合富研祥西安高新區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目基礎(chǔ)研究及定位告

1、 研祥西安高新區(qū)寫(xiě)字樓 項(xiàng)目基礎(chǔ)研究及定位報(bào)告2009.8.121本案目錄Part 1 市場(chǎng)篇Part 2 項(xiàng)目地塊分析 part 3 項(xiàng)目發(fā)展方向思考part 4 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議part 5 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算2Part1 市場(chǎng)篇一、西安市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)二、西安市寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)三、西安市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析四、西安寫(xiě)字樓現(xiàn)狀分析五、市場(chǎng)給予本案的啟示尋找易于成功的寫(xiě)字樓產(chǎn)品3一、西安市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)Part1 市場(chǎng)篇4宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境圖表 2008年西安與全國(guó)70城市指標(biāo)比照 資料來(lái)源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心 龐大的人口總量所帶來(lái)旺盛的需求能力對(duì)于地產(chǎn)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展行業(yè)來(lái)說(shuō)影響積極，西安市的人口規(guī)模成為推動(dòng)城市發(fā)

2、展的主要推動(dòng)力。GDP反映出區(qū)域的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)和財(cái)力情況，西安市07年在70城市GDP總量排名中處于28位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)于沿海及各一線(xiàn)城市相對(duì)滯后 。 人均可支配收入是衡量居民消費(fèi)力的主要指標(biāo)，常被用來(lái)衡量生活水平的變化情況。2008年西安市的人均可支配收入排名處于39位。固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)作用明顯 ，西安市2008年全國(guó)70城市中排名第17位，城市環(huán)境的持續(xù)改善以及城市化進(jìn)程的加快促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。5西安市經(jīng)濟(jì)環(huán)境西部大開(kāi)發(fā)的橋頭堡承東啟西、東聯(lián)西進(jìn)關(guān)中城市群的核心資料來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒進(jìn)入21世紀(jì)以后，GDP連續(xù)保持著超過(guò)13的高增長(zhǎng)率;固定資產(chǎn)投資近五年來(lái)以年均30%以上的速度高速增

3、長(zhǎng)。6西安的經(jīng)濟(jì)總量?jī)H為北京的五分之一深圳的三分之一西安市總體經(jīng)濟(jì)水平與其它省會(huì)城市相比處于落后水平。西安市經(jīng)濟(jì)環(huán)境7西安市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 西安城市居民人均可支配收入偏低，處于二線(xiàn)城市末流，遠(yuǎn)低于一線(xiàn)城市。人均可支配收入直接影響著城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，也是城市居民購(gòu)買(mǎi)力的重要衡量指標(biāo)。西安市人均可支配收入處于二線(xiàn)城市中較末位置，遠(yuǎn)低于一線(xiàn)城市。西安市近年來(lái)人均可支配收入增長(zhǎng)速度較高，盡管收入水平絕對(duì)值偏低，但增速較快，反映出市場(chǎng)上升空間較大。資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站城市上海北京廣州深圳哈爾濱武漢西安青島人均可支配收入25257247252531720187 16558170001520720464資

4、料來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站圖表 我重點(diǎn)城市人均可支配收入比較 單位：萬(wàn)元8二、西安市寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)Part1 市場(chǎng)篇9西安市經(jīng)濟(jì)支撐產(chǎn)業(yè)資料來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)年鑒 二、三產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)的綜合型城市，五大產(chǎn)業(yè)支撐十分清晰； 五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)增加值已占全市生產(chǎn)總值的50%左右；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代裝備制造業(yè)文化產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)主要在軟件園內(nèi)辦公，少量租賃或購(gòu)買(mǎi)商品房 批地自建主要批地自建，少量租賃或購(gòu)買(mǎi)商品房租賃或購(gòu)買(mǎi)商品房現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 基本在營(yíng)業(yè)場(chǎng)館辦公五大支撐產(chǎn)業(yè)辦公用房解決途徑10西安市經(jīng)濟(jì)支撐產(chǎn)業(yè) 深圳2008年第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)的比重分別為： 0.1%：48.9%：51.0% 西安2008年第一、第二、第

5、三產(chǎn)業(yè)的比重分別為： 4.7%：45.1%：52.2%西安第三產(chǎn)業(yè)在自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)里的比重與深圳相當(dāng)，但絕對(duì)產(chǎn)值仍然落后很多。11三、西安市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 西安寫(xiě)字樓銷(xiāo)售狀況分析 區(qū)域分布及區(qū)域特點(diǎn) 西安市寫(xiě)字樓分類(lèi)Part1 市場(chǎng)篇121、西安寫(xiě)字樓竣工量、銷(xiāo)售量分析西安寫(xiě)字樓銷(xiāo)售狀況分析西安00-08年寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積波動(dòng)劇烈，05-08年銷(xiāo)售面積圍繞在23萬(wàn)平方米左右波動(dòng)。從竣工面積和銷(xiāo)售面積的關(guān)系來(lái)看，02-07年銷(xiāo)售面積均小于竣工面積，顯示出寫(xiě)字樓有效需求不足。09年同期相比08年銷(xiāo)量又有所減少。銷(xiāo)售面積均及均低于竣工面積，寫(xiě)字樓市場(chǎng)有效需求不足。132、西安寫(xiě)字樓價(jià)格走勢(shì)西安寫(xiě)字樓銷(xiāo)售

