青年家園開發(fā)項目可行性研究報告

1、 青年家園開發(fā)項目可行性研究報告目錄第一章 項目概況第一節(jié)項目概述項目名稱項目建設(shè)單位項目建設(shè)地理位置第二節(jié)介紹的背景項目性質(zhì)及主要特點項目開發(fā)目的、開發(fā)規(guī)模、總體構(gòu)想、主要技術(shù)經(jīng)濟指標項目投資環(huán)境分析與評價項目社會經(jīng)濟發(fā)展方向分析項目必要性和社會經(jīng)濟意義項目場地周邊環(huán)境項目建設(shè)條件基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件市政條件項目環(huán)境影響和節(jié)能對環(huán)境造成的影響節(jié)能市場供需調(diào)查、預(yù)測與分析發(fā)展目標環(huán)境調(diào)查分析各類商業(yè)建筑及建筑地塊現(xiàn)狀調(diào)查及市場分析預(yù)測各類商業(yè)樓宇售價及租金調(diào)查預(yù)測商品房市場需求調(diào)查與預(yù)測發(fā)展規(guī)劃分析與選擇規(guī)劃和設(shè)計選項建筑設(shè)計方案的分析與選擇市政及公共服務(wù)設(shè)施布局圖開發(fā)項目規(guī)劃開發(fā)區(qū)域和特定位置的

2、分析和選擇發(fā)展內(nèi)容和發(fā)展規(guī)模的分析和選擇開發(fā)時機和開發(fā)進度的分析選擇項目融資方式的分析與選擇房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營模式分析與選擇開發(fā)計劃和項目開始和結(jié)束日期物業(yè)管理開發(fā)成本和項目投資估算開發(fā)成本估算預(yù)計項目總投資各種成本計算依據(jù)及計算表（附表）成本分析資源供給籌款及使用計劃籌資方案分析及多種方案比較建筑材料需求、供應(yīng)計劃和采購方法建設(shè)力量組織方案項目建設(shè)期間的供電和供水項目建成的水、電、氣、交通、通訊等供應(yīng)條件第十一章項目財務(wù)評估銷售收入、稅收和利潤預(yù)測項目財務(wù)評估項目不確定性分析項目計劃比較第十二章 項目綜合評價綜合評價項目成本效益劃分與估算綜合盈利能力分析社會影響分析第十三章結(jié)論和建議第一章 總則

3、第一節(jié)項目概述項目名稱：運行工業(yè)。 117青年之家項目建設(shè)單位：山東潤業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本項目規(guī)劃住宅建筑面積約20231平方米，占地1.85個公共項目。第二節(jié)提出的項目背景根據(jù)濟南市“十一五”城市規(guī)劃確定的濟南市城市規(guī)劃和發(fā)展方向，濟南市將以線、點推進重點區(qū)域開發(fā)建設(shè)，形成反映區(qū)域中心城市的功能和城市景觀的特點。和生態(tài)景觀帶，推動形成中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)新隆起帶。功能布局：四大領(lǐng)域即將問世據(jù)介紹，東部新城將由南向北劃分為四個功能區(qū)。其中，隴東風景區(qū)位于牟牛山、顓山等南部山脈與南環(huán)高速之間，面積約27平方公里。規(guī)劃的主要功能是生態(tài)綠化、旅游休閑。中心區(qū)位于工業(yè)南路與牟牛山、顓山等南部山脈之間。

4、建設(shè)用地面積約22平方公里。主要規(guī)劃功能為公共服務(wù)、商務(wù)辦公、商務(wù)金融、會議展覽、文化娛樂、體育休閑、生活生活等，中心區(qū)將選擇約4-5平方公里的土地作為核心區(qū)。工業(yè)住宅區(qū)位于工業(yè)南路與小清河之間，建設(shè)用地約23平方公里。華山風景區(qū)位于小清河與濟青高速公路之間，面積約15平方公里。景觀建筑：軸帶走廊將景觀與水融為一體根據(jù)規(guī)劃，東部新城的景觀結(jié)構(gòu)為“一軸兩帶、三區(qū)五廊、山水一體”。一根軸線引導(dǎo)北向的空間景觀主軸。東部新城的隴東風景區(qū)、中心區(qū)、工業(yè)住宅區(qū)、華山風景區(qū)和黃河風景區(qū)將有機整合為一體； “兩帶”是指兩條自然景觀帶，即南部山地綠色景觀帶和北部黃河藍色景觀帶。三區(qū)是指三個城市景觀區(qū)，即中心區(qū)城

5、市景觀區(qū)、綜合區(qū)城市景觀區(qū)和華山風景區(qū)；五廊指的是五個城市景觀廊道，即經(jīng)十東路和荷花路。工業(yè)南路、花園東路、工業(yè)北路的主廊道和三個城市景觀輔助廊道。山水融合是指自然山水的融合，即小清河、大新河、瑤頭河等河流與花山、臥牛山、馬山坡、菠蘿山、玉頂山、王八蓋山、顓山、牟牛山等河流的融合。 、澳角山、鹽池山、武定茂嶺山等山。其中，9座山脈環(huán)繞中心區(qū)，2座位于華山風景區(qū)內(nèi)。交通：創(chuàng)建網(wǎng)格狀的道路網(wǎng)絡(luò)在規(guī)劃建設(shè)中，東部新城的整體交通優(yōu)勢明顯。其中，貫穿城市東西的6條城市骨架路網(wǎng)（旅游東路、經(jīng)十東路、工業(yè)南路、花園東路、工業(yè)北路、荷花路）將東部新城與東部產(chǎn)業(yè)帶緊密相連和西部春城特色風情帶。南北由東二環(huán)與先文

6、路相連，形成網(wǎng)狀路網(wǎng)的主骨架，與高速公路系統(tǒng)相連。其中，工業(yè)北路、經(jīng)十東路、先文路、二環(huán)東路4條路將規(guī)劃建設(shè)為高速公路。中心區(qū)設(shè)計：四家企業(yè)爭奪“繡球花”作為東部新城最重要的區(qū)域，今天，中心區(qū)的規(guī)劃和城市設(shè)計方案已經(jīng)開始征集。目前，來自中國上海、法國、美國和澳大利亞的四家設(shè)計公司正在參與競標。據(jù)介紹，東部新城中心區(qū)位于東部新城中南部。規(guī)劃區(qū)西起東二環(huán)，東起馬山坡、玉頂山，北起工業(yè)南路，南起隴洞風景區(qū)。核心區(qū)核心區(qū)初步擬定西起焦水泉路，東起大新河，北起工業(yè)南路，南起旅游東路，用地面積約8平方公里。在設(shè)計中，核心區(qū)的具體位置可由設(shè)計單位在特定選擇范圍內(nèi)自主選擇。根據(jù)要求，建設(shè)用地的選擇要注意保護山

7、林植被，盡量減少地形改造。不得布置坡度大于15%的土地建設(shè)；并對當?shù)亟謪^(qū)提出規(guī)劃控制的原則要求，確定合理的開發(fā)建設(shè)和改造策略。第三節(jié) 項目性質(zhì)及概況項目性質(zhì)：本項目自然環(huán)境優(yōu)越，定位于開發(fā)建設(shè)小型高層住宅，并建有地下停車場，作為社區(qū)人防的配套設(shè)施。這是一個住宅商業(yè)開發(fā)項目。項目規(guī)劃和建筑設(shè)計是在考察北京、上海等多個知名樓盤的基礎(chǔ)上進行的，創(chuàng)作引入了全新的高舒適生活理念、生態(tài)環(huán)境景觀設(shè)計、人性化的建筑布局和停車位行人和車輛系統(tǒng)。建成后將成為濟南市一道壯麗的風景線。該項目旨在通過節(jié)能示范項目社區(qū)的引領(lǐng)，推動住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅建設(shè)的整體水平。力爭滿足墻體改造、建筑節(jié)能、智能配置、一次性裝修（廚

