090318景德鎮(zhèn)項(xiàng)目匯報(bào)(終2)調(diào)2

1、景德鎮(zhèn)項(xiàng)目市場(chǎng)可行性研究及定位報(bào)告2009年3月1做活開門子廣場(chǎng)南路項(xiàng)目的六大方略立足全球，看景德鎮(zhèn)核心競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)調(diào)研精要整合資源，找尋出路 項(xiàng)目資源解析勝于易勝，構(gòu)建市場(chǎng)暢銷產(chǎn)品產(chǎn)品價(jià)值梳理系統(tǒng)思考，算無(wú)遺策，制定計(jì)劃運(yùn)作前提步驟廟算決勝，保障效益 經(jīng)濟(jì)效益核算知險(xiǎn)方能破險(xiǎn) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)2前 言 本項(xiàng)目成功和獲得利益最大化的關(guān)鍵，在于其“商業(yè)”的成功 。因此，在項(xiàng)目的調(diào)研與定位中，將重點(diǎn)圍繞商業(yè)部分展開!3第一章、市場(chǎng)調(diào)研精要立足全球，關(guān)注城市核心競(jìng)爭(zhēng)力1、城市印象2、居民消費(fèi)水平3、房地產(chǎn)投資與住宅市場(chǎng)4、商業(yè)現(xiàn)狀解析4 我們的商業(yè)要想成功，首先要了解我們所面臨的市場(chǎng)環(huán)境？ 51.1 城市

2、印象（1.a）享譽(yù)世界的陶瓷之都世界瓷都，世界陶瓷產(chǎn)業(yè)集散地之一；人文氣息的藝術(shù)殿堂 歷史悠久的文化價(jià)值與藝術(shù)風(fēng)采；宜人宜居的綠色家園 旅游城市、國(guó)家園林城市 “中國(guó)最值得外國(guó)人去的50個(gè)地方”之一開放創(chuàng)新的活力之城 投資創(chuàng)業(yè)熱土中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“戰(zhàn)略要地”； 6Keywords:陶瓷研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、進(jìn)出口文化資源、美學(xué)、藝術(shù)展示交流 生態(tài)旅游、境內(nèi)外旅游、專業(yè)考察現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、商業(yè)交易1.1 城市印象（1.b）71.2 城市印象（2.a）景德鎮(zhèn)08年前三季度GDP：237.1億元，同比增長(zhǎng)15%；其中第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭尤為強(qiáng)勁； 旅游發(fā)展不斷向好，前9個(gè)月景德鎮(zhèn)市共接待游客746萬(wàn)

3、人次，同比增長(zhǎng)18.2%，其中，境外游客達(dá)8.43萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)50.7%，旅游收入達(dá)31.1億元，同比增長(zhǎng)25.9%，其中，旅游創(chuàng)匯達(dá)2821.6萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)67.4%。Keywords:國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛；旅游產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展與出口創(chuàng)匯主要增長(zhǎng)要素；8全世界、全國(guó)范圍的瓷器交易中心之一全世界、全國(guó)范圍的瓷器藝術(shù)、文化交流平臺(tái)小 結(jié)9前9個(gè)月，全市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為106.9%，比前8個(gè)月降低了0.3個(gè)百分點(diǎn)，漲幅也低于全省平均水平；其中，19月份，景德鎮(zhèn)全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到70.6億元，同比增長(zhǎng)23.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)12441.39元；2.居民消

4、費(fèi)水平10Key words:居民消費(fèi)力仍保持良好穩(wěn)定；消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，恩格爾系數(shù)下行明顯；城市第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大帶動(dòng)非消費(fèi)性支出放大；非消費(fèi)性支出和文化休閑性消費(fèi)需求上升；小 結(jié)113.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)投資景德鎮(zhèn)08年房地產(chǎn)投資總額23.08億元，施工面積278萬(wàn),新開工面積53萬(wàn)，其中住宅49萬(wàn)，商業(yè)4萬(wàn)。2008年全年銷售56萬(wàn)，住宅48萬(wàn)，商業(yè)8萬(wàn)。全年銷售總額13億，住宅9.7億，商業(yè)3.3億。住宅成交均價(jià)2708元/商業(yè)成交均價(jià)4125元/？辦公物業(yè)？12Key words:市場(chǎng)投資環(huán)境良好，房地產(chǎn)開發(fā)信心較足；房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展速度急遽提升；商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量增大，去化率較低，去化價(jià)格相

