咸陽(yáng)xx休閑廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃

1、.：.；咸陽(yáng)xx休閑廣場(chǎng)營(yíng)銷謀劃一上高樓萬里愁，兼葭楊柳似汀洲。溪云初起日沉閣，山雨欲來風(fēng)滿樓唐朝詩(shī)人許渾筆下所描寫的咸陽(yáng)渭水古樓的絢麗風(fēng)光，在經(jīng)過數(shù)千年風(fēng)吹浪淘之后，將重現(xiàn)昔日的奪人風(fēng)采。 為加快咸陽(yáng)市城市開發(fā)建立，咸陽(yáng)市充分利用咸陽(yáng)獨(dú)有的歷史知名度和文物旅游資源，在昔日輝煌的皇家故土上開發(fā)和復(fù)原一批歷史古跡，清渭樓就是這些建立工程其中之一。相傳清渭樓為北宋詩(shī)人黃孝先任咸陽(yáng)知縣時(shí)所建，其前身是秦、漢、唐時(shí)期的咸陽(yáng)樓，位于咸陽(yáng)明城區(qū)東門外，傍城而立，臨渭而顯，背九鬃，抱終南，俯察咸陽(yáng)古渡的渭水舟楫，仰觀莽莽碧原的秦漢宮闕，為咸陽(yáng)明城區(qū)的主要建筑之一。清渭樓曾因種種緣由幾經(jīng)變化，現(xiàn)僅存一座作為咸

2、陽(yáng)市的重點(diǎn)維護(hù)單位的“立碑加以維護(hù)。這次即將興建的清渭樓廣場(chǎng)建立工程總投資7000萬元，是咸陽(yáng)古渡景觀系統(tǒng)中的重點(diǎn)工程，位于咸陽(yáng)市渭河北岸的花店街與渭陽(yáng)東路交叉處，占地面積30畝，建筑面積6500平方米，規(guī)劃在此修復(fù)清渭樓及仿古建筑群、古渡群雕、城門、城墻、店鋪及綠地等配套設(shè)備。其中清渭樓底座東西長(zhǎng)40米，南北寬32米，總建筑高度4層50米，以此為中心構(gòu)成清渭樓廣場(chǎng)。這是我們?cè)诮邮芟剃?yáng)佳元地產(chǎn)環(huán)繞建立中的清渭樓廣場(chǎng)興建的商鋪如何銷售出去的工程謀劃后，搜集到的部分資料。背景大約為，佳元房地產(chǎn)在即將興建的清渭樓廣場(chǎng)附近興建了兩處大型商鋪，但在實(shí)踐銷售中卻遇到相當(dāng)?shù)睦щy，于是找到了今天謀劃公司。 現(xiàn)

3、狀：何不稱之為“清渭樓休閑廣場(chǎng)我們首先對(duì)工程展開了充分的調(diào)查，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)該商鋪工程在銷售中主要存在以下缺乏：工程未經(jīng)專業(yè)、系統(tǒng)的市場(chǎng)營(yíng)銷謀劃，缺乏明確的市場(chǎng)定位和科學(xué)劃分，目的客戶不明細(xì)，無法實(shí)施針對(duì)性的銷售戰(zhàn)略，無招數(shù)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，使得現(xiàn)階段整體工程尤其是商鋪銷售根本處于低迷形狀；入伙時(shí)間和與之配套的清渭樓廣場(chǎng)開工時(shí)間相差約一年，且清渭樓廣場(chǎng)至今未有開工興建之跡象表現(xiàn)，直接影響客戶近期購(gòu)買的積極性；近期咸陽(yáng)市商鋪開發(fā)量宏大，由于市場(chǎng)容量及投資購(gòu)買力有限，呵斥商鋪市場(chǎng)總體銷售不暢，各商鋪工程以相互壓價(jià)等手段爭(zhēng)奪有限客戶已達(dá)白熱化程度；工程前入市后不斷未得到有力的市場(chǎng)推行，尚不具備品牌效應(yīng)和本應(yīng)具

