抵押市場(chǎng)課件

1、第五章 抵押市場(chǎng)南京大學(xué)金融與保險(xiǎn)系第1頁(yè)，共56頁(yè)。第五章 抵押市場(chǎng)第一節(jié) 抵押貸款和抵押貸款出售第二節(jié) 抵押貸款證券化第三節(jié) 我國(guó)的抵押市場(chǎng)第2頁(yè)，共56頁(yè)。抵押市場(chǎng)即是抵押貸款市場(chǎng)抵押貸款市場(chǎng)特指?jìng)鶆?wù)人通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)為抵押而獲得貸款的市場(chǎng)抵押貸款市場(chǎng)為需要長(zhǎng)期資金購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)人和公司提供服務(wù)，也服務(wù)于為不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)提供長(zhǎng)期資金的金融機(jī)構(gòu)。第3頁(yè)，共56頁(yè)。第一節(jié) 抵押貸款和抵押貸款出售抵押貸款的概念一級(jí)市場(chǎng)抵押貸款的類(lèi)型抵押貸款出售第4頁(yè)，共56頁(yè)。抵押貸款的概念抵押貸款是個(gè)人或企業(yè)購(gòu)買(mǎi)房屋、土地和其他不動(dòng)產(chǎn)時(shí)所獲得的貸款。許多抵押貸款，尤其是房屋抵押貸款，后來(lái)都被其持有者將這些貸款集中起來(lái)

2、，作為一種債務(wù)工具的抵押資產(chǎn)在抵押市場(chǎng)出售?；蛘邔⑦@些抵押資產(chǎn)證券化第5頁(yè)，共56頁(yè)。抵押貸款及抵押貸款證券化抵押貸款證券化使得金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)組合更具有流動(dòng)性，能夠抵御利率風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)可以獲取一定的費(fèi)用，并且還有助于降低資本要求、準(zhǔn)備金要求和存款保險(xiǎn)等管制措施所帶來(lái)的影響。在美國(guó)，約有60%的房屋抵押貸款被證券化。第6頁(yè)，共56頁(yè)。抵押貸款的概念與債券市場(chǎng)和股票市場(chǎng)的區(qū)別：獲取抵押貸款須由某一件具體的不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保，同時(shí)允許債權(quán)人在債務(wù)人違約時(shí)享有對(duì)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。而公司債券和股票都只允許債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的資產(chǎn)享有一般求償權(quán)。一級(jí)市場(chǎng)上的抵押貸款沒(méi)有固定的數(shù)量和面值，每筆抵押貸款的數(shù)量都取

3、決于借款人的需要及其還款能力。第7頁(yè)，共56頁(yè)。抵押貸款的概念一級(jí)市場(chǎng)抵押貸款一般只涉及到一個(gè)投資者，如某家銀行或一家抵押貸款公司，而債券或股票通常都由許多投資者持有。一級(jí)市場(chǎng)抵押貸款的借款人通常都是個(gè)人，所以與這些借款人有關(guān)的信息并不為人們所廣泛知曉和證實(shí)。而債券或股票由發(fā)行公司公開(kāi)發(fā)行，發(fā)行公司必須在披露信息和保證信息的可靠性方面廣泛地接受各項(xiàng)法規(guī)的監(jiān)督。第8頁(yè)，共56頁(yè)。一級(jí)市場(chǎng)抵押貸款類(lèi)型房屋抵押貸款（family,用于購(gòu)買(mǎi)可供1-4個(gè)家庭居住的房屋）多個(gè)家庭住房抵押貸款（multifamily,用于購(gòu)買(mǎi)公寓、以及區(qū)域住宅）商業(yè)抵押貸款（commercial,用于購(gòu)買(mǎi)出于商用目的的不動(dòng)

