中橋衡陽(yáng)創(chuàng)薪商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、【創(chuàng)薪商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告】 東莞中橋地產(chǎn)顧問(wèn) 2010年12月30日第一部分 城市宏觀市場(chǎng)分析一、衡陽(yáng)宏觀市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)解析1、區(qū)位及行政規(guī)劃歷史沿革:衡陽(yáng)位于湖南省南部，自古為湖南重鎮(zhèn)，兩廣門(mén)戶，現(xiàn)轄耒陽(yáng)、常寧二市和衡南、衡東、衡山、衡陽(yáng)、祁東縣及珠暉、雁峰、石鼓、蒸湘、南岳五區(qū)，總面積1.53萬(wàn)平方千米。衡陽(yáng)是一座有2000多年歷史的古城，因“雁陣驚寒，聲斷衡陽(yáng)之浦”得名雁城。 【圖1-1：衡陽(yáng)區(qū)位圖】 土地面積：衡陽(yáng)市總面積15310.20平方公里。合153.10萬(wàn)公頃，占全省土地總面積7.32%，在全省各地、州、市中，幅員位第7位。衡陽(yáng)區(qū)位優(yōu)越，緊靠沿海，臨近港澳，承東接西，是沿海的內(nèi)

2、地，內(nèi)地的前沿；“扼兩廣，鎖荊吳”，地處“南北要沖”，歷來(lái)是商賈云集之處和江南主要商品集散地。境內(nèi)交通十分便利，京廣鐵路、107國(guó)道和京珠高速公路縱橫南北，湘桂鐵路、322國(guó)道和“三南”公路橫穿東西；和投資20億元正在建設(shè)中的湘江衡陽(yáng)大源渡航運(yùn)樞紐工程，將使千噸級(jí)貨輪順湘江入洞庭、通長(zhǎng)江達(dá)上海；武廣高鐵的通車和兩個(gè)機(jī)場(chǎng)可供開(kāi)通，已經(jīng)形成水陸空立體交叉的交通熱線絡(luò)，是名副其實(shí)的呼應(yīng)南北、承接?xùn)|西、合縱連橫的南北交通樞紐。2、城市發(fā)展規(guī)劃衡陽(yáng)未來(lái)商業(yè)格局規(guī)劃北至松木工業(yè)園，南至湘江河畔，東至衡大高速，西至京珠高速?gòu)?fù)線，規(guī)劃總面積180平方公里，商業(yè)發(fā)展總格局為“一主六副，兩帶十街，四區(qū)三園”。一主

3、：即解放路沿線商圈六副：即高新區(qū)商業(yè)副中心、江東商業(yè)副中心、長(zhǎng)湖商業(yè)副中心、白沙洲商業(yè)副中心、合江套商業(yè)副中心。兩帶：湘江觀光休閑商業(yè)帶、蒸水古今文化商業(yè)帶。【圖1-2：衡陽(yáng)用地發(fā)展方向規(guī)劃圖】 十街：即衡西綜合商業(yè)步行街、大元頭精品購(gòu)物商業(yè)步行街、長(zhǎng)湖主題購(gòu)物休閑步行街、中山路精品服飾商業(yè)街、和平路特色餐飲休閑步行街、華新風(fēng)味美食街、酃湖特色小吃街、綠色農(nóng)家樂(lè)民俗風(fēng)情街、先鋒路綜合數(shù)碼商業(yè)街、文化辦公用品品牌街。四區(qū)：即家居裝飾建材、工業(yè)小商品市場(chǎng)、汽貿(mào)及配件市場(chǎng)和工業(yè)品生產(chǎn)資料四大集中發(fā)展區(qū)。三園：即白沙、松木和云集三大現(xiàn)代物流園區(qū)。二、衡陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)向好，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供

4、較好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境近五年，是衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年，年均增長(zhǎng)速度達(dá)到10%以上。特別是2007年增長(zhǎng)速度迅猛。07年以后增長(zhǎng)放緩，仍保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。并在08年已過(guò)千億元。09年繼續(xù)以14.7%的勢(shì)頭增長(zhǎng)。2、衡陽(yáng)整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及GDP年增長(zhǎng)率在湖南省內(nèi)處于前列（湖南省2009年GDP一覽表）城市長(zhǎng)沙株洲湘潭岳陽(yáng)衡陽(yáng)常德GDP3744.761022.6739.38 1272.1511681239.2GDP增長(zhǎng)率14.7% 14.2%13.7%14%14.7%12.1%3、城市建設(shè)力度相對(duì)湖南其它同類城市小，但投入逐年不斷加大，促進(jìn)衡陽(yáng)房地產(chǎn)的發(fā)展固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，基礎(chǔ)建設(shè)力度加大。 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)

5、步增長(zhǎng)，占GDP的比例不斷提升，城市建設(shè)投入力度加大，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有利。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)穩(wěn)步增長(zhǎng)。4、房地產(chǎn)發(fā)展已跨入快速發(fā)展期，未來(lái)發(fā)展前景廣闊人均GDP保持較高的增長(zhǎng)速度，人民生活水平迅速提高人均GDP從03年的798美元增長(zhǎng)至08年的2000.1美元，房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)跨進(jìn)快速發(fā)展期，未來(lái)發(fā)展前景廣闊。宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)：1、城市經(jīng)濟(jì)總量不大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)但增速低于全省平均發(fā)展水平；2、同全省相比，全市和城區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化程度不高。城區(qū)經(jīng)濟(jì)主體是第二產(chǎn)業(yè)特別是工業(yè)，利稅超過(guò)“半壁江山”；但工業(yè)規(guī)模小，技術(shù)含量不高制約了第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三產(chǎn)還欠發(fā)達(dá)；發(fā)展與經(jīng)濟(jì)總體結(jié)構(gòu)不相稱。3、消費(fèi)市場(chǎng)日益活躍，消費(fèi)結(jié)

