長沙非濱江資源型大平層豪宅典型案例研究分析

1、長沙非濱江資源型大平層豪宅典型案例研究濱河項(xiàng)目長沙市場(chǎng)資源型大平面可分為外部山水資源大平面（臨湘江、瀏陽河）、內(nèi)部山水資源大平面（私有湖景、山地）凱樂國際城湘江一品萬達(dá)廣場(chǎng)華韻城市海岸南山濱江華遠(yuǎn)華中心萬科新開鋪項(xiàng)目湘江雅頌居保利國際廣場(chǎng)國賓館項(xiàng)目萬科河西濱江項(xiàng)目曙光泊岸奧克斯世貿(mào)鉑翠灣湘江世紀(jì)城北辰三角洲中建長沙1號(hào)濱江項(xiàng)目藏瓏雙水灣輝煌國際城先鋒新外灘長沙資源大平面市場(chǎng)概況中隆國際御璽融科東南海奧林匹克花園長沙目前資源型大平層高層集中濱江區(qū)域，未來供應(yīng)將集中放量。這些待售項(xiàng)目中，全國品牌開發(fā)商云集。多為實(shí)力雄厚，經(jīng)驗(yàn)豐富的央企及國企開發(fā)商，諸如北辰、萬科、嘉里、中建、建發(fā)、保利、恒基等除濱

2、江項(xiàng)目，其它項(xiàng)目依托湖、河的自然資源打造大平層產(chǎn)品，如藏瓏等。除以上項(xiàng)目外，部分項(xiàng)目在非強(qiáng)勢(shì)資源的基礎(chǔ)上進(jìn)行內(nèi)部資源傾斜，并賦予其它產(chǎn)品價(jià)值提升大平層產(chǎn)品力，并成為區(qū)域內(nèi)的明星項(xiàng)目（中隆國際御璽、奧林匹克花園、融科東南海）。內(nèi)部資源項(xiàng)目外部資源項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)商湖南湘天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置奧林匹克花園位于雨花區(qū)湘府中路189號(hào)項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目總占地516畝，總建筑面積近70萬平方米（其中住宅約40萬平方米，商業(yè)30萬平方米）。綜合配套社區(qū)外：省府、紅星完善配套社區(qū)內(nèi)：體育式主題購物公園，超五星級(jí)酒店、5A寫字樓、購物中心、國際雙語幼兒園物業(yè)類型小高層大平層戶型面積196、248、351價(jià)格10

3、000元/推售時(shí)間2010年1月推售貨量248套銷售狀況截止至9月，銷售43套，月均速度11套/月客戶企業(yè)高管，私營業(yè)主為主。除長沙本地外以邵陽、婁底、郴州為主。1、省府地段優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目自帶40萬平商業(yè)配套2、大平層獨(dú)立組團(tuán)規(guī)劃，50%別墅等級(jí)超高綠化率，坡地園林設(shè)計(jì)，整體規(guī)劃極其講究風(fēng)水奧林匹克花園南城大平層豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目；大平層產(chǎn)品中196占比51%、248占比40%，2010年1月入市，月均11套/月，目前尾貨期長沙非濱江大平層豪宅典型奧林匹克花園規(guī)劃解析：大平層組團(tuán)處于項(xiàng)目核心，占據(jù)優(yōu)質(zhì)園林景觀資源，獨(dú)具六大風(fēng)水價(jià)值。乾臺(tái)樓王組團(tuán)組團(tuán)整體風(fēng)水價(jià)值：項(xiàng)目南高北低，項(xiàng)目依勢(shì)而建，寓意步步高

4、升；樓王組團(tuán)位于項(xiàng)目核心，位于中軸中心，借鑒中國皇室“以中為尊”理念，寓意位及至尊；乾臺(tái)樓王組團(tuán)與北面組團(tuán)組合如同玄龜背甲，寓意四平八穩(wěn)；組團(tuán)內(nèi)部風(fēng)水價(jià)值：組團(tuán)樓梯分布如兩翼環(huán)抱，呈“太師椅”狀，寓意穩(wěn)坐江山；組團(tuán)內(nèi)中心水景寓意聚寶盤；五調(diào)支流匯聚于中央水景，寓意“海納百川”，體現(xiàn)樓王氣度。支流支流支流支流支流中央水景長沙非濱江大平層豪宅典型5奧林匹克花園產(chǎn)品解析：主力戶型為196、248、358，全板樓+主仆分離+入戶花園+多陽臺(tái)+均為3臥室套房設(shè)計(jì)入戶花園入戶花園入戶花園陽臺(tái)陽臺(tái)陽臺(tái)陽臺(tái)陽臺(tái)陽臺(tái)陽臺(tái)陽臺(tái)陽臺(tái)面積：196間隔：3臥2廳4衛(wèi)+1書房特點(diǎn)：動(dòng)靜區(qū)分明顯，功能空間與居住空間互不干擾

