《中外資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》課件第4章 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則

1、中外資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則第四章 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則1 學(xué)習(xí)目標(biāo)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則（International Valuation Standards，以下簡(jiǎn)稱“IVS”）是一部面向全球眾多國(guó)家的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，比較全面地反映了當(dāng)前國(guó)際評(píng)估理論研究和各國(guó)執(zhí)業(yè)實(shí)踐的成果，代表了國(guó)際評(píng)估業(yè)統(tǒng)一的發(fā)展趨勢(shì)，引領(lǐng)著全球評(píng)估業(yè)的發(fā)展方向，對(duì)其他國(guó)家或地區(qū)評(píng)估準(zhǔn)則的建設(shè)與發(fā)展具有廣泛且重要的影響。通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，你應(yīng)當(dāng)理解或掌握：（1）IVS的基本特點(diǎn)與影響。（2）IVS的結(jié)構(gòu)體系及各部分的主要構(gòu)成。（3）IVS概念框架與行為規(guī)范。（4）通用準(zhǔn)則、資產(chǎn)準(zhǔn)則。你應(yīng)當(dāng)了解：（1）IVS的制定與演進(jìn)。（2）IVS第9版的主要改變及其原

2、因。（3）應(yīng)用指南的構(gòu)成及主要內(nèi)容。總之，學(xué)習(xí)本章后，應(yīng)對(duì)IVS有比較深刻的理解和認(rèn)識(shí)，并通過(guò)與我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的比較，提出值得我國(guó)借鑒或?qū)W習(xí)之處。2 知識(shí)結(jié)構(gòu)圖 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)產(chǎn)生背景演進(jìn)制定機(jī)制特點(diǎn)與影響結(jié)構(gòu)體系主要改變概念框架行為規(guī)范101工作范圍102評(píng)估的實(shí)施103評(píng)估報(bào)告200企業(yè)和企業(yè)權(quán)益210無(wú)形資產(chǎn)220廠房和設(shè)備230不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益233建造中的投資性資產(chǎn)250金融工具300以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估310抵押貸款的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益評(píng)估IVS概念框架與行為規(guī)范IVS產(chǎn)生背景與演進(jìn)通用準(zhǔn)則資產(chǎn)準(zhǔn)則國(guó)際評(píng)估應(yīng)用指南國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則（IVS）3 案例導(dǎo)入 全球化的歷史經(jīng)驗(yàn)可以分成四大類(lèi)：道義問(wèn)

3、題；收益問(wèn)題；趨同與逐異問(wèn)題；國(guó)際主義與民族主義問(wèn)題。 作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的“基礎(chǔ)設(shè)施”，資產(chǎn)評(píng)估是專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)的重要領(lǐng)域之一，對(duì)全球范圍內(nèi)配置資源、國(guó)際資本市場(chǎng)、跨國(guó)并購(gòu)和戰(zhàn)略聯(lián)盟、各國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)的融合發(fā)展，起著重要的作用。經(jīng)濟(jì)全球化需要各國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的國(guó)際趨同，也需要各國(guó)積極參與到IVS的制定中來(lái)。資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則國(guó)際趨同，其實(shí)質(zhì)是與IVS趨同。經(jīng)濟(jì)全球化和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則國(guó)際趨同的大趨勢(shì)，要求我國(guó)加速實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)則國(guó)際趨同，減少我國(guó)經(jīng)濟(jì)融入世界經(jīng)濟(jì)體系的障礙，改善我國(guó)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易環(huán)境。 第一節(jié) IVS的產(chǎn)生背景與演進(jìn)一、國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)和IVS的產(chǎn)生背景 （一）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)http:/ 國(guó)際評(píng)估

4、準(zhǔn)則理事會(huì)（International Valuation Standards Council，IVSC）成立于1981年，是在各國(guó)評(píng)估行業(yè)迅速發(fā)展和評(píng)估業(yè)區(qū)域化、國(guó)際化發(fā)展的基礎(chǔ)上形成的國(guó)際性評(píng)估專(zhuān)業(yè)組織，其成立標(biāo)志著國(guó)際評(píng)估業(yè)正式走上國(guó)際化協(xié)作發(fā)展的道路。IVSC是聯(lián)合國(guó)非政府組織（NGO）的成員，是一家總部設(shè)在倫敦的非營(yíng)利性組織，目前的成員遍布50多個(gè)國(guó)家。IVSC是20世紀(jì)80年代以來(lái)在世界各國(guó)資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)團(tuán)體的推動(dòng)下，逐步發(fā)展起來(lái)的重要國(guó)際性評(píng)估專(zhuān)業(yè)組織，目前在國(guó)際評(píng)估界發(fā)揮著主導(dǎo)作用，其制定和努力推廣的國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則（International Valuation Standards

5、，IVS）是目前最具影響力的國(guó)際性評(píng)估專(zhuān)業(yè)準(zhǔn)則。 IVSB是IVSC下的獨(dú)立自主的準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)。由9名委員組成，負(fù)責(zé)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的制定工作。由611名委員組成，負(fù)責(zé)IVSC戰(zhàn)略、監(jiān)管和籌資，任命其他兩委員會(huì)的人選并審議新會(huì)員的申請(qǐng)。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)（IVSC）管理委員會(huì)（BOT）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)（IVSB）國(guó)際評(píng)估專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（IVPB）由9名委員組成，負(fù)責(zé)監(jiān)督全球評(píng)估行業(yè)的教育培訓(xùn)及資格授予。（二）IVS產(chǎn)生及修訂的背景 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)的誕生有其獨(dú)特的歷史背景，既反映了各國(guó)和國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求，也是經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展等外部推動(dòng)因素共同作用的必然結(jié)果。1.世界范圍資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的迅猛

6、發(fā)展。20世紀(jì)80年代以來(lái)，英國(guó)、美國(guó)、澳大利亞、新西蘭、加拿大等許多國(guó)家陸續(xù)成立了資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)等專(zhuān)業(yè)性組織，并分別制定了本國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和職業(yè)道德守則，為成立國(guó)際性評(píng)估專(zhuān)業(yè)團(tuán)體奠定了行業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。 2.經(jīng)濟(jì)全球化。在世界貿(mào)易組織等國(guó)際性組織的努力下，商品、服務(wù)及資產(chǎn)跨國(guó)交易的壁壘日益減少，一個(gè)國(guó)家戰(zhàn)略策略的制訂越來(lái)越多地受到地區(qū)及國(guó)際因素的影響。綜觀當(dāng)今世界，全球范圍內(nèi)配置資源和拓展市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，業(yè)已成為世界經(jīng)濟(jì)的重要特征與趨勢(shì)，各國(guó)相互依存度日益加深，全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為一個(gè)有機(jī)互動(dòng)的整體。國(guó)際資本市場(chǎng)、跨國(guó)并購(gòu)和戰(zhàn)略聯(lián)盟的發(fā)展，使資本、勞務(wù)等生產(chǎn)要素在全球范圍內(nèi)自由流通更加便捷，

7、推動(dòng)著經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中各種標(biāo)準(zhǔn)、制度的國(guó)際化趨同。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的“基礎(chǔ)設(shè)施”，盡管各國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)有了長(zhǎng)足發(fā)展，但在國(guó)際上資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)尚未形成一個(gè)世界性的中心，各國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、理論、實(shí)務(wù)以及專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)上的差異，都給資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的國(guó)際合作和進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)了很大困難，不能滿足日益全球化的資本市場(chǎng)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)界的要求。制定一部統(tǒng)一的、在國(guó)際評(píng)估界得到廣泛公認(rèn)的國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則已成為國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急，也成為促使國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)成立的內(nèi)在動(dòng)力。 3.國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的快速發(fā)展及國(guó)際趨同。20世紀(jì)70年代以來(lái)，隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)全球化的迅速發(fā)展，各國(guó)經(jīng)濟(jì)界越來(lái)越重視資產(chǎn)評(píng)估在資本市場(chǎng)和促進(jìn)資

8、本跨國(guó)流動(dòng)中的重要作用，特別是資產(chǎn)評(píng)估所具有的在有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)文件中反映資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值、彌補(bǔ)傳統(tǒng)會(huì)計(jì)中歷史成本原則缺陷的功能得到了越來(lái)越多的關(guān)注。近年來(lái)，國(guó)際準(zhǔn)則在其他領(lǐng)域的日益普及，最引人注目的是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASB）頒布的國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則（IFRS），導(dǎo)致了對(duì)于能支持這類(lèi)準(zhǔn)則測(cè)量要求的國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的需求。同時(shí)，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則也日益地得到國(guó)際會(huì)計(jì)界的認(rèn)可。 4.資產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù)的不斷發(fā)展。如美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論和實(shí)踐的發(fā)展以及USPAP的制定，為國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則奠定了基礎(chǔ)。再如，基于評(píng)估術(shù)語(yǔ)詞匯的特定含義使用頻率以及資產(chǎn)評(píng)估在

9、國(guó)際社會(huì)作用認(rèn)識(shí)的不斷提高，2011版對(duì)以往的內(nèi)容作了大大的壓縮。 （三）IVSC主要宗旨和目標(biāo) IVSC致力于發(fā)展一套適用于所有資產(chǎn)和負(fù)債評(píng)估的國(guó)際準(zhǔn)則（標(biāo)準(zhǔn)）和要求。IVS應(yīng)達(dá)到如下目標(biāo)：準(zhǔn)則應(yīng)該是高質(zhì)量的、易于理解的、清晰的并且能夠被連貫應(yīng)用的；準(zhǔn)則是能適應(yīng)全球市場(chǎng)的需要，并為IVS與各國(guó)準(zhǔn)則趨同提供基礎(chǔ)；準(zhǔn)則應(yīng)該包括對(duì)評(píng)估所有資產(chǎn)、負(fù)債和企業(yè)的要求。進(jìn)而實(shí)現(xiàn)IVSC的預(yù)期目標(biāo)：一是成為IVS制定者，保證準(zhǔn)則的國(guó)際化、可持續(xù)性與影響力；二是通過(guò)穩(wěn)定市場(chǎng)及提升信任，促進(jìn)金融環(huán)境穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；三是通過(guò)提振行業(yè)信心使資產(chǎn)評(píng)估成為資本市場(chǎng)的主要參與者；四是成為國(guó)際公認(rèn)的技術(shù)及專(zhuān)業(yè)評(píng)估準(zhǔn)則制定者

