租金定價(jià)方案

1、租金定價(jià)方案(1)2022/7/29租金定價(jià)方案(1)目 錄一、租金定位參考依據(jù)二、項(xiàng)目本身情況分析三、類似市場(chǎng)分析四、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)的租金情況五、商家承租能力六、租賃條件七、租金細(xì)化方案八、招商策略租金定價(jià)方案(1)一、租金定位參考依據(jù)： 項(xiàng)目租金范圍的確立需要基于準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，同時(shí)又遵循市場(chǎng)規(guī)則，參考市場(chǎng)價(jià)格。本項(xiàng)目的租金定位參考依據(jù)主要為： 項(xiàng)目本身?xiàng)l件分析 類似市場(chǎng)及周邊市場(chǎng)租金水平 商家在本商圈所能承受的租金水平 長(zhǎng)期發(fā)展與穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)租金定價(jià)方案(1)二、項(xiàng)目本身情況分析租金定價(jià)方案(1)（一）商圈分析項(xiàng)目周邊目前還沒(méi)有形成成熟的零售商業(yè)氛圍，人氣遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如王家灣、鐘家村、經(jīng)開萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等

2、成熟商圈旺盛。但項(xiàng)目周邊集中了大量專業(yè)市場(chǎng)集群，競(jìng)爭(zhēng)力也較強(qiáng)，具有一定影響力。江海東路、廣瑞路、錫滬路三條街道各有特色：江海東路是交通要道，車流量大，以汽車配件為主，其他店鋪很少；廣瑞路則以餐飲、服飾、日用百貨為主；而錫滬路以裝飾、建材為主；專業(yè)市場(chǎng)集群占據(jù)區(qū)域內(nèi)商業(yè)龍頭地位，并推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展！傳統(tǒng)零售商業(yè)氛圍淡薄，餐飲娛樂(lè)缺乏，形象檔次低 ！商圈內(nèi)人群3購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)消費(fèi)不便。新開業(yè)的人信匯傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況一般，但餐飲類經(jīng)營(yíng)較為火爆，成為人信匯最有人氣的業(yè)態(tài)。租金定價(jià)方案(1)家居建材、裝飾裝潢、餐飲、服務(wù)配套、汽配汽修所占比例較高，餐飲/休閑占比僅為17%和3%；且檔次極低，分布零

3、散?？傮w上，項(xiàng)目周邊商業(yè)仍主要以滿足消費(fèi)者日常生活需求為主。除與區(qū)域業(yè)態(tài)一致的如家居建材等業(yè)種外，生活配套類經(jīng)營(yíng)狀況一般。租金范圍在1-5元/日/。 商圈零散商業(yè)業(yè)種比例圖示：租金定價(jià)方案(1)（二）美食城優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目位于市府三個(gè)重點(diǎn)開發(fā)片區(qū)內(nèi)，大交通、政策優(yōu)越；五洲三個(gè)項(xiàng)目連成一片，商業(yè)規(guī)模將達(dá)約60萬(wàn)平方米，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯；本項(xiàng)目一期總面積近2萬(wàn)平方米，有利于形成集群市場(chǎng)；三角形地塊，面臨自然河道，可規(guī)劃自然景觀； 開發(fā)商的品牌實(shí)力與商業(yè)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)；周邊200萬(wàn)平米的成熟專業(yè)市場(chǎng)集群，配套業(yè)態(tài)缺失和空白。商圈輻射近30萬(wàn)人口，消費(fèi)潛力巨大租金定價(jià)方案(1)目前周邊商業(yè)氛圍淡薄，規(guī)劃利好暫

