商業(yè)零售口岸選址問題研究

1、前 言“第一是位置，第二是位置，第三還是位置?！碑?dāng)一位記者采訪著名富商李嘉誠先生，詢問經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)的三大法寶時(shí)，得到了這樣的答案。類似的，“選址、選址、還是選址?！眲t是許多成功零售企業(yè)總結(jié)出來的零售經(jīng)營(yíng)三訣竅。選址對(duì)于零售企業(yè)如此重要，而現(xiàn)實(shí)中，只有少數(shù)企業(yè)擁有自己的選址“訣竅”，大多數(shù)企業(yè)在選址方面的知識(shí)和技術(shù)還很缺乏，他們需要關(guān)于零售店選址方面更多的知識(shí)和技術(shù)。國(guó)內(nèi)外學(xué)者在選址相關(guān)領(lǐng)域做過長(zhǎng)時(shí)期和大量的研究。這些研究中，大部分是從宏觀層面，對(duì)產(chǎn)業(yè)如何規(guī)劃，城市如何規(guī)劃進(jìn)行分析論證，僅有小部分研究從零售經(jīng)營(yíng)者角度來分析，而這些分析中大部分是從定性角度進(jìn)行的規(guī)范性研究，較客觀的定量研究比較缺乏，而

2、且定量研究往往僅注重選址的某一個(gè)方面。本文在口岸學(xué)創(chuàng)始人、著名口岸專家、本人的研究生導(dǎo)師李蔚教授的口岸理論基礎(chǔ)上，對(duì)商業(yè)零售口岸的選址進(jìn)行定量化探索。論文的創(chuàng)新點(diǎn)主要有：對(duì)商業(yè)零售口岸選址涉及到的內(nèi)容進(jìn)行了擴(kuò)展和歸納，歸納成了七個(gè)要素點(diǎn)位、人、 道、 流、 氣、 勢(shì)、心。建立了商業(yè)零售口岸選址的模型口岸之花。將商業(yè)零售口岸選址進(jìn)行了指標(biāo)化,并對(duì)每個(gè)指標(biāo)的含義、表達(dá)式和評(píng)估辦法進(jìn)行了探索。第一部分 商業(yè)零售口岸選址問題的提出1.1 商業(yè)零售口岸選址問題提出的背景1.1.1 對(duì)成都商業(yè)零售企業(yè)失敗情況的分析引發(fā)對(duì)商業(yè)零售口岸選址問題進(jìn)行探索西部中心城市成都，商業(yè)活動(dòng)發(fā)達(dá)，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，商業(yè)零售企業(yè)

3、間的競(jìng)爭(zhēng)更是達(dá)到白熱化程度。在不斷的競(jìng)爭(zhēng)淘汰中，大量的商業(yè)零售企業(yè)陷入虧損并相繼關(guān)門倒閉。對(duì)這些企業(yè)進(jìn)行分析，我們發(fā)現(xiàn)，失敗因素可以歸納為兩類：第一類稱之為內(nèi)在因素，包括戰(zhàn)略、品牌、經(jīng)營(yíng)形式、產(chǎn)品、價(jià)格、購物環(huán)境、宣傳等。企業(yè)對(duì)這些因素的調(diào)節(jié)、控制能力強(qiáng)；另一類謂之為外在因素，主要包括競(jìng)爭(zhēng)、需求、政府行為等。一般來說，企業(yè)對(duì)這些外在因素的影響有限，他們最具有主動(dòng)權(quán)的時(shí)候，是在開店選址時(shí)。不同的地點(diǎn)，就會(huì)有不同的外在環(huán)境，就會(huì)有不同的競(jìng)爭(zhēng)、需求和政府環(huán)境。零售企業(yè)主要的任務(wù)之一就是選擇適合自己的環(huán)境。從某種意義上來講，店址的優(yōu)劣，可能會(huì)決定企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成敗。選址對(duì)于零售企業(yè)如此重要，而現(xiàn)實(shí)中，只有

4、少數(shù)企業(yè)擁有自己的選址“訣竅”，大多數(shù)企業(yè)在選址方面的知識(shí)和技術(shù)還很缺乏，他們需要關(guān)于零售店選址方面更多的知識(shí)和技術(shù)。1.1.2 商業(yè)零售口岸選址研究的不足引發(fā)對(duì)商業(yè)零售口岸選址問題進(jìn)行探討零售學(xué)是專門對(duì)商業(yè)零售企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行研究的學(xué)科，選址作為該學(xué)科的重要部分，一般都有專門章節(jié)進(jìn)行介紹。作者在選題之初曾翻閱了好幾種版本的零售學(xué)著作，對(duì)選址章節(jié)進(jìn)行了細(xì)讀，發(fā)現(xiàn)介紹選址的方式主要有兩種：一種是過程敘述式，即按照零售店選址的步驟進(jìn)行介紹。這種方式的側(cè)重點(diǎn)在于選址程序，而選址應(yīng)當(dāng)考察的因素就介紹得非常少了；另一種是概念介紹式，這一種方式對(duì)于影響店址的因素進(jìn)行了較多的介紹。但是，這些介紹僅停留在概

5、念層次上，過多注重于規(guī)范性研究，對(duì)于操作層面上的實(shí)證研究就顯得不足了?；谝陨显蚝凸芾砜茖W(xué)向定量方向偏移的趨勢(shì)，本文作者在導(dǎo)師的啟發(fā)下，大膽命題，希望能在商業(yè)零售口岸選址方面進(jìn)行一些系統(tǒng)化和定量化的探索，以為該領(lǐng)域的理論知識(shí)轉(zhuǎn)化為操作技術(shù)添磚加瓦。1.2 商業(yè)零售口岸選址的含義1.2.1 商業(yè)的含義：對(duì)于商業(yè)，經(jīng)濟(jì)理論界主要有兩種不同的理解。其區(qū)別之處是側(cè)重點(diǎn)不同。一類側(cè)重的是它的活動(dòng)性質(zhì)，認(rèn)為商業(yè)是以買賣方式使商品流通的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)2現(xiàn)代漢語詞典，商務(wù)印書館，2000年3月，第三版.1104：“商業(yè)是以貨幣為媒介的商品貨幣交換，也就是買賣。但它不是生產(chǎn)者與消費(fèi)者（不論是個(gè)人消費(fèi)或是生產(chǎn)消費(fèi)）之

6、間的買賣，而是第三者商人（從社會(huì)分工的角度來說，也就是獨(dú)立的社會(huì)經(jīng)濟(jì)部門）所從事的一種專門的、用來媒介社會(huì)商品交換的特殊的買賣活動(dòng)”。“商業(yè)是專門的人運(yùn)用專門的投資專門從事商品的買和賣而媒介的社會(huì)商品交換，是社會(huì)分工體系中的一個(gè)獨(dú)特分支”。另一類側(cè)重的則是這種活動(dòng)的行為者或職能的承擔(dān)者，認(rèn)為商業(yè)是專門從事商品流通的行業(yè)、部門或產(chǎn)業(yè)：“所謂商業(yè)，是在自由市場(chǎng)上，在有關(guān)當(dāng)事人之間，從事轉(zhuǎn)移有形并且可以搬動(dòng)的物質(zhì)產(chǎn)品和這些物質(zhì)產(chǎn)品的個(gè)人所有權(quán)的產(chǎn)業(yè)”?！吧虡I(yè)是專門從事商品流通的國(guó)民經(jīng)濟(jì)部門”。因此，對(duì)于商品交換這一經(jīng)濟(jì)內(nèi)容，如果重視商業(yè)的任務(wù)或活動(dòng)性質(zhì)，就可能傾向于第一種觀點(diǎn)，而如果重視活動(dòng)的行為者

7、，則可能傾向于第二種觀點(diǎn)3 郭冬樂、王誠慶、馮雷等，商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，1999.220-221。由于本文的研究重點(diǎn)在于活動(dòng)行為上，因此，傾向于第一種觀點(diǎn)。在此對(duì)商業(yè)的定義是：商業(yè)是指以買賣方式進(jìn)行交換的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 零售的含義：零售是指把商品或勞務(wù)直接出售給最終消費(fèi)者的銷售活動(dòng)。零售商主要從事零售業(yè)務(wù)，當(dāng)然也可以從事批發(fā)甚至生產(chǎn)。零售商一般不向制造商、中間商、各種機(jī)構(gòu)或政府部門銷售商品，它們也不銷售生產(chǎn)資料類的工業(yè)品。零售商的主要任務(wù)是面向消費(fèi)者而不是批發(fā)商或生產(chǎn)廠家。零售主要由零售商完成。但是，制造商、進(jìn)口商和批發(fā)商也可兼營(yíng)零售。所以，從概念上也要把零售商和零售業(yè)區(qū)別開來。零售商或零

