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文檔簡介

1、本科畢業(yè)論文商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的風(fēng)險特征與控制姓 名XXX學(xué) 院 管理學(xué)院專 業(yè)金融專業(yè)指導(dǎo)教師XXX 老師完成日期2010年6月上海理工大學(xué)全日制本科生畢業(yè)設(shè)計(論文)承諾書本人鄭重承諾:所呈交的畢業(yè)設(shè)計(論文) 是在導(dǎo)師的指導(dǎo)下,嚴(yán)格按照學(xué)校和學(xué)院的有關(guān)規(guī)定由本人獨(dú)立完成。文中所引用的觀點(diǎn)和參考資料均已標(biāo)注并加以注釋。論文研究過程中不存在抄襲他人研究成果和偽造相關(guān)數(shù)據(jù)等行為。如若出現(xiàn)任何侵犯他人知識產(chǎn)權(quán)等問題,本人愿意承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。 承諾人(簽名): 日 期:目 錄 緒論1 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc263861793 第一章 緒論 PAGE

2、REF _Toc263861793 h 8 HYPERLINK l _Toc263861794 1.1 課題背景與意義 PAGEREF _Toc263861794 h 8 HYPERLINK l _Toc263861795 1.2 論文思路與結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc263861795 h 9 HYPERLINK l _Toc263861796 1.3 研究方法與手段 PAGEREF _Toc263861796 h 9 HYPERLINK l _Toc263861797 第六章 對于我國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的總結(jié)與展望 PAGEREF _Toc263861797 h 46 1.3 研究

3、方法與手段2 1.4 可能存在的不足與創(chuàng)新3第三 3.1 個人按揭貸款存在的風(fēng)險分類8 3.1.1 信用風(fēng)險8 3.1.2 市場風(fēng)險10 3.1.3 操作風(fēng)險11 3.1.4 政策風(fēng)險13 3.2 我國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險特征15 3.3 影響個人住房按揭貸款風(fēng)險的因素-以招商銀行住房按揭貸款信 用風(fēng)險壓力測試為例17 3.4 本章小結(jié)27第4章 銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險的歷史借鑒-以美國次貸危機(jī)為例28 4.1美國次貸危機(jī)概述和衍變過程28 4.2 引發(fā)美國次貸危機(jī)的原因分析30 4.3 美國次貸危機(jī)對我國商業(yè)銀行按揭貸款風(fēng)險控制的警示31 4.3.1我國商業(yè)銀行按揭貸款的現(xiàn)狀和存在

4、的不足31 4.3.2 中美房貸市場的內(nèi)在相似性32 4.3.3美國次貸危機(jī)對我國商業(yè)銀行按揭貸款風(fēng)險控制的啟示33第5章 商業(yè)銀行個人按揭貸款風(fēng)險控制36 5.1 有效控制市場風(fēng)險36 5.2 有效控制操作風(fēng)險36 5.3 有效控制政策性風(fēng)險37第6章 對于我國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的總結(jié)與展望39第一章 緒論第1章 我國個人按揭貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險研究及分析1.1 個人按揭貸款存在的風(fēng)險分類個人住房貸款的風(fēng)險的種類主要包括:信用風(fēng)險、操作風(fēng)險、市場風(fēng)險這三大類風(fēng)險。市場風(fēng)險在個人住房按揭貸款風(fēng)險中表現(xiàn)為不可控風(fēng)險,即銀行自身不能控制的風(fēng)險,包括:利率風(fēng)險、流動性風(fēng)險、住房貶值風(fēng)險、抵押風(fēng)險、

5、法律風(fēng)險等等。在個人住房貸款奉獻(xiàn)中,信用風(fēng)險和銀行操作風(fēng)險是最主要的風(fēng)險,也是銀行自身可控的風(fēng)險。3.1.1信用風(fēng)險狹義上,個人住房按揭貸款中的信用風(fēng)險是指借款者違約的風(fēng)險,借款人因各種原因未能及時、足額償還債務(wù)或銀行貸款而違約的可能性。廣義上的信用風(fēng)險主要包括社會信用風(fēng)險、借款人信用風(fēng)險、房產(chǎn)商信用風(fēng)險和其他中介機(jī)構(gòu)信用風(fēng)險等等。其中借款人信用風(fēng)險和房地產(chǎn)商信用風(fēng)險在整個風(fēng)險體系中尤為突出。 (1)來自借款人的信用風(fēng)險 1)被迫違約。這是指因經(jīng)濟(jì)問題而導(dǎo)致購房人不能按時還款或不能按時全部還款。從各大商業(yè)銀行統(tǒng)計的數(shù)據(jù)看,這類違約占大多數(shù)。我國當(dāng)前通貨膨脹水平較高,2008 年實(shí)行的是緊縮的貨

6、幣政策, 所以人們的家庭收入實(shí)際是在縮減,被迫違約時有發(fā)生。 2)理性違約。這是指借款人覺得放棄繼續(xù)還款可帶來更大利益時的違約行為。目前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域總體上正進(jìn)行強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控, 房價正逐漸回落,但貸款利率卻不斷提高,所以這類違約有所增加。銀行住房按揭貸款信用風(fēng)險壓力測試可以得知宏觀經(jīng)濟(jì)政策對商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的信用風(fēng)險有很大的影響。包括GDP,房價和進(jìn)出口率,都會影響到按揭貸款的信用風(fēng)險。在宏觀調(diào)控政策的影響下,當(dāng)房價出現(xiàn)正向波動時,資產(chǎn)價格的上漲會提高借款人的償付能力,掩蓋和降低按揭貸款的違約風(fēng)險;當(dāng)房價出現(xiàn)逆向波動時,對借款人的還款意愿、還款能力將產(chǎn)生負(fù)面影響,從而引起住房按揭貸

7、款的違約率上升,如果房價與按揭成本發(fā)生倒掛,風(fēng)險的集中與大面積爆發(fā)是不難預(yù)見的。由于個人住房貸款還款期限長,使得房地產(chǎn)業(yè)與總的經(jīng)濟(jì)趨勢和宏觀經(jīng)濟(jì)周期變化的關(guān)系非常密切。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂,公眾購房欲望受挫,房地產(chǎn)價值大幅貶值,對銀行貸款資金回收在很大程度上構(gòu)成了威脅。經(jīng)濟(jì)的蕭條,使得原來一部分借款人失業(yè),沒有了還款來源,造成不良貸款。例如2008年末央行將個人住房按揭首付比例降至二成,并對經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行基準(zhǔn)利率下浮30%。由信貸催生的旺盛購買力,對國內(nèi)房地產(chǎn)市場迅速恢復(fù)起到了重要的支撐作用,房價強(qiáng)勁反彈,部分一線城市房價漲幅屢創(chuàng)新高。中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確2009 年繼續(xù)實(shí)行適度寬松的貨幣政策。

8、這些宏觀調(diào)控手段勢必會影響到普通居民的購房積極性以及開發(fā)商的資金鏈,引起房價的波動。 3)提前還貸。這是指借款人在約定的還款期限之前先行償還部分或全部貸款。提前償付發(fā)生后,銀行將因此遭受利息損失、服務(wù)成本損失和管理成本損失三方面的風(fēng)險。第一,減少了銀行的收益。我國商業(yè)銀行的利潤大多來自存貸款利差,住房按揭貸款這項中長期貸款屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),它的提前償還將會直接減少銀行的貸款利息收入。第二,增加了銀行的服務(wù)成本。首先,由于提前償還的情況千差萬別,銀行無法運(yùn)用計算機(jī)來處理,耗費(fèi)較大的人力。其次,銀行需要對原借款合同中的內(nèi)容重新修正與計算,增加了經(jīng)營成本。再次,對提前收回的資金再投資,增加了交易成

