房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述

1、第六章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研學(xué)習(xí)目標(biāo)熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的操作流程熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)的分析方法熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)研：運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地收集、整理與企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有關(guān)的各種情報(bào)、信息和資料，在調(diào)查的基礎(chǔ)上對(duì)收集數(shù)據(jù)和匯總情報(bào)進(jìn)行分析、判斷，為企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)決策提供依據(jù)的信息管理活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研：以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，并最終為營(yíng)銷(xiāo)決策服務(wù)的專(zhuān)業(yè)方法。6.1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義6.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

2、的特點(diǎn)：6.1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義6.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)針對(duì)性強(qiáng)技術(shù)性強(qiáng)6.1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的重要性重要性1、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的需要2、制定正確的 營(yíng)銷(xiāo)策略3、企業(yè)健全決策 機(jī)制的需要4、企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的需要6.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述1.市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境狀況政治環(huán)境：主要包括政府思想觀(guān)念、辦事效率、政策法規(guī)等經(jīng)濟(jì)環(huán)境：主要包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)民收入發(fā)展?fàn)顩r；能源和資源狀況；城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市人口分布、區(qū)域劃分狀況；社會(huì)固定資產(chǎn)投資狀況、金融、證劵市場(chǎng)狀況；商業(yè)零售與貿(mào)易狀況；居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)；居民儲(chǔ)蓄和信貸狀況等社會(huì)文化環(huán)境：包括居民受教育程度、文化水

3、平、職業(yè)構(gòu)成、民族分布、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀(guān)念等還包括行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境以及對(duì)城市發(fā)展概況的描述等6.1.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容6.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述宏觀(guān)政策2007年2007年3月5日上午召開(kāi)的十屆全國(guó)人大五次會(huì)議開(kāi)幕會(huì)上，溫家寶總理發(fā)表講話(huà)指出：必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 2007年5月23日商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局日前發(fā)出 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知2007年8月7日 國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn) 2007年9月30日國(guó)土資源部下發(fā) 關(guān)于認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見(jiàn)進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知 2007

4、年10月31日國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合商務(wù)部發(fā)布了 外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）2007年11月14日財(cái)政部正式出臺(tái) 廉租住房保障資金管理辦法2007年11月27日建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等九部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了廉租住房保障辦法。 2007年11月30日建設(shè)部、發(fā)改委等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)布經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法。 限外政策、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房政策以及一系列的金融政策信號(hào)：政策將越來(lái)越嚴(yán)厲，行業(yè)面臨洗牌。200801152007. 01.16國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知，要求從2月起正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

5、業(yè)征收3060不等的土地增值稅。這意味著從1993年就出臺(tái)的土地增值稅這一稅種將開(kāi)始實(shí)行嚴(yán)格征收。土地增值稅將以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算。2007.01.22建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知，對(duì)通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)代收代付客戶(hù)交易結(jié)算資金的支付方式作了多項(xiàng)重點(diǎn)“規(guī)范”。2007. 03.16十屆全國(guó)人大五次會(huì)議閉幕式上，中華人民共和國(guó)物權(quán)法草案獲得通過(guò)。2007.03.22中國(guó)人民銀行決定，

6、自2007年3月18日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.52提高到2.79；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.12提高到6.39。根據(jù)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率的通知，同時(shí)上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。深圳兩會(huì)對(duì)精神會(huì)加大房地產(chǎn)監(jiān)管力度：第一個(gè)是加大土地的供應(yīng)，包括我們對(duì)現(xiàn)有存量的土地，同時(shí)也包括盤(pán)活一部分土地，包括堅(jiān)決打擊囤積土地的行為。第二個(gè)就是要改變住房結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)加大普通住宅房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房和廉租房的市場(chǎng)供應(yīng)量。今年我們準(zhǔn)備動(dòng)工建設(shè)2

