濟南房地產(chǎn)市場概況

1、濟南房地產(chǎn)市場研究山東中原投資顧問部:王叢瑋 2011.10.17濟南住宅市場概況濟南各區(qū)域市場概況濟南公寓市場概況濟南百萬大盤項目市場概況 3156268濟南住宅市場概況Part 1濟南整體住宅市場概況Part1.1濟南住宅市場分析萬平方米數(shù)據(jù)來源：山東中原數(shù)據(jù)庫政策調(diào)控下商品住宅市場供求比有所放大，而價格出現(xiàn)滯漲近幾年濟南住宅供求對比近幾年濟南住宅成交價格走勢受調(diào)控政策影響，近三年商品住宅供應(yīng)量比往年有所增加，但成交量受政策影響有所放緩，供過于求的差距正逐漸拉大；近幾年以來，濟南商品住宅價格平均漲幅為13%，但2011年價格為8581元/平方米，與去年基本持平，略有下降。濟南住宅市場新增供

2、應(yīng)分析2011年1-10月濟南新增供應(yīng)量表2011年1-10月濟南開盤成交均價郊區(qū)大盤的上市，快速拉高整體房地產(chǎn)市場的新增供應(yīng)量，成交均價受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響上下波動數(shù)據(jù)來源：山東中原數(shù)據(jù)庫2011年1-10月濟南房地產(chǎn)市場的新增供應(yīng)量達到230.32萬平方米，開盤成交率達到56%；受新增供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，濟南房地產(chǎn)市場的開盤成交均價上下波動，各項目價格基本保持平穩(wěn)態(tài)勢。數(shù)據(jù)來源：山東中原數(shù)據(jù)庫濟南房地產(chǎn)市場成交量受新增供應(yīng)量影響，在新政影響下，成交量有放緩趨勢；受新增供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，濟南房地產(chǎn)市場的成交均價略有起伏，但趨勢平穩(wěn)，漲價幅度普遍放緩。在房地產(chǎn)新政影響下，濟南房地產(chǎn)市場成交量及成交均價上漲

3、有放緩趨勢2011年濟南住宅供求情況2011年濟南住宅成交均價住宅量價分析： 新增供應(yīng)分析歷年供需比及價格走勢房地產(chǎn)市場的郊區(qū)化趨勢顯現(xiàn)郊區(qū)大盤的上市及快速加推增加了整體市場的供應(yīng)量，成交均價受新增供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響上下波動；憑借價格優(yōu)勢，郊區(qū)大盤的開盤成交率普遍較高，進而拉動了整體市場的成交量，影響到整體市場成交均價的漲幅速度；受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，2011年的供需比有所放大；在調(diào)控政策及成交結(jié)構(gòu)的影響下，成交均價的上漲勢頭受到遏制；盡管濟南房地產(chǎn)市場受到調(diào)控政策的利空影響，但是郊區(qū)大盤的上市卻拉高了整體房地產(chǎn)市場的成交量，反應(yīng)了市場中蘊藏強勁的剛性需求；整體市場的成交均價受郊區(qū)大盤成交量筑底、

4、調(diào)控政策的雙重影響，漲幅放緩；住宅市場小結(jié)在房地產(chǎn)調(diào)控的影響下，剛需成為支撐濟南房地產(chǎn)市場的重要力量，成交均價漲幅放緩濟南土地市場概況Part1.2土地市場分析近年來槐蔭區(qū)和市中區(qū)土地成交量小，而東部的歷下區(qū)和歷城區(qū)成交量較大，政府東拓的規(guī)劃已有所表現(xiàn)，西進的步伐也將在西客站投入使用后有所加快2011年1-10月濟南市土地成交面積320.16萬平米，主要分布城市外圍區(qū)域，槐蔭區(qū)和市中區(qū)土地成交量小。2008年1月-2011年10月年濟南市成交土地1346.6萬平米，其中歷城區(qū)、歷下區(qū)、天橋區(qū)和高新區(qū)分別成交326.1萬平米、342.4萬平米、152.7萬平米和162.4萬平米，市中區(qū)成交237

5、.5萬平米，其中中海九曲片區(qū)項目成交土地178.2萬平米，槐蔭區(qū)成交125.6萬平米。2008年1月-2011年10月年土地成交量表萬平米土地單價表現(xiàn)：受房地產(chǎn)市場和土地成交結(jié)構(gòu)的影響，2011年成交土地單價較2010年有所下降，但樓面地價處于較高水平支撐高價的重要因素2011年1-10月受房地產(chǎn)調(diào)控及土地成交結(jié)構(gòu)的影響，濟南市市區(qū)成交土地總體均價352萬元/畝，較2010年有所回落，但樓面地價1345元/平米，處于較高水平。各區(qū)域成交土地價格差異大，主要受區(qū)位因素影響，高新區(qū)、奧體片區(qū)等熱點開發(fā)區(qū)域和市區(qū)土地地價高，遠(yuǎn)郊區(qū)等認(rèn)知度低的區(qū)域地價低；槐蔭區(qū)特別是西客站區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅慨€單價和樓

6、面地價均有所上漲。2008年-2011年濟南市區(qū)成交土地地價、樓面地價萬元/畝元/平米2008年-2011年濟南各區(qū)成交土地地價走勢萬元/畝2008年-2011年濟南各區(qū)成交土地樓面地價走勢元/平米土地市場推售量：未來三年濟南土地市場推售量預(yù)計為1729萬平方米，郊區(qū)大盤項目增加、局部市場競爭激烈同時支撐量價據(jù)不完全統(tǒng)計，未來三年在售項目推售量約953萬，待售項目推售量約427萬，未立項項目推售量約349萬。天橋區(qū)、歷城區(qū)預(yù)計推售量超350萬，競品大盤項目主要分布于天橋區(qū)濱河新區(qū)、二環(huán)南路、二環(huán)北路及臘山片區(qū)。區(qū)域類別潛在供應(yīng)總量（萬）潛在供應(yīng)量（萬）代表性項目潛在供應(yīng)量（萬）區(qū)域類別潛在供應(yīng)