10、；五是成為促進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的領(lǐng)導(dǎo)者。二、IVS的演進(jìn)與影響 1981年英美20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)在墨爾本發(fā)起，國(guó)際資產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)成立（TIAVSC）1985年國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)制定了第1版IVS2011年推出 IVS 第九版1994年委員會(huì)改名為IVSC，第2版2000年第4版、2001年第5版、2003年第6版、2005年第7版、2007年第8版（一）IVS的演進(jìn) 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則修訂時(shí)間間隔 1初始（起步）階段（19851993）。IAVSC成立后就著手制定國(guó)際性評(píng)估準(zhǔn)則文件。在對(duì)有關(guān)國(guó)家評(píng)估準(zhǔn)則和評(píng)估執(zhí)業(yè)情況進(jìn)行研究分析的基礎(chǔ)上，于1985年制定了IVS第一版，并根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)展的需要適

11、時(shí)修訂和完善。第一版以不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估為主要規(guī)范內(nèi)容。2擴(kuò)張階段（19941999）。1994年、1997年修訂并發(fā)布了IVS第二版和第三版。尤其是第二版中將價(jià)值類(lèi)型劃分為市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值，并確定了市場(chǎng)價(jià)值定義，此定義到現(xiàn)今為止仍有效。而第三版則將準(zhǔn)則逐步擴(kuò)大到其他資產(chǎn)，包括企業(yè)價(jià)值、無(wú)形資產(chǎn)和金融權(quán)益。3快速發(fā)展階段（20002007）。這一階段，IVS制定和修訂工作進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期，先后發(fā)布了5個(gè)版本的準(zhǔn)則，逐步確立了現(xiàn)在的準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)，即評(píng)估的基本原則、準(zhǔn)則綜述、應(yīng)用、指南和技術(shù)文件。2007年版（以下簡(jiǎn)稱“第8版”）包括3個(gè)準(zhǔn)則、3個(gè)應(yīng)用和15個(gè)指南。其中，IVS1市場(chǎng)價(jià)值、IVS2

12、非市場(chǎng)價(jià)值和IVS3評(píng)估報(bào)告三個(gè)準(zhǔn)則，分別規(guī)范了市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)評(píng)估和非市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)評(píng)估以及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的編制。這三個(gè)準(zhǔn)則構(gòu)成了IVS的基礎(chǔ)，并對(duì)其他國(guó)家或地區(qū)的評(píng)估準(zhǔn)則產(chǎn)生了巨大的影響，英國(guó)、澳大利亞和新西蘭、中國(guó)、美國(guó)、歐洲等國(guó)家或地區(qū)的評(píng)估準(zhǔn)則均采納了IVS1和IVS2中市場(chǎng)價(jià)值、非市場(chǎng)價(jià)值的定義。4重構(gòu)準(zhǔn)則框架階段（2008）。2011年版（以下簡(jiǎn)稱“第9版”）是IVSC為期三年不斷改善和重構(gòu)的工作成果，基于縮減術(shù)語(yǔ)表、避免重復(fù)、減少指令、淡化房地產(chǎn)偏向性、去除方法論和道德準(zhǔn)則以及對(duì)以往準(zhǔn)則的反思，第9版分為通用準(zhǔn)則、資產(chǎn)準(zhǔn)則和評(píng)估應(yīng)用指南，整個(gè)準(zhǔn)則體系更簡(jiǎn)明、清晰、平衡、全面，準(zhǔn)則的可讀

13、性和操作性更強(qiáng)。 （二）IVS的影響 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則從單一的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)準(zhǔn)則走向綜合性評(píng)估準(zhǔn)則，匯集了眾多國(guó)家多年來(lái)資產(chǎn)評(píng)估方面的精華，代表了當(dāng)今世界資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的精華和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。1.影響。IVS的影響力來(lái)自兩個(gè)方面：一是IVSC的目標(biāo)之一就是將各個(gè)國(guó)家的評(píng)估準(zhǔn)則整合為一套統(tǒng)一的高質(zhì)量的全球準(zhǔn)則，IVSC負(fù)責(zé)與各國(guó)準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)和地區(qū)評(píng)估師團(tuán)體的溝通和協(xié)調(diào)，以及促進(jìn)IVS在各國(guó)的推廣和應(yīng)用。二是IVS是基于不同國(guó)家或地區(qū)經(jīng)過(guò)多年實(shí)踐的評(píng)估準(zhǔn)則形成的，是世界各國(guó)資產(chǎn)評(píng)估先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和歸納。不同國(guó)家或地區(qū)對(duì)IVS的應(yīng)用有直接作為國(guó)家評(píng)估準(zhǔn)則、作為國(guó)家準(zhǔn)則的組成部分或者附錄、以IVS為基礎(chǔ)發(fā)展本國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則等

14、方式。 2.特點(diǎn)。（1）國(guó)際通用性和普適性。自1981年成立起，IVSC通過(guò)發(fā)展國(guó)際水平的準(zhǔn)則一直致力于統(tǒng)一各國(guó)的評(píng)估準(zhǔn)則，這使得評(píng)估準(zhǔn)則的水平得到了提高，也同時(shí)減少了分歧。為了在發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家加強(qiáng)全球的評(píng)估實(shí)力，使國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則具有廣泛的可獲性，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)決定在2003年及以后，以經(jīng)濟(jì)的價(jià)格提供紙質(zhì)版本和免費(fèi)提供電子版本的國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則第六版于2003年首次免費(fèi)向公眾提供，使國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則在全球市場(chǎng)發(fā)揮效率功能中扮演重要角色，促進(jìn)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的全球認(rèn)可，并且推進(jìn)全球職業(yè)評(píng)估師實(shí)務(wù)的統(tǒng)一。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則在條文規(guī)定上具有一定的普遍性，并不直接與某一類(lèi)經(jīng)濟(jì)行為有密切關(guān)系。展望未

15、來(lái)，IVSC將進(jìn)一步完善其準(zhǔn)則的主體部分，以滿足全球市場(chǎng)的需要，并為各國(guó)準(zhǔn)則進(jìn)一步趨同奠定基礎(chǔ)。 （2）全面性、規(guī)范性和謹(jǐn)慎性。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則體現(xiàn)全面性、規(guī)范性和謹(jǐn)慎性的特點(diǎn)，形成了綜合性體系，這也促使其在世界范圍內(nèi)得到認(rèn)可和遵守。（3）從不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估向綜合評(píng)估過(guò)渡。基于國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的歷史淵源，評(píng)估準(zhǔn)則更多側(cè)重于不動(dòng)產(chǎn)，未加特別說(shuō)明的多數(shù)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)都是指不動(dòng)產(chǎn)。然而，隨著評(píng)估行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中作用的發(fā)揮以及會(huì)計(jì)行業(yè)對(duì)評(píng)估結(jié)論依賴程度的加大，第八版、第九版國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的專(zhuān)業(yè)定位不斷向綜合性評(píng)估準(zhǔn)則定位轉(zhuǎn)變。 （4）準(zhǔn)則注重與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相銜接。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則注重與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的銜接，不僅在準(zhǔn)則的目的和宗旨里強(qiáng)

16、調(diào)與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的關(guān)系，同時(shí)，在每一具體準(zhǔn)則、應(yīng)用指南和指導(dǎo)意見(jiàn)里，都有與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的關(guān)系的專(zhuān)門(mén)部分。（5）注重專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)的闡釋。為了改變專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)不統(tǒng)一的現(xiàn)狀，消除不必要的誤解，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則特別注重專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)的闡釋。除在每個(gè)具體評(píng)估準(zhǔn)則、應(yīng)用指南和指導(dǎo)意見(jiàn)中有專(zhuān)門(mén)的相關(guān)定義外，還在資產(chǎn)評(píng)估基本概念和原則部分對(duì)重點(diǎn)概念進(jìn)行了討論。（6）透明性和一致性。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)致力于相關(guān)的準(zhǔn)則及制度框架建設(shè)、發(fā)展和完善，容易看透，清楚且不易誤解，并進(jìn)一步擴(kuò)大其使用領(lǐng)域，確保評(píng)估專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的可信度和一致性，從而促進(jìn)各類(lèi)市場(chǎng)的運(yùn)行效率。 第二節(jié) IVS概念框架與行為規(guī)范 一、IVS的結(jié)構(gòu)體系及其主要改變（一）IVS

17、的結(jié)構(gòu)體系 概念框架通用準(zhǔn)則資產(chǎn)準(zhǔn)則應(yīng)用指南200企業(yè)價(jià)值210無(wú)形資產(chǎn)220廠房和設(shè)備230不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益233建造中的投資性資產(chǎn)250金融工具300以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估310抵押貸款的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的評(píng)估101工作范圍102評(píng)估的實(shí)施103評(píng)估報(bào)告2011年第9版IVS基本結(jié)構(gòu) 第八版IVS基本框架結(jié)構(gòu) 基本原則國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則應(yīng)用指南評(píng)估指南行為守則附錄前言引言、IVSC、IVS的目標(biāo)和框架公認(rèn)評(píng)估原則的基本概念財(cái)產(chǎn)類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體金融權(quán)益準(zhǔn)則1：以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)估準(zhǔn)則2：以非市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)估準(zhǔn)則3：評(píng)估報(bào)告應(yīng)用指南1：以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估應(yīng)用指南2：以擔(dān)保貸款為用途的評(píng)估應(yīng)用指南

