頂級(jí)的高尚生態(tài)住區(qū)。核心層次泛珠三角著名會(huì)議、旅游度假區(qū)、國際生態(tài)休閑居住區(qū)這一層次主要是完善旅游及度假居住功能，為湯泉旅游度假區(qū)創(chuàng)造效益，吸引泛珠三角廣州、深圳居民為核心市場(chǎng)，同時(shí)吸引度假投資客前來置業(yè)。發(fā)展層次國內(nèi)著名溫泉會(huì)議旅游度假區(qū)這一層次主要是突出文化主題，營造以文化為特色的溫泉旅游度假氛圍，同時(shí)充分挖掘地方民俗文化資源，豐富休閑文化產(chǎn)品內(nèi)容，打造旅游區(qū)文化品牌形象，吸引北方高端客戶群，拓展華東、華北等更大區(qū)域的客源作為市場(chǎng)補(bǔ)充。目標(biāo)客戶/

29、心理訴求定義詮釋目標(biāo)客群產(chǎn)品類型獨(dú)棟別墅聯(lián)體別墅度假公寓高星級(jí)酒店項(xiàng)目功能定位分析頂級(jí)客群商務(wù)團(tuán)體 主要引導(dǎo)企業(yè)購買此類別墅，符合其追求 獨(dú)一無二的生活體驗(yàn)的心理滿足。 購買力強(qiáng)、意愿度高明星、名人、企業(yè)主 主要引導(dǎo)追求享受和個(gè)性生活 的知名人士意愿度高、追求享受和獨(dú)一無二外籍度假、高端商務(wù)客本地私營企業(yè)主追求享受和休閑生活方式以游艇為特色和主要高端吸引點(diǎn)的 綜合性商務(wù)型5星級(jí)酒店商務(wù)團(tuán)體產(chǎn)品布局定位分期地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積容積率可開發(fā)面積產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積一期用地TQ-01旅游8.3萬0.2319090酒店式公寓19090TQ-02旅游17.48萬0.4985652酒店33000酒店式公寓

30、42652配套商業(yè)10000TQ-03住宅20萬0.5410800獨(dú)棟別墅64800聯(lián)體別墅43200二期用地紅線內(nèi)住宅71萬度假功能合計(jì)1760畝0.2212742當(dāng)前的土地款包括一二期的土地價(jià)格，但是由于二期用地目前規(guī)劃指標(biāo)未定，從保守的角度出發(fā)，在財(cái)務(wù)測(cè)算時(shí)未能包含二期的產(chǎn)品收益。2.區(qū)域概況3.項(xiàng)目基本概況1.惠州概覽4.房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述5.項(xiàng)目整體定位6.項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析報(bào)告框架可銷售物業(yè)銷售價(jià)格及年增長率假設(shè)根據(jù)2010年周邊物業(yè)市場(chǎng)同類物業(yè)的銷售價(jià)格，結(jié)合本項(xiàng)目的定位，同時(shí)本著保守的原則對(duì)各類物業(yè)做上述價(jià)格假設(shè)。物業(yè)類型2010年銷售基準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）年增長率獨(dú)棟220005%

31、聯(lián)排160005%酒店式公寓55005%酒店房價(jià)5003.0%停車位3005%商業(yè)80005%可銷售物業(yè)銷售每年上市體量預(yù)測(cè)從2011年開始有獨(dú)棟和聯(lián)排物業(yè)上市，五星級(jí)酒店從2014年正式營業(yè)，入住率達(dá)到全市高星級(jí)度假平均入住率。年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年配套商業(yè)50%50%獨(dú)棟20%30%25%25%聯(lián)排30%30%20%20%酒店式公寓20%30%30%20%五星級(jí)酒店65%65%項(xiàng)目固定資產(chǎn)投入估算本項(xiàng)目在建安造價(jià)費(fèi)用及酒店裝修上將花費(fèi)8.5億元。物業(yè)類型面積（M2）建安（元/M2）總價(jià)（萬元）酒店33000.00 350011550 配套商業(yè)100

32、00.00 20002000 酒店式公寓61742.00 230014201 獨(dú)棟64800.00 300019440 聯(lián)排43200.00 260011232 地下（車庫）18948.40 30005685總建安工程費(fèi)（萬元）：64107項(xiàng)目面積（M2）裝修費(fèi)（元/M2）總價(jià)（萬元）酒店33000.00 650021450.0 獨(dú)棟64800.00 00.0 聯(lián)排43200.00 00.0 酒店式公寓61742.00 00.0 裝修費(fèi)用合計(jì)（萬元）21450 項(xiàng)目總投資估算費(fèi)用名稱面積單價(jià)總價(jià)一、土地費(fèi)用1173920 3873 82400 1.1土地款1173920 3760 80000

