房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收剖析及納稅籌劃技巧

1、?房地產(chǎn)籌劃大全房地產(chǎn)企業(yè)管理? 團(tuán)圓網(wǎng) 喻景忠Email： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收剖析及納稅籌劃技巧 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收剖析及納稅籌劃技巧 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種及稅率二、相關(guān)行業(yè)的稅種及稅率三、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的納稅籌劃思路一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種及稅率 主要稅種及稅率簡表 營業(yè)稅及附加稅 印花稅 契稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅 房產(chǎn)稅 主要稅種及稅率簡表房地產(chǎn)有關(guān)稅種稅率營業(yè)稅建筑業(yè):3%，銷售不動產(chǎn):5%城市維護(hù)建設(shè)稅市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)5%，其他1%教育費(fèi)附加3%企業(yè)所得稅33%、27%、18%個人所得稅20%房產(chǎn)稅自用：1.2%，出租：12%契稅12%3%-5%土地增值稅四級累進(jìn)稅

2、率（具體見下表） 土地增值稅稅率表 檔次級 距稅率速算扣除系數(shù)稅額計算公式說 明1增值額未超過扣除項目金額50%的部分 30% 0增值額30% 扣除項目指取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 財政部規(guī)定的其他扣除項目。 2增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分 40% 5% 增值額 40%-扣除項目金額5% 3增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分 50% 15% 增值額50%-扣除項目金額15% 4增值額超過扣除項目金額200%的部分 60% 35% 增值額60%-扣除項目金

3、額35% 營業(yè)稅及附加稅1/71營業(yè)稅的定義營業(yè)稅是指對提供給稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其取得的營業(yè)收入額銷售額征收的一種流轉(zhuǎn)稅。2營業(yè)稅的征稅范圍營業(yè)稅的征稅范圍包括提供給稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)。 營業(yè)稅的征稅范圍2/7具體包括： 交通運(yùn)輸業(yè)，稅率3% 建筑業(yè)，稅率3%建筑業(yè)具體包括：建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)。 金融保險業(yè)，稅率5% 郵電通信業(yè)，稅率3% 文化體育，稅率3% 娛樂業(yè)，稅率20% 效勞業(yè)，稅率5% 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，稅率5% 銷售不動產(chǎn)，稅率5%銷售不動產(chǎn)具體包括：銷售建筑物或構(gòu)建物、銷售其他土地附著物?！咎崾尽糠康禺a(chǎn)業(yè)交納營業(yè)稅，就是依

4、據(jù)此項規(guī)定實施的。 營業(yè)稅及附加稅3/73營業(yè)稅的納稅人營業(yè)稅的納稅人是指對提供給稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人。4房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的計征依據(jù)及計算方法 計征依據(jù)：納稅人提供給稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用。 房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的計征方法應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)稅營業(yè)額營業(yè)稅稅率 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計征營業(yè)稅的計征依據(jù)4/7具體包括：第一，出售房屋收取的款項；第二，出售土地使用權(quán)收取的款項；第三，代收的房屋水表、電表、裝修等款項；第四，出售房屋和土地預(yù)收的款項?！咎崾尽考{稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。第五，

5、視同銷售的營業(yè)額 營業(yè)稅及附加稅5/75.房地產(chǎn)企業(yè)附加稅的種類及計算 城市維護(hù)建設(shè)稅，稅率：市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)5%，其他1% 教育費(fèi)附加，比率：3% 各地方開征的其他費(fèi)用，如防洪基金、防沙基金、城市文化開展基金等，具體情況各省差異較大。 應(yīng)交附加稅費(fèi)應(yīng)交營業(yè)稅城建稅率附加比率營業(yè)稅及附加稅應(yīng)用舉例1 6/7某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)并出售一個小區(qū)，具體銷售和收款情況如下：第一，按照市場價格出售局部房屋，總售價7200萬元，已收款4000萬元；第二，以比較優(yōu)惠的價格向內(nèi)部職工和相關(guān)人員出售局部房屋，實際售價2000萬元，已收款1900萬元，正常賣價2500萬元；第三，局部房屋作為本公司辦公用房，賬面

6、本錢140萬元，假設(shè)出售正常售價300萬元；第四，還有局部房屋已經(jīng)預(yù)收了20%的定金，尚未開出銷售發(fā)票，實際收款1000萬元；第五，為了籌集二期開發(fā)的資金，將局部房屋出典，金額1800萬元；第六，出售房屋時，向購房者收取本公司代墊的水表、電表的初裝費(fèi)共100萬元，未開發(fā)票，只開內(nèi)部收據(jù)。該公司所在地城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費(fèi)附加比率3%，不再征收其他費(fèi)用。應(yīng)用舉例1參考答案7/7該公司應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅的計算方法如下： 應(yīng)交營業(yè)稅72002500300100018001005%645萬元 應(yīng)交附加稅6457%3%64.5萬元也可以采用以下簡化計算方法應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅72002500300