4、產(chǎn)）農(nóng)場(chǎng)抵押貸款（farm,用于購(gòu)買(mǎi)農(nóng)場(chǎng)）第9頁(yè)，共56頁(yè)。美國(guó)抵押貸款市場(chǎng)規(guī)模（2001年，單位10億美元）總規(guī)模為76568億美元第10頁(yè)，共56頁(yè)。抵押貸款的類(lèi)型基于抵押市場(chǎng)上借款人和貸款人不同的需求，將創(chuàng)新出不同類(lèi)型的抵押貸款這些需求主要有：成本變化（利率）、期限結(jié)構(gòu)、信用狀況、收入狀況、償還能力等第11頁(yè)，共56頁(yè)。抵押貸款的類(lèi)型聯(lián)邦抵押貸款普通抵押貸款固定利率抵押貸款浮動(dòng)利率抵押貸款自動(dòng)降低利率抵押貸款分級(jí)償還抵押貸款產(chǎn)權(quán)遞增抵押貸款二級(jí)抵押貸款升值共享抵押貸款財(cái)產(chǎn)參與抵押貸款儲(chǔ)備年金抵押貸款第12頁(yè)，共56頁(yè)。聯(lián)邦擔(dān)保抵押貸款聯(lián)邦擔(dān)保抵押貸款由金融機(jī)構(gòu)提供，但貸款的償還能夠得到聯(lián)

5、邦住房管理局（FHA）或者是退伍軍人管理局（VA）的擔(dān)保（按貸款額的0.5%收取擔(dān)保費(fèi)）。要想得到這類(lèi)貸款，F(xiàn)HA和VA抵押貸款的申請(qǐng)者必須滿足這些政府機(jī)構(gòu)所提出的特定要求，比如，VA擔(dān)保貸款只提供給那些曾在美國(guó)軍隊(duì)中服役且光榮退伍的軍人。第13頁(yè)，共56頁(yè)。聯(lián)邦擔(dān)保抵押貸款此外，抵押貸款不能超過(guò)一定的限額，比如，2002年5月FHA貸款將購(gòu)買(mǎi)單一家庭房屋的限額定在144336美元至261609美元之間。具體數(shù)額取決于居住地和購(gòu)房費(fèi)用。FHA和VA抵押貸款都只收取較低的首期付款或者是根本不要求首期付款。比如，F(xiàn)HA抵押貸款只需3%的首期付款。第14頁(yè)，共56頁(yè)。自動(dòng)降低利率抵押貸款在這種貸款方

6、式下，債權(quán)人會(huì)在市場(chǎng)利率下降時(shí)自動(dòng)調(diào)低已有的抵押貸款利率。與浮動(dòng)利率的抵押貸款不同，盡管自動(dòng)降低利率抵押貸款可以將利率往下調(diào)，但市場(chǎng)利率上升時(shí)，它卻不能往上調(diào)。因此，這種貸款的利率只能降不能升。抵押貸款的債權(quán)人利用自動(dòng)降低利率抵押貸款來(lái)防止客戶在抵押貸款利率下降時(shí)，利用新的抵押貸款向已有的抵押貸款提供再融資。第15頁(yè)，共56頁(yè)。分級(jí)償還抵押貸款這種貸款允許借款人在貸款前期只償還少量的貸款。貸款期內(nèi)的前5-10年過(guò)去之后，還款額會(huì)增加一直到最后還款快要到期時(shí)，才在較高的水平穩(wěn)定下來(lái)。使用這種抵押貸款方式的家庭預(yù)期自己的收入會(huì)隨著還款額的增加而增加。分級(jí)償還抵押貸款使得借款人能獲取按傳統(tǒng)的抵押貸款

7、方式無(wú)法獲取的大額貸款。借款人和金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)是，如果預(yù)期的收入增長(zhǎng)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，那么抵押貸款的借款人就有可能違約。第16頁(yè)，共56頁(yè)。升值共享抵押貸款這種貸款在允許房屋的買(mǎi)主以低于當(dāng)期市場(chǎng)利率獲取抵押貸款的同時(shí)，要求其將今后財(cái)產(chǎn)升值的利益分出一部分給債權(quán)人。這時(shí)，借款人的月還款額要小一點(diǎn)。可是，如果財(cái)產(chǎn)最終出售的價(jià)格高于最初的購(gòu)買(mǎi)價(jià)，那么金融機(jī)構(gòu)就有權(quán)獲得一部分利益。升值共享抵押貸款主要在利率較高的時(shí)候使用，因?yàn)檫@種貸款使得那些無(wú)法滿足高利率（以及較高月償還額）貸款條件的借款人能夠獲得抵押貸款。第17頁(yè)，共56頁(yè)。逆向年金抵押貸款這種貸款方式下，借款人不是每月定期向金融機(jī)構(gòu)還款，而是每月定期