9、本。第三,銀行管理成本的損失。個人住房按揭貸款提前償還,將使銀行的可用資金增加。目前銀行系統(tǒng)內(nèi)居民存款余額連年居高不下,各銀行都有大量閑置資金急于尋找出路,在這種情況下,客戶提前償還貸款只會增加銀行的閑置資金量,加大了銀行的投資壓力和風(fēng)險。即使銀行把這部分提前償還的資金重新貸出去,實(shí)際上仍擠占了銀行原有閑置資金的投資機(jī)會,導(dǎo)致銀行原本可以貸放出去的原有閑置資金繼續(xù)閑置。另外,客戶提前償還貸款時,銀行往往無法運(yùn)用計算機(jī)處理千差萬別的情況, 只能使用人工來完成,人力成本很高,在按正常情況收回貸款時不會產(chǎn)生這種費(fèi)用。當(dāng)然,在銀行把提前償還的資金重新貸出的情況下,銀行在貸出的過程中又會產(chǎn)生更多的服務(wù)成

10、本。管理成本主要指銀行因閑置資金增加而增加的資金管理成本。目前, 提前還貸好像還未與風(fēng)險聯(lián)系起來, 出于維護(hù)自身美譽(yù)度的考慮, 銀行一般都默認(rèn)了這種行為的合法性。但隨著國內(nèi)銀行面臨的競爭越來越激烈,加強(qiáng)風(fēng)險管理勢在必行,所以必須充分認(rèn)識提前還貸所產(chǎn)生的影響,從各個層面上制定對策。 (2)來自開發(fā)商的信用風(fēng)險 1)假按揭。這一欺詐行為通常發(fā)生在中小型開發(fā)商身上。當(dāng)其資金鏈出現(xiàn)問題時,有些開發(fā)商可能會串通銀行內(nèi)部人員, 自己墊付首付款,制造虛構(gòu)的購房合同, 里應(yīng)外合,達(dá)到騙取信貸資金的目的。以后遇到真正的買家, 開發(fā)商即付完剩余款項,解除抵押,再高價賣出。情節(jié)嚴(yán)重的是,有的開發(fā)商在一開始拿到貸款資

11、金后就攜款逃跑。這種現(xiàn)象已在各大商業(yè)銀行出現(xiàn)過多次,給銀行帶來了不可估量的損失。 2)抵押物的變故。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程長、環(huán)節(jié)多,且環(huán)環(huán)相扣。如果稍不注意, 開發(fā)商的資金鏈就容易斷裂, 負(fù)債累累只會導(dǎo)致所抵押的住房出現(xiàn)質(zhì)量不過關(guān)甚至是爛尾樓,或拿不到產(chǎn)權(quán)證和土地證。為此引發(fā)兩種結(jié)果:一是購房人以此拒付貸款;二是作為按揭業(yè)務(wù)風(fēng)險防范的第二還款源, 明顯因質(zhì)量問題使其在將來的拍賣中造成資不抵債。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于經(jīng)營管理失誤,造成其已銷售期房不能按時交業(yè)主使用,致使購房人與開發(fā)商發(fā)生爭執(zhí)或要求解除購房合約,而且往往很難在短時間內(nèi)得到解決。一旦出現(xiàn)這種情況,使用個人住房貸款業(yè)務(wù)的客戶往往會暫停

12、償還銀行貸款,從而將客戶與開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。另外,開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不完備,在尚未取得商品房預(yù)售許可證的情況下,銷售房產(chǎn),回籠資金,造成所簽購房合同無效,從而波及借款合同的履行。 3)強(qiáng)制指定。一般情況下,開發(fā)商會將房地產(chǎn)開發(fā)貸款與房地產(chǎn)按揭貸款捆綁銷售, 利用住房抵押貸款做誘餌, 讓銀行被動接受高風(fēng)險的開發(fā)貸款條件, 放松對開發(fā)商的貸款審查和風(fēng)險防范, 而購房人也只能聽從開發(fā)商的安排。住宅小區(qū)入住的人數(shù)多,若都被迫集中到一家銀行辦理按揭貸款, 一旦出現(xiàn)由開發(fā)商引起的房屋質(zhì)量或拿不到權(quán)證等問題, 購房人容易遷怒于銀行以至拒付貸款, 這給銀行造成的損失將特別嚴(yán)重。 (3)社會信用風(fēng)險由

13、于全社會缺乏對個人信用的公正評價體系和評價機(jī)構(gòu),對個人信用無從評價。與此同時,由于整個社會缺乏誠信觀念,個人、單位或其他機(jī)構(gòu)組織為借款人偽造虛假財力證明資料等提狗狗眾多渠道。例如:個人將自身原有財產(chǎn)過戶給借款人,提高借款人財力證明用以獲取銀行更多的貸款,等到借款人成功獲得銀行信貸資金后又將這筆財產(chǎn)轉(zhuǎn)還給他人;單位虛報個人職務(wù)、工資、將近等資料為借款人戒躁虛假的“個人收入證明”提供渠道;房地產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)在利益的驅(qū)動下,不以房地產(chǎn)的實(shí)際價值為標(biāo)準(zhǔn),而是按照借款人的要求虛增房地產(chǎn)評估價值,使得房產(chǎn)估價不準(zhǔn)確給銀行造成潛在的風(fēng)險。3.1.2 市場風(fēng)險市場風(fēng)險又稱為系統(tǒng)性風(fēng)險,是指由于經(jīng)濟(jì)、金融政策等

14、宏觀因素的變化以及該業(yè)務(wù)自身的缺陷所導(dǎo)致的風(fēng)險。市場風(fēng)險又包括:利率風(fēng)險、流動性風(fēng)險、住房貶值風(fēng)險、抵押風(fēng)險、法律風(fēng)險等等。 (1)通貨膨脹風(fēng)險 如果市場出現(xiàn)通貨膨脹,就會導(dǎo)致購買力的下降。物價上升往往會伴隨著通貨膨脹而來,就會出現(xiàn)貨幣貶值,即使借款人如約還款,但是貸款人也會因此而受到損失。由于市場利率、匯率、證券以及商品的價格負(fù)面變動而導(dǎo)致金融工具價值下跌,給銀行帶來的損失。目前為止,我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)實(shí)行浮動利率制度,貸款者承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險,貸款者在利率上升周期中可能出現(xiàn)違約現(xiàn)象個人住房貸款管理辦法規(guī)定,個人住房貸款期限在1 年以內(nèi)的,實(shí)行合同利率,遇法定利率調(diào)整,不分段計

15、息; 1年以上貸款遇法定利率調(diào)整,于次年初開始按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。商業(yè)銀行按揭貸款最長期限為20年,利率的波動無疑會影響到銀行和貸款人的現(xiàn)金流。我國目前利率處于歷史低水平,隨著利率市場化進(jìn)程和目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,利率上行不可避免,由于貸款利率調(diào)整的滯后性,銀行勢必會遭受利率損失。另外,國內(nèi)銀行的主要收入來自利息收入,利率調(diào)整將對銀行利潤產(chǎn)生重大影響,同時,也會引起利率期限結(jié)構(gòu)的變化,利差的變化更加難以把握。 (2)機(jī)會成本風(fēng)險 這種風(fēng)險是指當(dāng)住房貸款以外的其他金融投資的報酬率上升,超過住房貸款的報酬率的時候,貸款人把融資資金投入到以住房貸款的形式發(fā)放出去所獲得的利潤就會少于將這部分資