5、對(duì)較低；商品住宅供求關(guān)系基本平衡。小 結(jié)商業(yè)地產(chǎn)理性發(fā)展&合理把控商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防133.2 住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀根據(jù)景德鎮(zhèn)市城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)，未來(lái)5年，預(yù)計(jì)建設(shè)普通商品住房45920萬(wàn)平方米(493萬(wàn)套)，其中套型面積在90平方米以下的約378萬(wàn)套，90平方米以上的約115萬(wàn)套。建設(shè)政策性住房(含經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等)11480萬(wàn)平方米，約145萬(wàn)套，其套型建筑面積均在90平方米以下； 14Key words:暢銷住宅面積在（90-110 ）和（60-80 ）之間；銷售主力價(jià)格區(qū)間在28003000和38004100元(精裝修)/ 左右；政策性住房預(yù)計(jì)上市體量和速度會(huì)對(duì)商品住

6、宅市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響；小 結(jié)商品房住宅投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避VS政府政策性住房保障沖突153.3 住宅消費(fèi)者需求價(jià)格需求以總價(jià)2030萬(wàn)元面積需求集中在110 以下戶型需求以二房、三房為主，購(gòu)買一房的，主要集中在單身貴族和中老年人群價(jià)格需求面積需求戶型需求16Key words:對(duì)居住品質(zhì)的需求逐步提升；舒適度較高的住宅成為暢銷產(chǎn)品；定制化產(chǎn)品對(duì)特定人群仍保持良好吸引力；小 結(jié)住宅“小戶型”思想的差異化競(jìng)爭(zhēng)+舒適、緊湊、功能附加、景觀、品質(zhì)住宅產(chǎn)品突出“理性舒適度”研發(fā)理念174.1 現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)簡(jiǎn)介特點(diǎn)傳統(tǒng)型雜貨店大多為位于非主流商圈的大街小巷，數(shù)量較多，經(jīng)營(yíng)雜亂。無(wú)裝修或簡(jiǎn)單裝修，貨物擺放凌亂

7、，商品檔次低。百貨大樓數(shù)量較少，前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，設(shè)施陳舊，現(xiàn)正在改制或者淘汰中布局不合理，缺乏管理小商品批發(fā)市場(chǎng)以城鄉(xiāng)村結(jié)合部為主要集散地。商品價(jià)格低廉，以量取勝。專業(yè)市場(chǎng)主要以陶瓷商品為代表：陶瓷大世界、中國(guó)陶瓷城等，錦繡昌南、國(guó)貿(mào)等品種比較齊全，遴選范圍較大，配套較好超市珠江東路、中路，新村東、西路等都有分布，數(shù)量增長(zhǎng)較快，規(guī)模大小不一，鋪貨比較現(xiàn)代購(gòu)物中心以開門子購(gòu)物廣場(chǎng)、華達(dá)購(gòu)物中心、景客隆等為代表，講究人性化與休閑化的購(gòu)物體環(huán)境，講究科學(xué)管理和鋪貨。營(yíng)造精品意識(shí)品牌專賣店人民廣場(chǎng)周邊與珠江中路大量分布，如約翰卡丹、黎人坊等，地段優(yōu)勢(shì)明顯，具有品牌個(gè)性，注重對(duì)店鋪的包裝等18Ke

8、y words: 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展呈剛起步階段，未來(lái)發(fā)展空間巨大； 商業(yè)形態(tài)混亂，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象嚴(yán)重； 處于傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)升級(jí)過(guò)程中；小 結(jié)商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的整合&建筑業(yè)態(tài)的先鋒引導(dǎo)194.2 市民消費(fèi)行為心理剖析 喜好名牌產(chǎn)品，尤其偏好中檔次的國(guó)內(nèi)名牌；但消費(fèi)能力有限，對(duì)高端名牌的消費(fèi)能力較弱品牌消費(fèi)心理休閑式消費(fèi)心理從眾消費(fèi)心理非消費(fèi)性支出、消費(fèi)結(jié)構(gòu)提升，休閑、娛樂業(yè)逐步進(jìn)入普通居民消費(fèi)視野普遍存在從眾心理，習(xí)慣性聚眾消費(fèi)行為較重；20Key words:消費(fèi)呈年輕化，易于接受新鮮事物；消費(fèi)行為不成熟，易于被市場(chǎng)所引導(dǎo)；消費(fèi)能力兩級(jí)分化嚴(yán)重，高端市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存；小 結(jié)消費(fèi)行為的引導(dǎo)和領(lǐng)導(dǎo)消

