北京市養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域研究報(bào)告

1、-. z市養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域研究報(bào)告黎坤忠顯晨源摘要我國(guó)老齡化趨勢(shì)的日益加劇已成為一個(gè)突出的社會(huì)問(wèn)題，在此背景下養(yǎng)老效勞市場(chǎng)化已成大勢(shì)所趨，、等各大城市率先掀起養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱潮，但相比養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已開(kāi)展?jié)u趨成熟的興旺國(guó)家和地區(qū)，國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在融資開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理諸多方面皆存在嚴(yán)重的缺乏，造成市場(chǎng)的混亂和開(kāi)展的滯后。為借鑒興旺國(guó)家和地區(qū)的成功經(jīng)歷、分析發(fā)現(xiàn)市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)和缺乏以及規(guī)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，嘗試提出相關(guān)政策建議，本文進(jìn)展了養(yǎng)老地產(chǎn)的文獻(xiàn)綜述研究、應(yīng)用四象限模型分析了市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)并報(bào)告了實(shí)地考察了匯晨老年公寓和康夢(mèng)圓老年公寓扥結(jié)果，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)整體市場(chǎng)和存在的開(kāi)展模式得出了總結(jié)、展望

2、和開(kāi)展建議。關(guān)鍵詞：老齡化養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式老年公寓緒論1.1研究背景人口老齡化是目前世界各國(guó)普遍面臨的問(wèn)題之一。聯(lián)合國(guó)國(guó)際人口學(xué)會(huì)編著的人口學(xué)詞典對(duì)人口老齡化的定義是：當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲以上人口所占比例到達(dá)或超過(guò)人口數(shù)的10，或者65歲以上人口到達(dá)或超過(guò)總?cè)丝跀?shù)的7時(shí)，其人口即稱為老年型人口，這樣的社會(huì)即稱之為老齡社會(huì)。統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)己于1999年成為老年型國(guó)家，而且我國(guó)老齡人口比重正迅速提高。而根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，O14歲人口占1660，比2000年人口普查下降629個(gè)百分點(diǎn)：我國(guó)60歲及以上人口占1326，比2000年人口普查上升293個(gè)百分點(diǎn)，其中65歲及

3、以上人口占887，比2000年人口普查上升191個(gè)百分點(diǎn)。人口年齡構(gòu)造的變化趨勢(shì)，說(shuō)明了隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速開(kāi)展，以及人民生活水平、醫(yī)療衛(wèi)生保健事業(yè)的巨大改善，生育率持續(xù)保持較低水平，老齡化進(jìn)程逐步加快。但是，與中國(guó)老齡化程度不斷加劇所對(duì)應(yīng)的養(yǎng)老模式問(wèn)題卻尚未實(shí)現(xiàn)同步開(kāi)展。在中國(guó)傳統(tǒng)文化中，對(duì)老年人有發(fā)自心的尊重，這種尊重幾乎是無(wú)條件的。百善孝為先，這句話就分說(shuō)明了中國(guó)人對(duì)孝、對(duì)老年人的態(tài)度。在中國(guó)歷朝歷代重農(nóng)文化所滋生的群體本位思想下，尊老愛(ài)幼、互相扶助的尊老孝親主義哲學(xué)得以表達(dá)、這使得以養(yǎng)兒防老、兒繞膝、天倫之樂(lè)成為我國(guó)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的根底。鑒于老齡化及所帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題越來(lái)越突出，國(guó)養(yǎng)老效

4、勞需求的缺口越來(lái)越大，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的開(kāi)展，終于在市場(chǎng)機(jī)制中顯化出來(lái)，養(yǎng)老市場(chǎng)包括地產(chǎn)市場(chǎng)和效勞市場(chǎng)的大規(guī)模興起和完善已成大勢(shì)所趨，同時(shí)近年來(lái)國(guó)各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在住宅、商業(yè)、工業(yè)等各種物業(yè)形態(tài)的的投資開(kāi)發(fā)中遭遇到政策和融資等多方面呢的瓶頸，投資利潤(rùn)率有下降的趨勢(shì)，在這樣的雙重因素影響下，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)因其需求的日益增加和有關(guān)政策方面的優(yōu)惠條件，以及可預(yù)期的長(zhǎng)期投資收益，不斷吸引著各產(chǎn)商進(jìn)入該領(lǐng)域，如保利、*等均有涉足。鑒于我國(guó)在這方面的空白，國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)有模式都是借鑒國(guó)外主要是歐美的經(jīng)歷，如的太陽(yáng)城養(yǎng)老工程就是美國(guó)的太陽(yáng)城公司來(lái)華投資開(kāi)發(fā)的，而后的太申祥和、親和源等均有借鑒其經(jīng)歷。如今，養(yǎng)老地產(chǎn)

5、已在主要一線城市全線飄紅，刮起一股強(qiáng)勁的養(yǎng)老市場(chǎng)化之風(fēng)。但是，由于養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)幾乎是一夜之間開(kāi)展起來(lái)的，之前各大開(kāi)發(fā)商都毫無(wú)經(jīng)歷，同時(shí)在借鑒國(guó)外經(jīng)歷時(shí)又缺乏對(duì)中國(guó)實(shí)際的深入思考。所以出現(xiàn)了以下幾個(gè)問(wèn)題：一是目前各大開(kāi)發(fā)商投資該領(lǐng)域僅停留在前期的投資開(kāi)發(fā)，根本上是開(kāi)發(fā)完成就如普通住宅一樣出售出租，沒(méi)有向顧客提供真正的養(yǎng)老效勞，在后期的經(jīng)營(yíng)管理方面非常匱乏。二是市場(chǎng)秩序混亂，沒(méi)有統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和管理效勞標(biāo)準(zhǔn)，呈現(xiàn)各大開(kāi)發(fā)商各自為政、各顯神通的混亂局面。三是相關(guān)政策法規(guī)相對(duì)市場(chǎng)開(kāi)展的滯后，既沒(méi)有明確的優(yōu)惠政策法規(guī)，也沒(méi)有統(tǒng)一行業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)的政策說(shuō)明，這是造成市場(chǎng)混亂的主要原因。四是傳統(tǒng)居家養(yǎng)老的

6、觀念還比擬強(qiáng)烈，許多老人包括子女還是希望能在家養(yǎng)老，所以市場(chǎng)的潛在需求確實(shí)非常大，但目前的有效需求卻有限，這在一定程度上打擊了開(kāi)發(fā)商持續(xù)投資和經(jīng)營(yíng)的信心，而為了能夠在短期獲利，目前已有的養(yǎng)老地產(chǎn)工程多為中高端公寓住宅，缺乏群眾化、普通型的工程。1.2研究目的和意義目前，我國(guó)的養(yǎng)老模式以居家養(yǎng)老為主，但是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的開(kāi)展以及421構(gòu)造家庭日益成為社會(huì)主體，相對(duì)單一的養(yǎng)老模式越來(lái)越不能滿足老年人同益增長(zhǎng)的對(duì)物質(zhì)生活和精神生活的需要，養(yǎng)老地產(chǎn)在很大程度上可以彌補(bǔ)這一缺乏。為促使養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的更好開(kāi)展，全面分析研究全國(guó)尤其是市養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題、對(duì)典型工程的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)特色進(jìn)展剖析并總結(jié)其開(kāi)

7、發(fā)模式以及借鑒國(guó)外的成功經(jīng)歷等，具有重大的理論和現(xiàn)實(shí)意義。其理論意義表現(xiàn)為：全面分析市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)開(kāi)展情況，總結(jié)優(yōu)秀工程的優(yōu)點(diǎn)和特色，借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)歷，完善統(tǒng)一我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，指出我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)展之路，補(bǔ)充我國(guó)目前有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的理論，同時(shí)為進(jìn)一步研究養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式起到拋磚引玉的作用。其實(shí)踐意義具體表達(dá)為三點(diǎn)：從企業(yè)角度講，適宜的開(kāi)發(fā)模式可以企業(yè)在開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中更加的順暢，及時(shí)的采用適宜的開(kāi)發(fā)模式可以使企業(yè)快速搶占市場(chǎng)，獲取豐厚利潤(rùn)；從政府角度講，養(yǎng)老地產(chǎn)一定程度上的公益性可以減輕其養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，同時(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)展可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，帶來(lái)更多的財(cái)政收入；從社會(huì)角度講，養(yǎng)老地產(chǎn)

8、的快速開(kāi)展可以滿足老年人日益增長(zhǎng)的物質(zhì)生活及精神生活需求，促進(jìn)和諧社會(huì)的構(gòu)建以及社會(huì)總體幸福水平的提升。1.3研究方法文獻(xiàn)研究法：本文在第二章文獻(xiàn)綜述和理論根底過(guò)收集大量與養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的國(guó)外文獻(xiàn)資料，在了解國(guó)外在該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀的同時(shí)，分別從融資、運(yùn)營(yíng)和管理角度出發(fā)，借鑒歐美、日本等國(guó)家較為成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)歷，為完善市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)規(guī)、為市乃至全國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供可供選擇的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式提供參考價(jià)值。四象限模型分析法：四象限法是分析城市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的理想方法，其主要容和原理在第二章中有詳細(xì)介紹，在第三章中本文以該方法詳細(xì)分析了市的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展歷程和現(xiàn)狀，并對(duì)未來(lái)之