16、金投入到其他投資中的利潤,從而造成收益的減少。 (3)地產(chǎn)市場風(fēng)險 個人住房貸款本質(zhì)上是屬于抵押性質(zhì)的貸款,因而抵押物的價格是影響風(fēng)險的重要因素。如果開發(fā)商故意抬高房價,造成房地產(chǎn)價格泡沫,當(dāng)泡沫破碎就會致使房價大幅度縮水,銀行的貸款風(fēng)險就會隨之提高。另外,即使開發(fā)商準(zhǔn)確估價,若自然環(huán)境,政策變化等諸多影響下,也會造成同樣的風(fēng)險損失。;從國內(nèi)的房地產(chǎn)市場來看,大多數(shù)城市的房價雖然還處于高位盤整階段,但是由于房價下行壓力日趨增多大,將面臨房產(chǎn)市場低于所應(yīng)長福銀行貸款的情況造成斷供現(xiàn)象。 (4)流動性風(fēng)險銀行負(fù)債期限較短,一般僅為幾個月,而個人住房貸款的期限大部分在l0年以上。當(dāng)前,中長期的個人住

17、房貸款占消費(fèi)貸款相當(dāng)大的比。例如,根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn),中長期貸款在銀行貸款中所占比例越高,對銀行的資金流動影響越大,住房貸款占全部貸款比重達(dá)到30% 左右時就有可能給銀行的資金流動性帶來威脅。商業(yè)銀行個人住房貸款目前是國內(nèi)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),增勢迅猛,因此其風(fēng)險性較大。3.1.3 操作性風(fēng)險銀行操作風(fēng)險是由于銀行自身不完善或有問題的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或者外部事件所造成直接或者間接損失的風(fēng)險。主要包括:個人征信風(fēng)險、銀行內(nèi)部控制風(fēng)險和制度體系漏洞、銀行貸后管理風(fēng)險等等。 (1)員工素質(zhì)銀行內(nèi)部信貸部的員工一般都有貸款任務(wù)。有些員工出于眼前利益,與開發(fā)商合謀,對貸前審查敷衍了事,貸后放棄追蹤管

18、理,以至讓銀行潛在的風(fēng)險加大。沒有銀行內(nèi)部的配合,假按揭是不可能發(fā)生的。 (2)制度安排銀行在決定放貸之前一般要對抵押房產(chǎn)作自行評估或委托外面中介機(jī)構(gòu)評估。目前在國內(nèi)個人住房按揭貸款的實(shí)際運(yùn)作中都簡單地采用市場比較法, 對比周邊類似樓盤的市場價位加權(quán)平均推算出按揭樓盤的價值, 而沒有更多地考慮房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段和水平、按揭房產(chǎn)在處置時可能受到的限制和處置成本、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失, 高估按揭房產(chǎn)價2。大多數(shù)商業(yè)銀行對一手按揭房產(chǎn)不要求評估, 而是以房產(chǎn)的銷售價格作為發(fā)放貸款的價值依據(jù)。這種做法必然鼓勵開發(fā)商盡量建造高價房屋,或采取各種方式推高房價,促成高價房交易合同, 以獲取高額按揭貸款

19、。另外,由于抵押在銀行手中的房產(chǎn)嚴(yán)重偏離其真實(shí)價值, 一旦購房者故意違約, 那么銀行或支付較高的變現(xiàn)成本,或面臨難以變現(xiàn)的可能,甚至在市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)時, 將承受房價下跌所造成的巨大損失。 (3)管理風(fēng)險管理風(fēng)險是指由于銀行管理出現(xiàn)漏洞而產(chǎn)生的風(fēng)險。各家銀行為了搶占個人住房貸款的市場份額,紛紛推出各種服務(wù),并在“風(fēng)險簡化信貸手續(xù)”的呼聲中提高了辦事速度,增加了業(yè)務(wù)量,擴(kuò)大了住房貸款消費(fèi)群,但是,在辦理貸款的過程中,或多或少的還存在以下問題: 1)決策風(fēng)險目前,各家銀行都十分重視個人住房貸款業(yè)務(wù),市場競爭漸呈白熱化狀態(tài),無序現(xiàn)象突出。不少金融機(jī)構(gòu)還沒有完全樹立科學(xué)發(fā)展觀和正確的經(jīng)營理念,在外部市場和

20、內(nèi)部考核的雙重壓力下,片面追求指標(biāo)、搶占市場,放寬貸款條件,降低客戶準(zhǔn)入門檻。并且在決策的制定過程中,不對客戶的資質(zhì)進(jìn)行細(xì)分,造成執(zhí)行決策的人,對所有的借款人都使用同樣的標(biāo)準(zhǔn)。銀行的決策者在面對市場與風(fēng)險的選擇上,往往會選擇市場,這必然加大了經(jīng)營的風(fēng)險 2)內(nèi)部操作環(huán)節(jié)的風(fēng)險隨著個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)量的急劇增加,為了加快辦理的速度,銀行會忽視貸款操作的嚴(yán)謹(jǐn)性,從而造成相關(guān)法律文本和手續(xù)的缺漏,如合同要素填寫錯誤、漏填、隨意修改,從而影響合同本身的法律效力,在法律認(rèn)定時產(chǎn)生糾紛。對借款人的身份審核不嚴(yán),造成貸款合同及相關(guān)法律文本由他人代簽或偽造簽名,形成無效合同。在抵押登記手續(xù)未完善前發(fā)放貨款,

21、使得貸款擔(dān)保無法落到實(shí)處。 3)銀行客戶資源共享機(jī)制缺失如客戶在一定商業(yè)銀行申請個人住房貸款,同時叉在另一家銀行為第二套甚至為第三套樓房申請貸款,按照現(xiàn)行房價走勢,對于中等收入的貸款人而言,一般是不具備按期還貸能力的,一個貸款人為兩套以上的住房貸款,放貸銀行的貸款風(fēng)險極高,形成不良貸款的可能性極大。在現(xiàn)行的銀行管理體制和運(yùn)行機(jī)制下,公存(即法人客戶)在其他銀行的存貸情況可以通過銀行間的網(wǎng)絡(luò)查詢得到。但對于個人客戶,這項業(yè)務(wù)尚屬空白,還不允許對自然人客戶銀行信息隨意查詢。因此,個人住房貸款者,就有可能利用各個銀行信息資源不能共享的缺陷,在多個銀行同時貸款,給多個貸款銀行造成貸款風(fēng)險。3.1.4

22、政策風(fēng)險對于個人住房按揭貸款而言,很大程度上受到國家的宏觀調(diào)控和政策的變化影響。而對于中國政府而言,一方面會害怕房價過高,夾雜過量泡沫,使得房產(chǎn)市場無法滿足真正需要購房的普通百姓,也使得金融市場不安全;一方面也會謹(jǐn)慎打壓房價或者抬高投機(jī)購房的價格,減少在房地產(chǎn)市場炒作賺取巨額利潤的投機(jī)者,之所以謹(jǐn)慎,也是因?yàn)樾枰_估計銀行現(xiàn)有的按揭貸款的風(fēng)險承受能力。我們先來看一下近期政府對于房產(chǎn)宏觀調(diào)控的情況:2007年9月27日央行、銀監(jiān)會通知要求對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。但央行未明確定義“第二套房