7、總量（萬）潛在供應(yīng)量（萬）代表性項目潛在供應(yīng)量（萬）天橋區(qū)在售項目42292名泉春曉40歷下區(qū)在售項目27999海爾綠城全運村42鑫苑名家35綠城百合花園20待售項目261北大時代60待售項目69濟高舜奧華府15綠地濱河國際城135未立項項目69 未立項項目111歷城區(qū)在售項目374266恒大城120槐蔭區(qū)在售項目290235綠地國際花都110天鴻萬象新天70陽光10030待售項目67翡翠外灘45待售項目10外海中央花園三期10未立項項目41未立項項目45市中區(qū)在售項目258225中海國際社區(qū)90高新區(qū)在售項目10636海信慧園10魯能領(lǐng)秀城85丁豪廣場6待售項目10華魯越秀園10待售項目10

8、綠城百合花園10未立項項目23未立項項目60土地成交量分析成交土地特征分析未來市場容量分析濟南土地市場2009年土地成交量為歷史峰值，當(dāng)年中海九曲土地掛牌成交，推高了整體土地市場成交量；從成交區(qū)域來看，東部歷下區(qū)的土地成交量最大，其次為歷城區(qū)，尤其在恒大地產(chǎn)矚目東部以后，歷城區(qū)的土地成交量猛增；在品牌開發(fā)商的帶動下，成交土地的利用效率有所提高；受房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響，成交土地價格基本呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的趨勢；樓面地價的不斷上漲增加了土地成本，壓縮了后期項目銷售的利潤空間，增加了項目銷售風(fēng)險；土地成交量及成交均價的持續(xù)提高反映出開發(fā)商看好濟南房地產(chǎn)市場的未來；未來三年預(yù)計市場推售量高達1729萬平方米

9、，主要分布在濱海新區(qū)沿線和西客站臘山片區(qū)；在售項目的潛在供應(yīng)量主要集中在綠地國際花都、恒大城、恒大名都等郊區(qū)大盤；未來大盤項目也將分布在城市外圍，一方面存在大量可開發(fā)的土地資源，另一方面拿地成本低，利用土地的規(guī)模開發(fā)；土地市場小結(jié)：土地成交量及成交價格呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢，而規(guī)模土地基本集中在城市外圍，未來市場競爭激烈住宅市場情況土地市場情況受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，住宅市場供需比有所放大；整體市場成交量由剛需拉動，成交均價在成交結(jié)構(gòu)的影響下，漲幅平緩；濟南房地產(chǎn)市場開始呈現(xiàn)郊區(qū)化趨勢，郊區(qū)大盤對市場形成舉足輕重的作用；土地成交量及成交價格穩(wěn)步增長；東部區(qū)域為近年來的土地成交熱點區(qū)域，未來濱海新區(qū)

10、、西客站片區(qū)等城市外圍區(qū)域?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)熱點開發(fā)區(qū)域；未來三年的市場推售量達到1729萬平方米，潛在競爭激烈；濟南區(qū)域住宅市場概況Part 2濟南區(qū)域住宅市場劃分Part2.1根據(jù)東西南北中五個地理方位，將濟南房地產(chǎn)市場進行區(qū)域劃分東部區(qū)域：分界線為二環(huán)東路；南部區(qū)域：經(jīng)十路以南，二環(huán)東路以西；北部區(qū)域：經(jīng)一路以北區(qū)域；中部區(qū)域：經(jīng)十路以北，經(jīng)一路以南，東到二環(huán)東路 ，西到緯二路西部區(qū)域：緯二路以西濟南市區(qū)域劃分目前濟南房地產(chǎn)市場最活躍的區(qū)域，中高檔住宅較為集中。2004年以來燕山新區(qū)板塊成為歷下區(qū)的開發(fā)熱點區(qū)域；高新區(qū)商品房開發(fā)起于2002年，直到2006年才有較多項目開發(fā)；2009年以來，隨

11、著濟南市政府東遷、全運會召開等利好消息的影響，奧體片區(qū)和高新區(qū)成為濟南房地產(chǎn)熱點開發(fā)區(qū)域。自然環(huán)境優(yōu)美，是高檔住宅和別墅的聚集地，區(qū)域消費能力強。2004年銀豐山莊及當(dāng)時濟南最大的舊村改造項目偉東新都的開發(fā)，使陽光舜城片區(qū)成為濟南市熱點開發(fā)區(qū)域；自2005年以來魯能領(lǐng)秀城、外海蝶泉山莊等大規(guī)模樓盤的開發(fā)及區(qū)域內(nèi)舜耕路等道路的修建，使市中區(qū)二環(huán)南路沿線板塊成為濟南近年來持續(xù)的熱點開發(fā)區(qū)域。各區(qū)域住宅市場發(fā)展特征南部區(qū)域東部區(qū)域位置較偏，基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)發(fā)展較為落后，市民對該區(qū)域地段認(rèn)同感差，房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚隨著綠地國際花都、銀座中心、陽光100、凱旋新城等大規(guī)模樓盤的開發(fā)及區(qū)域內(nèi)道路等基礎(chǔ)設(shè)施

12、的修建，拉動了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展水平，未來隨著高鐵西客站的開通使用及西部新城核心區(qū)的建設(shè)，開發(fā)潛力很大。西部區(qū)域中部區(qū)域濟南房價最高的區(qū)域。區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)時間較早，原開發(fā)樓盤多集中于千佛山附近。可供開發(fā)土地資源少，在售供應(yīng)量和潛在供應(yīng)量均較小。北部區(qū)域區(qū)域基礎(chǔ)配套較差，本區(qū)域內(nèi)的住宅多以中低檔樓盤為主。2006年以來在北園大街兩側(cè)有較多新盤出現(xiàn)，隨著北園大街的拓寬改造及隨著小清河治理工程的改造完成，小清河沿線成為天橋區(qū)今后一段時間內(nèi)的開發(fā)熱點區(qū)域。7236元/9189元/12540元/10189元/7879元/濟南東部區(qū)域市場概況Part2.2當(dāng)前房地產(chǎn)市場的重點發(fā)展區(qū)域，高端項目集中名士豪庭魯

13、商國奧城逸城山色黃金99海信慧園名筑美嘉東部區(qū)域以二環(huán)東路為界，東到唐冶新城、北到工業(yè)北路，南到經(jīng)十路沿線至南部山體海爾綠城奧龍觀邸恒生伴山海德公館保利花園恒大名都區(qū)域項目分布百合花園區(qū)域特征及發(fā)展歷程區(qū)域發(fā)展歷程東部區(qū)域涉及到歷下區(qū)、高新區(qū)及歷城區(qū)的部分項目，區(qū)域跨度大；早期以燕山立交片區(qū)為主要發(fā)展區(qū)域，隨著城市東拓的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)向高新區(qū)聚集，在政府東遷、全運會召開的帶動下，奧體片區(qū)成為東部區(qū)域的熱點開發(fā)區(qū)域，并吸引了中海、綠城一線開發(fā)商的入駐；唐冶新城被列為東部區(qū)域的規(guī)劃重點，區(qū)域潛在供應(yīng)量較大；房地產(chǎn)發(fā)展特征東部區(qū)域地處濟南市二環(huán)東路以東，燕山片區(qū)、奧體片區(qū)為濟南市高端項目的集中地；

