三元橋地區(qū)寫字樓市場分析報(bào)告

1、.：.；三元橋地域?qū)懽謽鞘袌龇治鰣?bào)告一區(qū)域環(huán)境分析1、道路交通情況三元橋區(qū)域隸屬燕莎商圈，區(qū)域內(nèi)主要道路有三環(huán)路、亮馬橋路、宵云路、小亮馬橋路等。由于區(qū)域開發(fā)時(shí)間較早，區(qū)域內(nèi)主干道路的可通達(dá)性很好，但是道路規(guī)模比較落后，路面陳舊。商圈內(nèi)商業(yè)繁華，路經(jīng)該區(qū)的公交車線路繁多，交通便利，但是在上下班時(shí)間段經(jīng)常出現(xiàn)擁堵景象。2、人文、環(huán)境概略三元橋東承空港經(jīng)濟(jì)圈，西接?xùn)|直門交通樞紐國華廣場，北靠四元橋麗都商圈和亞運(yùn)村、奧運(yùn)村，南臨。三元橋區(qū)域內(nèi)聚集了南銀大廈、鵬潤大廈、中旅大廈、希爾頓酒店、長城飯店、凱賓斯基飯店等眾多高檔寫字樓與五星級(jí)酒店。其區(qū)域價(jià)值直追、奧運(yùn)村等熱點(diǎn)區(qū)域，成為北京的又一塊“黃金區(qū)域

2、地帶。從區(qū)域的開展規(guī)劃來看，規(guī)劃中的北京承德高速路及地鐵號(hào)線均近在咫尺，同時(shí)，國際學(xué)校、高檔商業(yè)、消費(fèi)場所的建立，更給該區(qū)域賦予了較高的增值空間。燕莎商圈是一個(gè)國際氣氛濃郁的繁華商業(yè)區(qū)，擁有良好的人文、自然環(huán)境。北有第三使館區(qū)，南有國際學(xué)校、亮馬河、朝陽公園，東接規(guī)劃之高爾夫球場。出入該區(qū)域的人士多為高知人群，其中公司白領(lǐng)、企業(yè)主、外籍任務(wù)人員居多。3、生活配套現(xiàn)狀三元橋地域是一個(gè)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)程度很高，市政設(shè)備成熟，生活配套完善的涉外商圈。這里擁有眾多的金融、商務(wù)、餐飲和休閑文娛場所，如亮馬河大廈、京信大廈、東方大廈、21世紀(jì)飯店，長城飯店、昆侖飯店、凱賓斯基飯店、燕莎友誼商城、女人街、萊太花卉市

3、場、家樂福、世紀(jì)劇院酒吧一條街等。4、區(qū)域未來開展展望三元橋地域的房地產(chǎn)市場的興起，于國家對該區(qū)域的繼續(xù)利好，燕莎商圈至今也有十余年時(shí)間，是京城有名的涉外商圈。與東部地域的建國門商圈、CBD商圈、朝外商圈等其他商圈相比，這里獨(dú)有一種涉外氣氛和商務(wù)氣味。特別是由于國際貿(mào)易中心的紐帶作用，這一區(qū)域的涉外性質(zhì)將會(huì)被進(jìn)一步強(qiáng)化，區(qū)域內(nèi)的道路、綠化及原有市政設(shè)備定會(huì)得到改善，區(qū)域籠統(tǒng)也會(huì)隨之變得更加國際化。由中遠(yuǎn)、首創(chuàng)與華潤三大品牌提出的國門概念讓三元橋開場成為焦點(diǎn)，三元橋區(qū)域的真正價(jià)值在此之前不斷沒有得到很好的開啟，區(qū)域價(jià)值不斷沒有很好的整合與提升，三家聯(lián)手打造“國門籠統(tǒng)，將大大提升該區(qū)域的開展?jié)摿Α?/p>

4、目前，三元橋周邊曾經(jīng)有了比較成熟的燕莎和國展兩大商圈，燕莎開展平穩(wěn)，國展由于交通瓶頸而面臨開展極限，三元橋所需求做的也正是目前三大品牌一致達(dá)成的共識(shí)整合三元橋，將燕莎、國展與正在努力成型的太陽宮住宅區(qū)和三元橋經(jīng)濟(jì)帶所共同擁有的優(yōu)勢資源凝聚在三元橋，多元化合成一個(gè)龐大的體系，借助獨(dú)特的外部聯(lián)通優(yōu)勢亞運(yùn)村、東直門區(qū)域、望京麗都商圈、機(jī)場溫榆河豪宅區(qū)的交匯點(diǎn)和人氣，打造一個(gè)全新的“國門籠統(tǒng)區(qū)指日可待。二區(qū)域工程與競爭分析三元橋地域是倍受開發(fā)商青睞的投資熱土，近幾年來高檔公寓是這一區(qū)域的主力開發(fā)物業(yè)類型。如靜安中心、瑞城中心、亮馬名居、福景苑、嘉和麗園、國際港等。1、 區(qū)域工程分析a.靜安中心占地面積

