路線價(jià)法課件

1、第九章 路線價(jià)法 【學(xué)習(xí)目標(biāo)】 掌握路線價(jià)法的基本概念、理論依據(jù)、計(jì)算公式、方法特點(diǎn)及適用范圍。 了解路線價(jià)法的操作程序。 掌握深度指數(shù)的修正原理和修正方法。 了解歐美、日本及臺灣的路線價(jià)法的理論和實(shí)踐。 能用路線價(jià)法進(jìn)行臨街宗地的價(jià)格評估。第1頁，共43頁。 在日常生活中，我們經(jīng)常會遇到這種情況：兩間相鄰的臨街店面，例如A和B，它們占用的土地在形狀、面積上基本相同，但因?yàn)榈昝媾c道路的接近程度不同，A臨街寬度寬，B臨街寬度相對A較窄，兩間店面的價(jià)格會相差很大。人們不難理解這種現(xiàn)象，日常生活的常識也告訴我們理應(yīng)如此。如果要對此類臨街宗地的價(jià)格做出估價(jià)，路線價(jià)法應(yīng)是一種方便可行的方法。第2頁，共4

2、3頁。第一節(jié) 路線價(jià)法的基本原理一、路線價(jià)法的基本含義 所謂路線價(jià)就是對面臨特定街道、可及性（臨接同一街道的宗地距離城市內(nèi)各類設(shè)施的接近程度）相當(dāng)?shù)氖薪滞恋?，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取的該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)。路線價(jià)應(yīng)附設(shè)于所臨接的街道上。路線價(jià)法是根據(jù)土地價(jià)格隨進(jìn)深（與街道的垂直距離）增大而遞減的原理，以路線價(jià)配合深度指數(shù)表和其他修正系數(shù)表，用數(shù)學(xué)方估算出臨接同一街道的某宗宗地價(jià)格的一種估價(jià)方法。運(yùn)用路線價(jià)法評估宗地價(jià)格，要求準(zhǔn)確把握路線價(jià)、深度指數(shù)和其他修正系數(shù)的含義、確定方法及變化規(guī)律。 第3頁，共43頁。二、路線價(jià)法的理論依據(jù) 路線價(jià)估價(jià)法的基本理論依據(jù)是區(qū)位理論和替代原理。 城市土地的位

3、置決定著它的使用效果和經(jīng)濟(jì)效益，尤其是商業(yè)用地，對位置的敏感性超過其他用途的土地。對于分布在街道兩旁的商業(yè)用地來說，其價(jià)格的高低，隨進(jìn)深的不同而不同。在同一街道上，總有一些相鄰臨街宗地，它們的可及性基本相等，而這些宗地的可及性與其他宗地不同。這樣，就可以根據(jù)可及性的大小，將同一街道的臨街宗地劃分成不同的地價(jià)區(qū)段：同一地價(jià)區(qū)段，可及性基本相等，路線價(jià)相等；不同地價(jià)區(qū)段，可及性不同，路線價(jià)不同。 第4頁，共43頁。三、路線價(jià)法的計(jì)算公式 根據(jù)上述原理，路線價(jià)法的一般計(jì)算公式為：（9.1） 式中，V 為地價(jià)，u為路線價(jià)，為深度指數(shù)。 如果宗地條件特殊，如宗地屬于街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、

4、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需按下列公式修正： （9.2）第5頁，共43頁。 式中， 為其他條件修正系數(shù)， 為其他條件修正額，其他符號意義同于（9.1）。 四、方法特點(diǎn)及適用范圍 （一）路線價(jià)法的實(shí)質(zhì)是一種市場比較法 路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價(jià)，而臨接同一街道的各宗地的單位地價(jià)，是以路線價(jià)為基礎(chǔ)，再結(jié)合考慮具體宗地的面積、深度、形狀、位置、寬度等具體情況，通過各種修正得到的結(jié)果。 或： （9.3） 第6頁，共43頁。 （二）路線價(jià)法能夠快速評估出多宗土地的價(jià)格 路線價(jià)法是一種能夠快速評估出多宗土地價(jià)格的好方法，主要適用于商業(yè)繁華區(qū)域土地價(jià)格的估算，特別適用于土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在