14、高新區(qū)曾是濟南競爭最激烈、價格最低的區(qū)域，后發(fā)展為供需兩旺的區(qū)域，成交價格上漲較快，市場在售供應(yīng)量較少；歷城區(qū)在恒大名都項目上市的帶動下，成為當(dāng)前發(fā)展較快的區(qū)域；東部區(qū)域為濟南市的熱點房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)高端項目集中，一線開發(fā)商集中在奧體片區(qū)區(qū)域項目概況當(dāng)前濟南房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點區(qū)域，總供應(yīng)量為583.06萬平方米，以中高端項目為主項目名稱位置開發(fā)商總建筑面積（萬）銷售均價（元/平方米）恒大名都?xì)v城區(qū)橫九路與唐冶西路交匯處恒大地產(chǎn)356500名士豪庭經(jīng)十東路、燕山立交的核心地段香港南益集團 86.1410500中海奧龍觀邸歷下區(qū)奧體中心東500米山東中海華創(chuàng)地產(chǎn)有限公司4610500保利海

15、德公館歷城洪樓商圈二環(huán)東路與花園路交匯處東行500米路北保利山東置業(yè)有限公司42.711300（3500）海爾綠城全運村歷下區(qū)經(jīng)十東路以南，奧體中心南側(cè)濟南海爾綠城置業(yè)有限公司180洋房16000(4000)，小高層13000(3000)綠城百合花園歷下區(qū)奧體中路中段山東東城置業(yè)有限公司63.648900恒生伴山經(jīng)十東路與鳳岐路交叉路口以北，山東建筑大學(xué)西臨山東恒生置地股份有限公司15.367900逸城山色歷下區(qū)旅游路與洪山路路口南，牧牛山西麓山東惠喜德置業(yè)發(fā)展有限公司7.3612000黃金99歷下南臨回龍山，東臨漿水泉路，西臨二環(huán)東路 山東黃金綠苑房地產(chǎn)開發(fā)公司8813000海信慧園高新區(qū)國

16、際會展中心北側(cè)500米濟南海信置業(yè)有限公司308300茗筑美嘉南鄰康虹路，西接新宇路，北靠沁園大街山東茗筑世家置業(yè)有限公司26保利花園高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東部，緊鄰韓倉河和鳳凰山保利集團26.57000合計649.709189注：區(qū)域市場的成交均價為各項目剔除精裝修價格后的簡裝修價格；項目名稱建筑類型主力戶型熱銷戶型滯銷戶型恒大名都高層95-101平方米兩室，130平方米三室95-101平方米兩室，130平方米三室178平方米四室名士豪庭高層90-100平方米兩室，130-140平方米三室90-100平方米兩室，140平方米三室240平方米復(fù)式中海奧龍觀邸高層116-138平方米三室116-13

17、8平方米三室89平方米兩室保利海德公館高層114平米兩室，140-185平米三室140平方米三室179-263平米四室海爾綠城全運村高層、小高層、洋房130-166平方米三室，101-129平方米兩室130-166平方米三室，138-208平方米四室101-129平方米兩室綠城百合花園高層121-146平方米三室逸城山色小高層80-90平方米兩室，120-130平方米三室90平方米左右兩室和130平方米三室140-280平方米復(fù)式黃金99高層、洋房96平方米左右兩室96平方米兩室92平方米兩室茗筑美嘉高層、小高層90-103平方米兩室90平方米左右兩室海信慧園高層90平方米兩室、130平方米三

18、室90平方米兩室保利花園高層77-100平方米兩室，110-170平方米三室77-100平方米兩室144-160平方米三室恒生伴山高層87-94平方米兩室，100-143平方米三室87-94平方米三室143平方米左右三室在售產(chǎn)品分析區(qū)域內(nèi)在售項目以高層產(chǎn)品為主，熱銷戶型為90平方米左右兩室、120-140平方米三室區(qū)域內(nèi)高端項目集中，主力戶型面積為90-100平方米兩室，120-140平方米三室；以改善型購房者為主要群體的高端項目如中海奧龍觀邸、保利海德公館，三室戶型產(chǎn)品更為熱銷；去化速度分析項目名稱上市時間銷售時間（月）已銷售量（萬平方米）月均銷售面積（平方米）恒大名都2010.081528

19、.581.91名士豪庭2006.125959.051.00中海奧龍觀邸2009.102529.291.17保利海德公館2011.0741.860.46海爾綠城全運村2008.123540.161.15綠城百合花園2011.1010.540.54海信慧園2008.083914.300.37逸城山色2010.05184.650.26黃金992010.05183.630.20茗筑美嘉2008.103715.050.41保利花園2008.123523.540.67恒生伴山2010.12112.160.20合計283222.810.78東部區(qū)域月均銷售速度為0.81萬平方米客群分析項目名稱客戶群特征恒大

20、名都以歷下區(qū)、歷城區(qū)的首次置業(yè)和首次改善者為主要客群名士豪庭以企事業(yè)機關(guān)單位及個體老板升級置業(yè)者為主。三室及四室戶型購房者年齡集中在35-45之間，兩室戶型購房者年齡相對年輕，在25-35歲之間。中海奧龍觀邸以歷下區(qū)、高新區(qū)的首次改善者居多保利海德公館以歷城區(qū)、歷下區(qū)的事業(yè)單位、私營業(yè)主為主海爾綠城全運村以歷下區(qū)、市中區(qū)、高新區(qū)的高收入階層為主力客群，85%的客戶為以下7個行業(yè)，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)、私營業(yè)主、政府機關(guān)公務(wù)員、金融業(yè)、制造業(yè)、教育和醫(yī)療綠城百合花園以歷下區(qū)的改善性購房者居多逸城山色以歷下區(qū)改善型購房者為主黃金99歷下區(qū)首次置業(yè)和首次改善者居多茗筑美嘉以高新區(qū)及歷下區(qū)的首次置業(yè)者為主