6、狀況分析西安市寫(xiě)字樓價(jià)格自00年以來(lái)，在波動(dòng)找那個(gè)不斷上漲，01-04年保持平穩(wěn)，價(jià)格在4800元/平方米左右。06-08年至今，價(jià)格大幅上漲，08年上半年至今，價(jià)格較為穩(wěn)定，保持在5000元/平方米左右。西安市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售金額自07年四季度以來(lái)，持續(xù)下跌，顯示出寫(xiě)字樓市場(chǎng)的消化能力有限。西安市近年來(lái)寫(xiě)字樓價(jià)格波動(dòng)中上漲，而銷(xiāo)售金額自07年以來(lái)持續(xù)下跌。14西安寫(xiě)字樓銷(xiāo)售狀況分析3、西安寫(xiě)字樓空置情況經(jīng)過(guò)多年余量累計(jì)，08年西安寫(xiě)字樓空置面積超過(guò)50萬(wàn)。西安寫(xiě)字樓竣工面積在2003年以前持續(xù)增長(zhǎng)，04年出現(xiàn)大幅度的下滑，05年恢復(fù)供給量，2005年2008年始終保持較大的供應(yīng)量，竣工面積保持在2

7、.5-3萬(wàn)平方米左右。15城內(nèi)：鐘樓、和平路、西大街西高新：高新路、科技路、唐延路、南二環(huán)西段 城北：未央大道 城南、城東、城西 ：除南二環(huán)沿線(xiàn)外，其它分布較為零散西高新和南二環(huán)版塊城北版塊城內(nèi)版塊西安寫(xiě)字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點(diǎn)16城內(nèi)：目前城區(qū)內(nèi)已形成三個(gè)集中的寫(xiě)字樓街區(qū)： 鐘樓附近，由中大國(guó)際、中貿(mào)國(guó)際、時(shí)代廣場(chǎng)、金鐘大廈、中天國(guó)際大廈、新城國(guó)際、皇城國(guó)際大廈等構(gòu)成； 和平路，由金鑫國(guó)際大廈、盛唐國(guó)際、佳騰大廈、和平銀座、都市創(chuàng)展中心等組成； 西大街，已完成拓寬改造的西大街已被寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商看好，宏府廣場(chǎng)、都府大廈是其中的先行者。城區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)的形成，與其傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍、便捷的交通有著必然

8、聯(lián)系。西安寫(xiě)字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點(diǎn)17城南：寫(xiě)字樓集中分布在長(zhǎng)安路沿線(xiàn)、小寨商圈、南二環(huán)沿線(xiàn)、 南二環(huán)，世紀(jì)星大廈、高科廣場(chǎng)、亞美偉博廣場(chǎng)、華融國(guó)際大廈、光豐大廈、熠源國(guó)際、西港國(guó)際大廈等項(xiàng)目已成為南二環(huán)商業(yè)地產(chǎn)的代表，這里既有東方文化的深厚底蘊(yùn)，又有高科技技術(shù)含量的建筑，更與蓬勃發(fā)展的西安新城融為一體，形成新西安最重要的經(jīng)濟(jì)商圈之一。 小寨商務(wù)圈，作為商圈那里已經(jīng)足夠成熟度，然而那里卻集中著大量的對(duì)寫(xiě)字樓不感興趣的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。西安寫(xiě)字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點(diǎn)18城北：目前城北的寫(xiě)字樓項(xiàng)目的主要分布在未央大道沿線(xiàn)，有天乙大廈、航天新都，第五國(guó)際、凱鑫國(guó)際大廈、經(jīng)發(fā)國(guó)際大廈等。城東：城東聚集了諸多軍

9、工紡織企業(yè)、高等學(xué)府、批發(fā)市場(chǎng)，東關(guān)正街被人認(rèn)為是它的辦公集中區(qū)，所以有部分寫(xiě)字樓集中在那里。城西：城西作為前蘇聯(lián)援建的西安電工產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)，眾多的機(jī)電、化工、醫(yī)藥等企業(yè)都落戶(hù)在這里。盡管城西在逐漸改變自己原有的面貌，但是作為大中型企業(yè)還是不愿意選擇此區(qū)域作為商務(wù)辦公地點(diǎn)。西安寫(xiě)字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點(diǎn)19高新區(qū)：目前西高新的寫(xiě)字樓主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二環(huán)西段沿線(xiàn)。高新路、科技路，分布高新比較早期的寫(xiě)字間，此外近年新建成的綜合體寫(xiě)字間，高新國(guó)際商務(wù)中心、海星城市廣場(chǎng)提升了高新區(qū)的整體商務(wù)形象 ；唐延路，05年后涌現(xiàn)了部分寫(xiě)字間，成為高新區(qū)小商務(wù)辦公的集中區(qū)；南二環(huán)西段沿線(xiàn)，也分布了一