7、5000套經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房，在年底之前保證市場(chǎng)提供量達(dá)到6000套。 第三個(gè)方面就是在稅收工商這些方面，稅收嚴(yán)格征管，工商嚴(yán)格管理，打擊惡意炒作房地產(chǎn)的行為，同時(shí)對(duì)信息披露必須要公開(kāi)，要真實(shí)的信息披露，我們現(xiàn)在已經(jīng)研究了一套方法來(lái)加大這個(gè)信息的披露力度。2007. 03.25房地產(chǎn)政策2007年3月5日 2007年3月5日上午召開(kāi)的十屆全國(guó)人大五次會(huì)議開(kāi)幕會(huì)上，溫家寶總理發(fā)表講話(huà)指出：必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。溫總理強(qiáng)調(diào)：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。業(yè)界一致認(rèn)為，講話(huà)明確了2007年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路，把解決低收入家庭的住房問(wèn)

8、題放在了突出位置。 200801152007年5月23日 2007年8月7日 商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局日前發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知，要求各地商務(wù)和外匯管理部門(mén)依法加強(qiáng)對(duì)外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批和監(jiān)管。其中規(guī)定，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過(guò)審批。與此同時(shí)，所有由地方部門(mén)審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報(bào)商務(wù)部備案。 國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)出臺(tái)。這一意見(jiàn)被業(yè)界稱(chēng)為“24號(hào)文”，它標(biāo)志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，其關(guān)鍵是要建立多層次住房保障體系，加快住房分類(lèi)供應(yīng)體制的實(shí)施。首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。其中指出要加快建

9、立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。 2007年9月30日 國(guó)土資源部下發(fā)關(guān)于認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見(jiàn)進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知，就進(jìn)一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地作出了部署。其中要求，在編制土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，要“優(yōu)先”安排這一部分的用地。在制定年度土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃以及年度計(jì)劃，明確城市低收入家庭住宅用地的供應(yīng)規(guī)模、布局和供應(yīng)時(shí)序等。廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。依法報(bào)國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府批

10、準(zhǔn)的城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，必須單獨(dú)列出，其中廉租住房等的建設(shè)用地也不得低于70%。 2007年10月31日 國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合商務(wù)部發(fā)布了外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂），其中指出，我國(guó)將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫(xiě)字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)，外商投資土地成片開(kāi)發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作，并新增對(duì)外商投資房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。同時(shí)，將“普通住宅用地開(kāi)發(fā)建設(shè)”從鼓勵(lì)投資類(lèi)別中刪除。 2007年11月14日 財(cái)政部正式出臺(tái)廉租住房保障資金管理辦法。規(guī)定廉租住房保障資金實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)管理、分賬核算、專(zhuān)款專(zhuān)用，明確了廉租住房保障資金來(lái)源的八大渠道，這些渠道包

11、括公積金收益，以及市縣財(cái)政預(yù)算安排用于廉租住房保障的資金等。 2007年11月27日 建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等九部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了廉租住房保障辦法。其中進(jìn)一步明確了廉租住房的保障對(duì)象為“城市低收入住房困難家庭”，即城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。辦法中提出，廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合。 建設(shè)部、發(fā)改委等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)布經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法。明確指出只有城市低收入住房困難家庭可以購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，并且只能擁有有限產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓時(shí)政府可以?xún)?yōu)先回購(gòu)，單套經(jīng)濟(jì)適用住房的建筑

12、面積也被限定在60平方米左右。 2007年11月30日 房地產(chǎn)政策20080115金融政策2007年存款準(zhǔn)備金率歷次調(diào)整次數(shù)時(shí)間調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度1007年12月8日13.5%14.5%1%907年11月10日13%13.5%0.5%807年10月25日12.5%13%0.5%707年09月25日12%12.5%0.5%607年08月15日11.5%12%0.5%507年06月5日11%11.5%0.5%407年05月15日10.5%11%0.5%3 07年04月16日10%10.5%0.5%207年02月25日9.5%10%0.5%107年01月15日 9%9.5%0.5%次數(shù)調(diào)整時(shí)間調(diào)整

13、內(nèi)容62007年12月21日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)5 2007年09月15日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)42007年08月22日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)32007年07月20日上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn) 22007年05月19日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn) 1 2007年03月18日上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27% 2007年利率歷次調(diào)整情況2008011