7、100018001005%17%3%129005.5709.5萬元【提示】 內(nèi)部優(yōu)惠售房優(yōu)惠價格稅務(wù)機(jī)關(guān)不認(rèn)可，應(yīng)按正常賣價計稅；這叫做讓利不讓稅； 作辦公用的房屋、出典的房屋視同銷售計稅； 收取代墊的水表、電表的初裝費(fèi)作房屋銷售收入計稅。 印花稅1/21印花稅的定義印花稅，是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受、使用稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個人征收的一種行為稅。2印花稅的征稅范圍印花稅的征稅范圍包括：各種經(jīng)濟(jì)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)如房產(chǎn)證、營業(yè)賬簿、權(quán)利、許可證照等。 印花稅2/23印花稅的納稅人印花稅的納稅人，是指在中國境內(nèi)書立、領(lǐng)受、使用稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個人?！咎崾尽吭摱惖淖畲筇攸c為征收

8、面廣、稅率很低。4印花稅的計征依據(jù)及計算方法 印花稅的計征方法有兩種：從價計征、從量計征 出售房屋和土地按0.5的稅率計征印花稅應(yīng)交印花稅房屋和土地標(biāo)的額0.5【提示】房屋買賣過程中，房地產(chǎn)公司和購房人均應(yīng)交納。 契稅1契稅的定義契稅，是指國家在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，按照當(dāng)事人雙方簽訂的合同契約，以及所確定價格的一定比例，向權(quán)屬承受人征收的一種稅?！咎崾尽勘径惙N只有房屋的買方交納，賣方不交。 2契稅的征稅范圍契稅以在我國境內(nèi)的以下行為征稅： 國有土地使用權(quán)出讓， 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓， 房屋買賣， 房屋贈與， 房屋交換?！咎崾尽?房屋、土地出租的，不交契稅； 房屋交換，按交換差額計征。3契稅的計征依

9、據(jù)及計算方法 契稅的稅率：3%5%具體比例由各省根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平自主確定； 契稅的計算方法應(yīng)交契稅計稅依據(jù)稅率契稅計算的應(yīng)用舉例2某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自己開發(fā)的局部房屋作為本公司辦公用房，賬面本錢140萬元，假設(shè)出售正常售價300萬元，該房屋定性為高檔商品房當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定適用5%的契稅稅率。應(yīng)交契稅3005%15萬元 土地增值稅1土地增值稅的定義土地增值稅，是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。 土地增值稅2土地增值稅的征稅范圍土地增值稅的征稅范圍包含：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

10、【提示】以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，以及房地產(chǎn)出租、抵押等未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。 土地增值稅3土地增值稅的納稅人土地增值稅的納稅人，是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。 土地增值稅4土地增值稅的計征依據(jù)及計算方法 土地增值稅的計征依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額 增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入扣除工程 納稅人有以下情形之一的，土地增值稅按照房地產(chǎn)評估價格計算征稅： 隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的； 提供扣除工程金額不實的； 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。 土地增值稅 扣除工程包括以下內(nèi)容： 取得

11、土地使用權(quán)所支付的金額； 開發(fā)土地的本錢、費(fèi)用； 新建房及配套設(shè)施的本錢、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格； 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的銷售稅金，如印花稅、營業(yè)稅及附加稅； 財政部規(guī)定的其他扣除工程。 土地增值稅 土地增值率 土地增值額允許扣除工程金額A【提示】目的是判斷應(yīng)適用的土地增值稅稅率 A 50%，稅率30% 50% A 100%，稅率40% 100% A 200%，稅率50% 200% A，稅率60% 土地增值稅計算方法舉例3 某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)并成功出售一中心小區(qū)，取得收入28000萬元；實際相關(guān)支出14500萬元，其中：取得土地使用權(quán)費(fèi)用7000萬元，開發(fā)本錢5000萬元，利息支出1200

12、萬元，拆遷補(bǔ)償支出900萬元，其他費(fèi)用400萬元。經(jīng)稅務(wù)局審查，利息支出中，有一局部屬于民間集資借款利息共380萬元，不準(zhǔn)扣除；其他費(fèi)用中有120萬元不符合稅法列支標(biāo)準(zhǔn)，不能扣除。土地增值稅計算方法舉例3 參考答案(1) 應(yīng)交印花稅280000.514萬元(2) 應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅280005%(1+10%)1540萬元(3) 稅務(wù)機(jī)關(guān)按收入的2%預(yù)扣土地增值稅280002%=560萬元(4) 按收入的1.4%預(yù)扣企業(yè)所得稅280001.4%=392萬元(5) 允許扣除的開發(fā)等支出14500380+12014000萬元(6) 允許扣除的稅金14+15401554萬元(7) 土地增值稅28000

13、14000+155412446萬元(8) 土地增值率1244614000+155480.02%(9) 應(yīng)交土地增值稅1244640%155545%4978777.74200.3萬元應(yīng)補(bǔ)交土地增值稅4200.35603640.3萬元 (10) 應(yīng)交企業(yè)所得稅124464200.333%2721.1萬元應(yīng)補(bǔ)交企業(yè)所得稅2721.13922329.1萬元(11) 凈利潤124464200.32721.1+5005024.6萬元 企業(yè)所得稅1企業(yè)所得稅的定義企業(yè)所得稅是以納稅人的所得額為計征對象所征收的稅收。所得額收入總額本錢費(fèi)用支出以及免稅收入等2企業(yè)所得稅的征稅范圍企業(yè)所得稅的征稅范圍，包括企業(yè)所