4、無(wú)法呈現(xiàn)；廣益路不允許開設(shè)機(jī)動(dòng)車道口，限制臨街交通組織；南面臨河，西面正對(duì)高架橋，展示面規(guī)劃受影響；片區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)、哥倫布、商公園商業(yè)的威脅；無(wú)錫其他潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的威脅；房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快，未來(lái)市場(chǎng)走向面臨一定不確定性。本項(xiàng)目作為新開發(fā)項(xiàng)目，不能當(dāng)做成熟商業(yè)對(duì)待，須考慮到附近哥倫布廣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。（三）美食城劣勢(shì)分析租金定價(jià)方案(1) 清揚(yáng)路餐飲現(xiàn)狀：位于南長(zhǎng)區(qū)，臨近佛教勝地南禪寺，旅游、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)和文化功能齊全，開發(fā)時(shí)間早，經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，游客眾多，餐飲集中，是無(wú)錫人吃喝玩樂(lè)的常來(lái)之地。整體租金水平較高，約為100-110元/方/月，經(jīng)營(yíng)情況良好；品牌商家云集，如姆媽炒菜、粵仔灣砂鍋粥等，

5、其他還有同等樂(lè)酒樓、美味齊、普京小站、米樂(lè)星KTV等。三、類似市場(chǎng)分析租金定價(jià)方案(1) 青石路餐飲現(xiàn)狀：北塘區(qū)進(jìn)入無(wú)錫市中心的主要途徑，無(wú)錫餐飲集中片區(qū)之一，功能主要有居住、購(gòu)物、商務(wù)、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游和文化等，道路寬闊，人車流密集，商業(yè)發(fā)達(dá)，區(qū)域內(nèi)開發(fā)時(shí)間早，建筑比較陳舊；青石路租金較高，平均130元/方/月左右，餐飲租金稍低，在100-130元/方/月之間。餐飲代表商家有：澳門豆撈、北京烤鴨、永和大王、豪客來(lái)等；無(wú)錫市類似市場(chǎng)調(diào)研租金定價(jià)方案(1) 東亭街道餐飲現(xiàn)狀：東亭街道為錫山區(qū)政府所在地，是錫山區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的街道，街道交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。這里居民區(qū)聚集，人口眾多，主要有零售

6、百貨、餐飲、休閑娛樂(lè)和康體等業(yè)態(tài)，餐飲主要以服務(wù)附近居民為主，發(fā)展程度不夠，租金約在90-110元/方/月之間；餐飲代表商家有重慶德莊、阿瓦山寨、迷宗蟹、干鍋羊蝎子等。無(wú)錫市類似市場(chǎng)調(diào)研租金定價(jià)方案(1) 崇安寺餐飲現(xiàn)狀：崇安寺1600多年一直是無(wú)錫的政治中心、商貿(mào)中心和文化中心，與上海城隍廟、南京夫子廟、蘇州玄妙觀齊名的江南四大特色街區(qū)。匯聚百貨、特色餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)，人流密集，消費(fèi)旺盛，其單位面積月租金水平在100到800元不等；商家代表：王興記、KFC、麥當(dāng)勞、味千、星巴克、皇亭美食、姆媽炒菜等。無(wú)錫市類似市場(chǎng)調(diào)研租金定價(jià)方案(1)無(wú)錫市類似市場(chǎng)調(diào)研 金太湖國(guó)際餐飲現(xiàn)狀：金太湖國(guó)際城，位

7、于無(wú)錫青石路，總建筑面積68萬(wàn)平方米，有大型商業(yè)街、國(guó)際影院、真冰溜冰場(chǎng)、五星級(jí)酒店、中心MALL、甲級(jí)寫字樓、高檔住宅等眾多業(yè)態(tài)，集合高檔購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、康體、休閑、旅游、商務(wù)、會(huì)展、居住與文化等功能于一體；金太湖國(guó)際2009年6月份開業(yè)，目前代表商家有沃爾瑪、宏圖三胞、KFC、必勝客、味千、王興記、藏藥湯坊、有意思休閑餐廳、英倫雅閣、錢貴KTV等。單位月租金一樓100到300不等，二樓60-90元。但由于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳，開發(fā)商提供了第一個(gè)半年6折，第二個(gè)半年8折的優(yōu)惠給商家。租金定價(jià)方案(1)無(wú)錫市類似市場(chǎng)調(diào)研 湖濱商業(yè)街餐飲現(xiàn)狀：湖濱商業(yè)街，位于無(wú)錫濱湖區(qū)湖濱路，總建筑面積11.7萬(wàn)平方