8、售企業(yè)是向最終消費(fèi)者出售商品，直接為消費(fèi)者服務(wù)的商業(yè)企業(yè)。零售商出售的商品是用作直接消費(fèi)，而不是轉(zhuǎn)售或加工。零售是商品流通的最終環(huán)節(jié)4 王超，零售學(xué)，中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易出版社，1999.3。1.2.3 口岸的含義：口岸系指人員、貨物、交通工具出入國(guó)境的機(jī)場(chǎng)、港口、車站、通道等5 李月升、文云朝、胡欣、陳曉輝主編，中國(guó)口岸，立信會(huì)計(jì)出版社，1997.1。本文借用這一名詞，對(duì)其定義為進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的區(qū)域、地點(diǎn)、場(chǎng)所或位置。1.2.4 商業(yè)零售口岸的含義：商業(yè)零售口岸是指以買賣方式把商品或勞務(wù)直接出售給最終消費(fèi)者的固定的區(qū)域、地點(diǎn)、場(chǎng)所或位置。1.2.5 商業(yè)零售口岸選址的含義商業(yè)零售口岸選址是指對(duì)商業(yè)

9、零售店將要進(jìn)入的區(qū)域、地點(diǎn)、場(chǎng)所或位置進(jìn)行評(píng)估、挑選的過程。1.2.6 商業(yè)零售口岸選址問題研究領(lǐng)域說明商業(yè)零售口岸選址涉及的知識(shí)領(lǐng)域非常廣闊，包括：營(yíng)銷、戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)、人力資源等等。本文在對(duì)課題的探索時(shí)，將忽略商企間經(jīng)營(yíng)環(huán)境上的差異，而主要是從地理意義上對(duì)該課題進(jìn)行分析，其他相關(guān)內(nèi)容則引用相關(guān)知識(shí)。第二部分 研究商業(yè)零售口岸選址的意義21 理論研究意義商業(yè)零售口岸選址研究是以營(yíng)銷管理理論、零售學(xué)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)和一些評(píng)估的理論方法為基礎(chǔ)，建立在對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)零售店選址理論局限性的改進(jìn)基礎(chǔ)上，對(duì)商業(yè)零售店選址過程進(jìn)行分析、評(píng)估、指導(dǎo)，對(duì)商業(yè)企業(yè)管理具有獨(dú)特的理論意義。2.1.1 對(duì)商業(yè)零售企業(yè)成敗更加完

10、善解釋的意義：商業(yè)零售口岸選址能在理論上豐富和完善對(duì)包括大型百貨店、小型雜貨店及超市等在經(jīng)營(yíng)管理中的失敗與成功的解釋說明。它能解釋為什么在同樣的經(jīng)營(yíng)管理、同樣的品牌、產(chǎn)品下，商業(yè)零售店在有些口岸經(jīng)營(yíng)良好，而在另一個(gè)口岸的經(jīng)營(yíng)卻每況愈下；它能解釋為什么僅有一街之隔或僅僅多出幾階臺(tái)階，顧客數(shù)量、經(jīng)營(yíng)效益上卻有天壤之別；它能解釋為什么一個(gè)口岸在僅有一兩家商業(yè)零售店經(jīng)營(yíng)時(shí)，生意清淡，而有十幾家甚至數(shù)十家商業(yè)店進(jìn)來，競(jìng)爭(zhēng)加劇后，生意反而越做越火爆商企經(jīng)營(yíng)之道仿似一蒙著面紗的神秘女郎，人們不斷探索、鉆研，希望能揭開神秘女郎全部的面紗。商業(yè)零售口岸選址的探索希望能有助于揭開女郎臉上的選址面紗。2.1.2 提

11、高口岸分析、預(yù)測(cè)、比較、評(píng)估的準(zhǔn)確性商業(yè)零售口岸選址提出了一套測(cè)評(píng)指標(biāo)體系，可以用于對(duì)商企過去經(jīng)營(yíng)過的口岸，目前正在經(jīng)營(yíng)的口岸和未來打算進(jìn)入的口岸進(jìn)行定量化的評(píng)估，這有助于對(duì)商企進(jìn)行比較研究和經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)。而且選址指標(biāo)體系的針對(duì)性、完整性、系統(tǒng)性有助于提高商業(yè)零售口岸選址評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。22 對(duì)實(shí)踐的指導(dǎo)意義：本文對(duì)商業(yè)零售口岸選址的探索將更加傾向于實(shí)用性、操作性和簡(jiǎn)便性，以期能對(duì)商業(yè)零售口岸選址決策提供幫助，成為商企實(shí)踐操作的有效工具。 為商業(yè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)營(yíng)提供指導(dǎo)：1 研究商業(yè)零售口岸選址為商業(yè)企業(yè)進(jìn)行合理選址提供科學(xué)的方法商業(yè)零售口岸選址為商業(yè)企業(yè)選址提供了一套較完整、較系統(tǒng)的科學(xué)的方法

12、、程序。一般來說，新設(shè)商業(yè)零售店在選擇口岸時(shí)，總是力求較大的目標(biāo)市場(chǎng)，以吸引更多的目標(biāo)顧客，這首先就需要經(jīng)營(yíng)者在戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，對(duì)待選區(qū)域進(jìn)行包括人口的分布狀況、待選區(qū)域流量的構(gòu)成、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況等市場(chǎng)、非市場(chǎng)因素進(jìn)行詳細(xì)的評(píng)估，然后，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)效益的評(píng)估，衡量店址的使用價(jià)值，按照戰(zhàn)略設(shè)計(jì)的基本原則，選定適宜的區(qū)域、地點(diǎn)、場(chǎng)所和位置，使目標(biāo)市場(chǎng)、店址、經(jīng)營(yíng)條件協(xié)調(diào)融合，從而創(chuàng)造出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2 研究商業(yè)零售口岸選址為商業(yè)零售企業(yè)制定競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)策略提供幫助在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段僅僅是一方面，同時(shí)也是很有限的。商業(yè)零售企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中為取得優(yōu)勢(shì)，已廣泛地采取非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段，諸如改善企業(yè)形象，完

13、善售后服務(wù)等等，這些都需要經(jīng)營(yíng)者通過店址分析，掌握客流來源和客流類型，了解顧客的不同需求特點(diǎn)，采取競(jìng)爭(zhēng)性的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，投顧客之所好，贏得顧客信賴，也即贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3 研究商業(yè)零售口岸選址為商業(yè)零售企業(yè)制定市場(chǎng)開拓戰(zhàn)略提供幫助商業(yè)零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針、策略的制定或調(diào)整，總是立足于口岸環(huán)境因素的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)。通過口岸分析，可以幫助經(jīng)營(yíng)者明確哪些是我們的基本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求在保持基本顧客群的同時(shí)，著力吸引潛在顧客群，制定市場(chǎng)開拓戰(zhàn)略，不斷延伸經(jīng)營(yíng)觸角，擴(kuò)大商圈范圍，提高市場(chǎng)占有率。4 研究商業(yè)零售口岸選址為商業(yè)零售企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)提供幫助商場(chǎng)征戰(zhàn)異常殘酷，商企面對(duì)著復(fù)雜且多變的環(huán)境，為

14、了對(duì)未來的競(jìng)爭(zhēng)情況、需求狀況有一大致的了解、認(rèn)識(shí)，商企希望能對(duì)這些不確定因素的趨勢(shì)狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而提前做好思想準(zhǔn)備和資源準(zhǔn)備，以便贏取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過經(jīng)常的口岸分析，可以幫助經(jīng)營(yíng)者了解口岸環(huán)境的變動(dòng)情況和預(yù)測(cè)變化趨勢(shì)，從而在此基礎(chǔ)上不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，迎合變化、與時(shí)俱進(jìn)，在競(jìng)爭(zhēng)中占領(lǐng)主動(dòng)和有利的地位。5 研究商業(yè)零售口岸選址為產(chǎn)品、服務(wù)供應(yīng)商制定渠道策略提供幫助商業(yè)零售口岸選址不僅對(duì)從事直接面對(duì)最終消費(fèi)者的零售、服務(wù)等企業(yè)有著直接的指導(dǎo)意義，而且對(duì)于從事產(chǎn)品、服務(wù)的提供者來講，同樣具有戰(zhàn)略意義。通過口岸分析，可以幫助產(chǎn)品、服務(wù)提供者了解、比較、預(yù)測(cè)不同地點(diǎn)的市場(chǎng)潛力、溝通情況、經(jīng)營(yíng)情況等，從而有