9、態(tài)勢(shì)作出相關(guān)預(yù)測(cè)。案例研究法：通過(guò)實(shí)地調(diào)研，分析研究市現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程：匯晨老年公寓、康夢(mèng)圓老年公寓，就其開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的融資、管理及運(yùn)營(yíng)各方面進(jìn)展深入的探討，總結(jié)其開(kāi)展的特色和優(yōu)勢(shì)，以及根本經(jīng)歷和模式，驗(yàn)證其相應(yīng)的開(kāi)發(fā)模式的成功與缺乏之處。探索性研究法：在文獻(xiàn)研究和案例研究的根底上，從融資模式、運(yùn)營(yíng)模式和管理模式三個(gè)方面提出如何完善養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，并對(duì)開(kāi)發(fā)模式有效運(yùn)行所需的政策支持進(jìn)展探索。1.4 研究容和框架研究容本文以人口老齡化背景下市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)展為研究對(duì)象，緊扣養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式這一核心，從宏觀市場(chǎng)供需分析、微觀市場(chǎng)案例分析兩方面入手，借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)歷、分析我國(guó)現(xiàn)狀、構(gòu)建我國(guó)

10、養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式并進(jìn)展實(shí)證研究，最后提出保障和促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)快速開(kāi)展的政策建議。本文第一章緒論局部主要介紹了選題的背景、研究意義和目的以及研究方法、研究容并構(gòu)建論文總體框架，以期到達(dá)高屋建瓴的目的。本文第二章是國(guó)外相關(guān)研究的文獻(xiàn)綜述以及四象限模型分析法的理論根底，主要容包括：養(yǎng)老地產(chǎn)概念及特點(diǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的三個(gè)方面(融資模式、運(yùn)營(yíng)模式、管理模式)的相關(guān)界定、國(guó)外開(kāi)展經(jīng)歷、國(guó)外研究現(xiàn)狀、四象限模型分析法介紹和應(yīng)用。這一章從概念及涵的角度對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)疇進(jìn)展了概述，并對(duì)國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)展和研究現(xiàn)狀進(jìn)展綜觀，系統(tǒng)介紹四象限法，為后續(xù)分析奠定根底。本文第三章對(duì)市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)首先進(jìn)展了

11、詳細(xì)的供求分析，而后應(yīng)用四象限模型進(jìn)展系統(tǒng)的分析，指出養(yǎng)老地產(chǎn)在租賃市場(chǎng)、買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)、新建市場(chǎng)和存量市場(chǎng)中所具有的特點(diǎn)以及四個(gè)市場(chǎng)之間的相互影響和靜態(tài)模型分析，從而對(duì)其開(kāi)展現(xiàn)狀歸納總結(jié)以及對(duì)未來(lái)的開(kāi)展模式做出宏觀上的研判。本文第四章在實(shí)地調(diào)研的根底上，從微觀的角度分別對(duì)市匯晨老年公寓、康夢(mèng)圓老年公寓兩個(gè)工程進(jìn)展投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理效勞方面的分析研究，并歸納總結(jié)其特色和可供借鑒之處。本文第五章在第二、三、四章研究分析的根底上對(duì)市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)展現(xiàn)狀和未來(lái)趨勢(shì)分別做出宏觀和微觀上的研究總結(jié)和展望，并提出符合市實(shí)際情況的可供選擇的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，同時(shí)就政策方面存在的問(wèn)題及亟待完善的方面提出具有一定

12、建立性和前瞻性的建議。1.4.2 研究框架區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)工程分析實(shí)地調(diào)查四象限模型的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)分析養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和供求分析市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析文獻(xiàn)綜述和理論根底緒論養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)概念和*疇的界定四象限模型介紹和應(yīng)用國(guó)外老年地產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)歷和模式借鑒養(yǎng)老地產(chǎn)的國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀康夢(mèng)圓老年公寓匯晨老年公寓結(jié)論、展望、建議第二章文獻(xiàn)綜述和理論根底21養(yǎng)老地產(chǎn)的概念及涵養(yǎng)老地產(chǎn)是指在人口老齡化日益加重背景下，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會(huì)機(jī)構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點(diǎn)及生理特點(diǎn)并能夠滿足老年人社會(huì)活動(dòng)需求，為老年人的安康提供良好根底設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。這類(lèi)老年住宅產(chǎn)品是指可以使老年人獲得經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)

13、、生活照料以及精神慰藉等根本容的居住場(chǎng)所。它的根本存在形式有以下幾類(lèi)：老社區(qū)、老年公寓、老年住宅、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老院、托老所等。著名的營(yíng)銷(xiāo)大師菲利普科特勒把產(chǎn)品定義為五個(gè)層次。即核心利益、根底產(chǎn)品、期望產(chǎn)品、附加產(chǎn)品及潛在產(chǎn)品。根據(jù)菲利普科特勒對(duì)產(chǎn)品的定義對(duì)老年住宅市場(chǎng)工程做一個(gè)產(chǎn)品層的描述，如下表。表2-1老年住宅的五個(gè)層次產(chǎn)品層次含義核心利益層遮風(fēng)避雨、家的歸屬地根底產(chǎn)品層地理位置、空間面積、價(jià)格、平安等期望產(chǎn)品層房屋設(shè)計(jì)合理、交通方便、性價(jià)比高、公共設(shè)施齊全等增廣產(chǎn)品層醫(yī)療和康復(fù)配套、環(huán)境空氣、物業(yè)效勞、社區(qū)文化活動(dòng)潛在產(chǎn)品層升值潛力，周邊環(huán)境等結(jié)合上述對(duì)老年住宅產(chǎn)品的五個(gè)層次的分析，可以

14、將養(yǎng)老地產(chǎn)的涵歸納為以下四點(diǎn)：生活配套設(shè)施：包括餐廳、超市、圖書(shū)館、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、金融效勞、停車(chē)場(chǎng)、輪椅通道、消防設(shè)施、公共空問(wèn)、花園局部等。醫(yī)療配套效勞：包括醫(yī)院、醫(yī)務(wù)所、牙醫(yī)診所等。康復(fù)配套效勞：包括協(xié)助生活效勞，恢復(fù)護(hù)理，私家看護(hù)等。交通配套效勞：公共交通，輪椅公交設(shè)旌等。S與一般的商業(yè)地產(chǎn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)具備以下特點(diǎn)：一是在選址方面，要綜合考慮交通、居住環(huán)境、生態(tài)條件等各方面因素；二是對(duì)于住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方面要求高，如要求無(wú)障礙設(shè)計(jì)、要有緊急呼日L系統(tǒng)等；三是對(duì)于配套設(shè)施及效勞要求更高，對(duì)于老年人而言，能夠便利的在住宅附近一站式解決各項(xiàng)需求。這就決定了養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)資金需求量大、產(chǎn)業(yè)鏈

15、長(zhǎng)、各方利益關(guān)系復(fù)雜。2.2 養(yǎng)老地產(chǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式界定養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)是房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展到一定程度之后，在老齡化社會(huì)到來(lái)之際應(yīng)運(yùn)而生的一個(gè)細(xì)化市場(chǎng)。養(yǎng)老地產(chǎn)的丌發(fā)模式具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式中的共性，如品牌性、專(zhuān)業(yè)性等，但是養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)決定了養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式比一般商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式復(fù)雜。這是由養(yǎng)老地產(chǎn)的特性所決定的：一是由于養(yǎng)老地產(chǎn)涉及社會(huì)保障、養(yǎng)老保險(xiǎn)等，因此具備一定的社會(huì)福利性質(zhì)，與政府關(guān)系較一般的商業(yè)地產(chǎn)密切，且依賴政策支持較強(qiáng)；二是養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的產(chǎn)業(yè)鏈延伸較長(zhǎng)，配套設(shè)施的完善8與效勞業(yè)聯(lián)系密切，因此養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)并非單一行為；三是養(yǎng)老地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)過(guò)程長(zhǎng)，資金回籠慢，因此需要大量的資金支撐

16、，因此其融資方式以及與投資者的在利益模式也與一般商業(yè)地產(chǎn)工程存在差異：四是養(yǎng)老地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)所面對(duì)的客戶是老年人，其對(duì)產(chǎn)品的訴求以及所追求的目的也會(huì)導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)模式的差異。本文所研究的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式具體包括養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式、運(yùn)營(yíng)模式及其管理模式。其中養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)自身情況，選擇融資平臺(tái)和融資渠道進(jìn)展有效融資的方式：養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式是指狹義的運(yùn)營(yíng)模式，本文所研究的是養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)及盈利模式；養(yǎng)老地產(chǎn)的管理模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成之后的后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的地產(chǎn)管控模式。2.3國(guó)外老年地產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)歷和模式借鑒融資模式分析與經(jīng)歷借鑒一融資模式分析老年住宅的建立