8、衛(wèi)）四大基本要求。項目概況項目名稱：潤業(yè)117青少年家園建設(shè)項目交通狀況：46路、47路、K95路、123路、75路、K107路、110路、99路、116路、137路、4路、5路, 80 號, 89 號配套：電梯：進口電梯廚房：簡易衛(wèi)生間：簡易供電：完善供水：自來水管道埋地供氣：配套供暖：市政熱管網(wǎng)至小區(qū)換熱站。通訊：2個電話線接口，2個有線接口，1個網(wǎng)絡(luò)接口第四節(jié)可行性研究報告編制依據(jù)國家及省有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)房地產(chǎn)政策要求現(xiàn)行國家建筑技術(shù)設(shè)計規(guī)范和標準國家發(fā)改委對項目可研報告內(nèi)容和深度的要求濟南國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要主辦方提供的基本信息滿足城市總體規(guī)劃要求合理利用城市空間和

9、土地，充分考慮投資生產(chǎn)和土地利用效益，注重經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。適應(yīng)社會化生產(chǎn)水平不斷提高的要求，使各項建設(shè)適應(yīng)社會發(fā)展的需要。第二章投資環(huán)境分析與評價第一節(jié)濟南房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析濟南市位于北緯36度40分、東經(jīng)117度00分，南依泰山，北依黃河。地形可分為北部黃帶、中部山前平原帶和南部丘陵山地帶三個帶。濟南有兩大水系：黃河和小清河。湖泊包括大明湖和白云湖。濟南市規(guī)劃將城市核心區(qū)建設(shè)成為輻射整個山東半島的現(xiàn)代商業(yè)商業(yè)中心；辦公、教育等功能從城市中心區(qū)撤出；同時，中心城市主要產(chǎn)業(yè)向東部產(chǎn)業(yè)帶和西部產(chǎn)業(yè)帶轉(zhuǎn)移，加強東部傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造和濟南高新技術(shù)發(fā)展。濟南中心城區(qū)以主城區(qū)為核心，東西向發(fā)展

10、；依托城市現(xiàn)狀，重點發(fā)展東部城區(qū)、西部新城和空港城市。形成“一市兩區(qū)”新型城市空間布局邊界結(jié)構(gòu)。未來幾年，濟南市將建設(shè)兩橫六縱的城市快速路網(wǎng)，有效緩解過境交通、對外交通和跨區(qū)域長途機動車交通；以公交為基礎(chǔ)的綜合公共交通系統(tǒng)。由于受南部山區(qū)和北部黃河的影響，濟南未來的發(fā)展將以東西向擴張為主。隨著燕山新區(qū)的建設(shè)和東部新城的規(guī)劃，東部地區(qū)將成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的主要區(qū)域。為緩解主城區(qū)壓力，舊城改造將成為未來政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)方向。濟南房地產(chǎn)固定投資繼續(xù)增長。 2005年房地產(chǎn)投資占社會固定資產(chǎn)投資比重和房地產(chǎn)投資比重降至近年來的最低點，2006年和2007年開始回升。這主要是由于國家加強2005年宏

11、觀調(diào)控，市場經(jīng)受考驗。近年來，濟南房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重已超過15%，但仍遠遠落后于北京、天津、廣州等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。北京是全國最高的，達到51%，正好反映了濟南的房地產(chǎn)業(yè)。與北京、上海、廣州的差距也預(yù)示著濟南的房地產(chǎn)開發(fā)空間非常巨大。與一線城市相比，濟南房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間，同時對拉動經(jīng)濟增長的作用也越來越大。在2008年嚴重的經(jīng)濟危機下，房地產(chǎn)的增速依然穩(wěn)健增長?？梢姡康禺a(chǎn)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，市場發(fā)展形勢良好。2009年，普通住宅總成交量為27449套、250.2萬平方米，同比分別增長96.38%和70.2%。從市場整體來看，2009年初價格為6238元/平方米，1-3

12、月價格基本保持不變。 4月以來，隨著市場逐漸回暖，價格開始呈現(xiàn)上漲趨勢。下半年，供需矛盾加劇。 ，價格一路上漲，12月達到8481元/平方米，環(huán)比上漲11.6%，同比上漲35.9%。濟南普通住宅均價超過8000元。濟南房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢剛性需求保持增長濟南城市化進程處于起步階段和快速推進階段。農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移、高校畢業(yè)生就地發(fā)展、人才自由流動、適齡青年購房等，必然會產(chǎn)生巨大的剛性需求；濟南是一座城市。在一座擁有千年歷史的古城中，城中村、危房改造的難度和過程將持續(xù)很長時間，這為房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了無限機遇。質(zhì)量競爭時代來臨保守的濟南政府已經(jīng)意識到，引進是推進城市改革的先導(dǎo)力量，是確保省會地位與經(jīng)

13、濟大省地位相匹配的關(guān)鍵。世茂、綠城、保利、中海、萬達、恒大、綠地等知名房地產(chǎn)開發(fā)商。提前進入將吸引更多全國大型房地產(chǎn)開發(fā)商進入，不僅將進一步推動房地產(chǎn)開發(fā)、營銷和產(chǎn)品創(chuàng)新，也將促進品牌和品質(zhì)的良性競爭。 政策層面謹慎樂觀按照12月閉幕的中央經(jīng)濟工作會議精神，積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策沒有改變。基本面的維持，意味著明年“錢”還是比較多的，流動性充裕做投資或投機。對房地產(chǎn)的需求正在增加。與股市、黃金一樣，商品房作為投資產(chǎn)品將成為投機者關(guān)注的焦點。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，政策的穩(wěn)定是利好消息。預(yù)計2010年房地產(chǎn)市場仍將供不應(yīng)求。另一方面，政策仍將鼓勵自住和自住改善住房的需求。預(yù)計明年普通首套房

14、和自住改善房優(yōu)惠政策將繼續(xù)實施。購房改善起到促進作用。區(qū)域市場分析 區(qū)域住房市場增長該項目位于濟南東部地區(qū)。濟南房地產(chǎn)市場近五年統(tǒng)計2003 年2004 年2005年2006 年2007年該地區(qū)可用產(chǎn)品的特點2009年，濟南市普通住宅供應(yīng)總量30342套，326.56萬平方米，同比增長78.58%。從區(qū)域分布來看，東部占比最高，西部和南部次之，三個區(qū)域占總供應(yīng)量的80%以上。奧體文博區(qū)規(guī)劃建設(shè)中央商務(wù)區(qū)，完善東部新區(qū)商業(yè)配套服務(wù)。歷下區(qū)將啟動片區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)研，調(diào)整完善片區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃，為中央商務(wù)區(qū)落戶提供條件。根據(jù)規(guī)劃，東部新區(qū)中央商務(wù)區(qū)為二環(huán)東路以東、旅游路以北、解放東路以南、奧體以西中心。有關(guān)