14、得稅納稅人取得的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得。生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得包括來源于中國境內(nèi)、境外的所得。 企業(yè)所得稅3企業(yè)所得稅的納稅人企業(yè)所得稅的納稅人包括：國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)、股份制企業(yè)等。4企業(yè)所得稅的計征依據(jù)及計算方法 企業(yè)所得稅的稅率：2007年年底之前為33%，2021年開始為25%。 應(yīng)交企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額稅率【提示】其具體規(guī)定和技巧后面再分別介紹 房產(chǎn)稅法律依據(jù)：?房產(chǎn)稅暫行條例?1房產(chǎn)稅的定義房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)為征稅對象，按照房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營管理人等征收的一種財產(chǎn)稅。2房產(chǎn)稅的征稅范圍房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的

15、房屋，不包括農(nóng)村。 房產(chǎn)稅3房產(chǎn)稅的納稅人房產(chǎn)稅的納稅人是指擁有以上征稅范圍房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人，具體包括：產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人?！咎崾尽繉€人所擁有的非營業(yè)性的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅4房產(chǎn)稅的計征依據(jù)及計算方法 房產(chǎn)稅的計征方法有兩種：從價計征、從租計征 從價計征主要是針對自用的房屋而言、稅率為1.2%。計算公式為：應(yīng)納房產(chǎn)稅 應(yīng)稅房產(chǎn)原值1扣除比例1.2%【提示】扣除比例為10%30%，具體比例由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確定。 從租計征主要是針對出租的房屋而言、稅率為12%。計算公式為：應(yīng)納房產(chǎn)稅租金收入12% 房產(chǎn)稅應(yīng)用舉例4某房地產(chǎn)開發(fā)公司將自己開發(fā)的局部房屋分

16、別運(yùn)用如下：第一，將3套房屋作為本公司臨時辦公用房，入賬價值500萬元；第二，將局部房屋以出典的方式融資，該局部出典的房屋賬面價值1000萬元，實際融資750萬元；第三，將局部開發(fā)的房屋以租代售，本年收取租金400萬元。當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定，自用房屋扣除率一律為20%。 房產(chǎn)稅應(yīng)用舉例4參考答案那么該房地產(chǎn)開發(fā)公司本年應(yīng)交房產(chǎn)稅分別計算如下： 辦公用房應(yīng)交房產(chǎn)稅500120%1.2%4.8萬元 租金收入應(yīng)交房產(chǎn)稅40012%48萬元 該企業(yè)本年應(yīng)交房產(chǎn)稅4.84852.8萬元【提示】 房屋出租的租金收入還應(yīng)交納營業(yè)稅和附加稅等； 房屋出典的，出典方視同銷售，交納營業(yè)稅和附加稅等有關(guān)稅金，不交房產(chǎn)稅

17、。房產(chǎn)稅由承典方交納 二、相關(guān)行業(yè)的稅種及稅率 建筑施工業(yè) 裝飾裝潢業(yè) 建筑施工業(yè)1交納的主要稅種和稅率 營業(yè)稅，稅率3% 城建稅和教育費(fèi)附加、同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 印花稅，稅率0.3 企業(yè)所得稅，稅率：2007年年底之前為33%，2021年開始為25%。 建筑施工業(yè)2.應(yīng)交稅金的計算和征收方法 目前我國對建筑施工行業(yè)主要采用按照收入比例一次性預(yù)征，適當(dāng)進(jìn)行稽查補(bǔ)交原那么。即按照收入一定比例將營業(yè)稅及附加稅、企業(yè)所得稅一次性征收。 一次性預(yù)征的綜合比例由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r核定，一般在5%8%之間?！咎崾尽窟@么做的主要原因是：建筑行業(yè)大小規(guī)模不一，施工地和注冊地往往不在同一地方，消化

18、農(nóng)民工較多，會計核算不太健全。 建筑施工業(yè)計稅應(yīng)用舉例5某施工企業(yè)承接一項房屋的建筑施工，合同總金額14000萬元；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按照施工企業(yè)收入的一定比例預(yù)征稅款，營業(yè)稅及附加稅比例為3.5%，企業(yè)所得稅按照收入的3%預(yù)征，預(yù)征稅款的綜合比例為6.5%。 建筑施工業(yè)計稅應(yīng)用舉例5參考答案那么應(yīng)交稅金的計算方法如下：營業(yè)稅及附加稅140003.5%490萬元企業(yè)所得稅140003%420萬元【提示】 局部地方以上稅種都是上交地方稅務(wù)局，但2003年后新注冊的公司，原那么上營業(yè)稅及附加稅上交地方稅務(wù)局，而企業(yè)所得稅上交國家稅務(wù)局。 無論采用包工包料的方式，還是采用只包工不包料的方式，計稅依據(jù)均為料