17、興起于20世紀(jì)70年代的北歐，在北美、歐洲、東亞等地區(qū)得到進(jìn)一步的開(kāi)展并取得了不少理論成果與實(shí)踐經(jīng)歷，如下表：國(guó)家類(lèi)型功能美國(guó)獨(dú)立式滿足有自理能力的老年人需求，提供較完善的社會(huì)功能集合式有專(zhuān)門(mén)的效勞人員，有方便平安的社交娛樂(lè)場(chǎng)所、公共食堂等設(shè)施和完備的保甲和報(bào)警系統(tǒng)護(hù)理式提供全面的護(hù)理和醫(yī)療效勞法國(guó)收容所分公立和私營(yíng)兩種，為生活能夠自理的老年人而建，收費(fèi)較低，提供食宿、醫(yī)療保健和文化生活等效勞老年公寓提供完善的效勞設(shè)施，包括膳食、文化活動(dòng)和醫(yī)療等工程護(hù)理院收住失去生活自理能力的患病老人，有較完善的醫(yī)療和生活效勞設(shè)施中長(zhǎng)期老年醫(yī)院以治療為主，收住經(jīng)過(guò)治療后有希望恢復(fù)生活自理能力的老年患者日本老少

18、居適合老少多代共居，對(duì)多代人生活方式上的差異在室空問(wèn)上做了相應(yīng)的處理養(yǎng)老院公為公立、低費(fèi)和完全白費(fèi)三種由表中可知美國(guó)的老年住宅將社會(huì)福利與市場(chǎng)機(jī)制有機(jī)結(jié)合，體系比擬完善：法國(guó)的福利性老年住宅比擬興旺，但缺乏完全商業(yè)化的老年住宅；只本則重點(diǎn)開(kāi)發(fā)老少居，社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施建立仍不夠完善。從融資角度也可以看出，美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，通過(guò)多種融資渠道，應(yīng)用多種融資方式；法國(guó)以政府投入為主，養(yǎng)老地產(chǎn)福利型較強(qiáng)；同本則是兩者兼顧。美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最大的不同點(diǎn)在于美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的投資、開(kāi)發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等專(zhuān)業(yè)分工，在興旺金融市場(chǎng)的支撐下以資本運(yùn)作為核心進(jìn)展經(jīng)營(yíng)，形成了成熟的產(chǎn)業(yè)運(yùn)作模

19、式10，而國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在金融市場(chǎng)不甚興旺的情況下是一條龍全能開(kāi)發(fā)的短期工程經(jīng)營(yíng)。在美國(guó)，信用體系的建立已經(jīng)滲透到社會(huì)經(jīng)濟(jì)各個(gè)角落，因而它能夠保證投資人完全放權(quán)給開(kāi)發(fā)商，就是說(shuō)，投資商有足夠的信用體系、金融手段來(lái)限制開(kāi)發(fā)商，從而能夠控制金融與開(kāi)發(fā)別離的風(fēng)險(xiǎn)。二相關(guān)經(jīng)歷借鑒在傳統(tǒng)模式下，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的核心是房地產(chǎn)商統(tǒng)攬土地、融資、規(guī)劃、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)。在投資模式下，房地產(chǎn)行業(yè)的重心正在發(fā)生變化，由土地為主導(dǎo)轉(zhuǎn)為金融為主導(dǎo)，其實(shí)質(zhì)就是產(chǎn)業(yè)的核心由開(kāi)發(fā)建立向金融運(yùn)作轉(zhuǎn)移。在我國(guó)這種房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式也漸露端倪，當(dāng)然規(guī)化的投資模式我國(guó)尚未出現(xiàn)，因?yàn)樗仨氁猿墒斓慕鹑谧C券市場(chǎng)為依托

20、，特別是以房地產(chǎn)投資信托基金(PiPITs)的出現(xiàn)為標(biāo)志憶。隨著資本市場(chǎng)的國(guó)際化和我國(guó)金融市場(chǎng)的開(kāi)展，海外基金、REITs、國(guó)投資機(jī)構(gòu)如保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金等和房地產(chǎn)業(yè)的同益結(jié)合，使國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)向資本化、金融化轉(zhuǎn)型成為緊迫需求，也使這種轉(zhuǎn)型成為趨勢(shì)和可能。依托我國(guó)金融體系的逐步完善和金融產(chǎn)品的逐步豐富，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在明確企業(yè)定位和確定分工領(lǐng)域的根底上，完成從物業(yè)驅(qū)動(dòng)向資本驅(qū)動(dòng)、從經(jīng)營(yíng)工程到經(jīng)營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)型。在國(guó)，目前還沒(méi)有形成相當(dāng)完備的金融、信用體系，投資商和開(kāi)發(fā)商還存在著體制上的信任危機(jī)。因此要推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)就是進(jìn)一步完善我國(guó)的金融和信用體系，繼續(xù)拓寬融資渠道，特別是加大社會(huì)

21、融資比重。現(xiàn)階段社會(huì)融資在國(guó)還處在剛剛起步階段，相關(guān)法律制度以及行業(yè)體制還不健全，只有少數(shù)企業(yè)開(kāi)場(chǎng)采用。近期各種國(guó)外的基會(huì)紛紛進(jìn)入國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是社會(huì)融資特別是產(chǎn)業(yè)基金開(kāi)場(chǎng)取代銀行貸款成為房地產(chǎn)融資主要途徑的信號(hào)。在社會(huì)融資方面應(yīng)借鑒美國(guó)等興旺國(guó)家的經(jīng)歷，積極推進(jìn)采取債券融資和信托融資以及各種形式的產(chǎn)業(yè)投資基金。當(dāng)前應(yīng)加快對(duì)REITs橫向價(jià)值鏈的立法步伐，積極引進(jìn)這一在國(guó)外興旺國(guó)家證明行之有效的融資工具。運(yùn)營(yíng)模式分析與經(jīng)歷借鑒一運(yùn)營(yíng)模式分析在美國(guó)，有很多有資產(chǎn)、但是沒(méi)有資金的老人，這類(lèi)老人在美國(guó)叫做房富人、貨幣窮人。盡管有的老人擁有上百萬(wàn)價(jià)值的房產(chǎn)但是不能在有生之年變現(xiàn)，因此無(wú)法把握自己的老

22、年生活。為解決這一問(wèn)題開(kāi)發(fā)出反相抵押貸款模式。這一模式是把退體老人的產(chǎn)權(quán)房抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司根據(jù)房屋的品質(zhì)和價(jià)值進(jìn)展評(píng)估，將房屋價(jià)值與老年人的平均剩余壽命相除，考慮到房產(chǎn)增值，再減去預(yù)付利息，這樣計(jì)算出來(lái)每個(gè)月需要給老年人多少錢(qián)乃。一旦益了這個(gè)協(xié)議，老年人繼續(xù)住在這個(gè)房子里，每個(gè)月保險(xiǎn)公司送來(lái)一筆錢(qián)一直到老人的離世房子才拿到保險(xiǎn)公司來(lái)進(jìn)展拍賣(mài)。這個(gè)產(chǎn)品將人生資源很好的進(jìn)展了配置，老人把自己身后的遺產(chǎn)、用不著的資產(chǎn)用來(lái)提前變現(xiàn)，換來(lái)在世時(shí)候的生括消費(fèi)與支出。二相關(guān)經(jīng)歷借鑒老年人購(gòu)房有多種趨向，需求和決定的原因不同。目前最主要的原因在于家庭決策，就是以家庭改善居住需求為目的，自己作為其中的出

23、資人或者重要的決策人出現(xiàn)，有時(shí)可能是子女購(gòu)置房屋，老人的觀點(diǎn)往往是很重要的。老年人考慮不但子女自己居住還包含了自身的居住問(wèn)題，關(guān)注于生活的便利程度、環(huán)境的舒適度，以及上學(xué)、就醫(yī)、交通及社交等方面的因素M。除了要滿足自身居住條件以外，老年人中也有一少局部具有超前意識(shí)的消費(fèi)者，他們具備一定的經(jīng)濟(jì)能力對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)展投資例如將城里的房子出租，到郊區(qū)租住，還有就是直接購(gòu)置商品房用于出租，這局部老人的資金除了積蓄外，往往是拆遷等其他所得。大局部的老人的居住狀況并不是很理想，由于很多老人的收入狀況和年輕相比擬而言較少，因此購(gòu)置能力仍然比擬有限，但是對(duì)于他們而言，仍有要求改善居住條件、增加社會(huì)福利、改善就醫(yī)條件

24、、生活配套和增加老年人娛樂(lè)場(chǎng)所的要求。這就導(dǎo)致我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)數(shù)量可觀的的房富人、貨幣窮人，而由于我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念及消費(fèi)觀念，老年人將房子作為遺產(chǎn)留給兒女還是主流趨勢(shì)。但是，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開(kāi)展以及養(yǎng)老觀念的進(jìn)一步解放，老年人自給自足，利用自己的已有房產(chǎn)進(jìn)展反向抵押，度過(guò)自己的晚年生活，這一模式將成為一種可行性高的借鑒方式。反按揭入住方式對(duì)老年人至少有六大好處：第一是房產(chǎn)啟動(dòng)房產(chǎn)金庫(kù)，等于給自己存了一筆錢(qián)，用以補(bǔ)償老年生活：第二是可以獲得財(cái)務(wù)自由，使老年人能夠愉快享受生活，延長(zhǎng)壽命；第三是擁有自己的住宅并獲得財(cái)務(wù)自由可以增強(qiáng)老年人的生活自信，并得到社會(huì)尊重。第四是有力保護(hù)老年人這一弱勢(shì)群體，增加