15、部門將立即著手梳理片區(qū)基本情況，積極與有關(guān)方面溝通，調(diào)整完善片區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃，加快制定配套指導(dǎo)和扶持政策，做好各項規(guī)劃準備工作。隨著省醫(yī)院東院等一批省市級單位的成立，東部新區(qū)常住人口將大幅增加。此外，商品房開發(fā)項目陸續(xù)上馬，大量市民選擇在東部新區(qū)落戶。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，東部新區(qū)建成后可容納30萬常住人口?！艾F(xiàn)在東部新區(qū)樓盤多，人多，全運前后，片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施承載能力有了很大提升，硬件也沒有問題。 “商業(yè)配套不足，生活不是特別方便。建設(shè)中央商務(wù)區(qū)，就是要完善商業(yè)配套?！?23日下午，歷下區(qū)相關(guān)部門負責人告訴記者。該負責人還表示，東部新區(qū)建設(shè)中央商務(wù)區(qū)是濟南城市重心東移的體現(xiàn)。 “歷下區(qū)是中心城區(qū)，東部新區(qū)

16、是新建區(qū)，是未來城市發(fā)展的寶貴空間。”根據(jù)規(guī)劃，東部新區(qū)中央商務(wù)區(qū)將重點建設(shè)大型住宅區(qū)、購物場所和配套酒店，打造功能現(xiàn)代、產(chǎn)業(yè)高端、生態(tài)宜居、商務(wù)宜居的現(xiàn)代化新城區(qū)。旅游。第二節(jié) 項目必要性及社會經(jīng)濟意義潤業(yè)117青年家園發(fā)展項目秉承“人與自然和諧共生”的發(fā)展理念，結(jié)合濟南的氣候特點和地形條件，適應(yīng)北方氣候和生活習慣的特點。該項目按照節(jié)能示范工程和國家建設(shè)部3A級標準建設(shè)，其價值將相應(yīng)增加。預(yù)計價格在9000元/m 2以上，使項目達到預(yù)期的經(jīng)濟效益和社會效益。該片區(qū)的開發(fā)建設(shè)，對于濟南市的市政改造、綠化和美化城市環(huán)境，滿足人民日益增長的生活需求，緩解年輕一代的住房壓力具有重要意義。濟南居民更看

17、重小區(qū)品質(zhì)，高端產(chǎn)品更易受到青睞。濟南市政府也希望在濟南成功建設(shè)節(jié)能示范工程。因此，該項目的節(jié)能示范工程的實現(xiàn)，對它的銷售必然是一個很大的促進。同時，節(jié)能示范項目是形象品牌，是質(zhì)量保障體系的代表，項目示范項目的建設(shè)也是濟南其他房地產(chǎn)發(fā)展的無形宣傳和推動。為進一步推進濟南住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提升住宅性能和品質(zhì)，聚焦?jié)鷮幾≌萍紕?chuàng)新成果，本項目所有建筑均采用標準設(shè)計，率先使用太陽能和建筑設(shè)計融合集中熱水和智能設(shè)施功能配置。 、雨水收集、集中水處理系統(tǒng)和新型節(jié)能墻體等多項住宅技術(shù)性能。同時，在建筑布局、環(huán)境景觀示范、建筑材料及配件選擇、人車分流、物業(yè)信息化管理等多方面實現(xiàn)了統(tǒng)一協(xié)調(diào)。第三章項目建設(shè)條件施

18、工條件地質(zhì)條件氣候條件濟南屬暖溫帶季風大陸性氣候，具有春季大風干旱、夏季炎熱多雨、秋季高冷、冬季寒冷少雨雪、春季短、冬夏長、四不同的季節(jié)。濟南市歷年氣象情況統(tǒng)計（1985-2000年）2000年12月31日收藏指數(shù)單元1985年1990 年1995年199719981999 年2000年平均氣溫C12.813.814.014.414.914.414.0最高溫度C36.938.136.540.638.238.437.8出現(xiàn)日期月日6.087.086.196.226.287.027.1最低溫度C-26.8-21.1-12.6-15.6-16.6-13.4-15.5出現(xiàn)日期月日12.081.1312

19、.251.081.181.091.25年降水量毫米593.2844.9636.2568.0742.7448.3635.1年降水日天空83946560646672最大日降水量毫米87.5111.288.3139.6154.280.5101.3出現(xiàn)日期月日7.298.298.078.208.046.157.22全年日照時數(shù)小時2356.22425.32517.82624.02322.22310.02386.1年蒸發(fā)量毫米1717.41739.72034.42159.61906.51872.61870.3年平均相對濕度%68696161656265年平均風小姐2.52.52.52.62.42.72.

20、6年平均氣壓百帕1012.01012.21009.71010.21009.41008.41008.5無霜天天空210209214210211215208三、基礎(chǔ)設(shè)施條件區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施實現(xiàn)“七通”（通水、通水、通、通、電、通、暖）。道路：工業(yè)南路等道路四通八達。由于濟南目前人均住房面積為20.18 ，潤燁117青年家園開發(fā)項目以104、156平方米左右的二、三居室高層和110、153平方左右的小高層為主。米。小高層三房二人免港游，買兩房免單人港游。有電梯的房子：購買有電梯的房子的消費者大多追求的是住房的舒適度。戶型主要為三房兩廳兩衛(wèi)戶型。大多數(shù)客廳應(yīng)放在南側(cè)?？梢?.6米設(shè)計步入式衣柜180m2。

21、同時，適度控制每戶平均面積，可以降低共用電梯的成本。高層住宅（一梯二戶平板式小高層或二梯二戶高層）分為朝南和朝北兩種類型。雖然戶型比較簡陋，過道的使用不經(jīng)濟，但由于臥室大客廳布局，臥室和客廳采光良好，適應(yīng)北方寬敞舒適的生活習慣，得到了大家的認可。潤燁117青年家園開發(fā)項目高層住宅單位推薦以三房二廳二衛(wèi)戶型為主，也可考慮部分復(fù)式戶型。該區(qū)域控制在 120 180m2/ 組。高層住宅是市區(qū)的“別墅”，屬于豪華住宅，室內(nèi)設(shè)計布局要精益求精。根據(jù)濟南市城市總體規(guī)劃，市區(qū)將向東發(fā)展，本項目符合濟南市城市總體規(guī)劃的要求。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備，包括220kV變電站、郵件分揀中心、火力發(fā)電站、加油站、自來水廠等，

22、高標準市政管線全部鋪設(shè)在地下。供水、供電、供熱、燃氣等市政供應(yīng)，根據(jù)市區(qū)相應(yīng)部門提供的信息，可滿足項目要求。隨著市民收入的穩(wěn)步增長，對中高檔住宅的需求正在成為未來的發(fā)展趨勢。第二節(jié) 市政條件本項目開發(fā)建設(shè)市政條件成熟，供貨方案可行。高壓供電：由濟南市歷下區(qū)220kV變電站接入，雙回供電天然氣供應(yīng)：市政天然氣主管道在項目東側(cè)，可由市政天然氣公司開通城市供水：項目南北兩側(cè)均有主干管道，可實現(xiàn)循環(huán)供水市政排水：項目實施雨污分流，雨水接入市政排水管，生活污水達標回用。閉路與電信：市電視臺、電信局分別負責小區(qū)的接駁工作第四章項目環(huán)境影響與節(jié)能第一節(jié) 環(huán)境影響施工現(xiàn)場環(huán)境現(xiàn)狀項目地點位于濟南市歷下區(qū)。周邊

23、環(huán)境狀況良好，周邊水、大氣、土壤、植被自凈能力強，周邊無污染企業(yè)。項目建成投入使用后，除少量生活污水、餐廚油、生活垃圾需要處理外，基本無其他污染物排放。因此，對周圍環(huán)境沒有不利影響。2、污染源分析及控制措施一、主要污染源及污染物本項目為住宅小區(qū)建設(shè)，主要污染源為生活污水、廚房香煙和生活垃圾。為保證區(qū)域本身的環(huán)境衛(wèi)生要求，不對周邊環(huán)境造成影響，必須對上述污染源采取相應(yīng)的處理措施。二、環(huán)保措施本項目產(chǎn)生的污染物量不大，對周邊環(huán)境的影響極小。主要控制措施如下：(1) 生活污水本項目對生活污水進行生化處理、檢測、循環(huán)利用，實現(xiàn)生活污水零排放。（2）本工程在廚房采取通風排風措施，在灶具上部安裝帶機械排風