6、構(gòu)加速升級(jí)。4、居住開(kāi)支比例較小但較以往有所提升，居民消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)消費(fèi)力提升空間大。三、衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、衡陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展歷程展示 起步階段2000年以前過(guò)渡發(fā)展階段2000年-2002年 單位分房、集資建房逐步減少，房地產(chǎn)投資有所增長(zhǎng) 商品房開(kāi)發(fā)未形成規(guī)模 開(kāi)發(fā)水平低，產(chǎn)品以磚混結(jié)構(gòu)多層為主快速發(fā)展階段2003年至今 單位分房、集資建房逐漸減少 房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上漲 規(guī)模大盤(pán)出現(xiàn)，產(chǎn)品素質(zhì)逐步提升 外來(lái)營(yíng)銷專業(yè)公司進(jìn)入影響衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 房改房、集資房為主，少有商品房開(kāi)發(fā)2、衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)各版塊特征中心片區(qū)高新片區(qū)江東片區(qū)城南片區(qū)城北片區(qū)湘江城北片區(qū)：專業(yè)市

7、場(chǎng)集中， 區(qū)域形象差江東片區(qū)：批發(fā)市場(chǎng)聚集，火車站附近形成物流區(qū)，冶金廠和鐵路宿舍區(qū)規(guī)模龐大。城南片區(qū)：湘江上游區(qū)域，全市大型工礦企業(yè)集中區(qū)域，未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域中心片區(qū)：衡陽(yáng)市區(qū)的商業(yè)、娛樂(lè)和服務(wù)中心，功能配套完善，對(duì)周邊區(qū)域的吸引力極強(qiáng)，市民認(rèn)同度高高新片區(qū)：包括華新開(kāi)發(fā)區(qū)與立新開(kāi)發(fā)區(qū)，市政中心，區(qū)域建設(shè)力度大，但整體配套未成熟。3、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度加快，發(fā)展勢(shì)頭較好房地產(chǎn)投資逐年增長(zhǎng)，房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭好房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率低于固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)發(fā)展跟不上城市建設(shè)的步伐房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化程度不高4、商品住宅市場(chǎng)健康發(fā)展，總體上供需平衡03-09年商品住宅供應(yīng)情況變

8、化 (單位:萬(wàn)平米）商品住宅銷售量穩(wěn)步增長(zhǎng)，市民購(gòu)房需求日益增大近年商品住宅供應(yīng)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，2008年步伐加快，2009年供需量有所下滑。商品住宅市場(chǎng)總體上供需平衡，住宅市場(chǎng)健康發(fā)展5、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始升溫，商品住宅價(jià)格有較大上升空間，利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)近年商品住宅均價(jià)增長(zhǎng)明顯，2007年以后增長(zhǎng)速度有所放慢。衡陽(yáng)商品住宅均價(jià)與長(zhǎng)沙等地仍有較大差距，理論上衡陽(yáng)商品住宅價(jià)格有較大的上升空間，有市場(chǎng)利好。衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析：近幾年，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)量經(jīng)過(guò)2008年到達(dá)底谷后,供應(yīng)量有所增加，增加幅度較小。由于2009年市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求的影響，2010年上半年市場(chǎng)供給在此時(shí)爆發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)量接近

9、2007年全年量供應(yīng)量。市場(chǎng)新增供應(yīng)量短時(shí)間內(nèi)集中供應(yīng)，增長(zhǎng)幅度十分巨大，而市場(chǎng)需求量繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于供銷兩旺的局面，市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入塊車道。 在新增供應(yīng)量出現(xiàn)大幅度增加，需求量保持增長(zhǎng)，商品房檔次提高、大量豪宅相繼入市等多種因素的調(diào)和下，市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步上升；主要是境（區(qū)域）內(nèi)知名樓盤(pán)拉升了市場(chǎng)價(jià)格（均價(jià)普遍超過(guò)3000元/）。 而在新供應(yīng)的商住樓項(xiàng)目中，商鋪價(jià)格較以往有所上升，位置較好的鋪位單價(jià)達(dá)到了10萬(wàn)元/平方米，位置較差的地段也接近8000元/城市宏觀市場(chǎng)分析小結(jié)：社會(huì)消費(fèi)品零售額逐年保持8%以上的增長(zhǎng)率，外貿(mào)出口年年創(chuàng)新高，在如此的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，必然將吸引更多的

10、投資者、大型商家進(jìn)入衡陽(yáng)市場(chǎng)。人民收入的穩(wěn)定提高、可支配收入的增加、以及消費(fèi)理念的改變，超前消費(fèi)的形成，都必然將極大的促進(jìn)消費(fèi)市場(chǎng)，伴隨消費(fèi)市場(chǎng)的逐漸擴(kuò)大，隨之而來(lái)對(duì)商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)的需求也將必然增加。衡陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)近幾年的持續(xù)高速的發(fā)展，已逐漸形成較為成熟的商業(yè)環(huán)境，固定資產(chǎn)投資、工業(yè)及建筑業(yè)的穩(wěn)定增長(zhǎng)促進(jìn)城市建設(shè)的步伐，城市面貌煥然一新通過(guò)近幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在普通住宅方面出現(xiàn)了衡陽(yáng)出現(xiàn)了如珠江地產(chǎn)、雅士林等高品質(zhì)、大規(guī)模的樓盤(pán)，而在純商業(yè)物業(yè)方面除了掛綠廣場(chǎng)外，無(wú)任何新的商業(yè)項(xiàng)目，市場(chǎng)供應(yīng)處于空白點(diǎn)，商業(yè)物業(yè)將面臨較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。而由于衡陽(yáng)中心城區(qū)人口總數(shù)才100多萬(wàn)，雖然近幾年人民收入水平

11、逐漸提高、GDP逐年高速增長(zhǎng)，但和發(fā)達(dá)地區(qū)相比還存在較大的差異，市場(chǎng)所能承受的消費(fèi)量有限，難免存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第二部分 商用物業(yè)發(fā)展特點(diǎn)商用物業(yè)發(fā)展的要點(diǎn)分析商用物業(yè)的類型人們習(xí)慣上將商用物業(yè)稱呼為商鋪或商業(yè)房，商用物業(yè)的功能多樣化，既有滿足購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑等需求的社會(huì)功能，又能滿足商家經(jīng)營(yíng)、商務(wù)活動(dòng)、市民投資等需要的經(jīng)濟(jì)功能。由于商用物業(yè)的多樣化特點(diǎn)，使物業(yè)的分類也有多樣化的特點(diǎn)，有助于我們根據(jù)不同的物業(yè)種類，制定有針對(duì)性的定位方案和營(yíng)銷策略，不同類型的商鋪可以采用不同的銷售方式，即使同樣的商鋪也可以有完全不同的銷售策略。商用物業(yè)通常有以下八種分類方法，詳見(jiàn)下表：商用物業(yè)分類表分類