19、工費(fèi)在內(nèi)的所有經(jīng)營額。 工程分包和轉(zhuǎn)包的，總承包人為營業(yè)稅和附加稅的扣交義務(wù)人。 建筑施工業(yè)計稅應(yīng)用舉例6甲施工企業(yè)承接一項房屋的建筑施工，合同總金額14000萬元；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按照施工企業(yè)收入的一定比例預(yù)征稅款，營業(yè)稅及附加稅比例為3.5%，企業(yè)所得稅按照收入的3%預(yù)征，預(yù)征稅款的綜合比例為6.5%。該企業(yè)將局部工程轉(zhuǎn)包給乙公司，轉(zhuǎn)包工程額為4000萬元。 建筑施工業(yè)計稅應(yīng)用舉例6參考答案應(yīng)交稅金的計算方法如下：甲應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅 1400040003.5%350萬元甲應(yīng)交企業(yè)所得稅 1400040003%300萬元甲應(yīng)代扣代交營業(yè)稅及附加稅 40003.5%140萬元乙應(yīng)交企業(yè)所得稅40

20、003%120萬元 裝飾裝潢業(yè)1交納的主要稅種和稅率 營業(yè)稅，稅率3% 城建稅和教育費(fèi)附加、同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 印花稅，稅率0.3 企業(yè)所得稅，稅率：2007年年底之前為33%，2021年開始為25%。 裝飾裝潢業(yè)2.應(yīng)交稅金的計算和征收方法 目前我國對裝飾施工行業(yè)主要采用按照收入比例一次性預(yù)征，適當(dāng)進(jìn)行稽查補(bǔ)交原那么。即按照收入一定比例將營業(yè)稅及附加稅、企業(yè)所得稅一次性征收。 一次性預(yù)征的綜合比例由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r核定，一般在5%8%之間。【提示】這么做的主要原因是：裝飾行業(yè)大小規(guī)模不一，施工地和注冊地往往不在同一地方，消化農(nóng)民工較多，會計核算不太健全。 三、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的

21、納稅籌劃思路 根本原那么 減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) 改變收入性質(zhì) 一根本原那么1遵循稅法對營業(yè)收入確認(rèn)的要求2防止在收入計量上出現(xiàn)與稅法對抗的行為1對價外費(fèi)用的處理，或選擇巧妙，或選擇標(biāo)準(zhǔn)。2對房屋的局部讓價與優(yōu)惠，注意開票與入賬的時間差。3對讓價過大的，應(yīng)有充分的理由，主要是房屋的質(zhì)量和市場價格，或資金回籠。二減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)1原因：對于房屋轉(zhuǎn)讓而言，是以轉(zhuǎn)讓收入作為計稅依據(jù)，計征營業(yè)稅及附加稅，因此，房屋在企業(yè)之間，或企業(yè)與個人之間轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)越多，交納營業(yè)稅及附加稅的次數(shù)就越多，交納的稅金總額也就越多。2房屋開發(fā)過程中，企業(yè)常見的錯誤認(rèn)識行為1兩家以上企業(yè)合作建房，合作一方分回房屋再對外出售希望獲利。運(yùn)用

22、舉例7甲乙兩公司簽訂協(xié)議，由甲方出地，乙方出錢并負(fù)責(zé)房屋開發(fā)，進(jìn)行合作建房甲方所出土地賬面價值600萬元，市場價值5000萬元；乙方出錢對該局部土地進(jìn)行房屋開發(fā)，實際開發(fā)房屋面積40000平方米，乙方追加投入開發(fā)本錢及相關(guān)費(fèi)用支出約7000萬元。根據(jù)合同約定，甲方分回40%的房屋共16000平方米。該房屋市場均價為每平方米5500元，甲方分回的房屋每平米協(xié)議作價4000元，甲方分回的房屋又按每平米5200元的價格賣給內(nèi)部職工。乙公司向甲公司分配房屋時，按協(xié)議價格開出發(fā)票，并交納營業(yè)稅及附加稅，稅率為5.6%。運(yùn)用舉例7參考答案：1/2 乙公司對該局部房屋申報上交營業(yè)稅及附加稅=16000.45

23、.6%=358.4萬元。 甲乙雙方實際各上交印花稅=16000.40.5=3.2萬元稅務(wù)機(jī)關(guān)對以上業(yè)務(wù)進(jìn)行清稅時，對甲乙雙方分別作以下處理要求：乙公司應(yīng)按正常市場售價，視同銷售，計算補(bǔ)交營業(yè)稅和印花稅等。 應(yīng)補(bǔ)交營業(yè)稅及附加稅 =16005.6%=134.4萬元。 應(yīng)補(bǔ)交印花稅=16000.5=1.2萬元運(yùn)用舉例7參考答案：2/2甲公司應(yīng)補(bǔ)稅的情況分別如下： 從乙公司分回房屋應(yīng)補(bǔ)交印花稅 =16000.5=1.2萬元。 從乙公司分回房屋按3%的稅率補(bǔ)交契稅=16000.553%=264萬元。 將房屋轉(zhuǎn)手賣給內(nèi)部職工時：應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅=16000.555.6%=492.8萬元。應(yīng)交印花稅=1