24、和油煙過濾器的抽油煙機，防止廚房油煙異味污染環(huán)境。(3) 生活垃圾本項目垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，并組織專職環(huán)衛(wèi)保潔人員統(tǒng)一收集、清掃。3、綠化綠化不僅可以創(chuàng)造優(yōu)美的人居環(huán)境，還可以防止污染。它在保護環(huán)境方面也發(fā)揮著特殊的作用。本項目堅持點、線、面相結(jié)合的原則，將庭院綠化和道路綠化有機結(jié)合，充分發(fā)揮綠地的保護和活動功能以及改善生態(tài)環(huán)境的作用。 、果樹、綠化四大觀賞特色，確保景區(qū)美觀整潔，景區(qū)綠化率不低于46.5%。四、環(huán)境影響評價本項目為住宅小區(qū)建設(shè)，污染源極小，污染物排放量極小。環(huán)境污染。第二節(jié)節(jié)能本項目擬采取以下節(jié)能措施：1、所有設(shè)備應(yīng)為符合國家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能設(shè)備。電氣設(shè)備應(yīng)選用新型高

25、效節(jié)能型，并采用電容補償，提高功率因數(shù)，減少電能損耗。2、住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水潔具，節(jié)約用水。3、燈具以節(jié)能為主，達到節(jié)約電能的目的。4、合理安排建筑朝向，盡量保持良好的采光條件。5、采用新型節(jié)能墻體材料，推廣采用新技術(shù)、新工藝，節(jié)能降耗。6、采暖采用地面輻射采暖。7、浴缸采用集中太陽能，冬夏皆可使用。8、生活污水生化處理與回用第四章市場供需調(diào)查、預(yù)測與分析第一節(jié) 開發(fā)對象環(huán)境調(diào)查分析第二節(jié) 濟南市各類商品房地產(chǎn)發(fā)展分析與預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)正在放緩。 2008年，房地產(chǎn)業(yè)增加值114.9億元，增長9.6% 。房地產(chǎn)開發(fā)投資274.1億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的19.4% ，提高2.6個

26、百分點。新開工面積482.8萬平方米，竣工面積172.2萬平方米。房屋銷售價格上漲7.2%，其中新屋銷售增長7.0% 。在房地產(chǎn)開發(fā)市場中，住宅占79.8%，商業(yè)占13.8%，寫字樓占2.8%，其他公共設(shè)施占3.6%。2005年，全市新增資質(zhì)建筑企業(yè)753家，實現(xiàn)增加值93.3億元，增長10.4%；實現(xiàn)利稅22億元，增長8.6%；全職工勞動生產(chǎn)率（按現(xiàn)價全社會增加值計算）13.03萬元/人，建筑面積3448萬平方米，竣工面積1216萬平方米，其中7.32萬平方米為住宅。建筑業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。 2008年，全市建筑業(yè)增加值190.5億元，增長5.5% 。年末合格建筑企業(yè)702家，增長3.1% ；全年建

27、筑業(yè)總產(chǎn)值668.3億元，增長13.9% ；實現(xiàn)利稅43.2億元，增長31.6% ；建筑面積4173.3萬平方米，增長9.7% ；房屋新開工面積1417.0萬平方米，下降7.7% ；商品房竣工面積1600.2萬平方米，增長0.6% ，其中住宅竣工面積778.6萬平方米，下降31.9% 。 2006年一季度，全市建筑業(yè)開工順利，全市符合條件的建筑業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值48.2億元，同比增長7.8%。其中，國有及國有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值31.5億元，同比增長1.1%；非國有及國有控股企業(yè)完成16.7億元，增長19.3%。一季度，房屋建筑面積2026.2萬平方米，同比增長13.2%。其中，新開工面積3

28、76.2萬平方米，同比增長34.7%。一季度，完成產(chǎn)值14.6億元，同比增長33.9%，完成建筑面積39.4萬平方米，與上年持平。第三節(jié) 濟南市各類商品房銷售價格和租金調(diào)查2007年濟南房地產(chǎn)價格指數(shù)表（上年同期以100價位的指數(shù)）2007年度價格指數(shù)柱形圖949698100102104106108110土地交易 住宅銷售 住宅租賃 1季度2季度3季度4季度據(jù)順網(wǎng)2008年11月25日消息，24日，有關(guān)部門發(fā)布了濟南市2008年第三季度住房市場報告分析。數(shù)據(jù)顯示，三季度濟南商品房均價為6675元/平方米。在24個中選待售樓盤中，建筑面積均超過2萬平方米，此前銷售率85%以上的銷售均未納入統(tǒng)計。

29、從在售項目分布來看，東部在售項目規(guī)模最大，為161.3萬平方米，西部次之，為118.3萬平方米。其他地區(qū)在售項目總規(guī)模較小。本季度住宅市場整體均價約為6675元/平方米，中心區(qū)區(qū)域均價最高為8566元/平方米，北部地區(qū)最低為5400元/平方米。中部地區(qū)成吉中心均價最高，成吉中心均價13500元/平方米。東部地區(qū)房價增長較快。西部的房地產(chǎn)價格相對平均。 7個在售樓盤中，4個樓盤均價在5500-5800元/平方米，其他3個樓盤均價在6200-6300元/平方米。北部地區(qū)的價格是五區(qū)中最低的，整體均價約為5400元/平方米。第四節(jié) 各類商品房市場需求調(diào)查與預(yù)測目前，我國城鎮(zhèn)化平均水平在35%左右，而

30、作為東部沿海省會城市，濟南的城鎮(zhèn)化水平明顯高于這個平均水平。濟南作為大城市，城市化進程的加快和城區(qū)面積的擴大，將迅速擴大城鎮(zhèn)人口數(shù)量，形成城市商品房需求持續(xù)增長的勢頭。根據(jù)濟南城市發(fā)展規(guī)劃，城鎮(zhèn)化進程將保持在每年2%左右，每年約有11萬人成為濟南城市人口。這一群體主要包括每年留在濟南工作的高校畢業(yè)生、流動人口和城鎮(zhèn)化農(nóng)村人口。由于這個群體中的大部分人都會租或買小戶型的房子作為過渡，所以買房的數(shù)量很少。近年來，隨著濟南經(jīng)濟的快速發(fā)展和居民收入的顯著增加，城鎮(zhèn)居民提高生活質(zhì)量的需求越來越強烈，因此改善居住環(huán)境的住房需求也隨之增加。 .相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段中國中產(chǎn)階級正以每年1%的速度增長。從經(jīng)濟學(xué)

31、的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)具有長期性和相關(guān)性反思的特點。對于購房者來說，收入的增加會增加他們對住房的投資，其收入彈性為2.45，即居民收入每增加1個百分點，其住房支出將增加2.45個百分點。很多中高收入者已經(jīng)開始擁有二套房和三套房，以舊換新、以小換大的消費理念逐漸被消費者接受。為改善居住環(huán)境而買房的人數(shù)增加，也是二手房市場供應(yīng)穩(wěn)定的重要原因。高層建筑可以充分利用土地。潛在消費群體：文化、教育、健康、金融、通訊、部分民營企業(yè)員工和個體戶。超市、飯店和場所可結(jié)合附近如意社區(qū)適當設(shè)置。第五章 發(fā)展方案分析與選擇第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計一、設(shè)計依據(jù)本項目的主要設(shè)計依據(jù)是：1.中華人民共和國城市規(guī)劃法；2.民用建筑