23、”,各家銀行自主出臺相認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。2008年10月27日 中國人民銀行:商業(yè)性個人住房貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍;最低首付款比例調(diào)整為20%。央行同時宣布下調(diào)個人住房公積金貸款利率。同日,財政部宣布暫免征收購房印花稅,并將契稅下調(diào)至1%?!岸追抠J政策”仍顯定義模糊。2008年12月21日 國務(wù)院辦公廳發(fā)布的關(guān)于促進(jìn)HYPERLINK /房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見(業(yè)內(nèi)稱“國辦13條”)加大對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。對已貸款購買一套住房,但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?,再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民,可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策

24、。2009年6月 銀監(jiān)會通知重申嚴(yán)控二套房貸:“各銀行不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄第二套房貸政策約束,不得自行解釋二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)?!?010年3月30日 中國工商銀行下發(fā)通知:正式取消首套房按揭貸款利率7折優(yōu)惠。并規(guī)定,若首付三成,貸款利率最低可優(yōu)惠至7.5折;若首付只有兩成,則利率必須8.5折。2010年4月,對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買手套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付比例不得低于30%。對于第三套住房將大幅提高首付比例和貸款利率。根據(jù)普通購房者

25、或者購房投機(jī)者的心態(tài)來說,購房者往往自己支付少量的成本,利用銀行貸款,四兩撥千斤,以有限的資金購買多套住房,在房價上漲后,賣掉一些房產(chǎn),然后又拿這些本金,通過銀行貸款購買更多的住房。現(xiàn)在政策上這樣的變動,會十足地打壓一些中高層的購房投機(jī)者。嚴(yán)格二套住房購房貸款管理,一方面明確了首付比例,另一方面讓銀行根據(jù)風(fēng)險靈活掌握貸款利率,目的還是合理引導(dǎo)住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購房需求。這些遏制房地產(chǎn)泡沫的政策,也同時增加了銀行方面的壓力。從2010年2月份的政策,可以看出,銀行已經(jīng)開始在上漲個人住房按揭貸款的利率。從2010年4月的政策來看,不利于投機(jī)者的繼續(xù)投機(jī),很多投機(jī)者會放棄繼續(xù)炒作房價,那么房價

26、也會逐步下跌,政府也會不斷地干預(yù)調(diào)控,直至房價跌至一個比較健康的水平??梢悦枋龀鲞@樣一個循環(huán),政府調(diào)控利率,使得利率增高,無法炒作房價,部分的房地產(chǎn)投機(jī)商撤出房產(chǎn)市場,于是房地產(chǎn)價格出現(xiàn)下跌,于是又使得一部分房地產(chǎn)投資商撤出資金,這樣周而復(fù)始的循環(huán),直至房價跌至一個比較健康的水平。歸結(jié)起來,就是房價要處于比較健康的水平,其房價與目前的房價依舊有著很大的差距,在這個過程中,對于房地產(chǎn)投機(jī)者而言,會損失很大,那么很可能出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資投機(jī)者資金回籠困難,將直接引發(fā)這些借款人的違約風(fēng)險,理性違約情況增多。而且,由于貸款抵押物是假較當(dāng)初大幅回落,加上其變現(xiàn)能力差,銀行需付出較大處置成本,這就會

27、導(dǎo)致銀行對抵押物的處置收入遠(yuǎn)不足以補(bǔ)償借款人違約造成的貸款損失,資產(chǎn)得不到保全。這樣就增加了銀行的個人住房按揭貸款的風(fēng)險性。另外,如果中央的宏觀調(diào)控使得房產(chǎn)市場讓很多投機(jī)者感到失望或者恐慌,那么那些投機(jī)者很可能大量的放棄所購買到的用來投資的多余房產(chǎn),一旦這種情況過多,成為一種人人自危的情況,那么所有的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)資產(chǎn)都成為了銀行的不良資產(chǎn)。從以上分析可以看出,銀行個人按揭貸款收到政策風(fēng)險的影響,當(dāng)政策變化大或者宏觀調(diào)控情況多時,銀行的承受能力有限,容易造成銀行的風(fēng)險。表3 2009-2010年國家出臺調(diào)控房價政策一覽表 3.2商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的風(fēng)險特征個人住房中南街貸款的迅速發(fā)展有力地推動

28、了房地產(chǎn)銷售和國內(nèi)消費(fèi)市場的繁榮。與此同時,主客觀原因?qū)е碌慕?jīng)濟(jì)香味不規(guī)范使個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)形成了一定的風(fēng)險。上一小節(jié)中已經(jīng)解釋了風(fēng)險的種類和形成風(fēng)險的原因,而從中也不難發(fā)現(xiàn),從個人住房按揭貸款風(fēng)險的各種種類的分析中,也可看出這些風(fēng)險的共性,即個人住房按揭貸款的風(fēng)險是有規(guī)律,有特征的。那么,是哪些共性和特征呢?知道了解了這些特征,是否有利于我國商業(yè)銀行更好地防范風(fēng)險呢?簡單來說,個人住房按揭貸款風(fēng)險是指商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中隱含損失的可能性。而分析了這些可能性后,發(fā)現(xiàn)個人住房按揭貸款風(fēng)險有以下特征。 (1)主觀性:從借款人的角度來看,其個人收入,素質(zhì),信譽(yù)度使得按揭貸款風(fēng)險具有主觀能動性

29、。從貸款人銀行本身而言,其內(nèi)部人員的職業(yè)道德操守等等,也使得按揭貸款具有了主觀能動性。上一小節(jié)中提及的信用風(fēng)險和操作風(fēng)險,就具有最典型的主觀性特征。例如,商業(yè)銀行與貸款人的信息不對稱。銀行對貸款人的審查主要靠客戶提供的資料或單位證明。有的購房者故意偽造虛假收入證明、資產(chǎn)證明以獲取銀行按揭貸款;有的購房者在不同的商業(yè)銀行進(jìn)行虛假按揭和多重按揭貸款;有的購房者信用觀念單薄,在有還款能力的情況下惡性違約等。這些都一定程度上導(dǎo)致了銀行按揭貸款的風(fēng)險。而這種現(xiàn)象也被劃入了信用風(fēng)險的范疇,其實(shí)質(zhì)是人的主觀能動性所導(dǎo)致的按揭貸款的風(fēng)險。另外,操作風(fēng)險也具有主觀性,只是其擁有主觀能動性的對象不是貸款人,而是銀

30、行。例如,銀行沒有嚴(yán)格執(zhí)行審核操作規(guī)程。部分房地產(chǎn)開發(fā)商將根本不存的樓層出售獲得了銀行的按揭貸款,出現(xiàn)購房人違約只是金融風(fēng)險的產(chǎn)生,顯然是銀行在審查貸款的環(huán)節(jié)出了問題。這就是銀行在主觀性上使得風(fēng)險存在或者嚴(yán)重。又例如,銀行有時候只注重審查申請材料的合規(guī)性而忽視其真實(shí)性,發(fā)生操作風(fēng)險。當(dāng)然,這兩種現(xiàn)象在國內(nèi)較少,中國的銀行審查貸款普遍比較嚴(yán)格,基本不會出現(xiàn)這么嚴(yán)重的情況或是使得風(fēng)險如此嚴(yán)重。 (2)市場性:由于市場利率的變化,房地產(chǎn)價格下跌或者通貨膨脹等影響,可能造成借款人無力還貸或者主動放棄房屋所有權(quán)并且終止償還債務(wù)的現(xiàn)象發(fā)生。市場風(fēng)險就是使個人住房按揭貸款極具市場性的典型風(fēng)險。市場的變化,包