8、從金融機(jī)構(gòu)獲得一筆付款。當(dāng)貸款到期時(shí)，借款人將財(cái)產(chǎn)賣(mài)掉以清償債務(wù)（或者當(dāng)借款人死亡時(shí)，將其財(cái)產(chǎn)賣(mài)掉用以清償債務(wù)）。逆向年金抵押貸款的目的是讓退休人員依靠自己家中所積累起來(lái)的財(cái)產(chǎn)生活，而不必為了生活將自己的住房賣(mài)掉。所確定的逆向年金抵押貸款期限一般要比借款人的預(yù)期壽命更長(zhǎng)一些。第18頁(yè)，共56頁(yè)。抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款后，市場(chǎng)會(huì)將這些抵押貸款在二級(jí)市場(chǎng)賣(mài)掉，即稱為貸款出售（或使其證券化）。在美國(guó)大約60%以上的抵押貸款以這些方式證券化了。購(gòu)房者銀行大銀行或其他投資者房產(chǎn)證抵押購(gòu)房貸款抵押貸款出售或證券化現(xiàn)金流第19頁(yè)，共56頁(yè)。為什么要出售抵押貸款？金融機(jī)構(gòu)出售抵押貸款的一個(gè)主要原

9、因是為了更好地對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。在現(xiàn)實(shí)的抵押市場(chǎng)上，小銀行無(wú)法容納規(guī)模過(guò)大的貸款（因?yàn)樾刨J過(guò)于集中使得風(fēng)險(xiǎn)太大，或是因?yàn)橘Y本有限），因此需要將部分貸款出售給一些與自己有長(zhǎng)期存貸業(yè)務(wù)關(guān)系的大銀行。抵押貸款的出售使得資產(chǎn)（和信用風(fēng)險(xiǎn)）從資產(chǎn)負(fù)債表中消失，同時(shí)也使得金融機(jī)構(gòu)能夠更好的獲得資產(chǎn)分散化的效果。第20頁(yè)，共56頁(yè)。為什么要出售抵押貸款？抵押貸款的出售還使得金融機(jī)構(gòu)能夠有效地降低其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)金融機(jī)構(gòu)作為出售抵押貸款的中介時(shí)，能夠獲得服務(wù)收入?？梢越档捅O(jiān)管對(duì)商業(yè)銀行帶來(lái)的“負(fù)擔(dān)”（資本金要求、準(zhǔn)備金要求等）。第21頁(yè)，共56頁(yè)。第二節(jié) 抵押貸款證券化中介機(jī)構(gòu)在試圖出售貸款時(shí)會(huì)遇

10、到以下幾個(gè)問(wèn)題：一是抵押貸款的數(shù)額太小無(wú)法形成能夠批發(fā)的金融工具，許多金融機(jī)構(gòu)投資者不愿意經(jīng)營(yíng)這么小規(guī)模的業(yè)務(wù)。二是由于這些抵押貸款可以有不同的期限、利率和不同的合同條款，并沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化，使得眾多的抵押貸款很難合成一個(gè)大額的抵押貸款。第22頁(yè)，共56頁(yè)。出售貸款時(shí)會(huì)遇到的問(wèn)題：三是抵押貸款業(yè)務(wù)的成本較高，它與公司債券相比，貸款人必須每月收取還款，還要交納稅款和保險(xiǎn)費(fèi)以及需要維護(hù)儲(chǔ)備賬戶，而購(gòu)買(mǎi)公司債沒(méi)有這些要求。四是抵押貸款存在未知的違約風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榈盅嘿J款的投資人不愿意花費(fèi)太多的時(shí)間評(píng)估借款人的信用。正是由于這些問(wèn)題的存在，促使了抵押貸款的證券化。第23頁(yè)，共56頁(yè)。抵押貸款證券化的類(lèi)型以不動(dòng)產(chǎn)