32、設(shè)計通則；3、住宅建筑設(shè)計規(guī)范；4、山東省濟南市城市總體規(guī)劃；5、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（GB50180-93）；6、濟南市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；七、現(xiàn)行國家、部委、省有關(guān)規(guī)范、標準和文件；8、濟南市政府、規(guī)劃局、建設(shè)委、國土資源局的有關(guān)批復(fù)；九、有關(guān)單位提出的要求。2、設(shè)計方案（一）指導(dǎo)思想本項目的設(shè)計指導(dǎo)思想是：高水平規(guī)劃，高標準建設(shè)，打造有親和力的理想家園，特色鮮明的高品質(zhì)住宅區(qū)，為濟寧市民提供一個能展示的城市。 21世紀。一種具有建筑風格的新型住宅區(qū)。注重社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一，確定合適的規(guī)劃結(jié)構(gòu)、用地布局和開發(fā)強度，滿足居民物質(zhì)和精神需求。加快舊城改造步伐，充分發(fā)揮區(qū)位價值，

33、提高片區(qū)綜合效益，營造良好人居環(huán)境。1、設(shè)計理念：堅持“以人為本”，整體考慮項目區(qū)與周邊環(huán)境的聯(lián)系，注重整體形象。2、文化內(nèi)涵：在區(qū)域環(huán)境塑造中，注重建筑文化的延續(xù)，體現(xiàn)人與自然和諧共生的環(huán)境理念。3、智能化、信息化、封閉式管理的安全防御，綜合服務(wù)的物業(yè)管理，提高片區(qū)的技術(shù)含量，打造濟寧新型住宅小區(qū)。（二）規(guī)劃位置及現(xiàn)狀項目位于濟南市歷下區(qū)工業(yè)南路以北，地勢相對平坦，有利于建設(shè)性發(fā)展。項目以高層住宅為主，合理配置多層商業(yè)及公共建設(shè)用地。（三）規(guī)劃原則1.以城市總體規(guī)劃為標準，遵守城市統(tǒng)一規(guī)劃規(guī)則。綜合考慮住宅區(qū)所在區(qū)域的氣候、生活對象、生活習慣和文化習俗，結(jié)合周邊環(huán)境，合理布局，以現(xiàn)代、起點高

34、。2、根據(jù)建設(shè)的經(jīng)濟技術(shù)條件，確定各項目合理的建設(shè)標準，既符合當前的實際需要，又具有一定的超前性和指導(dǎo)性。力求在設(shè)計理念、建筑形式與風格、建筑技術(shù)與設(shè)備等方面有新突破，增加高科技含量，通過多種設(shè)計手段將自然、生態(tài)、休閑、景觀融為一體，打造精品建筑。人文氣息濃厚的生態(tài)住宅區(qū)。3、綜合考慮區(qū)域內(nèi)道路和綠化。住宅、公共建設(shè)等與空間環(huán)境設(shè)計的內(nèi)在聯(lián)系，注重空間景觀與環(huán)境效益的統(tǒng)一，盡量節(jié)約用地，開發(fā)空間，提高土地利用率。4、“環(huán)境第一”的原則。是21世紀城市建設(shè)的主題。從當?shù)靥赜械臍v史文化特色出發(fā)，遵循可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，提供優(yōu)雅舒適的綠色住宅，使該項目成為21世紀住宅的典范。5、加強公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，通

35、過本項目的建設(shè)，提高濟南市城市服務(wù)設(shè)施水平，使其更加完善。6.體昌人文景觀與自然景觀的完美結(jié)合。重點打造適合城市環(huán)境的建筑人文景觀，提供更宜人、更舒適、更有特色的建筑形象。7、倡導(dǎo)“以人為本”，營造體現(xiàn)城市特色的舒適便捷生活環(huán)境。8、體現(xiàn)項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟價值，滿足不同收入階層的要求。9、“可操作性”原則。使施工控制指標與管理緊密掛鉤，有利于項目的管理和實施，為竣工后的物業(yè)管理提供便利條件。（四）規(guī)劃設(shè)計布局方案1. 整體設(shè)計潤業(yè)117青年家園開發(fā)項目由2棟小型高層住宅組成。其中，1號樓高51.6米，2號樓高31.6米。2.道路系統(tǒng)通過分析該區(qū)域內(nèi)住宅建筑的功能、環(huán)境條件和行人通道軌跡，在工業(yè)

36、南路一側(cè)設(shè)置主入口。該區(qū)域規(guī)劃的道路和人行道既合并又部分分離。區(qū)內(nèi)道路采用端頭式，分為上下兩層，形成人車分流。區(qū)內(nèi)道路寬窄不一，7米停車5米使用地下停車場。該地區(qū)的停車位被認為是家庭總數(shù)的100%。3.生活空間住宅區(qū)的設(shè)計考慮了人們的各種需求，注重空間的個性和特點。樓前設(shè)有集中的公共綠地或活動場地，滿足附近不同年齡層居民的需求。4. 住宅設(shè)計住宅設(shè)計力求創(chuàng)造新穎、靈活、多變的住宅類型，采用深度適宜、空間靈活的可分離住宅，滿足不同層次居民的不同需求。住宅設(shè)計體現(xiàn)了以客廳為全家活動中心的原則。各廳堂位置布置合理，公私分開。同時具有良好的自然采光通風條件和良好的空間尺度。合理的廚衛(wèi)區(qū)域可以適當?shù)姆指?/p>

37、和組合。住宅的設(shè)計富有特色，呈現(xiàn)出一定的時代美感。5、公共建筑設(shè)施根據(jù)本項目公共建設(shè)的分布情況，結(jié)合住宅建設(shè)的要求，合理安排區(qū)域內(nèi)的公共建設(shè)，做到配套齊全、經(jīng)濟合理。6、綠化系統(tǒng)片區(qū)綠化景觀遵循線面結(jié)合的原則，以工字形公共綠化帶形成開闊地帶，以片區(qū)內(nèi)道路為主線，形成多個綠化環(huán)繞的綠化區(qū)，提高了綠化的能見度。公共綠化帶由草地、硬地和水體組成。同時，綠化帶內(nèi)設(shè)有休閑設(shè)施，滿足居民休閑活動的需要。綠化帶與建筑物及周邊區(qū)域分開，車輛和行人分開，放置在綠化帶內(nèi)，方便安全，美觀大方。請享用。7. 管道市政設(shè)施站所有線路均為地下，線路采用普通溝渠形式。給排水、燃氣管道沿區(qū)內(nèi)道路依次布置，并設(shè)有檢查井，直埋，

38、埋深不0.8M小于8、場地比較平坦，地面坡度和路面坡度小于3，人行道應(yīng)設(shè)置無障礙、防滑措施。地面排水一般由一側(cè)的雨水進水口收集排放，數(shù)量根據(jù)集水面積、流量、道路縱坡確定。建筑物室內(nèi)外高差取0.15 -0.3M。建筑方案的分析和選擇設(shè)計依據(jù)上級審批潤業(yè)117青年家園發(fā)展項目獲批項目規(guī)劃設(shè)計現(xiàn)行國家、部委、省市規(guī)范、標準和文件建筑設(shè)計小型高層住宅總建筑面積27355 M 2 ，共189戶。區(qū)內(nèi)建筑為一級建筑，防火等級為一級，合理使用壽命為70年。住宅建筑設(shè)計方案住宅平面設(shè)計力求靈活、適用和新穎。按照大衛(wèi)、大廳、廚師、臥室的原則，功能區(qū)分，布局合理，設(shè)計優(yōu)化。保證住宅有明亮的廚房、明亮的浴室、明亮的