14、5住宅方面：經(jīng)濟(jì)適用房政策及廉租房政策的逐漸落實(shí)將對(duì)商品房市場(chǎng)造成沖擊；首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超過(guò)90平米住宅首付不低于30%，會(huì)對(duì)大戶(hù)型產(chǎn)品的銷(xiāo)售產(chǎn)生負(fù)面影響；購(gòu)買(mǎi)第二套以上住房，首付不低于40%，影響部分投資客戶(hù)的投資行為；第二套房貸款利率不低于同期基準(zhǔn)利率的1.1倍，同樣影響投資客戶(hù)的積極性。商用房方面：商用房首付不低于50%；期限不得超過(guò)10年門(mén)，檻進(jìn)一步提高，將一部分投資者擋在門(mén)外；利率不低于同期基準(zhǔn)利率的1.1倍，影響投資商用房的積極性。政策分析政策對(duì)于本項(xiàng)目的影響：200801152.城市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況市場(chǎng)整體情況土地市場(chǎng)情況商品房市場(chǎng)情況全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)全市

15、主要發(fā)展商開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售情況三級(jí)市場(chǎng)交易情況此外，還包括當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)等6.1.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容6.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述指標(biāo)研判地塊編號(hào)土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限每畝成交價(jià)格容積率樓面地價(jià)中標(biāo)公司J2007-001東二環(huán)小莊立交橋旁71.78居住用地70280.73萬(wàn)元/畝3.51203元/云龍地產(chǎn)J2007-002東二環(huán)小莊立交橋旁76.65居住用地70314.96萬(wàn)元/畝3.01575元/云龍地產(chǎn)J2007-003東站菊花立交橋旁115.05居住、商業(yè)、辦公居住70;商業(yè)、辦公40258.28萬(wàn)元/畝3.51107元/巨龍地產(chǎn)J2007-004東站菊花立交橋旁131

16、.84商住居住70;商業(yè)40272.74萬(wàn)元/畝3.51169元/云龍地產(chǎn)J2007-005官渡區(qū)寶海公園旁22.8 商務(wù)辦公40355.26萬(wàn)元/畝 3.51523元/ 順新置業(yè) J2007-006二環(huán)南路原廣豐食品城附近94.537商住居住70;商業(yè)40309.33萬(wàn)元/畝3.51326元/盛高置地J2007-018金星小區(qū)萬(wàn)元宏路14.09居住用地70465.32萬(wàn)元/畝2.52792元/中產(chǎn)地產(chǎn)長(zhǎng)豐逸康金石發(fā)展KC2007-35前衛(wèi)西路87.78居住用地70364.58萬(wàn)/畝2.22488元/官城地產(chǎn)KC2007-49東二環(huán)小莊立交橋以東20.31居住、商業(yè)居住70、商業(yè)40580.3

17、5萬(wàn)/畝2.353760元/珺璨地產(chǎn)KC2007-50東二環(huán)石閘立交橋17.97居住、商業(yè)居住70、商業(yè)40520萬(wàn)/畝2.5 3130元/世邦地產(chǎn)KC2007-51東二環(huán)石閘立交橋與大樹(shù)營(yíng)綠化帶旁52.12居住、商業(yè)居住70、商業(yè)40533.49萬(wàn)/畝2.8 2858元/水電建設(shè)注：上表為07年全年二環(huán)路周邊土地拍賣(mài)情況20080115指標(biāo)研判本案指標(biāo)分析:1、項(xiàng)目同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。2、地塊規(guī)模較小，難以形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)。3、項(xiàng)目3130元樓面地價(jià)與周邊地塊相比較高。4、項(xiàng)目2.5容積率與周邊項(xiàng)目相比，相對(duì)較低。結(jié)論：項(xiàng)目相比于周邊地塊，土地成本較高，并且不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，其產(chǎn)品定位必