25、了社會(huì)穩(wěn)定性：第五是反按揭的方式可以依法避稅，防止房產(chǎn)作為遺產(chǎn)留給下一代所產(chǎn)生的遺產(chǎn)稅；第六有利于我國(guó)養(yǎng)老觀念以及養(yǎng)老模式的改變，中年人可以放心花錢(qián)不必?cái)€錢(qián)養(yǎng)老，這在擴(kuò)大需、增加消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展方面有重要的意義。反按揭入住方式關(guān)注的是中低收入但有房產(chǎn)的家庭，這類(lèi)家庭在未來(lái)的老年人群體所占比例最大，做好這類(lèi)家庭的養(yǎng)老就是解決我國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題的重中之重。目前，我國(guó)反按揭入住方式的相關(guān)法律法規(guī)上部健全，相應(yīng)手續(xù)及程序也不夠規(guī)，相信在養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)一步成熟開(kāi)展的根底上，這類(lèi)入住方式會(huì)逐步流行。2. 3.3管理模式分析與經(jīng)歷借鑒一管理模式分析美國(guó)老年住宅養(yǎng)老模式是一種社會(huì)化養(yǎng)老模式，其主要分為四種類(lèi)型：一是大

26、型綜合性老年公寓；二是獨(dú)立型老年公寓；三是效勞型老年公寓；四是護(hù)理型老年公寓。大型綜合老年公寓一般是指規(guī)模較大，老年設(shè)施與老年效勞比擬齊全，有大量老年人集中居住的老年公寓或社區(qū)。這類(lèi)綜合性老年公寓面對(duì)的是那些具有完全自理能力并且具有較強(qiáng)支付能力的老年人，對(duì)于發(fā)揮老年人的自養(yǎng)能力給予充分強(qiáng)調(diào)。獨(dú)立型老年公寓面對(duì)的是那些具有一定自理能力并具有相應(yīng)的支付能力的老年人，這類(lèi)公寓強(qiáng)調(diào)的是老年人自養(yǎng)與他養(yǎng)相結(jié)合，自養(yǎng)為主他養(yǎng)為輔，采取居家養(yǎng)老與社會(huì)效勞相結(jié)合、個(gè)人自理與社區(qū)援助相銜接的養(yǎng)老模式。效勞型老年公寓面對(duì)的是自理能力較差的老年人，同樣強(qiáng)調(diào)老年人自養(yǎng)與他養(yǎng)相結(jié)合，但是他養(yǎng)為主自養(yǎng)為輔，這類(lèi)養(yǎng)老公寓一

27、般采取宿舍的形式。護(hù)理型老年公寓面對(duì)的是根本不能自理的老年人，根本等同于護(hù)理院養(yǎng)老，這類(lèi)老年公寓采取的是一種完全的他養(yǎng)形式，主要是為老年人生命歷程的特定階段提供效勞。綜合型老年公寓和獨(dú)立型老年公寓具有較好的開(kāi)放型以及自由性，同時(shí)它又能滿足老年人對(duì)私密性的要求，因此這兩類(lèi)老年公寓在美國(guó)為老年人所廣泛承受。這兩類(lèi)老年公寓的開(kāi)發(fā)主體根本為各類(lèi)社會(huì)力量，運(yùn)營(yíng)方式根本采用市場(chǎng)化運(yùn)作，政府只需要提供相應(yīng)的政策支持并進(jìn)展一定的鼓勵(lì)及約束。效勞型老年公寓和護(hù)理型老年公寓一般情況下屬于非盈利的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，這兩類(lèi)老年公寓一般隸屬市政府，由政府委托社區(qū)進(jìn)展管理。其經(jīng)費(fèi)來(lái)源可分為三類(lèi)：政府財(cái)政劃撥、民問(wèn)私人捐款以及

28、個(gè)人或家庭繳費(fèi)。這兩類(lèi)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)動(dòng)力在于，其硬件設(shè)旌越齊備、相應(yīng)效勞越完善，則社會(huì)聲望會(huì)越高，從而能夠得到更多的社會(huì)捐助，到達(dá)良性循環(huán)。美國(guó)老年住宅體系的另外一個(gè)重要組成局部就是老年人輔助生活機(jī)構(gòu)。這類(lèi)機(jī)構(gòu)它通過(guò)提供住所、生活效勞和以及進(jìn)展簡(jiǎn)單的醫(yī)療護(hù)理等，幫助老年人獲得個(gè)人生活的獨(dú)立及自由。輔助生活機(jī)構(gòu)所提供的效勞不受聯(lián)邦政府相應(yīng)價(jià)格法規(guī)的制約，同時(shí)也不提供護(hù)理院所等所具有的高技術(shù)、高水平的醫(yī)療效勞。無(wú)論該輔助生活機(jī)構(gòu)是由私人經(jīng)營(yíng)還是由非盈利組織經(jīng)營(yíng)，其效勞對(duì)象大多是個(gè)人付款，因此，是客戶的需求促使該行業(yè)在美國(guó)迅速開(kāi)展，而非政府指令。德國(guó)老年人的集中居住設(shè)施大致可以分為兩種體系：一種是社會(huì)住

29、宅體系，另一種是福利政策的養(yǎng)老院體系。在德國(guó)，為老年住宅的老年人提供生活效勞名義上是由州政府負(fù)責(zé)，但實(shí)際上是由民間福利團(tuán)體的非盈利民間組織在起作用。例如德國(guó)紅十字會(huì)、勞動(dòng)者福利團(tuán)體等組織在承受政府的公共委托之后，為當(dāng)?shù)氐睦夏耆俗≌峁└＠?。因此，社?huì)住宅體系的老年住宅房產(chǎn)主，要與提供福利效勞的民間福利團(tuán)體簽訂效勞合同，房產(chǎn)主可依據(jù)該合同獲得國(guó)家提供的建立資金貸款。在法國(guó)，退休的老年人可以享受很好的福利待遇，其每個(gè)月的收入比方今一般的年輕人還要高。因此，法國(guó)的老年產(chǎn)業(yè)開(kāi)展迅速，而其中最興旺的是養(yǎng)老院，它們提供周到、完善的效勞與照顧。在法國(guó)合法登記的養(yǎng)老院接近一萬(wàn)家，收容了約65萬(wàn)名老年人。而

30、不管養(yǎng)老院是公營(yíng)還是私營(yíng)，都統(tǒng)一由社會(huì)福利部加以管理，并且納入社會(huì)平安保障體系之中。養(yǎng)老院的醫(yī)療效勞則由衛(wèi)生部門(mén)進(jìn)展管理，從而形成了社會(huì)福利和醫(yī)療保健相結(jié)合的體制。二相關(guān)經(jīng)歷借鑒綜合美國(guó)、德國(guó)和法國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式，可以得出以下經(jīng)歷以供借鑒：一是充分借助政府在管理和配套政策措施方面為老年住宅的開(kāi)展提供的堅(jiān)實(shí)的根底。老齡化已經(jīng)成為我國(guó)目前不得不正視的一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。我國(guó)已經(jīng)于1999年步入了老齡化國(guó)家的行列，并且老年人口的數(shù)量以較快的速度在增長(zhǎng)，而農(nóng)村很多老年人的收入還很低，如何保證這些數(shù)量龐大的老年人都有安身之所，是我們急需解決的問(wèn)題。盡管我們不可能在短期就能夠建立起完善的社會(huì)福利保障體系，但

31、是在現(xiàn)有制度圍充分利用其發(fā)揮積極意義還是必要的。二是在充分利用民間團(tuán)體及非營(yíng)利組織開(kāi)展老年效勞方面。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方興未艾，銀發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的延長(zhǎng)不僅可以使老年人享受更方便快捷完善的效勞，更可以促進(jìn)就業(yè)、加快經(jīng)濟(jì)開(kāi)展。而發(fā)動(dòng)民問(wèn)團(tuán)體及非盈利組織進(jìn)入老年效勞行業(yè)，可以加強(qiáng)行業(yè)自律，使政府、非盈利組織以及老年住戶間的聯(lián)系更加結(jié)實(shí)。三是大型養(yǎng)老社區(qū)可采用專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)管理。隨著老年人觀念的變化和社會(huì)上空巢家庭的逐漸增多，老年人獨(dú)立居住的比重在不斷上升。據(jù)中國(guó)老齡科研中心調(diào)查材料顯示，市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來(lái)愿意入住的分別為lO4萬(wàn)和308萬(wàn)。另一項(xiàng)調(diào)查顯示，目前市652與子女同住的老年人中