39、臥室、明亮的大廳，陽光和窗戶的比例達到標準要求。房間的進深適當，門窗的大小和位置滿足采光和通風的要求。室內(nèi)房間布局以客廳為中心，合理安排各廳、室、廚、衛(wèi)的位置，既滿足了日常生活的需要，又滿足了客廳的私密性要求。施工作業(yè)筆記建筑物的填充墻采用多孔燒結(jié)粉煤灰磚，外墻和室內(nèi)采用EPS輕質(zhì)隔音隔墻隔開，最大限度地利用室內(nèi)使用空間。入戶門采用全封閉防盜門，內(nèi)門采用膠合板門，外窗采用斷橋鋁合金中空玻璃窗，滿足建筑節(jié)能要求。架空地板采用防潮地面；住宅地坪采用C20細石混凝土地坪，廚衛(wèi)地坪采用防滑地坪（帶防水層）。然后直接刷乳膠漆，廚房、浴室、陽臺的地面標高低于其他樓層30MM。平屋頂為膨脹珍珠巖保溫屋頂。屋

40、面排水為有組織的排水，雨水管采用PVC塑料落水管。室外坡道為混凝土坡道，散水為900寬的細石混凝土。結(jié)構(gòu)設(shè)計方案本設(shè)計遵循的標準、規(guī)范和法規(guī)是建筑結(jié)構(gòu)可靠性設(shè)計統(tǒng)一標準、建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范、混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范、建筑物抗震設(shè)計規(guī)范、高強度混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)范高層建筑、建筑基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范、建筑基礎(chǔ)處理技術(shù)規(guī)范、人防地下室設(shè)計規(guī)范、砧石結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范、鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范結(jié)構(gòu)、建筑施工圖統(tǒng)一標準。結(jié)構(gòu)設(shè)計基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；建筑結(jié)構(gòu)安全等級I級，設(shè)計使用壽命70年，建筑抗震等級C級，抗震設(shè)計烈度6度，基礎(chǔ)設(shè)計等級B級，風壓依據(jù)50 年。在0.4KN/M 2 、雪壓0.5KN/M 2的情況下，建筑表面活荷載分為人房、非人屋面

41、、臥室、客廳、帶陽臺的電梯機房、消防樓梯等，根據(jù)不同載荷計算。小型高層住宅主體結(jié)構(gòu)采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用樁基礎(chǔ)，鋼筋混凝土承載平臺上的現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。樓板全部為現(xiàn)澆板，樓梯為現(xiàn)澆板樓梯。擋土墻應(yīng)按有關(guān)結(jié)構(gòu)規(guī)范的要求設(shè)置結(jié)構(gòu)主梁和圈梁，并設(shè)置墻柱系桿。滿足結(jié)構(gòu)的抗震設(shè)防要求。門窗洞口與圈梁底部不在同一水平線上，安裝鋼筋混凝土過梁。建筑主體結(jié)構(gòu)混凝土強度等級：框架和剪力墻混凝土強度等級為C35，基礎(chǔ)墊層為C15，其余為C25，砌體材料強度等級為MU10，M5.0水泥砂漿為用于砌筑砂漿地板下方。 ，M5.0混合砂漿地面以上，HPB235級和HRB335、HRB400級鋼筋。房屋“三縫”等無法解釋

42、的結(jié)構(gòu)問題，按照國家有關(guān)規(guī)范和規(guī)定執(zhí)行。第三節(jié) 市政及公共服務(wù)設(shè)施布局規(guī)劃供水計劃需水量預(yù)測住宅用水量區(qū)規(guī)劃人口600人。根據(jù)住宅區(qū)給排水設(shè)計規(guī)范，住宅用水定額為140升每人日，時變系數(shù)為1.1。綠化用水量：每1.5升平方米綠化用水量。（2）供水水源及水壓本區(qū)利用城市供水管網(wǎng)供水。工業(yè)南路D600主干道方向連接DN100，供生活用水。供水水質(zhì)符合國家飲用水標準。(3) 防火消防用水量按該地區(qū)同時發(fā)生一場火災(zāi)計算，一場火災(zāi)的用水量為20升每秒，一場火災(zāi)的時間為2小時，消防用水量為140M3每天，消防用水量等于該地區(qū)最高用水量。并檢查管網(wǎng)。消火栓的布置不大于此120米。主要道路交叉口必須設(shè)置消火栓

43、，消火栓應(yīng)為半地下防凍液。建筑物的消防供水系統(tǒng)使用兩個水源?；刂車牡缆房捎米飨劳ǖ?。建筑物各樓層均設(shè)有消火栓，并按要求安裝手提式滅火器。整個消火栓供水系統(tǒng)配備了地上水泵合流器。建筑疏散樓梯在數(shù)量、間距、疏散寬度等方面應(yīng)能滿足防火要求。(4)管網(wǎng)布置為提高該地區(qū)供水的安全性和可靠性，管網(wǎng)的布置采用環(huán)支相結(jié)合的方式。主管為環(huán)網(wǎng)布置，支管為支管布置。在主要道路上布置供水總管。2. 排水計劃(1) 排水系統(tǒng)本著高起點、高標準的要求，該區(qū)室內(nèi)排水采用污水、污水聯(lián)合排水系統(tǒng)；室外排水采用雨污分開排水系統(tǒng)。(2) 污水排放根據(jù)住宅區(qū)給排水設(shè)計規(guī)范，本區(qū)域生活污水量按供水量的90%計算。(3) 排水管道

44、布置由于該區(qū)域地勢較為陡峭，在布置排水管道時，盡量以最短距離排出雨水，并在項目區(qū)南端兩端各設(shè)置一個排水口，將雨水、污水排入城市排水系統(tǒng)。管網(wǎng)。雨水排入城市雨水管道，污水最終通過城市污水管道排入城市污水處理廠進行污水綜合處理。5、供氣方案氣體消耗以天然氣代替天然氣作為氣源，區(qū)內(nèi)居民氣化率100%。以平均每天1.4N立方米的用氣量計算，該地區(qū)的用氣平衡表如下：帳戶類型用戶配額N立方米（戶/天）燃氣用戶數(shù)氣體消耗每天 N 立方米居民1.4189264.6注：燃氣用戶數(shù)量視為單獨建設(shè)的一部分氣源城市燃氣公司工業(yè)南路管道壓入?yún)^(qū)內(nèi)。管網(wǎng)采用中低壓二級管網(wǎng)系統(tǒng)。所有管道均采用PE管制成，并應(yīng)鋪設(shè)在地下。管道

45、應(yīng)與其他市政管道保持必要的水平和垂直間距，并盡可能避開電力線。管道應(yīng)受到保護。6、區(qū)內(nèi)管道鋪設(shè)方案該區(qū)域共有7種管道，包括水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜、熱力管、燃氣管，均采用直埋方式。各種管線之間以及管線與道路、建筑物之間應(yīng)保持一定的水平和垂直凈距，避免相互干擾。各種管道垂直交叉時，應(yīng)遵循以下原則：壓力流量管允許重力流量管。管道的直徑使管道直徑更大。供水管盡量在污水管上方。柔韌性使管子難以彎曲。臨時管道成為永久管道。具有工程量的管道使管道具有較大的工程量。第七章開發(fā)項目規(guī)劃第一節(jié) 開發(fā)區(qū)及特定用地分析與選擇本項目選址濟南市歷下區(qū)，位于市區(qū)交通主干道工業(yè)南路。綜合考慮工程的地形、地貌