4、有的影響力；銷售戰(zhàn)略單一、售樓技藝低下，以住宅銷售方式進(jìn)展商鋪銷售，銷售業(yè)績(jī)不佳，在前期市場(chǎng)已留下一定負(fù)面影響；工程地塊屬舊城改造區(qū)，原非成熟商業(yè)街區(qū)，商業(yè)氣氛缺乏，在未炒熱的情況下，難以吸引到投資者和聚起消費(fèi)人氣；位于渭陽(yáng)西路即將興建的福園國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)，其目前的交通環(huán)境、商業(yè)氣氛都優(yōu)于本工程，且其市場(chǎng)定位又與本工程大體一樣，該工程開盤后必將與本工程針對(duì)同一目的客戶構(gòu)成猛烈競(jìng)爭(zhēng)；目前的工程物業(yè)售價(jià)與咸陽(yáng)商鋪市場(chǎng)行情相比明顯偏高，在工程未整體建成、環(huán)境未營(yíng)造出來、樓盤未炒熱的情況下，很難讓目的客戶接受，構(gòu)成熱銷局面，同時(shí)也不符合低開高走的銷售戰(zhàn)略；售樓現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)計(jì)與工程和清渭樓的仿古建筑風(fēng)格極不協(xié)

5、調(diào)，無法張揚(yáng)本工程個(gè)性，且現(xiàn)場(chǎng)布置過于平淡，根本無熱銷氣氛可言。上述緣由導(dǎo)致本來可以構(gòu)成熱銷的工程在實(shí)踐售樓過程中遇到了銷售阻障。但我們同時(shí)也發(fā)現(xiàn)了該工程的一些優(yōu)勢(shì)：本工程與清渭樓廣場(chǎng)渾然一體，相鄰的古渡碼頭、世紀(jì)長(zhǎng)廊等人文景觀當(dāng)?shù)亟^無僅有，使本工程極具競(jìng)爭(zhēng)力之優(yōu)勢(shì)；樓盤質(zhì)量在咸陽(yáng)地域亦屬上佳之作之優(yōu)勢(shì)；工程交通環(huán)境寬暢通達(dá)，利于工程建成后吸引當(dāng)?shù)睾屯獾叵M(fèi)群體之優(yōu)勢(shì)；清渭樓廣場(chǎng)、古渡碼頭等配套工程決議了工程升值潛力極大，能為開發(fā)商和業(yè)主提供較高的地產(chǎn)升值和利潤(rùn)空間之優(yōu)勢(shì)；佳元十年地產(chǎn)開發(fā)閱歷與雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力之優(yōu)勢(shì)；佳元地產(chǎn)務(wù)虛、誠(chéng)信的企業(yè)文化，奠定了工程品牌運(yùn)作根底之優(yōu)勢(shì)；政府支持之優(yōu)勢(shì)；最

6、后還可加上今天謀劃慧繩物業(yè)顧問的高效謀劃實(shí)力之優(yōu)勢(shì)。這些優(yōu)勢(shì)正是該工程在下一步的營(yíng)銷過程中可以發(fā)揚(yáng)的地方。從地理位置、歷史淵源和清渭樓周邊的開展趨勢(shì)，我們確定該商鋪工程可重新定位為“清渭樓休閑廣場(chǎng)將之建立成為咸陽(yáng)最著名的景觀和商業(yè)休閑區(qū)，從而成為整個(gè)陜西省注目的焦點(diǎn)，成為咸陽(yáng)新的心臟。定位：我的“咸陽(yáng)心我們新定位的清渭樓休閑廣場(chǎng)的品牌“四大中心為支撐點(diǎn)：1.大休閑文化概念 作為中國(guó)歷史文化名城的咸陽(yáng)，短少一處可供品味和觀瞻的標(biāo)志性城市休閑勝地，而清渭樓廣場(chǎng)及古渡碼頭的興建恰恰滿足了這一功能。加之咸陽(yáng)位處嚴(yán)重缺水的干旱地帶，人們對(duì)水極為憧憬盼望，休閑產(chǎn)業(yè)更是以近水者得天下如南京秦淮河、西安未央湖