18、須充分考慮周邊項(xiàng)目的具體情況。對(duì)比金色俊園住宅均價(jià)，項(xiàng)目住宅部分利潤(rùn)較低，因此商業(yè)將成為本項(xiàng)目的利潤(rùn)點(diǎn)。20080115 3.消費(fèi)者行為調(diào)研與市場(chǎng)需求容量調(diào)研消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力水平購(gòu)買(mǎi)傾向共同特征市場(chǎng)需求容量城市人口、家庭數(shù)量及變化趨勢(shì)購(gòu)買(mǎi)力居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)居民日常消費(fèi)支出水平與結(jié)構(gòu)不同社會(huì)階層和收入水平的居民數(shù)量及其對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)商品的需求特點(diǎn)6.1.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容6.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述4.項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境狀況調(diào)研區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及未來(lái)定位區(qū)域交通條件其他影響因素和條件區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)總體價(jià)格水平與供求關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析6.1.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容6.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)

19、研概述基地研究二環(huán)路高架綠化帶寬度減少金汁河綜合整治在城市東部建設(shè)規(guī)劃中，政府對(duì)東南二環(huán)路沿線(xiàn)的定位是建成“環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮的綠腰帶和金腰帶”，東二環(huán)將改造成昆明城市重要的景觀(guān)大道。從前景看，二環(huán)沿線(xiàn)居住環(huán)境及區(qū)位價(jià)值、人居價(jià)值必將得到大幅提高。區(qū)域規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響區(qū)域規(guī)劃對(duì)于本項(xiàng)目的影響：二環(huán)高架、道路擴(kuò)寬，噪音及粉塵影響加重；綠化帶寬度減少，可以提高項(xiàng)目的昭示性；金汁河綜合整治工程，對(duì)于項(xiàng)目周邊環(huán)境的改善起到至關(guān)重要的作用。20080115用地基本條件分析地塊市區(qū)金色俊園城中村曇華寺公園石閘立交橋大樹(shù)營(yíng)立交橋待開(kāi)發(fā)空地市區(qū)可到達(dá)性受東二環(huán)路限制。市區(qū)進(jìn)入方向市區(qū)進(jìn)入方向20080115用

20、地基本條件分析交通組織分析：車(chē)流分析：從主城進(jìn)入需經(jīng)兩個(gè)立交橋繞行。東二環(huán)路由北向南方向車(chē)流需繞大樹(shù)營(yíng)立交橋。由南向北方向車(chē)流受交通流量影響，地塊進(jìn)入性受限。靜態(tài)交通：需停車(chē)泊位：302個(gè)。（據(jù)昆明市城市規(guī)劃管理規(guī)定商住類(lèi)建筑0.5車(chē)位100m2建筑面積 。）需停車(chē)面積：2718平米。 結(jié)論：車(chē)流可進(jìn)入口主要集中于東側(cè)。大樹(shù)營(yíng)立交橋石閘立交橋主城區(qū)通過(guò)石閘立交橋繞行到項(xiàng)目地塊。20080115用地基本條件分析交通組織分析：人流分析：東二環(huán)西側(cè)居住人群可由天橋進(jìn)入項(xiàng)目地塊。東二環(huán)路段日常人流量較少。結(jié)論：消費(fèi)人群預(yù)估主要來(lái)自東側(cè)。人行天橋主城區(qū)東二環(huán)綠化帶據(jù)以上分析結(jié)果及規(guī)劃條件限制，綜合可得出

21、 主入口應(yīng)設(shè)于東北側(cè)15米規(guī)劃道路上 。20080115項(xiàng)目名稱(chēng)金色俊園項(xiàng)目LOGO開(kāi)發(fā)商云南俊發(fā)房地產(chǎn)股份有限公司地理位置盤(pán)龍區(qū)石閘立交橋旁總占地面積142.73畝建筑面積419416物業(yè)類(lèi)型高層（32層）住宅總套數(shù)2816戶(hù)面積區(qū)間49-143使用率80%綠化率50.2%容積率3.49建筑密度25%停車(chē)位1520金色俊園位于二環(huán)與白龍路的交匯處，多路公交經(jīng)過(guò)于此，交通極為方便，毗鄰即將建成的市政公園金陵河公園，景觀(guān)得天獨(dú)厚。金色俊園由6棟32層與2棟29層建筑組成，獨(dú)有的8萬(wàn)平方米商業(yè)中心即將啟動(dòng)，周邊市政設(shè)施齊全，即將成為城市的另一個(gè)生活高度。片區(qū)住宅市場(chǎng)分析個(gè)案分析【金色俊園】2008

