資產(chǎn)評估概述課件

1、課程名稱：資產(chǎn)評估第 1 章 資產(chǎn)評估概述29 七月 2022第1頁，共46頁。 理解資產(chǎn)評估的概念 了解資產(chǎn)評估的目的、評估主體 理解價(jià)值類型的內(nèi)涵及市場價(jià)值概念（重點(diǎn)） 理解資產(chǎn)評估假設(shè) 理解資產(chǎn)評估、估值與會計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別 學(xué)習(xí)目標(biāo)第2頁，共46頁。第 一節(jié) 資產(chǎn)評估的涵義第3頁，共46頁。評估：對價(jià)值或損失估算的行為。直覺模型非正式的評估經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 一、資產(chǎn)評估定義直覺模型正式的評估經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)資產(chǎn)：包括個(gè)人財(cái)產(chǎn)、企業(yè)資產(chǎn)和企業(yè)其他資源，不同于會計(jì)中的“資產(chǎn)”概念。第4頁，共46頁。 評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評定、估算，并

2、出具評估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為。 資產(chǎn)評估法，2016 一、資產(chǎn)評估定義 專業(yè)性：由評估專業(yè)人員操作，是一項(xiàng)的專業(yè)化行為； 咨詢性：是服務(wù)行為，沒有強(qiáng)制執(zhí)行的法律效力； 合法性：執(zhí)業(yè)必須遵守相關(guān)法律、法規(guī)和評估準(zhǔn)則，不能隨意進(jìn)行； 獨(dú)立性：資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立第三方。第5頁，共46頁。 通勝公司擬收購億游公司51%的股權(quán)，現(xiàn)委托一家資產(chǎn)評估公司對億游公司的股權(quán)價(jià)值進(jìn)行評估。資產(chǎn)評估公司了解到：億游是一家專門從事手機(jī)游戲和網(wǎng)絡(luò)游戲開發(fā)的企業(yè)，決定安排資產(chǎn)評估師李偉擔(dān)任該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。 李偉對游戲行業(yè)有專門研究，負(fù)責(zé)過多家游戲企業(yè)并購的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，并長期跟蹤相關(guān)上市公司的市場表現(xiàn)和收

3、購案例。此外，李偉對億游公司一直關(guān)注，比較了解，因?yàn)樗钟袃|游公司5萬股股票，并打算長期持有。 請問，李偉是否適合擔(dān)任本次評估的負(fù)責(zé)人？為什么？ 課堂討論不適合。盡管李偉具有執(zhí)業(yè)能力，但是李偉長期持有億游公司股票，不是獨(dú)立第三方。第6頁，共46頁。 二、資產(chǎn)評估目的 與交易有關(guān)的評估：單項(xiàng)資產(chǎn)交易、股權(quán)交易等 與借款有關(guān)的評估：抵押借款，融資租賃等 與納稅有關(guān)的評估：資產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等 與訴訟或仲裁有關(guān)的評估：財(cái)產(chǎn)糾紛、侵權(quán)索賠等 與損失補(bǔ)償有關(guān)的評估：搬遷補(bǔ)償?shù)?以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估：合并對價(jià)分?jǐn)偂p值測試等 以上目的均可分為法定評估和自愿評估。涉及國有資產(chǎn)或者公共利益等事項(xiàng)，法律、行政法規(guī)

4、規(guī)定需要評估的，稱為法定評估。第7頁，共46頁。 三、資產(chǎn)評估對象資產(chǎn)評估的客體僅僅是指物理狀態(tài)的資產(chǎn)嗎？ 通常我們僅僅把交易看成是物品的交換，而實(shí)際上被交易的是物品背后的權(quán)利。 評估對象不僅通過其物理特征來定義，也通過其交易的權(quán)利來定義。 如果評估對象的物理形態(tài)相同，但交易的權(quán)利不同，那么其價(jià)值不同。 第8頁，共46頁。 三、資產(chǎn)評估對象評估范圍（物理意義上的資產(chǎn)）評估對象（法律意義上的資產(chǎn)）評估客體機(jī)器設(shè)備、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、金融資產(chǎn).股東權(quán)益、機(jī)器設(shè)備所有權(quán)土地使用權(quán)、商標(biāo)專用權(quán).第9頁，共46頁。 專業(yè)從事評估的機(jī)構(gòu)和評估專業(yè)人員。 評估專業(yè)人員包括評估師（資產(chǎn)評估師、土地估價(jià)師、房地