12、方法種類長(zhǎng)沙舉例衡陽(yáng)舉例按市場(chǎng)形式分類大型商廈王府井百貨晶珠廣場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)高橋大市場(chǎng)華源大市場(chǎng)小區(qū)商鋪?zhàn)吭轿邓{(lán)海岸生態(tài)麗景按物業(yè)用途分類購(gòu)物中心百聯(lián)東方小區(qū)配套商業(yè)卓越蔚藍(lán)海岸金雁翔龍專業(yè)市場(chǎng)高橋酒店用品市場(chǎng)日鑫建材市場(chǎng)批發(fā)及商貿(mào)中心高橋大市場(chǎng)五一市場(chǎng)餐館及美食廣場(chǎng)下河街太陽(yáng)廣場(chǎng)按建筑物特征分類商業(yè)大廈中天廣場(chǎng)財(cái)富大廈住宅區(qū)商鋪?zhàn)吭轿邓{(lán)海岸金雁翔龍臨街商鋪濱江王座沐林美郡步行街露天商鋪黃興步行街中山路步行街地下商城金滿地家潤(rùn)多按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)百聯(lián)東方衡陽(yáng)商業(yè)步行街住宅區(qū)物業(yè)左岸右岸生態(tài)麗景近郊物業(yè)鳳凰城金溪園按經(jīng)營(yíng)類別分類綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目上河國(guó)際宇元萬(wàn)象城單一經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目南湖大市場(chǎng)日鑫建材市場(chǎng)按

13、銷售方式分類銷售物業(yè)上河國(guó)際生態(tài)麗景租售物業(yè)上河國(guó)際宇元萬(wàn)象城按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)大部分的新建物業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè)臨建或改建商鋪（二）商用物業(yè)的特征 從上面的分類方法可以看到，任何一種分類方法都不能全面反映商用物業(yè)的特性，站在物業(yè)營(yíng)銷的角度上，按物業(yè)的市場(chǎng)形式分類是商用物業(yè)營(yíng)銷領(lǐng)域最常用的分類方法。 1、大型商廈物業(yè)的主要特征 （1）規(guī)模化：大型商廈經(jīng)營(yíng)面積過(guò)萬(wàn)平方米，是規(guī)?；?、集約化的物業(yè)項(xiàng)目。目前衡陽(yáng)只有晶珠廣場(chǎng)。（2）多功能性：大型商廈是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公于一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費(fèi)需求。（3）購(gòu)物中心形式： 大型商廈規(guī)模較大，地理位置占優(yōu)，容易形成新的

14、購(gòu)物中心和消費(fèi)中心。我國(guó)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，最明顯的是大型商廈組建購(gòu)物中心，呈現(xiàn)出購(gòu)物中心逐漸取代百貨公司商業(yè)龍頭地位的趨勢(shì)，百貨公司有可能轉(zhuǎn)化為大型購(gòu)物中心的一部分，購(gòu)物中心將發(fā)展成為大型商廈標(biāo)志性的旗幟。2、專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的主要特征 （1）專業(yè)經(jīng)營(yíng)：專業(yè)經(jīng)營(yíng)就是主要經(jīng)營(yíng)某一類型商品或服務(wù)，以及其相關(guān)的配套產(chǎn)品，這是專業(yè)市場(chǎng)最顯著的特征。 （2）商貿(mào)結(jié)合：專業(yè)市場(chǎng)以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，主要面向大宗采購(gòu)，同時(shí)兼營(yíng)零售業(yè)務(wù)，以滿足市民購(gòu)物要求，很多市民在購(gòu)物量較大時(shí)，都喜歡到專業(yè)市場(chǎng)選購(gòu)，價(jià)格更便宜。（3）專業(yè)商業(yè)街：專業(yè)市場(chǎng)形成商業(yè)街有兩種形式： A城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊專業(yè)市場(chǎng)：專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模要較大才能營(yíng)造成行

15、成市的商業(yè)氛圍，故專業(yè)市場(chǎng)多選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊，由于規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨，如華源市場(chǎng)等。B.城區(qū)專業(yè)市場(chǎng)：城區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)由于受空間制約，不可能開(kāi)發(fā)規(guī)模宏大的專業(yè)市場(chǎng)，則由眾多商家或自發(fā)組織、或由政府規(guī)劃，橫向聯(lián)合、集中經(jīng)營(yíng)而形成專業(yè)商業(yè)街式的專業(yè)市場(chǎng)。目前，衡陽(yáng)還沒(méi)有較大規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)，只是一些自發(fā)形成專業(yè)市場(chǎng)商街；譬如：解放路手機(jī)市場(chǎng)等。3、小區(qū)商用物業(yè)的主要特征 （1）商住混合 小區(qū)商鋪是住宅物業(yè)的配套產(chǎn)品，商住混合是小區(qū)商鋪?zhàn)蠲黠@的特點(diǎn)，由于我國(guó)汽車普及率費(fèi)非常低，居民活動(dòng)半徑范圍較小，在住區(qū)購(gòu)物消費(fèi)成了中國(guó)人的生活習(xí)慣和消費(fèi)傳統(tǒng)，商住混合是我國(guó)國(guó)情、民情的

16、具體表現(xiàn)。目前，衡陽(yáng)大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目都為商住性質(zhì)項(xiàng)目，首層多為臨街商用物業(yè)。（2）商鋪規(guī)模受小區(qū)商鋪開(kāi)發(fā)狀況制約小區(qū)商鋪的規(guī)模與小區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，小區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實(shí)力制約著小區(qū)商鋪的規(guī)模，如小區(qū)發(fā)展商實(shí)力雄厚，小區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主人數(shù)較多，則小區(qū)商鋪規(guī)模可適當(dāng)擴(kuò)大；反之，小區(qū)屬中小型，入住人口較少，則要控制小區(qū)商鋪開(kāi)發(fā)規(guī)模。（3）小型店鋪小區(qū)商鋪多以經(jīng)營(yíng)日常用品和日常服務(wù)零售業(yè)，以服務(wù)小區(qū)住戶為主，小型店鋪已足以應(yīng)付住戶日常生活所需，店鋪無(wú)需過(guò)大。（三）小結(jié) 通過(guò)分析大型商廈、專業(yè)市場(chǎng)和小區(qū)商鋪三者的市場(chǎng)特征，我們可以全面地對(duì)各種商用物業(yè)提出差異化的營(yíng)銷推廣策略，并對(duì)不同的目標(biāo)客戶群