10、些高新區(qū)寫(xiě)字間，其中218米的西港國(guó)際大廈作為高新區(qū)最高的建筑物，成為高新區(qū)商務(wù)形象的代表作。由于針對(duì)入住高新區(qū)的企業(yè)有著更優(yōu)惠的政策機(jī)制，使得高新區(qū)的寫(xiě)字樓發(fā)展相對(duì)更加迅速。西安寫(xiě)字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點(diǎn)20四、高新區(qū)寫(xiě)字樓現(xiàn)狀分析Part1 市場(chǎng)篇高新區(qū)寫(xiě)字樓發(fā)展簡(jiǎn)介高新區(qū)寫(xiě)字樓分類(lèi)高新區(qū)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售狀況高新區(qū)寫(xiě)字樓租賃狀況高新區(qū)寫(xiě)字樓客群結(jié)構(gòu)高新區(qū)寫(xiě)字樓案例分析21西高新：1991年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立1991-2002年屬一次創(chuàng)業(yè)時(shí)期：1991年6月，高新區(qū)啟動(dòng)了一期建設(shè)；1993年11月，接管并啟動(dòng)建設(shè)電子工業(yè)園；1996年4月，啟動(dòng)了高新區(qū)二期建設(shè)；2000年4月，啟動(dòng)建設(shè)長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)

11、園（現(xiàn)新型工業(yè)園） 2003年高新區(qū)進(jìn)入了二次創(chuàng)業(yè)的新階段 一期 二期 新區(qū)高新區(qū)寫(xiě)字樓發(fā)展簡(jiǎn)介221、高新區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目分布高新區(qū)寫(xiě)字樓發(fā)展簡(jiǎn)介組團(tuán)A：辦公集中區(qū)（科技路、高新路、南二環(huán)附近）綜合型寫(xiě)字樓集中區(qū)組團(tuán)B：辦公集中區(qū)（唐延路沿線(xiàn)）公寓型寫(xiě)字樓集中區(qū)組團(tuán)C：尚未成型ABC管委會(huì)舊址管委會(huì)現(xiàn)址管委會(huì)新址高新管委會(huì)的輻射效應(yīng)與政策導(dǎo)向，對(duì)產(chǎn)業(yè)的分布和區(qū)域的發(fā)展產(chǎn)生規(guī)律化聚集效應(yīng)。 隨著管委會(huì)搬遷，錦業(yè)路綠化面積日新月異。項(xiàng)目周邊分布有永陽(yáng)公園、木塔寺公園、奧林匹克公園、以及在建的150畝CBD中央公園，形成開(kāi)闊潔凈的宜居環(huán)境。以高新管委會(huì)“都市之門(mén)”為圓心輻射的政務(wù)中心、綠地筆克會(huì)展為圓

12、心的商務(wù)核心，形成項(xiàng)目周邊政經(jīng)焦點(diǎn)。23高新區(qū)寫(xiě)字樓產(chǎn)品形態(tài)多元化高新區(qū)寫(xiě)字樓分類(lèi)24高新區(qū)產(chǎn)品形態(tài)多元化產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品特點(diǎn)集中區(qū)域代表項(xiàng)目商住樓70年使用權(quán)，宜商宜住基本采用住宅供暖方式；戶(hù)型較小多在200平米以下；管理費(fèi)用低，住宅物業(yè)費(fèi)水平，1.5元/平米以下；租金水平低，20元/平米左右；分布較散凱麗大廈電子城BC軟件公寓；軟件園內(nèi)寫(xiě)字間西安早期的寫(xiě)字間；租金水平很低，在1525元/平米；管理費(fèi)用低，1元/平米左右；主要集中在電子城軟件園、高新二路軟件孵化園、電子工業(yè)園等電子城軟件園；軟件孵化園；高新區(qū)寫(xiě)字樓分類(lèi)251、高新區(qū)寫(xiě)字樓成交情況高新區(qū)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售狀況分析寫(xiě)字樓06年市場(chǎng)成交萎縮，

13、07年受到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大漲的影響，以及與住宅價(jià)格倒掛的出現(xiàn)，投資購(gòu)買(mǎi)者增多，致使成交量得到進(jìn)一步提升，08年遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)，成交量有所下滑。高新區(qū)寫(xiě)字樓成交量近年來(lái)呈現(xiàn)震蕩走勢(shì)，成交比重也較小。262、高新區(qū)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況綜合型寫(xiě)字樓售價(jià)集中于6500-8500元/平方米，公寓型寫(xiě)字樓售價(jià)集中于4800-6000元/平方米，去貨速度普遍較慢；高新區(qū)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售狀況分析27項(xiàng)目總建筑面積()租金(元/月)出租率火炬大廈120003060-70%城建大廈67802560-70%亞美大廈350004070-80%E洋國(guó)際1500055100%驪華大廈210003050-60%高科大廈57944606

14、0%南洋國(guó)際180005365-70%杰座廣場(chǎng)320003060-70%創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)856016090%高新國(guó)際490007071%紫洲國(guó)際280005020%華晶商務(wù)420005060%高新區(qū)寫(xiě)字樓整體租金水平較低。相比同級(jí)城市成都、重慶等甲級(jí)寫(xiě)字樓租金達(dá)80-120元/平米/月，西安高檔寫(xiě)字樓租金較低，如長(zhǎng)安國(guó)際租金為85元/平米/月。高新區(qū)寫(xiě)字樓租金可分3個(gè)檔次：高新區(qū)寫(xiě)字樓租賃狀況分析租金水平特點(diǎn)6070元/月主要位于高新區(qū)中心，硬件、配套、物業(yè)等水平較高，具備一定標(biāo)志型形象的綜合型寫(xiě)字樓4060元/月分布比較分散，具備專(zhuān)業(yè)外型和產(chǎn)品硬件設(shè)施，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品性?xún)r(jià)比和運(yùn)營(yíng)低成本；2040元/月建成

