房地產(chǎn)估價師2017年北京《案例與分析》：估價作業(yè)方案考試真題

1、熬2017年北霸京房地產(chǎn)估價八師案例與分暗析：估價作百業(yè)方案模擬試皚題伴本卷共分為2辦大題50小題叭，作答時間為鞍180分鐘，哀總分100分皚，60分及格澳。般一、單項選擇扮題（共拔2凹5疤題，每題澳2暗分，每題的備班選項中，只有拜1按個事最符合題擺意）靶 罷1疤、挨根據(jù)中華人安民共和國刑法耙規(guī)定，違反稗土地管理法規(guī)把，非法占用耕斑地、林地等農(nóng)挨用地，改變被癌占用土地用途笆，數(shù)量較大，扒造成耕地、林吧地等農(nóng)用地大邦量毀壞的，處奧_靶年以下有期徒般刑或者拘役，板并處或者單處胺罰金。扳 A叭一般 B靶三安 C扮五挨 D壩七搬 板2骯、皚在下列定價方澳法中，需要使罷用損益平衡圖把的是版_安。傲 A佰

2、目標(biāo)定價法頒 B百價值定價法翱 C矮挑戰(zhàn)定價法敗 D霸成本加成定皚階法隘3挨、愛在房地產(chǎn)開發(fā)罷項目投資估算懊中，土地費用板不包括。鞍 A挨：出讓地價款般 B芭：前期工程費般 C唉：土地轉(zhuǎn)讓費半 D胺：土地租用費翱 E礙：借款合同傲 扮4搬、拜運用假設(shè)開發(fā)捌法評估時，開笆發(fā)完成后的價凹值不適用求取翱。吧 A霸：市場法暗 B皚：成本法俺 C跋：收益法扮 D芭：長期趨勢法擺 E疤：工業(yè)用地的隘監(jiān)測點評估價傲格扮5案、板關(guān)于房地產(chǎn)位爸置固定性的說翱法，錯誤的是白。柏 A澳：房地產(chǎn)位置絆固定性決定了隘房地產(chǎn)市場是搬一個地區(qū)性市般場挨 B班：房地產(chǎn)位置胺固定性意味著絆房地產(chǎn)的社會艾經(jīng)濟位置也固稗定不變伴

3、C埃：房地產(chǎn)位置捌固定性決定了巴任何一宗房地柏產(chǎn)只能就地開巴發(fā)、利用或消背費扮 D罷：房屋平移技爸術(shù)不能完全改巴變房地產(chǎn)位置爸固定這一特性瓣 E拔：工業(yè)用地的礙監(jiān)測點評估價熬格愛 昂6昂、熬下列關(guān)于質(zhì)權(quán)把特征的表述中頒，錯誤的是。把 A百：質(zhì)權(quán)是一種把擔(dān)保物權(quán)昂 B瓣：質(zhì)權(quán)的標(biāo)的絆物只能是不動絆產(chǎn)權(quán)利百 C藹：質(zhì)權(quán)需轉(zhuǎn)移敖質(zhì)物的占有半 D安：質(zhì)權(quán)是就質(zhì)拌物優(yōu)先受償?shù)陌?quán)利耙 E把：執(zhí)行層的組暗織協(xié)調(diào)扳 八7、俺城鎮(zhèn)國有土癌地使用權(quán)出讓擺和轉(zhuǎn)讓暫行條柏例規(guī)定，居版住用地的出讓唉最高年限為年哎。癌 A艾：案40稗 B罷：白50傲 C百：骯60叭 D邦：背70癌 E擺：執(zhí)行層的組佰織協(xié)調(diào)拜 疤8斑、

4、吧若名義利率為巴10%骯，通貨膨脹率疤為暗4%岸，則實際利率疤為。(2009搬年試題板)絆 A俺：班5.77%昂 B扮：板6.00%辦 C叭：吧10.00%柏 D?。喊?4.40%白 E唉：借款合同翱 般9岸、斑居住用途房地暗產(chǎn)的位置優(yōu)劣澳，主要是看和般安寧程度。礙 A愛：周圍環(huán)境狀百況百 B按：繁華程度搬 C伴：臨街狀況靶 D拔：附近是否有擺礦產(chǎn)資源吧 E罷：工業(yè)用地的靶監(jiān)測點評估價耙格叭 扳10伴、矮某宗土地面積愛為壩300m2頒，其上附有建扳筑物，該建筑敖物的建筑面積斑為版250m2鞍，外觀及設(shè)備挨均已陳舊過時鞍需拆除重建，扮估計拆除清理按費為叭300胺元愛/m2巴，殘值叭50白元白/m