21、保利花園以歷下區(qū)、歷城區(qū)的首次置業(yè)者為主要客群恒生伴山以高新區(qū)、歷下區(qū)的首次置業(yè)者為主海信慧園以高新區(qū)工作的首次置業(yè)者居多區(qū)域內(nèi)項目以中高端產(chǎn)品為主，客戶以改善型購房者居多，部分高新區(qū)項目以首次置業(yè)者為主區(qū)域市場容量分析未來5年區(qū)域住宅市場容量為747萬平方米，東部仍將為房地產(chǎn)熱點發(fā)展區(qū)域東部區(qū)域的潛在供應(yīng)總量為747萬平方米，其中，最大潛在供應(yīng)量來自于成交未上市土地；在售項目的潛在供應(yīng)量主要集中在海爾綠城全運村、保利海德公館和恒大名都；未上市項目中，海爾綠城百合花園的潛在供應(yīng)量最大；成交未上市土地中，主要集中在旅游路周邊、經(jīng)十路附近和高新區(qū)漢裕片區(qū)；產(chǎn)品及銷售東部區(qū)域特征分析客群特征奧體板塊

22、以高端項目為主，面積集中在116-180平方米之間三室；高新、唐冶板塊以中端項目為主，以90平方米兩室，120-130平方米之間三室為主；區(qū)域內(nèi)月均去化速度為0.81萬平方米東部區(qū)域根據(jù)地理位置及房地產(chǎn)發(fā)展特征又可以分為高新區(qū)板塊，奧體板塊和唐冶板塊；區(qū)域內(nèi)項目以地緣性客戶為主；高新、唐冶板塊以首置客戶為主，奧體板塊則以改善型客戶為主；區(qū)域結(jié)論未來東部重點發(fā)展區(qū)域集中在唐冶片區(qū)和高新區(qū)漢裕片區(qū)濟南中部區(qū)域市場概況Part2.3萬達廣場區(qū)域發(fā)展特征中心區(qū)域位于濟南市的老城區(qū)，交通便利、配套齊全，是高端項目的聚集地；由于中心區(qū)域土地稀缺，在售項目及未來潛在供應(yīng)量較少，預(yù)計今后區(qū)域內(nèi)項目將以舊城改造

23、的方式上市；房地產(chǎn)發(fā)展歷程 本區(qū)域商品住宅市場發(fā)展緩慢，由于老城區(qū)開發(fā)建設(shè)較早，現(xiàn)有住房多為私房或房改房，商品房供應(yīng)量少，保利芙蓉是本區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商開發(fā)的第一個項目，萬達廣場是區(qū)域內(nèi)開發(fā)量最大的綜合體項目；中部區(qū)域為經(jīng)十路以北，經(jīng)一路以南，東到二環(huán)東路，西至緯一路由于區(qū)域內(nèi)土地資源稀缺，導(dǎo)致商品住宅市場發(fā)展緩慢，一線品牌開發(fā)商已入駐區(qū)域項目分布圖保利大名湖盛世名門綠景尚品發(fā)祥福邸項目名稱位置開發(fā)商總建筑面積（萬平方米）銷售均價（元/平方米）萬達廣場市中經(jīng)四路一號（人民商場東，原太陽金店）濟南萬達商業(yè)廣場置業(yè)有限公司10013000（精裝標(biāo)準(zhǔn)為3000元/）保利大名湖歷下明湖東路北側(cè)，保利芙蓉

24、西鄰保利山東置業(yè)有限公司2314000綠景尚品歷下利農(nóng)莊路8號（原山東建筑機械廠用地）濟南東興置業(yè)有限責(zé)任公司1012000盛世名門天橋三孔橋街與北園大街交匯處山東恒嘉置業(yè)有限公司218400發(fā)祥福邸明湖西路南側(cè)，順河高架以西，北坦南街兩側(cè)，緊鄰經(jīng)一路濟南泰躍房地產(chǎn)開發(fā)公司169700合計15412540項目基本情況區(qū)域內(nèi)在售項目少，供應(yīng)總量為170萬平方米一線開發(fā)商萬達、保利已經(jīng)進駐中部區(qū)域由于土地稀缺，在售項目少，市場總供應(yīng)量為170萬平方米；其中，萬達廣場的體量最大；項目名稱建筑類型主力戶型熱銷戶型滯銷戶型萬達廣場高層238-288平方米三室288平方米三室保利大名湖小高層70-91平方

25、米兩室，94-180平方米三室94-180平方米三室綠景尚品多層、小高層94-122平方米兩室，140-170平方米三室94-122平方米兩室150-170平方米三室盛世名門高層82-100平方米兩室和105-134平方米三室82-100平方米兩室134平方米三室發(fā)祥福邸高層97平方米兩室，128-164平凡米三室97平方米兩室，128平方米三室164平方米三室中部區(qū)域項目定位差別較大，萬達公館、保利大明湖定位高端，產(chǎn)品設(shè)計以大戶型為主；盛世名門則以中端項目面市，戶型設(shè)計以小三室和功能性三室為主，面積相對較??；區(qū)域主力面積集中在70-100平方米兩室和105-140平方米三室，高端項目的大戶型

26、去化較快；在售產(chǎn)品分析中部區(qū)域的熱銷戶型為70-100平方米兩室和105-130平方米三室銷售價格及去化速度中部區(qū)域的月均銷售速度為1.03萬平方米，銷售均價達到9774元/平方米項目名稱上市時間銷售時間段（月）已銷售量（萬平方米）月銷售面積（萬平方米）萬達廣場2008.123555.221.58保利大名湖2010.10137.160.55綠景尚品2010.10132.750.21盛世名門2010.06179.210.54發(fā)祥福邸2011.0564.180.70合計8478.520.93區(qū)域銷售速度最快的為萬達廣場，自項目上市以來，各種產(chǎn)品的銷售都達到了熱銷的程度；保利大明湖由于在售房源量少，

27、開盤后銷售速度放緩；區(qū)域市場的平均去化速度為0.93萬平方米/月項目地緣性明顯，高端項目以私營業(yè)主為主要購買人群，改善自住型客戶為主客群分析項目名稱客戶群萬達廣場以市中區(qū)客戶為主，多為私營企業(yè)主，金融企業(yè)管理人員，以自住為主保利大名湖以歷下區(qū)的中青年客戶為主，多次改善型購房者居多綠景尚品以項目周邊企業(yè)的私營業(yè)主及工作人群為主，改善型購房者居多盛世名門客戶主要來自于天橋區(qū)，以首次置業(yè)和首次改善者居多發(fā)祥福邸以天橋區(qū)，歷下區(qū)的首改客戶為主由于區(qū)域內(nèi)項目以中高端產(chǎn)品為主，單價高、戶均面積大，因此，客戶多為改善型客群，少量投資客；同時，由于項目地段好，市政配套、生活配套齊全，交通便利，生活氛圍濃厚，客