8、米，包括時(shí)尚購(gòu)物、餐飲美食、休閑娛樂(lè)、商務(wù)、旅游等多功能于一體的商業(yè)形態(tài)；湖濱商業(yè)街目前代表商家有歐尚超市、五斗櫥、漢宮姜母鴨等。單位月租金一樓60元，二樓24元。租金定價(jià)方案(1)無(wú)錫市類似市場(chǎng)調(diào)研 陽(yáng)光城市花園餐飲現(xiàn)狀：陽(yáng)光城市花園，位于無(wú)錫市建筑路，總建筑面積29.4萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積6萬(wàn)，包括時(shí)尚購(gòu)物、餐飲美食、休閑娛樂(lè)、旅游等多功能，多業(yè)態(tài)；湖濱商業(yè)街目前代表商家有沃爾瑪，KFC,外婆人家，味千拉面，可的，錢貴，耐克，阿迪等。單位月租金一樓60元。租金定價(jià)方案(1)無(wú)錫市類似市場(chǎng)調(diào)研 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)餐飲現(xiàn)狀：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，位于無(wú)錫市梁溪路，總建筑面積70萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積13.8萬(wàn)平方

9、米，集合超市、影城、百貨、KTV、健身會(huì)館、運(yùn)動(dòng)城、電子數(shù)碼、主題餐飲、時(shí)尚步行街等十大主力商業(yè)組合及數(shù)千家知名品牌；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)目前代表商家有萬(wàn)千百貨，KFC，必勝客，星巴克，一茶一坐等。單位月租金一樓含管理費(fèi)165元（以實(shí)用面積計(jì)租），其中外鋪管理費(fèi)15元，內(nèi)鋪管理費(fèi)45元每月。租金定價(jià)方案(1)無(wú)錫市類似市場(chǎng)調(diào)研 寶龍時(shí)代廣場(chǎng)餐飲現(xiàn)狀：寶龍時(shí)代廣場(chǎng)，位于無(wú)錫新區(qū)旺莊路，總建筑面積28萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積16萬(wàn)平米。集購(gòu)物、旅游、餐飲、休閑、游樂(lè)、娛樂(lè)、商務(wù)、文化于一體，涵蓋了時(shí)尚百貨、大型超市、星級(jí)影院、娛樂(lè)中心、游樂(lè)廣場(chǎng)、美食天地、國(guó)際名品、國(guó)際公寓等物業(yè)形態(tài)；寶龍時(shí)代廣場(chǎng)目前代表商家有

10、百盛，家樂(lè)福，東方影院，肯德基，味千，必勝客，小尾羊，權(quán)金城，真功夫，豪客來(lái)，耐克，阿迪等。單位月租金一樓120-160元，二樓60-80元，三樓42元。租金定價(jià)方案(1)區(qū)域/路段餐飲總體量單位租金水平管理費(fèi)租期年免租期遞增付租方式崇安寺約8500100-150元/月3元/月1無(wú)不定半年付清揚(yáng)路約11000100-110元/月2元/月58無(wú)3-6%年付或半年付青石路約16000100-130元/月1元/月510無(wú)3-5%年付為主金太湖約6000150-300元/月6元/月35三個(gè)月5%季付東亭街道約500090-110元/月無(wú)510無(wú)3-5%半年付為主無(wú)錫市類似市場(chǎng)調(diào)研小結(jié) 無(wú)錫餐飲集中地主

11、要租賃指標(biāo)以上租金水平都是以建筑面積計(jì)算，除了金太湖二、三樓實(shí)用率在60%70%之間以外，其余大多為街鋪，實(shí)用率在90%上下。租金定價(jià)方案(1)四、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)的租金情況路段/片區(qū)平均租金（元/方/月）管理費(fèi)（元/方/月）付租方式錫滬路120-1502-3半年付或季付易初愛蓮錫滬店200-250包含在租金里面年付哥倫布廣場(chǎng)140-180季付廣益汽配城90-1002半年以上租金調(diào)查對(duì)象多為街鋪，和哥倫布廣場(chǎng)一樓實(shí)用率一樣基本都是在95%左右，哥倫布二樓實(shí)用率為85%左右。租金定價(jià)方案(1)租金案例舉例巴渝飄香，位于哥倫布廣場(chǎng)2樓，建筑面積大概 600平方，年租金約 35萬(wàn) ，平均月租金約為48.