18、3：以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的公共部門(mén)資產(chǎn)的評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估租賃權(quán)益評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估動(dòng)產(chǎn)評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估危險(xiǎn)和有毒物質(zhì)在評(píng)估中的考慮以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的重置成本法評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估類(lèi)和投資分析中的折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析農(nóng)業(yè)資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估復(fù)核經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估涉及財(cái)產(chǎn)稅的批量評(píng)估采掘業(yè)資產(chǎn)評(píng)估歷史性不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估行為守則術(shù)語(yǔ)表（二）IVS（第9版）改變的緣由 （1）避免重復(fù)與重構(gòu)準(zhǔn)則框架。為了使準(zhǔn)則更具可理解性，準(zhǔn)則需縮短長(zhǎng)度并去除明顯錯(cuò)綜復(fù)雜的部分。在2007年版國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中的不同地方有時(shí)會(huì)出現(xiàn)同一內(nèi)容，IVS2011將此合并。如IVS2007關(guān)于公允價(jià)值的討論，既出現(xiàn)于公認(rèn)評(píng)估原則的基本概念（GAVP）也

19、出現(xiàn)于IVS1以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)估。在新的版本中避免了以上情形。在早期版本中，很多概念和定義在各個(gè)單獨(dú)準(zhǔn)則中整段反復(fù)出現(xiàn)，第九版準(zhǔn)則已做修正，使準(zhǔn)則更簡(jiǎn)明而易于閱讀和理解。同時(shí)，IVSC強(qiáng)調(diào)，在第九版及以后的版本中，“國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則”這一詞應(yīng)該包含所有聲明，而不僅僅是一個(gè)有限的數(shù)字，所有的聲明都應(yīng)該具有同等效力。之前在各類(lèi)文件標(biāo)題中關(guān)于“準(zhǔn)則”、“應(yīng)用指南”以及“評(píng)估指南”的區(qū)別應(yīng)當(dāng)去除。不過(guò)，準(zhǔn)則還是被劃歸為不同的目錄并被定義為通用準(zhǔn)則、應(yīng)用準(zhǔn)則和資產(chǎn)準(zhǔn)則，旨在提高準(zhǔn)則的整體可讀性和全面性。 （2）減少指令（規(guī)則導(dǎo)向轉(zhuǎn)為原則導(dǎo)向）。關(guān)于原則導(dǎo)向擬或規(guī)則導(dǎo)向的標(biāo)準(zhǔn)，前者的優(yōu)點(diǎn)在于，它們提供一個(gè)

20、或多個(gè)可應(yīng)用到許多情況和新發(fā)展中的原則，要求評(píng)估師在對(duì)專(zhuān)業(yè)判斷的基礎(chǔ)上，將原則應(yīng)用到不同情況和新發(fā)展中，這與基于規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)中常見(jiàn)的打鉤做法大大不同。后者可能包括相同的原則，但也涵蓋了他們?cè)趹?yīng)用上的詳細(xì)規(guī)則，進(jìn)而使得這種標(biāo)準(zhǔn)可能不足以靈活適應(yīng)不同的情況以及未來(lái)的發(fā)展，雖然一些規(guī)則有時(shí)不可避免，但不可能對(duì)每一個(gè)可能發(fā)生的情況套用規(guī)則。早期IVS版本是一個(gè)對(duì)于不同評(píng)估協(xié)會(huì)評(píng)估規(guī)范的匯總，準(zhǔn)則傾向于作出指示性的規(guī)定，這對(duì)全球范圍內(nèi)評(píng)估執(zhí)業(yè)的實(shí)際應(yīng)用來(lái)說(shuō)太過(guò)詳細(xì)了，導(dǎo)致在某些問(wèn)題處理上的慣例與國(guó)際背景下顯得不合時(shí)宜。第九版準(zhǔn)則聚焦于必要的原則，必要時(shí)再配合具體實(shí)例加以說(shuō)明，減少對(duì)于程序性規(guī)定的描述，以使

21、基于原則的準(zhǔn)則更能在國(guó)際間得以應(yīng)用。由此可見(jiàn)，為提高IVS適應(yīng)不同國(guó)家或地區(qū)的情況以及今后的發(fā)展，基于原則導(dǎo)向的標(biāo)準(zhǔn)就成為IVS制定的首選及今后的發(fā)展方向。（3）去除方法論（Methodology）。評(píng)估準(zhǔn)則應(yīng)該是為評(píng)估提供一個(gè)框架，而不是一套關(guān)于評(píng)估的指導(dǎo)或培訓(xùn)手冊(cè)。在IVS2007中的評(píng)估指南8-以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的重置成本法評(píng)估和國(guó)際評(píng)估指南9-市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估和投資分析為目的的折現(xiàn)現(xiàn)金流分析都討論了應(yīng)用超出準(zhǔn)則標(biāo)準(zhǔn)范圍的特殊評(píng)估技術(shù)。第九版準(zhǔn)則中，評(píng)估方法將會(huì)得到一個(gè)高水平的定義和解釋?zhuān)瑑H明確主要的評(píng)估方法和途徑，但對(duì)于如何應(yīng)用評(píng)估方法不會(huì)提出詳細(xì)的描述和意見(jiàn)。為了滿足評(píng)估行業(yè)欠發(fā)達(dá)的國(guó)家提

22、供更多細(xì)節(jié)的需要，未來(lái)IVSC將獨(dú)立于準(zhǔn)則專(zhuān)門(mén)出版關(guān)于方法論的技術(shù)指南。之前的評(píng)估指南8和9正受到IVSC專(zhuān)業(yè)委員會(huì)的審核，這方面的技術(shù)信息（TIPs）草案已經(jīng)出版。 （4）刪除了道德準(zhǔn)則。IVSC是一個(gè)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定者。雖然道德行為是評(píng)估執(zhí)業(yè)中至關(guān)重要的部分，但是對(duì)評(píng)估師進(jìn)行授權(quán)以及調(diào)節(jié)每個(gè)評(píng)估師的行為是那些采用準(zhǔn)則的組織的事。各個(gè)國(guó)家對(duì)評(píng)估師有著不同的管理模式，如果在準(zhǔn)則中加入了必須強(qiáng)制服從的道德準(zhǔn)則，則會(huì)對(duì)很多國(guó)家采用國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則造成障礙，因?yàn)榈赖略诟鱾€(gè)國(guó)家有著不同的含義是不可避免的。因此新版的IVS刪除了之前版本中的道德準(zhǔn)則。（雖然IVSC專(zhuān)業(yè)委員有一個(gè)項(xiàng)目是試圖開(kāi)發(fā)出一個(gè)道德準(zhǔn)則

23、的范本，來(lái)作為其他準(zhǔn)則的基準(zhǔn)，并幫助新興經(jīng)濟(jì)體發(fā)展評(píng)估職業(yè)） （5）淡化房地產(chǎn)偏向性。基于1981年國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)成立者為當(dāng)時(shí)全球主要的房地產(chǎn)評(píng)估組織/協(xié)會(huì)的歷史淵源，最初IVS僅涉及房地產(chǎn)方面，盡管IVS多年來(lái)已囊括了其他資產(chǎn)類(lèi)型，但第八版IVS的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容仍未改變IVSC對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的側(cè)重程度，房地產(chǎn)偏向貫穿于第八版IVS的部分內(nèi)容。第九版IVS對(duì)此作出了回應(yīng)，使不同準(zhǔn)則更加兼顧和平衡，以反映更廣泛的評(píng)估行業(yè)。 （6）著重點(diǎn)的改變。第八版及以前的版本包含許多對(duì)評(píng)估師的指導(dǎo)，然而，客觀地講，IVSC并沒(méi)有權(quán)利強(qiáng)迫任何人遵守它的標(biāo)準(zhǔn)。IVS的有效性來(lái)自于他人對(duì)它的認(rèn)同和適用?；谶@點(diǎn)認(rèn)識(shí)，

24、第九版乃至今后準(zhǔn)則的目標(biāo)是建立國(guó)際公認(rèn)的適用于各類(lèi)評(píng)估對(duì)象的評(píng)估要求，至于對(duì)評(píng)估師的監(jiān)管將由各國(guó)/地區(qū)相關(guān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。 （7）工作范圍。第九版IVS順應(yīng)需求提出一個(gè)單獨(dú)的準(zhǔn)則，該準(zhǔn)則指出，應(yīng)在評(píng)估開(kāi)始階段，明確評(píng)估范圍和應(yīng)該被解決的問(wèn)題。確保評(píng)估師和評(píng)估服務(wù)的接受者對(duì)評(píng)估目的、主要假設(shè)和將要開(kāi)展的調(diào)查工作有清晰的理解，確保評(píng)估滿足評(píng)估目的并被雙方完全理解。而前版本中未被涵蓋。 （8）金融工具。以前版本的IVS中確實(shí)包括關(guān)于金融利益的有限討論，但并未涉及關(guān)于金融工具的評(píng)估。第九版IVS包含一個(gè)關(guān)于金融工具的簡(jiǎn)要準(zhǔn)則，分析了相關(guān)影響金融工具價(jià)值的參數(shù)、不同的評(píng)估方法的優(yōu)缺點(diǎn)以及旨在提高評(píng)估透明度和客