9、費(fèi)成為可能214.3 景德鎮(zhèn)的中心商圈景德鎮(zhèn)中心商圈以人民廣場(chǎng)為中心節(jié)點(diǎn)，周邊連接蓮社北路、新村西路、新村東路、廣場(chǎng)北路、廣場(chǎng)南路、珠山東路、蓮社南路、馬鞍山路以及黃金街區(qū)珠山中路，完成了別具特色的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)布局，該區(qū)域中的景德鎮(zhèn)80%以上的商業(yè)人流、物流、以及商品信息流。該區(qū)域代表著景德鎮(zhèn)最高的地段租金價(jià)值和投資潛力。Key words:現(xiàn)有商圈容量已然有限，中心商圈擴(kuò)張或新商圈崛起將成為可能；現(xiàn)有業(yè)態(tài)復(fù)雜，競(jìng)爭(zhēng)激烈，新商業(yè)發(fā)展必須有新的模式或主題；人民廣場(chǎng)商圈22Key words:現(xiàn)有商圈容量已然飽和，商圈擴(kuò)容或附屬商圈崛起成為必然；商業(yè)建筑業(yè)態(tài)趨同，大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)趨同；領(lǐng)導(dǎo)性、特色性、

10、 主題性商業(yè)綜合體發(fā)展階段較低；商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂、與多樣性并存；競(jìng)爭(zhēng)激烈，新商業(yè)發(fā)展必須學(xué)會(huì) 直接嫁接與研創(chuàng)；小 結(jié)234.4 景德鎮(zhèn)商業(yè)現(xiàn)狀（1）1現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)成為主導(dǎo)景德鎮(zhèn)的商業(yè)正處于傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)向現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)過(guò)渡的階段；2中低端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈小商品市場(chǎng)已略呈現(xiàn)出飽和態(tài)勢(shì)，整個(gè)市場(chǎng)的空置率約為30%；3專賣店與大型商場(chǎng)超市成為主流品牌專賣店與大型商場(chǎng)超市發(fā)展態(tài)勢(shì)尤為迅猛；4商業(yè)運(yùn)營(yíng)仍處于初級(jí)階段現(xiàn)代營(yíng)銷意識(shí)薄弱，缺乏系統(tǒng)性與專業(yè)性運(yùn)作是景德鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的主要弊端5中高端產(chǎn)品缺乏景德鎮(zhèn)中高檔的商品仍然較少，贗品名牌較多；6. 供求關(guān)系失衡一方面大量商業(yè)物業(yè)閑置，一方面大量商家無(wú)法找到適合開店的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)

11、所，二者之間的矛盾非常尖銳244.5 商業(yè)問題分析（1）開發(fā)商缺乏長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)意識(shí)重銷售輕運(yùn)營(yíng)輕招商只顧眼前利益，缺乏長(zhǎng)線投資眼光；開發(fā)商缺乏專業(yè)、系統(tǒng)性思考商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要有系統(tǒng)性思考，不能先改好房子在想招商。而要從一開始就先做好商業(yè)規(guī)劃，然后在做建筑設(shè)計(jì)。根據(jù)不同的業(yè)態(tài)組合對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的要求，來(lái)做建筑設(shè)計(jì)，才能保障未來(lái)商的順利；過(guò)度透支商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值高售價(jià)使得業(yè)主追求高租金，高租金嚇跑了商家。這時(shí)市場(chǎng)就會(huì)用物業(yè)的閑置來(lái)報(bào)復(fù)不合理的租金要求；25未能充分了解商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性在于，必須長(zhǎng)期持有、而且需要大規(guī)模持有，逐步發(fā)展，從而降低商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，它是和地價(jià)聯(lián)系在一期，是和客戶的消費(fèi)習(xí)慣聯(lián)系