15、助于其制定與目標(biāo)市場(chǎng)之間如何溝通，在哪里溝通、由誰來溝通等渠道策略方面的決策。 為有效配置商業(yè)零售企業(yè)資源提供指導(dǎo)商業(yè)零售企業(yè)發(fā)展受到多方面的約束、制約。其中，人力、資本資源更是其發(fā)展的瓶頸。商業(yè)零售口岸選址為企業(yè)有效、合理配置其稀缺資源提供了方法、依據(jù)和指導(dǎo)。 對(duì)商業(yè)零售企業(yè)成敗比較分析的指導(dǎo)善于不斷總結(jié)成敗得失的零售企業(yè)比之其他零售企業(yè)有更大的發(fā)展空間。然而，目前僅有少數(shù)企業(yè)能夠?qū)ζ浣?jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行分析和總結(jié)，大多數(shù)商企則缺乏相應(yīng)的分析工具。商業(yè)零售口岸選址研究為商企對(duì)口岸選址經(jīng)營(yíng)方面的分析、總結(jié)提供了一套較完整和系統(tǒng)的工具，可以方便商企借古鑒今。 簡(jiǎn)化商業(yè)零售口岸選址的決策商業(yè)零售口岸選址是

16、一種系統(tǒng)、方便、實(shí)用的工具，可以幫助商企簡(jiǎn)化選址決策，定量化的口岸評(píng)估結(jié)果便于商企對(duì)不同的口岸進(jìn)行評(píng)估、比較和選擇，從而避免了定性評(píng)估帶來的隨意性、不確定性等缺陷。 對(duì)政府規(guī)劃城市商業(yè)格局提供參考現(xiàn)代城市規(guī)劃已從空間規(guī)劃為主過渡到市場(chǎng)規(guī)劃為主。單純的空間規(guī)劃包括：城市的道路、建筑、橋梁、綠化、生態(tài)等方面。而市場(chǎng)規(guī)劃則將重心放在了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展上。其中，商業(yè)格局規(guī)劃就是市場(chǎng)規(guī)劃的重要內(nèi)容之一。商業(yè)零售口岸選址研究為政府進(jìn)行城市商業(yè)格局規(guī)劃提供了一種參考。政府在進(jìn)行城市商業(yè)規(guī)劃時(shí)，既要考慮城市的可持續(xù)發(fā)展，也要考慮城市現(xiàn)有商業(yè)格局及發(fā)展和城市現(xiàn)有和未來的居住格局。原則上以經(jīng)濟(jì)學(xué)中的合理配置社會(huì)資源

17、作為指導(dǎo)。商業(yè)零售口岸選址研究為政府部門在進(jìn)行相關(guān)規(guī)劃時(shí)提供了市場(chǎng)參與者角度的參考。第三部分 國(guó)內(nèi)外商業(yè)零售口岸選址研究現(xiàn)狀31 與商業(yè)零售口岸選址相關(guān)的學(xué)科 經(jīng)濟(jì)地理學(xué)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué):經(jīng)濟(jì)地理學(xué)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)里與商業(yè)零售口岸選址關(guān)聯(lián)較大的當(dāng)屬區(qū)位部分。按照經(jīng)濟(jì)地理學(xué)的定義，區(qū)位特指企業(yè)、產(chǎn)業(yè)、設(shè)施等的在空間經(jīng)濟(jì)格局中的位置，有時(shí)特別指它們的贏利位置或者說最優(yōu)的經(jīng)營(yíng)位置6王錚、鄧悅等著，理論經(jīng)濟(jì)地理學(xué)，科學(xué)出版社，2002.39。1 杜能區(qū)位：區(qū)位理論是由杜能區(qū)位理論開始的，杜能是一個(gè)德國(guó)的農(nóng)場(chǎng)主，1826年他根據(jù)自己的需要提出了農(nóng)業(yè)區(qū)位結(jié)構(gòu)，指出了各種產(chǎn)業(yè)的分布范圍或者說它們的區(qū)位，形成了后來稱

18、為孤立國(guó)的模型。杜能提出的產(chǎn)業(yè)分布區(qū)位，這里區(qū)位是產(chǎn)業(yè)帶的區(qū)位，是用杜能環(huán)表示的。第一個(gè)杜能環(huán)被稱作自由農(nóng)作區(qū)，該區(qū)距城市最近，主要生產(chǎn)新鮮蔬菜、牛奶等。由此向外，距離變遠(yuǎn)，運(yùn)費(fèi)增加，新鮮農(nóng)產(chǎn)品可能來不及運(yùn)抵城市就腐爛并失去價(jià)值。故下一個(gè)環(huán)應(yīng)以林業(yè)為主，再下一個(gè)環(huán)為谷物輪作區(qū)，第四環(huán)為谷草輪作區(qū)，第五環(huán)是牧業(yè)區(qū)，第六環(huán)是荒蕪?fù)恋亍Ｒ陨细鳝h(huán)皆是通過利潤(rùn)比較、資源競(jìng)爭(zhēng)、排擠而確定距離城市遠(yuǎn)近和在杜能環(huán)中的位置的。如圖1示：谷物輪作區(qū)荒蕪區(qū)牧業(yè)區(qū)林業(yè)區(qū)谷草輪作區(qū)自由農(nóng)作區(qū)城市 圖1：杜能環(huán)2 韋伯區(qū)位：韋伯是德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家和社會(huì)學(xué)家，他在1909年提出了所謂“工業(yè)區(qū)位論”，突破了杜能以來的傳統(tǒng)。他提出

19、的問題是在資源、市場(chǎng)、勞動(dòng)力以點(diǎn)分布的形式給定的情況下，如何布局一個(gè)企業(yè)使得它到各個(gè)區(qū)位因素點(diǎn)（資源供應(yīng)點(diǎn)，市場(chǎng)點(diǎn)和勞動(dòng)力點(diǎn)）的運(yùn)費(fèi)和最?。坑捎趦H僅考慮一個(gè)廠家，生產(chǎn)成本和市場(chǎng)價(jià)格是給定的，所以運(yùn)費(fèi)和最小，也就意味著利潤(rùn)最大。韋伯問題是考慮企業(yè)的最佳位置，所以它也被后來許多人稱為“區(qū)位選擇”問題。3 其他與區(qū)位相關(guān)的理論還有廖什原理、胡佛函數(shù)、韋伯-摩西問題、帕蘭德型設(shè)施區(qū)位模型等7王錚、鄧悅等著，理論經(jīng)濟(jì)地理學(xué)，科學(xué)出版社，2002.39-47。以上所及理論從多個(gè)不同角度分析、論證區(qū)位，包括：城市規(guī)劃、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃、工業(yè)規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃等。它們有的站的角度不同，有的站在更加宏觀的層面上進(jìn)

20、行分析，但是，站在商業(yè)企業(yè)角度來進(jìn)行研究、分析的卻少之又少，適宜商業(yè)零售企業(yè)實(shí)踐操作的工具則更是幾乎沒有。3.1.2 經(jīng)濟(jì)區(qū)位論經(jīng)濟(jì)區(qū)位論中與零售相關(guān)最緊密的是零售區(qū)位論。零售區(qū)位論的理論基礎(chǔ)是克里斯泰勒的中心地理論。該理論將決定零售業(yè)區(qū)位選擇的因子分為三類：第一類是市場(chǎng)，這里的市場(chǎng)是指消費(fèi)者的集合。中心地理論創(chuàng)始人克里斯泰勒（Christaller）在其南德的中心地一書中，提到一個(gè)重要的概念即“產(chǎn)品和服務(wù)的供給或服務(wù)范圍”。該范圍包含一個(gè)內(nèi)側(cè)界限，一個(gè)外側(cè)界限，其涵意是指消費(fèi)者購買某商品和享受某種服務(wù)要克服的空間距離。內(nèi)側(cè)界限尤其重要，它表示某零售業(yè)或服務(wù)業(yè)布局必須有的最小限度消費(fèi)者的范圍，

21、也就是說只有擁有一定的市場(chǎng)才能獲得正常利潤(rùn)。外側(cè)界限表示某商品或服務(wù)的最大銷售或服務(wù)范圍。類似于克里斯泰勒的內(nèi)側(cè)界限，美國(guó)學(xué)者貝利(J.L.Berry)提出了成立閾人口的概念，其涵意是維持一個(gè)企業(yè)能夠得到正常利潤(rùn)的最低限度的人口。另外，1972年若斯頓（Rushton）通過模式圖說明了人口密度與中心職能區(qū)位的基本關(guān)系。在人口密度高的地域只需要吸引比較小范圍的顧客就能達(dá)到成立閾人口值，相反，在人口密度低的地域如果不從更廣范圍吸引顧客，就不能達(dá)到成立閾人口值8張文忠，經(jīng)濟(jì)區(qū)位論，科學(xué)出版社，2000.167-172。第二類是空間的接近性，一般指空間距離和交通條件。主要內(nèi)容是說明消費(fèi)者的購買量隨著距