25、觀性的程序。（9）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估和動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成定義。以前版本的IVS的目標(biāo)包括了與會(huì)計(jì)行業(yè)人員一起致力于以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估準(zhǔn)則。目前，IVS的覆蓋范圍目前已延伸并超出了這些既有的，并向其他的評(píng)估應(yīng)用發(fā)展。不過(guò)，第九版IVS的結(jié)構(gòu)仍然反映了對(duì)以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的強(qiáng)調(diào)。此外，鑒于以前版本的IVS中動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成定義過(guò)于寬泛，第九版進(jìn)行了修改。 （10）縮減術(shù)語(yǔ)表。以前版本均有一個(gè)龐大的術(shù)語(yǔ)詞匯表，其中很多并未在準(zhǔn)則中使用過(guò)。IVS2007中的術(shù)語(yǔ)表幾乎占到了全部?jī)?nèi)容的四分之一。這其中包含了許多準(zhǔn)則中完全用不到的術(shù)語(yǔ)，還有很多不必要的定義，因?yàn)檫@些詞的定義在IVS和普通詞典中并無(wú)不同。新版本則

26、不再有術(shù)語(yǔ)表，只會(huì)對(duì)準(zhǔn)則中用到的詞匯進(jìn)行簡(jiǎn)短的定義和解釋。這僅限于有特殊的含義且在日常生活或平時(shí)使用中比較模糊的單詞和術(shù)語(yǔ)。IVSC專(zhuān)業(yè)委員會(huì)正試圖發(fā)展出一套綜合性術(shù)語(yǔ)表，但這并不會(huì)成為準(zhǔn)則的一部分。 二、IVS概念框架 （一）基本結(jié)構(gòu)概念框架包括24章、73條。概念框架部分包含了IVS所依據(jù)的已得到普遍接受的概念、原則和定義，在遵循IVS時(shí)需要考慮和應(yīng)用這些概念、原則和定義，通過(guò)這種限定，使得各具體準(zhǔn)則的制定和應(yīng)用有了一個(gè)共同的概念、基礎(chǔ)和口徑。概念框架也可以稱為基本準(zhǔn)則或者總則，它綜合了經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)、資產(chǎn)評(píng)估和相關(guān)學(xué)科的理論、觀點(diǎn)，對(duì)一些重要概念作了規(guī)定和限定，重點(diǎn)對(duì)構(gòu)成資產(chǎn)評(píng)估理論和評(píng)估

27、準(zhǔn)則基礎(chǔ)的法律、經(jīng)濟(jì)等基礎(chǔ)性概念、理論進(jìn)行了歸納和總結(jié)，是IVS的基礎(chǔ)部分和精華部分。 IVS概念框架的基本結(jié)構(gòu) 序號(hào)內(nèi)容序號(hào)內(nèi)容序號(hào)內(nèi)容1評(píng)估和職業(yè)判斷9合并計(jì)算17評(píng)估假設(shè)2獨(dú)立性和客觀性10價(jià)值基礎(chǔ)18強(qiáng)制出售3專(zhuān)業(yè)勝任能力11市場(chǎng)價(jià)值19評(píng)估方法4價(jià)格、成本、價(jià)值12交易成本20市場(chǎng)法5市場(chǎng)13投資價(jià)值21收益法6市場(chǎng)活動(dòng)14公允價(jià)值22成本法7市場(chǎng)參與者15特殊的價(jià)值23應(yīng)用方法8經(jīng)濟(jì)實(shí)體的特定因素16協(xié)同價(jià)值24評(píng)估數(shù)據(jù)（二）概念框架主要專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)涵義 1評(píng)估和職業(yè)判斷。在特定情況下運(yùn)用本準(zhǔn)則時(shí)，需要進(jìn)行職業(yè)判斷。一定要客觀地進(jìn)行評(píng)判，不應(yīng)高估或低估評(píng)估結(jié)果。職業(yè)判斷時(shí)應(yīng)考慮評(píng)估目的

28、、價(jià)值類(lèi)型和評(píng)估假設(shè)等因素。2獨(dú)立性、客觀性。一個(gè)可信的評(píng)估是在公開(kāi)透明并幾乎不帶有任何主觀因素的環(huán)境下作出的，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)恪守獨(dú)立性、客觀性和公正性。（1）道德規(guī)范由所在國(guó)家有關(guān)部門(mén)制定。涉及評(píng)估師行為道德舉止的相關(guān)問(wèn)題由監(jiān)管評(píng)估工作的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)。一般認(rèn)為，道德規(guī)范是為保護(hù)社會(huì)公眾利益和維護(hù)行業(yè)形象，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師提出的道德要求，不屬于行業(yè)技術(shù)性規(guī)范，因此不納入IVS體系。（2）適當(dāng)?shù)墓苤啤１M管未制定職業(yè)道德行為規(guī)范，但也要有適當(dāng)?shù)墓苤坪统绦蚣s束，以確保評(píng)估過(guò)程中必要的獨(dú)立性和客觀性，避免評(píng)估結(jié)果的偏離。如有關(guān)準(zhǔn)則根據(jù)某些評(píng)估要求規(guī)定，評(píng)估師需要公開(kāi)披露并證實(shí)自己的身份。 3

29、專(zhuān)業(yè)勝任能力。評(píng)估工作需要有專(zhuān)業(yè)技能和職業(yè)判斷能力，個(gè)體評(píng)估者或?qū)I(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)都應(yīng)具備合理的專(zhuān)業(yè)技能、經(jīng)驗(yàn)、評(píng)估學(xué)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、市場(chǎng)的交易狀況以及評(píng)估目的，這是對(duì)于評(píng)估工作者的基本預(yù)期。對(duì)于復(fù)雜或大規(guī)模的資產(chǎn)評(píng)估，在整個(gè)評(píng)估工作中允許評(píng)估者尋求特定領(lǐng)域?qū)＜业膸椭?，但需在工作范圍里加以公開(kāi)。4價(jià)格、成本及價(jià)值。（1）價(jià)格。價(jià)格是一項(xiàng)資產(chǎn)的詢價(jià)、報(bào)價(jià)或支付的金額。（2）成本。成本是取得或創(chuàng)造該資產(chǎn)所需的金額。價(jià)格與成本是息息相關(guān)的，一項(xiàng)資產(chǎn)的支付價(jià)格就相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)者的成本。（3）價(jià)值。價(jià)值并不是一成不變的，有以下兩種觀點(diǎn)：交易中一項(xiàng)資產(chǎn)最可能的支付價(jià)格；或擁有一項(xiàng)資產(chǎn)所能獲得的經(jīng)濟(jì)利益。交易中的價(jià)值是一個(gè)

30、假定的價(jià)格，而價(jià)值估算所依據(jù)的假設(shè)又是由評(píng)估目的決定的。對(duì)于資產(chǎn)占有方來(lái)說(shuō)，價(jià)值為特定資產(chǎn)能夠獲得的經(jīng)濟(jì)利益的估算值。（4）“評(píng)估”一詞可以理解為價(jià)值的估算（評(píng)估的結(jié)果）或者是價(jià)值估算的準(zhǔn)備工作（評(píng)估的行為）。在本準(zhǔn)則中通常需清楚地區(qū)分不同語(yǔ)境中所代表的含義。5市場(chǎng)。市場(chǎng)是指通過(guò)價(jià)格機(jī)制，各種商品和服務(wù)在買(mǎi)者與賣(mài)者之間進(jìn)行交易的場(chǎng)所。市場(chǎng)的概念意味著交易活動(dòng)中的買(mǎi)賣(mài)雙方可以不受過(guò)度約束，自由地進(jìn)行商品或服務(wù)交易。（1）市場(chǎng)范圍。市場(chǎng)可以通過(guò)各種不同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)定義。其中包括：（a）交易的商品或服務(wù)，例如，汽車(chē)市場(chǎng)不同于黃金市場(chǎng)；（b）規(guī)?；蜾N(xiāo)售限制；（c）地理位置，例如，相似商品或服務(wù)的市場(chǎng)可能是

31、當(dāng)?shù)氐?、區(qū)域性的、全國(guó)性的或者是國(guó)際性的。（2）市場(chǎng)之間的相互影響（價(jià)格均衡）。雖然在任一時(shí)點(diǎn)上一個(gè)市場(chǎng)可能是獨(dú)立的，幾乎不會(huì)受到其他市場(chǎng)行為的影響，但一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)之間是相互影響的。例如，對(duì)于一項(xiàng)完全相同的資產(chǎn)，在任何一個(gè)給定的日期一個(gè)國(guó)家的資產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)高于另一個(gè)國(guó)家。雖然由于政府對(duì)貿(mào)易的限制或忽視財(cái)政政策導(dǎo)致了任何可能的市場(chǎng)扭曲效應(yīng)，但隨著時(shí)間的推移，供應(yīng)商會(huì)增加價(jià)格更高國(guó)家的商品供給量同時(shí)減少價(jià)格低的國(guó)家的商品供給量，從而使價(jià)格趨于一致。（3）市場(chǎng)參與者。除非另有明確的上下文說(shuō)明，IVS中涉及到的市場(chǎng)意味著，被評(píng)估資產(chǎn)或債務(wù)所處的市場(chǎng)在評(píng)估基準(zhǔn)日通常處于交易狀態(tài)，大部分的市場(chǎng)參與者，包