5、；主仆出入分離；臥室套房設(shè)計(jì)，均配有獨(dú)立衛(wèi)生間，私密性互不干擾；主臥配備獨(dú)立衣帽間；入戶花園+雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。主梯主梯主梯仆梯仆梯仆梯面積：248間隔：3臥2廳4衛(wèi)+1書房特點(diǎn)： 動(dòng)靜區(qū)分明顯，功能空間與居住空間互不干擾；主仆出入分離；臥室套房設(shè)計(jì)，均配有獨(dú)立衛(wèi)生間，私密性互不干擾；主臥配備獨(dú)立衣帽間；入戶花園+雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。面積：358間隔：3臥2廳3衛(wèi)+1書房+1多功能房特點(diǎn)： 動(dòng)靜區(qū)分明顯，功能空間與居住空間互不干擾；主仆出入分離；臥室套房設(shè)計(jì)，均配有獨(dú)立衛(wèi)生間，私密性互不干擾；主臥配備獨(dú)立衣帽間；入戶花園+五陽臺(tái)設(shè)計(jì)。長沙非濱江大平層豪宅典型奧林匹克花園產(chǎn)品解析:八大科技系統(tǒng)，目前長沙最頂尖

6、科技豪宅，實(shí)現(xiàn)住宅智能化，打造豪宅標(biāo)簽，匹配高端客戶心理。戶式除塵系統(tǒng)HONEYWELL智能家居IC卡智能電梯戶式中央純凈水處理系統(tǒng)LOW-E中空玻璃戶式中央空調(diào)戶式中央熱水系統(tǒng)戶式新風(fēng)系統(tǒng)長沙非濱江大平層豪宅典型項(xiàng)目開發(fā)商聯(lián)想控制融科置地項(xiàng)目位置香樟路旁，緊鄰民政學(xué)院項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目劃分為A、B、C三個(gè)地塊，總占地28.7萬，建筑面積76.6萬，容積率2.8。綜合配套外部配套：家樂福超市、長沙民政學(xué)院內(nèi)部配套：幼兒園、楓樹山小學(xué)、系列運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、內(nèi)部商業(yè)街物業(yè)類型高層大平層戶型面積180-260，樓王單位為215、260。價(jià)格7590元/推售時(shí)間2010年9月推售貨量相應(yīng)產(chǎn)品共推出286套銷售狀況截

7、止至9月，剩余70套，月均速度14套/月客戶企業(yè)高管，私營業(yè)主為主，除長沙本地外以邵陽、婁底、郴州為主。1、該項(xiàng)目大戶型產(chǎn)品占據(jù)優(yōu)勢(shì)景觀及視野；2、僅樓王單位與其它產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)組團(tuán)區(qū)隔。融科東南海南城中高檔項(xiàng)目典范，大平層185-215占比80%，目前主要剩余200以上產(chǎn)品，2010年9月入市，目前價(jià)格7590元/項(xiàng)目一期長沙非濱江大平層豪宅典型融科東南海產(chǎn)品解析：獨(dú)特概念的園林規(guī)劃以及配套為項(xiàng)目未來生活提供信心，大平面產(chǎn)品占據(jù)中央園林最優(yōu)質(zhì)資源260215185185202192中心園林景觀面融科東南海一期以中心海景為核心，精心布局“前場(chǎng)”、“中庭”、“后院” “中庭”作為10萬平米中心海景觀景

8、區(qū)域，與西北角原生高地遙相呼應(yīng)，百米瞰海高層則依水錯(cuò)落而生，并沿海岸線依勢(shì)布局400米弧形休閑風(fēng)情商業(yè)街。 長沙非濱江大平層豪宅典型融科東南海產(chǎn)品解析：戶型贈(zèng)送面積多（N+1設(shè)計(jì)：陽臺(tái)+空中花園+飄窗），產(chǎn)品附加值高，功能實(shí)用性強(qiáng)。面積：202間隔：3臥2廳3衛(wèi)+1書房+1空中花園特點(diǎn)：南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；戶內(nèi)花園半贈(zèng)送可改房；部分臥室套房設(shè)計(jì)；臥室全飄窗贈(zèng)送，可擴(kuò)充使用面積?？罩谢▓@陽臺(tái)陽臺(tái)飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗陽臺(tái)陽臺(tái)空中花園陽臺(tái)陽臺(tái)空中花園飄窗飄窗陽臺(tái)面積：215間隔：3臥2廳3衛(wèi)+1書房+1空中花園特點(diǎn)：南北雙向陽臺(tái)設(shè)計(jì)；戶內(nèi)花園半贈(zèng)送可改房；部分臥室套房設(shè)計(jì)；臥室全飄窗贈(zèng)送，可擴(kuò)充使用面積