5、產(chǎn)估價(jià)師等），以及其他具有評估專業(yè)知識及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評估從業(yè)人員。 評估師：通過評估師資格考試的評估專業(yè)人員 國家根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要確定評估師專業(yè)類別“評估機(jī)構(gòu)”各類評估公司或評估事務(wù)所。 合伙形式的評估機(jī)構(gòu)：兩名以上評估師 公司形式的評估機(jī)構(gòu)：八名以上評估師和兩名以上股東 四、資產(chǎn)評估主體第10頁，共46頁。評估人員類型職能管理歸口主管部門資產(chǎn)評估專業(yè)人員企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動，財(cái)報(bào)目的等涉及的單項(xiàng)或企業(yè)整體資產(chǎn)評估。中國資產(chǎn)評估協(xié)會財(cái)政部房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員房地產(chǎn)投資、交易、租賃、抵押、納稅、拆遷補(bǔ)償?shù)冉?jīng)濟(jì)活動的房地產(chǎn)估價(jià)中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部土地估價(jià)專業(yè)人員土地抵押、轉(zhuǎn)讓

6、、司法鑒定等業(yè)務(wù)中國土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會國土資源部礦業(yè)權(quán)評估專業(yè)人員礦業(yè)權(quán)定價(jià)，企業(yè)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、法律訴訟、上市融資信息披露等活動中涉及的礦業(yè)權(quán)價(jià)值評估中國礦業(yè)權(quán)評估師協(xié)會保險(xiǎn)公估從業(yè)人員保險(xiǎn)標(biāo)的的查勘、鑒定、估損以及賠款的理算中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會保監(jiān)會二手車鑒定評估師二手車的交易、納稅、保險(xiǎn)、抵押、典當(dāng)、司法鑒定等活動中涉及的二手車價(jià)值評估。中國汽車流通協(xié)會商務(wù)部 四、資產(chǎn)評估主體第11頁，共46頁。 自然人、法人或者其他組織需要確定評估對象價(jià)值的，可自愿委托評估機(jī)構(gòu)評估。 法定評估應(yīng)當(dāng)委托評估機(jī)構(gòu)評估。 法定評估：涉及國有資產(chǎn)或者公共利益等事項(xiàng)，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要的評估 法定評

7、估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)指定至少兩名相應(yīng)專業(yè)類別的評估師承辦。 四、資產(chǎn)評估主體第12頁，共46頁。第二節(jié) 價(jià)值類型第13頁，共46頁。一、價(jià)格、成本與價(jià)值 資產(chǎn)及其權(quán)益成交所涉及的實(shí)際金額 價(jià)格是與市場、交易相關(guān)聯(lián)的概念 價(jià)格是歷史事實(shí) 價(jià)格的形成取決于諸多因素（一）價(jià)格第14頁，共46頁。 會計(jì)成本：獲取生產(chǎn)要素的實(shí)際支出 經(jīng)濟(jì)成本：會計(jì)成本 + 正常利潤 會計(jì)利潤：營業(yè)收入 - 會計(jì)成本 經(jīng)濟(jì)利潤：營業(yè)收入 - 經(jīng)濟(jì)成本= 會計(jì)利潤-正常利潤 一、價(jià)格、成本與價(jià)值（二）成本第15頁，共46頁。一、價(jià)格、成本與價(jià)值（二）成本充分競爭的均衡市場狀態(tài)中：價(jià)格 = 經(jīng)濟(jì)成本 非充分競爭市場中： 價(jià)格 = 經(jīng)