22、0115戶(hù)型面積() 套數(shù)戶(hù)型比一房?jī)蓮d496864023%二房?jī)蓮d7489131247%三房?jī)蓮d10814264023%四房?jī)蓮d143963%戶(hù)型配比本項(xiàng)目的主力戶(hù)型為兩房?jī)蓮d單位，占本項(xiàng)目總數(shù)的47，其次是一房與三房單位，各占項(xiàng)目的23。片區(qū)住宅市場(chǎng)分析個(gè)案分析【金色俊園】20080115金色俊園戶(hù)型銷(xiāo)售情況 （近期跟蹤信息）房型戶(hù)型建筑面積（）推出戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售戶(hù)數(shù)銷(xiāo)售率一房J264551730.91%Vb、Vc63-6427725.93K（G2棟）662627.69%二房Y（B1、C1棟）6388100U1（B1、C1棟）87211780.95H、Hb（G2棟）82.9454712.5%三房

23、T1（B2、C2棟）13649612.24%T3（B1、C1棟）126-1315135.88I（G1棟）1371700片區(qū)住宅市場(chǎng)分析個(gè)案分析【金色俊園】結(jié)合整體銷(xiāo)售情況來(lái)看，目前金色俊園一房產(chǎn)品銷(xiāo)售率差強(qiáng)人意，大都在20%左右，相對(duì)而言，G2棟的K戶(hù)型銷(xiāo)售情況較差，為7.69%。金色俊園一房的賣(mài)點(diǎn)在于大部分一房戶(hù)型都可以通過(guò)改陽(yáng)臺(tái)的方式多得一個(gè)房間，但K戶(hù)型的陽(yáng)臺(tái)由于大小問(wèn)題，較難分割，因?yàn)殇N(xiāo)售狀況相對(duì)較差。一房產(chǎn)品由于面積過(guò)大，導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高，銷(xiāo)售率極低。20080115 金色俊園單體商業(yè)部分已經(jīng)整體出售給得勝家俱城，定位為集家具、裝飾裝修于一體的一站式服務(wù)商場(chǎng)。片區(qū)住宅市場(chǎng)分析個(gè)案分析【金

24、色俊園】20080115客戶(hù)群定位細(xì)化所占比例地域性分析區(qū)域內(nèi)客戶(hù)15%昆明市內(nèi)其它城區(qū)客戶(hù)80%昆明市外客戶(hù)（包括國(guó)內(nèi)、國(guó)外客戶(hù)）5%年齡結(jié)構(gòu)分析24歲以下0%25-34歲80%35-44歲45-54歲55歲以上20%購(gòu)房用途分析自用80%投資20%客戶(hù)情況片區(qū)住宅市場(chǎng)分析個(gè)案分析【金色俊園】20080115項(xiàng)目名稱(chēng)東驤神駿萬(wàn)泰小區(qū)項(xiàng)目LOGO開(kāi)發(fā)商云南天佑房地產(chǎn)有限公司地理位置昆明市東風(fēng)東路延長(zhǎng)線(xiàn)金馬立交橋占地面積222004 總建面646331總套數(shù)兩期共5000套，其中一期2820套建筑類(lèi)別別墅+高層+公寓價(jià)格5000元/左右容積率2.49建筑棟數(shù)一期18棟綠化率46.5%停車(chē)位每棟樓

25、下均有停車(chē)位交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯房售樓電3837111面積區(qū)間50-140 開(kāi)工時(shí)間 07年7月份銷(xiāo)售率一期40%物業(yè)公司代理公司白正廣告紅策劃物業(yè)配套內(nèi)部有幼兒園、中大型商業(yè)、社區(qū)會(huì)所等，毗鄰曇華寺公園、白沙河生態(tài)公園、馬山公園，位于東部中心地位。 推廣主題東城，前所未有的震撼片區(qū)住宅市場(chǎng)分析個(gè)案分析【東驤神駿】20080115住宅戶(hù)型數(shù)量統(tǒng)計(jì)戶(hù)型面積（）戶(hù)數(shù)比例（%）一房一廳507套0.2%二房二廳60-901000套35.5%三房一廳95-115533套18.9%50.8%三房二廳118-125900套31.9%四房二廳130-140380套13.5%總計(jì)2840套項(xiàng)