7、。涓涓渭水與古渡碼頭即將構(gòu)成的大面積水域必使本工程的休閑景致增光添色； 工程以知名餐飲、文娛、洗浴、超市、演藝、酒吧、茶秀等休閑產(chǎn)業(yè)為主體；輔以咸陽(yáng)最具規(guī)模的美容、美發(fā)、化裝品專業(yè)零售市場(chǎng)和美容精品店、婚紗影樓、風(fēng)味小吃等運(yùn)營(yíng)工程；休閑景觀與休閑商業(yè)同時(shí)凸如今本工程之中，必定能將清渭樓休閑廣場(chǎng)聚集成為咸陽(yáng)地域一流的觀光、休閑、購(gòu)物的新心臟。2.大物業(yè)效力概念效力是最好的管理 房地產(chǎn)不僅僅是水泥鋼筋的堆砌物，真正的利益點(diǎn)是其所能提供的附加值部分，物業(yè)管理與效力的優(yōu)劣直接影響到房地產(chǎn)開展商的信譽(yù)以及地產(chǎn)本身的升值幅度，因此，本工程借政府與佳元地產(chǎn)合力打造之優(yōu)勢(shì)，在全國(guó)率先推出36524+全方位效力

8、之大物業(yè)效力概念，與政府工商、稅務(wù)部門結(jié)合建立工程36524物業(yè)效力中心。 36524物業(yè)效力中心任務(wù)內(nèi)容：A 物業(yè)效力五制：物業(yè)效力中心實(shí)行36524值班制；物業(yè)人員實(shí)行有問必答、有答必行、有行必果的效力責(zé)任制；首推物業(yè)效力六小時(shí)承諾制，普通事務(wù)接報(bào)的當(dāng)時(shí)處理、艱苦事務(wù)六小時(shí)內(nèi)處理；首推物業(yè)效力告發(fā)獎(jiǎng)勵(lì)制，業(yè)主對(duì)物業(yè)效力中的任何錯(cuò)誤與疏漏均有權(quán)告發(fā)，告發(fā)經(jīng)核實(shí)后予以重獎(jiǎng)；首推首問擔(dān)任制，任何物業(yè)效力人員作為第一接報(bào)人接報(bào)后，擔(dān)任將接報(bào)事務(wù)按程序處置終了。B 保安、保全：建立一支由退役武警組成的保安隊(duì)守護(hù)神進(jìn)展365天24小時(shí)巡護(hù)；清潔、環(huán)境：嚴(yán)厲控制渣滓搜集程序，一日兩次進(jìn)展內(nèi)外部環(huán)境總體清

9、潔；C 醫(yī)護(hù)、醫(yī)療：引進(jìn)一家有醫(yī)德、素質(zhì)高的業(yè)主興辦社區(qū)診所，并將其納入到物業(yè)效力中心，以處理業(yè)主及消費(fèi)者的普通疾病診治，進(jìn)展36524效力；D 入托上學(xué)：與周邊知名中小學(xué)和幼兒園聯(lián)姻，方便業(yè)主子女教育，解除業(yè)主后顧之憂；E 政務(wù)效力：經(jīng)過政府將工商、稅務(wù)等政府部門納入大物業(yè)效力范疇，開展一廳式辦公、一站式辦結(jié)業(yè)務(wù)；F 與咨詢謀劃?rùn)C(jī)構(gòu)結(jié)成聯(lián)盟，引入智識(shí)效力內(nèi)容，為業(yè)主或運(yùn)營(yíng)者提供全方位的智識(shí)效力。3.大消費(fèi)概念消費(fèi)群與消費(fèi)力的完美結(jié)合清渭樓休閑廣場(chǎng)作為咸陽(yáng)配套完善的大型高尚休閑商業(yè)社區(qū)，對(duì)社會(huì)主流消費(fèi)群具有極強(qiáng)的吸引力，隨著工程知名度的提升，定能產(chǎn)生集體消費(fèi)的“蜂群效應(yīng)。其各類消費(fèi)群如下： 休