11、抵押貸款為基礎(chǔ)發(fā)行的證券稱為抵押擔(dān)保證券，發(fā)行和流通由抵押貸款擔(dān)保的證券的過(guò)程稱為抵押貸款證券化。抵押貸款證券化的方式通常有三種，它們分別是：轉(zhuǎn)手證券（pass-through mortgage securities）擔(dān)保抵押債券（collateralized mortgage obligation, CMO）貸款抵押債券mortgage-（asset-）backed bonds, MBBs第24頁(yè)，共56頁(yè)。轉(zhuǎn)手證券金融機(jī)構(gòu)時(shí)常會(huì)將自己提供的抵押貸款和其他資產(chǎn)集中起來(lái)，然后以轉(zhuǎn)手憑證或證券形式讓投資者享有這些集合資產(chǎn)的權(quán)益。第25頁(yè)，共56頁(yè)。轉(zhuǎn)手證券的交易過(guò)程家庭獲得抵押貸款資金金融機(jī)構(gòu)集

12、中抵押貸款后出售權(quán)益轉(zhuǎn)手證券持有者購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)手證券1 支付本金2 購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)手證券抵押貸款合約獲得轉(zhuǎn)手證券產(chǎn)生過(guò)程償還過(guò)程家庭支付現(xiàn)金流金融機(jī)構(gòu)或第三方服務(wù)者將抵押貸款持有人支付的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)給轉(zhuǎn)手證券持有者轉(zhuǎn)售證券持有者獲取現(xiàn)金流3 償本還息4 支付部分應(yīng)得本息每一份轉(zhuǎn)手證券所代表的是抵押貸款集合資產(chǎn)中的部分所有權(quán)。因此，一份所有權(quán)為1%的轉(zhuǎn)手抵押證券只能在貸款期內(nèi)獲得相關(guān)抵押貸款1%的本金和1%的利息。第26頁(yè)，共56頁(yè)。轉(zhuǎn)手證券的交易過(guò)程與一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行的抵押貸款不一樣，轉(zhuǎn)手證券是按照標(biāo)準(zhǔn)的面值發(fā)行的，最低投資額為2.5萬(wàn)美元，其余可以在此基礎(chǔ)上以5000美元為單位增加。這種較低的標(biāo)準(zhǔn)化的面值以及美國(guó)

13、政府的擔(dān)保使得轉(zhuǎn)手證券十分暢銷(xiāo)。擔(dān)保機(jī)構(gòu)有：政府國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)（Ginnie Mae, GNMA）聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)（Fannie Mae, FNMA）聯(lián)邦住房抵押貸款公司（Freddie Mae, FHLMC）第27頁(yè)，共56頁(yè)。房利美和房地美 房利美和房地美是美國(guó)政府支持的兩家從事住房抵押貸款融資的機(jī)構(gòu)，被認(rèn)為是“大到不能倒”的企業(yè)。 目前美國(guó)12萬(wàn)億美元的住房抵押貸款中有42%（約5.2萬(wàn)億美元）來(lái)自這兩家機(jī)構(gòu)。第28頁(yè)，共56頁(yè)。房利美和房地美房利美(Fannie Mae)，創(chuàng)立于1938年，是政府出資創(chuàng)建，從事金融業(yè)務(wù)，用以擴(kuò)大在二級(jí)房屋消費(fèi)市場(chǎng)上流動(dòng)的資金。 1944年，房利美

14、的權(quán)限擴(kuò)大到貸款擔(dān)保，公司主要有退伍軍人負(fù)責(zé)管理。1954年，房利美發(fā)展成為股份制公司。1968年， Raymond H. Lapin 成為房利美的總裁，在他就任的30年內(nèi)，修改了公司的制度，使之成為一個(gè)私有的股份制公司。1970年，房利美股票在紐約交易股票所上市。1984年，房利美首次在海外發(fā)放公司債券，從此公司的業(yè)務(wù)進(jìn)入國(guó)外金融市場(chǎng)。第29頁(yè)，共56頁(yè)。房利美和房地美房地美(Freddie Mac)是美國(guó)政府贊助企業(yè)中第二大的一家，商業(yè)規(guī)模僅次于房利美。該公司在1970年由國(guó)會(huì)成立，其規(guī)模：抵押投資組合總金額達(dá)1.29萬(wàn)億美元，其中5690億美元抵押資產(chǎn)是其自身投資一部分。美國(guó)債券市場(chǎng)協(xié)會(huì)