15、時(shí)間較早，硬件和服務(wù)相對(duì)落后。28寫(xiě)字樓客群主體為中小企業(yè)，購(gòu)買(mǎi)及承租能力低。西 高 新 區(qū) 部 分入 駐 企 業(yè) 行 業(yè) 比 例行 業(yè) 分 類(lèi)比例一、新技術(shù)、新產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)類(lèi)公司46.59二 、房 地 產(chǎn) 類(lèi)8.82三、 生 活 服 務(wù) 類(lèi)11.58四、 流 通 行 業(yè)3.78六、顧 問(wèn)、服 務(wù) 類(lèi)4.03七、工 業(yè) 類(lèi)2.27八、農(nóng) 業(yè)0.76九、其 他 類(lèi)22.17企業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致大量企業(yè)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，會(huì)綜合考慮辦公形象和辦公成本，因此對(duì)面積的需求不會(huì)過(guò)大。62%的公司的年收入在500萬(wàn)元以下高新區(qū)寫(xiě)字樓客群結(jié)構(gòu)29寫(xiě)字樓客群主體為中小企業(yè)，購(gòu)買(mǎi)及承租能力低。67.1%的公司租用的寫(xiě)字樓價(jià)

16、格在50元/平米月以下76.8%的公司購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的價(jià)格在5000元以下高新區(qū)寫(xiě)字樓客群結(jié)構(gòu)30市場(chǎng)需求的主力面積集中在200以下。74.2%寫(xiě)字樓客群面積在200平米以下高新區(qū)寫(xiě)字樓客群結(jié)構(gòu)寫(xiě)字樓客群主體為中小企業(yè)，主力租住面積較小。31高新區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)以小型企業(yè)為主，行業(yè)集中在高新技術(shù)產(chǎn)品相關(guān)的制造業(yè)，占32.3%，其次為房地產(chǎn)和建筑業(yè)，各占10%；企業(yè)需求面積主要集中在100-250平方米；占67.7%。除看中高新區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)外，較低的辦公成本及較高的性?xún)r(jià)比是選擇寫(xiě)字樓的主要因素；客戶(hù)普遍渴望選擇形象專(zhuān)業(yè)的寫(xiě)字樓辦公，以體現(xiàn)公司的實(shí)力、形象。高新區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)特征小結(jié)：高新區(qū)寫(xiě)字樓客群結(jié)構(gòu)3

17、2高新區(qū)寫(xiě)字樓案例分析33項(xiàng)目名稱(chēng)西港國(guó)際大廈調(diào)查時(shí)間2009-7建筑類(lèi)型高層總套數(shù)43套入市價(jià)格8000目前價(jià)格8000主力戶(hù)型1560-1571優(yōu)勢(shì)戶(hù)型1560-1571配套優(yōu)勢(shì)交通便利產(chǎn)品定位西安新世紀(jì)之初的標(biāo)志性建筑，西安高端商務(wù)的典型代表周邊配套金融：中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行、上海浦發(fā)銀行、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、西安商業(yè)銀行等酒店：志誠(chéng)麗柏酒店、志誠(chéng)商務(wù)酒店、香格里拉大酒店、戴斯大酒店等大學(xué)：西北大學(xué)、電子科技大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)等商業(yè)：世紀(jì)金花、金鷹百貨、易初蓮花、愛(ài)家購(gòu)物、國(guó)美電器、正泰家具等公園：豐慶公園、新紀(jì)元公園、唐城墻遺址公園等其他：新紀(jì)元俱樂(lè)部、長(zhǎng)安俱樂(lè)部、大香港鮑翅酒樓、阿林

18、鮑魚(yú)、機(jī)場(chǎng)物流中心等西港國(guó)際大廈高檔寫(xiě)字樓案例34豪華大堂外立面公共走廊總建筑面積建筑層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層高度大堂高度建筑總高度樓體高度停車(chē)位廣場(chǎng)面積7030350層約16003.75米13.5米218米185米452個(gè)約15000地上48層地下2層接待廳35租售周期長(zhǎng)，出租率高，銷(xiāo)售率低 ；銷(xiāo)售價(jià)格高，目標(biāo)客群承受力有限是去貨 慢的根本原因 ；原裝進(jìn)口電梯及設(shè)備，市場(chǎng)形象好，投入 成本高；整體項(xiàng)目體量大，后期項(xiàng)目承受較大的競(jìng)爭(zhēng) 高新國(guó)際商務(wù)中心高檔寫(xiě)字樓案例36位置高新路與科技路交匯處面積160-1464平方米租金85元/月出租率95%停車(chē)位420個(gè)空調(diào)24小時(shí)自助水源熱泵中央空調(diào)其他配置8