9、。面積：260間隔：3臥2廳3衛(wèi)+1書房+1空中花園特點(diǎn)：南北雙向陽臺(tái)設(shè)計(jì)；戶內(nèi)花園半贈(zèng)送可改房；部分臥室套房設(shè)計(jì)；設(shè)置獨(dú)立家庭廳，并配備陽臺(tái)；臥室全飄窗贈(zèng)送，可擴(kuò)充使用面積。家庭廳飄窗飄窗飄窗長沙非濱江大平層豪宅典型項(xiàng)目開發(fā)商湖南中隆國際地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置雨花區(qū)體育新城古曲路188號(hào)項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目占地11.8，建筑面積41.7，共有12棟高層建筑。綜合配套外部配套：華雅華天、體育公園、湖南廣益實(shí)驗(yàn)中學(xué)、楓樹山小學(xué)、旺旺醫(yī)院等；內(nèi)部配套：會(huì)所、雙語幼兒園物業(yè)類型高層大平面大平層戶型面積180-560，其中200-255為主力產(chǎn)品，占比近80%。價(jià)格目前清盤價(jià)6880元/推售時(shí)間2007年

10、10月推售貨量近4年時(shí)間陸續(xù)共推出998套，在2010年10月前完全推出銷售狀況截止至9月，剩余87套，月均速度近20套/月客戶企業(yè)高管，私營業(yè)主為主。除長沙本地外以邵陽、婁底、郴州為主。1、社區(qū)內(nèi)為180以上產(chǎn)品，高端人群居住純粹2、內(nèi)部大量利用水系及綠化造景。中隆國際御璽長沙首個(gè)純大平層社區(qū)，2007年10月入市，200-255占比近80%，目前處于尾盤期，清盤價(jià)6880元/長沙非濱江大平層豪宅典型中隆國際御璽園林環(huán)境：通過超高綠化（大樹種）+大尺度多水景園林+精裝大堂，迎合高端客戶對(duì)社區(qū)環(huán)境需求多水景園林架空層泛會(huì)所設(shè)計(jì)精裝大堂豪華電梯多水景園林水景、大樹長沙非濱江大平層豪宅典型12中隆

11、國際御璽產(chǎn)品解析：純板式，均為180以上產(chǎn)品，入戶花園+多陽臺(tái)+部分臥室套房設(shè)計(jì)+錯(cuò)層+功能間（與居住空間相區(qū)隔）贈(zèng)送空間陽臺(tái)陽臺(tái)陽臺(tái)陽臺(tái)陽臺(tái)面積：180間隔：2臥2廳3衛(wèi)+1書房特點(diǎn)：動(dòng)靜區(qū)分明顯，功能空間與居住空間互不干擾；廚房及客廳旁配有贈(zèng)送空間；雙臥室套房設(shè)計(jì)；雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。錯(cuò)層面積：248間隔：2臥2廳3衛(wèi)+1書房+1功能間特點(diǎn)： 動(dòng)靜區(qū)分明顯，功能空間與居住空間互不干擾；餐廳、客廳錯(cuò)層設(shè)計(jì)，打造別墅居住感受；雙臥室套房設(shè)計(jì)；入戶花園+三陽臺(tái)設(shè)計(jì)。面積：358間隔：4臥2廳4衛(wèi)+1書房+1多功能房特點(diǎn)： 動(dòng)靜區(qū)分明顯，功能空間與居住空間互不干擾；餐廳、客廳錯(cuò)層設(shè)計(jì)，打造別墅居住感受；三