15、資料顯示，由Fannie mae、Freddie Mac與Ginnie Mae提供擔(dān)保的抵押擔(dān)保證券或債券，達(dá)到3.2萬(wàn)億美元，占美國(guó)流通債券總值的16%。 第30頁(yè)，共56頁(yè)。房利美和房地美兩房擁有或擔(dān)保著5.2萬(wàn)億美元的抵押貸款，將近美國(guó)按揭市場(chǎng)規(guī)模的一半。兩房幫助成千上萬(wàn)家庭獲得住房，是“美國(guó)夢(mèng)”的重要支撐。兩房在經(jīng)歷了2008年7月份股價(jià)接近腰斬的噩夢(mèng)后，瀕臨破產(chǎn) 第31頁(yè)，共56頁(yè)。美國(guó)政府宣布接管兩房2008年9月7日，美國(guó)政府宣布接管房地美和房利美兩大房地產(chǎn)抵押貸款公司。美國(guó)政府下決心要接管“兩房”表明問(wèn)題已經(jīng)到了極為嚴(yán)峻的地步。在過(guò)去四個(gè)季度中，這兩家公司都連續(xù)出現(xiàn)虧損，累計(jì)虧

16、損金額高達(dá)140億美元。 第32頁(yè)，共56頁(yè)。房利美與房地美根據(jù)美國(guó)財(cái)政部2008年4月發(fā)布的海外持有美國(guó)證券情況報(bào)告，截至2007年6月30日，中國(guó)持有約3760億美元的這兩大機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期債券，占當(dāng)時(shí)中國(guó)持有美國(guó)債券總額8940億美元的40%。而同一時(shí)期，這兩大機(jī)構(gòu)排名前五的海外債權(quán)人中國(guó)、日本、開(kāi)曼群島、盧森堡和比利時(shí)的持有總額高達(dá)1.3萬(wàn)億美元。 第33頁(yè)，共56頁(yè)。擔(dān)保抵押債券一份轉(zhuǎn)手證券使得每位投資者可以按比例分享到抵押貸款集合資產(chǎn)所帶來(lái)的本金和利息現(xiàn)金流。相反，一份擔(dān)保抵押債券是一份多級(jí)轉(zhuǎn)手證券，它可以由眾多不同種類(lèi)或不同檔次的債券持有者持有。轉(zhuǎn)手證券沒(méi)有固定可靠的年息票收益，擔(dān)保抵押

17、債券的每一位持有者與普通長(zhǎng)期國(guó)債的持有者一樣享有各種不同的固定息票收益（每半年支付一次）第34頁(yè)，共56頁(yè)。擔(dān)保抵押債券的產(chǎn)生過(guò)程金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款并將其集中分類(lèi)GNMA提供擔(dān)保金融機(jī)構(gòu)發(fā)行GNMA擔(dān)保的轉(zhuǎn)手債投資銀行或其他金融機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)這些債券GNMA擔(dān)保債券作為擔(dān)保物存入信托銀行A-1A-2A-3擔(dān)保抵押債券可以將轉(zhuǎn)手證券再一次證券化，比如，某一家信托銀行或第三方銀行將把GNMA轉(zhuǎn)手證券作為發(fā)行擔(dān)保抵押債券的擔(dān)保物。信托銀行發(fā)行的擔(dān)保抵押債券通?？煞譃槿龣n（或更多），1983年首次發(fā)行的CMO（10億美元）有3個(gè)檔次，A-1檔價(jià)值2.15億美元，A-2檔為3.5億美元，A-3檔為4.35億