28、戶以自住型為主；濟南南部區(qū)域市場概況Part2.4區(qū)域項目分布圖區(qū)域發(fā)展特征 本項目所處的南部區(qū)域?qū)儆跐系摹澳峡亍眳^(qū)域，二環(huán)南路以南的項目多為舊村改造項目，區(qū)域經(jīng)濟水平、消費水平及市政配套較為落后。隨著大盤項目的陸續(xù)上市，南部區(qū)域的居住價值迅速提升，區(qū)域市場發(fā)展前景被看好房地產(chǎn)發(fā)展歷程2004年銀豐山莊及當(dāng)時濟南最大的舊村改造項目偉東新都的開發(fā)，使陽光舜城片區(qū)成為濟南市熱點開發(fā)區(qū)域 ；自2005年以來魯能領(lǐng)秀城、外海蝶泉山莊等大規(guī)模樓盤的開發(fā)及區(qū)域內(nèi)舜耕路等道路的修建，使市中區(qū)二環(huán)南路沿線板塊成為濟南近年來持續(xù)的熱點開發(fā)區(qū)域。 區(qū)域內(nèi)在售項目的代表樓盤：魯能領(lǐng)秀城、中海國際社區(qū) 區(qū)域范圍四至

29、：北至經(jīng)十路、南到南部山體、東到二環(huán)東路，西至陽光新路Part 2領(lǐng)秀城太陽樹銀豐花園國際社區(qū)泉景天沅區(qū)域項目基本情況區(qū)域內(nèi)在售項目的供應(yīng)量約為860萬平方米，魯能領(lǐng)秀城的項目規(guī)模最大項目名稱位置開發(fā)商總建筑面積（萬）銷售均價（元/）魯能領(lǐng)秀城二環(huán)南路與舜耕路延長線交叉口山東魯能亙富開發(fā)有限公司4208500銀豐花園市中陽光舜城南區(qū)，龜山東麓濟南銀豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3012000中海國際社區(qū)二環(huán)南路與陽光新路南路交匯處濟南中海地產(chǎn)投資有限公司310普通住宅：8100別墅：13000天泰*太陽樹東靠千佛山，南接興濟河山東天泰置業(yè)有限公司2014000（1800）泉景天沅地處陽光新路濟南市房地產(chǎn)

30、開發(fā)總公司808600合計86010189在售項目中，魯能領(lǐng)秀城的建筑面積最大，達到420萬平方米；中海國際社區(qū)的上市銷售，增加了區(qū)域在售供應(yīng)量，其與魯能領(lǐng)秀城一起成為引領(lǐng)區(qū)域成交量的領(lǐng)頭羊；項目產(chǎn)品分析以高層產(chǎn)品為主，主力戶型為90-110平方米的兩室及140-160平米的三室魯能領(lǐng)秀城銀豐花園天泰太陽樹中海國際社區(qū)泉景天沅區(qū)域內(nèi)在售項目月均銷售速度為1.08萬平方米；魯能領(lǐng)秀城由于在起步區(qū)存在大量團購房、先期銷售價格低，導(dǎo)致消化速度最快；中海國際社區(qū)今年4月份上市推出別墅產(chǎn)品，一個月后推出普通住宅產(chǎn)品，特價房的銷售加快了項目的去化速度；項目的銷售速度分析區(qū)域內(nèi)普通住宅月均消化速度為1.07

31、萬平方米項目名稱上市時間銷售時間段（月）銷售量（萬）月銷售面積（萬平方米）魯能領(lǐng)秀城2005.1172172.692.40銀豐花園2009.043123.000.74中海國際社區(qū)2011.04717.452.49天泰*太陽樹2006.09629.740.16泉景天沅2006.036836.300.53合計240259.191.08客群分析區(qū)域內(nèi)項目以市中區(qū)的區(qū)域客群為主，首改客群比例在不斷提高項目名稱客戶群魯能領(lǐng)秀城周邊區(qū)域的中、高等收入人群，以市中區(qū)和歷下區(qū)客戶為主；隨著房價的上漲和戶型的增大領(lǐng)秀城改善型購房者的比例正在不斷增加；銀豐花園歷下區(qū)和市中區(qū)企事業(yè)機關(guān)單位及個體老板升級置業(yè)者為主中

32、海國際社區(qū)以市中區(qū)、槐蔭區(qū)和天橋區(qū)的客戶首改客戶為主天泰*太陽樹以企業(yè)中的高級管理者、私營業(yè)主及金融界人士為主泉景天沅以首次改善者居多，房價的上漲，導(dǎo)致項目首次置業(yè)客群的比例下降在售項目潛在供應(yīng)量項目名稱潛在供應(yīng)量（萬平方米）產(chǎn)品類型魯能領(lǐng)秀城90高層、別墅（11.34）銀豐花園0.8小高層中海國際社區(qū)188高層、小高層、別墅天泰*太陽樹11.76小高層合計116.49已知潛在供應(yīng)總量為116萬平方米，建筑類型以高層為主，其中中海國際社區(qū)和魯能領(lǐng)秀城潛在供應(yīng)量最大濟南北部區(qū)域市場研究Part2.5區(qū)域內(nèi)在售項目分布區(qū)域在售項目主要沿小清河一線和北園大街-二環(huán)北路一線分布，多為中高端項目 區(qū)域范

33、圍四至：南至經(jīng)一路、北到二環(huán)北路、東到繞城高速，西至二環(huán)西路區(qū)域發(fā)展特征位于濟南市區(qū)北部區(qū)域，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施比較差，早期區(qū)域項目多位于北園大街沿線，北園大街以北項目較少。隨著小清河治理工程的改造完成，小清河沿線將成為今后一段時間內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域。房地產(chǎn)發(fā)展歷程因北部區(qū)域基礎(chǔ)配套較差，本區(qū)域內(nèi)的住宅多以中低檔樓盤為主，2006年以來在北園大街兩側(cè)有較多新盤出現(xiàn)，隨著北園大街的拓寬改造及小清河的治理，濟南北部的區(qū)域價值不斷提升。尚品清河翡翠清河恒大城萬象新天鑫苑名家名泉春曉四建美林苑項目名稱位置開發(fā)商建筑規(guī)模（萬）成交均價（元/）尚品清河天橋濼安路18號（濼安路與濟濼路交界處）山東北大資源地產(chǎn)