10、閑消費(fèi)群：男 性：高檔餐飲、洗浴、文娛行業(yè)的消費(fèi)中流砥柱，多為公務(wù)和商務(wù)消費(fèi)；女 性：健美、服飾、化裝、護(hù)理行業(yè)的消費(fèi)主力軍，多為家庭及個(gè)人消費(fèi)；青少年：游樂、咖啡屋、酒吧、演藝行業(yè)的主要客戶，多為聚會(huì)消費(fèi)；兒 童：游樂、時(shí)髦餐飲的絕對(duì)客源；家 庭：游樂、餐飲、購(gòu)物；游 客：游樂、餐飲、購(gòu)物。 專業(yè)零售市場(chǎng)消費(fèi)群：A 咸陽(yáng)分布了眾多的美容院、美發(fā)店、化裝品零售店柜，擁有極大的采購(gòu)需求量，這些運(yùn)營(yíng)者大多前往西安進(jìn)貨，耗時(shí)長(zhǎng)、破費(fèi)多，疲于往返，并且出現(xiàn)問題后不能及時(shí)、有效地處理，作為咸陽(yáng)最大的美容、化裝品集散地，可有效接駁這一市場(chǎng)鎖鏈，建立起長(zhǎng)期穩(wěn)定的供銷渠道，滿足這一專業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)。B 專業(yè)零售市

11、場(chǎng)可向咸陽(yáng)地域周邊縣市輻射。C 咸陽(yáng)本市的女性也樂于就近在琳瑯滿目的零售市場(chǎng)中尋覓質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的美容化裝品，所以本地零售也是專業(yè)消費(fèi)中的一支生力軍。5.大升值概念物業(yè)、商業(yè)、利潤(rùn)攜同升值升值發(fā)明利潤(rùn)，升值擴(kuò)展利潤(rùn)。 對(duì)于業(yè)主，隨著工程配套景觀設(shè)備的建成其物業(yè)定會(huì)有較大的升值；對(duì)于運(yùn)營(yíng)者，大休閑購(gòu)物環(huán)境的構(gòu)成，伴隨著消費(fèi)者的認(rèn)知度、忠實(shí)度的提高，必將不斷使其運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)空間擴(kuò)展。就其產(chǎn)品質(zhì)量和內(nèi)涵來講，工程本身就具備升值的先天優(yōu)勢(shì)，再經(jīng)良好的市場(chǎng)推行、炒作和在商鋪正式開業(yè)時(shí)的造勢(shì)廣告宣傳，清渭樓休閑廣場(chǎng)定會(huì)很快步入最熱的升值快車道。為加強(qiáng)升值概念的沖擊力，在市場(chǎng)推行中附以，其內(nèi)容為：某年某月某工程建成、

12、某年某月某道路通車、某年某月某路公交車開通至此等。借用政府和專家來闡明本地域的開展決議了本物業(yè)的升值，令客戶感到升值勁風(fēng)撲面而來、觸手可及。在中心概念確定的根底上，我們對(duì)商鋪的功能作了重新劃分：1、高尚休閑區(qū)：將19#、21#、22#、23#劃為第一組群，以高檔餐飲、文娛、洗浴、演藝、超市、咖啡、酒吧、茶秀、健美中心為構(gòu)成主體。2、專業(yè)市場(chǎng)區(qū)：將11#、12#、13#、15#、16#、17#，以及14#和18#的北向部分劃為第二組群，以運(yùn)營(yíng)美容化裝品的專業(yè)零售店為構(gòu)成主體；輔以飾品、禮品、工藝品的零售店和美容、美發(fā)店，輔以電信、郵局等配套效力業(yè)。3、風(fēng)味小吃區(qū)：將14#、18#的南向部分劃為第