17、體進(jìn)行大致的劃分，對(duì)于商用物業(yè)項(xiàng)目的成功推廣有著重要的指導(dǎo)意義。從商用物業(yè)的市場(chǎng)形式分類來(lái)看，城郊大型專業(yè)市場(chǎng)和城區(qū)大型專業(yè)市場(chǎng)類型不符合衡陽(yáng)城市狀況；一方面，衡陽(yáng)沒(méi)有相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持和強(qiáng)大的專業(yè)產(chǎn)品消費(fèi)動(dòng)力給予支持，現(xiàn)行的消費(fèi)市場(chǎng)只停留在日常消費(fèi)的層面之上；第二方面，城區(qū)沒(méi)有足夠的空間和交通支持。 目前，衡陽(yáng)最為常見(jiàn)的商用物業(yè)市場(chǎng)類型，就是小區(qū)商用物業(yè)。衡陽(yáng)90%的商用物業(yè)就是商住結(jié)合的項(xiàng)目，近幾年政府提供的拍賣(mài)土地，絕大部分也是商住結(jié)合性質(zhì)的地塊項(xiàng)目。從嚴(yán)格意義上講，衡陽(yáng)尚且沒(méi)有大型商廈物業(yè)，作為湖南省第二大城市，城市和區(qū)域需要地標(biāo)性的商用物業(yè)，城市大中型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)還有較大的發(fā)展空間，尤其是

18、購(gòu)物中心的發(fā)展方向。購(gòu)物中心是目前最先進(jìn)的零售業(yè)態(tài)，由百貨店、大型綜合超市、各類專業(yè)店、專賣(mài)店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施等構(gòu)成，其中百貨店、大型綜合超市為核心店。購(gòu)物中心功能齊全，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等功能為一體，購(gòu)物環(huán)境符合都市生活的節(jié)奏和現(xiàn)代消費(fèi)的需求，具有較好的發(fā)展前景和較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。二、商用物業(yè)的發(fā)展軌跡（一）長(zhǎng)沙市區(qū)商用物業(yè)發(fā)展 作為湖南省省會(huì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，但商用物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展只是近十年的事，受商用物業(yè)相對(duì)較高利潤(rùn)回報(bào)動(dòng)力的驅(qū)使，眾多發(fā)展商紛紛投入巨資，欲在商用物業(yè)市場(chǎng)分一杯羹。隨著長(zhǎng)沙樓市的成長(zhǎng)，商用物業(yè)市場(chǎng)飛速發(fā)展，開(kāi)發(fā)營(yíng)銷及管理水平均居中部地區(qū)領(lǐng)先之列。從20世

19、紀(jì)90年代至今，長(zhǎng)沙市商用物業(yè)從起步到成型，大致經(jīng)歷了以下四個(gè)發(fā)展階段，具有典型的代表意義：長(zhǎng)沙商用物業(yè)的四個(gè)階段階段年代物業(yè)市場(chǎng)特征租售方式代表項(xiàng)目第一階段1990-19931、臨街商鋪或由其他建筑物改建商鋪2、商住混合在樓宇的裙樓或下面幾層建商鋪3、自用經(jīng)營(yíng)為主非產(chǎn)權(quán)物業(yè)租賃為主華僑大廈第二階段1994-19961、純商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)以商廈的形式誕生2、引發(fā)出投資商鋪的營(yíng)銷概念3、發(fā)展商忽視商鋪日后經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售和一大酒店第三階段1997年開(kāi)始盛行返租回報(bào)策略產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租平和堂第四階段2000年開(kāi)始商業(yè)龍頭以點(diǎn)帶面形成商業(yè)網(wǎng)絡(luò)以主力商家進(jìn)駐帶動(dòng)商鋪銷售商鋪帶租約發(fā)售發(fā)展商注

20、重商鋪的經(jīng)營(yíng)管理地鐵概念商鋪產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租百聯(lián)商廈（二）衡陽(yáng)商用物業(yè)發(fā)展 根據(jù)長(zhǎng)沙商用物業(yè)發(fā)展階段對(duì)照分析，目前，衡陽(yáng)商用物業(yè)尚處于2000年后中期的長(zhǎng)沙市區(qū)商用物業(yè)發(fā)展階段，屬于第三階段，主要表現(xiàn)在以下方面：純商業(yè)性質(zhì)物業(yè)誕生，以晶珠廣場(chǎng)和進(jìn)步亞泰為代表。其中，進(jìn)步亞泰明顯表現(xiàn)出這一特點(diǎn)，推廣時(shí)曾采取以售為主、租售結(jié)合的方式；引發(fā)出投資商鋪的營(yíng)銷概念和盛行返租回報(bào)策略，推廣小區(qū)臨街商用物業(yè)。 目前，商業(yè)物業(yè)處于第三階段的時(shí)候，衡陽(yáng)已不缺少買(mǎi)東西的地方了，但是，衡陽(yáng)商用物業(yè)缺少一個(gè)向第四階段突破的代表性項(xiàng)目，缺少一個(gè)由主力大商家?guī)?dòng)的和開(kāi)發(fā)商注重經(jīng)營(yíng)管理的消費(fèi)體驗(yàn)式購(gòu)物中心。人們?nèi)粘?/p>