34、有限公司307600萬象新天歷城工業(yè)北路63號（王舍人鎮(zhèn)政府北側(cè)）山東天鴻置業(yè)開發(fā)有限公司6006700恒大城工業(yè)北路路南緊鄰冷水路，王舍人鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西南方恒大地產(chǎn)集團1605300（1500)翡翠清河歷城二環(huán)東路與北園大街交匯處的東北角中國重型汽車集團房地產(chǎn)開發(fā)公司308500名泉春曉天橋區(qū)堤口路大潤發(fā)向東100米（區(qū)政府對面）山東南僑房地產(chǎn)發(fā)展有限公司558300四建美林苑天橋北園大街與無影山路交匯處濟南四建集團房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司208700鑫苑名家歷山路以西、小清河以南山東鑫苑置業(yè)有限公司708547合計9657879在售項目基本情況區(qū)域內(nèi)在售項目在售供應(yīng)量約48萬平米，萬象新天和恒大

35、城項目的潛在供應(yīng)量大在售項目中，萬象新天和恒大城的總建面超過100萬平米，萬象新天總建面達到600萬平米，恒大城推盤及銷售速度快，是本項目上市后區(qū)域內(nèi)的重點競爭項目。項目名稱產(chǎn)品類型主力戶型熱銷戶型滯銷戶型尚品清河高層、洋房89-98平方米兩室，120-160平方米三室89-98平方米兩室，110-128平方米三室174平方米四室萬象新天高層、小高層、多層86-95平兩室，111-145平三室86-95平方米左右兩室，111-128平三室113平兩室、131-140平方米三室恒大城高層92-99平兩室，101-149平米三室92-99平米兩室、101-120平三室，149平米三室131-132

36、平三室翡翠清河高層、小高層70-99平方米兩室，104-140平方米三室70-99平方米兩室，104-125平方米三室名泉春曉高層89平米的2室1衛(wèi)、105平米3室1衛(wèi)、137-142平米的3室2衛(wèi)89平兩室，105、142平三室137平三室四建美林苑高層98平方米兩室，123-143平方米三室98平方米兩室鑫苑名家高層、洋房、公寓50-58平米一室 80-85平米兩室 95-115平米三室108-115平米三室 80-85平米兩室95平米三室在售項目產(chǎn)品分析以高層、小高層為主，少量洋房和公寓，熱銷戶型為90平米左右兩室和110-120平米左右三室項目名稱上市時間銷售時間段（月）銷售量（萬平方

37、米）去化速度（萬方/月）尚品清河2010年5月1820.521.14萬象新天2010年6月1721.351.26恒大城2011年5月620.083.35翡翠清河2010年12月1111.711.06名泉春曉2011年7月48.202.05四建美林苑2011年10月10.390.39鑫苑名家2011年5月68.291.38合計6390.531.44在售項目銷售情況區(qū)域內(nèi)月均銷售速度為 1.71萬平方米/月項目名稱客群尚品清河天橋區(qū)客戶為主，以北園大街沿線的、洛口服裝城的私營業(yè)主居多萬象新天以項目周邊、長清王舍人鎮(zhèn)的首次置業(yè)為主，如濟鋼職工、小私營業(yè)主。后期發(fā)展為在高新區(qū)工作的首次置業(yè)者恒大城歷城

38、區(qū)首次置業(yè)者和首次改善者為主，多為王舍人鎮(zhèn)、齊魯制藥廠及周邊范圍內(nèi)居住居民翡翠清河項目多以該區(qū)域周邊維爾康、國電一廠、國電二廠、齊魯制藥廠等大型企業(yè)首次置業(yè)客戶以及周邊企事業(yè)單位人員為主要消費群體名泉春曉客戶主要來自天橋、市中和槐蔭區(qū)，以私營業(yè)主居多，多數(shù)為20-30年齡段人群四建美林苑以天橋區(qū)的首改客戶為主鑫苑名家客戶主要為地緣性客戶，首次置業(yè)的剛需為主，多為個體經(jīng)營者客群分析項目影響力局限于區(qū)域內(nèi)，客群多為項目周邊區(qū)域地緣性客戶，剛需特征明顯南益名泉春曉 45萬 尚品清河 4.2萬翡翠清河 19.5萬恒大城 140萬萬象新天* 71萬鑫苑名家 51.7萬綠地濼口片區(qū)項目，544萬龍湖北湖項

39、目，占地160萬魯鼎置業(yè) 16.9萬信豪 40萬區(qū)域容量分析區(qū)域在售項目潛在供應(yīng)量約為330萬平米，已知潛在項目總供應(yīng)量超過800萬平米，綠地、龍湖和恒大等大型開發(fā)商齊聚，未來區(qū)域競爭激烈*注：所標(biāo)為已知項目一期潛在供應(yīng)量住宅商服2011年9-12月恒大城住宅80萬平米，商服60萬平米名泉春曉住宅25萬平米，商服20萬平米鑫苑名家住宅51萬平米，商服0.7萬平米萬象新天住宅63萬平米，商服8萬平米尚品清河住宅4.2萬平米2012年2013年2014年翡翠清河住宅16萬平米，商服3.5萬平米信豪工業(yè)北路項目住宅19萬平米，商服16萬平米魯鼎項目住宅10萬平米；商服6萬平米22.211181717

40、5.5251310151330307511351541848843.51520251280.20.53 5未來四年市場容量已知區(qū)域住宅潛在供應(yīng)量約為270萬平，商業(yè)、寫字樓等商服產(chǎn)品潛在供應(yīng)量約110萬平，預(yù)計供應(yīng)量2012年達到高峰，住宅約105萬平，商服產(chǎn)品33萬平；預(yù)計綠地濼口片區(qū)項目或?qū)⒃?012年上市，使區(qū)域競爭白熱化區(qū)域住宅市場小結(jié) 區(qū)域在售項目主要分布在小清河沿線區(qū)域和北園大街-工業(yè)北路沿線周邊，多為中低端項目，在售供應(yīng) 量約48萬平米1 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要是高層、小高層產(chǎn)品，少量洋房和公寓，熱銷戶型為90平米左右兩室，110-120平左右 三室2 區(qū)域內(nèi)普通住宅銷售均價為7407元