12、臥室套房設(shè)計(jì)；入戶花園+雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。贈(zèng)送空間陽臺(tái)陽臺(tái)入戶花園錯(cuò)層入戶花園書房書房書房功能間功能間長沙非濱江大平層豪宅典型項(xiàng)目開發(fā)商開福區(qū)洪山路188號(hào) 項(xiàng)目位置湖南省雙瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目總占地面積約500畝 總建筑面積56萬平方米 綜合配套外部：廣電、世界之窗、月湖公園、洪山森林公園等內(nèi)部：會(huì)所、商業(yè)等濱湖物業(yè)類型雙拼、獨(dú)棟、住宅大平層豪宅戶型面積大平層豪宅面積為170-728，樓王景觀單位為314。價(jià)格8500元/推售時(shí)間2008年7月推售貨量至今為止推售570套銷售狀況截止至9月剩余91套，月均13套/月客戶企業(yè)高管、私營業(yè)主等。藏瓏國際社區(qū)北城濱湖高端社區(qū)，大平層產(chǎn)品17

13、0-205占比近80%，2008年7月入市；目前銷售314樓王單位，價(jià)格8500元/1、該項(xiàng)目獨(dú)占月湖公園城區(qū)內(nèi)目前最成熟的水景資源，資源條件極其優(yōu)越；2、濱湖高層前無任何景觀遮擋，視野極其開闊。長沙非濱江大平層豪宅典型藏瓏國際社區(qū)產(chǎn)品特點(diǎn)：舒適度高，其中樓王產(chǎn)品為4+1設(shè)計(jì)，贈(zèng)送入戶花園。陽臺(tái)陽臺(tái)270轉(zhuǎn)角窗積極2004房2廳陽臺(tái)270轉(zhuǎn)角窗270轉(zhuǎn)角窗陽臺(tái)工人房3144房2廳入戶花園長沙非濱江大平層豪宅典型資源型大平面典型項(xiàng)目借鑒總結(jié)：大平面產(chǎn)品一般都占有社區(qū)較強(qiáng)的景觀資源B、大氣、尊貴感戶型設(shè)計(jì)A、占據(jù)整盤規(guī)劃相對(duì)高價(jià)值的景觀資源客戶敏感點(diǎn)強(qiáng)化打造，更關(guān)注功能完善與空間舒適度公共空間的奢

14、華感打造，物業(yè)服務(wù)的尊貴感隱形附加C、豪宅化標(biāo)簽的產(chǎn)品附加值大平面銷售情況分析近年來市場(chǎng)上明星項(xiàng)目大平層月均銷售也不足15套，去化速度慢，且明星項(xiàng)目后期也開始控制大戶型比重所屬區(qū)域項(xiàng)目名稱大平層貨量（萬/套數(shù)）大平層貨量/總貨量推售大平層貨量（萬/套數(shù)）推售產(chǎn)品大平層入市時(shí)間目前價(jià)格（元/）月均速度（套/月）南城融科東南海6/2868%6/286185-2602010年9月750018.2 長沙奧林匹克花園5.9/26210%5.9/262195-5232010年1月1000011.0 北城藏瓏16.6/81030%12.3/570170-7282008年7月850013.3 東城中隆國際御璽

15、25.7/998100%25.7/998178-5562007年9月6880（清盤價(jià)）19.8 奧林匹克花園四期調(diào)整為主力供應(yīng)80-120主流產(chǎn)品融科東南海二期產(chǎn)品全部調(diào)整為140以下產(chǎn)品在政策愈加從緊的情況下，我們來看一下大平面高層產(chǎn)品面臨怎樣的銷售局面：大平面銷售情況分析2010年以前銀行政策相對(duì)寬松，則210以上銷售表現(xiàn)良好（中隆國際御璽）；隨著政策緊縮，210左右及以下產(chǎn)品表現(xiàn)更佳（以4套/月的銷售速度進(jìn)行比較）面積（）套數(shù)比例剩余量去化量月均去化速度（套/月）1856824%1675.6 1906422%9554.6 2003412%18161.3 2156021%11494.1 2

16、606021%29312.6 總計(jì)286100%6821818.2 面積（）套數(shù)比例剩余量去化量月均去化速度（套/月）19613451%51296.5 24810440%25794.0 351208%10100.5 49221%110.1 52321%200.0 總計(jì)262100%4321911.0 面積（）套數(shù)比例剩余量去化量月均去化速度（套/月）170295%1280.8 173529%0521.4 174529%3491.4 1775810%3551.5 1805810%3551.5 1918114%0812.3 1985810%0581.6 2055810%0581.6 314529%26260.7 324529%5200.0 其它大面積復(fù)式204%3170.5 總計(jì)57019147913.3 面積（）套數(shù)比例剩余量去化量月均去化速度（套/月）178586%0581.3 187172%1160.3 194172%1160.3 212859%6791.7 22010210%3992.2 23021522%72084.5 235172%1160.3