5、2矮。若市場上同拜類空地單價為案1500元扳/m2疤，則該附有建白筑物土地總價班為跋_百。笆 A擺骯31.25板萬元百 B癌癌38.75般萬元案 C巴哎37.5哎萬元壩 D俺靶43.5翱萬元鞍11凹、版定位于最大的啊細(xì)分市場的營礙銷方式是安_巴。藹 A稗無差異性營頒銷胺 B佰差異性營銷白 C癌定制性營銷瓣 D般集中性營銷瓣 八12懊、把被保險人之間氨體現(xiàn)的是關(guān)系扳，表現(xiàn)在一定半時期內(nèi)少數(shù)被胺保險人遭受的搬損失實際上由版全體被保險人熬來分擔(dān)。瓣 A扮：商品交易半 B靶：互助合作巴 C罷：平均分配爸 D哀：共同承擔(dān)奧 E澳：執(zhí)行層的組柏織協(xié)調(diào)頒 敗13藹、班下列不屬于我頒國信托機構(gòu)開版辦的業(yè)務(wù)是。

6、俺 A壩：信托業(yè)務(wù)藹 B熬：委托業(yè)務(wù)背 C佰：代營業(yè)務(wù)昂 D?。和鈪R業(yè)務(wù)擺 E笆：執(zhí)行層的組扒織協(xié)調(diào)哀14百、瓣是由出票人簽氨發(fā)，委托付款骯人在見票時或襖在指定日期無案條件支付確定瓣的金額給收款敖人或者持票人柏的票據(jù)。拔 A?。罕酒卑?B奧：匯票辦 C昂：支票癌 D靶：銀行券昂 E靶：執(zhí)行層的組般織協(xié)調(diào)鞍 半15癌、啊利率和通貨膨翱脹，屬于房地耙產(chǎn)市場運行環(huán)鞍境中的礙_啊因素。埃 A叭社會環(huán)境柏 B按政治環(huán)境扳 C安經(jīng)濟環(huán)境跋 D瓣金融環(huán)境凹 敗16白、扒城市房屋拆藹遷管理條例埃規(guī)定，拆除房鞍屋，必須經(jīng)公靶證機關(guān)公證。八 A扒：共有半 B百：抵押稗 C白：出租傲 D擺：代管般 E跋：房地產(chǎn)估價

7、斑機構(gòu)必須加蓋氨公章翱 笆17矮、哀某城市拔2000熬年和盎2005拌年普通商品房吧的平均價格分礙別是邦3500奧元叭/m2阿和拜4800疤元挨/m2疤，采用平均發(fā)隘展速度法預(yù)測鞍2008吧年的價格最接叭近于半_擺元般/m2翱。胺 A胺疤4800佰 B叭傲5124啊 C芭半5800暗 D唉案7124熬 澳18跋、邦下面說法正確伴的是（）。叭 A八房地產(chǎn)估價按師可以受聘于般兩個房地產(chǎn)估拔價機構(gòu)扒 B背委托人和估壩價報告使用者癌通常是估價利捌害關(guān)系人拜 C礙依法從事房鞍地產(chǎn)估價活動霸必需受到行政愛區(qū)域、行業(yè)限挨制隘 D房地產(chǎn)估價擺報告應(yīng)由估價翱師個人出具罷 瓣19版、挨房地產(chǎn)開發(fā)企叭業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)罷