41、/平米，洋房銷售均價為8200元/平米，在各區(qū)域中價格較低，多為毛坯房，月均銷售速度為126 套/月。3 客群多為項目周邊天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)客戶，具有地緣性，置業(yè)有明顯的剛需特征4 區(qū)域在售項目潛在供應(yīng)量約為333萬平米，已知潛在項目總供應(yīng)量超過800萬平米，綠地、龍湖和恒大等 大型開發(fā)商齊聚，預(yù)計2012年市場競爭將進入白熱化階段 5濟南西部區(qū)域市場概況Part2.6藍石大溪地綠地國際花都（泉景園）陽光100連城水岸路勁御景城綠地盧浮公館西部區(qū)域項目分布圖區(qū)域發(fā)展特征西部區(qū)域位于濟南槐蔭區(qū)，槐蔭區(qū)工廠搬遷與舊村改造出現(xiàn)較多土地，但因西部配套較差，房地產(chǎn)起步較晚；隨著近幾年西部城區(qū)的發(fā)展、

42、西客站的規(guī)劃建立、綠地國際花都的上市，西部區(qū)域逐漸發(fā)展為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，未來土地的潛在供應(yīng)量較大，品牌開發(fā)商紛紛搶灘；房地產(chǎn)發(fā)展歷程因西部區(qū)位置較偏，基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)發(fā)展較為落后，市民對該區(qū)域地段認(rèn)同感差，隨著陽光100、凱旋新城、綠地盧浮公館等大規(guī)模樓盤的開發(fā)，及區(qū)域內(nèi)道路等基礎(chǔ)設(shè)施的修建，拉動了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展水平和區(qū)域住宅價格，成為近年來濟南市價格增幅較快的區(qū)域；西部區(qū)域發(fā)展特征區(qū)域項目分析基本信息項目名稱位置開發(fā)商總建筑面積（萬平方米）容積率綠化率綠地盧浮公館北臨經(jīng)四路，東臨緯十二路，南臨道德北街，南距經(jīng)十路上海綠地集團山東置業(yè)有限公司493.8836%綠地國際花都西臨黨楊路，東

43、至臘山東路，北臨劉長山路，南至克朗山南路綠地地產(chǎn)（濟南）有限公司1202.641%綠地國際花都*泉景園黨楊路與劉長山路路口向東1500米綠地地產(chǎn)（濟南）有限公司43235%路勁御景城緯十二路與堤口路交叉路口南行100米路西香港路勁地產(chǎn)集團411.840%連城水岸段興東路與經(jīng)十路交叉口山東連城置業(yè)有限公司202.4942%藍石大溪地槐蔭經(jīng)十西路2999號山東藍石置地集團有限公司 400.871%陽光100槐蔭濟南市陽光新路(原水泥廠路13號)濟南陽光壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1781.7845%競爭區(qū)域名企大盤項目為綠地國際花都、陽光100區(qū)域項目分析項目產(chǎn)品項目名稱高層小高層多層花園洋房別墅綠地盧

44、浮公館綠地國際花都 綠地國際花都*泉景園 路勁御景城 連城水岸 藍石大溪地陽光100 競爭項目容積率高，導(dǎo)致以高層產(chǎn)品為主由容積率決定的區(qū)域內(nèi)項目以高層產(chǎn)品為主；藍石大溪地由于容積率低，當(dāng)前以高層為主，排布部分花園洋房及別墅產(chǎn)品；區(qū)域項目分析當(dāng)期戶型分析陽光100綠地盧浮公館綠地國際花都泉景園路勁御景城連城水岸藍石大溪地708090100110120130140150及以上94-105兩室94-135三室174四室88105-117135-141一室7187-89116-12513889-94101-145162126-14971-11552-6989-13989-94兩室面積集中在88-94

45、平方米之間；三室面積集中在105-125平方米之間93-104115-140功能性兩室及三室為主力戶型項目名稱一室兩室三室四室及以上綠地盧浮公館0.534.360.43綠地國際花都15.479.281.03綠地國際花都*泉景園0.251.760.70.08路勁御景城0.120.241.520.12連城水岸1.560.39藍石大溪地0.220.590.06陽光1000.531.580.52合計0.921.3617.361.72區(qū)域項目分析2011年去化速度分析緊湊型兩室和三室去化速度最快注：以上為2011年各項目的去化量區(qū)域項目分析內(nèi)部配套項目名稱區(qū)內(nèi)幼兒園區(qū)內(nèi)中小學(xué)社區(qū)商業(yè)配套寫字樓休閑運動會

46、所酒店綠地盧浮公館綠地國際花都綠地國際花都*泉景園路勁御景城連城水岸藍石大溪地陽光100大盤配套齊全，其中，商業(yè)配套配置率最高項目名稱客戶來源購房目的關(guān)注因素成交均價（元/）綠地盧浮公館槐蔭區(qū)、市中區(qū)改善位置、配套、價格8900綠地國際花都槐蔭區(qū)、市中區(qū)首置、首改價格、配套、升值潛力6000綠地國際花都*泉景園槐蔭區(qū)、市中區(qū)首置、首改價格、配套、升值潛力6200路勁御景城槐蔭區(qū)、天橋區(qū)首置、首改位置、價格8500連城水岸槐蔭區(qū)首置價格、位置7600藍石大溪地槐蔭區(qū)、天橋區(qū)首改環(huán)境高層8800，洋房12000別墅20000陽光100槐蔭區(qū)、市中區(qū)首置、首改位置、配套、價格8500區(qū)域項目分析客群

47、分析區(qū)域內(nèi)以剛性需求為主，價格、配套是客戶最為關(guān)注的因素銷售信息2011年區(qū)域競爭項目的月均去化速度為0.74萬方；區(qū)域內(nèi)最為熱銷的戶型為80-90平方米兩室，108平方米左右三室；高層產(chǎn)品的銷售價格在6300-8900元/平方米之間；項目產(chǎn)品戶型面積配套客群區(qū)域內(nèi)大盤為綠地國際花都和陽光100；高層產(chǎn)品為區(qū)域內(nèi)的主要銷售產(chǎn)品；區(qū)域內(nèi)主力戶型為88-94平方米兩室，104-125平方米之間三室；競爭項目社區(qū)商業(yè)配套齊全；大盤項目如陽光100、綠地國際花都具有完善的生活、教育及商業(yè)配套，配套的完善保證了項目的熱銷；區(qū)域競爭項目以地緣性客戶為主；首置、首改的剛性需求是項目的主要客群來源；價格、配套