21、消費(fèi)品的購(gòu)買(mǎi)次數(shù)是有一定時(shí)間波段性質(zhì)，伴隨衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、居民收入的提高，簡(jiǎn)單的購(gòu)物場(chǎng)所，日益無(wú)法滿足消費(fèi)者更高層次的要求。更多大型連鎖機(jī)構(gòu)需要進(jìn)軍荔城，這要求衡陽(yáng)商用物業(yè)必須向第四階段邁進(jìn)。 第三部分 衡陽(yáng)商業(yè)環(huán)境分析一、衡陽(yáng)商業(yè)發(fā)展概要 （一）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局簡(jiǎn)析衡陽(yáng)市位于湖南省南部,是湘南最大的商業(yè)中心。該市現(xiàn)轄耒陽(yáng)市和衡山、衡東、衡陽(yáng)、衡南、祁東、常寧六縣以及五個(gè)區(qū)(內(nèi)含南岳區(qū))。自古以來(lái),衡陽(yáng)為兵家必爭(zhēng)之地,也是商賈云集之區(qū)。每個(gè)衡陽(yáng)人心里都有一個(gè)Shopping的帳譜：“買(mǎi)手機(jī)去解放路，品牌店一個(gè)接一個(gè)；買(mǎi)服裝，珠暉區(qū)有老牌商業(yè)城，中山路、和平路有潮流名店，去晶珠、廣百當(dāng)然更容易一網(wǎng)打

22、盡；買(mǎi)家具，永興家具城匯聚了王中王、廣順、豪門(mén)等全國(guó)各地的名優(yōu)家具品牌數(shù)十家；買(mǎi)家電，泰陽(yáng)、蘇寧、通程、國(guó)美能讓你挑個(gè)盡興；如果只想隨便逛逛，中山南路或衡西市場(chǎng)的商業(yè)步行街都是溜達(dá)的好地方”（二）商業(yè)大動(dòng)脈和城市區(qū)域商業(yè)中心 據(jù)了解，目前我市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有12500個(gè)，其中綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)以及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)222個(gè)，便利店3926個(gè)，大型超市160個(gè)，其他專業(yè)店、專賣(mài)店 8000個(gè)。大型商場(chǎng)、綜合批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)共安排就業(yè)人員10萬(wàn)余人。去年，我市日用消費(fèi)品零售總額達(dá)300億元，比上年增加稅收11.6億元，加上衡陽(yáng)內(nèi)外部交通條件的改善，我市的市場(chǎng)體系已經(jīng)基本成熟。二、衡陽(yáng)商業(yè)總體布局以解放大道為

23、主線，東臨沿江路，西抵蒸湘路，南北分別至船山路和雁城路這個(gè)范圍可以稱得上是衡陽(yáng)的主商圈，也稱為商貿(mào)中心區(qū)。此外，衡陽(yáng)還有7個(gè)副商圈即商貿(mào)副中心區(qū)，30多個(gè)社區(qū)商業(yè)圈。一主七副，配以靈活的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，就是衡陽(yáng)的商業(yè)區(qū)域布局。解放大道商圈屬于城市的核心商圈，地段顯赫，交通暢達(dá)，商業(yè)活躍，人氣旺盛，是真正意義上的寸土寸金。這里是衡陽(yáng)最早、最成熟的片區(qū)，也曾經(jīng)是衡陽(yáng)地產(chǎn)的制高點(diǎn)，堪稱衡陽(yáng)人居住生活的核心地帶，蘊(yùn)藏了很大的消費(fèi)潛力。一直以來(lái)，解放大道商圈就是衡陽(yáng)商業(yè)的核心和支撐。正是基于對(duì)解放大道商圈這一黃金地帶的認(rèn)同，眾多商家、開(kāi)發(fā)商、投資者趨之若鶩。根據(jù)我市20032020年城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，

24、主商圈由大型零售商場(chǎng)、超市和特色商業(yè)街構(gòu)成，以經(jīng)營(yíng)精品、名品、新品及中商檔餐飲為主，重點(diǎn)發(fā)展大店、名店、精品店、老字號(hào)店，塑城市商業(yè)鬧市區(qū)的整體形象。7個(gè)副商圈分別是：衡陽(yáng)廣場(chǎng)商貿(mào)副中心區(qū)，以衡陽(yáng)廣場(chǎng)為中心，整合現(xiàn)有13個(gè)市場(chǎng)，重點(diǎn)發(fā)展書(shū)市音像、箱包、鞋帽、家電、服裝等特色專業(yè)市場(chǎng)和為旅客服務(wù)的快餐業(yè)；珠暉酃湖商貿(mào)副中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展零售商場(chǎng)、餐飲等服務(wù)業(yè)；石鼓五一新村商貿(mào)副中心區(qū)，以五一大市場(chǎng)為龍頭，重點(diǎn)發(fā)展帶領(lǐng)批發(fā)及加工等服務(wù)業(yè)；石鼓江霞商貿(mào)副中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展零售商場(chǎng)、餐飲等服務(wù)業(yè)；雁峰白沙洲商貿(mào)副中心區(qū)，以白沙洲廣場(chǎng)為中心，重點(diǎn)發(fā)展大型超市、餐飲等服務(wù)業(yè)；雁峰黃茶嶺商貿(mào)副中心區(qū)，以古樟公園

25、為中心，重點(diǎn)發(fā)展超市、餐飲和古玩、工藝品特色街；華新商貿(mào)副中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展大型零售商場(chǎng)、賓館、餐飲及商業(yè)街。晶珠是新興商圈中發(fā)展相對(duì)成熟的佼佼者，它帶動(dòng)牽連了船山路與蒸湘路周邊數(shù)公里左右的范疇，發(fā)展成為衡陽(yáng)市又一繁華的購(gòu)物休閑中心。步步高、曲園、林隱、泰陽(yáng)、生源百貨、香江蒸北店、未來(lái)城嬰童天地組合成一個(gè)強(qiáng)大的磁場(chǎng)。晶珠商圈已經(jīng)發(fā)展成熟，在輻射范圍內(nèi)，百貨、超市、酒店、金融、休閑、餐飲等設(shè)施正趨于完善。對(duì)于商家而言，升值空間較大，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，商業(yè)回報(bào)也相對(duì)穩(wěn)定。據(jù)了解，晶珠擬拓展二期工程，正努力爭(zhēng)取相關(guān)政策，希望能征地?cái)U(kuò)建，增加服務(wù)項(xiàng)目，致力于賓館、餐飲等更多領(lǐng)域的發(fā)展，建成真正意義上的“