31、括市場利率變化,房地長價格的下跌受挫,會增加風(fēng)險。當(dāng)?shù)盅何镒》抗纼r過高或者價格下降較多時,會影響貸款的真實(shí)抵押率從而弱化抵押物的抵押擔(dān)保作用,還會影響借款人的財富水平進(jìn)而影響貸款的償還。在房地產(chǎn)價格正常波動變化條件下,房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)可能是最優(yōu)質(zhì)的,但是,如果房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅下跌,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資投機(jī)者資金回籠困難,將直接引發(fā)這些借款人的違約風(fēng)險,理性違約情況增多。而且,由于貸款抵押物是假較當(dāng)初大幅回落,加上其變現(xiàn)能力差,銀行需付出較大處置成本,這就會導(dǎo)致銀行對抵押物的處置收入遠(yuǎn)不足以補(bǔ)償借款人違約造成的貸款損失,資產(chǎn)得不到保全。更嚴(yán)重的是,如果房地產(chǎn)價格長期、持續(xù)性的大幅增長使房地產(chǎn)

32、市場泡沫程度加大,一旦市場發(fā)生大的改變比如強(qiáng)烈的宏觀調(diào)控等,使市場的價格預(yù)期逆轉(zhuǎn),就很容易發(fā)生恐慌性拋盤。這時候房地產(chǎn)信貸優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可能會在一夜之間全部變成不良資產(chǎn),也就是說房地產(chǎn)持續(xù)低迷或崩潰的情況下,商業(yè)銀行可能面臨開發(fā)商和個人貸款者的普遍違約風(fēng)險,即使銀行采取各種資產(chǎn)保全措施,但由于市場低迷和價格暴跌,或者由于處理成本太高,仍然要承受巨額的損失。再者,利率的調(diào)控變化,也可以看出,個人住房按揭貸款風(fēng)險存在市場風(fēng)險。因?yàn)槠谙掊e配使資產(chǎn)與負(fù)債的利率確定時點(diǎn)發(fā)生不一致,短期負(fù)債到期后,新的負(fù)債將按新的市場利率確定,而長期貸款的利率和計息方式在貸款發(fā)放時確定,不同利率方式的個人住房按揭貸款使銀行面臨

33、不同利率風(fēng)險。銀行利率的變化,導(dǎo)致還貸利息增加或者減少,一旦增加的數(shù)額過于龐大,又很有可能造成還貸的風(fēng)險。 (3)分散性:造成按揭貸款風(fēng)險分散性的原因有很多,包括個人住房按揭貸款的對象分散,貸款的金額額度小,階段還款流小,與銀行的合作機(jī)會少等等。 (4)區(qū)域性:各地區(qū)政策不統(tǒng)一,地方法規(guī)不健全使得銀行推出產(chǎn)品和出臺制度規(guī)定無法完全顧及地區(qū)差異,導(dǎo)致出現(xiàn)貸款風(fēng)險。 (5)滯后性:個人住房按揭貸款的期限一般是10-30年,風(fēng)險屬于中長期風(fēng)險。按照國際慣例,個人住房貸款的風(fēng)險暴露其一般為3-8年,那也就是說,國內(nèi)銀行個人住房貸款將步入違約高風(fēng)險期。銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險的滯后性,提醒銀行需要計算好

34、風(fēng)險期的最大承受風(fēng)險的能力,并且可以由滯后性,很好的控制何時需收緊貸款,何時可以放松貸款,這樣可以使風(fēng)險分散,而不是使得所有的風(fēng)險通過滯后期后一起暴露,使得風(fēng)險集中化,這樣會使銀行在某一時期處于風(fēng)險最高峰的時期,不利于控制風(fēng)險。 (6)多樣性:影響按揭貸款因素的繁雜多樣,使得按揭貸款風(fēng)險具備多樣性的特質(zhì)。其因素包括有借款人,開發(fā)商和銀行這三個參與者的自身原因,當(dāng)然也包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響。個人住房貸款的風(fēng)險的種類主要包括:信用風(fēng)險、操作風(fēng)險、市場風(fēng)險這三大風(fēng)險,而這些風(fēng)險中每一種又受到諸多因素影響,如信用風(fēng)險受到購房者的購房目的影響、GDP變化影響、房產(chǎn)市場變化影響、世界金融環(huán)境變化影響等。操

35、作風(fēng)險受到銀行本身的管理制度影響、員工素質(zhì)影響等等。市場風(fēng)險也有很多因素構(gòu)成??梢钥闯觯唇屹J款的風(fēng)險因素多種多樣。3.3 影響個人住房按揭貸款風(fēng)險的因素-以招商銀行住房按揭貸款信用風(fēng)險壓力測試為例在以上的章節(jié)中,分析了商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的風(fēng)險分類以及風(fēng)險的特征。都是從理論和邏輯分析、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的角度來寫的。那么,有沒有量的測試或者模型來證明以上理論的正確性,使得這些說辭更有說服力和公信力呢?本節(jié)中,將會以招商銀行住房按揭貸款信用風(fēng)險壓力測試為模型,用實(shí)在的數(shù)據(jù)和模型分析,來進(jìn)一步論證哪些因素對于按揭貸款信用風(fēng)險的影響比較大,并且用假設(shè)和現(xiàn)在數(shù)據(jù)的代入該模型,使得該模型更有科學(xué)性,使得論證

36、更為合理充分3。 (1)壓力測試的定義壓力測試是指利用一系列方法來評估金融體系承受“罕見但是仍然可能”(Extreme but plausibe)的宏觀經(jīng)濟(jì)沖擊或者重大金融事件的過程。 (2)壓力測試的監(jiān)管要求 新資本協(xié)議對壓力測試的要求識別經(jīng)濟(jì)狀況的可能事件(如經(jīng)濟(jì)或行業(yè)衰退,市場風(fēng)險事件,極端的流動性狀況)和未來變化時銀行的貸款敞口和逾期損失的不利影響。 (3)測試對象 招商銀行住房按揭貸款90天逾期率 (4)測試目的 評估宏觀經(jīng)濟(jì)極端條件對90天逾期率的影響圖2 壓力測試流程圖1圖3 壓力測試流程圖2 (5)主要假設(shè)宏觀因素對房貸逾期存在顯著影響,并且這種影響機(jī)制具有一般性。根據(jù)峴港地區(qū)

37、數(shù)據(jù)建模,模型的形式可以推廣到國內(nèi)單變量模型殘差包含了模型外宏觀因素的影響宏觀因素的變化是漸變而不是突變,在情景設(shè)計階段,要考慮增長率的平滑。 (6)香港地區(qū)數(shù)據(jù)說明觀測期:1998年2季度至2007年4季度觀測頻率:季度數(shù)據(jù)共39期指標(biāo) Y:房貸拖欠比率(逾期90填余額占比) X1:GDP增長率 X2:房價指數(shù)增長率 X3:進(jìn)出口總值增長率 X4:房貸利率表4 1998-2001年數(shù)據(jù)樣本圖4 單變量模型建模1-傳遞函數(shù)模型(Transfer Function Model)圖5 單變量模型建模 2圖6 房價指數(shù)增長模型 (7)模型校正方法:利用國內(nèi)有限的數(shù)據(jù)調(diào)整模型參數(shù)以提高擬合度,由此得到