12、6元/平方。免租期半年。順旺基，位于哥倫布廣場(chǎng)一樓，臨廣南路，建筑面積大概300平方，平均月租金約為180元/月，沒(méi)有免租期。廣苑酒家，位于錫滬路月星家居旁邊，民航大酒店對(duì)面，面積約450平方，月租金約為100元/平方。海上人家，位于廣瑞路中端，實(shí)用面積約120平方，月租金約為100元/平方。租金定價(jià)方案(1)五、商家承租能力商家類型建筑面積（平方米）承租水平（元/方/月）意向樓層中式酒樓800-100025-304特色餐飲200-40050-802快餐連鎖300-400140-1601火鍋500-80050-60225-304燒烤200-30070-802特色小吃20-8040-503KTV

13、1000-2000205足浴300-500255酒吧300-40020-255備注：以上租金意向均為對(duì)本項(xiàng)目意向商家（40家） 進(jìn)行訪談得來(lái)的。租金定價(jià)方案(1)六、租賃條件根據(jù)周邊市場(chǎng)和同類型市場(chǎng)的對(duì)比情況分析，再加上近期對(duì)意向商家的租金承受度摸底分析，建議租金定為：哥倫布廣場(chǎng)一樓街鋪?lái)樛?80競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一樓平均租金：120錫滬路廣苑酒家：100廣瑞路海上人家：100商家能承受租金：140一樓平均租金：120元/方/月1、租金水平哥倫布廣場(chǎng)二樓巴渝飄香：48.6金太湖二樓均價(jià)：80競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目二樓平均租金：60商家能承受租金：70二樓平均租金：70元/方/月備注：本方案內(nèi)所列商家能承受租金均是

14、商家在不知道本項(xiàng)目 具體實(shí)用率的情況下反饋的。租金定價(jià)方案(1) 租金定價(jià)（二四層）根據(jù)樓層商業(yè)價(jià)值的規(guī)律以及商家承租能力摸底分析，建議各樓層租金均價(jià)如下：二層均價(jià)：70元/月；三層均價(jià)：50元/月；四層均價(jià)：30元/月；五層均價(jià)：20元/月；項(xiàng)目整體均價(jià)：60元/月； 在實(shí)際操作中可以七折的優(yōu)惠起租，以利于在開業(yè)前達(dá)到高出租率。 后期招商如果客戶接受度低可再協(xié)議額外的租金優(yōu)惠。租金定價(jià)方案(1)2、免租期及管理費(fèi)建議建議免租期6-12個(gè)月，結(jié)合商家租賃面積和付租方式進(jìn)行調(diào)整。建筑面積500平方以下，半年付租6個(gè)月免租期建筑面積500平方以上，半年付租8個(gè)月免租期建筑面積500平方以上，一年付

15、租12個(gè)月免租期大面積商家或知名品牌商家可另行申請(qǐng)；當(dāng)市場(chǎng)認(rèn)可度不夠時(shí)，根據(jù)商家的不同要求，可隨時(shí)調(diào)整。 免租期建議免租策略總體策略：長(zhǎng)免租期、提高單位租金，支持項(xiàng)目銷售。管理費(fèi)建議參考市場(chǎng)同類項(xiàng)目，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)判斷，建議物業(yè)管理費(fèi)為5-8元/月，第一年管理費(fèi)免除。如有中央空調(diào)，其費(fèi)用建議以各商家流量計(jì)費(fèi)，具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)待定。租金定價(jià)方案(1)3、租期建議鑒于餐飲行業(yè)的特殊性投入產(chǎn)出比比較大，成本回收慢，在確定租期時(shí)需要適當(dāng)延長(zhǎng)時(shí)間，給商家充足的時(shí)間回收成本，增加贏利。主力商家：10-15年。該類型商家要求時(shí)間較長(zhǎng)，同時(shí)也可以加強(qiáng)中小商家的投資信心；大型酒樓：8-12年。這類商家需求面積大，投入的成