24、6000.550.5=4.4萬元。另外甲乙兩公司還因此補(bǔ)交巨額的土地增值和企業(yè)所得稅?！咎崾尽吭斐梢陨辖Y(jié)果的主要原因是，實物分配增加了營業(yè)稅及附加稅、印花稅的征收環(huán)節(jié)。2以房屋出典的方式融資局部公司由于不斷進(jìn)行擴(kuò)張，已經(jīng)開發(fā)的房屋又想先扣在手上將來賣個好價錢，為了解決目前擴(kuò)張時資金相對緊張的矛盾，將已經(jīng)開發(fā)未出售的房屋對外出典，并約定一定期限后按較高的價格贖回。運(yùn)用舉例8：丙房產(chǎn)公司將已開發(fā)的房屋對外出典，價格2000萬元，并約定1年后按2300萬元的價格贖回；預(yù)計贖回后，再出售，出售價格在2800萬元以上。丙公司房屋出典時，實際上交印花稅1萬元，未再交納其他稅金。運(yùn)用舉例8續(xù)：稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查時

25、，要求丙公司補(bǔ)稅，主要理由：第一：丙公司將該局部房屋出典前，說明丙公司已擁有該房屋的所有權(quán)，視同為丙公司購入自己開發(fā)的房屋，按5.6%的稅率補(bǔ)交營業(yè)稅等。應(yīng)補(bǔ)交營業(yè)稅及附加稅=20005.6%=112萬元。第二：丙公司將房屋出典時，再次視同銷售。應(yīng)補(bǔ)交營業(yè)稅及附加稅=20005.6%=112萬元?！咎崾尽吭斐梢陨涎a(bǔ)稅的實質(zhì)原因，人為增加視同銷售的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。3協(xié)議以房抵債的錯誤行為 房地產(chǎn)公司與其他公司形成債務(wù)后，雙方協(xié)商以房屋用較低的價格抵債，這種模式對債權(quán)人而言，形成屢次流轉(zhuǎn)。因為抵債的過程是一次房屋的交易過程，債權(quán)人轉(zhuǎn)手出售房屋時又形成第二次交易過程，兩次交易納稅，從整個流轉(zhuǎn)過程看，多交了

26、一次營業(yè)稅及附加稅、印花稅、契稅；另外，債權(quán)人在未再次轉(zhuǎn)讓房屋之前，還要作為自用房每年交納1.2%的房產(chǎn)稅。其影響結(jié)果與合作開發(fā)建房性質(zhì)差不多。3減少公司間房屋流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)，同時又要滿足聯(lián)合開發(fā)或協(xié)議抵債等經(jīng)營要求，最簡單的處理方法只有兩種 第一，總量控制的終端一次性銷售模式，即：1由合作雙方處理房源的總數(shù)量。2將該局部房源視同團(tuán)購，并作為一批限價銷售，只接有終端購房者與房地產(chǎn)開發(fā)公司按限定價格一一簽訂購房合同，表達(dá)為一次性終端銷售。3由于該批銷售房屋，樓棟和時間相對集中，只接按約定價格銷售，既減少了中間實物分配的環(huán)節(jié)，又躲避了銷售價格的風(fēng)險。運(yùn)用舉例9 如上例8中，對于甲公司分回的16000平

27、米房屋，甲方要再次出售給內(nèi)部職工，可以改為以下結(jié)算模式：1乙公司直接將該局部房屋以每平米5200元的價格賣給甲方指定的內(nèi)部職工，并由甲方公司職工與乙公司簽訂購房合同，并開票辦證。2每平米5200元與4000元的價差局部，扣除乙公司應(yīng)交的營業(yè)稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅之后，作為甲方效勞性合作利潤分回。運(yùn)用舉例9參考答案 這樣處理對乙公司而言：每平米按5200元交納相關(guān)稅金，而非調(diào)整為5500元交稅。對甲公司而言：1無須交納從甲公司分回實物環(huán)節(jié)應(yīng)交的印花稅和契稅，更不用交納房產(chǎn)稅。2甲公司也不用再交納房屋出售給職工環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加稅、印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等。3甲公司也不存在房屋

28、計稅價格的調(diào)整問題即：每平米按5200再出售，而稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定均價為5500元。三改變收入性質(zhì) 1改變收入的性質(zhì)應(yīng)具備的條件房地產(chǎn)企業(yè)的房屋和土地出售，可能存在以下幾種情況：1屬于精裝修房屋。2屬于土地轉(zhuǎn)讓。3屬于在建工程整體轉(zhuǎn)讓。4或者公司做完最后一個工程，不打算再做。 針對以上不同特殊情況，可以采用不同方法對房屋開發(fā)收入的性質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)化。 2收入分割法1對象。屬于開發(fā)完的精裝修房屋。2條件。應(yīng)設(shè)立兩家以上公司，一家為房地產(chǎn)開發(fā)公司，另一家為裝飾公司。3原因。精裝修的房屋售價包括裝修費(fèi)用及裝修的根本利潤在內(nèi)。4稅收差異： 裝修收入單獨(dú)開票，營業(yè)稅稅率為3%，比房產(chǎn)公司5%的稅率要低。 裝修收入局