22、零售區(qū)位的距離增加在減少，當(dāng)距離增加到一定程度時(shí)，因交通費(fèi)太大，購買量就變?yōu)榱?，此時(shí)的距離就是克里斯泰勒所說的商品的銷售范圍或外側(cè)界限。第三類是競(jìng)爭(zhēng)，即在市場(chǎng)地域中同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量以及能力等。該理論提出，競(jìng)爭(zhēng)者之間的布局是分散還是集中與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和市場(chǎng)的特征等有關(guān)。并指出，區(qū)位間的空間競(jìng)爭(zhēng)，如果是屬于同業(yè)種間的競(jìng)爭(zhēng)，可能會(huì)出現(xiàn)兩種趨勢(shì)：一是相互排斥趨于分散；一是在競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生聯(lián)合。如果是屬于不同業(yè)種的競(jìng)爭(zhēng)，由于彼此間存在著互相互補(bǔ)關(guān)系，對(duì)于多目的的購買行為的消費(fèi)者是最佳的購物空間選擇，因此，集聚趨勢(shì)比分散趨勢(shì)更明顯?？梢钥闯觯?jīng)濟(jì)區(qū)位論中相關(guān)的內(nèi)容對(duì)選址的分析站的角度還是比較宏觀，對(duì)企業(yè)的

23、應(yīng)用操作幫助有限。3.1.3 零售學(xué)：零售學(xué)是商業(yè)零售口岸選擇最直接關(guān)聯(lián)的學(xué)科。其一般都會(huì)有專門的章節(jié)講解選址問題，介紹選址的方式主要有兩種：一種是過程敘述式，即按照零售店選址的步驟進(jìn)行介紹。另一種是概念介紹式，這一種方式對(duì)于影響店址的因素進(jìn)行了較多的介紹。這里將目前零售學(xué)中比較有代表性的選址介紹歸納如下：選址分為三步，第一步是區(qū)域位置選擇和地點(diǎn)選擇，第二步是對(duì)商店效益的評(píng)估，第三步就是對(duì)以上評(píng)估結(jié)果進(jìn)行決策。1. 零售店店址區(qū)域選擇指的是零售店應(yīng)選擇設(shè)在哪一個(gè)區(qū)域，即在哪一級(jí)商業(yè)區(qū)或商業(yè)群中。選擇的依據(jù)是根據(jù)顧客對(duì)不同商品的需求特點(diǎn)及購買規(guī)律。其將商業(yè)群分為以下四種類型： 城市中央商業(yè)區(qū)。這

24、是全市最主要的、最繁華的商業(yè)區(qū)，全市性的主要大街貫穿其間，云集著許多著名的百貨商店和各種專業(yè)商店、豪華大飯店、影劇院和辦公大樓。在一些較小城鎮(zhèn)，中央商業(yè)區(qū)是這些城鎮(zhèn)的唯一購物區(qū)。 城市交通要道和交通樞紐的商業(yè)街。它是大城市的次要的商業(yè)街。這里所說的交通要道和交通樞紐，包括城市的直通街道，地下鐵道的大中轉(zhuǎn)站等。這些地點(diǎn)是人流必經(jīng)之處，在節(jié)假日、上下班時(shí)間人流如潮，店址選擇在這些地點(diǎn)就是為了便利來往人流購物。 城市居民區(qū)商業(yè)街和邊沿區(qū)商業(yè)中心。城市居民區(qū)商業(yè)街的顧客，主要是附近居民，在這些地點(diǎn)設(shè)置商店是為方便附近居民的就近購買日用百貨、雜品等。邊沿區(qū)商業(yè)中心往往坐落在鐵路重要車站附近，規(guī)模較小。

25、郊區(qū)購物中心。在城市交通日益擁擠，停車?yán)щy，環(huán)境污染嚴(yán)重的情況下，隨著私人汽車大量增加，高速公路的發(fā)展，一部分城市中的居民遷往郊區(qū)，形成郊區(qū)住宅區(qū)，為適應(yīng)郊區(qū)居民的購物需要，不少零售店設(shè)到郊區(qū)住宅區(qū)附近，形成了郊區(qū)購物中心。2. 選擇好區(qū)域位置后就是對(duì)具體地點(diǎn)的選擇了。地點(diǎn)選擇需要分析以下五種因素： 分析交通條件。首先從企業(yè)經(jīng)營(yíng)角度來看要分析兩點(diǎn)：一是在開設(shè)地點(diǎn)或附近，是否有足夠的停車場(chǎng)所可以利用；二是商品運(yùn)至商店是否容易。再為方便顧客購買，促進(jìn)購買行為順利實(shí)現(xiàn)，對(duì)交通條件要作三點(diǎn)分析：一是設(shè)在邊沿區(qū)商業(yè)中心的商店，要分析與車站、碼頭的距離和方向；二是設(shè)在市內(nèi)公共汽車站附近的商店，要分析公共車

26、站的性質(zhì)，是中途站還是始終站，是主要停車站還是一般停車站。 分析客流規(guī)律。首先分析客流類型：是自身的客流，分享客流還是派生客流。其次分析客流目的、速度和滯留時(shí)間。第三分析街道兩側(cè)的客流規(guī)模。最后分析街道特點(diǎn)。 分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品類別不同或消費(fèi)者購買模式不同的產(chǎn)品受商店周圍競(jìng)爭(zhēng)情況的影響也大不相同。 分析地形特點(diǎn)。分析地形特點(diǎn)就是要選擇能見度高的地點(diǎn)設(shè)店。 分析城市規(guī)劃。分析城市規(guī)劃，包括短期規(guī)劃和長(zhǎng)期規(guī)劃是為了從長(zhǎng)考慮，在了解地區(qū)的交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建設(shè)或改造項(xiàng)目的規(guī)劃前提下，做出最佳地點(diǎn)的選擇9王超，零售學(xué)，中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易出版社，1999.49-52。第二步

27、對(duì)商店效益的評(píng)估和第三步對(duì)評(píng)估結(jié)果的決策這里就省略了?？梢钥闯?，零售學(xué)中的選址內(nèi)容多在理論概念方面，即定性方面進(jìn)行規(guī)范性的探討，而在定量方面，實(shí)用操作技術(shù)方面的研究就幾乎沒有，因此還沒有完全成為指導(dǎo)企業(yè)實(shí)戰(zhàn)的有效工具。3.2 與商業(yè)零售口岸選址相關(guān)的指標(biāo)和模型與商業(yè)零售口岸選址相關(guān)的指標(biāo)和模型目前還不多，也不系統(tǒng)，主要有以下幾類：3.2.1 區(qū)域確定方面的指標(biāo)：1 零售引力法則10王超，零售學(xué)，中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易出版社，1999.41-42： 又稱為里利法則。里利認(rèn)為，確定商圈要考慮人口和距離兩個(gè)變量，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近而不同，商店的吸引力是由最鄰近商圈的人口和里程距離共同發(fā)

28、揮作用。椐此，里利提出下列公式：DY（D+Y）/（1+）式中 DY：Y地區(qū)商圈的限度 dXY：各自獨(dú)立的X、Y地區(qū)間的距離px：X地區(qū)的人口py：Y地區(qū)的人口2 飽和理論11王超，零售學(xué)，中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易出版社，1999.43-44：飽和理論是通過計(jì)算商業(yè)市場(chǎng)飽和系數(shù)，達(dá)到測(cè)定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和程度，用以幫助新設(shè)商店經(jīng)營(yíng)者了解某個(gè)地區(qū)內(nèi)同行業(yè)過多還是不足。一般說來，位于飽和程度低的地區(qū)商店，其成功的概率必然高于高度飽和的地區(qū)。商店市場(chǎng)飽和系數(shù)（IRS）的計(jì)算公式是：IRS（H）（RE）/RF式中 IRS：某地區(qū)某類商品飽和系數(shù)H：某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)RE：某地區(qū)每一顧客用

29、于購買某類商品的費(fèi)用支出RF：某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品商店?duì)I業(yè)總面積 人口重心、商業(yè)重心計(jì)算方面的指標(biāo)：人口重心是用于評(píng)價(jià)城市里面，人口的分布狀況的指標(biāo)。常用的模型如丁金宏（），假設(shè)空間中的一個(gè)中心城有個(gè)區(qū)，并且各區(qū)內(nèi)部的人口分布是均勻的，那么各區(qū)的人口重心和商業(yè)重心也就是其幾何中心，設(shè)各區(qū)的人口重心位置為（i，i）,那么這個(gè)城市人口重心的位置（，）為：（/）（ii）i（/）（ii）i式中，為中心城的總?cè)丝跀?shù)，i為第i區(qū)的人口數(shù)，為中心城內(nèi)亞區(qū)的總數(shù)。商業(yè)重心的推求原理基本同上，稍有不同的是，考慮到各區(qū)商業(yè)規(guī)模是不同的，因此將人口數(shù)量換為各區(qū)零售業(yè)的平均規(guī)模，將上面的式子改變?yōu)橐韵鹿竭M(jìn)行計(jì)算：假設(shè)