19、部日本原裝三菱客梯，另有1部為日本原裝三菱消防電梯；照明采用ABB/Ibus系統(tǒng)；外墻：干掛花崗巖、鋁合金玻璃墓墻、中空LOW-E玻璃物業(yè)管理費(fèi)18.36元/月（含電梯、空調(diào)）入駐企業(yè)行業(yè)類(lèi)型銀行、軟件、電子、房地產(chǎn)、通訊入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構(gòu)成知名跨國(guó)企業(yè)、國(guó)內(nèi)大型國(guó)有、民營(yíng)企業(yè)，上市公司及世界500強(qiáng)企業(yè)高新國(guó)際商務(wù)中心高檔寫(xiě)字樓案例37外墻:主樓優(yōu)質(zhì)外墻磚、裙樓為石材及玻璃幕墻內(nèi)墻:混合沙漿抹灰面電梯:6部門(mén)窗:塑鋼中空玻璃窗供電:市政雙回路供水:市政水網(wǎng)采暖:集中供暖通訊:電話(huà)、有線(xiàn)、寬帶、衛(wèi)星電視接口每層中庭底商配套老三屆世紀(jì)星大廈中高檔寫(xiě)字樓案例38位置永松路和二環(huán)交匯處租金60元/月

20、出租率95%停車(chē)位296個(gè)空調(diào)分戶(hù)式中央空調(diào)其他配置6部芬蘭通力電梯，1部蒂森克虜伯電梯，地下13層車(chē)庫(kù)采用2部意大利GMV進(jìn)口汽車(chē)專(zhuān)用電梯；備用電源為奔馳發(fā)電機(jī)組物業(yè)管理費(fèi)18.36元/月（含電梯、空調(diào)）入駐企業(yè)行業(yè)類(lèi)型 目前入住企業(yè)100余家，以中小企業(yè)為主，多數(shù)企業(yè)十到二十幾人辦公，其余為450人左右 有兩家企業(yè)達(dá)百余人。入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構(gòu)成知名跨國(guó)企業(yè)、國(guó)內(nèi)大型國(guó)有、民營(yíng)企業(yè)，上市公司及世界500強(qiáng)企業(yè)老三屆世紀(jì)星大廈中高檔寫(xiě)字樓案例39位于西高新開(kāi)發(fā)區(qū)科技路和高新一路交匯處，由一棟31層高級(jí)住宅，一棟25層高級(jí)寫(xiě)字樓，配以相連的4層裙樓組成。它集寫(xiě)字間、酒店、商業(yè)和行政辦公多種功能為

21、一體，是一座高品質(zhì)的綜合性商務(wù)樓。海星城市廣場(chǎng)占地面積：31.13畝建筑面積：13.8萬(wàn)平方米。容積率 6.67 高層公寓：230270平米，均價(jià)5800元；寫(xiě)字間：63176平米，均價(jià)5600元。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004-11-28 中高檔寫(xiě)字樓40位置高新一路與科技路交匯處面積63176平方米租金A座60元/月，B座50元/月出租率85%停車(chē)位543個(gè)空調(diào)24小時(shí)中央空調(diào)其他配置德國(guó)蒂森克虜伯電梯；新風(fēng)機(jī)組控制系統(tǒng)；外墻：二層以下天然花崗巖，三層以上玻璃幕墻、亞光金屬面磚、亞光金屬板 物業(yè)管理費(fèi)11.95元/月（含電梯、空調(diào)）入駐企業(yè)行業(yè)類(lèi)型培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、外企、保險(xiǎn)、裝修、房地產(chǎn)、教育、酒店入駐企業(yè)

22、人數(shù)規(guī)模構(gòu)成西安本地企業(yè)較多，公司規(guī)模都不大，人數(shù)大多在數(shù)十人海星城市廣場(chǎng)中高檔寫(xiě)字樓案例41旺座現(xiàn)代城中檔寫(xiě)字樓旺座現(xiàn)代城地處高新區(qū)唐延路，由豪盛地產(chǎn)傾力打造。是一組大型商務(wù)辦公綜合空間群落，由一座商務(wù)辦公酒店和七座辦公樓組成。42位置唐延路35號(hào)（西安海關(guān)南800米）面積100-250平米租金4045元/月出租率75%停車(chē)位800個(gè)空調(diào)戶(hù)式中央空調(diào)其他配置永大日立電梯；交房精裝修；景觀(guān)面積：20000平米以上；游泳池：陽(yáng)光恒溫泳池物業(yè)管理費(fèi)2元/月（含電梯）；空調(diào)（冬季5.6元/月）入駐企業(yè)行業(yè)類(lèi)型軟件、銀行、進(jìn)出口貿(mào)易、能源入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構(gòu)成中小企業(yè)較多，主要以私營(yíng)企業(yè)為主，規(guī)模不大，

23、大多數(shù)辦公人數(shù)在十人左右旺座現(xiàn)代城中檔寫(xiě)字樓43案例參考總結(jié)參考項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)本項(xiàng)目可借鑒高新國(guó)際商務(wù)中心市場(chǎng)形象好，地段成熟，配置標(biāo)準(zhǔn)高），租金高，國(guó)有企業(yè)關(guān)系資源優(yōu)越。世界500強(qiáng)企業(yè)、韓國(guó)領(lǐng)事館入住。電梯、大堂、外立面帶來(lái)的形象檔次提成；配套服務(wù)完善，可借鑒。老三屆大廈運(yùn)營(yíng)管理較好；交通便捷，口碑好，入住率高，宣傳推廣力度較大，租金中上等。低成本運(yùn)作，寫(xiě)字樓高品質(zhì)低價(jià)立面、住宅建安成本；在招商運(yùn)營(yíng)上要統(tǒng)一話(huà)管理宣傳，旺座現(xiàn)代城價(jià)格低，戶(hù)型劃分小，營(yíng)銷(xiāo)宣傳力度大，定位準(zhǔn)確，對(duì)中小企業(yè)的形象需求和辦公成本的平衡點(diǎn)尋找準(zhǔn)確，恒溫泳池、園林景觀(guān)先行為項(xiàng)目贏(yíng)得很好的形象、口碑和熱捧。低成本運(yùn)作，寫(xiě)字樓高