46、、水源、排水、供電、供熱、燃氣等條件較為合適。1、項目選址符合濟南市東西向東延伸的總體規(guī)劃要求，發(fā)展前景理想。2、經(jīng)地質(zhì)調(diào)查，確認本項目水文、地質(zhì)、地貌適宜工程建設(shè)，技術(shù)上可行。3、項目周邊環(huán)境、交通、生活、物資供應(yīng)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備近期開發(fā)建設(shè)條件。4、項目用地協(xié)議出讓。該站點空閑且干凈。征地拆遷和勞動力安置沒有特殊問題，在經(jīng)濟上比較合適。第二節(jié) 發(fā)展內(nèi)容和發(fā)展規(guī)模分析與選擇在符合城市規(guī)劃的前提下，本項目的開發(fā)內(nèi)容和開發(fā)規(guī)模，按照物盡其用、效益最高的原則，在法律允許、技術(shù)上可行，并經(jīng)過充分、合理的討論和分析，并選擇最佳用途。是通過與房產(chǎn)中介、管理人員、維修人員和居民溝通，了解濟南市現(xiàn)有

47、住宅供需情況、價格水平和滿意度等情況確定的。第三節(jié) 項目開發(fā)時機和開發(fā)進度分析與選擇該項目是在國家多項宏觀調(diào)控政策的出臺下啟動的。是基于對濟南市房地產(chǎn)的考察，考慮到開發(fā)后市場需求良好。開發(fā)進度考慮2年完成，充分估計了前期程序（如規(guī)劃方案審批）、現(xiàn)場三通一平難度等因素對開發(fā)進度的影響。同時，盡可能縮短建設(shè)開發(fā)周期，避免因工期延誤而造成的經(jīng)濟損失，市場行情的變化會增加項目投資的風險。第四節(jié) 項目整合模式分析與選擇本項目的開發(fā)依托如意集團的社會資源和資金優(yōu)勢，資金和技術(shù)風險相對較小。同時，為保證項目建設(shè)質(zhì)量，擬選擇一級總承包施工企業(yè)，通過聯(lián)合建設(shè)完成項目建設(shè)任務(wù)。 ，在工程質(zhì)量方面與施工企業(yè)共擔利潤

48、，共擔風險，保證工程的順利開展和實施，按期交付施工。第八章 實施時間表一、本項目形象進展現(xiàn)場地質(zhì)調(diào)查于2011年1月末完成，為施工圖設(shè)計提供了可靠依據(jù)。2011年3月，與建筑設(shè)計部門及相關(guān)專業(yè)人士共同論證、評審項目建筑結(jié)構(gòu)初步設(shè)計方案。2011年5月30日之前完成總平面圖和個別施工圖的設(shè)計、繪圖和審查。具備申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件。2011年6月末，根據(jù)審核通過的施工圖辦理工程建設(shè)工程規(guī)劃許可證的審批和頒發(fā)。2011年7月末，完成了工程工程量清單和招標文件的編制、施工監(jiān)理、評標工作。2011年8月中旬，分別與建設(shè)單位、監(jiān)理單位簽訂工程合同，完成一期工程施工許可證。2011年8月26日前一個

49、項目正式破土動工。2011年10月末，基溝開挖和樁基澆筑完成。2011年12月，完成地下人防車庫工程建設(shè)任務(wù)。2012年6月末，完成了2棟小型高層住宅的主體建設(shè)任務(wù)。2012年8月，完成高層住宅內(nèi)外墻抹灰及門窗安裝。2012年9月，完成高層住宅室內(nèi)水、電、暖安裝。2012年10月，完成高層住宅和人防車庫的驗收工作。2012年11月，本項目室外配套設(shè)施建設(shè)任務(wù)完成。2012年12月，項目整體驗收完成，移交物業(yè)管理公司管理。二、重點工作工作內(nèi)容：A.地質(zhì)調(diào)查、初步擴建設(shè)計、施工圖設(shè)計、綜合管網(wǎng)設(shè)計、景觀設(shè)計、配套設(shè)施設(shè)計、垂直設(shè)計、規(guī)劃定位測繪B、施工圖審查、人防審查、消防審查、墻體節(jié)能審查、建設(shè)

50、工程規(guī)劃許可辦理、施工工程量清單、施工招投標、監(jiān)理招投標、質(zhì)量監(jiān)督委托、建設(shè)工程施工許可證辦理、預(yù)審注冊銷售許可證C.現(xiàn)場臨時道路鋪設(shè)、臨時墻體砌筑、臨時水電連接、現(xiàn)場坐標定位、巡線、土方開挖、基礎(chǔ)澆筑、主體施工、室外管網(wǎng)鋪設(shè)、現(xiàn)場道路鋪設(shè)、景觀綠化、室內(nèi)設(shè)施安裝、室內(nèi)外裝飾D.投資控制、進度控制、質(zhì)量檢驗、安全管理、檔案管理、竣工驗收、合同管理、各方關(guān)系協(xié)調(diào)、物業(yè)維護管理E.市場定位、營銷策劃、廣告宣傳、銷售合同簽訂、房間檔案建立、售后服務(wù)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓F.會計報表、財務(wù)會計、現(xiàn)金收支、項目融資、資金余額、項目支付、項目結(jié)算G.行政管理、文秘檔案、辦公接待、關(guān)系協(xié)調(diào)、安保H. 物業(yè)管理三、主要工

51、作關(guān)系及期限重點工作路線為：項目可行性研究勘察設(shè)計施工程序單元項目建設(shè)驗收結(jié)算物業(yè)交接第九章物業(yè)管理物業(yè)管理是隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展而出現(xiàn)的。它是人們以市場化、企業(yè)化、專業(yè)化、社會化的方式解決房地產(chǎn)后續(xù)管理的主要手段。隨著人們生活水平的提高，物業(yè)服務(wù)意識也越來越強。為適應(yīng)現(xiàn)代城市生活和社會管理服務(wù)的需要，促進物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為的規(guī)范化和規(guī)范化，根據(jù)市2003年5月28日第九屆常委會第399號物業(yè)管理條例國務(wù)院、項目單位制定了物業(yè)管理條例。托管服務(wù)標準。物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范將服務(wù)項目劃分為十類，包括綜合管理、房屋和區(qū)域公用部位公用設(shè)施設(shè)備的日常維護保養(yǎng)、綠化、保潔、治安維護、停車管理、消防管理、高壓力

52、供水、電梯管理、裝修管理服務(wù)。每一項又分為服務(wù)范圍、工作內(nèi)容和要求兩個方面。其中，房屋和小區(qū)公用部分的共用設(shè)施設(shè)備不由專業(yè)服務(wù)單位管理。1、綜合管理服務(wù)范圍：在區(qū)域規(guī)劃紅線內(nèi)，涉及公共物業(yè)和公共事務(wù)的管理。服務(wù)內(nèi)容及要求：負責制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃并組織實施。（一）專職管理員每天接待居民，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共事務(wù)，受理居民的咨詢和投訴；夜間有專人值班處理緊急搶修，半小時內(nèi)到達現(xiàn)場辦理水電等緊急搶修報告；（二）每年進行一次房屋設(shè)施設(shè)備安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃，并組織實施；（三）協(xié)助召開業(yè)主大會，配合其運作；（四）管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案齊全；（五）與業(yè)主簽訂物