8、濟(jì)成本 + 經(jīng)濟(jì)利潤第16頁，共46頁。 牧原公司2015年和2016年的簡化利潤表如下表所示。假設(shè)牧原公司的投入資本為10億，投資人要求的必要投資收益率為10%。請問：公司的會計(jì)成本、會計(jì)利潤、經(jīng)濟(jì)成本、經(jīng)濟(jì)利潤分別是多少？一、價(jià)格、成本與價(jià)值例題項(xiàng)目2015年度2016年度營業(yè)收入500700營業(yè)成本300440銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用80100所得稅（稅率25%）3040凈利潤90120第17頁，共46頁。2015年：會計(jì)利潤為正，經(jīng)濟(jì)利潤為負(fù)，表明投資人并未獲得要求的必要收益率；2016年：會計(jì)利潤為正，經(jīng)濟(jì)利潤為正，表明投資人獲得了超過其要求的收益率，公司為投資人創(chuàng)造了價(jià)值。解答項(xiàng)目201

9、5年度2016年度會計(jì)成本300+80+30=410440+100+40=580會計(jì)利潤90120正常利潤1 00010%=1001 00010%=100經(jīng)濟(jì)成本410+100=510580+100=680經(jīng)濟(jì)利潤90-100=-10或：500-510=-10120-100=20或：700-680=20第18頁，共46頁。 棉花價(jià)格對棉農(nóng)意味著收入（或經(jīng)濟(jì)成本），對紡織廠意味著會計(jì)成本； 布匹價(jià)格對紡織廠意味著收入（或經(jīng)濟(jì)成本），對成衣廠意味著會計(jì)成本， 成衣價(jià)格對成衣廠意味著收入（或經(jīng)濟(jì)成本），對消費(fèi)者則意味著會計(jì)成本。 從整個(gè)供應(yīng)鏈視角看，在理想的均衡市場中，價(jià)格對于賣方意味著經(jīng)濟(jì)成本，對

10、于買方則意味著會計(jì)成本，成本和價(jià)格并沒有本質(zhì)區(qū)別。一、價(jià)格、成本與價(jià)值第19頁，共46頁。 用貨幣度量的、交易雙方對稀缺性或收益能力的預(yù)期和估計(jì)。 在某一時(shí)點(diǎn)、某一市場條件下，一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行交易時(shí)最有可能實(shí)現(xiàn)的交易價(jià)格。 資產(chǎn)評估的作用在于：在交易之前，根據(jù)不同交易的目的及交易背景，分析這個(gè)“最有可能實(shí)現(xiàn)的交易價(jià)格”，為交易雙方提供參考。一、價(jià)格、成本與價(jià)值（三）價(jià)值第20頁，共46頁。 2016年11月30日，艾派克(002180)公告收購利盟國際（Lexmark），交易金額27億美元，合每股$52.32 利盟國際停牌前股價(jià)為$40.48 2015年12月31日，利盟國際股東權(quán)益賬面價(jià)值為每股

11、$21.67 價(jià)值類型：對資產(chǎn)評估結(jié)果價(jià)值屬性的定義及其表達(dá)方式。一、價(jià)格、成本與價(jià)值（四）價(jià)值類型第21頁，共46頁。 不同的價(jià)值類型反映出評估結(jié)果的不同價(jià)值屬性 價(jià)值類型可劃分為：市場價(jià)值、市場價(jià)值以外的價(jià)值（非市場價(jià)值）。一、價(jià)格、成本與價(jià)值（四）價(jià)值類型 價(jià)值類型：對資產(chǎn)評估結(jié)果價(jià)值屬性的定義及其表達(dá)方式。第22頁，共46頁。 市場價(jià)值是自愿買方和自愿賣方，在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常營銷之后達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。國際評估準(zhǔn)則 市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)