32、，有47的老人希望與子女共同生活，有524的老人希望與子女分開(kāi)居住。我國(guó)目前老年公寓的數(shù)量有限，并且規(guī)模都比擬小。很多城市的老年公寓建立尚處于啟動(dòng)階段，一些老年公寓品質(zhì)層次較低，或者名不副實(shí)，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)根據(jù)老年人的特點(diǎn)進(jìn)展設(shè)計(jì)和管理，這種現(xiàn)狀下，采用專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)或?qū)I(yè)性公司對(duì)養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)展管理就顯得尤為重要。2.4 國(guó)外研究現(xiàn)狀2.4.1 國(guó)外研究現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)在已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)的興旺國(guó)家，特別是美、英、同等國(guó)家已經(jīng)相對(duì)成熟。其研究主要集中在以下領(lǐng)域：養(yǎng)老保險(xiǎn)方面。養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的開(kāi)展大致可以分為三個(gè)階段：一是建立階段：二是擴(kuò)與開(kāi)展階段；三是調(diào)整與改革階段。目前，各興旺國(guó)家針對(duì)養(yǎng)老保險(xiǎn)改革的研究

33、及措施仍不斷涌現(xiàn)，可劃分為社會(huì)保障型、福利型、局部?jī)?chǔ)蓄型及完全儲(chǔ)蓄型等。養(yǎng)老模式方面。家庭養(yǎng)老、居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是興旺國(guó)家養(yǎng)老的主要模式。除此之外，還有互助養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老、留鳥(niǎo)式養(yǎng)老、鄉(xiāng)村田園養(yǎng)老等新興的養(yǎng)老方式催生了養(yǎng)老地產(chǎn)的快速開(kāi)展。養(yǎng)老住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)研究。以老年住宅客戶訴求為基點(diǎn)，從宏觀上對(duì)老年住宅的選址到微觀上對(duì)玄關(guān)設(shè)計(jì)、通道設(shè)計(jì)、衛(wèi)浴設(shè)計(jì)等進(jìn)展研究。養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式。歐美興旺國(guó)家較早進(jìn)入老齡社會(huì)的英、美、德、丹麥等，在對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式上存在較大差異。其中，最具代表意義的是美國(guó)開(kāi)展興起的倒按揭入住方式。2.4.2 國(guó)研究現(xiàn)狀國(guó)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的研究起步較晚，現(xiàn)在還處于探索階

34、段，尚未出現(xiàn)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的系統(tǒng)研究，也沒(méi)有特別成功的案列可供借鑒，相關(guān)學(xué)者的研究方向大致可分為以下幾類(lèi)：一類(lèi)是關(guān)于借鑒國(guó)外開(kāi)展養(yǎng)老地產(chǎn)先進(jìn)經(jīng)歷方面。該方面的研究大局部集中在闡述美國(guó)、英國(guó)、日本等興旺國(guó)家在開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)方面的具體運(yùn)作方面，為我國(guó)開(kāi)展養(yǎng)老地產(chǎn)提供有益借鑒。第二類(lèi)是關(guān)于我國(guó)人口老齡化趨勢(shì)下養(yǎng)老模式的研究。該方面的研究旨是說(shuō)明現(xiàn)階段，我國(guó)人口老齡化日趨嚴(yán)重以及42一l家庭構(gòu)造日益成為社會(huì)主體的情況下，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式已不能適應(yīng)養(yǎng)老需求，社會(huì)化養(yǎng)老大勢(shì)所趨，而其中養(yǎng)老社區(qū)以及老年公寓的開(kāi)展會(huì)為緩和這一矛盾大有幫助。第三類(lèi)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)研究。該方面的研究多是從社會(huì)學(xué)、行為

35、心理學(xué)、建筑學(xué)、管理學(xué)和房地產(chǎn)業(yè)等多學(xué)科著手，針對(duì)老年人的身體及心理特征，從區(qū)位要求、無(wú)障礙設(shè)計(jì)等細(xì)節(jié)著手，對(duì)老年住宅進(jìn)展規(guī)劃設(shè)計(jì)，使其滿足老年人的住宅訴求。與美國(guó)等興旺國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展尚不成熟，但是在品牌化、規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的共性規(guī)律下，已然分化出幾種相對(duì)成功的市場(chǎng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。*模式：專(zhuān)業(yè)化品牌擴(kuò)型，走專(zhuān)業(yè)化、品牌化路線，進(jìn)展跨區(qū)域品牌擴(kuò)，塑造全國(guó)性品牌；碧桂園模式：規(guī)?；瘜?shí)力擴(kuò)型，在強(qiáng)勢(shì)品牌帶動(dòng)下進(jìn)展規(guī)?；a(chǎn)及營(yíng)銷(xiāo)，形成縱向一體化的企業(yè)運(yùn)作模式，進(jìn)展連續(xù)化經(jīng)營(yíng)；花園模式：積累完善型，以工程運(yùn)作為核心，產(chǎn)品成熟、配套完善，打造社區(qū)文化生活方式；金地模式：專(zhuān)

36、業(yè)化精品型，注重企業(yè)文化與企業(yè)制度建立，走精品路線。目前國(guó)尚未出現(xiàn)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的系統(tǒng)研究，但是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)如何有效融資、運(yùn)營(yíng)及管理模式方面都有所涉及。2.4 四象限模型根本定義四象限模型是分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種工具，通過(guò)定性分析與定量研究相結(jié)合，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。四象限模型建立在兩個(gè)市場(chǎng)劃分的根底上，這兩個(gè)市場(chǎng)分別是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)使用市場(chǎng)。所謂房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)是指進(jìn)展房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是為了投資，而房地產(chǎn)使用市場(chǎng)是指承租或者購(gòu)置房地產(chǎn)的目的是自己使用。在兩市場(chǎng)劃分根底上，該模型建立了4個(gè)象限，象限和象限為房地產(chǎn)使用市場(chǎng)，而象限與象限為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)。根本意義兩市場(chǎng)的劃分由于從經(jīng)濟(jì)學(xué)最

37、根本的供需關(guān)系分析中可以發(fā)現(xiàn)，如果將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)整體研究將會(huì)出現(xiàn)模糊的區(qū)域，這時(shí)就有必要進(jìn)展細(xì)分，而劃分為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)使用市場(chǎng)是基于影響著兩個(gè)市場(chǎng)的供求關(guān)系的因素的不同，當(dāng)然，兩個(gè)市場(chǎng)之間也存在著嚴(yán)密的聯(lián)系?？茖W(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析通過(guò)建立四象限模型，使得規(guī)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析可以進(jìn)展，即各要素的邏輯關(guān)系可以通過(guò)數(shù)學(xué)模型的方式進(jìn)展推演，其中最重要的是能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)外部要素如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的部變量的研究。同時(shí)四象限模型使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的研究可以定量化。根本解釋一圖2.1中，我們將四個(gè)互相作用，并表示或影響供求關(guān)系的因素租金R、市場(chǎng)存量S視作供應(yīng)、新開(kāi)發(fā)建立量C和房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格P作為坐標(biāo)的四個(gè)方

38、向的軸。每根軸都從原點(diǎn)出發(fā)，數(shù)據(jù)均為正值，越往外值越大。租金R資本市場(chǎng)估價(jià)P=R/iDR，經(jīng)濟(jì)狀況=S物業(yè)存量S平方米價(jià)格P均衡狀態(tài)：S=C/S=C-*S=0開(kāi)發(fā)量=折舊P=f(C)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量調(diào)整新開(kāi)發(fā)建立量C平方米資本市場(chǎng)：新工程開(kāi)發(fā)建立圖2.1：房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)關(guān)系在解釋圖21時(shí)，按照順時(shí)針?lè)较驅(qū)Ω飨笙捱M(jìn)展解釋是比擬適宜的。在這個(gè)圖中右側(cè)的兩個(gè)象限(第和第)代表空間使用的物業(yè)市場(chǎng)，左側(cè)的兩個(gè)象限(第和第)則是對(duì)資產(chǎn)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)展研究e讓我們從提醒短期租金形成機(jī)理的第1象限開(kāi)場(chǎng)分析。二第象限有租金和存量?jī)蓚€(gè)坐標(biāo)軸：租金(每單位空間)和物業(yè)存量(也以空間的計(jì)量單位進(jìn)展衡量

39、，如平方米)。曲線說(shuō)明在國(guó)家特定的經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)物業(yè)的需求數(shù)量怎樣取決于租金。從縱軸上可以看出，租金變化時(shí)所對(duì)應(yīng)的物業(yè)需求數(shù)量。如果不管租金如何變化，家庭或企業(yè)的物業(yè)需求數(shù)量不變(非彈性需求)，則曲線則會(huì)幾乎變成一條完全垂直的直線；如果物業(yè)的需求量相對(duì)于租金的變化特別敏感(彈性需求)，則曲線就會(huì)變得更為水平。如果社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，則整個(gè)曲線就會(huì)移動(dòng)。當(dāng)公司或家庭數(shù)量增加(經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng))時(shí)，曲線會(huì)向上移動(dòng)，說(shuō)明在租金不變的情況下，物業(yè)需求會(huì)增加；當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，曲線會(huì)向下移動(dòng)，說(shuō)明物業(yè)需求減少。為了使物業(yè)需求量D和物業(yè)存量S到達(dá)平衡，必須確定適當(dāng)?shù)淖饨鹚絉，使需求量等于存量。需租金R和經(jīng)濟(jì)狀況的