26、目具體戶(hù)型圖資料尚未對(duì)外公布，一期主力戶(hù)型為二房和三房。戶(hù)型配比片區(qū)住宅市場(chǎng)分析個(gè)案分析【東驤神駿】20080115客戶(hù)構(gòu)成分析：從區(qū)域分布來(lái)看，前來(lái)咨詢(xún)的客戶(hù)主要為東市區(qū)域群體，該群體多數(shù)在附近工作、居住，大概占了60%左右，通過(guò)了解，該項(xiàng)目回遷戶(hù)少?？蛻?hù)關(guān)注問(wèn)題：由于東市區(qū)城市建設(shè)速度緩慢，城市配套設(shè)施不夠完善，多數(shù)客戶(hù)對(duì)該區(qū)域的印象較差；項(xiàng)目周邊生活配套較少，將來(lái)主要依靠自身來(lái)提供，客戶(hù)對(duì)小區(qū)基本生活配套比較關(guān)注?？蛻?hù)分析片區(qū)住宅市場(chǎng)分析個(gè)案分析【東驤神駿】20080115項(xiàng)目名稱(chēng)楓藍(lán)國(guó)際開(kāi)發(fā)商云南盈佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地理位置新迎北區(qū)二環(huán)路邊上物業(yè)類(lèi)型多層、小高層、高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006

27、.11.19入伙時(shí)間2007.8月占地30畝容積率3.4總戶(hù)數(shù)814戶(hù)型59160使用率85%主力戶(hù)型5996約占60%銷(xiāo)售電話(huà)5621888 5621999停車(chē)位209銷(xiāo)售率目前僅有100145少量有售綠化率50%產(chǎn)權(quán)年限住宅產(chǎn)權(quán)為70年面積總建筑面積70000平米價(jià)格2006年2月3500元/平米，目前6300元/平米左右物管和佳物業(yè)，物管費(fèi)1元1.4元/平米片區(qū)住宅市場(chǎng)分析個(gè)案分析【楓藍(lán)國(guó)際】20080115住宅戶(hù)型數(shù)量統(tǒng)計(jì)戶(hù)型面積戶(hù)數(shù)比例2室2廳1衛(wèi)/ 2室1廳1衛(wèi)59-8343253.1%3室2廳1衛(wèi)96-12619824.3%4室2廳2衛(wèi)/ 4室3廳2衛(wèi)133-16015719.3

28、%5室2廳2衛(wèi)142273.3%從右表的戶(hù)型數(shù)量統(tǒng)計(jì)，我們看出楓藍(lán)國(guó)際的主力戶(hù)型為5983的2房戶(hù)型，占53.1%96126的3房戶(hù)型占24.3%133160的4房戶(hù)型占總量的19.3%142的5房戶(hù)型占總量的3.3%。 片區(qū)住宅市場(chǎng)分析個(gè)案分析【楓藍(lán)國(guó)際】20080115新迎片區(qū)商戶(hù)老板 占10%政府公務(wù)員 占5%職工及教師群體 占10%區(qū)域內(nèi)客戶(hù)占50%房產(chǎn)投資（二次置業(yè)） 占25%年齡層:中青中年中老年 。片區(qū)住宅市場(chǎng)分析個(gè)案分析【楓藍(lán)國(guó)際】20080115項(xiàng)目名稱(chēng)錦泰花園項(xiàng)目LOGO開(kāi)發(fā)商錦泰地產(chǎn)地理位置穿金路新迎小區(qū)新興路中段占地面積18701.18 總建面66268 總套數(shù)852套