5、 9908平方米總建筑面積 118萬平方米樓體構(gòu)成 地下三層，地上27層戶型分析 面積由164平方米至整層3550平方米，大開間辦公格局。物業(yè)設(shè)備 8部奢華型三菱客梯、一步貨梯，中央空調(diào)。帶無線遨游租賃價(jià)錢 15美圓/平方米配套 銀行、員工餐廳、商務(wù)中心、健身中心，300個(gè)停車位客戶組成 大量國內(nèi)投資客戶，以及一些國際機(jī)構(gòu)的辦事處產(chǎn)品定位 5A級(jí)寫字樓b.瑞城中心占地面積 3.29萬平方米總建筑面積 25.6萬平米建筑方式 板式框架剪力墻戶型分析 250平米，占總戶數(shù)25%在銷套數(shù) 約100套價(jià)錢程度 均價(jià)：2750美金/建筑平方米客戶組成 主要是一些大公司的總裁，少量外籍客戶層次單一，他們的

6、年齡主要集中在3545歲之間，普通是四口之家，需求大戶型，需求書房，另外還有一些做金融的客戶。產(chǎn)品定位 集超五星級(jí)酒店、高檔外銷公寓、甲級(jí)寫字樓為一體的綜合高檔物業(yè)。c.第三置業(yè)占地面積 1.934萬平方米一期占地：10393.5平方米 總建筑面積 19.4635萬平方米一期總建面：79909.23平方米建筑方式 塔樓戶型分析 89-286的自在分割組合，100為主，全部是大開間。在銷套數(shù) 300余套價(jià)錢程度 均價(jià)9380元/平方米客戶組成 辦公自用和投資，其中辦公自用的居多。產(chǎn)品定位 公寓立項(xiàng)的寫字樓d.福景苑占地面積 5000平米總建筑面積 5萬平方米建筑方式 塔樓戶型分析 一居88，10

7、2，117，143平米；二居179，194平米；三居228，272平米；四居373，392平米復(fù)式在銷套數(shù) 無價(jià)錢程度 均價(jià)：2500美金/建筑平方米客戶組成 國內(nèi)、香港、海外人士自住或投資，臺(tái)港，日本，德國，美國等人為主要租戶產(chǎn)品定位 適宜外國人及海外人士居住的高檔公寓e.亮馬名居占地面積 1.414萬平方米總建筑面積 8.2萬平方米建筑方式 塔樓戶型分析 90、140、230在銷套數(shù) 無價(jià)錢程度 起價(jià)：11000元/平方米客戶組成 大量國內(nèi)投資客戶產(chǎn)品定位 高檔投資型公寓f.嘉和麗園占地面積 1萬平方米總建筑面積 8.7萬平方米建筑方式 塔樓戶型分析 四室202.53，三室187.31，二

8、室108.78在銷套數(shù) 無價(jià)錢程度 9600元/平方米客戶組成 企業(yè)主產(chǎn)品定位 以居住為主的高檔公寓小結(jié)區(qū)域內(nèi)同類型物業(yè)規(guī)模都不大，占地面積普通在1萬平方米3萬平方米之間。建筑方式以20層以上的高層塔樓為主，主流定位于可投資的高檔商住公寓。價(jià)錢程度普遍偏高，整體均價(jià)在14600元/平方米左右。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以大戶型居多，三居和四居是該區(qū)域的主力戶型，面積以180平方米250平方米為主。三、區(qū)域住宅消費(fèi)客層分析1、構(gòu)成分析1 投資：東三環(huán)燕莎商圈是北京涉外商務(wù)氣氛最濃郁的地域，區(qū)域云集了京城近三成的高檔寫字樓，參與WTO后，越來越多的外籍人士涌入京城，許多跨國大企業(yè)紛紛入住，為這個(gè)區(qū)域的居住類物業(yè)提