16、本也大，回收成本和培育市場(chǎng)的時(shí)間相應(yīng)延長(zhǎng)，合約時(shí)間不長(zhǎng)做不到盈利；中型餐飲：5年。5年是中型餐飲的基本起租期，少于這個(gè)時(shí)間商家都沒(méi)有信心經(jīng)營(yíng)；對(duì)于個(gè)別品牌形象好的中型餐飲可適當(dāng)延長(zhǎng)租期；小型餐飲：3年。而對(duì)于一些有影響力的小面積次主力商家可以適當(dāng)延長(zhǎng)租期；根據(jù)商家的不同情況來(lái)分類租期，基本保證以3-5年租期的商家為主，其他租期年限的商家相對(duì)較少。以實(shí)際出租情況為準(zhǔn)。租金定價(jià)方案(1)4、租金支付方式參考通過(guò)上述分析，建議采用半年付方式為主，具體可如下：面積需求小的商家每半年支付一次；面積需求較大的商家可與商家協(xié)調(diào)來(lái)定。無(wú)錫市場(chǎng)項(xiàng)目名稱租金支付方式錫滬路半年付或季付易初愛蓮年付哥倫布廣場(chǎng)季付金太

17、湖國(guó)際半年主推方式純租金扣點(diǎn)：適合肯德基、必勝客、麥當(dāng)勞等品牌形象好的商家；輔助方式租金定價(jià)方案(1)5、押金： 租金采取“1押6租或1押12租”方式，管理費(fèi)押金1個(gè)月。6、裝修期： 建筑面積100平米以下包含在免租期內(nèi)，100平米以上另行給予免租期7、遞增率： 從第二年起每年遞增3-5%，長(zhǎng)合約商家第6年起遞增7-10%，大面積商家另行洽談。租金定價(jià)方案(1)七、租金細(xì)化方案租金定價(jià)方案(1) 在確定了美食城整體租金水平的前提下，再依據(jù)一般鋪位的租金制定原則對(duì)租金進(jìn)行細(xì)化，并綜合考慮項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略，制定切實(shí)可行的租金條件。 一般商鋪的租金制定原則，包括： 距離美食城入口鋪位：商場(chǎng)入口處鋪位租金

18、高，距離商場(chǎng)入口越遠(yuǎn)，租金越低 ； 自動(dòng)扶梯旁邊鋪位：自動(dòng)扶梯旁邊鋪位租金高，離自動(dòng)扶梯遠(yuǎn)的鋪位租金相對(duì)低 ； 主通道鋪位：主通道鋪位比次通道鋪位價(jià)值高，次通道鋪位價(jià)值比死角位鋪位價(jià)值高； 人流動(dòng)線通暢鋪位：人流動(dòng)線通暢，有回流的鋪位租金高； 鋪位方正與否：方正的鋪位好利用，租金高，不方正的鋪位視其不方正程度相應(yīng)定價(jià) ； 鋪內(nèi)有無(wú)柱子：鋪內(nèi)無(wú)柱子好利用，價(jià)值高，有柱子視其影響程度相應(yīng)定價(jià)； 光線好壞鋪位：光線好鋪位體現(xiàn)良好通透性，心理舒適度高，價(jià)值高，光線差鋪位租金相應(yīng)下調(diào)； 自動(dòng)扶梯人流落地鋪位：自動(dòng)扶梯人流落地直接面對(duì)鋪位價(jià)值高，背面鋪位價(jià)值低； 人流匯集處鋪位：“十”字型、“井”字型人流匯集處鋪位租金高； 開間進(jìn)深比例合理鋪位：鋪位開間、進(jìn)深比例在1：2的鋪位好利用，市場(chǎng)接受程度高，租金高；開間小、進(jìn)深大的鋪位價(jià)值低；開間大、進(jìn)深小的鋪位價(jià)格視配比情況，相比開間小進(jìn)深大的鋪位價(jià)值高 ； 等等。租金定價(jià)方案(1)從 各 地 段 商 業(yè) 價(jià) 值 綜 合 分 析：廣益路地段廣澤路地段 河道地段小區(qū)路地段；無(wú)論從商業(yè)展示性、交通易