26、mall”。三、衡陽(yáng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析1、商圈劃分解析“一核心”，“一次級(jí)”+“專業(yè)市場(chǎng)群” “一核心”即以解放東路、中山南北路為紐帶的傳統(tǒng)零售商圈，此區(qū)域成為衡陽(yáng)市品牌集中度最高的區(qū)域，廣百、頤高電腦城、龍泉商城、潮流特區(qū)、逛街等業(yè)態(tài)成為此區(qū)域的商業(yè)龍頭。商圈的界定：以解放東路以及中山南北路為紐帶，沿東西走向的解放路，南北向的中山路、蒸陽(yáng)路以及和平路四周；商圈特征：衡陽(yáng)傳統(tǒng)零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，成為衡陽(yáng)核心商圈，各類零售品牌大量云集中山路及解放東路； “一次級(jí)”即以晶珠廣場(chǎng)連接蓮湖廣場(chǎng)為核心的次級(jí)商圈，宇元萬(wàn)向城、財(cái)富大廈、麗天名園、富安大廈、晶珠商業(yè)廣場(chǎng)、香江百貨、神龍大酒店、鴻運(yùn)數(shù)碼廣場(chǎng)等各類物業(yè)

27、云集于此，此區(qū)域具有CBD生成的自發(fā)性和資源集中的整合性，解放路與蒸湘路交匯處將是衡陽(yáng)城區(qū)南北、東西交通匯集點(diǎn)，將逐步初現(xiàn)為衡陽(yáng)市商務(wù)流樞紐中心，是衡陽(yáng)未來(lái)的商業(yè)龍頭；商圈的界定：以蒸湘路南北輻射，解放中路連接華新大道與解放東路、江東的重要鏈接點(diǎn)。商圈特征：圈擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)勢(shì)必將演繹成為衡陽(yáng)的CBD核心，成為衡陽(yáng)市商務(wù)軸心。 “專業(yè)市場(chǎng)群”即以江東火車站為核心的專業(yè)市場(chǎng)群，區(qū)內(nèi)擁有新興商業(yè)物業(yè):創(chuàng)富商貿(mào)廣場(chǎng)、愛(ài)霖購(gòu)物廣場(chǎng)、東方商業(yè)廣場(chǎng)，以及傳統(tǒng)的江東綜合市場(chǎng)、天力批發(fā)市場(chǎng)、衡陽(yáng)商貿(mào)城、雁東批發(fā)市場(chǎng)，再加上華源大市場(chǎng)、日鑫建材市場(chǎng)兩大專業(yè)市場(chǎng)商圈等。商圈的界定：以火車站為核心，分布于廣東路、

28、東風(fēng)路沿線；商圈特征：各類零售批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)云集廣東路、東風(fēng)路。經(jīng)營(yíng)品種以服裝、小百貨為主。檔次相對(duì)較低，人流量大且消費(fèi)者地源復(fù)雜，尤其靠近衡陽(yáng)火車站，區(qū)域環(huán)境相對(duì)較亂；“新興次級(jí)商圈”即太陽(yáng)廣場(chǎng)為中心的華新開(kāi)發(fā)區(qū)新興發(fā)展起來(lái)的商業(yè)圈。主要以規(guī)劃中的沃爾瑪、匯景商業(yè)廣場(chǎng)和零散的餐飲娛樂(lè)為主的商業(yè)群體。商圈的界定：以太陽(yáng)廣場(chǎng)為核心，分布于解放路、長(zhǎng)豐路沿線；商圈特征：新興區(qū)域，發(fā)展規(guī)劃環(huán)境良好，有利于中大型賣(mài)場(chǎng)進(jìn)駐。主要業(yè)態(tài)為中大型賣(mài)場(chǎng)、餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所。四、衡陽(yáng)主要商圈路段業(yè)態(tài)、業(yè)種構(gòu)成簡(jiǎn)析1、解放路中山路口（西站步行街商圈、蓮湖商圈、解放路中心商圈）路段地位：市區(qū)商業(yè)、交通主干道。商業(yè)形態(tài)：麻將機(jī)

29、專賣(mài)店、通訊器材店、雜鋪店、國(guó)內(nèi)外知名品牌服裝店等；路段特征：從蒸湘路口至中山路口沿街以大型百貨商場(chǎng)、國(guó)內(nèi)外知名品牌店、及娛樂(lè)、餐飲、酒店為主。該路段集高檔百貨、賓館、品牌餐飲、文化娛樂(lè)設(shè)施、專業(yè)店于一體，名店薈萃，是寸土寸金的商業(yè)核心區(qū)；大型商業(yè)體分布：鴻運(yùn)電腦城、宇元萬(wàn)向城（大洋百貨）、步步高百貨商場(chǎng)、美達(dá)新天地、崇業(yè)MALL、潮流特區(qū)、金色家族時(shí)尚購(gòu)物中心、廣百百貨、春蕾兒童城、屈臣氏、KFC、麥當(dāng)勞、世紀(jì)錢(qián)柜KTV、國(guó)美電器、通程電器、華銀旺和超市等；2、晶珠廣場(chǎng)商圈（船山路中山北路）路段地位：城市東西向，江北與江東，市區(qū)與郊區(qū)，市區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)連貫的交通主干道和商業(yè)輔干道；商業(yè)形態(tài)：雜鋪

30、類型商業(yè)，晶珠區(qū)域是商業(yè)核心地段；路段特征：該路段為摩托車、電動(dòng)車、家俱、家私、家電市場(chǎng)及裝飾類，因交通便利，配有大型百貨商場(chǎng)、超市、酒店及娛樂(lè)設(shè)施，是城市次級(jí)商圈的核心地帶；大型商業(yè)體分布：晶珠廣場(chǎng)、步步高廣場(chǎng)、蘇寧電器、西湖廣場(chǎng)、未來(lái)城嬰童天地、紅歌會(huì)量販KTV、生源百貨、國(guó)美電器、大富豪名家具城、錦尚國(guó)際家具館、鴻運(yùn)家居城、25時(shí)酒店。3、江東批發(fā)市場(chǎng)商圈路段地位：江東的核心商業(yè)區(qū)和主干道；商業(yè)形態(tài)：基本由批發(fā)市場(chǎng)組成，接近湖北路口有部分專賣(mài)店，如以純等系列，品牌店較少，路段概況：為大型批發(fā)市場(chǎng)關(guān)聯(lián)商業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)中低檔服裝批發(fā)、日用品為主。大型商業(yè)體分布：太洋康城、創(chuàng)富義烏商城、愛(ài)霖潮人