12、日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。我國的評估準(zhǔn)則二、市場價(jià)值第23頁，共46頁。 估計(jì)數(shù)額：不是事先確定的價(jià)格，也不是實(shí)際成交價(jià)格 時(shí)點(diǎn)價(jià)值：評估基準(zhǔn)日價(jià)值 自愿買方與自愿賣方：自愿，無特殊動機(jī) 正常、公平交易：無利益關(guān)聯(lián)，正常營銷 理性行事：信息充分，理性人理解市場價(jià)值的要點(diǎn)第24頁，共46頁。 投資價(jià)值 在用價(jià)值 清算價(jià)值 殘余價(jià)值我國評估準(zhǔn)則中列舉的非市場價(jià)值類型三、市場價(jià)值以外的價(jià)值類型第25頁，共46頁。 定義：評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱特定投資者價(jià)值。 選擇：評估業(yè)務(wù)針對的是特定投資者或者某一類投資者，并在評估業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中要

13、充分考慮并使用僅適用于特定投資者或者某一類投資者的特定評估資料和經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)。 投資價(jià)值三、市場價(jià)值以外的價(jià)值類型第26頁，共46頁。 定義：將評估對象作為企業(yè)、資產(chǎn)組組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)、資產(chǎn)組的貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。 理解：（1）評估對象的存在方式和作用方式：是作為企業(yè)或整體資產(chǎn)中的要素資產(chǎn)，而不是獨(dú)立發(fā)揮作用的資產(chǎn)；（2）在用價(jià)值量的決定因素：由要素資產(chǎn)按其正在使用的方式和程度及其對企業(yè)或整體資產(chǎn)的貢獻(xiàn)決定。 選擇：評估對象是企業(yè)或者整體資產(chǎn)中的要素資產(chǎn)，在評估業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中只考慮該要素資產(chǎn)正在使用的方式和對整體資產(chǎn)的貢獻(xiàn)程度，沒有考慮該資產(chǎn)作為獨(dú)立資產(chǎn)

14、所具有的效用及在公開市場上交易等對評估結(jié)論的影響。 在用價(jià)值三、市場價(jià)值以外的價(jià)值類型第27頁，共46頁。 定義：評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。 選擇：評估對象面臨被迫出售、快速變現(xiàn)或者具有潛在被迫出售、快速變現(xiàn)等的情形。 清算價(jià)值三、市場價(jià)值以外的價(jià)值類型第28頁，共46頁。 定義：機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額。 理解：（1）殘余價(jià)值是針對有形可拆零資產(chǎn)的一種價(jià)值類型；（2）殘余價(jià)值不是資產(chǎn)在完整狀態(tài)下所具有的價(jià)值，而是將其拆成零部件后，按其零部件變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。 選擇：評估對象無法使用或者不宜整體使用，才考慮評估

15、對象的拆零變現(xiàn)后可回收的價(jià)值。 殘余價(jià)值三、市場價(jià)值以外的價(jià)值類型第29頁，共46頁。 不存在優(yōu)劣之分，在滿足各自價(jià)值定義成立的條件下，它們都是合理的評估結(jié)果； 差異僅在于合理性成立的條件以及指向的不同。 市場價(jià)值是在滿足公開市場和資產(chǎn)最有效使用假設(shè)的前提下，相對于市場主體整體而言的合理價(jià)值； 非市場價(jià)值則是在不完全滿足市場價(jià)值定義成立條件，但滿足各自定義成立條件的前提下，相對于個(gè)別市場主體合理的價(jià)值。三、市場價(jià)值以外的價(jià)值類型第30頁，共46頁。第三節(jié) 價(jià)值前提與評估假設(shè)第31頁，共46頁。 資產(chǎn)的價(jià)值類型必須在一定的前提條件下才能進(jìn)行定義。換句話說，價(jià)值類型的定義是在滿足一定前提條件下給出