32、括現(xiàn)在的資產(chǎn)所有者，通常需要進(jìn)入該市場(chǎng)。（4）市場(chǎng)缺陷。一般的市場(chǎng)缺陷包括供給中斷、需求的驟增或驟減及市場(chǎng)參與者之間的信息不對(duì)稱。由于市場(chǎng)參與者對(duì)這些缺陷的反應(yīng)，在一個(gè)給定的時(shí)間點(diǎn)上，市場(chǎng)很可能難以對(duì)導(dǎo)致失調(diào)的任何變化作出調(diào)整。評(píng)估師應(yīng)當(dāng)客觀地估算市場(chǎng)上最有可能的交易價(jià)格，以此來(lái)反應(yīng)評(píng)估基準(zhǔn)日相關(guān)市場(chǎng)的狀況，而并非是基于假定恢復(fù)平衡后，調(diào)整過(guò)或是平滑后的價(jià)格。 6市場(chǎng)活躍性。任何市場(chǎng)的活躍程度都是在波動(dòng)的，市場(chǎng)活躍或不活躍之間是沒(méi)有絕對(duì)分界線的。（1）需求與市場(chǎng)活躍性。當(dāng)需求大于供給時(shí)，價(jià)格預(yù)期會(huì)升高從而吸引更多的賣(mài)者進(jìn)入市場(chǎng)，從而增加市場(chǎng)的活躍程度。相反，當(dāng)需求低于供給時(shí)，價(jià)格會(huì)下跌。不同的

33、活躍程度可能是對(duì)價(jià)格運(yùn)動(dòng)的一個(gè)反應(yīng)，而并非是價(jià)格運(yùn)動(dòng)的產(chǎn)生原因。同樣重要的是，預(yù)期購(gòu)買(mǎi)者會(huì)有一個(gè)自己的心理價(jià)位，他們準(zhǔn)備在達(dá)到心理價(jià)位時(shí)進(jìn)入該市場(chǎng)。（2）不活躍市場(chǎng)的價(jià)格數(shù)據(jù)可能也是市場(chǎng)價(jià)值。一段時(shí)期的價(jià)格滑落可以發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)活躍度的降低，同時(shí)銷(xiāo)售量上漲，這可以叫做“被迫出售”。7市場(chǎng)參與者。IVS中的市場(chǎng)參與者是指真實(shí)交易中的個(gè)人、公司及其他實(shí)體機(jī)構(gòu)組成的整體或正考慮進(jìn)入特定類(lèi)型資產(chǎn)交易的人。市場(chǎng)參與者的交易意愿和一些觀點(diǎn)，都是評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)上活躍的買(mǎi)賣(mài)雙方或預(yù)期的買(mǎi)賣(mài)雙方所持有的典型觀點(diǎn)，而并非那些特定個(gè)體或?qū)嶓w機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)。概念框架要求剔除任何特殊價(jià)值的因素及那些市場(chǎng)參與者通常得不到的價(jià)值因素

34、。8實(shí)體的特殊因素。在基于市場(chǎng)的評(píng)估中所用到的信息資源不包括那些僅限于特定的買(mǎi)方或賣(mài)方而市場(chǎng)參與者通常得不到的特殊價(jià)值。常見(jiàn)實(shí)體特殊因素的例子有：（a）通過(guò)組合相似資產(chǎn)所獲取的額外價(jià)值；（b）實(shí)體機(jī)構(gòu)所擁有的不同資產(chǎn)之間特有的協(xié)同效應(yīng)；（c）法律所賦予的權(quán)利或約束；（d）稅收優(yōu)惠或稅收負(fù)擔(dān)；（e）某個(gè)實(shí)體機(jī)構(gòu)對(duì)某資產(chǎn)特有的開(kāi)發(fā)能力。（1）特殊因素的界定。特殊因素是否是實(shí)體特有的還是市場(chǎng)上的其他人通常也能得到的，是由逐案分析考慮決定的。例如，一項(xiàng)資產(chǎn)僅作為組合中的一部分進(jìn)行交易。隨著組合資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，相關(guān)資產(chǎn)間的協(xié)同效應(yīng)也會(huì)轉(zhuǎn)移至市場(chǎng)參與者，因此協(xié)同效應(yīng)并不是實(shí)體所特有的。（2）特定價(jià)值類(lèi)型。如果

35、評(píng)估的客觀性是為了確定特定所有者的價(jià)值類(lèi)型，那么實(shí)體特殊因素就會(huì)在資產(chǎn)的評(píng)估上得到反應(yīng)。需要特定所有者的價(jià)值類(lèi)型的情況，包括以下例子：（a）支持投資決策；（b）評(píng)價(jià)一項(xiàng)資產(chǎn)的歷史績(jī)效。9組合。個(gè)別資產(chǎn)的價(jià)值往往取決于它與其他相關(guān)資產(chǎn)的聯(lián)合作用。例如：（a）通過(guò)金融工具的投資組合來(lái)抵消資產(chǎn)和負(fù)債；（b）資產(chǎn)組合，通過(guò)提供一個(gè)擁有關(guān)鍵性的群體或者處于戰(zhàn)略地位的預(yù)期資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)方，使資產(chǎn)之間形成互補(bǔ)；（c）一條生產(chǎn)線上的一組機(jī)器設(shè)備或運(yùn)行一臺(tái)或多臺(tái)機(jī)器所需的軟件；（d）一個(gè)品牌的秘訣和專(zhuān)利；（e）工商企業(yè)里相互依附的土地、建筑、廠房以及其他設(shè)備。當(dāng)被評(píng)估的資產(chǎn)與其他輔助或相關(guān)資產(chǎn)結(jié)合在一起時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確是

36、對(duì)整個(gè)資產(chǎn)組合進(jìn)行評(píng)估還是對(duì)每個(gè)資產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行評(píng)估。如果是后者，同樣重要的是要確定是否每項(xiàng)資產(chǎn)都假定要評(píng)估：（a）作為獨(dú)立的項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，但假定其他資產(chǎn)對(duì)于買(mǎi)方是可使用的，或（b）作為獨(dú)立的項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，但假定其他資產(chǎn)對(duì)于買(mǎi)方是不可使用的。 10價(jià)值類(lèi)型。價(jià)值類(lèi)型是對(duì)評(píng)估的基本度量和假設(shè)的聲明。（1）價(jià)值類(lèi)型的劃分?？梢苑殖扇N主要類(lèi)別：（a）第一類(lèi)反映在一個(gè)自由開(kāi)放的市場(chǎng)假設(shè)交易中最有可能實(shí)現(xiàn)的交易價(jià)格；本準(zhǔn)則中定義的市場(chǎng)價(jià)值就屬于這一類(lèi)別。（b）第二類(lèi)反映個(gè)人或機(jī)構(gòu)擁有一項(xiàng)資產(chǎn)所能獲得的收益。此價(jià)值為個(gè)人或機(jī)構(gòu)所特有，可能與一般的市場(chǎng)參與者沒(méi)有太多關(guān)聯(lián)。本準(zhǔn)則中定義的投資價(jià)值和特殊價(jià)值就屬于

37、這一類(lèi)別。（c）第三類(lèi)反映一項(xiàng)資產(chǎn)的特殊交易雙方都同意的一個(gè)合理的價(jià)格。盡管交易雙方可能沒(méi)任何關(guān)聯(lián)，也沒(méi)有進(jìn)行公平的商議，但是資產(chǎn)沒(méi)有必要在市場(chǎng)上公開(kāi)，且達(dá)成的價(jià)格可能反應(yīng)了交易雙方擁有資產(chǎn)所有權(quán)的特殊利弊，而并非反應(yīng)自由市場(chǎng)上的價(jià)值。本準(zhǔn)則中定義的公允價(jià)值就屬于這一類(lèi)別。（2）法律、法規(guī)或合同協(xié)議中規(guī)定的價(jià)值。評(píng)估需要引用法規(guī)、規(guī)章、私人合同或者其他文件中定義的不同的價(jià)值類(lèi)型。雖然上述價(jià)值類(lèi)型可能與本準(zhǔn)則中的相似，但除非相關(guān)文件中明確地提及IVS，否則它們應(yīng)用的價(jià)值類(lèi)型要和IVS中描述的不同。這些基礎(chǔ)的詮釋與應(yīng)用必須與源文件中的條款保持一致。如國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則和其他會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中各種不同的評(píng)估度

38、量基礎(chǔ)，以保險(xiǎn)為目的的資產(chǎn)評(píng)估、以稅收為目的的資產(chǎn)評(píng)估等。11市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是自愿的買(mǎi)方和自愿的賣(mài)方，在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。（1）市場(chǎng)價(jià)值的定義在應(yīng)用中應(yīng)與以下基本概念相一致，具體包括九個(gè)方面的意思及其評(píng)判。（a）“估計(jì)金額”。指在公平市場(chǎng)交易中為某項(xiàng)物業(yè)應(yīng)支付的貨幣價(jià)格（通常以本幣表示）。市場(chǎng)價(jià)值是在符合市場(chǎng)價(jià)值定義條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)能合理形成的最可能價(jià)格。它應(yīng)該賣(mài)方能合理獲得的最優(yōu)價(jià)格，同時(shí)也是買(mǎi)方能合理獲得的最惠價(jià)格。該估計(jì)金額明確排除了包括特殊的財(cái)務(wù)融資、售

39、后回租、由任何人士提供的特殊交易補(bǔ)償或減免或其他任何形式的特殊價(jià)值在內(nèi)的由于特殊原因所導(dǎo)致的價(jià)格增減影響。（b）“某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易”。表明這樣一個(gè)事實(shí)：該資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)估計(jì)數(shù)額而非事先確定的或?qū)嶋H銷(xiāo)售價(jià)格。其價(jià)值是評(píng)估基準(zhǔn)日一個(gè)符合市場(chǎng)價(jià)值定義的交易行為在市場(chǎng)上可以實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)期望價(jià)格。（c）“在評(píng)估基準(zhǔn)日”。要求被評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值是在某個(gè)給定日期的時(shí)點(diǎn)價(jià)值，具有明確的時(shí)間性。由于市場(chǎng)及市場(chǎng)條件會(huì)隨時(shí)間變化，對(duì)某個(gè)時(shí)點(diǎn)價(jià)值數(shù)額的評(píng)估值對(duì)于其他時(shí)點(diǎn)可能是不正確或不適用的。評(píng)估值反映的是有效評(píng)估基準(zhǔn)日的真實(shí)市場(chǎng)狀況和環(huán)境，而不是過(guò)去或未來(lái)的某個(gè)時(shí)點(diǎn)的實(shí)際市場(chǎng)狀況和環(huán)境。市場(chǎng)價(jià)值定義假設(shè)銷(xiāo)售合同的