30、各區(qū)的商業(yè)重心為（i，i），那么中心城的商業(yè)重心為（，）：（iii）/（ii）；i（iii）/（ii）；i式中，i和i為各區(qū)的商業(yè)中心，i為各區(qū)的商業(yè)從業(yè)人員數(shù)，i為第i個(gè)區(qū)內(nèi)的零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)，ii代表第i個(gè)區(qū)商業(yè)的平均規(guī)模，這里商業(yè)重心的計(jì)算方法采用的是arignnon構(gòu)架12王錚、鄧悅等著，理論經(jīng)濟(jì)地理學(xué)，科學(xué)出版社，2002.61-65。3.2.3 連鎖超市選址的銷售模型13魏琦，連鎖超市選址的銷售模型分析，標(biāo)準(zhǔn)化報(bào)道，2001年1月，第22卷第1期該模型假設(shè)選址基于利潤(rùn)最大化原則。而利潤(rùn)為銷售額減去成本，成本容易確定，因此，只要能夠預(yù)測(cè)到門店未來的銷售，在門店處設(shè)店是否有利可圖就可以基

31、本預(yù)知，從而確定是否在此建店。該模型建立前有三個(gè)前提條件，一是商品的地域購買力穩(wěn)定，二是商圈內(nèi)的飽和度低，三是門店吸引力與距離相關(guān)。在三個(gè)前提條件下建立了門店的銷售模型。模型根據(jù)顧客來源不同分為兩類：第一類是流動(dòng)人口，相應(yīng)的銷售模型為：預(yù)估銷售額（元/時(shí)）每小時(shí)平均人數(shù)客單價(jià)入店率，第二類是住戶，相應(yīng)的銷售模型為： 住戶銷售額估計(jì)（元/時(shí)）戶數(shù)客單價(jià)入店率，客單價(jià)指每位顧客的購買金額。再將門店的銷售額減去成本，得到利潤(rùn)，最后將門店生存期內(nèi)的利潤(rùn)折現(xiàn)，進(jìn)行比較、決策。3.2.4 其他模型uinnroudfood）的商業(yè)地域結(jié)構(gòu)模型。該模型包括兩個(gè)角度，一是從城市地理學(xué)的城市內(nèi)部土地利用角度，分析

32、商業(yè)用地的變化以及與其他城市土地利用的關(guān)系；一是從經(jīng)濟(jì)地理學(xué)角度，側(cè)重于零售業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)在城市內(nèi)部是按照怎樣的原則選擇合理的空間區(qū)位。另外還有地價(jià)模型、商業(yè)中心地區(qū)位模型等14張文忠，經(jīng)濟(jì)區(qū)位論，科學(xué)出版社，2000.172-182。從這些模型中我們可以發(fā)現(xiàn)，它們往往僅注重選址的某一個(gè)方面。這些模型在理論研究方面有著巨大的貢獻(xiàn)，但是對(duì)于企業(yè)實(shí)際操作應(yīng)用的指導(dǎo)方面存在不足。3.3 目前指標(biāo)存在的不足 指標(biāo)體系不完善從現(xiàn)存研究看，指標(biāo)體系均不完善，僅是某一方面的研究。如上面提到的飽和理論，是從零售口岸的某類商品銷售的飽和程度方面來研究。人口重心與商業(yè)重心、商業(yè)中心則著眼于城市商業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定

33、性和趨勢(shì)。 主觀指標(biāo)多，未解決量化問題目前的指標(biāo)研究，更多的是主觀指標(biāo)，未解決好量化方法問題；就是客觀性指標(biāo)，也未能指明其數(shù)據(jù)獲得方式。不能實(shí)現(xiàn)量化，就很難確定相應(yīng)指標(biāo)的級(jí)別，定不了級(jí)別，就難以進(jìn)行優(yōu)劣比較，也難做到科學(xué)的選址管理。第四部分 商業(yè)零售口岸選址的基本要素4.1 前提說明及幾個(gè)重要概念4.1.1 前提說明1. 本文研究的地理范圍限于：城市2. 本文從經(jīng)濟(jì)效益角度研究商業(yè)零售口岸選擇。判斷商業(yè)零售口岸店址好差的標(biāo)準(zhǔn)是其達(dá)成交易的幾率。3. 與商業(yè)零售口岸選址相關(guān)的有戰(zhàn)略分析、競(jìng)爭(zhēng)分析、營(yíng)銷分析和其他企業(yè)內(nèi)外環(huán)境的分析。本文是在忽略商企戰(zhàn)略、營(yíng)銷、競(jìng)爭(zhēng)等內(nèi)外因素差異下來探索地理意義上選

34、址的影響因素。4.1.2 兩個(gè)重要概念1. 輻射區(qū)又叫商圈、貿(mào)易區(qū)域，本文叫做輻射區(qū)。是指商業(yè)店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)言之，也就是來店顧客所居住的地理范圍。商業(yè)店的商業(yè)活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限，也即有相對(duì)穩(wěn)定的輻射區(qū)。不同的商業(yè)店由于所在地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)條件的不同，使得輻射區(qū)規(guī)模、輻射區(qū)形態(tài)存在很大差別。同樣一個(gè)商業(yè)店在不同的經(jīng)營(yíng)時(shí)期受到不同的因素的干擾和影響，其輻射區(qū)也并不是一成不變的，輻射區(qū)規(guī)模時(shí)大時(shí)小，輻射區(qū)形態(tài)表現(xiàn)為各種不規(guī)則的多角型。為便于分析研究，一般將輻射區(qū)視為以商業(yè)店本身為中心的同心圓。（有時(shí)我們稱某某

35、商圈中的商圈概念，不同于以上的含義，而是指商企所在的地理范圍、區(qū)域。如春熙商圈就是指東御街、總府路和春熙路等所形成的商業(yè)地理區(qū)域。）2. 商業(yè)慣性它是指這樣一種現(xiàn)象：在許多時(shí)候，某些商業(yè)店并不位于自己的最佳口岸位置上，這時(shí)商業(yè)店仍然繼續(xù)經(jīng)營(yíng)甚至持續(xù)興旺，這種現(xiàn)象可以用商業(yè)慣性來解釋。如圖2所示：商業(yè)店的最佳區(qū)位位于圖中經(jīng)營(yíng)成本最小的X點(diǎn)，但是由于歷史的原因，商業(yè)店坐標(biāo)目前偏離了這個(gè)位置，處于位置Y處的商業(yè)店，雖然不是支付最小成本，但是支付的成本還能保證它獲得可以接受的利潤(rùn)，因此，商業(yè)店運(yùn)行在可接受成本之下，由于商業(yè)資本遷移需要額外成本，原有資本規(guī)模越大，遷移成本一般也越大，這個(gè)商業(yè)店寧愿堅(jiān)持在

36、原來的位置而不追尋最佳口岸。而處于位置Z處的商業(yè)店，相比之下處于一種不利的地位，偏移最佳口岸太多，資本運(yùn)行在可接受成本之上，商業(yè)店就不能不遷移了15王錚、鄧悅等著，理論經(jīng)濟(jì)地理學(xué)，科學(xué)出版社，2002.61。 成本 可接受成本 O Y X Z 位置 圖2：商業(yè)慣性4.2 商業(yè)零售口岸選址七要素：位、人、 道、 流、 氣、 勢(shì)、心該部分內(nèi)容的思想源自李蔚老師上課時(shí)口岸學(xué)的介紹，由作者擴(kuò)展、歸納，將商業(yè)零售口岸選址涉及的因素總結(jié)為七類。現(xiàn)分別介紹如下：4.2.1 位位置分析商業(yè)零售口岸選址的位指零售口岸所處的區(qū)域、地點(diǎn)、場(chǎng)所、位置，包括大位、中位和小位。大位決定口岸吸引顧客的潛在能力；中位和小位部

37、分地決定潛在顧客是否愿意光臨口岸所處的位置。1. 大位：大位是指所研究城市的商業(yè)零售格局，可以分為四部分：核心圈、延伸圈、副圈和孤點(diǎn)。 核心圈核心圈是指在城市里最集中、最繁華的商業(yè)零售區(qū)域。例如成都市的春熙路-鹽市口商圈。 延伸圈延伸圈是指核心圈的外圍區(qū)域。如成都市鹽市口商圈外的東大街、紅星路等。 副圈 副圈是指在城市里次集中、次繁華的零售區(qū)域。例如成都市的西延商圈、建設(shè)路商圈、牛市口商圈等。 孤點(diǎn) 孤點(diǎn)是指在城市里單獨(dú)形成的集中、繁華商業(yè)零售區(qū)域。例如成都市的仟村、云龍、老佛爺、金宇百貨等。2. 中位：中位是指大位中的具體位置?？梢詮牟煌嵌确譃榘祟悾?臺(tái)岸與凹岸以口岸所在道路路面為標(biāo)準(zhǔn)，需