31、街4、華源及日鑫建材市場(chǎng)（專業(yè)市場(chǎng)商圈）華源大市場(chǎng)商圈主要業(yè)態(tài)：路段地位：衡陽(yáng)北城核心商業(yè)區(qū)和主干道；商業(yè)形態(tài)：基本由批發(fā)市場(chǎng)組成，建筑裝飾材料、機(jī)電和家具為主。路段概況：為大型批發(fā)市場(chǎng)關(guān)聯(lián)商業(yè)，區(qū)域形象較差。大型商業(yè)體分布：華源裝飾材料專業(yè)市場(chǎng)、中湘五金機(jī)電大市場(chǎng)、永興家具廣場(chǎng)等。商鋪面積為50220平米之間，可根據(jù)商業(yè)物態(tài)需要自由組合，開(kāi)間3.66.2米，進(jìn)深為618米之間。目前租金價(jià)格為2050元/平米/月。日鑫建材市場(chǎng)路段地位：衡陽(yáng)西外環(huán)沿線；商業(yè)形態(tài)：基本由批發(fā)市場(chǎng)組成，建筑裝飾材料為主。路段概況：為大型批發(fā)市場(chǎng)關(guān)聯(lián)商業(yè)，區(qū)域形象較差。該市場(chǎng)占地66119平米，商鋪共243個(gè)，均為建

32、材類專業(yè)市場(chǎng)。商鋪面積為30120平米之間，可根據(jù)商業(yè)物態(tài)需要自由組合，開(kāi)間3.64.2米，進(jìn)深為815米之間。目前租金價(jià)格為3050元/平米/月。5、其他主要商業(yè)路段業(yè)態(tài)簡(jiǎn)析常勝西路（市中醫(yī)醫(yī)院點(diǎn)）中山北路（珠海商城）路段地位：城市東西向的輔商業(yè)核心主干道；商業(yè)形態(tài)：以臨街型商鋪為主；路段特征：該路段30%為散貨服裝（一部分為住房自行改裝成的門(mén)店），周邊大部分為老社區(qū)，臨近南華大學(xué)，配套以中介公司、小型餐飲、零售小賣(mài)部、美發(fā)店、文體用品、花店為主的校園及社區(qū)商業(yè)。大型商業(yè)體分布：主要為一般類商業(yè)體，如迎鑫服裝城、25時(shí)購(gòu)物廣場(chǎng)、此一家名妝店、珠海商城、旺悅盛夜市廣場(chǎng)（餐飲連鎖店）等，無(wú)大型主

33、流商業(yè)體等；中山北路雁城路口路段地位：城市商業(yè)核心路段，客流最大；商業(yè)形態(tài)：格式品牌服裝店扎堆區(qū)域，以及各類型服裝特色店及娛樂(lè)、婚紗店；路段特征：A：從中山北路至解放大道以逛街、龍泉商城、東之杰、蘇寧電器等，周邊配以各色運(yùn)動(dòng)休閑名品牌店及娛樂(lè)休閑店，如：KTV、網(wǎng)吧、電玩等。B：從解放大道至先鋒路口，則是以邦威、真維斯、以純、安踏、三福等運(yùn)動(dòng)休閑品牌；C：從先鋒路口至雁城路口，以婚紗攝影為主打，配以少數(shù)專業(yè)商城（如：金鷹女人街、ITAT會(huì)員店等）、休閑娛樂(lè)城及中西餐廳等。大型商業(yè)體分布：珠海商場(chǎng)、蘇寧電器、世紀(jì)錢(qián)柜KTV、星光大道KTV、龍泉商城、逛街、金鷹女人街、K.S美年達(dá)、婚紗攝影一條街

34、；和平北路先鋒路口路段地位：城市的核心商圈商業(yè)副干道；商業(yè)形態(tài)：品牌男女裝、皮具店、餐飲、特色店、路段特征： 和平北路以國(guó)內(nèi)外知名品牌男裝為主（如：雅戈?duì)枺?，和平南路以品牌女裝、皮具為主打，配以餐飲及各類特色店，是以廣百百貨為核心的邊緣商業(yè)街區(qū)；大型商業(yè)體分布：廣百百貨、紅蜻蜓、依之妮、lapaja等品牌專賣(mài)街。蒸陽(yáng)北路（市政協(xié)）雁城路（岳屏公園）路段地位：重要的城市商業(yè)和交通東西干道；商業(yè)形態(tài)：家居家紡、商場(chǎng)、餐飲、婚紗影樓、KTV、二手書(shū)市、市圖書(shū)館、酒店；路段概況：該路段以大型商業(yè)廣場(chǎng)主體（3個(gè)在建），配有特色餐飲、酒店、娛樂(lè)休閑會(huì)所、美容美體中心。其中船山路口及雁城路口沿街配有大量家居

35、家紡專店及市場(chǎng)；大型商業(yè)體分布：得賸橋米線、漂亮寶貝女子SPA館、美達(dá)新天地、崇業(yè)MALL、岳屏商業(yè)廣場(chǎng)、香江百貨、糖果量販KTV、首峰家居廣場(chǎng)。環(huán)城北路（船山路口）環(huán)城南路（先鋒路口）路段地位：該路段時(shí)城市餐飲的集中區(qū)域，也是夜市集中區(qū)域，是商業(yè)的繁華地帶；商業(yè)形態(tài)：周邊大多是些老社區(qū)，以餐飲（30%）、休閑娛樂(lè)為主，配有酒店及中小品牌服飾、中介的社區(qū)配套商業(yè)街；路段概況：該路段主要以特色服裝店、餐飲店為主導(dǎo)，是城市小商業(yè)的集中區(qū)域；大型特色商業(yè)體分布：25時(shí)購(gòu)物廣場(chǎng)、味道工場(chǎng)、金嗓子KTV、新五一文（體育用品專賣(mài)）、希朵曼西餅屋、大興餅屋、樂(lè)漫地電玩。6、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局對(duì)