5、較大范圍內(nèi)對多宗土地進(jìn)行價(jià)格評估的場合。 （三）路線價(jià)法的運(yùn)用需要有一定的前提條件 路線價(jià)法的運(yùn)用是否得當(dāng)，取決于精確的路線價(jià)、合理的深度指數(shù)修正系數(shù)及其他修正第7頁，共43頁。 系數(shù)，還有賴于較為完整的街道系統(tǒng)和排列整齊的宗地以及比較規(guī)范的物業(yè)市場和較多的交易實(shí)例。 五、路線價(jià)法的操作程序 （一）劃分路線價(jià)區(qū)段 某個路線價(jià)區(qū)段，是指具有同一路線價(jià)的地段。在劃分路線價(jià)區(qū)段時，可將地價(jià)相近、可及性相當(dāng)且宗地相連的地塊劃分成一個路線價(jià)區(qū)段。通常以一街區(qū)長度為單位，以十字路口或丁字路口中心為分界線，相鄰兩路口間的地段為一個路線價(jià)區(qū)段。區(qū)段的具體長度也可根據(jù)土地的用途和繁華程度的不同而不同。 第8頁，

6、共43頁。 （二）確定標(biāo)準(zhǔn)宗地 路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價(jià)格，路線價(jià)的確定必須先確定標(biāo)準(zhǔn)宗地。標(biāo)準(zhǔn)宗地是在城市一定區(qū)域內(nèi)沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度、形狀為標(biāo)準(zhǔn)狀況的宗地。標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)定，各國不盡相同。在中國國內(nèi)所采用的路線價(jià)法中，通常選定同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各臨街宗地深度的眾數(shù)作為臨街深度。 （三）評估路線價(jià) 確定路線價(jià)時，通常先在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選擇若干標(biāo)準(zhǔn)宗地，用市場比較法、收益法等估價(jià)方法，分別求出它們的單位地價(jià)。然后第9頁，共43頁。 再求取這些標(biāo)準(zhǔn)宗地單位地價(jià)的眾數(shù)或中位數(shù)、簡單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)，即得該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。 （四）編制深度指數(shù)和其他因素修正系數(shù)表 深度指數(shù)

7、表，又稱深度百分率表，是反映宗地隨臨街深度的變化，其地價(jià)相對變化程度的一種表格。具體編制時，需要充分調(diào)查地價(jià)的詳細(xì)資料，然后運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法求取。編制程序包括確定標(biāo)準(zhǔn)深度，劃分級距，計(jì)算單獨(dú)深度指數(shù)、累計(jì)深度指數(shù)和平均深度指數(shù)，共同構(gòu)成深度指數(shù)表，見表9-1。同時，要在深度指數(shù)修正的基礎(chǔ)上，進(jìn)行寬度、朝向、容積率、臨街狀況等其他因素的修正。 第10頁，共43頁。 （五）計(jì)算各宗地地價(jià) 根據(jù)前面所得到的路線價(jià)、深度指數(shù)修正表和其他因素修正系數(shù)表，按照公式（9.1）（9.3），即可得到同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)不同宗地的價(jià)格。第11頁，共43頁。第二節(jié) 深度指數(shù)表的編制一、深度指數(shù)修正的原理街道a1a2an-1

8、anmn臨街深度單位地價(jià)圖9-1 深度指數(shù)修正原理圖第12頁，共43頁。 如圖9-1，假設(shè)有一臨街寬度為m米，深度為n米的長方形宗地，土地單價(jià)為A元/m2，則該宗地總價(jià)為mnA元。與街道方向平行，以某值為單位（如1米），沿深度方向?qū)⒃撟谕恋貏澐殖稍S多細(xì)條地塊，并從臨街方向起，按順序賦予a1、a2、an-1、an等符號，則越接近街道的細(xì)條地塊，其利用價(jià)值越大，即。另外，雖同為1m，但從利用價(jià)值上看， a1與a2之差最大，a2與a3之差次之，以下逐漸減少，至an-1與an之差可視為接近于0。由此土地總價(jià)值：第13頁，共43頁。 以上兩式中，a1、a2、an-1、an分別表示第1、第2、第n-1、第