12、在一起的;缺乏專業(yè)人才調(diào)控商業(yè)運(yùn)營(yíng)是個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的過(guò)程，需要有統(tǒng)一的招商管理、統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一的服務(wù)，沒有專業(yè)人員的把控，就容易造成經(jīng)營(yíng)混亂、檔次偏失、品牌沖突等局面.4.5 商業(yè)問題分析（2）26本 章 小 結(jié)景德鎮(zhèn)的開發(fā)幅度越來(lái)越大，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，競(jìng)爭(zhēng)的表象下是經(jīng)營(yíng)文化、營(yíng)銷理念、規(guī)模、鋪貨方式、價(jià)格、位置等的綜合競(jìng)爭(zhēng)，也是傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)；我們的項(xiàng)目若參與到現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)中是具有一定風(fēng)險(xiǎn)的，現(xiàn)在項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，就將處在“紅海競(jìng)爭(zhēng)”的惡劣市場(chǎng)環(huán)境中。如果想獲得成功，就必須走差異化、特色化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)道路；若要避免游歷于這種“紅海競(jìng)爭(zhēng)”的局勢(shì)中，我們就必須要借勢(shì)發(fā)展、必須要站的更高，從更

13、遠(yuǎn)的角度去思考和挖掘這個(gè)產(chǎn)業(yè)及商圈的空白與升級(jí)；27第二章、項(xiàng)目資源解析整合資源，找尋出路1、項(xiàng)目概況2、商業(yè)環(huán)境3、地塊解析4、SWOT分析5、項(xiàng)目運(yùn)作思路28 “旅游產(chǎn)業(yè)、陶瓷”是景德鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的不變核心。我們項(xiàng)目要想成功就只有兩條路選擇：1、 “廝殺紅?！?、 “突圍藍(lán)?！?9“廝殺紅?！保浩浜诵木褪恰罢腺Y源、借勢(shì)發(fā)展”即整合所在商圈內(nèi)所有可以整合的資源、借助與周邊商業(yè)、環(huán)境、交通等進(jìn)行最優(yōu)化組合和聯(lián)通，通過(guò)主題化、專業(yè)化的升級(jí)，提高項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而成為商圈內(nèi)的成功者，領(lǐng)導(dǎo)者，稱霸紅海；“突圍藍(lán)?！保浩浜诵木褪恰坝掠趧?chuàng)新、奇兵出擊”即從商業(yè)模式與城市支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展等為出發(fā)點(diǎn)，尋找其

14、中的空白點(diǎn)、差異化，在通過(guò)與現(xiàn)有資源進(jìn)行創(chuàng)新性組合，適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)探索和培育，開拓全新的市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)模式，從而成為新型商業(yè)模式的開拓者、尋寶者中的第一人，獲得高額回報(bào)；301.項(xiàng)目基本概況本項(xiàng)目為開門子購(gòu)物廣場(chǎng)二期，2#地塊，西側(cè)靠廣場(chǎng)南路，北側(cè)為戴家弄路（未建成）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積7993平方米總建筑面積31401平方米地下建筑面積5105平方米地上建筑面積26296平方米商業(yè)建筑面積8044平方米住宅建筑面積18252平方米容積率4.2戶型比總戶數(shù)320戶90M2以下260戶， 61.4%90M2以上 60戶， 38.6%312. 周邊主要商業(yè)設(shè)施性質(zhì)設(shè) 施 名 稱功能描述簡(jiǎn)述商 業(yè)開門子購(gòu)物

15、廣場(chǎng)傳統(tǒng)SHOPMALL模式大型超市沃爾瑪+百貨國(guó)貿(mào)步行街陶瓷大市場(chǎng)以中低檔產(chǎn)品為主浙江路商業(yè)街娛樂休閑一條街浙江人投資，檔次不一古玩市場(chǎng)傳統(tǒng)大市場(chǎng)市面較為冷清323.1 項(xiàng)目所在地塊及商業(yè)分析 商業(yè)功能區(qū)域定位景德鎮(zhèn)位于中心商業(yè)區(qū)圈，東南角；商業(yè)性質(zhì)特征目前周邊是大型陶瓷批發(fā)賣場(chǎng)及市級(jí)購(gòu)物中心；商業(yè)布局形態(tài)原有商業(yè)中心主要集中在“從人民廣場(chǎng)起，往珠山中路方向”；地塊沿街商業(yè)價(jià)值挖掘：地塊北側(cè)地下與開門子購(gòu)物廣場(chǎng)聯(lián)通，保障人流；地塊東側(cè)50米，連接古玩街出口；地塊西側(cè)對(duì)面的國(guó)貿(mào)陶瓷城可與我們起到互補(bǔ)的作用；地塊南側(cè)，與浙江路相接，距火車站僅500米；33Keywords:豐富的周邊資源，為項(xiàng)目