38、要上階梯的口岸稱為臺(tái)岸；需要下階梯的口岸稱為凹岸。如成都的21世紀(jì)電腦城，它的二樓高出道路平面幾階梯，叫做臺(tái)岸；它的一樓比道路平面低出幾階梯，叫做凹岸。臺(tái)岸和凹岸都不及與路面處于同一平面的口岸（平岸）好。一般來說，臺(tái)岸和凹岸都會(huì)在一定程度上阻礙消費(fèi)者的光顧，減損顧客數(shù)量。 陰岸與陽岸陽岸指正面朝向街道而且空間完全開闊的口岸；陰岸指背后或側(cè)面朝向街道或者空間被遮蔽的口岸。人民南路綠樹如蔭，位于樹后的口岸叫做陰暗；而像百貨大樓、人民商場(chǎng)這些口岸則叫做陽岸。陽岸比陰岸好，因?yàn)殛幇兜恼故径炔患瓣柊叮焕诒幌M(fèi)者看到，所以可能會(huì)減少光顧的顧客數(shù)量。 礁岸與祥岸旁邊有顧客敬而遠(yuǎn)之的場(chǎng)所或商品的口岸叫做礁

39、岸；否則叫做祥岸。一般來講，人們對(duì)花圈、垃圾場(chǎng)都敬而遠(yuǎn)之、繞道而行。因此，位于該類商品旁經(jīng)營(yíng)其他商品的口岸所面對(duì)的人流量將因之比通常情況下更少，這類口岸就叫做礁岸；口岸旁邊沒有大眾反感的商品或場(chǎng)所，甚至有吸引大眾的商品或場(chǎng)所的口岸，如位于麥當(dāng)勞、肯德雞旁的零售服裝店，就叫做祥岸。 花岸與蕾岸現(xiàn)在繁華，但即將衰敗的口岸叫做花岸；現(xiàn)在冷清或繁華但即將繁華或更加繁華的口岸叫做蕾岸。如大發(fā)市場(chǎng)（已取締）、荷花池市場(chǎng)，由于經(jīng)營(yíng)混亂、假冒商品，并在一定程度上影響區(qū)域社會(huì)秩序，很可能取締或重新規(guī)劃，叫做花岸；而羊市街西沿線正在聚集各類餐飲店，將可能成為成都又一個(gè)餐飲集中地，叫做祥岸。 金岸與草岸一條街道，一

40、邊繁華，一邊冷清；繁華的一邊叫做金岸，冷清的一邊叫做草岸。如人民南路，從天府廣場(chǎng)看過去，左邊街道商業(yè)繁華，叫金岸；右邊街道商業(yè)冷清，叫草岸。當(dāng)然，并不是所有街道都必定是一邊為金岸，另一邊為草岸。如春熙路，兩邊街道都是金岸，而成渝高速公路，則大部分兩邊都是草岸。 過岸與駐岸人流在經(jīng)過零售店時(shí)，只有少數(shù)進(jìn)入店內(nèi)，大多數(shù)人流只是路過，這樣的口岸叫做過岸；若多數(shù)人流進(jìn)入零售店，則把這樣的口岸叫做駐岸。駐岸比過岸好。 群岸與孤岸口岸旁有較多其他類型的經(jīng)營(yíng)者的口岸叫做群岸，沒有或很少其他類型的經(jīng)營(yíng)者的口岸叫做孤岸。其他類型的經(jīng)營(yíng)者包括：酒店、餐飲、娛樂場(chǎng)所等。一般來說，群岸優(yōu)于孤岸，因?yàn)槿喊队兄谛纬缮虤?/p>

41、、匯集人氣從而帶來財(cái)氣。如春熙路上有酒店、餐館、電影院等。這樣的地方方便消費(fèi)者購物、休閑、娛樂、飲食等一攬子需要，因此往往會(huì)聚集人氣，從而加大零售店達(dá)成成交的可能性。而有些居住小區(qū)里孤零零的雜貨店就叫做孤岸。 熟岸與生岸口岸所在地已被消費(fèi)者所知曉和認(rèn)同的叫做熟岸，反之，消費(fèi)者知之甚少或不認(rèn)同的口岸叫做生岸。鹽市口、春熙路已是成都市民家喻戶曉且認(rèn)可的口岸，叫做熟岸；剛剛形成的，知曉度低的口岸，或是形成了一段時(shí)間，但是消費(fèi)者認(rèn)同度低的口岸，這些口岸就叫做生岸。3. 小位：小位是指口岸所在區(qū)域中各店鋪的相對(duì)位置?？梢苑譃槿悾洪T區(qū)、道區(qū)和深角區(qū)。 門區(qū)： 指位于口岸區(qū)域出入口的位置。 道區(qū)： 指位于

42、口岸區(qū)域中間地段或中心地段的位置。它往往是顧客出行的必到區(qū)域或目的區(qū)域。 深角區(qū)：指位于口岸區(qū)域內(nèi)偏僻角落或離區(qū)域中心較遠(yuǎn)的位置。小位主要是用來對(duì)店鋪集中的市場(chǎng)中，各店鋪相對(duì)位置優(yōu)劣情況進(jìn)行評(píng)價(jià)。如電腦城中的各個(gè)攤位，荷花池內(nèi)的各個(gè)攤位等。也同樣可以用該指標(biāo)的思想來評(píng)價(jià)某個(gè)區(qū)域，各店鋪相對(duì)位置的優(yōu)劣。如春熙路商圈，購買力強(qiáng)勁的南面和西面住戶，在進(jìn)入該區(qū)域時(shí)，百貨大樓和人民商場(chǎng)就成為南面和西面住戶進(jìn)入該商圈的門區(qū)，而且百貨大樓和人民商場(chǎng)正逐漸成為東面住戶進(jìn)入該商圈的深角區(qū)了。4.2.2 人人口分析對(duì)人的分析是為了預(yù)測(cè)需求。一般包括三部分：人口數(shù)、消費(fèi)力和消費(fèi)頻次。1. 人口數(shù)：人口數(shù)由來源不同的

43、三部分人口的數(shù)量相加而成。核心輻射區(qū)人口：核心輻射區(qū)指某一商業(yè)口岸的顧客群中，其顧客構(gòu)成中55%-70%的顧客的相對(duì)集中的來源區(qū)域。核心輻射區(qū)人口就是該區(qū)域范圍內(nèi)的常住人口數(shù)。延伸輻射區(qū)人口：延伸輻射區(qū)指某一商業(yè)口岸的顧客群中，除了核心輻射區(qū)外的顧客構(gòu)成中15%-25%的顧客的相對(duì)集中的來源區(qū)域。延伸輻射區(qū)人口就是該區(qū)域范圍內(nèi)的人口數(shù)?？缭捷椛鋮^(qū)人口：跨越輻射區(qū)指某一商業(yè)口岸的顧客群中，除了核心輻射區(qū)和延伸輻射區(qū)外的其余一定比例的顧客的來源區(qū)域?？缭捷椛鋮^(qū)人口就是該區(qū)域范圍內(nèi)的人口數(shù)。2. 消費(fèi)力：消費(fèi)力指消費(fèi)者在該店的平均每次消費(fèi)情況，一般用金額來計(jì)量。3. 消費(fèi)頻次：指某段時(shí)期消費(fèi)者在該店

44、消費(fèi)的平均次數(shù)。4.2.3 道道路分析我們將商業(yè)零售口岸所遇到的道路情況分為七類：1. 經(jīng)行道與緯行道經(jīng)緯二字取自地理，這里的經(jīng)行道指進(jìn)出城市商業(yè)區(qū)域的道路，并不一定是南北方向的道路；緯行道指環(huán)繞城市商業(yè)區(qū)域的道路，也不是指東西方向的道路。一般來說：口岸位于經(jīng)行道優(yōu)于其位于緯行道，因?yàn)榻?jīng)行道上的人流多是進(jìn)出城市商業(yè)區(qū)域的，他們會(huì)特意或順便購買商品，購物幾率大。而緯行道上的人流多是城市里面上班、串門的，所以購物幾率小。2. 主行道與支行道主行道是指城市里面供人們交通的主要道路，支行道則是用于輔助交通的道路。一般說來，主行道上人流量大，位于其旁的零售口岸達(dá)成交易的可能性大；而支行道上人流量小，位于

45、其旁的零售口岸成交幾率小，因此口岸位于主行道優(yōu)于其位于支行道。3. 雙行道與單行道雙行道是指允許來回方向流動(dòng)的道路，單行道則只允許單方向流動(dòng)。一般來說，口岸位于雙行道優(yōu)于位于單行道。因?yàn)殡p行道允許來回流動(dòng)，其流量會(huì)大于單行道上的流量，因此口岸位于雙行道，其成交幾率就會(huì)大于口岸位于單行道。4. 快行道與慢行道快行道和慢行道的區(qū)別就是道路上流的流動(dòng)速度?？煨械郎狭鞯牧鲃?dòng)速度快，其旁的口岸成交幾率更??；慢行道上流的流動(dòng)速度慢，其旁的口岸成交幾率更大。5. 空行道與地行道空行道是指道路上有天橋的道路；地行道是指道路下有通道的道路。一般的，地行道和空行道對(duì)于人流有分流作用，零售口岸與地行道和空行道相對(duì)人