40、履行和資產(chǎn)的交換是同步完成的，沒(méi)有任何的價(jià)格波動(dòng)（其實(shí)可能會(huì)有價(jià)格波動(dòng)）。 （d）“自愿買(mǎi)方”。是指具有購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，但不受外力迫脅的購(gòu)買(mǎi)的買(mǎi)家。該購(gòu)買(mǎi)者既不會(huì)過(guò)分急切地渴望購(gòu)買(mǎi)，也不會(huì)愿意在任何價(jià)格條件下都決定購(gòu)買(mǎi)。該購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的依據(jù)是當(dāng)前市場(chǎng)的實(shí)際情況和市場(chǎng)對(duì)未來(lái)的合理期望，而非實(shí)際上并不存在或無(wú)法成立的假想的市場(chǎng)情況。假設(shè)的買(mǎi)方不會(huì)支付高于市場(chǎng)水平的價(jià)格，而資產(chǎn)目前的業(yè)主也是所有市場(chǎng)參與者中的一員。評(píng)估師不得對(duì)市場(chǎng)條件做出不切現(xiàn)實(shí)的假設(shè)，也不得做出高于市場(chǎng)價(jià)值水平的假設(shè)。 （e）“自愿賣(mài)方”。自愿賣(mài)家有出售動(dòng)機(jī)，期望通過(guò)適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)營(yíng)銷(xiāo)后，根據(jù)市場(chǎng)情況以（公開(kāi)）市場(chǎng)所能達(dá)到的最優(yōu)價(jià)格出售資

41、產(chǎn)，而不論這個(gè)價(jià)格的具體水平。既不是準(zhǔn)備以任何價(jià)格急于成交的出售者或被強(qiáng)迫出售的一方當(dāng)事人，也不會(huì)因期望獲得被當(dāng)前市場(chǎng)視為不切實(shí)際的價(jià)格而繼續(xù)持有資產(chǎn)。目前資產(chǎn)實(shí)際所有者的真實(shí)狀況并不屬于上述考慮的范圍，因?yàn)椤白栽纲u(mài)方”是一個(gè)假定的資產(chǎn)所有人。（f）“公平的交易”。是指交易雙方?jīng)]有特別或特殊關(guān)系（如母公司與子公司，或房東與房客）的當(dāng)事人之間的交易。這些關(guān)系會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格水平出現(xiàn)異常變化而具有非市場(chǎng)特征，或由于特殊價(jià)值因素引起價(jià)格上漲，進(jìn)而使市場(chǎng)價(jià)格水平缺乏典型特征或者因?yàn)樘厥鈨r(jià)值的某一因素而被放大。市場(chǎng)價(jià)值交易假定交易在非關(guān)聯(lián)方之間進(jìn)行，每一當(dāng)事方均獨(dú)立行事。（g）“進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)后”。表

42、明為了按市場(chǎng)價(jià)值定義可能形成的合理的最優(yōu)價(jià)格成交，待出售資產(chǎn)應(yīng)以最恰當(dāng)?shù)姆绞皆谑袌?chǎng)上進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)。資產(chǎn)在市場(chǎng)上公開(kāi)銷(xiāo)售的時(shí)間并不是固定的，應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的類(lèi)型和市場(chǎng)狀況不同而發(fā)生變化，唯一的標(biāo)準(zhǔn)就是一定要有足夠的時(shí)間讓足夠多數(shù)量的潛在購(gòu)買(mǎi)者注意到該資產(chǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的時(shí)間應(yīng)當(dāng)在評(píng)估基準(zhǔn)日之前。（h）“交易各方均應(yīng)知曉行情、各自理性、謹(jǐn)慎行事”。假定有意愿的買(mǎi)方和賣(mài)方均合理知曉資產(chǎn)的性質(zhì)和特點(diǎn)、實(shí)際和潛在用途以及評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)狀況。并進(jìn)一步假定，每一當(dāng)事方都會(huì)運(yùn)用知識(shí)和上述信息維護(hù)自己的利益，謹(jǐn)慎行事以爭(zhēng)取在交易時(shí)為自己獲得最優(yōu)價(jià)格。所謂的謹(jǐn)慎行事與否，是根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)狀態(tài)，而事后的認(rèn)識(shí)來(lái)判斷的

43、。如果市場(chǎng)上價(jià)格不斷下跌，賣(mài)家以低于先前的市場(chǎng)價(jià)位出售物業(yè)，這種行為也未必是不謹(jǐn)慎。在這種情況下，正如市場(chǎng)上其他買(mǎi)賣(mài)發(fā)生的價(jià)格變動(dòng)一樣，謹(jǐn)慎的買(mǎi)方和賣(mài)方將會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)可以獲得的最佳市場(chǎng)信息進(jìn)行操作。（i）“不受任何強(qiáng)制壓迫（無(wú)強(qiáng)制因素）”。要求每一當(dāng)事方都有主動(dòng)自愿進(jìn)行交易的動(dòng)機(jī)，沒(méi)有任何一方是在被脅迫或受外界過(guò)度干預(yù)的情況下完成交易。（2）市場(chǎng)價(jià)值的概念中假設(shè)的價(jià)格是在一個(gè)參與者行動(dòng)自由、公開(kāi)的、競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中商議的價(jià)格。一項(xiàng)資產(chǎn)的市場(chǎng)可以是國(guó)際市場(chǎng)也可以是一個(gè)地方性市場(chǎng)。該資本市場(chǎng)可以是由眾多的買(mǎi)方和賣(mài)方組成，也可以是一個(gè)具有市場(chǎng)參與者數(shù)量受限特征的市場(chǎng)。資產(chǎn)公開(kāi)出售的市場(chǎng)就是資產(chǎn)進(jìn)行正規(guī)交易

44、的市場(chǎng)。（3）最高最佳用途。一項(xiàng)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值將反映出資產(chǎn)的最高最優(yōu)使用價(jià)值。資產(chǎn)的最高最優(yōu)使用價(jià)值就是可能的、法律上允許并具有經(jīng)濟(jì)可行性的，生產(chǎn)能力最大化的使用價(jià)值。資產(chǎn)的最高最優(yōu)使用價(jià)值可能是針對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)繼續(xù)目前的用途，也可能是針對(duì)資產(chǎn)的其他可替代的用途而言。當(dāng)在制定意愿的報(bào)價(jià)時(shí)，資產(chǎn)的最高最優(yōu)使用價(jià)值是由某個(gè)市場(chǎng)參與者考慮的資產(chǎn)的用途所決定的。資產(chǎn)以獨(dú)立形式評(píng)估可能和作為資產(chǎn)組合的一部分進(jìn)行評(píng)估所得到的最高最優(yōu)使用價(jià)值不同，作為資產(chǎn)組合的一部分時(shí)，應(yīng)考慮某資產(chǎn)對(duì)于整體資產(chǎn)組價(jià)值的貢獻(xiàn)。最高最優(yōu)使用價(jià)值的確定需要考慮：（a）確定資產(chǎn)的使用是否合理。（b）反映法律上允許這一要求，法律上對(duì)于資

45、產(chǎn)使用的限制條件。（c）考慮了超過(guò)現(xiàn)有資產(chǎn)使用所得到回報(bào)的用途轉(zhuǎn)換成本之后，無(wú)論該資產(chǎn)的其他可替代用途（具有物理可行性并受法律上的允許）是否給典型的市場(chǎng)參與者帶來(lái)充足的回報(bào)，資產(chǎn)的使用要求是否具備經(jīng)濟(jì)可行性。12交易成本。市場(chǎng)價(jià)值是一項(xiàng)資產(chǎn)的預(yù)計(jì)交換價(jià)格，它沒(méi)有考慮到資產(chǎn)出讓方的銷(xiāo)售費(fèi)用或者是資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)方的購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用，也沒(méi)有對(duì)因交易而產(chǎn)生的雙方應(yīng)付的稅費(fèi)作出相應(yīng)的調(diào)整。13投資價(jià)值。投資價(jià)值是資產(chǎn)對(duì)以投資或營(yíng)運(yùn)為目的的資產(chǎn)所有者或者預(yù)期所有者而具有的價(jià)值。這是一個(gè)主體特定價(jià)值評(píng)估原則。盡管對(duì)于所有者來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)的投資價(jià)值可能和將此資產(chǎn)銷(xiāo)售給其他方所得到的金額一樣，此評(píng)估原則考慮到持有此資產(chǎn)的實(shí)體所獲

46、得的利益，因此，沒(méi)有必要對(duì)此交易進(jìn)行交易假設(shè)。但投資價(jià)值考慮到進(jìn)行評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)企業(yè)實(shí)體的環(huán)境和財(cái)務(wù)目標(biāo)。這也經(jīng)常用于衡量投資績(jī)效。資產(chǎn)的投資價(jià)值和資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值兩者之間的不同給資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)方和銷(xiāo)售方提供了進(jìn)入市場(chǎng)的動(dòng)機(jī)。14公允價(jià)值。公允價(jià)值是有鑒別能力的資產(chǎn)或負(fù)債的交易雙方在考慮到各自的利益且自愿的情況下所確定的價(jià)格。（1）IVS與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的定義存在差異。在國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則中對(duì)公允價(jià)值的定義通常是與市場(chǎng)價(jià)值相一致的。國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則中對(duì)于公允價(jià)值的定義和應(yīng)用在IVS300以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估中有所討論。（2）在用于其他評(píng)估目的時(shí)（財(cái)務(wù)報(bào)告以外），公允價(jià)值可能不同于市場(chǎng)價(jià)值。公允