9、n塊細(xì)條地塊的單價(jià)。 如果將上述各小細(xì)條土地的單價(jià)以百分?jǐn)?shù)表示，則可以得到相應(yīng)的深度指數(shù)。實(shí)踐中應(yīng)用的深度指數(shù)有三種，即單獨(dú)深度指數(shù)、累計(jì)深度指數(shù)、平均深度指數(shù)。即： 第14頁，共43頁。 單獨(dú)深度指數(shù)是指在不考慮周圍地塊價(jià)格相互影響的條件下，某地塊價(jià)格受其深度影響的變化情況，圖9-1中， 、 、 就是相應(yīng)細(xì)條地塊的單獨(dú)深度指數(shù)。 累計(jì)深度指數(shù)是指兩個以上深度單位的地塊，其價(jià)格受到兩個以上深度影響的變化程度，圖9-1中， ， ， ， 就是相應(yīng)地塊的累計(jì)深度指數(shù)，并有下列特性：即同一地塊的累計(jì)深度指數(shù)呈遞增現(xiàn)象。第15頁，共43頁。 平均深度指數(shù)是指地塊地價(jià)受到若干深度的平均影響程度，圖9-1中

10、， ， ， ， ， 就是相應(yīng)地塊的平均深度指數(shù)，并有下列特性：即同一地塊的平均深度指數(shù)呈遞減現(xiàn)象。第16頁，共43頁。二、深度修正方法 （一）四三二一法則 “四三二一”法則的含義是，將標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺（30.48m）的普通臨街地劃分成與街道平行的4等份，每份為25英尺（7.62 m），然后從臨街方向開始，第一個25英尺土地的單位價(jià)格為路線價(jià)的40%，第二個25英尺土地的單位價(jià)格為路線價(jià)的30%，第三個25英尺土地的單位價(jià)格為路線價(jià)的20%，第四個25英尺土地的單位價(jià)格為路線價(jià)的10%。如果深度超過100英尺，則需運(yùn)用“九八七六”法則補(bǔ)充，即超過100英尺的第一個25英尺土地的單位價(jià)格為路線

11、價(jià)的9%，第二個25英尺土地的單位價(jià)格為路第17頁，共43頁。 線價(jià)的8%，第三個25英尺土地的單位價(jià)格為路線價(jià)的7%，第四個25英尺土地的單位價(jià)格為路線價(jià)的6%。最后將深度與對應(yīng)的深度指數(shù)列成一張表格，即深度指數(shù)表9-l。表9-1 深度指數(shù)表臨街深度（英尺）255075100125150175200單獨(dú)深度指數(shù)（%）403020109876累計(jì)深度指數(shù)（%）407090100109117124130平均深度指數(shù)（%）14014012010087.27870.865第18頁，共43頁。 圖9-3中，根據(jù)四三二一法則，各宗地的價(jià)格計(jì)算如下： A=600040%10=2.4（萬元）， B=6000

12、70%15=6.3（萬元） C=600090%20=10.8（萬元）， D=6000100%20=12（萬元） E=6000109%25=16.35（萬元）， F=6000117%25=17.55（萬元）第19頁，共43頁。 圖9-3 四三二一法則計(jì)算宗地價(jià)格 按照四三二一法則進(jìn)行估價(jià)，簡單明了，便于記憶。但由于對深度的劃分過于粗略，往往會影響估價(jià)結(jié)果。 第20頁，共43頁。 （二）巴的摩爾法則 巴的摩爾法則又稱為“前面1/3里面2/3法則”，因由巴的摩爾市的估價(jià)師Bened創(chuàng)立而得名。前面l/3里面2/3法則的含義是，將標(biāo)準(zhǔn)深度為150英尺的普通臨街地三等分，從臨街線算起靠近街道的1/3部分

13、即50英尺（15.24m），其土地單價(jià)為路線價(jià)的50%，其余2/3部分即100英尺（30.48m），其土地單價(jià)為路線價(jià)的另外50%。第21頁，共43頁。 （三）霍夫曼法則 霍夫曼法則是在1866年由紐約市法官霍夫曼（Hoffman）創(chuàng)立。根據(jù)該法則，標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺的土地，最初50英尺的價(jià)格應(yīng)占土地總價(jià)的2/3，即67%，這樣，臨街深度為100英尺的土地，從臨街方向開始，最初的25英尺占總價(jià)的37.5%，50英尺占67%，75英尺占87.7%，全部100英尺則為100%。 （四）蘇馬斯法則 （五）哈柏法則第22頁，共43頁。三、其他因素修正 （一）寬度修正 寬度修正方法是用來自于同一路線價(jià)