29、部不交土地增值稅。 對于購房者而言，降低了契稅的計稅基數(shù)。運(yùn)用舉例10： 丁房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的局部高檔住宅，全部精裝修，共15000平米，每平米售價在8000元左右，每平米裝修本錢可以估計在10001200元之間，全部裝修由A公司完成。當(dāng)?shù)匾?guī)定，房地產(chǎn)公司營業(yè)稅及附加稅率為5.6%，裝飾行業(yè)為3.36%，該類房屋的契稅稅率為4%。運(yùn)用舉例10參考答案1/2： 第一，假設(shè)每平米裝修費(fèi)結(jié)算價格為1000元，由丁公司全部支付給A，A公司作收入，丁公司作為房屋開發(fā)本錢的一局部。1A公司應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅 =100000.13.36%=33.6萬元2丁公司應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅=100000.85.6%=

30、448萬元3購房者累計應(yīng)交契稅=100000.84%=320萬元運(yùn)用舉例10參考答案2/2： 第二，假設(shè)裝修費(fèi)直接由裝修公司開給購房者，而房產(chǎn)公司按差價款開票給購房者。1A公司應(yīng)交營業(yè)稅等=100000.13.36%=33.6萬元。2丁公司應(yīng)交營業(yè)稅等 =100000.80.15.6%=392萬元3購房者累計應(yīng)交契稅 =100000.80.14%=280萬元以上比較說明，采用第二方案：丁公司少交營業(yè)稅等56萬元。購房者少交契稅40萬元。3整體轉(zhuǎn)化法 1對象：公司目前業(yè)務(wù)較單一，屬于轉(zhuǎn)讓地或整體轉(zhuǎn)讓未完工工程，亦或公司最后一個工程轉(zhuǎn)讓后，股東不想再繼續(xù)經(jīng)營公司。2條件：公司業(yè)務(wù)很單一，債權(quán)債務(wù)工

31、程幾乎沒有，公司過去的賬面資料等也很干凈。3原因：公司形式上是出讓土地或未完工的房屋，實際屬于轉(zhuǎn)讓整個公司。4稅收差異 公司轉(zhuǎn)讓土地或工程工程，轉(zhuǎn)讓收入依次要交納營業(yè)稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，假設(shè)轉(zhuǎn)讓后公司再關(guān)門，獲得的利潤還要交納個人所得稅。假設(shè)看成是出售公司，那么實際屬于轉(zhuǎn)讓公司的股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，不交營業(yè)稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，只須交納印花稅和個人所得稅。而公司的股權(quán)價值那么全部表達(dá)在公司的土地或開發(fā)工程上。運(yùn)用舉例11： B房地產(chǎn)開發(fā)公司的股東，名下有數(shù)家公司，其中該房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)立就是看中了一塊土地增值的潛力。該公司注冊資本2600萬元。公司成立后購入一塊土地

32、，其本錢及費(fèi)用總額為2800萬元。目前，該局部土地增值潛力很大，假設(shè)出售，市價在9000萬元左右，假設(shè)投入14000萬元開發(fā)成房屋，可能增值空間更大，但股東對未來房地產(chǎn)業(yè)的走向把握不準(zhǔn)，不愿冒更大的風(fēng)險。另外有一家公司看中這塊土地，愿意購置，但最高出價不超過8700萬元。 運(yùn)用舉例11參考答案1/3：B公司的股東認(rèn)為購置方的出價較低，難以決策，設(shè)計方案及建議如下： 第一，假設(shè)B公司單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地，然后再注銷公司，轉(zhuǎn)讓理想價位9000萬元能實現(xiàn)，那么：1轉(zhuǎn)讓收入交營業(yè)稅及附加稅按5.5%計算 =90005.5%=495萬元。2應(yīng)交印花稅=90000.5=4.5萬元。3預(yù)計至少交納土地增值稅和企業(yè)所

33、得稅 =2300萬元具體計算方法及原那么后面介紹4注銷時個人所得稅約680萬元。累計交稅約=495+4.5+2300+680=3480萬元運(yùn)用舉例11參考答案2/3：第二，直接轉(zhuǎn)讓公司，作價8700萬元，那么：1印花稅=87000.5=4.35萬元2應(yīng)交個人所得稅 870028004.3520% 1179萬元3累計應(yīng)交稅 1179+4.35=1183.35萬元1184萬元運(yùn)用舉例11參考答案3/3： 兩者比較1形式上轉(zhuǎn)讓收入減少=90008700=300萬元。2實質(zhì)采用第二種方式少交稅=34801184=2296萬元。3股東采用第二方案多獲利=2296300=1996萬元。這種設(shè)計模式，屬于房

34、地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)典型的稅種躲避規(guī)模，也是目前法規(guī)中運(yùn)用較方便的方法之一。 四、以租代售等模式下房產(chǎn)稅的躲避模式 一房產(chǎn)稅涉及的主要問題二企業(yè)對房產(chǎn)稅應(yīng)采取的對策一房產(chǎn)稅涉及的主要問題1大局部房地產(chǎn)公司交納房產(chǎn)稅絕對額較少1公司自用房面積小，價格低，每年按1.2%的稅率交稅，幾乎可以忽略不計。2開發(fā)的房屋，未完工的不交稅，已經(jīng)完工的，假設(shè)不視同公司自用，也不交房產(chǎn)稅。2未來的矛盾突出 具體內(nèi)容見下頁3對目前分期收款賣房的情況，稅收征管的定性和方法過于單一，一律作房屋出售征稅，減少了國家稅源，也影響了契稅等相關(guān)稅收的征收。2未來的矛盾突出針對以上情況，為了打擊局部房地產(chǎn)公司捂盤即開發(fā)的房屋暫不出售，等