47、價(jià)值要估計(jì)特定具有辨別能力理智的交易雙方，在各自考慮通過(guò)交易所獲得的有利及不利之處的基礎(chǔ)上，進(jìn)行交易的價(jià)格。這通常應(yīng)用于司法環(huán)境中。而市場(chǎng)價(jià)值要求提供任何對(duì)市場(chǎng)參與者無(wú)法獲取的優(yōu)勢(shì)，而這些優(yōu)勢(shì)通常被忽視。（3）公允價(jià)值比市場(chǎng)價(jià)值的概念更寬泛。盡管在許多情況下，交易雙方認(rèn)為是公允的價(jià)格與在一般市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格是相同的，但在某些情況下，公允價(jià)值評(píng)估要考慮市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估中被忽視的因素，例如由于利益組合而引起的特殊價(jià)值中某因素的增值。（4）公允價(jià)值應(yīng)用舉例。（a）在一個(gè)非報(bào)價(jià)交易中確定股權(quán)的公允價(jià)格，在此交易中，對(duì)于特殊雙方所持有的股份，他們之間的公允價(jià)格有別于市場(chǎng)上所能得到的價(jià)格。（b）無(wú)論是對(duì)于永

48、久性轉(zhuǎn)讓的租賃資產(chǎn)亦或是取消租賃的資產(chǎn)，在資產(chǎn)的出租人和承租人之間確定的公允價(jià)格。 15特殊價(jià)值。特殊價(jià)值是僅對(duì)于特殊購(gòu)買(mǎi)方才具有價(jià)值的資產(chǎn)特定屬性的價(jià)值量反映。（1）一個(gè)特殊資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者就是一個(gè)特定的買(mǎi)家，他會(huì)由于擁有此項(xiàng)特定資產(chǎn)而給他帶來(lái)市場(chǎng)上其他買(mǎi)家所得不到的特殊價(jià)值，如協(xié)同價(jià)值。（2）與市場(chǎng)上其他的購(gòu)買(mǎi)者相比，當(dāng)一項(xiàng)資產(chǎn)所擁有的屬性使得它對(duì)于特定的資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)更具有吸引力時(shí)，資產(chǎn)的特殊價(jià)值會(huì)得到提升。資產(chǎn)屬性包括資產(chǎn)的物理、地理、經(jīng)濟(jì)或法律特征。市場(chǎng)價(jià)值不考慮特殊價(jià)值，因?yàn)樗俣ㄔ谔囟ㄈ掌谟凶栽纲?gòu)買(mǎi)者，而不是特定的愿意購(gòu)買(mǎi)者。（3）當(dāng)特殊價(jià)值能夠被辨別時(shí)，則應(yīng)對(duì)其進(jìn)行報(bào)告，并將其與市場(chǎng)

49、價(jià)值清晰地區(qū)別開(kāi)來(lái)。16協(xié)同價(jià)值。協(xié)同價(jià)值是由兩個(gè)或兩個(gè)以上的資產(chǎn)或利益組合在一起而形成超額的一種價(jià)值元素，組合的價(jià)值比各個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值的代數(shù)和要高。如果協(xié)同作用僅僅是對(duì)于特定的資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者才具有，那么這就是特殊價(jià)值的例子。17評(píng)估假設(shè)。除闡明價(jià)值的基本原理外，評(píng)估通常有必要作出一個(gè)或多重假設(shè)，來(lái)闡明處于假定交易中資產(chǎn)的狀態(tài)或是資產(chǎn)假定被交易時(shí)所處的環(huán)境。假設(shè)會(huì)對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生重大的影響。（1）一般假設(shè)。例如，作為一個(gè)完整的經(jīng)營(yíng)實(shí)體的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓假設(shè)；企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合從業(yè)務(wù)中轉(zhuǎn)移出來(lái)的假設(shè)；成批或者單獨(dú)轉(zhuǎn)移持有股權(quán)的假設(shè)；轉(zhuǎn)讓中業(yè)主自有的財(cái)產(chǎn)是閑置的假設(shè)。（2）特殊假設(shè)。特殊假設(shè)通常用于闡明可能

50、存在的變化對(duì)于資產(chǎn)價(jià)值的影響。如果假定的事實(shí)和評(píng)估基準(zhǔn)日那天存在的事實(shí)是不相符的，那么所做的假設(shè)就變成了一個(gè)特殊假設(shè)。特殊假設(shè)之所以被認(rèn)定為特殊，旨在向評(píng)估報(bào)告使用者強(qiáng)調(diào)評(píng)估結(jié)論會(huì)隨著評(píng)估當(dāng)時(shí)的環(huán)境改變而有所改變，或者特殊假設(shè)反映了在評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)參與者通常不會(huì)采取的意見(jiàn)。（3）在考慮到評(píng)估目的的前提下，一般假設(shè)和特殊假設(shè)應(yīng)當(dāng)具有合理性和相關(guān)性。 18被迫出售?！氨黄瘸鍪邸边@一條款通常用于賣(mài)方處于被迫出售的情況下，這樣的結(jié)果就使得出售的資產(chǎn)處于非正常市場(chǎng)條件下。這種情況下所獲得的交易價(jià)格取決于賣(mài)方所承擔(dān)壓力的性質(zhì)和不能考慮應(yīng)有市場(chǎng)條件的原因。這反映了為什么賣(mài)方無(wú)法在應(yīng)有的市場(chǎng)條件下出售資產(chǎn)。除

51、非知道賣(mài)方所承受的限制條件的性質(zhì)和原因，一般情況下被迫出售所獲得的交易價(jià)格是無(wú)法實(shí)際估算的。在被迫出售中的賣(mài)方所能接受的價(jià)格將反映其特定的環(huán)境而并非是市場(chǎng)價(jià)值定義中假設(shè)的自愿出售價(jià)格?！氨黄瘸鍪邸笔菍?duì)交易發(fā)生情境的一種描述，并非是不同的價(jià)值類(lèi)型。（1）如果需要對(duì)被迫出售的交易價(jià)格加以說(shuō)明的話，就有必要對(duì)賣(mài)方所受的限制性條件的原因進(jìn)行清晰地界定，還包括通過(guò)恰當(dāng)?shù)募僭O(shè)使賣(mài)方無(wú)法在應(yīng)有的市場(chǎng)中出售資產(chǎn)所產(chǎn)生的影響。如果這些假設(shè)情況在評(píng)估基準(zhǔn)日不存在，那么應(yīng)將其清晰地確認(rèn)為特殊假設(shè)。（2）在一個(gè)不活躍或是夕陽(yáng)的市場(chǎng)中的出售并非是自動(dòng)的“被迫出售”。原因很簡(jiǎn)單，如果市場(chǎng)條件改善了，賣(mài)方也希望能獲得更高的

52、交易價(jià)格。除非是賣(mài)方被迫在截止日期前出售資產(chǎn)從而阻止了應(yīng)有的市場(chǎng)交易，一般情況下，賣(mài)方是市場(chǎng)價(jià)值定義中的自愿賣(mài)方。 19評(píng)估方法。為了對(duì)某種恰當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型所對(duì)應(yīng)的價(jià)值額進(jìn)行估計(jì)，評(píng)估師需要采用一種或多種評(píng)估方法。IVS概念框架中描述和定義的三種方法是評(píng)估中應(yīng)用的主要方法，它們都以價(jià)格均衡、預(yù)期收益或經(jīng)濟(jì)替代原則等為基礎(chǔ)。20市場(chǎng)法。市場(chǎng)法是通過(guò)主體資產(chǎn)和完全相同或相似資產(chǎn)的可獲得價(jià)格信息的比較，從而得到資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。市場(chǎng)法的第一步是考慮完全相同或相似資產(chǎn)最近的市場(chǎng)交易價(jià)格。如果最近發(fā)生的交易數(shù)量很少，而在銷(xiāo)售列表中有報(bào)價(jià)并準(zhǔn)備出售的完全相同或相似資產(chǎn)提供了確定的又有精確分析的相關(guān)信息，那

53、么考慮這些資產(chǎn)的價(jià)格也是合理的?？紤]到真實(shí)交易和價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)估業(yè)務(wù)中采用的假設(shè)之間的不同，有必要把從其他交易中搜集到的價(jià)格信息進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)整。在法律、經(jīng)濟(jì)或物理特征等方面，其他交易資產(chǎn)和被評(píng)估資產(chǎn)也可能存在不同。 21收益法。收益法是將資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值，從而得到資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。（1）考慮被評(píng)估資產(chǎn)在使用壽命中所產(chǎn)生的收益和資本化后的預(yù)期價(jià)值，資本化包括采用合適的折現(xiàn)率將未來(lái)收益轉(zhuǎn)化為現(xiàn)在的資本總額。未來(lái)現(xiàn)金流可以是來(lái)源于一個(gè)或者多個(gè)合同，也可以無(wú)合同約定，例如，預(yù)期收益可以產(chǎn)生于資產(chǎn)的使用或持有。（2）收益法包括：（a）收益資本化法，采用的全部風(fēng)險(xiǎn)或總體資本化率要能應(yīng)用于單一的