16、的。國際評估準(zhǔn)則將價(jià)值前提（Premise of value）定義為資產(chǎn)的使用狀況（Assumed use），并列舉了幾種常見的價(jià)值前提： 最高最佳使用（highest and best use） 在用續(xù)用（current use/existing use） 有序清算（orderly liquidation） 強(qiáng)制出售（forced sale）一、價(jià)值前提第32頁，共46頁。為什么需要評估假設(shè)？1、超出評估師的專業(yè)知識范圍，或評估受限，但對評估結(jié)論有重大影響的事項(xiàng)，需要假設(shè)（無法得知實(shí)際情況，不是評估師的職業(yè)判斷）。2、有時(shí)需要評估與現(xiàn)實(shí)情況不符的情形下的價(jià)值，因此需要假設(shè)。3、未來不確定，因

17、此評估參數(shù)需要假設(shè)（實(shí)際上是評估師的職業(yè)判斷）。二、評估假設(shè)第33頁，共46頁。假設(shè)的分類基于USPAP（Uniform Standards of Professional Appraisal Practice）EXTRAORDINARY ASSUMPTION（特別假設(shè)）: An assumption, directly related to a specific assignment, which, if found to be false, could alter the appraisers opinions or conclusions. 與特定評估業(yè)務(wù)直接相關(guān)的假設(shè)。如果假設(shè)不成立，

18、將改變評估師的判斷及評估結(jié)論。Comment: Extraordinary assumptions presume as fact otherwise uncertain information about physical, legal, or economic characteristics of the subject property; or about conditions external to the property, such as market conditions or trends; or about the integrity of data used in an a

19、nalysis. 在特別假設(shè)中，評估師將標(biāo)的資產(chǎn)的物理、法律、經(jīng)濟(jì)特征、資產(chǎn)的外部環(huán)境（例如市場條件或趨勢）、數(shù)據(jù)完整性的不確定信息設(shè)定為事實(shí)。第34頁，共46頁。 特別假設(shè)，通常是針對超出評估師知識能力范圍的事項(xiàng)，或評估受限情形下，評估師無法驗(yàn)證相關(guān)信息的真實(shí)性，而這些信息對評估結(jié)論至關(guān)重要，因此需要作出假設(shè)。假設(shè)的分類基于USPAP（Uniform Standards of Professional Appraisal Practice）第35頁，共46頁。HYPOTHETICAL CONDITION（非真實(shí)性條件）: that which is contrary to what exis

20、ts but is supposed for the purpose of analysis. 與事實(shí)相反，僅為分析目的進(jìn)行假設(shè)。Comment: Hypothetical conditions assume conditions contrary to known facts about physical, legal, or economic characteristics of the subject property; or about conditions external to the property, such as market conditions or trends; o

21、r about the integrity of data used in an analysis. 在非真實(shí)性條件下，評估師將假設(shè)與已知事實(shí)（關(guān)于資產(chǎn)的物理、法律、經(jīng)濟(jì)特征、外部環(huán)境、數(shù)據(jù)完整性等）相反的情形。假設(shè)的分類基于USPAP（Uniform Standards of Professional Appraisal Practice）第36頁，共46頁。 非真實(shí)性條件強(qiáng)調(diào)，評估基準(zhǔn)日時(shí)，資產(chǎn)的狀態(tài)或外部條件等的實(shí)際狀況與評估中假定的數(shù)據(jù)和信息不符（評估師清楚地知道數(shù)據(jù)與實(shí)際不符）。 例如，客戶想了解一項(xiàng)在建工程在完工情況下的當(dāng)前價(jià)值。假設(shè)的分類基于USPAP（Uniform Standards of Professional Appraisal Practice）第37頁，共46頁。 除了特別假設(shè)和非真實(shí)性條件之外，USPAP還提到了其他的假設(shè) (assumption )，例如在DCF方法中，需要對增長率、折現(xiàn)率、融資條件、資本化率等參數(shù)進(jìn)行假設(shè)。 這些假設(shè)實(shí)際上是評估師對評估參數(shù)的職業(yè)判斷，體現(xiàn)了評估師的執(zhí)業(yè)能力和執(zhí)業(yè)水平。假設(shè)的分類基于USPAP（Uniform Standards of Professional Appraisal Practice）第38頁，共46頁。 評估師不僅要清楚如何設(shè)定、