8、執(zhí)照后的盎_般日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)桨┑怯洐C關(guān)所在翱地房地產(chǎn)開發(fā)啊主管部門備案敖。隘 A扒矮15般 B傲靶30敗 C扳瓣60絆 D霸安90凹 哀20翱、背某房地產(chǎn)的土伴地取得成本為唉1000藹萬元，開發(fā)成癌本為擺3000凹萬元，管理費案用為絆200瓣萬元，銷售費壩用為哀300翱萬元，開發(fā)利艾潤為按500捌萬元，則該房翱地產(chǎn)的投資利啊潤率為。頒 A班：百10.0扮啊 B凹：岸11.1柏笆 C扳：頒11.9疤矮 D奧：拜12.5埃把 E頒：工業(yè)用地的敗監(jiān)測點評估價搬格頒 拌2癌1岸、艾對于出售的房靶地產(chǎn)，采用假搬設(shè)開發(fā)法估算捌開發(fā)完成后的巴房地產(chǎn)價值時靶，根據(jù)待估宗氨地的最佳開發(fā)斑利用方式和當(dāng)爸地房地產(chǎn)市場

9、霸現(xiàn)狀及未來變芭化趨勢，可以靶采用和長期趨岸勢法相結(jié)合進奧行估算【頒2003唉年考題】唉 A凹：比較法把 B罷：收益法 C巴：成本法奧 D板：路線價法隘 E笆：工業(yè)用地的霸監(jiān)測點評估價凹格擺 傲2扳2哎、百某家房地產(chǎn)企邦業(yè)獲得貸款哎1 000矮萬元，期限為半2傲年，年利率為佰12笆，若借貸雙骯方約定按季度班付息，則房地柏產(chǎn)企業(yè)每次為暗該筆貸款支付霸的利息總額是岸萬元。辦 A凹：岸120霸 B八：邦200案 C唉：辦220佰 D罷：矮240擺 E昂：借款合同半2藹3艾、俺某房地產(chǎn)投資敖項目的總投資背為白5000八萬元，其中投鞍資者投入的權(quán)骯益資本為靶2000翱萬元，經(jīng)營期班內(nèi)的年平均利捌潤總額為

10、芭600盎萬元，年平均礙稅后利潤為鞍480把萬元，則該投暗資項目的資本半金利潤率為（艾）。艾 A白愛12%八 B盎柏20%隘 C辦敖24%埃 D百疤30%擺 疤2半4愛、敖下列關(guān)于征收啊土地的表述中罷，正確的是敗_哎。澳 A盎土地補償費敗均為該土地被按征收前三年平絆均年產(chǎn)值的叭6拌至吧10敖倍搬 B氨安置補助費班只能發(fā)放給安岸置單位哎 C敖并非所有的斑征地都要支付捌青苗補償費啊 D哀只有所征土百地連續(xù)三年以瓣上常年種菜，瓣才須繳納新菜壩地開發(fā)建設(shè)基佰金藹2盎5盎、阿某在建工程土伴地使用權(quán)年限骯40敗年，自取得土按地使用權(quán)之日吧起開工，預(yù)計俺建成后的建筑澳面積為俺15000爸，年凈收益隘為480

11、跋萬元，自開工按到建成的開發(fā)笆期為奧3耙年，估計該項藹目至建成還需啊1.5奧年，已知報酬絆率為版8扒，折現(xiàn)率為案12背，該項目開白發(fā)完成后的房礙地產(chǎn)現(xiàn)值為萬霸元。凹 A板：耙4023.0扮4昂 B傲：埃4074.1八0阿 C?。喊?768.5澳0暗 D芭：胺5652.0柏9耙 E氨：工業(yè)用地的氨監(jiān)測點評估價埃格百二、多項選擇盎題（共扳2班5阿題，每題把2襖分，每題的備拌選項中，有澳2般個或叭2奧個以上符合題安意，至少有盎1安個錯項。錯選八，本題不得分版；少選，所選拌的每個選項得靶 0.5 昂分）敗 哀1安、扒某居民樓總建柏筑面積為柏5000m2班，房地總價值奧為啊1000吧萬元，其中土安地總價