36、比商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)晶珠商圈蓮湖商圈解放路商圈步行街商圈江東商圈太陽(yáng)廣場(chǎng)商圈華源商圈商業(yè)地位商業(yè)副中心商業(yè)副中心商業(yè)中心商業(yè)副中心商業(yè)副中心商業(yè)副中心商業(yè)副中心商業(yè)輻射范圍船山路蒸湘北路解放路蒸湘南路蓮湖廣場(chǎng)以南、解放路沿線汽車西站周邊江東區(qū)域華新區(qū)域全市及周邊縣市檔次中高檔中高檔中檔中低檔中高檔中高檔環(huán)境較好較好一般較差良好一般客戶高收入人群較高收入人群大眾消費(fèi)中低收入人群較高收入人群較高收入人群現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)較好經(jīng)營(yíng)較好經(jīng)營(yíng)很好經(jīng)營(yíng)較好經(jīng)營(yíng)較好經(jīng)營(yíng)較好四、衡陽(yáng)大型商業(yè)運(yùn)營(yíng)體概況1、百貨類大型商業(yè)體概況衡陽(yáng)市的百貨業(yè)態(tài)正處于起步快速發(fā)展階段，主要有廣百、晶珠、步步高，但現(xiàn)有的百貨商場(chǎng)在業(yè)態(tài)規(guī)劃、鋪位分割

37、方面均出現(xiàn)不同程度的問(wèn)題，剛起來(lái)的宇元萬(wàn)向城進(jìn)駐的大洋百貨、崇業(yè)MALL的崇尚百貨將迅速提高整個(gè)城市的百貨業(yè)態(tài)水平，提升整個(gè)城市的零售形象以及檔次。借鑒分析點(diǎn)：1、百貨業(yè)的發(fā)展水平，是城市商業(yè)發(fā)達(dá)性以及居民收入提升的重要標(biāo)志，以目前衡陽(yáng)的市區(qū)人口基數(shù)分析，人均百貨商業(yè)面積不到1平方米，未來(lái)空間巨大；2、通過(guò)三個(gè)百貨的走訪，發(fā)現(xiàn)學(xué)生群體日益增長(zhǎng)，譬如：晶珠百貨的杰克瓊斯專柜學(xué)生消費(fèi)比例因靠近南華大學(xué)，其銷售很重要一部分來(lái)源于學(xué)生，反應(yīng)學(xué)生高消費(fèi)群體日益增多；2、超市類大型商業(yè)體概況衡陽(yáng)市的超市業(yè)態(tài)正處于起步快速發(fā)展階段，主要有步步高、香江百貨、家潤(rùn)多、華銀旺和等湖南省內(nèi)及衡陽(yáng)本地品牌，但現(xiàn)有香江

38、百貨最具市場(chǎng)影響力和號(hào)召力，在衡陽(yáng)當(dāng)?shù)仄放朴绊懥Υ螅磥?lái)的宇元萬(wàn)象城家樂(lè)福和開(kāi)發(fā)區(qū)的沃爾瑪?shù)葒?guó)際國(guó)內(nèi)巨頭將迅速提高整個(gè)城市的超市業(yè)態(tài)水平，但未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈；借鑒分析點(diǎn)1、超市業(yè)態(tài)是目前普羅大眾較為必須的商業(yè)業(yè)態(tài)，整體發(fā)展勢(shì)頭較快，未來(lái)衡陽(yáng)的城市化發(fā)展，超市將進(jìn)一步激增；2、本案區(qū)域定位需充分考慮到全市商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成，超市類商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)于項(xiàng)目超市細(xì)分業(yè)態(tài)的選擇是一個(gè)重要考量點(diǎn)；3、專業(yè)市場(chǎng)類大型商業(yè)體概況分布特征衡陽(yáng)市專業(yè)市場(chǎng)集中分布在江東-火車站周邊和華源大市場(chǎng)周邊，檔次相對(duì)較低。物業(yè)相對(duì)陳舊，新興的專業(yè)市場(chǎng)有創(chuàng)富商貿(mào)城、東風(fēng)商業(yè)廣場(chǎng)、愛(ài)霖購(gòu)物廣場(chǎng)、鴻運(yùn)數(shù)碼廣場(chǎng)等專業(yè)性的賣(mài)場(chǎng)在主城區(qū)凸顯位置，

39、集中分布在解放路沿線，檔次相對(duì)較高；華源大市場(chǎng)為衡陽(yáng)新興專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展區(qū)域，區(qū)域環(huán)境和商業(yè)發(fā)展都日益改善，區(qū)域發(fā)展前景較好。概況1. 從分布規(guī)律上將現(xiàn)有的專業(yè)市場(chǎng)/賣(mài)場(chǎng)劃分為兩大塊：江東專業(yè)市場(chǎng)群與華源專業(yè)市場(chǎng)群。江東市場(chǎng)群內(nèi)的創(chuàng)富商貿(mào)廣場(chǎng)由于各種原因目前陷入困局，推出免租2年等優(yōu)惠措施招商，經(jīng)營(yíng)狀況堪憂，目前衡陽(yáng)城市整體專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展空間巨大；2. 衡陽(yáng)專業(yè)市場(chǎng)整體發(fā)展水平不高，江東市場(chǎng)群內(nèi)多以陳舊的商業(yè)物業(yè)為主，新興商業(yè)物業(yè)相對(duì)較少，功能規(guī)劃等自身?xiàng)l件不完整。中心城區(qū)聚集各種檔次相對(duì)較高，專業(yè)性強(qiáng)的賣(mài)場(chǎng)，完善中心城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。借鑒點(diǎn)分析1. 數(shù)碼類的專業(yè)市場(chǎng)，如鴻運(yùn)數(shù)碼、頤高電腦城在學(xué)生數(shù)碼消費(fèi)方面比重較高，兩個(gè)商家均將南華大學(xué)作為重要消費(fèi)受眾進(jìn)行推廣，譬如：鴻運(yùn)數(shù)碼還開(kāi)展了免費(fèi)學(xué)生購(gòu)物班車活動(dòng)，但在目前學(xué)生消費(fèi)心目中頤高地位普遍要高于鴻運(yùn)；2. 江東服裝市場(chǎng)的商品價(jià)格較為實(shí)惠便宜，檔次不高；3. 專業(yè)市場(chǎng)雖然在購(gòu)物環(huán)境、商品檔次等方面較之低，但在品