40、函數(shù)： D(R，經(jīng)濟(jì)狀況)=S (21)如前所述物業(yè)市場(chǎng)上的存量供應(yīng)是由資產(chǎn)市場(chǎng)給定，因此，在圖22中對(duì)于橫軸上的*一數(shù)量的物業(yè)存量，向上畫(huà)一條垂直線與需求曲線相交，然后從交點(diǎn)再畫(huà)一條水平線與縱軸相交，按照這種方法可以找出對(duì)應(yīng)的租金標(biāo)準(zhǔn).在使用物業(yè)的這種租金標(biāo)準(zhǔn)下我們可以將注意力轉(zhuǎn)移到第象限。第象限代表了資產(chǎn)市場(chǎng)的第一局部，有租金和價(jià)格(每單位空間)兩個(gè)坐標(biāo)軸。以原點(diǎn)作為起點(diǎn)的這條射線，其斜率代表了房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本化率，即租金和價(jià)格的比值。這是投資者愿意持有房地產(chǎn)資產(chǎn)的當(dāng)前期望收益率。一般說(shuō)來(lái)，確定資本化率需要考慮四個(gè)方面的因素：經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的長(zhǎng)期利率、預(yù)期的租金上漲率、與租金收入流量相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)

41、和政府對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策。當(dāng)射線以順時(shí)針?lè)较蜣D(zhuǎn)動(dòng)時(shí)，資本化率提高；逆時(shí)針?lè)较蜣D(zhuǎn)動(dòng)時(shí)，資本化率下降。在這個(gè)象限中，資本化率被看做一種外生變量，它是根據(jù)利率和資本市場(chǎng)上各種資產(chǎn)(股票、債券、短期存款)的投資回報(bào)而定的。因此，該象限的目的是對(duì)于租金水平只利用資本化率i來(lái)確定房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格P： P=R/i (2.2)房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格也可以通過(guò)以下方式得出，對(duì)于第象限中的*種租金水平畫(huà)出一條垂直于縱軸的直線直到與第象限的射線相交，從交點(diǎn)再向下畫(huà)出一條垂直于縱軸的直線，該直線與橫軸的交點(diǎn)便是資產(chǎn)的給定價(jià)格。第象限是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)的一局部，在這個(gè)象限中，對(duì)房地產(chǎn)新資產(chǎn)的形成原因進(jìn)展了解釋。這里的曲線f(C

42、)代表房地產(chǎn)的重置本錢(qián)。如圖2.2所示這種情況的假設(shè)條件是，新工程開(kāi)發(fā)建立的重置本錢(qián)是隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)(C)的增多而增加，所以這條曲線向左下方延伸。它在價(jià)格橫軸的截距是保持一定規(guī)模的新開(kāi)發(fā)量所要求的最低單位價(jià)格(每單位空間)。假設(shè)開(kāi)發(fā)本錢(qián)幾乎不受開(kāi)發(fā)數(shù)量的影響，則這條射線會(huì)接近于垂直；如果建立過(guò)程中的瓶頸因素、稀缺的土地和其他一些影響開(kāi)發(fā)的因素致使供應(yīng)非彈性變化，則這條射線將會(huì)變得較為水平。從第象限*個(gè)給定的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格，向下垂直畫(huà)出的一條直線，再?gòu)脑撝本€與開(kāi)發(fā)本錢(qián)相交的這一點(diǎn)畫(huà)出一條水平線與縱軸相交，由縱軸交點(diǎn)便可以確定在此價(jià)格水平下的新開(kāi)發(fā)建立量，此時(shí)開(kāi)發(fā)本錢(qián)等于資產(chǎn)的價(jià)格。如果房地產(chǎn)

43、新的開(kāi)發(fā)建立量低于這種平衡數(shù)量，則會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商獲取超額利潤(rùn)；反之，如果開(kāi)發(fā)數(shù)量大于這個(gè)平衡數(shù)量，則開(kāi)發(fā)商會(huì)無(wú)利可圖。所以新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建立量c，應(yīng)該保持在使物業(yè)價(jià)格P，等于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)f(c)的水平上，即： P=f(C) (23)在第象限，年度新開(kāi)發(fā)建立量(增量)c，被轉(zhuǎn)換成為房地產(chǎn)物業(yè)的長(zhǎng)期存量。在一定時(shí)期間，存量變化S，等于新建房地產(chǎn)數(shù)量減去由于房屋撤除(折舊)導(dǎo)致的存量損失。如果折舊率以表示，則：SC-S (2.4)以原點(diǎn)作為起點(diǎn)的這條射線代表了使每年的建立量正好等于縱軸上*一個(gè)存量水平(在水平軸上)。在這種存量水平和相應(yīng)的建立量上，由于折舊等于新竣工量，物業(yè)存量將不隨時(shí)間發(fā)生變化。因

44、此，S等于0，SC。在以后的章節(jié)中將對(duì)這種關(guān)系進(jìn)展更為詳細(xì)的討論；在這里，重要的是需要記住這一點(diǎn)，即在第象限假定了*個(gè)給定數(shù)量的開(kāi)發(fā)建立量，同時(shí)確定了假設(shè)在開(kāi)發(fā)建立量永遠(yuǎn)繼續(xù)的情況下導(dǎo)致的存量水平。對(duì)四象限模型，我們已經(jīng)進(jìn)展了360度的全方位分析。從*個(gè)存量值開(kāi)場(chǎng)，在物業(yè)市場(chǎng)確定租金，這個(gè)租金可以通過(guò)資產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)換成為物業(yè)價(jià)格。接著，這些資產(chǎn)價(jià)格可導(dǎo)致形成新的開(kāi)發(fā)建立量；再轉(zhuǎn)回到物業(yè)市場(chǎng)，這些新的開(kāi)發(fā)建立量最終會(huì)形成新的存量水平。當(dāng)存量的開(kāi)場(chǎng)水平和完畢水平一樣時(shí)，物業(yè)市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)到達(dá)均衡狀態(tài)。假設(shè)完畢時(shí)的存量與開(kāi)場(chǎng)時(shí)的存量之間有差異，則圖2.1中四個(gè)變量(租金、價(jià)格、新開(kāi)發(fā)建立量和存量)的值將

45、并不處于完全的均衡狀態(tài)。假設(shè)開(kāi)場(chǎng)時(shí)的數(shù)值超過(guò)完畢時(shí)的數(shù)值，租金、價(jià)格和新開(kāi)發(fā)建立量必須增長(zhǎng)以到達(dá)均衡。假設(shè)初始存量低于完畢時(shí)的存量，租金、價(jià)格和新開(kāi)發(fā)建立量必須減少，使其到達(dá)均衡。第三章、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的四象限模型分析一、我國(guó)養(yǎng)老住宅市場(chǎng)的四象限模型分析四象限模型有兩個(gè)假設(shè)條件。一是在市場(chǎng)其他條件給定的情況下，住宅資產(chǎn)(所有權(quán))價(jià)格是由住宅資產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)和需求雙方相互作用決定的。二是在市場(chǎng)其他條件給定的情況下，在住宅使用市場(chǎng)，使用權(quán)的供需關(guān)系決定使用權(quán)價(jià)格即租金。上面假設(shè)的是其他條件不變，資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立的情況。實(shí)際上，住宅資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)之間有密不可分的關(guān)系，共衰起伏。兩個(gè)市場(chǎng)之間

46、有如下兩個(gè)連接點(diǎn)：第一，租金。R住宅的收益水平，是誘發(fā)住宅資產(chǎn)需求的一個(gè)極其重要的因素。住宅資產(chǎn)市場(chǎng)上對(duì)所有權(quán)房的需求，主要是由住宅使用市場(chǎng)的租金水平?jīng)Q定的，因?yàn)橥顿Y者購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)，是將其視作為當(dāng)前或未來(lái)的現(xiàn)金流，租金的變化自然會(huì)影響到資產(chǎn)市場(chǎng)上對(duì)所有權(quán)的需求。第二，新開(kāi)發(fā)建立量。Q兩個(gè)市場(chǎng)均受住宅開(kāi)發(fā)建立情況的影響，當(dāng)開(kāi)發(fā)量增加時(shí)，資產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量增加，價(jià)格R ,P下跌，使用市場(chǎng)的租金也會(huì)下跌，見(jiàn)圖1四象限模型。在圖1中，右側(cè)兩個(gè)象限(、)代表住宅使用市場(chǎng)，左側(cè)兩個(gè)象限(、)代表住宅資產(chǎn)市場(chǎng)。第一象限演示的是住宅使用市場(chǎng)，其中，橫坐標(biāo)為住宅使用權(quán)的存量S，縱坐標(biāo)為住宅使用權(quán)的價(jià)格即租金R，租賃