24、品質(zhì)低價(jià)立面、住宅建安成本；配套設(shè)施的借鑒（泳池、園林景觀(guān)、商務(wù)休閑），增強(qiáng)寫(xiě)字樓的的功能，提升品質(zhì)；營(yíng)銷(xiāo)手法的借鑒。客戶(hù)更為看重甲級(jí)寫(xiě)字樓外部形象及提升形象的配套（如泳池、園林）；建材、智能化等部分客戶(hù)不敏感可考慮適當(dāng)縮減建安成本。44案例參考總結(jié)參考項(xiàng)目劣勢(shì)本項(xiàng)目可借鑒高新國(guó)際商務(wù)中心租售同時(shí)進(jìn)行，造成銷(xiāo)售率低，出租空置率周期較長(zhǎng)；投入成本高，一些高投入配置功能無(wú)實(shí)用性，造成浪費(fèi)（如同聲傳譯國(guó)際接待廳）；企業(yè)辦公綜合成本高，門(mén)檻較高。減少會(huì)議室、國(guó)際接待廳等使用率較低的寫(xiě)字樓高端配置；老三屆大廈租售同時(shí)進(jìn)行，車(chē)位少，電梯擁擠，配套設(shè)施（員工餐廳）欠缺，硬件設(shè)施一般。裝修成本需企業(yè)完全承擔(dān)，

25、增加了門(mén)檻；加強(qiáng)車(chē)位及寫(xiě)字樓公共設(shè)施的配套的軟件和硬件?？蛇m當(dāng)裝修，如空調(diào)吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理等；旺座現(xiàn)代城電梯間等共同空間的建議處理、降低了項(xiàng)目定位品質(zhì)較低，無(wú)法吸引大企業(yè)；設(shè)施配套一般，形象中規(guī)中矩。后期租金水平增長(zhǎng)潛力小，面臨競(jìng)爭(zhēng)大。提高電梯間的面積及公共形象，提成寫(xiě)字間品質(zhì)；國(guó)際接待廳、高檔會(huì)議室等不實(shí)用等功能配置可以減去，縮減成本；電梯、車(chē)位、大廳、電梯間等客戶(hù)關(guān)注配套應(yīng)著重提升；可考慮給予企業(yè)部分裝修支持，如吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理等。451.從客戶(hù)需求看出客戶(hù)需求以100200平米左右為主體；2.通過(guò)案例比較與客戶(hù)需求調(diào)查，發(fā)現(xiàn)：客戶(hù)更為看重甲級(jí)寫(xiě)字樓外部形象及提升形

26、象的配套（如泳池、園林）；國(guó)際接待廳、高檔會(huì)議室等不實(shí)用等功能配置可以減去，縮減成本；建材、智能化等部分客戶(hù)不敏感可考慮適當(dāng)縮減建安成本。 電梯、車(chē)位、大廳、電梯間等客戶(hù)關(guān)注配套應(yīng)著重提升； 可考慮給予企業(yè)部分裝修支持，如吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理等；案例借鑒綜合結(jié)論46五、市場(chǎng)給予本案的啟示Part1 市場(chǎng)篇47開(kāi)發(fā)體量建議：高新寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，去貨較慢，項(xiàng)目體量建議不宜過(guò)大。戶(hù)型面積建議：高新區(qū)入住企業(yè)多為小規(guī)模企業(yè)，對(duì)辦公面積需求較小，主要需求200平米以下戶(hù)型；產(chǎn)品類(lèi)型建議：傳統(tǒng)高檔寫(xiě)字樓成功難度大，性?xún)r(jià)比成為寫(xiě)字樓制勝的主要競(jìng)爭(zhēng)手段。尋找易于成功的寫(xiě)字樓產(chǎn)品市場(chǎng)啟示：48Par

27、t2 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目地塊分析二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況49一、項(xiàng)目地塊分析Part2 項(xiàng)目地塊分析50項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目交通分析交通現(xiàn)狀西安市主要路網(wǎng)示意項(xiàng)目繞城高速(三環(huán))二環(huán)環(huán)城高速(一環(huán))道路走向路名路況東西向錦業(yè)一路路況良好,交通順暢繞城高速(輔道)交通順暢,車(chē)流量大南北向園中規(guī)劃路路況良好,交通順暢項(xiàng)目交通分析地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá),可達(dá)性強(qiáng)區(qū)域尚未成熟,車(chē)流量少,現(xiàn)階段交通便捷緊靠繞城高速,與市中心聯(lián)系度高未來(lái)交通分析隨著區(qū)域成熟, 未來(lái)區(qū)域與市中心聯(lián)系度增強(qiáng)繞城高速車(chē)流量增大,對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便捷、但目前無(wú)直達(dá)公交。51管委會(huì)的入住及周邊大量正開(kāi)發(fā)或待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，昭示區(qū)