12、值為拌500百萬元。某人擁凹有該居民樓的凹一套單元式住唉宅，建筑面積傲為辦150m2扳，房地總價值芭為板35稗萬元。若按照哎土地價值進行翱分?jǐn)?，該人占壩有的土地份額般為骯_熬。扮 A皚壩3%板 B拔背3.5%按 C澳霸7%傲 D伴耙4%辦 罷2哀、暗下列關(guān)于房地扳產(chǎn)中介服務(wù)收吧費，表述錯誤班的是。邦 A礙：按照服務(wù)形艾式，房地產(chǎn)咨艾詢收費分為口把頭咨詢費和書跋面咨詢費捌 B哀：房屋租賃代藹理收費，無論壩成交的租賃期白限長短，均按胺一月至三月成拌交租金額標(biāo)準(zhǔn)皚，由雙方協(xié)商跋一次性收取啊 C絆：房地產(chǎn)估價搬采用差額定率叭累進計費板 D巴：房地產(chǎn)估價稗采用差額定率奧累退計費翱 E稗：實行獨家代哀理的

13、由雙方協(xié)笆商，但房屋買巴賣代理收費最敗高不超過成交版價格的巴0霸凹5背壩3岸、唉下列關(guān)于零售敖商業(yè)物業(yè)租金版的表述中，錯疤誤的是（）。爸 A凹設(shè)置百分比拜租金的目的是搬讓業(yè)主分享部暗分經(jīng)營成果，按激勵其更好地壩管理物業(yè)捌 B辦知名度大的哀主要租戶，往爸往繳納的單位拜面積租金較低半，且租金調(diào)整絆的時間間隔較唉長哀 C百分比租金壩的基數(shù)通常是捌年總營業(yè)額，佰或年總營業(yè)額拌中超出某一基骯礎(chǔ)營業(yè)額之外巴的部分芭 D敗營業(yè)額高但搬毛利水平較低吧的租戶，其百半分比租金的百岸分比設(shè)置往往般較高笆 柏4辦、巴在存貨、有價岸證券等資產(chǎn)的骯市價低于成本班時，相應(yīng)地減扮記資產(chǎn)的賬面懊價值，并將減記金額計人當(dāng)盎期損益

14、，體現(xiàn)盎原則對歷史成板本原則的修正澳。百 A背：權(quán)責(zé)發(fā)生制八 B白：謹(jǐn)慎傲 C擺：配比原則岸 D伴：劃分收益性壩支出與資本性熬支出般 E隘：執(zhí)行層的組凹織協(xié)調(diào)俺5拜、白房屋租金可分愛為埃_翱。癌 A斑成本租金佰 B芭商品租金擺 C拔土地租金藹 D版經(jīng)濟租金凹 E霸市場租金安 唉6擺、暗根據(jù)住房置暗業(yè)擔(dān)保管理試絆行辦法，下巴列關(guān)于住房置八業(yè)擔(dān)保機構(gòu)的翱表述中，正確壩的是柏_辦。懊 A岸有不少于伴1000挨萬元人民幣的頒注冊資本翱 B壩有一定數(shù)量敖的周轉(zhuǎn)住房疤 C安是非銀行性扳金融機構(gòu)拌 D哎可要求借款扳人提供抵押反佰擔(dān)保巴 盎7半、拜不需任何刺激昂需求的費用，藹就可以實現(xiàn)的扳基本銷售量，昂又稱。

15、壩 A藹：市場潛量般 B百：市場預(yù)測量唉 C挨：市場最低量氨 D暗：市場最高量絆 E辦：借款合同安 岸8搬、熬某房地產(chǎn)投資骯項目的表面收昂益率為澳16%氨，計算后得到邦該項目的實際搬收益率為隘12%熬，銀行的貸款襖利率為把5.44%啊，則在該項目敗的計算期內(nèi)，隘年平均通貨膨搬脹率是（）。拔 A稗3.57%柏 B熬挨4.00%扒 C皚辦6.56%般 D版白10.56%耙 哀9艾、般建筑物的物質(zhì)巴折舊包括哎_擺。翱 A爸功能衰退礙 B斑正常使用的版磨損 C襖環(huán)境惡化鞍 D埃意外的破壞壩損毀瓣 E阿城市規(guī)劃改搬變安 阿10般、凹下列關(guān)于邊際扮效用遞減規(guī)律案，說法正確的拜是。邦 A絆：隨著消費者笆在一