13、三組群，以運(yùn)營(yíng)全國(guó)各地有特征的傳統(tǒng)風(fēng)味小吃的餐館構(gòu)成主體。推行：以我之“心換他之心我們?cè)O(shè)定，在工程推行方面首先讓客戶產(chǎn)生的品牌聯(lián)想可以包括：當(dāng)代清明上河圖；咸陽(yáng)新的休閑、旅游、商貿(mào)心臟；最古典的建筑風(fēng)格和最時(shí)髦的休閑商業(yè)結(jié)合后孕育出的最美的“混血兒。 在品牌籠統(tǒng)建立方面，我們制定了相應(yīng)的視覺識(shí)別系統(tǒng)VI、規(guī)范識(shí)別系統(tǒng)BI等。站在客我兩方，我們謀劃的推行活動(dòng)中的推行主題包括：咸陽(yáng)把“心賣給您；主題語(yǔ)；買就買三千年的繁華；面對(duì)面心貼心錢賺錢；把母雞買到手，不愁升值沒指望；咸陽(yáng)的清明上河圖；在中華第五大名樓下作生意，天時(shí)、地利、人和他全占；咸陽(yáng)之心，一觸即“發(fā)；政府與“狼合力打造“清渭樓休閑廣場(chǎng)，不

14、“火才怪；在咸陽(yáng)的“心里投資賺錢，把握！咸陽(yáng)我讓他美觀！主題語(yǔ)，開發(fā)商與工程籠統(tǒng)推行挑高4.8米，買一層、賺一層，越算越劃算；商鋪推行買一層送一層，值不值本人看！三層商鋪推行回家就是渡假渭水河畔，休閑生活。住宅推行時(shí)機(jī)就是商機(jī)，今天寸金置業(yè)，明天寸土成金。商鋪升值推行。品牌運(yùn)動(dòng)推行共分四個(gè)階段進(jìn)展可略：第一階段：預(yù)熱期簽約之日至2002年11月7日推行戰(zhàn)略：各兵種到位，武器集成。矢放信號(hào)，預(yù)熱戰(zhàn)場(chǎng)。第二階段：開盤期2002年11月8日至2003年1月18日，為期70天推行戰(zhàn)略：品牌全力塑造，以品牌帶動(dòng)銷售。低開高走，緊迫式銷售。第三階段：熱銷期2003年2月18日至2003年07月18日，為期

15、五個(gè)月春節(jié)前后各十五日不計(jì)推行戰(zhàn)略：趁熱打劫，制造哄搶局面，利用由頭強(qiáng)化緊迫式銷售。第四階段：收尾期2003年07月19日至2003年11月20日，為期四個(gè)月推行戰(zhàn)略：經(jīng)過品牌的再塑造，搶收漁利。并為業(yè)主開業(yè)后勝利運(yùn)營(yíng)打好根底。圍繞“將心比心推行活動(dòng)中心我們謀劃了以下活動(dòng)：重金舉行全省或全國(guó)性的“清渭樓及咸陽(yáng)古渡的名聯(lián)征集活動(dòng)，以引起全社會(huì)的關(guān)注和積極參與；在咸陽(yáng)市舉行“誰(shuí)來為名勝題匾額的活動(dòng)。內(nèi)容分“清渭樓、“天下第五名樓、“咸陽(yáng)古渡三塊匾額，讓咸陽(yáng)市民來選擇讓哪位書法家和名人來題字最好，經(jīng)過這些活動(dòng)，進(jìn)一步提升地產(chǎn)品牌的佳譽(yù)度；經(jīng)過媒體以新聞、公告等方式將市政府命名、授牌“咸陽(yáng)美食休閑一條

16、步行街和“清渭樓美容化裝品零售市場(chǎng)告之目的市場(chǎng)地域的目的客戶，以政府行為吸引和加強(qiáng)目的客戶的投資自信心選擇地段設(shè)置路牌，給受眾以一種政府工程與開發(fā)工程合二為一的服氣力；舉行“名人點(diǎn)評(píng)咸陽(yáng)地產(chǎn)的活動(dòng)，借由名人之言講述清渭樓地域昔日的繁華，今天政府與實(shí)力派開發(fā)商結(jié)合開發(fā)、打造的清渭樓休閑廣場(chǎng)，必定成為咸陽(yáng)新的商貿(mào)“心臟，其升值潛力宏大，以達(dá)借旁人之口，傳我之好的目的；以工程開盤、開工；廣場(chǎng)和清渭樓開工、即將落成等為由頭，經(jīng)過媒體進(jìn)展廣告宣傳，并提早公告調(diào)價(jià)音訊，制造緊迫銷售之氣氛；聚集部分客戶于某日集中簽約購(gòu)房，可得較大優(yōu)惠；專業(yè)零售市場(chǎng)經(jīng)過授掛牌儀式發(fā)布某日開場(chǎng)預(yù)訂音訊，本地域?qū)I(yè)人士和下崗職工