38、適用于招行的預(yù)測模型 (8)校正數(shù)據(jù)全國GDP增長率(07-08季度數(shù)據(jù))深圳地區(qū)房價指數(shù)(07-08季度數(shù)據(jù))貸款利率全國進(jìn)出口增長率(06-08月度數(shù)據(jù)) (9)壓力參數(shù)設(shè)計定義輕度,中度和中度GDP增長率從9%下降至5%,3%,2%房價指數(shù)增長率從-09%下降至-10%,-20%,-30%進(jìn)出口總值增長率從17.85%下降至-30,-40%,-50%房貸利率從5.94%上升 54,108,162個基點(diǎn)圖7 敏感性分析圖1圖8 敏感性分析圖2 (10)相關(guān)性分析動態(tài)模型 -YX1+X2+X3+X4自回歸殘差模型 -YX1+X2+X3+X4+err(t-1)主成分分析 將多個宏觀指標(biāo)綜合成一

39、兩個最具代表性的指標(biāo)圖9 情景分析圖1圖10 情景分析圖2圖11 情景分析圖2上述壓力測試可以證明,GDP,房價和進(jìn)出口增長率的變化,都會大大影響招商銀行住房按揭貸款90天逾期率。當(dāng)GDP,房價和進(jìn)出口增長率成負(fù)增長時,逾期率會增大,這三者的負(fù)增長率越大,逾期率越大;當(dāng)GDP,房價和進(jìn)出口增長率呈正向增長時,逾期率會減小,這三者增長率越大,逾期率越低。同時,上述數(shù)據(jù)較為陳舊,可以借助該模型,將最新的數(shù)據(jù)作為測試的測試樣本,而其測試結(jié)果不變,可以證明上述結(jié)論是正確的。表5 數(shù)據(jù)收集統(tǒng)計表時間拖欠比率(%)GDP增長率(%)全國房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)(%)房價指數(shù)增長率(%)貸款利率(%)進(jìn)出口總值進(jìn)

40、出口總值增長率(%)2007年第四季度0.29110.52008年1月0.21998.3-3.066 2008年2月0.21661.8-16.839 2008年3月0.22045.223.071 2008年1季度0.44 10.6110.70.181 7.471.055 2008年4月2207.47.931 2008年5月2207.80.018 2008年6月2217.10.421 2008年2季度0.77 10.1108.2-2.258 7.472.790 2008年7月2480.711.89 2008年8月2410.5-2.83 2008年9月24351.02 2008年3季度1.0591

41、03.5-4.344 7.23.359 2008年10月-0.32214.1-9.07 2008年11月1898.9-14.24 2008年12月1833.3-3.45 2008年4季度1.156.899.61-3.758 5.31-8.921 續(xù)表5時間拖欠比率(%)GDP增長率(%)全國房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)(%)房價指數(shù)增長率(%)貸款利率(%)進(jìn)出口總值進(jìn)出口總值增長率(%)2009年1月-0.21418-22.65 2009年2月1249.5-0.12 2009年3月0.21620.229.67 2009年1季度1.126.198.7-0.914 2.299 2009年4月0.41707

42、.35.38 2009年5月0.61641.3-3.87 2009年6月0.81825.711.23 2009年2季度1.157.9100.21.520 4.248 2009年7月0.92002.19.66 2009年8月0.91917-4.25 2009年9月0.72189.414.21 2009年3季度1.168.90.833 5.316.540 2009年10月0.71975.4-9.77 2009年11月1.22082.15.40 2009年12月1.52430.216.72 2009年4季度1.210.71.133 5.314.115 2010年1月1.32047.8-15.74 2

43、010年2月0.91814.3-11.40 2010年3月0.12314.627.58 2010年1季度1.3111.90.767 5.310.146 表6 2008-2010年數(shù)據(jù)樣本時間拖欠比率(%)GDP增長率(%)房價指數(shù)增長率(%)貸款利率(%)進(jìn)出口總值增長率(%)2008年1季度0.44 10.60.181 7.471.055 2008年2季度0.77 10.1-2.258 7.472.790 2008年3季度1.059-4.344 7.203.359 2008年4季度1.156.8-3.758 5.31-8.921 2009年1季度1.126.1-0.914 5.312.299

44、 2009年2季度1.157.91.520 5.314.248 2009年3季度1.168.90.833 5.316.540 2009年4季度1.210.71.133 5.314.115 2010年1季度1.3111.90.767 5.310.146 將以上的數(shù)據(jù)樣本帶入壓力測試模型,依舊可以得到原來的測試結(jié)果。即GDP,房價和進(jìn)出口增長率的變化,都會大大影響招商銀行住房按揭貸款90天逾期率。當(dāng)GDP,房價和進(jìn)出口增長率成負(fù)增長時,逾期率會增大,這三者的負(fù)增長率越大,逾期率越大;當(dāng)GDP,房價和進(jìn)出口增長率呈正向增長時,逾期率會減小,這三者增長率越大,逾期率越低。該壓力測試證明了前兩節(jié)所解釋的

45、商業(yè)銀行個人住房按揭貸款存在信用風(fēng)險,而該信用風(fēng)險往往也是市場風(fēng)險或政策風(fēng)險。該測試也揭示了商業(yè)銀行個人按揭貸款的風(fēng)險特征,主觀性和市場性。交通銀行是首家公布房貸壓力測試的銀行。4月29日,交通銀行副行長錢文揮在一季度業(yè)績發(fā)布會上透露,壓力測試結(jié)果顯示,房地產(chǎn)價格下降30%,交通銀行開發(fā)貸款不良率將增加1.2%,個人按揭不良率提高0.9%。民生銀行對于房貸壓力測試的結(jié)果最為樂觀,民生銀行行長洪琦公開表示,即使房價下降40%也不會影響該行的資產(chǎn)質(zhì)量。 民生銀行近三年的年報數(shù)據(jù)顯示,該行房地產(chǎn)貸款占比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢。2009年底,民生銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額為1037.13億元,占全部貸款的11.

46、75%;2008年底,該行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額901.58億元,占比13.69%;2007年底,房地產(chǎn)業(yè)貸款余額719.03億元,占比13%。同時,民生銀行2009年的新增房地產(chǎn)貸款僅為135.55億元,占總貸款的1.54%,即便因房價下跌,這部分資金受到影響,對該行的總體貸款質(zhì)量影響也不會太大。從測試結(jié)果看,銀行對房價下跌的容忍度在30%40%之間。容忍度最高的是民生銀行,假如房價下跌40%,不會影響該行資產(chǎn)質(zhì)量;農(nóng)行的容忍度是房價下跌20%,之后房價每下跌1個百分點(diǎn),就會多形成1個百分點(diǎn)的不良貸款。工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等可容忍的房價下跌幅度在30%左右。銀行引進(jìn)壓力測試,是因?yàn)閴毫y試