33、1.1.1用地價(jià)格1173920 3760 800001.2土地稅費(fèi)3%2400二、前期費(fèi)用212742 148 3149 2.1勘察費(fèi)212742 8170 2.2設(shè)計(jì)費(fèi)212742 1002127 2.3報(bào)批報(bào)建費(fèi)212742 20425 2.4咨詢顧問費(fèi)212742 20425 三、建安費(fèi)用212742 4295 91375 3.1.1建安費(fèi)用212742 2924 622123.2.1景觀費(fèi)用1173920 200 23478.43.3地下室造價(jià)18948 30005684.52四、裝修費(fèi)用21450 4.1酒店裝修費(fèi)用33000 650021450 五、期間費(fèi)用31193 5.1營銷

34、費(fèi)用283570 3%8507 5.2管理費(fèi)用283570 3%8507 5.3不可預(yù)見費(fèi)283570 5%14179 合計(jì)（萬元）229567 本項(xiàng)目總投資將達(dá)到23億元。項(xiàng)目各物業(yè)收入分析項(xiàng)目名稱2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年配套商業(yè)建筑面積10000100001000010000100001000010000100001000010000銷售均價(jià)8000 8400 8820 9261 9724 10210 10721 11257 11820 12411 銷售率0%0%50%50%0%0%0%0%0%0%毛收入（年）0

35、0 4410 4631 0 0 0 0 0 0 獨(dú)棟別墅建筑面積64800648006480064800648006480064800648006480064800銷售價(jià)格22000 23100 24255 25468 26741 28078 29482 30956 32504 34129 銷售率0%20%30%25%25%0%0%0%0%0%毛收入（年）0 29938 47152 41258 43321 0 0 0 0 0 酒店收入房間數(shù)250250250250250250250250250250月租金1500015450 15914 16391 16883 17389 17911 1844

36、8 19002 19572 月份12121212121212121212出租率0%0%0%0%65%65%65%65%65%65%客房收入0 0 0 0 3292 3391 3493 3597 3705 3816 其他收入0 0 0 0 2195 2261 2328 2398 2470 2544 毛收入（年）0 0 0 0 5487 5651 5821 5996 6176 6361 停車位經(jīng)營收入車位數(shù)量350350350350350350350350350350月租金300315 331 347 365 383 402 422 443 465 月份12121212121212121212出租

37、率0%0%0%0%0%70%75%80%90%90%毛收入（年）0 0 0 0 0 113 127 142 168 176 聯(lián)排銷售收入建筑面積43200432004320043200432004320043200432004320043200銷售價(jià)格16000.00 16800.00 17640.00 18522.00 19448.10 20420.51 21441.53 22513.61 23639.29 24821.25 銷售率0%30%30%20%20%0%0%銷售收入0 21773 22861 16003 16803 0 0 0 0 0 酒店式公寓銷售收入建筑面積6174261742

38、6174261742617426174261742617426174261742銷售價(jià)格5500 5775 6064 6367 6685 7020 7371 7739 8126 8532 銷售率0%0%20%30%30%20%0%0%0%0%銷售收入0 0 7488 11793 12383 8668 0 0 0 0 項(xiàng)目在10年內(nèi)可實(shí)現(xiàn)銷售收入28.8億元，經(jīng)營收入3.87億元，合計(jì)收入達(dá)32.67億元。序號(hào)項(xiàng)目名稱2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年1現(xiàn)金流入1022 52732 82933 74706 79016 15341

39、6956 7144 7339 58600 1.1獨(dú)棟銷售收入29938 47152 41258 43321 1.2產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入7488 11793 12383 8668 1.3商業(yè)銷售收入4410 4631 1.4酒店經(jīng)營收入5487 5651 5821 5996 6176 1.5國賓酒店租賃收入1022 1022 1022 1022 1022 1022 1022 1022 1022 1.6聯(lián)排銷售收入21773 22861 16003 16803 1.7車庫租金收入113 127 142 1.8酒店（股權(quán)轉(zhuǎn)讓）56505 1.9車庫（股權(quán)轉(zhuǎn)讓）2094 1.10 長期借款2現(xiàn)金流出83307 28103 30280 53134 52282 13773 7068 5190 5324 1409 2.1前期費(fèi)用1574 1574 2.2土地款及建安工程費(fèi)82400 23318 23318 34043 34043 2.3管理費(fèi)用 （后續(xù)資金）851 851 851 851 851 851 851 851 851 851 2.4營銷費(fèi)用（銷售類物業(yè)）1034 1550 1381 1450 173 2.5運(yùn)營費(fèi)用2469 2543 2631 2711 27