54、具有代表性的期間收益。（b）未來(lái)現(xiàn)金流折現(xiàn)法，運(yùn)用折現(xiàn)率將未來(lái)一系列的現(xiàn)金流折算成現(xiàn)值。多種可選擇的價(jià)格模型。（3）收益法能運(yùn)用于負(fù)債的償還，在債務(wù)還清前需要支付的各個(gè)現(xiàn)金流。22成本法。成本法應(yīng)用了經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，即資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者不會(huì)支付比購(gòu)買(mǎi)或建造具有相同功能資產(chǎn)的價(jià)格還要高的金額。這種方法依賴于經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，即除非是時(shí)間上不恰當(dāng)、不方便、有風(fēng)險(xiǎn)或者其他的因素，否則購(gòu)買(mǎi)者在市場(chǎng)上為被評(píng)估資產(chǎn)所能支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)購(gòu)買(mǎi)或者建造相同資產(chǎn)所需要的費(fèi)用。通常情況下，與在市場(chǎng)上能買(mǎi)到或建造的可替代資產(chǎn)相比，被評(píng)估資產(chǎn)由于使用年限或功能退化等原因而缺乏吸引力。在這種情況下，需要根據(jù)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對(duì)取得可替代資產(chǎn)的費(fèi)

55、用進(jìn)行調(diào)整。 23應(yīng)用方法。每種評(píng)估途徑都有多種詳細(xì)的應(yīng)用方法。在不同類(lèi)別的資產(chǎn)評(píng)估中常用的多種具體方法在資產(chǎn)準(zhǔn)則中予以討論。24評(píng)估中的信息資源。評(píng)估中的信息資源涉及到數(shù)據(jù)和本準(zhǔn)則描述的任何評(píng)估方法中應(yīng)用的信息。這些信息資源可能是真實(shí)的，也可能是假設(shè)的。（1）真實(shí)的信息資源包括：獲得的與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同或相似資產(chǎn)的價(jià)格；被評(píng)估資產(chǎn)產(chǎn)生的真實(shí)的現(xiàn)金流；取得與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同或相似資產(chǎn)的真實(shí)費(fèi)用。（2）假設(shè)的信息資源包括：估算或是計(jì)劃的現(xiàn)金流；假定資產(chǎn)的估算成本；市場(chǎng)參與者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的感知態(tài)度。（3）真實(shí)的信息資源通常具有更高的可信度；但在某些時(shí)候，假設(shè)的信息資源相關(guān)性可能比真實(shí)的信息資源更強(qiáng)，

56、例如，真實(shí)交易的證據(jù)已經(jīng)過(guò)時(shí)，歷史的現(xiàn)金流無(wú)法解釋?zhuān)ū砻鳎┪磥?lái)的現(xiàn)金流，或者有關(guān)成本的真實(shí)信息已經(jīng)是歷史的。（4）當(dāng)多種信息資源能夠取得時(shí)，評(píng)估結(jié)果通常會(huì)更加準(zhǔn)確。當(dāng)信息資源的取得受到限制時(shí)，要特別謹(jǐn)慎地對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查和核實(shí)。（5）當(dāng)需要一項(xiàng)交易的證據(jù)信息資源時(shí)，應(yīng)認(rèn)真核實(shí)交易中的條款是否和價(jià)值類(lèi)型相一致。（6）評(píng)估中信息的性質(zhì)和來(lái)源應(yīng)當(dāng)考慮到價(jià)值類(lèi)型，反過(guò)來(lái)，價(jià)值類(lèi)型也要取決于評(píng)估的目的。（7）對(duì)于許多類(lèi)型的評(píng)估，評(píng)估的途徑和方法通常都是相同的。然而，對(duì)于不同類(lèi)型資產(chǎn)的評(píng)估涉及到的數(shù)據(jù)來(lái)源不同，就應(yīng)該考慮被評(píng)估資產(chǎn)所處的市場(chǎng)環(huán)境。三、行為規(guī)范（職業(yè)道德準(zhǔn)則） （一）基本結(jié)構(gòu)與內(nèi)容 包括引言、

57、適用范圍、定義、職業(yè)道德、能力要求、披露要求和評(píng)估價(jià)值的報(bào)告等七部分。其中主要包括對(duì)評(píng)估人員職業(yè)道德的規(guī)定、對(duì)評(píng)估人員勝任能力的要求和對(duì)評(píng)估人員的其他規(guī)定等內(nèi)容。重點(diǎn)從約束評(píng)估師職業(yè)道德角度出發(fā)，對(duì)評(píng)估師職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)勝任能力、評(píng)估披露和評(píng)估報(bào)告等方面的要求作出了規(guī)定。 IVS行為守則結(jié)構(gòu)、基本內(nèi)容 構(gòu)成總體要求相關(guān)內(nèi)容1.0引言一般原則（1）應(yīng)當(dāng)是由誠(chéng)實(shí)且具備專(zhuān)業(yè)勝任能力的、無(wú)偏見(jiàn)和無(wú)個(gè)人私利的專(zhuān)業(yè)評(píng)估師承擔(dān)。（2）出具的報(bào)告應(yīng)當(dāng)清晰明確，不引起誤導(dǎo)，并對(duì)所有與恰當(dāng)理解評(píng)估結(jié)論有關(guān)的重要事項(xiàng)進(jìn)行披露。（3）評(píng)估師應(yīng)當(dāng)始終提升和保持評(píng)估行業(yè)的公信力。2.0適用范圍依照IVS執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)。（1）

58、評(píng)估師一旦宣告某項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)將遵循IVS來(lái)執(zhí)行，就應(yīng)當(dāng)遵守本守則?？梢允腔谶x擇的需要、法律法規(guī)對(duì)評(píng)估師的要求，或者委托方、評(píng)估報(bào)告潛在使用方和/或各國(guó)行業(yè)協(xié)會(huì)或組織的要求。（2）本守則無(wú)任何正式的法律效力，僅作為對(duì)各國(guó)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)管理或指導(dǎo)評(píng)估師行為準(zhǔn)則、細(xì)則及其相關(guān)規(guī)范文件的補(bǔ)充。（3）各國(guó)經(jīng)認(rèn)可的行業(yè)組織且經(jīng)專(zhuān)門(mén)教育與培訓(xùn)的會(huì)員按照IVS執(zhí)行的評(píng)估業(yè)務(wù)，才能被評(píng)估報(bào)告的最終使用者所接受。否則，選擇合適評(píng)估師來(lái)執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)的主要責(zé)任落在委托方評(píng)估報(bào)告使用者身上。構(gòu)成總體要求相關(guān)內(nèi)容3.0評(píng)估假設(shè)無(wú)法驗(yàn)證或沒(méi)有必要驗(yàn)證的涉及影響評(píng)估對(duì)象或評(píng)估方法的事實(shí)、狀況或情形。（1）評(píng)估假設(shè)，是指被接受為

59、真實(shí)的推測(cè)或假定。評(píng)估假設(shè)涉及影響評(píng)估對(duì)象或評(píng)估方法的事實(shí)、狀況或情形，但這些事實(shí)、狀況和情形可能無(wú)法驗(yàn)證或沒(méi)有必要驗(yàn)證。所有評(píng)估在某種程度上都建立在所采用的評(píng)估假設(shè)基礎(chǔ)之上。（2）限制性條件，是對(duì)評(píng)估的約束。限制性條件可以由委托方設(shè)定；也可由評(píng)估師設(shè)定；或由當(dāng)?shù)胤稍O(shè)定。（3）評(píng)估師，是指具備必要資質(zhì)、能力和經(jīng)驗(yàn)來(lái)執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)的個(gè)人。評(píng)估師應(yīng)當(dāng)是具有良好聲譽(yù)并符合相應(yīng)條件的個(gè)人。（4）內(nèi)部評(píng)估師，是指由擁有被評(píng)估資產(chǎn)的企業(yè)雇用的評(píng)估師，或由為被評(píng)估企業(yè)編制財(cái)務(wù)記錄或財(cái)務(wù)報(bào)告的會(huì)計(jì)師事務(wù)所雇用的評(píng)估師。內(nèi)部評(píng)估師并不總是能被接受來(lái)?yè)?dān)當(dāng)獨(dú)立評(píng)估師的角色。（5）外部評(píng)估師，是指其本人及其助理人員與

60、委托方或評(píng)估對(duì)象之間無(wú)重大關(guān)聯(lián)的評(píng)估師。（6）遵循IVS執(zhí)業(yè)的評(píng)估師應(yīng)當(dāng)滿足本守則所規(guī)定的公正性、專(zhuān)業(yè)客觀性和披露要求。構(gòu)成總體要求相關(guān)內(nèi)容4.0職業(yè)道德應(yīng)當(dāng)始終保持高度的誠(chéng)實(shí)和正直，其行為不得有損于委托方、社會(huì)公眾、職業(yè)和各自國(guó)家的評(píng)估行業(yè)組織。（1）誠(chéng)信。評(píng)估師的行為不得引起誤導(dǎo)或存在欺詐性；不得故意編制和傳遞含有虛假、不實(shí)或有偏見(jiàn)的意見(jiàn)和分析的評(píng)估報(bào)告；不得執(zhí)行或參與其他理性的評(píng)估師會(huì)認(rèn)為不恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估業(yè)務(wù)；評(píng)估師的行為應(yīng)當(dāng)合法，并遵守所在國(guó)或評(píng)估業(yè)務(wù)所在國(guó)的法律法規(guī)；不得宣傳或故意默許對(duì)其本不具備的專(zhuān)業(yè)資格的錯(cuò)誤解釋?zhuān)徊坏脼闋?zhēng)攬?jiān)u估業(yè)務(wù)故意進(jìn)行虛假、誤導(dǎo)性或夸張的宣傳或廣告；應(yīng)當(dāng)確保所有