47、是基于歷史或潛在的市場震蕩數(shù)據(jù),采用模擬方法或其他的統(tǒng)計技術(shù)構(gòu)成一個或一系列極端不利的情景,如房價在三個月內(nèi)下跌20%,考察在此極端條件下,這一市場價格大的變化對銀行資產(chǎn)組合的價值變化的最壞情景,確定資產(chǎn)組合風(fēng)險水平是否在風(fēng)險承受能力之內(nèi),包括識別那些會產(chǎn)生致命損失的情景,評估這些情景的影響并為風(fēng)險管理提供額外的保證。進(jìn)行房地產(chǎn)價格下降等極端情況的壓力測試,并把結(jié)果融入銀行綜合風(fēng)險管理框架之中,有利于銀行在制定業(yè)務(wù)拓展政策及目標(biāo)時,做出更明智的風(fēng)險戰(zhàn)略決策,從而達(dá)到減輕某些壓力時間,如房價迅速下跌等對銀行穩(wěn)健經(jīng)營的影響。3.4 本章小結(jié)個人住房貸款的風(fēng)險的種類主要包括:信用風(fēng)險、操作風(fēng)險、市場

48、風(fēng)險這三大類風(fēng)險。信用風(fēng)險根據(jù)其來源,可以分為來自借款人的信用風(fēng)險,包括被迫違約、理性違約、提前還貸;再者是來自開發(fā)商的信用風(fēng)險,包括假按揭、抵押物變故、強(qiáng)制指定等;還有來自社會的社會信用風(fēng)險。信用風(fēng)險的重要形成原因之一,就是外界客觀條件的變化,由招商銀行信用風(fēng)險壓力測試可以看出,GDP變化、房價動蕩和進(jìn)出口額的變化都會使得信用風(fēng)險率增加或者減少。特別的,當(dāng)房價降低的時候,個人信用風(fēng)險會大大增加,對商業(yè)銀行造成隱患。市場風(fēng)險又稱為系統(tǒng)性風(fēng)險,是指由于經(jīng)濟(jì)、金融政策等宏觀因素的變化以及該業(yè)務(wù)自身的缺陷所導(dǎo)致的風(fēng)險。市場風(fēng)險又包括:利率風(fēng)險、流動性風(fēng)險、住房貶值風(fēng)險、抵押風(fēng)險、法律風(fēng)險等等。銀行操

49、作風(fēng)險是由于銀行自身不完善或有問題的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或者外部事件所造成直接或者間接損失的風(fēng)險。主要包括:個人征信風(fēng)險、銀行內(nèi)部控制風(fēng)險和制度體系漏洞、銀行貸后管理風(fēng)險等等。目前國家對于商業(yè)銀行按揭貸款的政策變動,也會改變按揭貸款的風(fēng)險程度。近期我國的按揭貸款政策出現(xiàn)了變化,即正式取消首套房按揭貸款利率7折優(yōu)惠。并規(guī)定,若首付三成,貸款利率最低可優(yōu)惠至7.5折;若首付只有兩成,則利率必須8.5折。該政策的出臺,使得按揭貸款的風(fēng)險增大。第四章 銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險的歷史借鑒-以美國次貸危機(jī)為例4.1 美國次貸危機(jī)始于2007 年初的美國次級抵押貸款危機(jī)事件,事態(tài)的發(fā)展已持續(xù)一年之多,并惡化

50、成為美國的次級債危機(jī),不斷導(dǎo)致數(shù)家國際知名貸款機(jī)構(gòu)、投資銀行受到巨大損傷,面臨虧損甚至倒閉的危機(jī)。事件的發(fā)展對全球經(jīng)濟(jì)的影響也越來越深,不僅導(dǎo)致股市的劇烈波動,甚至損傷到整個經(jīng)濟(jì)層面。 (1)次貸危機(jī)到次級債危機(jī)的衍變過程 1)次貸的含義所謂美國的次級抵押貸款,也即“次級按揭貸款”,主要是指一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款,其服務(wù)對象為債務(wù)與收入比率較高、信用低、發(fā)生違約概率較高的貸款購房者。按照傳統(tǒng)的信貸程序,這類人群是申請不到優(yōu)惠貸款的,只能在次級市場上尋求貸款。各式各樣的“次級貸款”產(chǎn)品使即使收入不高的人群也具備了還款能力,即使利率調(diào)高,還不起貸款,火熱的房地產(chǎn)市場

51、也給人們帶來了美好的幻覺只要將房子出手,風(fēng)險也是“可控”的。因此,自2001 年以來美國每年的次級抵押貸款額呈現(xiàn)大幅度增長的同時,美國住宅自有率也迅速提升。 2)次貸衍變成次級債的過程次級抵押貸款新產(chǎn)品深受信用程度較差和收入不高的購房者的追捧,而次級抵押貸款的風(fēng)險主要體現(xiàn)在貸款機(jī)構(gòu)對借款人不做任何信用的審核,即向“次級信用”的人借出大量貸款,但對于華爾街的精英來說,風(fēng)險是可以轉(zhuǎn)移出去的把風(fēng)險分散給那些愿意承擔(dān)不同程度風(fēng)險的機(jī)構(gòu)。越來越多的投資銀行向這些貸款機(jī)構(gòu)買下貸款,然后將它們打包成一筆債券,債券再由信用評級公司如標(biāo)準(zhǔn)普爾給予債券評級,之后再到債券市場上把它們賣給基金、商業(yè)銀行或保險公司,或

52、者推銷給全球的商業(yè)銀行和其他的投資者,這種債券產(chǎn)品是基于次級住房抵押貸款而發(fā)行的資產(chǎn)支持證券,被華爾街稱為“次級房貸債券”,即我們所說的“次級債”。由此,“次級貸款”也就衍變成為了所謂的“次級債”。圖12 美國次級抵押貸款及次級債參與主體 (2)次級債危機(jī)的產(chǎn)生從美國次級抵押貸款及次級債各參與主體的圖示可以可出,一場原本單純的次級抵押貸款危機(jī)衍變成一場波及全球的金融風(fēng)暴,實(shí)際上是參與主體共同造成的結(jié)果,我們可以看到收益和風(fēng)險鏈條環(huán)環(huán)相扣,一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,整個傳導(dǎo)就會受到影響。次級抵押貸款,只要房價繼續(xù)走高,所購買的房產(chǎn)就會升值,就會有還款來源,這就是次級債的收益所在。但當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)與預(yù)期

53、相反的波動時,房屋升值速度減緩,加上美聯(lián)儲連續(xù)的提息,使許多次級貸款借款人無力償還貸款,出現(xiàn)了大量違約現(xiàn)象,利率風(fēng)險加上違約風(fēng)險使資產(chǎn)質(zhì)量的惡化導(dǎo)致資產(chǎn)支持證券的評級降低,價格大跌,市場迅速冷卻,而此時的債券債權(quán)人則迫使貸款機(jī)構(gòu)拿出出現(xiàn)問題的抵押貸款,引爆點(diǎn)出現(xiàn)貸款機(jī)構(gòu)在面對債權(quán)人催債的情況下而無法收回貸款,進(jìn)而出現(xiàn)此后大量貸款公司被收購甚至倒閉的現(xiàn)象,惡性循環(huán)繼續(xù)加劇,產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)。在次級債的持有比重中,銀行占了大部分比例,銀行通過利用表外工具避開監(jiān)管者,發(fā)行房產(chǎn)抵押等債券失去控制,而又對巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險沒有采取必要的措施,另外,自身資本不足而導(dǎo)致杠桿率過高,所持不良資產(chǎn)太多,且這些資