28、域是未來(lái)的發(fā)展熱點(diǎn)，但同時(shí)表現(xiàn)了目前區(qū)域的不成熟。一期二期項(xiàng)目位于高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域，未來(lái)潛力巨大。本案項(xiàng)目地塊分析52項(xiàng)目基本情況粵漢國(guó)際NS旗遠(yuǎn)地產(chǎn)，綜合性用地目前未開(kāi)發(fā)未開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓本案高新CBD機(jī)場(chǎng)集團(tuán) 項(xiàng)目處于高新區(qū)新興的CBD規(guī)劃區(qū)域，目前處于起步階段，成熟度低周邊主要可利用資源包含都市之門(mén)、匯鑫、粵漢、西港、東航、綠地等商務(wù)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的集群效應(yīng)都市之門(mén)商務(wù)餐廳、商業(yè)步行街、假日酒店、饕界、SOHO同盟的購(gòu)物商場(chǎng)等便利的配套服務(wù)高新區(qū)管委會(huì)及所有支撐服務(wù)體系金融服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總部、外商投資企業(yè) 等眾多潛在的客戶(hù)資源千人會(huì)堂、筆克會(huì)展中心 等商務(wù)配套服務(wù)53項(xiàng)

29、目本體特征：資源配套永陽(yáng)公園筆克會(huì)展中心奧林匹克公園（規(guī)劃）唐延路綠化帶都市之門(mén)金鷹項(xiàng)目地塊分析54項(xiàng)目基本情況研祥項(xiàng)目12Factor 1Factor 2Factor 4西部機(jī)場(chǎng)集團(tuán)繞城高速及綠化帶英華達(dá)項(xiàng)目地塊科研用地，尚未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本體特征研究四至東西南北基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：總占地：27畝容積率：3.5-4.5建筑面積：63000-81000平方米55二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況56區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：“都市之門(mén)”是高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)基地，是高新區(qū)新行政辦公中心。整個(gè)項(xiàng)目投資33億元人民幣、占地229.95畝，總面積達(dá)36萬(wàn)平方米，包含一棟西安高新行政辦公中心、三棟甲級(jí)寫(xiě)字樓及千人大會(huì)堂、展廳等公共建筑空間。目前已經(jīng)

30、封頂，高新管委會(huì)于2009年8月進(jìn)駐。高端寫(xiě)字樓都市之門(mén)（高新管委會(huì)新址）價(jià)格：8080元/平米面積：1263000多平米物業(yè)：15元/平米（包水、電悌）57區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：中高端寫(xiě)字樓匯鑫IBC項(xiàng)目位于西安市高新區(qū)丈八東路與丈八一路交匯處，總建筑面積14萬(wàn)平米，由ABCD兩棟雙塔樓構(gòu)成。AB座24層，CD座22層。價(jià)格：6800元/平米8折（5440元平米），精裝面積：1001200平米物業(yè)費(fèi)：1.5元/平米總結(jié)：1、純寫(xiě)字樓物業(yè)；2、緊鄰都市之門(mén)和奧林匹克公園，地段優(yōu)勢(shì)明顯；3、目前銷(xiāo)售情況一般；58區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：公寓型寫(xiě)字間粵漢國(guó)際項(xiàng)目位于高新區(qū)錦業(yè)路38號(hào)綠地世紀(jì)城對(duì)面項(xiàng)目占地約3萬(wàn)平米

31、，總建筑面積9萬(wàn)余平米 。一期為兩棟塔共22層，樓1至2層為商業(yè)裙樓。價(jià)格：4600元/平米面積：A座寫(xiě)字間 400800平米 B座公寓35-99平米，物業(yè)費(fèi)：1.5元/平米總結(jié)：1、項(xiàng)目為公寓型寫(xiě)字間；2、目前A棟銷(xiāo)售，B棟未開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售情況不好； 59區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：公寓型寫(xiě)字間綠地SOHO同盟SOHO同盟是上海綠地集團(tuán)西安業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的兩棟24層的甲級(jí)寫(xiě)字樓。該項(xiàng)目位于高新中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)都市之門(mén)西側(cè)，是西安唯一LOFT辦公商務(wù)樓。集成現(xiàn)代商務(wù)產(chǎn)業(yè)基地，與高新管委會(huì)僅一步之遙，成為中小型企業(yè)基地。 銷(xiāo)售價(jià)格：4800元/平米左右銷(xiāo)售情況：06、07年銷(xiāo)售情況較好60地塊SWOT分析

32、S（優(yōu)勢(shì)）：1、地塊方正；2、位于高新CBD核心位置；3、交通便利，緊鄰2條城市主干道以及繞城高速；W（劣勢(shì)）：1、地塊周邊未開(kāi)發(fā)，地塊成熟度不高；2、地塊及區(qū)域配套不足；3、地塊旁無(wú)城市公交；T（威脅）： 1、高新區(qū)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)激烈；2、規(guī)模不大，難形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)；O（機(jī)會(huì)）： ：1、CBD近23年將逐步發(fā)展成熟；2、大量企業(yè)入住將形成濃厚商務(wù)氛圍；3、筆克將帶動(dòng)區(qū)域會(huì)展經(jīng)濟(jì)的融入；4、高新管委會(huì)的進(jìn)駐將促進(jìn)區(qū)域快速發(fā)展；61項(xiàng)目地塊總結(jié)：經(jīng)過(guò)項(xiàng)目地塊分析，開(kāi)發(fā)基點(diǎn)落在兩大問(wèn)題：Q1：項(xiàng)目地塊成熟度不高，選擇一個(gè)什么時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)？Q2：周邊寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且銷(xiāo)售情況不佳的情況下，選擇做什么樣的