48、是客戶購房最為關(guān)注的因素區(qū)域項目總結(jié)濟南公寓市場概況Part 3濟南公寓項目分布圖華強廣場發(fā)祥1號公館歷山名郡魯商國奧城丁豪廣場中齊未來城海爾綠城玉蘭公寓名士豪庭MINI公館項目選取標(biāo)準(zhǔn)：濟南市2011年在售公寓項目；杰正嶺寓所屬區(qū)域項目名稱位置建筑形態(tài)建筑規(guī)模（萬）開發(fā)商燕山奧體魯商國奧城歷下區(qū)經(jīng)十路北側(cè)，奧體中心正對面，省高院東鄰，省立醫(yī)院西側(cè)內(nèi)塔式塔樓2.6山東魯商置業(yè)有限公司海爾綠城玉蘭公寓歷下經(jīng)十東路以南，奧體中心南側(cè) 內(nèi)廊內(nèi)塔樓3.9濟南海爾綠城置業(yè)有限公司名士豪庭MINI公館歷下經(jīng)十路12372號（經(jīng)十路與漿水泉路交匯處） 內(nèi)塔式塔樓2.6香港南益集團山東南豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

49、杰正嶺寓歷下旅游路與洪山路路口西北 內(nèi)塔式塔樓3.3山東杰正投資有限公司高新區(qū)丁豪廣場高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)主干路工業(yè)南路與舜華路交界處 內(nèi)塔式塔樓11.9山東丁豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中齊未來城高新工業(yè)南路濟南國際會展中心東側(cè)內(nèi)廊內(nèi)塔樓3.6山東中齊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中部區(qū)域華強廣場歷下區(qū)解放路與山大路交匯處內(nèi)塔式塔樓5.5濟南華強廣場置業(yè)有限公司歷山名郡歷下文化西路14號（歷山路與文化西路路口南100米路西板式結(jié)構(gòu)1.3山東三名投資公司西部區(qū)域發(fā)祥1號公館槐蔭經(jīng)一路南，緯五路西內(nèi)廊內(nèi)塔樓2.7濟南發(fā)祥置業(yè)有限公司公寓項目基本情況綜合體項目的公寓產(chǎn)品體量相對較大，住宅項目的公寓產(chǎn)品體量小所屬區(qū)域項目

50、名稱裝修狀況電梯配比戶型配比燕山奧體魯商國奧城精裝修，平層3000元/平米，LOFT4000元/平米五梯15戶一室，45-80平米，87%兩室，112平米，13%海爾綠城玉蘭公寓精裝修，3000元/平米四梯16戶一室，74-88，68%兩室，111-123，27%三室，208，5%名士豪庭MINI公館精裝修，平層1000元/平米，LOFT毛坯四梯20戶一室，40-60,100%杰正嶺寓精裝修，3000元/平米兩梯12戶一室：37-51平米，75%兩室：75平米，25%高新區(qū)丁豪廣場毛坯兩梯11戶/16戶一室，30-65，23%兩室，78-81，70%三室，120，7%中齊未來城簡裝修，600元

51、/平米三梯20戶一室，45-55平米，100%中部區(qū)域華強廣場精裝修，1500元/平米四梯12戶一室，30-60平米，100%歷山名郡精裝修，1500元/平米四梯26戶一室，42-70平米，84%兩室，80-93平米，16%西部區(qū)域發(fā)祥1號公館精裝修， 1500元/平米四梯17戶一室，47-53平米， 84%兩室，89-119平米，16%在售公寓以小戶型平層公寓為主，多為精裝修；戶型以一室、兩室為主，一室主力面積40-60平米，兩室主力面積80-110平米公寓產(chǎn)品情況所屬區(qū)域項目名稱開盤時間裝修狀況銷售價格（元/）去化速度（套/月）燕山奧體魯商國奧城2010.10.23精裝修，平層3000元/

52、平米，LOFT4000元/平米平層：14000 LOFT:1800018海爾綠城玉蘭公寓2010.5.25精裝修，3000元/平米1470031名士豪庭MINI公館2010.4.18精裝修，平層1000元/平米，LOFT毛坯平層：9500LOFT:1200031杰正嶺寓2011.10.15精裝修，平層3000元/平米1250054高新區(qū)丁豪廣場2011.7.23毛坯8300115中齊未來城2009.9.13簡裝修，600元/平米840028中部區(qū)域華強廣場2011.4.17精裝修，1500元/平米20200132歷山名郡2011.1.11精裝修，1500元/平米163006西部區(qū)域發(fā)祥1號公館

53、2010.1.9精裝修， 1500元/平米860013位置優(yōu)越的中部區(qū)域價格居高，均價為17550元/；奧體熱點區(qū)域價格居中，均價為12745元/；其他區(qū)域價格較低，均價為8492元/公寓產(chǎn)品銷售情況供應(yīng)量產(chǎn)品銷售情況在售項目主要集中在東部奧體和高新區(qū)，總建筑面積34.1萬平米辦公自用、投資功能更突出的商務(wù)公寓占比逐步增加公寓以小戶型平層公寓為主，多為精裝修；以一室（4060）、兩室（80100）為主地段是決定公寓產(chǎn)品定位及價格的重要因素，地塊位置越好，公寓產(chǎn)品定價越高，產(chǎn)品品質(zhì)越高在售公寓項目成交均價較高，導(dǎo)致去化速度較慢公寓市場小結(jié)濟南百萬大盤項目概況Part 4魯能領(lǐng)秀城中海國際社區(qū)海爾綠城全運村恒大名都恒大城天鴻萬象新天綠地國際花都陽光100濟南在售百萬大盤項目分布區(qū)域項目名稱位置開發(fā)商總建筑面積（萬平方米）容積率綠化率北部萬象新天歷城工業(yè)北路63號（王舍人鎮(zhèn)政府北側(cè)）山東天鴻置業(yè)開發(fā)有限公司6001.7540%恒大城工業(yè)北路路南緊鄰冷水路，王舍人鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西南方恒大地產(chǎn)集團1702.8136%東部恒大名都?xì)v城區(qū)橫九路與唐冶西路交匯處恒大地產(chǎn)集團1763.2440%海爾綠城全運村歷下區(qū)經(jīng)十東路以南，奧體中心南側(cè)濟南海爾綠城置業(yè)有限公司1832.0840%南部魯能領(lǐng)秀城二環(huán)南路與舜耕路延長線交叉口山東魯能亙富開發(fā)有限公司32442