54、產(chǎn)在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅貶值,結(jié)果發(fā)展到難以控制的局面。在此次危機(jī)過程中,對沖基金也損失嚴(yán)重,其多涉及抵押貸款支持的組合證券等產(chǎn)品,充當(dāng)風(fēng)險的吸收者,運(yùn)用較高的杠桿比率,獲得數(shù)倍的收益,而當(dāng)某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題時,其損失也將是數(shù)倍放大的,過度的虧損引發(fā)全局資金鏈斷裂,從而在根本上導(dǎo)致多加對沖基金宣布虧損甚至破產(chǎn)。為了使次級債得到更大范圍的接受,為債券提供擔(dān)保,保險公司通常以信用增強(qiáng)方式向發(fā)債人提供擔(dān)保,以增強(qiáng)發(fā)債人的信用4。保險購買人為標(biāo)的資產(chǎn)池的違約風(fēng)險購買保護(hù),并定期向保護(hù)的出售方支付一定的費(fèi)用,保護(hù)的出售方則在標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)生意外時提供補(bǔ)償。當(dāng)大量違約現(xiàn)象出現(xiàn)時,保險公司所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其實(shí)際承

55、擔(dān)能力,深陷危機(jī)。4.2 引發(fā)美國次貸危機(jī)的原因分析 (1)長期的低利率政策造成泡沫及經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮 為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和就業(yè),美聯(lián)儲連續(xù)13次下調(diào)利率,聯(lián)邦基金利率由6.5%降至1%的歷史最低水平,并且在1%的水平上停留了一年之久。過低的利率引發(fā)了寬松信貸,也直接刺激了民眾的貸款投資熱潮,越來越多的生活狀況不穩(wěn)定的民眾通過銀行貸款加入到購房者的行列中,正是市場對美國房市前景普遍預(yù)期過高,極大的刺激了美國房市,房價在1996年至2006年飛漲了大約85%,為次貸危機(jī)的爆發(fā)埋下了種子。寬松的信貸條件導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)的過分繁榮,在繁榮時期,生產(chǎn)的高漲引起信用的擴(kuò)張,生產(chǎn)企業(yè)借助于信用,譬如發(fā)行有價證券、利

56、用銀行貸款和商業(yè)信用,把生產(chǎn)盡量地擴(kuò)大,并使它超出有支付能力的需求范圍,于是促成爆發(fā)危機(jī)條件的成熟。 (2)華爾街對金融衍生品的濫用 美國的金融衍生品在近幾年發(fā)展很快,其復(fù)雜程度日益加劇,衍生工具是柄雙刃劍。為了追求利益的最大化,華爾街投行將原始的金融產(chǎn)品分割、打包、組合開發(fā)出多種金融產(chǎn)品,根據(jù)風(fēng)險等級的不同,出售給不同風(fēng)險偏好的金融機(jī)構(gòu)或個人,在這個過程中,最初的金融產(chǎn)品被放大為高出自身價值幾倍或十幾倍的金融衍生品,極大地拉長了交易鏈條。 (3)美國民眾的消費(fèi)觀念 美國的民眾從來都是今天花明天的錢。房子到汽車,從信用卡到電話賬單,貸款無處不在。在低利率的誘惑下,及時沒有還貸的能力,他們也理所

57、當(dāng)然地和銀行簽約,住上了高樓大廈。正是這種理所當(dāng)然埋下了此次金融危機(jī)的禍根。 (4)信用評級機(jī)構(gòu)的失職 次貸危機(jī)爆發(fā)后,穆迪、標(biāo)準(zhǔn)普爾、惠譽(yù)等主要評級機(jī)構(gòu)成為最直接的批評對象。各評級機(jī)構(gòu)被認(rèn)定過高的提升了次貸產(chǎn)品的評級,并極大地促進(jìn)了次貸市場的發(fā)展,這些評級機(jī)構(gòu)的收入主要來源于證券發(fā)行商,卻要求它們對市場投資者負(fù)責(zé),這種評級制度上的漏洞已經(jīng)引起廣泛關(guān)注。當(dāng)市場評級機(jī)構(gòu)這一環(huán)出現(xiàn)問題的時候,信任危機(jī)也便隨之開始了。 1)失信的評級制度 信用評級公司給予次級抵押債券過高的評級,誤導(dǎo)投資者。長期以來評級機(jī)構(gòu)給予美國國債、高杠桿的金融衍生品高質(zhì)量的評級。特別是這次次債危機(jī),2007年6月,惠譽(yù)曾給予貝

58、爾斯登“A+”的信用等級,評級展望為“穩(wěn)定”,這表明評級在一兩年內(nèi)不會變。2008年3月13日,標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布研究報告,認(rèn)為次貸危機(jī)造成的金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)減值“已接近尾聲”。但是在惠譽(yù)給予“A+”評級的九個月后,也正是在標(biāo)準(zhǔn)普爾的研究報告發(fā)布的第二天,美聯(lián)儲和摩根大通銀行就宣布向貝爾斯登這家全美第五大券商提供應(yīng)急資金。而另一方面經(jīng)過層層包裝的債券變得很復(fù)雜,而廣大投資者并不了解這些復(fù)雜的金融衍生品,只能依賴信用評級機(jī)構(gòu)。當(dāng)評級突然大范圍大幅度的下降,迫使投資者補(bǔ)充超額的流動性或低價拋售這些債券,評級機(jī)構(gòu)因而成為次債危機(jī)爆發(fā)的導(dǎo)火線。 2)信用評級機(jī)構(gòu)對市場的變化反應(yīng)遲鈍 對潛在危機(jī)的預(yù)警滯后,致使對

59、評級結(jié)果調(diào)整相應(yīng)滯后,且調(diào)整幅度偏大,放大了對市場的沖擊。事實(shí)上從2006年初開始,美國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始出現(xiàn)降溫,房屋價格持續(xù)下跌,同時美聯(lián)儲不斷提高利率,違約還款現(xiàn)象大量出現(xiàn),抵押貸款市場開始惡化,但國際信用評級公司直到2007年春季才大規(guī)模調(diào)低相關(guān)債券的投資評級。其調(diào)整嚴(yán)重滯后,顯然加劇了投資者的投資風(fēng)險。另外調(diào)整幅度偏大。2007年7月份后,各信用評級機(jī)構(gòu)大范圍調(diào)低幾乎全部次級債的評級,僅在7月10日一天,穆迪就調(diào)低了超過400種此類債券的評級,標(biāo)準(zhǔn)普爾在同一天將612種債券列為觀望,并在隨后兩天內(nèi)調(diào)低了大部分債券的評級。 3)為追逐利益進(jìn)行盲目評價 評級機(jī)構(gòu)作為中介機(jī)構(gòu),在資本市場

60、中有著獨(dú)立的地位,他是服務(wù)于投資者的,但是當(dāng)前評級費(fèi)用是評級公司的重要收入來源,大部分評級機(jī)構(gòu)采取的是向受評機(jī)構(gòu)收取費(fèi)用的模式。顯然評級公司會受制于受評機(jī)構(gòu),在利益的驅(qū)使下一方面受評機(jī)構(gòu)有可能通過付款來施加壓力以獲得更高的評級。另一方面評級公司有意提高信用等級作為巨額評估費(fèi)的回報。以傷害了投資者的利益為代價,評級公司與投資者之間的利益沖突問題凸顯。評級機(jī)構(gòu)作為一個商業(yè)組織,其獨(dú)立性和公正性受到了懷疑。 4)信用評級體系不完善 首先,流程存在很大的缺陷,且執(zhí)行力度不大。評級流程的部分重大環(huán)節(jié)未能對外進(jìn)行披露、某些重要步驟未能記錄在案、評級流程中后期所執(zhí)行的監(jiān)控或持續(xù)監(jiān)督流程不穩(wěn)健等問題凸顯。其次

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