土地政策參與宏觀調(diào)控詳解課件

1、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)之土地政策參與宏觀調(diào)控大綱一土地政策參與宏觀調(diào)控的背景二土地政策參與宏觀調(diào)控的特點(diǎn)三我國土地政策參與宏觀調(diào)控的現(xiàn)狀2022年7月31日土地經(jīng)濟(jì)學(xué)之土地政策參與宏觀調(diào)控2022年7月31日 一、土地政策參與宏觀調(diào)控的背景快速城市化，土地供需矛盾突出城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)用地需求劇增，優(yōu)質(zhì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地，危及國家糧食安全，影響到生態(tài)環(huán)境和社會的穩(wěn)定與和諧。保護(hù)耕地與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)兩難沖突。土地市場發(fā)育不完善由于我國土地產(chǎn)權(quán)的特殊性決定了土地市場為政府驅(qū)動型市場；農(nóng)村土地市場不發(fā)達(dá)，農(nóng)村土地價值未得到體現(xiàn)；我國土地市場是壟斷競爭型市場。地方土地財政過于突出1994年中央與地方實(shí)行分稅制后，

2、地方財政收入急劇減少，事權(quán)日益增多，地方政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政績的驅(qū)使下大量出讓土地增加財政收入，產(chǎn)生了大量違法用地，沖擊土地市場貨幣政策與財政政策難以達(dá)到調(diào)控目標(biāo)城鎮(zhèn)建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的超常發(fā)展，使得固定資產(chǎn)投資占GDP的比重過大，容易引起經(jīng)濟(jì)危機(jī)，單純的貨幣和財政調(diào)控政策已不能抑制固定資產(chǎn)投資的飛速增長。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)之土地政策參與宏觀調(diào)控2022年7月31日 二、土地政策參與宏觀調(diào)控的特點(diǎn)依耐性聯(lián)動性滯后性直接性縮放性土地政策參與宏觀調(diào)控的效果發(fā)揮依賴于與之配合的貨幣政策和財政政策。土地政策參與宏觀調(diào)控會觸動與土地相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如房地產(chǎn)業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。土地作為生產(chǎn)要素，需要經(jīng)過生產(chǎn)和建設(shè)周

3、期才能發(fā)揮作用，因此對宏觀調(diào)控政策的反應(yīng)具有滯后性。宏觀上可以控制土地供給總量，微觀上可以直接控制項(xiàng)目和區(qū)域。與產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策和財政政策協(xié)調(diào)發(fā)展，配合良好時調(diào)控效應(yīng)放大，否則作用效果縮小。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)之土地政策參與宏觀調(diào)控2022年7月31日 三、我國土地政策參與宏觀調(diào)控的現(xiàn)狀（一）土地政策參與宏觀調(diào)控的實(shí)踐歷程 6月5日，中國人民銀行發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知； 7月15日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知； 當(dāng)月，國務(wù)院辦公廳發(fā)出關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知； 11月,國務(wù)院發(fā)出關(guān)于加大工作力度進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知。1、20

4、03年，國家正式提出運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控土地經(jīng)濟(jì)學(xué)之土地政策參與宏觀調(diào)控2022年7月31日 三、我國土地政策參與宏觀調(diào)控的現(xiàn)狀（一）土地政策參與宏觀調(diào)控的實(shí)踐歷程 3月18日，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知，全面推行經(jīng)營性用地招拍掛出讓制度，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)批地用地行為。要求各地在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，即影響深遠(yuǎn)的“831大限”； 4月，國務(wù)院辦公廳發(fā)出關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知； 5月，國土資源部發(fā)出關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院緊急通知精神進(jìn)一步嚴(yán)格土地管理的通知，這兩個政策實(shí)質(zhì)上暫停半

5、年農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批； 10月國務(wù)院印發(fā)關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定，該文件被認(rèn)為是土地參與新一輪宏觀調(diào)控的標(biāo)志性文件。2、2004年，土地政策的歷史性轉(zhuǎn)折土地經(jīng)濟(jì)學(xué)之土地政策參與宏觀調(diào)控2022年7月31日 三、我國土地政策參與宏觀調(diào)控的現(xiàn)狀（一）土地政策參與宏觀調(diào)控的實(shí)踐歷程 2005年，土地政策以總體調(diào)控為基礎(chǔ)，在“穩(wěn)定房價”、從嚴(yán)控制建設(shè)用地等方面發(fā)揮了重要作用，出臺了備受各界關(guān)注的“國八條”、“新國八條”、“七部委意見”等文件。3、2005年，嚴(yán)格保護(hù)耕地，推進(jìn)建設(shè)用地的節(jié)約利用和集約利用土地經(jīng)濟(jì)學(xué)之土地政策參與宏觀調(diào)控2022年7月31日 三、我國土地政策參與宏觀調(diào)控的現(xiàn)狀（一）土地政

6、策參與宏觀調(diào)控的實(shí)踐歷程 5月，國務(wù)院常務(wù)會議提出住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等六項(xiàng)措施，即“國六條”。 當(dāng)月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委聯(lián)合制定的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見， 即“九部委意見”；7月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知；8月，國務(wù)院發(fā)出關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知；11月，財政部、國土資源部和中國人民銀行等部委發(fā)布了關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知，提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。12月，國土資源部出臺關(guān)于發(fā)布實(shí)施的通知，結(jié)束了工業(yè)用地零地價時代。4、2006年，調(diào)控政策從總量到結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變和深