16、打造、升級(jí)商圈提供了有力支撐；小 結(jié)勢(shì)勢(shì)能優(yōu)勢(shì)344. 項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)（W）距離傳統(tǒng)認(rèn)知的商業(yè)中心，仍有一定距離；項(xiàng)目市場(chǎng)培育成本較大；商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較少；項(xiàng)目商業(yè)體量?。粌?yōu)勢(shì)（S）品牌優(yōu)勢(shì)，借勢(shì)開門子品牌與口碑，地段優(yōu)勢(shì), 核心商業(yè)區(qū)邊緣，發(fā)展空間較強(qiáng)；空間優(yōu)勢(shì),城市中心商圈之中，城市繁華之中；配套優(yōu)勢(shì)，開門子、國(guó)貿(mào)等，良好商業(yè)氛圍；交通優(yōu)勢(shì), 便利的交通利于人氣聚集；古玩軸線；承接中心商圈；機(jī)會(huì)（O）陶瓷產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇；原有城市商圈升級(jí)與擴(kuò)張帶來(lái)的契機(jī)；外來(lái)投資者和創(chuàng)業(yè)行為提供的優(yōu)質(zhì)客群；城市規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展構(gòu)建的良好前景；居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，三產(chǎn)釋放；威脅（T）市場(chǎng)供應(yīng)量增大，

17、市場(chǎng)份額受到?jīng)_擊；同質(zhì)化嚴(yán)重，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目隨時(shí)浮出水面；市場(chǎng)消費(fèi)能力不均衡，兩級(jí)分化大；價(jià)格敏感度較高，高端市場(chǎng)購(gòu)買力不穩(wěn)定；新性商業(yè)模式的市場(chǎng)認(rèn)可度不確定；政策性房源的預(yù)期上市；355.1 我們的運(yùn)作思路1就是，一定要做市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者；如果做不到市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，也要做細(xì)分產(chǎn)品的領(lǐng)導(dǎo)者；如果做不到細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，也要做商圈內(nèi)區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者廝殺紅海領(lǐng)導(dǎo)者路線365.2 運(yùn)作目標(biāo)從挑戰(zhàn)者向領(lǐng)導(dǎo)者進(jìn)軍的后起之秀把有限的區(qū)域商業(yè)通過(guò)運(yùn)作，尤其是借助開門子，運(yùn)作成商業(yè)中心的挑戰(zhàn)者、有力競(jìng)爭(zhēng)者；陶瓷市場(chǎng)軸線效應(yīng)的整合；使人民廣場(chǎng)效應(yīng)延伸到廣場(chǎng)南路，成為人民廣場(chǎng)商業(yè)中心的有效組成部分之一，成為景德鎮(zhèn)商業(yè)中心東南大門

18、的重要組成部分；讓東南大門在商業(yè)中心的比重逐步加大，以至于成為景德鎮(zhèn)現(xiàn)代商業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者;我們要通過(guò)這樣的運(yùn)作，使我們未來(lái)價(jià)值，成倍翻番最終成為領(lǐng)導(dǎo)者中間最成功的后起之秀375.3 我們的運(yùn)作思路2就是，走差異化競(jìng)爭(zhēng)，尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)；從產(chǎn)業(yè)發(fā)展中找市場(chǎng)；從商業(yè)模式中找出路；突圍藍(lán)海開拓者路線385.2 運(yùn)作目標(biāo)從產(chǎn)業(yè)與文化中崛起財(cái)富新貴從產(chǎn)業(yè)發(fā)展中找尋市場(chǎng)，被金融危機(jī)所籠罩的全球經(jīng)濟(jì)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)被作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；陶瓷產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新，已被視為景德鎮(zhèn)“提升城市競(jìng)爭(zhēng)力，打造世界瓷都，振興瓷都”的重要措施；以“由景德鎮(zhèn)為現(xiàn)代陶瓷產(chǎn)業(yè)基點(diǎn)，打造中國(guó)藝術(shù)陶瓷全球化效應(yīng)”的城市發(fā)展方向，為我們的項(xiàng)目提供了難得