29、建筑類(lèi)別小高層、高層價(jià)格6500左右建筑密度28.76%建筑棟數(shù)6綠化率40.5% 停車(chē)位275片區(qū)住宅市場(chǎng)分析個(gè)案分析【錦泰花園】20080115戶(hù)型配比一房：436套；二房：284套；三房：132套。片區(qū)住宅市場(chǎng)分析個(gè)案分析【錦泰花園】20080115客戶(hù)分析：由于該項(xiàng)目尚未開(kāi)盤(pán)，從目前認(rèn)籌的客戶(hù)分析，客戶(hù)主要來(lái)自于以下兩方面1.區(qū)域內(nèi)客戶(hù)；2.至祥投資會(huì)客戶(hù)。片區(qū)住宅市場(chǎng)分析個(gè)案分析【錦泰花園】20080115項(xiàng)目名稱(chēng)凱悅時(shí)代香舍開(kāi)發(fā)商云南勁華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司地理位置盤(pán)龍區(qū)新迎片區(qū)白云路28號(hào)物業(yè)類(lèi)型商住樓占地面積12.8畝總建筑面積40000平米住宅套數(shù)389戶(hù)價(jià)格三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格5

30、000元/平米使用率79%物管費(fèi)1.2元/平米銷(xiāo)售率100%停車(chē)位179個(gè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2005.6.18入住時(shí)間2006.5.30交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯房暢銷(xiāo)戶(hù)型80-120平米綠化率45%容積率4.98面積區(qū)間80-280平米物管公司勁華物業(yè)管理公司代理公司至祥置業(yè)廣告推廣戴比天揚(yáng)片區(qū)住宅市場(chǎng)分析個(gè)案分析【凱悅時(shí)代香舍】20080115凱悅時(shí)代香舍結(jié)論面積過(guò)大導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高；東北、西南朝向，單面采光；戶(hù)型細(xì)部設(shè)計(jì)存在不合理；二環(huán)路噪音影響；樓間距較小,私密性不強(qiáng)；片區(qū)住宅市場(chǎng)分析個(gè)案分析【凱悅時(shí)代香舍】20080115片區(qū)住宅市場(chǎng)總體分析總價(jià)分析樓盤(pán)名稱(chēng)戶(hù)型面積區(qū)間總價(jià)區(qū)間金色俊園一房4968 3244萬(wàn)二

31、房7489 4858萬(wàn)三房108142 7092萬(wàn)四房143 93萬(wàn)東驤神駿一房50 25萬(wàn)二房60-90 3045萬(wàn)三房95-115 4758萬(wàn)三房118-125 5963萬(wàn)四房130-140 6570萬(wàn)錦泰花園（均價(jià)按6500元計(jì)算）一房3548 2331萬(wàn)二房5973 3847萬(wàn)三房8389 5358萬(wàn)一房面積區(qū)間在3568之間，總價(jià)區(qū)間在23萬(wàn)44萬(wàn)之間；二房面積區(qū)間在6090 之間，總價(jià)區(qū)間在3058萬(wàn)之間；三房面積區(qū)間在83142 之間，總價(jià)區(qū)間在5392萬(wàn)之間。面積總價(jià)一房二房三房100503080150100萬(wàn)50萬(wàn)20萬(wàn)80萬(wàn)面積總價(jià)20080115片區(qū)住宅市場(chǎng)總體分析暢銷(xiāo)及

32、滯銷(xiāo)戶(hù)型分析項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型結(jié)構(gòu)面積單價(jià)總價(jià)金色俊園Y戶(hù)型2房2廳63平米6164元/平米38-40萬(wàn)之間U1戶(hù)型3房2廳87平米6614元/平米57-60萬(wàn)之間L戶(hù)型3房2廳89平米6506元/平米59-62萬(wàn)之間J戶(hù)型1房1廳64平米6112元/平米38-41萬(wàn)之間東鑲神駿瑞泰苑1號(hào)樓兩房?jī)蓮d 81.28平米4800元/平米38-41萬(wàn)之間銘泰苑3號(hào)樓三房?jī)蓮d 95.25平米4900元/平米46-47萬(wàn)之間三房?jī)蓮d94.93平米4900元/平米46-47萬(wàn)之間暢銷(xiāo)戶(hù)型滯銷(xiāo)戶(hù)型項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型結(jié)構(gòu)面積單價(jià)總價(jià)金色俊園T戶(hù)型3房2廳134-136平米6700元/平米88-95萬(wàn)之間W戶(hù)型3房2廳96平