46、流流動(dòng)方向的前后位置就非常重要。6. 直行道與交行道口岸處的道路沒有交叉叫直行道，有交叉叫交行道。位于交行道處的口岸優(yōu)于其位于直行道處。因?yàn)榻恍械捞幍目诎队懈叩目梢暥?，而且交行道往往是人們過街的地方，人流量也更大，這些因素都有利于提高交行道處口岸的成交率。7. 出點(diǎn)道與入點(diǎn)道口岸旁是人群的出口叫出點(diǎn)道，是入口叫入點(diǎn)道。出入點(diǎn)包括：人行通道出入口，學(xué)校、居民區(qū)等的出入口，公交車、地鐵、火車等人員運(yùn)輸工具的?？康攸c(diǎn)等。4.2.4 流流量分析口岸選址一定要研究口岸附近的流量情況。包括：流的構(gòu)成、流量、流速、流向、流幅、流時(shí)。1. 流的構(gòu)成：流的構(gòu)成是指不同的構(gòu)成流的要素?cái)?shù)量占整個(gè)流量的比重情況，也

47、即流的構(gòu)成情況。不同的流的構(gòu)成適合不同的口岸。一般可以將流分解為以下六種構(gòu)成要素：W流：是指步行人流的數(shù)量，這里的步行人流包括單獨(dú)行走的個(gè)人、被抱的小孩、推著自行車行走的人。 B流：是指騎行的自行車的數(shù)量。 C流：是指行駛的轎車的數(shù)量。 P流：是指行駛的公共汽車的數(shù)量。T流：是指行駛的貨車的數(shù)量 S流：是指會(huì)停下來的以上流的構(gòu)成要素的數(shù)量駐留量 其中：零售關(guān)注的重點(diǎn)是W流、B流、P流和S流；2. 流量流量反映了口岸內(nèi)或外人流量的密度情況。 對(duì)于口岸外的流量，可以分為以下五種： 繼踵流：在口岸外一定范圍行走就會(huì)碰到別人，只能很慢的行走，人流密度非常大。 熙攘流：在口岸外一定范圍行走快了就會(huì)碰到人

48、，不能直走，只能繞著、讓著走。 相接流：口岸外一定范圍，不斷的有人經(jīng)過，來來回回。 斷續(xù)流：口岸外一定范圍，間斷有人經(jīng)過。 羅雀流：口岸外一定范圍，幾乎無人經(jīng)過。 對(duì)于口岸內(nèi)（店內(nèi)）的流量，同樣可以分為五種： 繼踵流：在店內(nèi)行走就會(huì)碰到別人，只能很慢的走，人流密度非常大。 熙攘流：在店內(nèi)行走快了就會(huì)碰到人，不能直走，只能繞著、讓著走。 相接流：店內(nèi)不斷的有人光臨，進(jìn)進(jìn)出出。 斷續(xù)流：店內(nèi)間斷有人光臨。 羅雀流：店內(nèi)幾乎無人光臨?？诎秲?nèi)流量是個(gè)反映商業(yè)零售店經(jīng)營(yíng)情況的重要參數(shù)，它同時(shí)也為我們對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的了解提供了重要依據(jù)。3. 流速流量流動(dòng)的速度。一般來說，流速慢的口岸優(yōu)于流速快的口岸。如成都人

49、民南路一段上的流速慢于人民南路四段上的流速，人南一段上的口岸優(yōu)于人南四段上的口岸。4. 流向流量流動(dòng)的方向。包括研究該口岸流量的入向與出向、左向與右向。5. 流幅流量寬與窄。一般來說，流幅寬的口岸優(yōu)于流幅窄的口岸。如果A口岸的人流幅大于B口岸的人流幅，那么A口岸就優(yōu)于B口岸進(jìn)行零售經(jīng)營(yíng)。6. 流時(shí)流量流動(dòng)的規(guī)則性與節(jié)奏性。4.2.5 氣 三氣分析1. 商氣：是指口岸所在地的商業(yè)氣氛。2. 人氣：是指口岸所在地所吸引的人流量和購買氣氛。3. 財(cái)氣：是指在此經(jīng)營(yíng)的商家所獲利的情況，贏利的氣氛。4.2.6 勢(shì) 走勢(shì)分析勢(shì)是分析口岸所在地目前和未來的發(fā)展走勢(shì)。1. 順勢(shì)與逆勢(shì)：口岸所在地發(fā)展順利、沒什

50、么障礙叫做順勢(shì)，反之為逆勢(shì)。2. 廢勢(shì)與興勢(shì)：口岸所在地發(fā)展逐漸興旺叫興勢(shì)，反之為廢勢(shì)。3. 短勢(shì)與長(zhǎng)勢(shì)：口岸所在地發(fā)展的生命周期長(zhǎng)叫長(zhǎng)勢(shì)，反之為短勢(shì)。4. 小勢(shì)與大勢(shì)：口岸所在地發(fā)展前景巨大叫大勢(shì)，反之為小勢(shì)。 4.2.7 心 重心、中心、址心分析心包括商業(yè)中心、商業(yè)重心、人口重心和店址址心四心。 1. 商業(yè)中心（CBD）是指商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心地帶。一般認(rèn)為城市存在一個(gè)中心，它是以大型商場(chǎng)、銀行和金融與證券交易中心為特征。2. 商業(yè)重心是城市區(qū)域各單元的商業(yè)強(qiáng)度加權(quán)后的平均值。商業(yè)重心不一定就是商業(yè)中心。一般的，它與人口重心有因果關(guān)系。3. 人口重心是區(qū)域單元關(guān)于人口分布加權(quán)后的平均值。4.

51、 店址址心是待選零售店所在的地點(diǎn)。一般可以通過人口重心的變化情況來推知商業(yè)重心的變化情況，此二者具有因果關(guān)系。另外，通過將商業(yè)重心和商業(yè)中心進(jìn)行分析比較，可以對(duì)未來城市里的核心商業(yè)區(qū)移動(dòng)傾向進(jìn)行預(yù)測(cè)。由于商業(yè)慣性的存在，多數(shù)情況下，商業(yè)重心并不等同于商業(yè)中心，而是有一定的偏離。當(dāng)偏離的程度小時(shí)，當(dāng)前的商業(yè)格局不會(huì)發(fā)生大的變動(dòng)，而當(dāng)偏離的程度超過閾值時(shí)，城市商業(yè)中心就可能發(fā)生遷移，而且這種遷移可能是跳躍性的。我們通過比較店址址心與商業(yè)重心、商業(yè)中心三心之間的關(guān)系，可以對(duì)整個(gè)城市的商業(yè)格局發(fā)展趨勢(shì)和待選店址是否順應(yīng)此種趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。4.3 商業(yè)零售口岸選址的步驟：（GCRIES）商業(yè)零售口岸選址可

52、以分為六步：（流程圖）明確目標(biāo)明確標(biāo)準(zhǔn)確定范圍計(jì)算指標(biāo)評(píng)估口岸選擇口岸圖3：商業(yè)零售口岸選址流程圖4.3.1 明確目標(biāo)：商業(yè)零售口岸選址應(yīng)在企業(yè)戰(zhàn)略的指導(dǎo)下進(jìn)行，在選擇前一定要明確此次行為的目標(biāo)是什么?？诎哆x址對(duì)企業(yè)來說有著重要的意義，不同的目標(biāo)就會(huì)有不同的方法。常見的目標(biāo)包括：1. 利潤(rùn)目標(biāo)利潤(rùn)是商業(yè)企業(yè)存在的目的之一，同時(shí)更是企業(yè)繼續(xù)生存、發(fā)展的動(dòng)力。任何商企都需要獲得利潤(rùn)，它們需要制定明確的利潤(rùn)目標(biāo)。利潤(rùn)目標(biāo)一般有如下三種： 最大化利潤(rùn)目標(biāo)用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理來解釋就是：當(dāng)邊際成本等于邊際收益時(shí)，利潤(rùn)達(dá)到最大化。利潤(rùn)最大化目標(biāo)對(duì)于現(xiàn)實(shí)商企來說，比較模糊、抽象，缺乏操作性，因此應(yīng)用不大廣泛。 預(yù)期

53、利潤(rùn)目標(biāo)預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)是商企較常用的利潤(rùn)目標(biāo)。它是根據(jù)商企的戰(zhàn)略而制定，操作性較強(qiáng)。 滿意利潤(rùn)目標(biāo)該目標(biāo)是根據(jù)滿意化原則制定，一般是通過比較性指標(biāo)來界定。是一種動(dòng)態(tài)的、適應(yīng)性強(qiáng)的、操作性強(qiáng)的利潤(rùn)目標(biāo)。2. 銷量目標(biāo)商業(yè)零售企業(yè)在口岸選址過程中將銷售量作為重點(diǎn)時(shí)，一般基于如下四個(gè)方面的考慮： 知名度銷售量的增加有助于提高產(chǎn)品及商企的知名度，從而有助于商企其他的產(chǎn)品賺錢或該產(chǎn)品以后賺錢或占領(lǐng)市場(chǎng)，而以后賺錢。 啟動(dòng)市場(chǎng)某些新產(chǎn)品需要消費(fèi)者對(duì)它有個(gè)相知、相識(shí)、相戀的過程。擴(kuò)大銷售面和銷售量有助于消費(fèi)者的相知環(huán)節(jié)。有些商企通過成本價(jià)甚至免費(fèi)試用來吸引消費(fèi)者就是為了啟動(dòng)市場(chǎng)。 規(guī)模經(jīng)濟(jì)有些商企希望通過擴(kuò)大