47、需求曲線dd0在一定的經(jīng)濟(jì)狀況下，供應(yīng)和需求一旦相等，租金水平R隨之確定。第二象限演示的是住宅資產(chǎn)市場(chǎng)，其中，橫坐標(biāo)為房地產(chǎn)所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格P，以原點(diǎn)為起點(diǎn)的射線ii的斜率等于房地產(chǎn)的資本化率I，是投資者希望通過(guò)擁有住宅得到的收益率。在這里，資本化率是根據(jù)投資者的預(yù)期給定，一般受長(zhǎng)期利率、租金的預(yù)期上漲率、出租經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)以及國(guó)家住宅政策的影響。由第一象限的租金水平以及預(yù)期的資本化率，可以確定住宅相應(yīng)的投資價(jià)格P=R/I，這樣第二象限就確定了住宅價(jià)格P。第三象限是住宅資產(chǎn)市場(chǎng)的另一局部，反映了新建的數(shù)量是如何確定的。斜線f(c)反映的是住宅的開(kāi)發(fā)本錢(qián)，圖中假設(shè)開(kāi)發(fā)本錢(qián)P與開(kāi)發(fā)量C成正比，所以是一

48、條向左下方的斜線，斜線與橫軸相交處的橫坐標(biāo)數(shù)額，代表了啟動(dòng)開(kāi)發(fā)所需的最少資金量。將資產(chǎn)市場(chǎng)確定的價(jià)格投影到本錢(qián)曲線，得出相應(yīng)的開(kāi)發(fā)量，此時(shí)開(kāi)發(fā)本錢(qián)等于價(jià)格P=f(C)。當(dāng)開(kāi)發(fā)量小于資產(chǎn)市場(chǎng)所需的開(kāi)發(fā)量時(shí)，開(kāi)發(fā)商獲得超額利潤(rùn)；反之，則無(wú)利可圖。第四象限是使用市場(chǎng)的另一局部，反映了新開(kāi)發(fā)量C(增量)如何轉(zhuǎn)化成使用市場(chǎng)的存量S。在一定時(shí)間，存量變化(流量)AS等于新建住宅數(shù)量減去由于房屋撤除(折舊)導(dǎo)致的存量損失。如果折舊率以表示，則：AS=C-S由原點(diǎn)出發(fā)的斜線代表了存量與開(kāi)發(fā)量的關(guān)系，斜線上任意一點(diǎn)對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)量和存量有如下關(guān)系，開(kāi)發(fā)量剛好抵消折舊量，以保證存量維持不變，即AS=0，C=S或=C/

49、S 開(kāi)發(fā)量=存量*折舊率這樣，在這個(gè)四象限模型中，從*一存量開(kāi)場(chǎng)，由使用市場(chǎng)決定租金，租金在資產(chǎn)市場(chǎng)決定價(jià)格，價(jià)格再?zèng)Q定開(kāi)發(fā)量，開(kāi)發(fā)量又導(dǎo)致存量的變化。當(dāng)存量的終值和起始值一樣時(shí)，資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)到達(dá)均衡。當(dāng)存量的終值和起始值不同時(shí)，圖中的變量如租金、價(jià)格、開(kāi)發(fā)量、存量都沒(méi)有到達(dá)完全均衡。如果起始值大于終值，則租金、價(jià)格、建立量必須上升以到達(dá)均衡；如起始值小于終值，則租金、價(jià)格、建立量必然下跌以到達(dá)均衡。從*個(gè)存量開(kāi)場(chǎng)，在使用市場(chǎng)確定租金，這個(gè)租金通過(guò)住宅資產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)換成為所有權(quán)價(jià)格。這些價(jià)格導(dǎo)致形成一定新的開(kāi)發(fā)量，再轉(zhuǎn)回到使用市場(chǎng)形成新的存量水平。存量水平租金所有權(quán)價(jià)格新開(kāi)發(fā)量存量水平二、我

50、國(guó)養(yǎng)老住宅市場(chǎng)影響因素的四象限模型分析宏觀因素大致分為：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)水平，國(guó)民生產(chǎn)總值國(guó)家調(diào)控政策，置業(yè)城市優(yōu)惠政策人口增多，新城區(qū)改造變化分為3種：需求變化、資產(chǎn)收益變化、開(kāi)發(fā)本錢(qián)變化推高需求型：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)水平，國(guó)民生產(chǎn)總值，國(guó)家的積極調(diào)控抑制需求型：國(guó)家緊縮調(diào)控政策增高收益率資本化率型：置業(yè)的優(yōu)惠政策降低收益率資本化率型：國(guó)家緊縮調(diào)控政策增加開(kāi)發(fā)本錢(qián)型：土地面積減少，城市規(guī)劃限制，拆遷安置，國(guó)家調(diào)控政策較少開(kāi)發(fā)本錢(qián)型：土地面積增加，國(guó)家鼓勵(lì)的政策1.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)商品住宅市場(chǎng)影響的分析我國(guó)經(jīng)濟(jì)近年來(lái)持續(xù)快速增長(zhǎng)，對(duì)商品住宅價(jià)格影響十分顯著。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)，圖2所示的住宅市場(chǎng)四象限模型中的第

51、一象限的需求曲線將向右上方平移，住宅市場(chǎng)的租金水平和需求量將會(huì)同時(shí)提高或增加。住宅市場(chǎng)租金水平的提高將會(huì)使第二象限的住宅轉(zhuǎn)讓價(jià)格提高，住宅轉(zhuǎn)讓價(jià)格的提高必將促使住宅開(kāi)發(fā)量的增加，從而增加住宅的開(kāi)發(fā)本錢(qián)和市場(chǎng)供應(yīng)量，并最終形成使用市場(chǎng)中的需求量與供應(yīng)量之間、資產(chǎn)市場(chǎng)中的轉(zhuǎn)讓價(jià)格與開(kāi)發(fā)本錢(qián)之間新的平衡。因此，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將使住宅市場(chǎng)呈擴(kuò)散式開(kāi)展。2.置業(yè)城市的優(yōu)惠措施對(duì)商品住宅市場(chǎng)影響的分析不少城市的政府制定了一系列置業(yè)其城市的優(yōu)惠措施，越來(lái)越多的外埠消費(fèi)者開(kāi)場(chǎng)選擇其城市，投資其城市。置業(yè)城市的優(yōu)惠措施，將導(dǎo)致該城市住宅投資需求上升和住宅投資收益率(I)的下降，如果住宅的市場(chǎng)租金(R)不變，因?yàn)镮=R

52、/P，就會(huì)使住宅的市場(chǎng)價(jià)格(P)上升，住宅市場(chǎng)價(jià)格的上升又會(huì)引起住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量(Q)的增加，并最終導(dǎo)致住宅市場(chǎng)供應(yīng)量(S)的增加和租金水平(R)的下降，從而到達(dá)新的平衡。新的平衡要求初始的租金水平與新平衡到達(dá)時(shí)的租金水平相等。因此，置業(yè)城市的優(yōu)惠措施，將會(huì)導(dǎo)致該城市整個(gè)住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)不完全擴(kuò)散式開(kāi)展，如圖3所示。3.城市新區(qū)建立、舊城改造對(duì)城市商品住宅市場(chǎng)影響的分析過(guò)去幾年，不少城市新區(qū)建立突飛猛進(jìn)，舊城改造轟轟烈烈，而城市規(guī)劃條件的限制、土地價(jià)格的上升、拆遷安置費(fèi)用的增加，無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)本錢(qián)(C)的上升，減少住宅新開(kāi)發(fā)工程的獲利能力，這種影響將會(huì)使第三象限的開(kāi)發(fā)曲線向左上方平移。住宅開(kāi)

53、發(fā)本錢(qián)的上升，在住宅價(jià)格不變時(shí)使新開(kāi)發(fā)工程的數(shù)量(Q)減少，從而導(dǎo)致住宅市場(chǎng)供應(yīng)量(S)減少，在需求不變的情況下，推動(dòng)住宅市場(chǎng)租金(R)和轉(zhuǎn)讓價(jià)格(P)的上漲，并到達(dá)新的平衡，整個(gè)住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)平移式開(kāi)展，如圖4所示。在進(jìn)展以上住宅市場(chǎng)運(yùn)作的各個(gè)影響因素分析時(shí)，均假設(shè)其他市場(chǎng)因素不變。但事實(shí)上由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系的復(fù)雜性，特別是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)高速開(kāi)展的時(shí)候，影響住宅市場(chǎng)運(yùn)作的因素往往是多方面的，且是同時(shí)起作用的，這種多因素的同時(shí)變化實(shí)際上已經(jīng)不是單一因素變化的簡(jiǎn)單疊加.因此，要找到住宅市場(chǎng)新的平衡點(diǎn)是非常困難的。三、對(duì)我國(guó)養(yǎng)老住宅市場(chǎng)四象限模型的優(yōu)化四象限模型在研究住宅市場(chǎng)均衡方面具有較大的優(yōu)勢(shì)，原因