14、區(qū)段、進(jìn)深相等的樣本，根據(jù)在不同寬度條件下土地價(jià)格的變動狀況，確定寬度修正系數(shù)。 （二）寬深比率修正 （三）朝向修正 從住宅售價(jià)中扣除成本等必要項(xiàng)目后所余下的地價(jià)，也會因?yàn)槌虿煌兴顒e，需進(jìn)行地塊朝向等的環(huán)境條件影響修正，計(jì)算出朝向修正系數(shù)，為估算地價(jià)服務(wù)。第23頁，共43頁。 （四）地價(jià)分配率修正 地價(jià)分配率是將土地單價(jià)調(diào)整、分?jǐn)偟礁鳂菍拥谋嚷省Ｒ话愣?，隨著樓層數(shù)的加大，分配到樓層上的地價(jià)呈減少的趨勢；當(dāng)樓層數(shù)加大到一定數(shù)值后，分配到樓層上的地價(jià)不但不減少，反擊呈現(xiàn)出增加的趨勢。為了滿足估價(jià)的需要，須編制出一個統(tǒng)一的地價(jià)分配率。 此外，還應(yīng)進(jìn)行容積率、土地使用年期的修正，修正方法同市

15、場比較法。第24頁，共43頁。第三節(jié) 路線價(jià)法的應(yīng)用一、美國、日本和臺灣的路線價(jià)法比較 （一）標(biāo)準(zhǔn)宗地選擇標(biāo)準(zhǔn)不同 （二）路線價(jià)的表示方法不同 （三）深度修正體系不同 （四）地價(jià)計(jì)算公式不同第25頁，共43頁。 美國用路線價(jià)法求取宗地總價(jià)的基本計(jì)算公式為：（9.4） 日本和臺灣用路線價(jià)法計(jì)算宗地總價(jià)的基本計(jì)算公式為： （9.5） 式中， 是宗地臨街寬度， 宗地進(jìn)深，其他符號意義同（9.1）式。第26頁，共43頁。二、路線價(jià)法應(yīng)用舉例 （一）矩形單面臨街宗地地價(jià)的計(jì)算路線價(jià)1000點(diǎn)50m圖9-4 矩形單面臨街宗地地價(jià)計(jì)算示意圖A例9.1（日本路線價(jià)法）如圖9-4，求矩形宗地A的地價(jià)。分析：在日

16、本路線價(jià)法中，對普通商業(yè)街區(qū)來說，當(dāng)臨街深度為50m時，深度指數(shù)為82%。則宗地A的地價(jià)為：第27頁，共43頁。例9.2（臺灣路線價(jià)法）如圖9-5，求矩形宗地B的地價(jià)。分析：在臺灣的路線價(jià)法中，繁榮街道的區(qū)段以里地線分為臨街地和里地。里地線是與街道平行的線，B18m11m10m圖9-5 矩形單面臨街宗地地價(jià)計(jì)算示意圖里地線路線價(jià)5500元里地線與街道之間的距離，為標(biāo)準(zhǔn)深度（18米）在街道與里地線之間的土地稱為臨街地，里地線以外的土地，就是里地。 當(dāng)臨街深度滿8m未滿12m時，深度指數(shù)120%，則宗地B的地價(jià)為： 第28頁，共43頁。 （二）兩面臨街地地價(jià)的計(jì)算 例9.3（日本路線價(jià)法）如圖9-

17、6，求雙面臨街地C的地價(jià)。 分析：在日本的路線價(jià)法中，對雙面臨街地地價(jià)計(jì)算的處理方法是“雙面臨街影響加算法”，即先計(jì)算路線價(jià)高的正街的地價(jià)點(diǎn)數(shù)，再求路線價(jià)低的后街的影響點(diǎn)數(shù)，二者相加，即得所求宗地的地價(jià)點(diǎn)數(shù)。第29頁，共43頁。 對普通商業(yè)街區(qū)來說，當(dāng)臨街深度為22m時，深度指數(shù)為98%；因宗地C是雙面臨街地，應(yīng)加算后街街影響加算率5%。則雙面臨街地C的地價(jià)為：路線價(jià)1000點(diǎn)路線價(jià)1500點(diǎn)22m45m圖9-6 雙面面臨街地地價(jià)計(jì)算示意圖C第30頁，共43頁。 例9.4（臺灣路線價(jià)法）如圖9-7，求宗地D的地價(jià)。 分析：在臺灣的路線價(jià)法中，對雙面臨街地，街廓縱深在36m以下者，以其中間線為準(zhǔn)