9、供了強(qiáng)大的房客流。最早來京的國外人士，如各國使館官員、跨國公司駐華機(jī)構(gòu)、三資企業(yè)總裁、高級(jí)管理人員和海外華人、港、澳、臺(tái)同胞等，在市內(nèi)的公寓多數(shù)定于此地，成為區(qū)域內(nèi)中高檔公寓的主要運(yùn)用者。這部分客戶中除少量穩(wěn)定型客戶會(huì)產(chǎn)生購買用于自住外，很大比例成為區(qū)域高檔公寓的租務(wù)市場中的主要租客。由于這一區(qū)域用地面積的限制，土地稀缺性凸顯，客廣地疏，房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)相對較小，使得這一地域的商檔公寓工程多被投資客戶消化，成為住宅消費(fèi)市場的主要投資型買家，主要為國內(nèi)、香港及海外有強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力及投資閱歷的客戶。2 自?。毫鲃?dòng)性不強(qiáng)的外籍官員/商務(wù)人士、對燕莎商圈成熟涉外環(huán)境有依賴感和歸屬感的歐美公司高收入管理層、

10、依托跨國企業(yè)生存開展的私營企業(yè)主、外地企業(yè)駐京機(jī)構(gòu)等也成為這一區(qū)域中高端公寓市場的主要自用型買家。2、特征分析1 職業(yè)：使館官員、跨國公司、貿(mào)易公司等為主，及相關(guān)為其效力的金融、法律、財(cái)會(huì)、廣告、翻譯等相關(guān)行業(yè)的企業(yè)主、高級(jí)職員、管理人員等，其中外籍人士占一定比例2 年齡：30-45歲之間3 收入：有穩(wěn)定的高薪收入，租住客戶大多有住房津貼4 任務(wù)特點(diǎn)：公司環(huán)境規(guī)范，任務(wù)緊張，節(jié)拍快5 居住特點(diǎn)： 離辦公地點(diǎn)近，生活依賴社會(huì)化效力，強(qiáng)調(diào)方便、快捷，并注重檔次與身份相符6 偏好：涉外商務(wù)環(huán)境、外籍人士居住氣氛、生活居住中的西方審美規(guī)范等四區(qū)域?qū)懽謽鞘袌銮熬胺治?、供應(yīng)量激增，市場競爭猛烈2005年

11、寫字樓市場除了有新盤的放量外，還有很多去年曾經(jīng)出現(xiàn)端倪但未曾進(jìn)展過實(shí)踐銷售的工程，估計(jì)今年東部將有大量的寫字樓工程開工交付運(yùn)用，由此我們可以看出今年部地域的寫字樓市場的競爭將會(huì)比較猛烈，近兩年以及隨后幾年內(nèi)外資企業(yè)尤其市金融、保險(xiǎn)及效力行業(yè)的外資企業(yè)會(huì)更多的進(jìn)駐北京，而且東部地域不斷以來是這些企業(yè)的首選之地，供應(yīng)量的激增必然引起市場競爭的加劇。2、外資需求強(qiáng)勁，內(nèi)資機(jī)構(gòu)也不示弱三元橋地域是北京吸引外資企業(yè)最多的地域之一，由于該區(qū)域曾經(jīng)初步具備了國際化商務(wù)中心的辦公條件，受世界宏觀經(jīng)濟(jì)情勢的影響比較大，隨著國家面向金融業(yè)出臺(tái)了一系列的配套政策，例如設(shè)立金融開展專項(xiàng)資金，對新入駐的金融機(jī)構(gòu)提供購房

12、和租房補(bǔ)貼等。作為寫字樓的大客戶，金融業(yè)的開展將極大地刺激該區(qū)域的寫字樓市場需求。在外資企業(yè)需求添加的同時(shí)，中資機(jī)構(gòu)也不甘示弱，除了大型企業(yè)對東部甲級(jí)寫字樓的需求外，大多數(shù)的中資機(jī)構(gòu)是以游散兵的方式吸納消化了東部大多數(shù)的次甲級(jí)、乙級(jí)寫字樓及商務(wù)類公寓。3、高檔寫字樓變數(shù)大，中低檔寫字樓將成為亮點(diǎn)由于今年東部地域市場潛在供應(yīng)量較大，能夠呵斥東部寫字樓市場的供需構(gòu)造失衡，因此將從很大程度上沖擊三元橋一帶的寫字樓市場，由于供大于求的市場構(gòu)造，短期內(nèi)寫字樓市場的租金程度還會(huì)堅(jiān)持穩(wěn)中微降的局面.東部地域的高檔寫字樓曾經(jīng)到達(dá)甚至超越了飽和的程度，大型外資企業(yè)和中資企業(yè)的需求必然是少數(shù)的，而絕大多數(shù)的中資機(jī)構(gòu)和一部分小型的外資企業(yè)對中低檔寫字樓情有獨(dú)