17、優(yōu)先。于某日一致購(gòu)買，以此構(gòu)成哄搶局面。屆時(shí)約請(qǐng)有關(guān)媒體跟蹤報(bào)導(dǎo)，將工程一舉炒熱；以軟文報(bào)導(dǎo)和無冕之王之口，大力宣傳開發(fā)商的實(shí)力、企業(yè)文化、業(yè)績(jī)和開發(fā)本工程的良苦用心，塑造開發(fā)商品牌籠統(tǒng)，到達(dá)雙品牌運(yùn)作，且相互提升之目的；經(jīng)過軟文、廣告張揚(yáng)開發(fā)商老老實(shí)實(shí)做人、實(shí)真實(shí)在做事、買賣誠(chéng)信、與政府聯(lián)手打造的工程質(zhì)量?jī)?yōu)良，讓目的客戶買得放心、運(yùn)營(yíng)舒心、賺錢開心；添置看樓直通車中巴，涂繪樓盤廣告，既能接送客戶，又進(jìn)展了流動(dòng)廣告宣傳；在目的市場(chǎng)分布區(qū)域咸陽(yáng)、西安、禮泉、乾縣、涇陽(yáng)、興平、三原等地組織巡回促銷大型路演或街舞宣傳活動(dòng)，使目的市場(chǎng)地域家喻戶曉；改善售樓中心接待設(shè)備，營(yíng)造熱銷氣氛，建立“今天女子售樓

18、營(yíng)，導(dǎo)入人性化效力，提高銷售質(zhì)量，做出佳元地產(chǎn)品牌和今天謀劃慧繩顧問品牌的銷售效力個(gè)性；贈(zèng)送目的客戶小禮品，預(yù)留良好印象，為進(jìn)一步跟進(jìn)發(fā)明便利條件；適時(shí)選擇媒體實(shí)施廣告、軟文、新聞、專題等宣傳活動(dòng)，不延續(xù)地對(duì)消費(fèi)者進(jìn)展浸透；組織強(qiáng)有力的動(dòng)態(tài)銷售隊(duì)伍，直接訪問目的客戶，面對(duì)面推行銷售。尾言：從實(shí)踐銷售情況來看，收到了比較稱心的效果。在交遞我們的方案后，我們還向佳元地產(chǎn)提出如下建議：本工程和作為市政建立的清渭樓廣場(chǎng)密不可分，除了本身實(shí)施的宣傳推行活動(dòng)外，更需求借助政府出面，搭建宣傳平臺(tái)，方能令推行任務(wù)事半功倍；本工程最大的客戶群商鋪業(yè)主最為關(guān)懷的工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、技術(shù)監(jiān)視等職能部門的協(xié)調(diào)任務(wù)極為重要，假設(shè)能納入大物業(yè)效力范疇之內(nèi)，那么對(duì)商鋪銷售非常有利；目出路經(jīng)本工程的公交車線路不多，假設(shè)能協(xié)調(diào)公交部門多開通幾條途經(jīng)本工程的公交線路，以方便普通百姓到廣場(chǎng)休閑購(gòu)物，必將會(huì)使本工程的消費(fèi)人氣大增；人看衣裝，佛要金裝，商品包裝的好壞與否，很大程度上將會(huì)決議其在市場(chǎng)上的命運(yùn)，尤其在樓盤籠統(tǒng)上這一要素更為顯現(xiàn)。而工程現(xiàn)場(chǎng)的籠統(tǒng)與工程及所依托的清渭樓風(fēng)格極不一致，不能凸現(xiàn)工程個(gè)性。建議盡快改換籠統(tǒng)，并適當(dāng)進(jìn)展裝點(diǎn)，以營(yíng)造出與工程個(gè)性相順應(yīng)的熱銷氣氛；從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果和前期業(yè)績(jī)闡明，現(xiàn)行物業(yè)售價(jià)已成為嚴(yán)重