7、化土地經(jīng)濟(jì)學(xué)之土地政策參與宏觀調(diào)控2022年7月31日 三、我國土地政策參與宏觀調(diào)控的現(xiàn)狀（一）土地政策參與宏觀調(diào)控的實(shí)踐歷程 2007年1月，國家稅務(wù)總局下文宣布開征土地增值稅，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控。同年10月，國土資源部出臺招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（“39號令”） ，這一文件針對以往土地轉(zhuǎn)讓過程中的灰色地帶，給出了目的性極強(qiáng)的防治措施。 2008年初，國務(wù)院下發(fā)的國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知就明確要求：合理確定出讓土地的宗地規(guī)模，督促及時開發(fā)利用，形成有效供給，確保節(jié)約集約利用每宗土地。 2009年9月，國土資源部下發(fā)通知，要求各地全面清理批而未用土地，并明確提出，

8、在9月份對用地供地率仍未明顯提高的地區(qū)，將暫停對該地區(qū)建設(shè)用地審批的受理。5、2007-2009年，進(jìn)一步加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用土地經(jīng)濟(jì)學(xué)之土地政策參與宏觀調(diào)控2022年7月31日 三、我國土地政策參與宏觀調(diào)控的現(xiàn)狀（一）土地政策參與宏觀調(diào)控的實(shí)踐歷程6、2010年，遏制地價快速上漲土地經(jīng)濟(jì)學(xué)之土地政策參與宏觀調(diào)控2022年7月31日 三、我國土地政策參與宏觀調(diào)控的現(xiàn)狀（一）土地政策參與宏觀調(diào)控的實(shí)踐歷程6、2010年，遏制地價快速上漲土地經(jīng)濟(jì)學(xué)之土地政策參與宏觀調(diào)控2022年7月31日 三、我國土地政策參與宏觀調(diào)控的現(xiàn)狀（二）土地政策參與宏觀調(diào)控的成效 2006年全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長24.

9、5%，低于2004年的28.8%和2005年的27.2%。2007年上半年固定資產(chǎn)投資同比增長26.7%，增速比上年同期回落4.6個百分點(diǎn)。與此相適應(yīng)，2003年以來，建設(shè)用地供應(yīng)始終都是在固定資產(chǎn)投資增長的下線波動，比較有效地遏制了固定資產(chǎn)投資規(guī)模的過快增長。1、土地供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)增長基本相適應(yīng)2、土地政策約束了固定資產(chǎn)投資的過快增長3、供地政策促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化對一些低水平重復(fù)建設(shè)的項(xiàng)目和大量耗費(fèi)資源的建設(shè)項(xiàng)目，實(shí)施了限制和禁止用地，促使經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)工業(yè)用地比重開始降低，房地產(chǎn)開發(fā)用地和其他用地比例都有所提高，土地供應(yīng)向中高技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)集中的趨勢開始明顯出現(xiàn)。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)之土地政策參與宏

10、觀調(diào)控2022年7月31日 三、我國土地政策參與宏觀調(diào)控的現(xiàn)狀（二）土地政策參與宏觀調(diào)控的成效 配合國家區(qū)域發(fā)展政策，土地供應(yīng)呈現(xiàn)出中西部比重提高、東部比重有所下降的變化特征。4、土地調(diào)控促進(jìn)了區(qū)域發(fā)展格局優(yōu)化和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展6、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)用地結(jié)構(gòu)，保障民生用地的需求 宏觀政策出臺后，各地普遍加大普通商品住宅用地和經(jīng)濟(jì)適用住房用地的供應(yīng)量，2010年計劃供應(yīng)住房用地中保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房占比超70%，占住房用地計劃供應(yīng)總量的77%。5、土地節(jié)約集約利用政策的強(qiáng)化促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變土地經(jīng)濟(jì)學(xué)之土地政策參與宏觀調(diào)控2022年7月31日 三、我國土地政策參與宏觀調(diào)控的現(xiàn)狀（

11、三）土地政策參與宏觀調(diào)控仍面臨的關(guān)鍵問題規(guī)劃=墻上掛掛、紙上畫畫、全是鬼話？規(guī)劃制訂過程中是否全面考慮未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展動態(tài)，綜合考慮不同環(huán)境下的土地市場反應(yīng)？是否擺脫了規(guī)劃制訂過程中的“行政指導(dǎo)”？1、土地利用總體規(guī)劃的科學(xué)制訂與實(shí)施 又要馬兒跑，又不喂馬吃草！ 2、中央與地方的博弈是否能達(dá)到均衡？土地經(jīng)濟(jì)學(xué)之土地政策參與宏觀調(diào)控2022年7月31日 三、我國土地政策參與宏觀調(diào)控的現(xiàn)狀（四）一個值得深思的問題 土地政策調(diào)控如何控制高企的房價？1月1日，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅1月10日，國十一條3月，央企退市4月14日，限購令4月17日，新國十條4月13日，住建部加快保障性住房建設(shè)6月12日，七部門聯(lián)合發(fā)文加快公租房建設(shè)9月，嚴(yán)查空置率12月，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率土地經(jīng)濟(jì)學(xué)之土地政策參與宏觀調(diào)控2022年7月31日 三、我國土地政策參與宏觀調(diào)控的現(xiàn)狀（四）一個值得深思的問題 土地政策調(diào)控如何控制高企的房價？土地經(jīng)濟(jì)學(xué)之土地政策參與宏觀調(diào)控2022年7月31日 三、我國土地政策參與宏觀調(diào)控的現(xiàn)狀（四）一個值得深思的問題 房價高企的原因思考：土地政策如何與其