16、定時間內(nèi)拌對某種商品消昂費量的增加，板他從每增加一啊單位商品的消鞍費中所獲得的藹效用增量呈逐白漸遞減的趨勢矮 B邦：隨著消費者般在一定時間內(nèi)癌對某種商品消吧費量的增加，八他從每增加一單位商品的消爸費中所獲得的伴效用增量呈逐骯漸遞增的趨勢笆 C拌：消費者消費拔后一單位商品伴所獲得的效用爸增量小于他消唉費前一單位商熬品所獲得的效用增量笆 D昂：若繼續(xù)增加般該商品的消費稗量，則會使邊芭際效用為負(fù)值澳，從而減少總吧效用礙 E擺：總效用有可安能達(dá)到一個極捌大值，此時邊稗際效用大于零翱11扒、靶下列關(guān)于計算矮貸款綜合風(fēng)險阿度的系數(shù)的表靶述中，不正確八的是把_耙。疤 A艾企業(yè)信用等愛級越高，信用霸等級系數(shù)值

17、越敗高鞍 B扒貸款期限越癌長，期限系數(shù)按值越大藹 C班項目風(fēng)險越壩大，風(fēng)險等級襖系數(shù)值越大爸 D擺用商品房抵搬押與用其他房礙屋和建筑物抵拔押相比，貸款敖方式系數(shù)值較擺低藹 鞍12艾、壩根據(jù)國家城扒市區(qū)域環(huán)境噪耙聲標(biāo)準(zhǔn)，襖3霸類標(biāo)準(zhǔn)適用于鞍。安 A搬：療養(yǎng)區(qū)板 B哀：居住區(qū)邦 C柏：工業(yè)區(qū)拔 D癌：大學(xué)區(qū)半 E芭：執(zhí)行層的組按織協(xié)調(diào)耙 啊13半、安城鄉(xiāng)規(guī)劃管理奧部門在規(guī)劃意癌見書阿(挨選址熬)版中，規(guī)劃土地扮使用要求包括笆等。愛 A昂：建筑規(guī)模埃 B阿：公共服務(wù)設(shè)稗施瓣 C把：容積率襖 D稗：綠地率拜 E吧：建設(shè)項目與城市道路的距盎離絆14擺、愛城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價百內(nèi)涵包括。佰 A耙：容積率白 B壩：

18、土地使用稅鞍 C暗：土地開發(fā)程搬度矮 D跋：土地使用年骯限盎 E白：征地補償費笆 吧15唉、藹保險活動所特斑有的內(nèi)在功能挨是把_澳。按 A笆組織經(jīng)濟補拜償爸 B挨分散風(fēng)險扒 C般融通資金唉 D鞍防災(zāi)防損稗 骯16扮、罷位置對于矮_岸具有特殊的重般要性。疤 A矮倉庫稗 B氨工業(yè)物業(yè)壩 C凹商業(yè)物業(yè)骯 D哎物業(yè)管理公皚司按 拔17板、礙建筑材料的力霸學(xué)性質(zhì)包括等熬。拌 A唉：強度疤 B罷：塑性壩 C埃：硬度愛 D板：密實度埃 E霸：耐磨性礙 矮18扮、骯收益遞增遞減拔原理揭示的投靶入產(chǎn)出關(guān)系不翱包括。叭 A頒：收益遞減規(guī)吧律敖 B唉：規(guī)模報酬規(guī)板律巴 C懊：利潤最大化霸規(guī)律罷 D哀：均衡規(guī)律捌 E俺：適合規(guī)律疤 捌19稗、跋某房地產(chǎn)開發(fā)搬項目的占地面熬積為辦15000埃，規(guī)劃容積扳率為礙3扮，預(yù)計開發(fā)完暗成后可供銷售耙的面積為總建暗筑面積的拌80%盎，項目的總固扒定成本為擺8000岸萬元，預(yù)計項凹目的單位變動搬成本為骯4500白元哎/扳，假設(shè)所有矮可銷售面積能爸夠全部售出，癌則達(dá)到盈虧平啊衡的平均銷售捌單價為安_吧元霸/班。鞍 A伴佰5377.7暗8柏 B背藹6277.7般8敗 C岸稗6722.2襖2芭 D氨凹7847.2氨2哀 稗20邦、擺企業(yè)同時向幾稗個細(xì)分市場銷埃