33、米6276元/平米60-64萬(wàn)之間S戶(hù)型3房2廳115-120平米6406元/平米72-76萬(wàn)之間東鑲神駿瑞泰苑2號(hào)樓四房?jī)蓮d 137平米5000元/平米68-70萬(wàn)之間銘泰苑6號(hào)樓三房?jī)蓮d 120平米平米4900元/平米58-60萬(wàn)之間潤(rùn)泰苑3號(hào)樓四房?jī)蓮d144平米5500元/平米79-81萬(wàn)之間總價(jià)過(guò)高是區(qū)域內(nèi)滯銷(xiāo)戶(hù)型的共同特征，總價(jià)在50萬(wàn)以下戶(hù)型普遍暢銷(xiāo)，60萬(wàn)以上普遍銷(xiāo)售速度緩慢，在該區(qū)域置業(yè)的客戶(hù)對(duì)于價(jià)格較敏感，總價(jià)高低是其做出購(gòu)買(mǎi)決策的重要考慮因素。啟示：一房總價(jià)應(yīng)控制在35萬(wàn)以下，兩房總價(jià)應(yīng)控制在50萬(wàn)以下。20080115片區(qū)住宅市場(chǎng)分析總結(jié) 隨著政府規(guī)劃及土地出讓?zhuān)瑬|市區(qū)已

34、經(jīng)成為未來(lái)昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)； 開(kāi)發(fā)樓盤(pán)不斷集中，品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐使得區(qū)域成為投資置業(yè)的重點(diǎn)片區(qū)； 目前市場(chǎng)供應(yīng)主要以小高層、高層建筑產(chǎn)品為主，二房、三房是目前市場(chǎng)供應(yīng)的主力戶(hù)型； 一房面積區(qū)間集中在3568 之間；二房面積區(qū)間主要集中在6090之間，三房面積區(qū)間主要集中在95140之間，并且目前市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶(hù)型也主要以中小戶(hù)型為主；區(qū)域內(nèi)50平米以下的一房產(chǎn)品供應(yīng)不足，存在市場(chǎng)空間； 由于東市區(qū)與主城區(qū)的地理位置關(guān)系，市場(chǎng)對(duì)中小戶(hù)型的需求比較旺盛，金色俊園、東驤神駿等大盤(pán)成為區(qū)域樓市的代表； 隨著整體營(yíng)銷(xiāo)水平的提高，城市向東發(fā)展已經(jīng)成為必然趨勢(shì)，城市建設(shè)必然為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大機(jī)遇；2008

35、01155.項(xiàng)目基本情況調(diào)查調(diào)研項(xiàng)目用地的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀和開(kāi)發(fā)條件項(xiàng)目所在地周邊環(huán)境6.1.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容6.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述基地研究項(xiàng)目基本情況二環(huán)東路用地面積：17.97畝容積率：小于2.5建筑密度：小于25%高度限制：36米層數(shù)限制：12層底層商業(yè)面積：3000每畝價(jià)格：520萬(wàn)樓面地價(jià)：3130元地塊位于二環(huán)東路，石閘立交橋以南500米處，呈不規(guī)則形狀，四面臨街，西側(cè)臨二環(huán)路。20080115地塊內(nèi)部情況基地研究總體情況建筑垃圾綠色植被臨時(shí)建筑地勢(shì)較平坦，拆遷量較小。20080115地塊四至情況：基地研究西側(cè)為二環(huán)路綠化隔離帶；南側(cè)為30米寬規(guī)劃路；東側(cè)為15米寬規(guī)劃路，農(nóng)民自建房；北側(cè)為15米寬規(guī)劃路，云南電網(wǎng)公司分公司。200801156.1.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的原則原則1、真實(shí)性2、時(shí)效性3、全面性4、計(jì)劃性6.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述調(diào)查方法:6.1.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法調(diào)查方法全面調(diào)查法重點(diǎn)調(diào)查法抽樣調(diào)查法隨機(jī)非隨機(jī)6.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述資料收集方法：資料收集方法原始資料收集方法訪(fǎng)問(wèn)法觀(guān)察法試驗(yàn)法二手資料收集方法內(nèi)部來(lái)源外部來(lái)源商業(yè)資料獲取方法6.1