18、美元產(chǎn)生三檔新債券CMO第35頁(yè)，共56頁(yè)。抵押債務(wù)債券CDO與信用違約互換CDS到21世紀(jì)初期，在一些大的抵押貸款擔(dān)保公司，如房利美和房地美，以及大型投資銀行如貝爾斯登、雷曼兄弟、美林證券、高盛及摩根史坦利等的推動(dòng)下，住房擔(dān)保抵押貸款債券市場(chǎng)的金融創(chuàng)新極為活躍。其中一種叫CDO債券受到市場(chǎng)的追捧。CDOCollateralized Debt Obligation，稱為抵押債務(wù)債券。是資產(chǎn)支持證券(Asset-Backed Securities，簡(jiǎn)稱ABS)中異軍突起的一種新產(chǎn)品。 第36頁(yè)，共56頁(yè)。CDO與CDSCDO與傳統(tǒng)的擔(dān)保抵押債券相比較，它不但能轉(zhuǎn)移信用風(fēng)險(xiǎn)，而且具有套利功能，以及

19、打包資產(chǎn)相關(guān)性低等特點(diǎn)，致使該產(chǎn)品市場(chǎng)迅速膨脹。第37頁(yè)，共56頁(yè)。住房抵押貸款證券化及其衍生品市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)貸款A(yù)LT-A貸款次級(jí)貸款房貸機(jī)構(gòu)投資銀行擔(dān)保機(jī)構(gòu)和信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)高級(jí)CDO中級(jí)CDO低級(jí)CDO商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等對(duì)沖基金第38頁(yè)，共56頁(yè)。CDO及CDS同時(shí)，在大投行金融工具創(chuàng)新的推動(dòng)下，一種叫CDS的信用衍生工具開(kāi)始活躍抵押市場(chǎng)，CDS（credit default swap）第39頁(yè)，共56頁(yè)。 CDO與CDS 信用違約互換是一種在抵押市場(chǎng)上最常見(jiàn)和最受歡迎的信用衍生工具，它專(zhuān)門(mén)解決金融機(jī)構(gòu)特定集合資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問(wèn)題。其概念是：尋求保護(hù)的買(mǎi)方定期支付固定金額或前期費(fèi)用給保護(hù)

20、提供方，作為交換，保護(hù)提供方向?qū)で蟊Ｗo(hù)者承諾支付某一確定的金額（以名義金額乘以固定基點(diǎn)得到的數(shù)額），但只有當(dāng)特定的、事先確定的信用事件發(fā)生時(shí)才支付。第40頁(yè)，共56頁(yè)。CDS尋求保護(hù)的買(mǎi)方（protection buyer）保護(hù)提供方（protection writer）定期支付固定費(fèi)用發(fā)生違約事件則支付賠償金第三方參照信用方（標(biāo)的參照方）第41頁(yè)，共56頁(yè)。次貸市場(chǎng)住房抵押貸款市場(chǎng)CMO、CDO市場(chǎng)CDS、CDO與CDS市場(chǎng)放大路徑次貸市場(chǎng)、抵押債券市場(chǎng)及其衍生品市場(chǎng)第42頁(yè)，共56頁(yè)。抵押擔(dān)保債券金融機(jī)構(gòu)發(fā)行抵押擔(dān)保債券的目的是為了籌集長(zhǎng)期低成本資金。抵押擔(dān)保債券與轉(zhuǎn)手證券和擔(dān)保抵押債券之

21、間存在著兩個(gè)重要區(qū)別。轉(zhuǎn)手證券和擔(dān)保抵押債券有助于金融機(jī)構(gòu)將抵押貸款從其資產(chǎn)負(fù)債表中清除，但抵押擔(dān)保債券一般仍記錄在資產(chǎn)負(fù)債表中。轉(zhuǎn)手證券和擔(dān)保抵押債券與相關(guān)抵押貸款以及所發(fā)行的債券的現(xiàn)金流有直接關(guān)系。與此相反，抵押擔(dān)保債券與它們之間只是一種擔(dān)保關(guān)系。第43頁(yè)，共56頁(yè)。抵押擔(dān)保債券：舉例某金融機(jī)構(gòu)擁有2億美元的長(zhǎng)期抵押貸款資產(chǎn)；其資金來(lái)源于1億美元的短期無(wú)擔(dān)保存款（比如：金額在10萬(wàn)美元以上的大額存款）和1億美元的擔(dān)保存款（比如：金額在10萬(wàn)美元以下的小額存款）第44頁(yè)，共56頁(yè)。抵押擔(dān)保債券：舉例這種資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)給金融機(jī)構(gòu)的管理者帶來(lái)一些問(wèn)題。（1）長(zhǎng)期資產(chǎn)與短期債務(wù)期限上的不匹配使得金融