35、將來賣更好的價格、捂地等情況，國家擬采取以下措施：1但凡房產(chǎn)公司已開發(fā)完畢到達(dá)銷售條件的，假設(shè)在一定期限內(nèi)還未出售，超過期限后一律視同房產(chǎn)公司自己使用，視同銷售，先征取營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，再視同公司自用房征收房產(chǎn)稅，將來視情況決定是否同時開征物業(yè)稅。2對于房產(chǎn)公司有償取得的土地，在一定期限內(nèi)未開發(fā)，或長期處于半開發(fā)狀態(tài)下的，或國家無償收回，或視同企業(yè)自用，征收相關(guān)稅收。3對目前分期收款賣房的情況，稅收征管的定性和方法過于單一，一律作房屋出售征稅，減少了國家稅源，也影響了契稅等相關(guān)稅收的征收一房產(chǎn)稅涉及的主要問題二企業(yè)對房產(chǎn)稅應(yīng)采取的對策 1對于企業(yè)自用房屋，應(yīng)分清其用途和屬情1依

36、據(jù)：企業(yè)擁有的，獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙筒、窒外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對象。房地產(chǎn)公司建造的商品房，在出售前不征收房產(chǎn)稅，但出售前已使用、出借、出租的要征稅。2企業(yè)容易多交房產(chǎn)稅的原因涉及圍墻、室外游泳池等建筑支出，屬于資本性支出，應(yīng)作固定資產(chǎn)入賬。會計核算時，不知道應(yīng)獨(dú)立單獨(dú)，而合并計入房屋的價值，導(dǎo)致長期多交稅。運(yùn)用舉例12： 某知名房地產(chǎn)開發(fā)公司，屬于上市公司，為了打造公司形象，公司總部所在地的室外建筑支出發(fā)生2000萬元，會計將以上支出，均作房屋建筑物入賬，導(dǎo)致每年多交房產(chǎn)稅。當(dāng)?shù)匾?guī)定余值扣除比率為10%每年該局部建筑上交房產(chǎn)稅 =2000110%1.2%=21.6萬元。

37、后來在咨詢過程中，發(fā)現(xiàn)了以上問題，但該公司已經(jīng)多交了4年稅，同時，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定該局部支出已經(jīng)無法從房屋中準(zhǔn)確分立出來，要求以后年度還應(yīng)繼續(xù)交稅。2企業(yè)容易多交房產(chǎn)稅的原因做好事也交稅 這種情況主要表現(xiàn)為地產(chǎn)公司將開發(fā)的房屋無償出借的行為等。某公司開發(fā)的局部框架結(jié)構(gòu)房屋，尚未最終完工，公司領(lǐng)導(dǎo)同意暫借局部房屋給某物流公司作臨時室內(nèi)貨場，約2200平米。稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)后，認(rèn)定屬于視同銷售房產(chǎn)公司自己購置，然后出借，每平米按3000元的估價征收營業(yè)稅、附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，同時按1.2%的比例征收房產(chǎn)稅。二企業(yè)對房產(chǎn)稅應(yīng)采取的對策 2對于投資用房，應(yīng)注意投資的性質(zhì)及稅法的認(rèn)定 1公司的房屋對

38、外投資，房屋產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移的由接管投資方交稅。2名義對外投資，實際未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，視同房屋出租，按租金收入的12%交納房產(chǎn)稅，同時交納營業(yè)稅等。3對外投資，辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，但明確約定每年固定回報水平，也視同房屋出租，按租金收入交營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。 3房屋對外出租，應(yīng)分清楚收入的性質(zhì)，同時，會計開票入賬手續(xù)要正確。 二企業(yè)對房產(chǎn)稅應(yīng)采取的對策 典型案例： 某房地產(chǎn)公司將開發(fā)的局部門面房留歸本公司，等待更大的價值潛力；當(dāng)時企業(yè)自建自購時作價1500萬元。企業(yè)購入后，對外投資，與另一家公司聯(lián)合開商場，但產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移聯(lián)營時，該局部房屋估計市價3000萬元。公司收到聯(lián)營方分回的投資款后，直接作利潤

39、入賬，并按自用房交納房產(chǎn)稅當(dāng)?shù)匾?guī)定扣除率為20%典型案例參考答案： 房產(chǎn)公司每年交房產(chǎn)稅 =1500120%1.2%=14.4萬元稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)后，要求該房地產(chǎn)公司補(bǔ)交以下稅金： 營業(yè)稅及附加稅=3205.5%=176萬元 房產(chǎn)稅=32012%14.4=24萬元該房地產(chǎn)公司認(rèn)為稅務(wù)機(jī)關(guān)無理多征稅五、土地增值稅的納稅籌劃 一土地增值稅的計算規(guī)律 二土地增值稅清算的要求 三土地增值稅的技術(shù)性稅收籌劃方法 四微利工程的土地增值稅籌劃方法 五利用多種合作方式完成納稅籌劃 一土地增值稅的計算規(guī)律 1收入確實認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)讓房屋和土地使用權(quán)的收入包括1轉(zhuǎn)讓取得的全部價款貨幣性收入2相關(guān)經(jīng)濟(jì)效益實物【提示】 注