18、分為前后兩部分，分別計(jì)算其臨街價(jià)，然后加總即得所求宗地的地價(jià)。 本例中，宗地D為雙面臨街地，總深度為30m，以中間30路線價(jià)2800元路線價(jià)1800元圖9-7 雙面面臨街地地價(jià)計(jì)算示意圖20m中間線臨街線臨街線D線分為前后兩部分，臨街深度分別為15m，深度指數(shù)為110%，則宗地D的價(jià)格為：第31頁，共43頁。 例9.5（美國路線價(jià)法）如圖9-8，求宗地E的地價(jià)。100英尺路線價(jià)2500元路線價(jià)2000元圖9-8 雙面面臨街地地價(jià)計(jì)算示意圖30英尺臨街線臨街線E56英尺第32頁，共43頁。 分析：在美國的路線價(jià)法中，對雙面臨街地地價(jià)的計(jì)算采用“重疊價(jià)值估算法”，即先找出高價(jià)街和低價(jià)街對地塊影響的

19、分界線（合致線），將宗地分為前后兩部分，分別計(jì)算兩地塊價(jià)值，然后加總。合致線求取方法：第33頁，共43頁。 本例中，宗地E的高價(jià)街影響深度為： 根據(jù)四三二一法則，宗地E的地價(jià)為： 第34頁，共43頁。 （三）街角地地價(jià)的計(jì)算 街角地一般是指兩條道路相交后，位于夾角之間的宗地。因?yàn)榻纸堑亟煌ū憷?，其宗地價(jià)格一般要高于非街角地的價(jià)格。 例9.6（日本路線價(jià)法）如圖9-9，求普通商業(yè)地區(qū)街角地F的地價(jià)。30m20m路線價(jià)1000點(diǎn)路線價(jià)800點(diǎn)F圖9-9街角地地價(jià)計(jì)算示意圖第35頁，共43頁。 分析：在日本的路線價(jià)法中，對街角地地價(jià)的計(jì)算采取的是正街（路線價(jià)高的街道）求宗地地價(jià)，再依據(jù)旁街（路線價(jià)低

20、的街道）求其影響點(diǎn)數(shù)，二者之和即為所求街角地地價(jià)點(diǎn)數(shù)。 本例中，普通商業(yè)地區(qū)街角地F的正街臨街深度為30m，深度指數(shù)為93%；旁街臨街深度為20m，深度指數(shù)為99%，旁街路線價(jià)加算率為10%。則街角地F的地價(jià)為：第36頁，共43頁。 例9.7（臺灣路線價(jià)法）如圖9-10，求街角地G1、G2地價(jià)。路線價(jià)30000元路線價(jià)20000元里地線里地線9m G29m G110m10m圖9-10街角地地價(jià)計(jì)算示意圖第37頁，共43頁。 分析：與日本的路線價(jià)法相似，臺灣的路線價(jià)法中采取的也是正街按深度指數(shù)計(jì)算街角地地價(jià)，然后斟酌加計(jì)旁街地價(jià)。但臺灣的路線價(jià)法中，對街角地地價(jià)的計(jì)算還有較為特殊的規(guī)定。例如規(guī)定

21、省轄市地區(qū)：正旁街路線價(jià)每平方米有未達(dá)新臺幣（以下均同）2萬元者，可視實(shí)際情形酌加旁街路線價(jià)，但以不超過一成為原則。正旁街路線價(jià)每平方米均為2萬元以上，而有一或兩者未達(dá)4萬元者，應(yīng)依序加計(jì)旁街路線價(jià)的二成、一成。正旁街路線價(jià)每平方米均為4萬元以上者，應(yīng)依序加計(jì)旁街路線價(jià)的三成、二成、一成。第38頁，共43頁。 本例中，對街角地G1來說，臨街深度是9m，深度指數(shù)為120%；同時應(yīng)根據(jù)上面的規(guī)定，加計(jì)旁街路線價(jià)的二成。則街角地G1的地價(jià)為： 對街角地G2來說，臨街深度是9m，深度指數(shù)為120%；同時應(yīng)根據(jù)上面的規(guī)定，加計(jì)旁街路線價(jià)的一成。則街角地G2的地價(jià)為： 第39頁，共43頁。 例9.7（美國