33、物業(yè)成功機(jī)會(huì)大？62Part3 項(xiàng)目發(fā)展方向一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量建議63說(shuō)明：寫(xiě)字樓租金按照第一年45元/平方米/月計(jì)算，之后每三年增長(zhǎng)8%；寫(xiě)字樓出租率按照第一年16000平方米，第一年后每年消化8000平方米，最終穩(wěn)定在90%的出租率；寫(xiě)字樓按照2萬(wàn)到6萬(wàn)平方米五種面積測(cè)算，地下面積和商業(yè)面積均保持不變，各為6000平方米；財(cái)務(wù)按照18年周期計(jì)算；寫(xiě)字樓體量為4萬(wàn)平方米時(shí)，內(nèi)部收益率最高。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量建議：64Part4 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議65本案發(fā)展建議一：本案寫(xiě)字樓單層平面做到12001500平米，較為適中。原因:1、從客戶(hù)需求看出客戶(hù)需求以100200平米左右為主體;2、按照主力戶(hù)型在20

34、0平米左右分割，如果合理分割，公攤小于30%； 層面積過(guò)大，容易導(dǎo)致走廊面積多，公攤過(guò)大。66本案發(fā)展建議二：本案寫(xiě)字樓產(chǎn)品需樹(shù)立甲級(jí)寫(xiě)字樓品質(zhì)形象，便于支撐后期高租金、高出租率，易于項(xiàng)目資金回收。原因:1、西安客戶(hù)更為看重寫(xiě)字樓外部形象品質(zhì);2、高端形象寫(xiě)字樓易于出租，且租金較高；3、通過(guò)資金回籠比較，高租金項(xiàng)目成本回收期短。67本案發(fā)展建議三：核心配置成本控制原則大堂、電梯著重加大投入在提成形象檔次的空間立面、電梯間、衛(wèi)生間考慮視覺(jué)效果的形象提升，并不需一味使用高端材料健身配套（室內(nèi)泳池、室外網(wǎng)球場(chǎng)）、園林、地上停車(chē)場(chǎng)地表大量綠地面積，建議增加部分配套，以提升銷(xiāo)售亮點(diǎn)分戶(hù)中央空調(diào)、低成本裝

35、修（吊頂、墻體刷白、網(wǎng)絡(luò)接口處理）、適當(dāng)打造，降低客戶(hù)進(jìn)入成本，便于出租5A智能化系統(tǒng)、會(huì)議室客戶(hù)不敏感部分，盡量縮減成本68功能及配套具體設(shè)置使用面積(供參考)本案發(fā)展建議的具體配置：69寫(xiě)字樓底商業(yè)態(tài)劃分：商戶(hù)業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)面積數(shù)量小計(jì)銀行（民生銀行/東亞銀行）2502家500小型超市（含煙酒店/自營(yíng)）2001家200數(shù)碼快印店/專(zhuān)業(yè)出圖/打印1001家100室內(nèi)健身會(huì)所（含室內(nèi)游泳池、棋牌室、乒乓球）25001家2500商務(wù)茶秀（良木緣咖啡/名典咖啡）6001家600火鍋店（辣歡天）6001家600韓國(guó)料理5001家500高檔中餐10001家100070項(xiàng)目整體規(guī)劃指標(biāo)注：1.地下室面積按約1

36、20個(gè)車(chē)位及其它設(shè)施考慮 2.總車(chē)位數(shù)約320個(gè)，除地下車(chē)位外，其余車(chē)位設(shè)在地面停車(chē)場(chǎng)按甲B寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施：中央空調(diào)系統(tǒng)；無(wú)樓宇自控；安全報(bào)警；無(wú)綜合布線(xiàn) 外墻：斷橋鋁合窗商場(chǎng)帶通風(fēng)、消噴系統(tǒng)71Part5 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算722010年做前期準(zhǔn)備2011年開(kāi)始建設(shè)，預(yù)計(jì)兩年（2012年下半年完成工程建設(shè)）2013年正式運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目工程進(jìn)度73建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)74建設(shè)投資估算依據(jù)國(guó)家計(jì)委、原建設(shè)部（現(xiàn)為住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部）關(guān)于發(fā)布工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定的通知（計(jì)價(jià)格200210號(hào)）；國(guó)家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法的通知（計(jì)價(jià)格20021980號(hào)）； 國(guó)家計(jì)委、原建設(shè)部（現(xiàn)為住房與城鄉(xiāng)建

37、設(shè)部）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法與參數(shù)（第三版，2006年）；國(guó)家發(fā)改委制定的建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢(xún)收費(fèi)暫行規(guī)定（計(jì)價(jià)格19991283號(hào)）；陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999）；陜西省建設(shè)廳發(fā)行的陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額；有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本參數(shù)和指標(biāo)。項(xiàng)目的初步建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。75項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）1土地費(fèi)用24302前期工程費(fèi)14353建安造價(jià)130604基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)6605工程監(jiān)理費(fèi)1316項(xiàng)目管理費(fèi)2937不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)4488項(xiàng)目總投資17796注：未計(jì)算建設(shè)期貸款利息76出租收入估算前提寫(xiě)字樓租金按照第一年45元/平方米/月計(jì)算，之后每三年增長(zhǎng)8%；寫(xiě)字樓出租率