40、意視同銷售； 注意價外費(fèi)用； 注意價格核定與調(diào)整稅務(wù)機(jī)關(guān)的權(quán)利 2計算增值稅時，允許扣除工程的內(nèi)容11取得土地使用權(quán)所支付的金額 有償購置土地所支付的價款 轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)所支付的差價款，如綜合用地轉(zhuǎn)換為房屋開發(fā)用地 以無償劃撥方式取得的土地，為開發(fā)而補(bǔ)交的土地出讓金 一土地增值稅的計算規(guī)律 2計算增值稅時，允許扣除工程的內(nèi)容22開發(fā)土地的本錢、費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)本錢，包括： 土地征用及拆遷費(fèi)用 相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用 前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用 一土地增值稅的計算規(guī)律 2計算增值稅時，允許扣除工程的內(nèi)容353新建房及配套設(shè)施本錢 銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用4舊房及建

41、筑物的評估價格，以及由此發(fā)生的評估費(fèi)用5與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅等。一土地增值稅的計算規(guī)律 3稅收優(yōu)惠1增值率低于20%的普通住宅，免征土地增值稅2以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓的行為，不征收土地增值稅3抵押、出租行為不征收土地增值稅【提示】以房屋對外投資的免征營業(yè)稅，但要征收土地增值稅從2003年開始一土地增值稅的計算規(guī)律 二土地增值稅清算的要求 1依據(jù)國稅發(fā)2006187號文2清算原那么1以工程開發(fā)為單位清算，分期開發(fā)的工程，以各期為單位分別計算2開發(fā)工程中同時包括普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別核算增值額 3土地增值稅清算的條件1符合以下情形之一的，應(yīng)進(jìn)行土地

42、增值稅清算 工程全部完工，完成銷售 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房產(chǎn)開發(fā)工程 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的二土地增值稅清算的要求 3土地增值稅清算的條件2以下情形之一，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)要求清算 開發(fā)工程已竣工驗收，銷售面積達(dá)85%以上，或未超過85%，但剩余局部已經(jīng)出租或自用； 取得預(yù)售許可證三年尚未賣完的； 申請注銷稅務(wù)登記，但未辦土地增值稅清算手續(xù)的二土地增值稅清算的要求 4配套費(fèi)用支出的處理 1內(nèi)容：如配套的居委會、會所、停車場、變電站、學(xué)校等公共設(shè)施支出2要求：均可計入相關(guān)本錢3裝修本錢計入相關(guān)開發(fā)本錢二土地增值稅清算的要求 5共同費(fèi)用的處理1多個工程的共同費(fèi)用，按面積比或開發(fā)本錢法分?jǐn)?住宅和商鋪分開核

43、算，分別計算土地增值稅二土地增值稅清算的要求 三土地增值稅的技術(shù)性稅收籌劃方法 1利用價格轉(zhuǎn)移法對局部精裝修房屋，裝修收入單獨(dú)核算，單獨(dú)開票參見綜合案例A2利用本錢利潤轉(zhuǎn)移法科學(xué)運(yùn)用各種開發(fā)本錢、費(fèi)用支出參見綜合案例B3利用費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)比較法1利息支出的比較參見綜合案例C2加計20%費(fèi)用的比較四微利工程的土地增值稅籌劃方法 1增值率比較選擇法充分利用普通住宅的稅收優(yōu)惠參見綜合案例D2不同房屋的投資法以投資方式節(jié)約營業(yè)稅，以獨(dú)立公司方式躲避土地增值稅參見綜合案例E五利用多種合作方式完成納稅籌劃 1合作建房法聯(lián)合開發(fā)法參見綜合案例F2委托代建法參見綜合案例E多提寶貴意見內(nèi)容簡介：一、包含六大版塊內(nèi)

44、容：研究報告、規(guī)劃設(shè)計、工程工程、營銷籌劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合全套容量：600GB，海量二、41個細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)三、企業(yè)實戰(zhàn)開發(fā)商、代理商、廣告公司：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火四、熱點城市覆蓋全國絕大局部地區(qū)：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島五、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門！貨到付款！由于篇幅所限，以下僅列出2021年更新的局部資料如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取假

45、設(shè)干資料，聯(lián)系客服驗證！更多詳情介紹請登陸： 聯(lián)系QQ：1323556639?華高萊斯2021年2季度房地產(chǎn)研究報告?-35頁 word?2021年海南萬寧房地產(chǎn)市場開展分析報告?-6頁 word?2021年8月南京房地產(chǎn)市場月報?-31頁 word?2021年7月合肥房地產(chǎn)市場報告?-29頁 word?2021年7月哈爾濱房地產(chǎn)市場月報?-29頁 word?2021年7月22日廣州蘿崗房地產(chǎn)市場調(diào)查報告?-22頁 word?2021年6月天津房地產(chǎn)市場報告?-54頁 pdf?2021年6月哈爾濱房地產(chǎn)市場月報?-23頁 word?2021年6月福州土地拍賣成交情況?-1頁 excel?202

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