54、在于它把住宅市場(chǎng)具體地分為資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)。如果將住宅市場(chǎng)作為一個(gè)整體研究將會(huì)出現(xiàn)模糊的區(qū)域，這時(shí)就有必要進(jìn)展細(xì)分，而劃分為住宅資產(chǎn)市場(chǎng)和住宅使用市場(chǎng)是基于影響著兩個(gè)市場(chǎng)的供求關(guān)系的因素的不同，當(dāng)然，兩個(gè)市場(chǎng)之間也存在著嚴(yán)密的聯(lián)系。通過(guò)建立四象限模型，使得規(guī)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析可以進(jìn)展，即各要素的邏輯關(guān)系可以通過(guò)數(shù)學(xué)模型的方式進(jìn)展推演，其中最重要的是能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)外部要素如何影響住宅市場(chǎng)的部變量的研究。同時(shí)四象限模型使得對(duì)住宅市場(chǎng)變化的研究可以定量化。但是，四象限模型也有一定的局限性，它描述的是資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)的長(zhǎng)期均衡，不適合用于分析住宅市場(chǎng)的短期動(dòng)態(tài)變化，其缺陷是不能跟蹤分析市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)均衡的瞬間變化

55、。因而，需要建立一個(gè)能夠反映住宅市場(chǎng)短期動(dòng)態(tài)變化的住宅市場(chǎng)信息系統(tǒng)和四象限模型配合使用，到達(dá)既能描述資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)的長(zhǎng)期均衡，又能分析住宅市場(chǎng)的短期動(dòng)態(tài)變化。第四章、實(shí)地調(diào)研養(yǎng)老地產(chǎn)工程分析以康夢(mèng)圓老年公寓為例一、康夢(mèng)圓老年公寓公司簡(jiǎn)介公司介紹由市區(qū)康夢(mèng)圓國(guó)際老年公寓興建的、中國(guó)老齡事業(yè)開(kāi)展基金會(huì)直屬管理的康夢(mèng)圓老年公寓，是一所引入國(guó)際管理標(biāo)準(zhǔn)，康夢(mèng)圓除了有養(yǎng)老院常規(guī)效勞工程外還倡導(dǎo)科學(xué)養(yǎng)老理念，具備國(guó)際先進(jìn)設(shè)施，開(kāi)放平臺(tái)式的科學(xué)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。市區(qū)康夢(mèng)圓國(guó)際老年公寓位于市區(qū)十八里店，是京城少有的政治，文化，經(jīng)濟(jì)新中心交匯地，二十分鐘車(chē)程全覆蓋：天安門(mén)，中南海，中央各部委，央視新大樓，中央商務(wù)區(qū)

56、 CBD ，家園文化舊貨市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)亦莊。占地面積 18000 平方米，建筑面積 21000 平方米，2010 年6 月 26日試營(yíng)業(yè)。全部建成后可容納 516 床位，配套有圖書(shū)室、書(shū)法臺(tái)、手工制作室、美容美發(fā)、棋牌室、茶吧、多功能娛樂(lè)休閑區(qū)、壽宴廳等生活、娛樂(lè)工程。同時(shí)設(shè)有康復(fù)醫(yī)療體檢中心、中醫(yī)養(yǎng)生、保健按摩、心理咨詢、佛教養(yǎng)生、足療、水療等保健養(yǎng)生工程。目標(biāo)：全面打造國(guó)際品牌科學(xué)養(yǎng)老機(jī)構(gòu) , 引領(lǐng)中國(guó)養(yǎng)老科學(xué)新模式。理念：用赤子心，報(bào)三春暉文化：團(tuán)團(tuán)圓圓、健安康康、煥發(fā)朝氣、美夢(mèng)成真效勞特色：衣、食、住、行、用、醫(yī)、玩等方面享有科學(xué)的體貼入微的效勞。效勞模式：福利經(jīng)營(yíng)型 開(kāi)放平臺(tái)型

57、 自主選擇型 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老結(jié)合型康夢(mèng)圓將在老齡委的領(lǐng)導(dǎo)下，連同社會(huì)各界，在首創(chuàng)五大老年俱樂(lè)部，全面推動(dòng)養(yǎng)老事業(yè)，引領(lǐng)中國(guó)科學(xué)養(yǎng)老新模式：老同志經(jīng)歷財(cái)富咨詢俱樂(lè)部分各個(gè)行業(yè)，學(xué)科，老年創(chuàng)新創(chuàng)造俱樂(lè)部，中華傳統(tǒng)美德傳播俱樂(lè)部，流金歲月個(gè)人自傳俱樂(lè)部，空巢老人互助俱樂(lè)部設(shè)互助熱線。全面打造國(guó)際品牌科學(xué)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，引領(lǐng)中國(guó)養(yǎng)老科學(xué)新模式是我們崇高的目標(biāo)，不懈的追求，康夢(mèng)圓將是一個(gè)開(kāi)放的養(yǎng)老助老平臺(tái)。2企業(yè)文化企業(yè)文化終極使命：做好兒女孝敬父母報(bào)效祖國(guó)行為準(zhǔn)則：孝在當(dāng)下笑在當(dāng)下效在當(dāng)下理念：感恩包容彼此成就精神：自我學(xué)習(xí)自我管理自我領(lǐng)導(dǎo)康夢(mèng)圓之歌在太陽(yáng)升起的地方，有一所老人的樂(lè)園。綠茵簇?fù)碇坏虻幕?/p>

58、朵，朝霞映照出夕陽(yáng)的笑臉。一群獻(xiàn)身崇高的兒女，聚集在康夢(mèng)圓?？祲?mèng)圓啊康夢(mèng)圓，相聚是緣，相愛(ài)是緣。我們把善緣無(wú)限放大，一起實(shí)現(xiàn)兒女的心愿。在人文蔚起的年代，有一個(gè)普世的理念。愛(ài)心承載著兒女的孝敬，汗水凝結(jié)出老人的尊嚴(yán)。一個(gè)亙古不變的命題，演繹在康夢(mèng)圓。康夢(mèng)圓啊康夢(mèng)圓，子女夢(mèng)圓老人夢(mèng)圓。我們把美夢(mèng)化為現(xiàn)實(shí)，共同開(kāi)創(chuàng)美好的明天。公寓介紹建筑特色中心概貌主體建筑為回字形，采用透天的設(shè)計(jì)，院桃園風(fēng)格，讓老年人在喧鬧的都市中尋覓到一處房在園中、路在綠中、人在景中的世外桃源。房間設(shè)計(jì)以適宜老年人的身心安康為核心，按照老年人住宅建立標(biāo)準(zhǔn)，采用古典與現(xiàn)代相結(jié)合的方式，構(gòu)建了一所老人頤養(yǎng)天年的理想家園。主樓大廳小

59、包間大包間三層活動(dòng)廳園林景觀園林占地面積6580平米，除綠地外，園區(qū)還種植了桃樹(shù)、杏樹(shù)、石榴等多種果樹(shù)，同時(shí)配有人工湖、戶外健身器材、太極足道、涼亭、垂釣區(qū)、鴿子樓、假山噴泉及小橋流水等景觀，惟妙惟肖地構(gòu)成了一幅幅美麗的畫(huà)卷，滿足了老人在茶余飯后邊休閑散步，邊欣賞風(fēng)景的愜意感。雨后的康夢(mèng)圓戶型介紹雙人間在所有的房間設(shè)計(jì)中，采光、通風(fēng)等是我們考慮的重要因素。窗景可以為老人提供開(kāi)闊視野，的設(shè)計(jì)使老人足不出戶便可享受到充足的日光浴。散發(fā)著味道的柔軟棉被，軟硬適中的席夢(mèng)思床墊以及高質(zhì)隔音玻璃，為老人的睡眠提供層層保障，便于老人安然入夢(mèng)。獨(dú)立的衛(wèi)生間，推拉式房門(mén)、扶手等設(shè)計(jì)，防滑墊、浴椅、呼叫器、壁掛式

60、等設(shè)備，讓老人安心享受貼心的管家式效勞。等離子彩電使老人在不傷眼的前提下，輕松享受休閑時(shí)光；中央空調(diào)在炎炎夏日為老人帶來(lái)絲絲清涼。總之，康夢(mèng)圓的出發(fā)點(diǎn)，只為老人擁有最舒心的養(yǎng)老體驗(yàn)。單人間在所有的房間設(shè)計(jì)中，采光、通風(fēng)等是我們考慮的重要因素。窗景可以為老人提供開(kāi)闊視野，的設(shè)計(jì)使老人足不出戶便可享受到充足的日光浴。散發(fā)著味道的柔軟棉被，軟硬適中的席夢(mèng)思床墊以及高質(zhì)隔音玻璃，為老人的睡眠提供層層保障，便于老人安然入夢(mèng)。獨(dú)立的衛(wèi)生間，推拉式房門(mén)、扶手等設(shè)計(jì)，防滑墊、浴椅、呼叫器、壁掛式等設(shè)備，讓老人安心享受貼心的管家式效勞。等離子彩電使老人在不傷眼的前提下，輕松享受休閑時(shí)光；中央空調(diào)在炎炎夏日為老人