22、機(jī)構(gòu)面臨巨大的利率風(fēng)險(xiǎn)，（2）受到這種利率風(fēng)險(xiǎn)以及金融抵押貸款資產(chǎn)潛在的違約風(fēng)險(xiǎn)的影響，無(wú)擔(dān)保存款者可能會(huì)對(duì)其存款要求較高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。相反，擔(dān)保存款者可能大體上只對(duì)其存款索要無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，因?yàn)樗麄兊拇婵钅塬@得聯(lián)邦保險(xiǎn)公司的全額擔(dān)保。第45頁(yè)，共56頁(yè)。抵押擔(dān)保債券：舉例為了降低利率風(fēng)險(xiǎn)及籌資成本，金融機(jī)構(gòu)可以將資產(chǎn)負(fù)債表中的抵押貸款資產(chǎn)分離出1.1億美元，然后以其作為抵押物來(lái)發(fā)行1億美元的長(zhǎng)期抵押擔(dān)保債券。由于這1億美元的抵押擔(dān)保債券可以獲得1.1億美元抵押貸款資產(chǎn)的擔(dān)保，因此，金融機(jī)構(gòu)發(fā)行抵押擔(dān)保債券的成本（以應(yīng)得收益來(lái)衡量）要低于吸收無(wú)擔(dān)保存款時(shí)的成本。換句話說(shuō)，抵押擔(dān)保債券可以被評(píng)為AA級(jí)

23、，而無(wú)擔(dān)保存款可能只被評(píng)為BB級(jí)。這樣一來(lái)，金融機(jī)構(gòu)就可以利用發(fā)行債券所獲得的1億美元收入來(lái)取代1億美元的無(wú)擔(dān)保存款。第46頁(yè)，共56頁(yè)。潛在的抵押擔(dān)保債券發(fā)行者的資產(chǎn)負(fù)債表發(fā)行抵押擔(dān)保債券之前資產(chǎn)負(fù)債長(zhǎng)期抵押貸款2億美元擔(dān)保存款1億美元無(wú)擔(dān)保存款1億美元2億美元2億美元發(fā)行抵押擔(dān)保債券后資產(chǎn)負(fù)債抵押物=所分離出的抵押貸款的市場(chǎng)價(jià)值1.1億美元抵押擔(dān)保債券發(fā)行額1億美元其他抵押貸款0.9億美元擔(dān)保存款1億美元2億美元2億美元第47頁(yè)，共56頁(yè)。第三節(jié) 我國(guó)的抵押市場(chǎng)我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展我國(guó)住房抵押貸款的證券化我國(guó)住房抵押貸款證券化面臨的風(fēng)險(xiǎn)第48頁(yè)，共56頁(yè)。我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展1992年中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)放了我國(guó)第一筆個(gè)人住房抵押貸款后，個(gè)人住房抵押貸款逐漸成為人們購(gòu)房融資的主要方式，其業(yè)務(wù)規(guī)模在我國(guó)快速擴(kuò)大。1998 年以后，我國(guó)個(gè)人住房貸款迅速上升。到2001 年末比1997 年末增加了5400多億元，增長(zhǎng)了約33 倍。第49頁(yè)，共56頁(yè)。1997-2007.6：我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款規(guī)模 億元第50頁(yè)，共56頁(yè)。我國(guó)住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)被迫違約理性違約提前還款?lèi)阂怛_貸利率風(fēng)險(xiǎn)不匹配風(fēng)險(xiǎn)提前還貸風(fēng)險(xiǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)抵押處置風(fēng)險(xiǎn)抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)特征和個(gè)人住房抵押貸款