53、業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；宣傳服務(wù)標準、收費依據(jù)和標準；（六）應(yīng)用計算機系統(tǒng)管理業(yè)主和房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)和收費；（七）所有員工統(tǒng)一著裝，佩戴照片胸牌，持證上崗；（八）每年開展物業(yè)管理服務(wù)滿意度調(diào)查，促進管理服務(wù)的完善和完善，征求不少于總戶數(shù)80%的用戶意見；（九）建立各類突發(fā)公共事件的處置機制和預(yù)案，包括組織機構(gòu)、人員和具體措施，一旦發(fā)生可隨時投入運行。2、房屋、區(qū)域公用部位公用設(shè)施設(shè)備的日常維護保養(yǎng)服務(wù)范圍：按照住宅公用維修資金使用管理辦法附件1的要求，以公用部分共用設(shè)施設(shè)備的范圍內(nèi)容為準；不包括單獨收費的設(shè)施設(shè)備，如水泵、暖氣等設(shè)備。服務(wù)內(nèi)容及要求：保證區(qū)域內(nèi)建筑物公用部位的共用設(shè)施設(shè)備和基本

54、市政設(shè)施的正常使用、運行和維護，包括：（一）建筑物和區(qū)域共用部位的共用設(shè)施設(shè)備的日常維護和維修，執(zhí)行房屋設(shè)備維修服務(wù)規(guī)范；（2）保證護欄、墻體、家具、桌椅、走廊燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施。設(shè)備正常使用；道路、廊道、步道、活動場所基本平整，邊溝、涵洞通暢；（三）保證雨水、污水管道暢通，定期清理化糞池、雨水井及相關(guān)設(shè)施，無損壞；（四）負責區(qū)域內(nèi)智能設(shè)施的日常維護工作；(5) 定期清潔外墻。3、綠化服務(wù)范圍：區(qū)域規(guī)范紅線內(nèi)的中心綠地和房前、房后、道路兩側(cè)綠地。服務(wù)內(nèi)容及要求：按市園林辦規(guī)定的二級保養(yǎng)標準進行保養(yǎng)。四、清潔服務(wù)范圍：小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)，業(yè)主門外。服務(wù)內(nèi)容及要求：保持和維護服務(wù)區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生，

55、包括：（一）有健全的保潔制度，實行保潔衛(wèi)生責任制，分工明確，責任范圍明確；（二）設(shè)置垃圾收集、收集地點，每天向垃圾樓、垃圾站收集服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾，對垃圾（專用）樓、站、箱、路、桶、垃圾進行管理；（3）每天對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，使服務(wù)范圍內(nèi)無垃圾、雜物；（4）樓梯、大廳、電梯、走廊等的門窗、扶手、欄桿、墻壁等，每周清潔一次；（五）按照政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)區(qū)域噴灑、投放滅鼠劑、消毒劑、殺蟲劑；（6）雨雪天氣，應(yīng)及時清理轄區(qū)內(nèi)的主要道路和主干道，遇水雪；（七）一旦發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)公用區(qū)域內(nèi)的公用設(shè)施設(shè)備進行通風、清潔、消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維護正常生活秩序。5

56、. 維護公共秩序服務(wù)范圍：小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)，業(yè)主門外。服務(wù)內(nèi)容及要求：維護公共區(qū)域秩序、保管公共財產(chǎn)，包括：（一）相對封閉：確保區(qū)域主要出入口晝夜守衛(wèi)，有明顯的危及人身安全的標志和防范措施；（二）維護交通秩序：包括管理機動車和非機動車的行駛方向、速度、臨時停車位置，保持車輛通行；（3）愛護公共財物：包括門窗、建筑物內(nèi)的消防設(shè)備和手表、井蓋、雨篦、花草、樹木、水果等；（四）夜間對服務(wù)范圍內(nèi)的重點路段、道路進行不少于1次的預(yù)防性檢查和不少于2次的巡視，并做好計劃和記錄；（五）有處理治安案件、刑事案件、交通事故的預(yù)案；發(fā)生時，應(yīng)立即采取措施，及時報警，配合公安部門處理。（6）高層住宅因住戶接觸少，對安

57、全防范要求高。主要采取的措施是：在每棟樓的入口處安裝防盜對講門，并在住宅一樓大廳設(shè)置電視監(jiān)控系統(tǒng)。通過網(wǎng)絡(luò)連接，該區(qū)域的物業(yè)管理中心可以隨時監(jiān)控進出高層住宅的人流。并保存視頻以供查詢。同時，一些高層住宅樓安裝了門磁和紅外探頭。緊急呼叫系統(tǒng)等設(shè)備，一旦有非法闖入者，轄區(qū)物業(yè)管理中心可派員趕赴現(xiàn)場。這種智能管理系統(tǒng)大大提高了高層住宅的安全防范能力，有效地抑制了高層建筑的犯罪行為，消除了高層居住者的安全顧慮。此外，基于寬帶互聯(lián)網(wǎng)接入的電子服務(wù)和“一卡通”社區(qū)結(jié)算系統(tǒng)也將應(yīng)用于高層住宅物業(yè)管理，大幅提升高層住宅的居住效率。6、停車管理服務(wù)范圍：停車場（車位）、車位內(nèi)的機動車和非機動車管理。服務(wù)內(nèi)容及要

58、求：（一）有健全的機動車。非機動車倉儲管理制度及管理方案；（二）機動車進區(qū)登記發(fā)證，出門發(fā)證；（3）保證停車有序，并安排專人24小時看管；有應(yīng)急計劃；（4）長期存放的，應(yīng)簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。七、消防管理服務(wù)范圍：公共區(qū)域消防設(shè)施的維護和消防管理。服務(wù)內(nèi)容及要求：（一）有健全的消防管理制度，建立消防責任制度和防火預(yù)案；（二）消防設(shè)施有明顯標識，并定期對消防設(shè)施進行檢查、檢查和維護；（三）定期進行消防培訓(xùn)，確保相關(guān)人員掌握基本的消防技能；（4）一旦發(fā)生火災(zāi)，及時報警，協(xié)助消防人員撤離，救援人員等。八、高壓供水服務(wù)范圍：維護、運營、維護服務(wù)內(nèi)容及要求：（一）保障居民正常生活用

59、水；制定停水處置計劃；（2）水箱蓋上鎖，定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；（三）維修服務(wù)標準應(yīng)符合有關(guān)文件；（四）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，要加強供水系統(tǒng)消毒，禁止無關(guān)人員進入高壓水泵房和靠近高位水箱；九、電梯管理每天檢查電梯使用情況，讓用戶安全、順暢、方便；經(jīng)常測試電梯，保持電梯間的清潔。10、裝修管理服務(wù)服務(wù)范圍：房屋裝修管理服務(wù)內(nèi)容及要求：（一）有完善的裝修管理服務(wù)制定；（2）核對業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；（三）裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行檢查檢查，嚴格治安、消防、房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛和裝修人員實行門禁卡管理，調(diào)解因裝修引起的鄰里糾紛；(4)

60、業(yè)主裝修完成后，應(yīng)進行檢查。對違反裝修協(xié)議的，予以處理，情節(jié)嚴重的，向管理部門報告；（五）裝修垃圾及時清運，集中堆放時間不超過三天。本區(qū)住宅建設(shè)具備以上物業(yè)和服務(wù)標準，解除了居民的后顧之憂，使員工安心、放心，并具備必要的安全措施，保障了員工的生命財產(chǎn)安全，是人們理想的生活環(huán)境。第 10 章 開發(fā)成本和項目投資估算開發(fā)成本估算項目開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)，為完成房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而投入的各項費用。主要包括：土地成本（暫未列出）、前期工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本、建筑安裝工程成本、公共配套設(shè)施建設(shè)成本、開發(fā)間接成本、財務(wù)成本、管理成本、銷售成本、開發(fā)期稅費本項目建設(shè)投資按國家、省、市有關(guān)規(guī)定和本