54、銷售量來實(shí)現(xiàn)充分利用生產(chǎn)能力、降低成本或分?jǐn)偣潭ǔ杀尽Ｋ鼈兛赡苁腔诔杀绢I(lǐng)先戰(zhàn)略，通過薄利多銷來實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)。 融資手段銷售量的增加有助于增強(qiáng)投資者、借資者的信心，從而有利于商企進(jìn)行融資。3. 競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)商企口岸選址有時(shí)是為了競(jìng)爭(zhēng)的需要。成都市建設(shè)銀行曾經(jīng)在凡是工商銀行開有營(yíng)業(yè)廳的地點(diǎn)旁邊或?qū)γ骈_設(shè)自己的營(yíng)業(yè)廳，目的之一就是為了遏制對(duì)手的發(fā)展。4. 市場(chǎng)目標(biāo)有些商企，如一些快餐連鎖店、連鎖超市、連鎖百貨商店。它們根據(jù)其發(fā)展戰(zhàn)略，在有些條件還未成熟的地區(qū)開設(shè)新店，其中，市場(chǎng)目標(biāo)就是其主要目標(biāo)之一。據(jù)說成都的伊藤洋華堂在開業(yè)前三年的目標(biāo)是必須虧損多少萬元，就是為了其占領(lǐng)市場(chǎng)的目標(biāo)。5. 生存目標(biāo)生存

55、是發(fā)展的基礎(chǔ)和前提，在生存沒有保障的情況下提發(fā)展是荒謬的?，F(xiàn)在的商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化，大多數(shù)商企的首要目標(biāo)將是生存。4.3.2 明確標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)零售口岸選址應(yīng)當(dāng)有明確可行的標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)的制定須依據(jù)上面所明確的目標(biāo)。例如：商企的目標(biāo)是為了生存，那么相應(yīng)的口岸選址標(biāo)準(zhǔn)就是該口岸的盈利情況符合生存要求即可，將相應(yīng)的指標(biāo)按照生存要求細(xì)化、明確。若兩個(gè)口岸A和B，通過評(píng)估，A的盈利能力遠(yuǎn)大于B，B僅能滿足生存所需，按照生存目標(biāo)進(jìn)行選擇的企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇B。因?yàn)锳充滿了誘惑，將吸引大批競(jìng)爭(zhēng)者的加入。4.3.3 確定范圍：根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略和目標(biāo)確定口岸待選范圍。待選范圍有多個(gè)的情況下，商企可以依據(jù)所掌握的待選地區(qū)資料

56、和自己的經(jīng)驗(yàn)對(duì)待選區(qū)按照某個(gè)指標(biāo)進(jìn)行排序。例如按照待選區(qū)的人口規(guī)?；蛸徺I力指數(shù)等等。4.3.4 計(jì)算指標(biāo)：從定量角度對(duì)各待選區(qū)的口岸選址相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行測(cè)量和計(jì)算。相關(guān)指標(biāo)包括：商業(yè)零售口岸選址指標(biāo)（地理意義上，也即本文所探討的指標(biāo)）、競(jìng)爭(zhēng)情況指標(biāo)、商企營(yíng)銷力指標(biāo)（這里的營(yíng)銷力指商企經(jīng)營(yíng)管理的所有能力，包括：營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、生產(chǎn)供應(yīng)、人力資源、信息資源等）、需求力指標(biāo)（即市場(chǎng)的市場(chǎng)規(guī)模、潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、合格有效市場(chǎng)和目標(biāo)市場(chǎng)等情況的指標(biāo)）和盈利力指標(biāo)（反映商企現(xiàn)在和未來盈利情況的指標(biāo)）。4.3.5 評(píng)估口岸：對(duì)以上各待選區(qū)從定量和定性角度進(jìn)行綜合評(píng)估。定量結(jié)果由上面步驟可以獲得，優(yōu)劣情況容易辯知。

57、除此之外，我們還需要定性方面的評(píng)估。定性評(píng)估包括動(dòng)態(tài)評(píng)估、換位評(píng)估等。因?yàn)橥瑯拥闹笜?biāo)，同樣的環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和自己在實(shí)力方面相差不大時(shí)，將可能獲得近乎一致的定量計(jì)算結(jié)果。若商企對(duì)某待選區(qū)的定量計(jì)算結(jié)果非常滿意，準(zhǔn)備選擇該區(qū)域時(shí)，有可能其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也獲得同樣的結(jié)論而準(zhǔn)備進(jìn)入。這樣將可能極大的改變?cè)搮^(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使原來的指標(biāo)計(jì)算失去意義，商企將可能因此陷入更激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境而無法達(dá)到預(yù)訂的戰(zhàn)略目標(biāo)。所以，商企需要再站在競(jìng)爭(zhēng)者的角度，用動(dòng)態(tài)的眼光來分析和評(píng)估待選區(qū)域。4.3.6 選擇口岸：依據(jù)商企前面所制訂的選擇標(biāo)準(zhǔn)和定性、定量的分析結(jié)果對(duì)待選區(qū)域進(jìn)行選擇決策。1 不確定型決策是指決策者對(duì)自然狀態(tài)發(fā)生的

58、概率未知，僅僅根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)、性格及其勢(shì)力進(jìn)行決策，因此帶有一定的主觀性。該類決策一般僅用單一的收益情況作為評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的指標(biāo)，因此，適用于目標(biāo)單一，決策問題簡(jiǎn)單且容易界定、量化比較的決策。可分為三種：確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策。(1) 確定型決策指決策者不僅已知可行方案肯定將面臨何情況，而且還知道其相應(yīng)的損益結(jié)果。(2) 風(fēng)險(xiǎn)型決策當(dāng)決策能否達(dá)到預(yù)期結(jié)果，取決于外部條件提供的機(jī)會(huì)時(shí)，稱為風(fēng)險(xiǎn)型決策。(3) 不確定型決策決策者對(duì)不同可行方案可能出現(xiàn)的或面臨的情況毫無把握時(shí)進(jìn)行的決策。不確定型決策可以根據(jù)決策者的經(jīng)驗(yàn)、性格及其實(shí)力采用以下五種原則之一進(jìn)行決策： 最大最小準(zhǔn)則 悲觀主義原

59、則。 最大最大準(zhǔn)則 樂觀主義原則。 郝爾維茨準(zhǔn)則 折衷主義原則。 最小最大后悔值準(zhǔn)則保守主義原則。 等概率決策準(zhǔn)則 平均主義原則。2.多目標(biāo)決策適用于決策問題復(fù)雜、模糊，不易直接比較判斷的情況。多目標(biāo)決策可以用層次分析法（AHP）來處理。(1)該方法的基本原理有：數(shù)學(xué)原理特征向量方法16 周德鎮(zhèn)、李光金，管理運(yùn)籌學(xué)，四川大學(xué)管理學(xué)院用書，2001.225-232對(duì)于復(fù)雜管理決策問題，通過建立層次分析模型，構(gòu)造出判斷矩陣，可以應(yīng)用求解判斷矩陣的最大特征根及其特性向量的方法，來確定出相應(yīng)各種方案、措施、政策等相對(duì)于總目標(biāo)的重要性權(quán)值，以供決策者參考。遞階層次結(jié)構(gòu)原理一個(gè)復(fù)雜的無結(jié)構(gòu)問題可分解為它的

60、若干組成部分或因素。例如，目標(biāo)、約束、準(zhǔn)則、子準(zhǔn)則、方案等，按照屬性的不同把這些因素分組形成互不相交的層次，上一層次的因素對(duì)相鄰的下一層次的全部或某些因素起著支配作用，形成按層次自上而下的逐層支配關(guān)系，具有這種性質(zhì)的層次稱為遞階層次。通過分析建立一個(gè)有效的合理的遞階層次結(jié)構(gòu)對(duì)于能否解決問題具有決定性意義。兩兩比較的標(biāo)度與判斷原理判斷矩陣的構(gòu)成是，先給出遞階層次中的某一層因素，比如第i層，以及相鄰上一層（i-1層）次中的一個(gè)因素AK，兩兩比較第i層的所有因素對(duì)AK因素的影響程度，將比較的結(jié)果以數(shù)字的形式寫入一個(gè)矩陣表，即構(gòu)成判斷矩陣。如，設(shè)B1，B2，BN為i層的因素，則有判斷矩陣如表1。其中，