19、機(jī)遇；我們要通過(guò)“陶瓷藝術(shù)+文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)+商業(yè)地產(chǎn)”的全新融合，構(gòu)建出全新的商業(yè)模式，最終獲得巨大的收益；39Brain40小 結(jié)項(xiàng)目區(qū)域位置的特殊性，決定了我們項(xiàng)目的運(yùn)作是一個(gè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的過(guò)程;無(wú)論是“紅海”還是“藍(lán)?！辈呗远疾皇且痪淇赵?，首先必須要了解現(xiàn)代商業(yè)的特性，需要了解城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等，并通過(guò)系統(tǒng)化的思考，尋找到有利支撐才能成功;41第三章、項(xiàng)目產(chǎn)品定位謀定而動(dòng)，勝于易勝，構(gòu)建商業(yè)最優(yōu)化組合1、現(xiàn)代商業(yè)認(rèn)知2、商業(yè)定位前提3、商業(yè)定位一4、商業(yè)定位二5、構(gòu)建暢銷品建議6、住宅戶型配比建議42 景德鎮(zhèn)豐富的人文與旅游資源，在城市發(fā)展“傳統(tǒng)陶瓷業(yè)與新型工業(yè)化”的背景下，需要有一個(gè)滿足休

20、閑及精品購(gòu)物要求的場(chǎng)所;需要一個(gè)能夠符合城市產(chǎn)業(yè)個(gè)性的商業(yè)模式； 那么怎樣的商業(yè)才是景德鎮(zhèn)現(xiàn)代商業(yè)所需要的？431. 對(duì)現(xiàn)代商業(yè)的認(rèn)知1、要有多元化構(gòu)建現(xiàn)代商業(yè)，商場(chǎng)人流量下降！造成這些局面的主要原因是由于商業(yè)面積不斷增加，單一形式的商業(yè)已經(jīng)僧多粥少；必須要進(jìn)行通過(guò)多元化的構(gòu)建，如把飲食、休閑、觀景、娛樂、逛景等都納入商業(yè)的業(yè)態(tài)業(yè)種；2、要捕捉消費(fèi)者購(gòu)物上變化當(dāng)前商場(chǎng)已不僅僅是時(shí)尚人群去購(gòu)物，時(shí)間性消費(fèi)成為未來(lái)商業(yè)的核心，一個(gè)人到商場(chǎng)可以消費(fèi)一天；3、要注重商業(yè)主體發(fā)展變化必須要尋找自來(lái)水商業(yè)和省錢的商業(yè)，要用商業(yè)自來(lái)水帶動(dòng)非商業(yè)自來(lái)水；才能保障商業(yè)旺盛的活力;442. 我們的商業(yè)定位前提商業(yè)

21、定位的前提它不僅要能符合現(xiàn)代人消費(fèi)習(xí)慣，還要能符合現(xiàn)代人消費(fèi)的身份和時(shí)間；它要能符合所在城市的發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力；它要能充分考慮解決“大眾消費(fèi)與高端商業(yè)的融合、縱向各層之間的均好，超前性與現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力之間”的矛盾；它要兼顧各種業(yè)態(tài)的營(yíng)業(yè)時(shí)間差異，利用業(yè)態(tài)間的相互促進(jìn)，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍；453.1 商業(yè)定位方案（一）現(xiàn)代主題商業(yè)公園紅海策略 定位方向以瓷器為主題，以現(xiàn)代商業(yè)為核心，緊抓服務(wù)性商業(yè)帶動(dòng)的人流契機(jī)：463.2 方案（一）市場(chǎng)依托靠山吃山，與開門子購(gòu)物廣場(chǎng)聯(lián)通，以人流帶動(dòng)人氣借勢(shì)西門子購(gòu)物廣場(chǎng)，通過(guò)業(yè)態(tài)吸引人流開門子購(gòu)物廣場(chǎng)，不需要利用地段就能成市借勢(shì)發(fā)展，攜手

22、二大市場(chǎng)，吸引優(yōu)質(zhì)客戶攜手“國(guó)貿(mào)”“古玩市場(chǎng)”，利用國(guó)貿(mào)影響力，站在2個(gè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，在巨人的肩膀上發(fā)展；473.3方案（一）客群定位目標(biāo)客戶群體本地商家來(lái)自江浙、福建等發(fā)達(dá)地區(qū)的商家、投資客附近區(qū)域如南昌、九江、鷹潭、上饒等地的商人樂平、浮梁一帶的中小業(yè)主商業(yè)招商對(duì)象國(guó)內(nèi)外知名龍頭性百貨連鎖企業(yè)、有品牌知名度與美譽(yù)度、獨(dú)特的企業(yè)文化與運(yùn)作模式，看好景德鎮(zhèn)這個(gè)大市場(chǎng)。多年從商，完成原始資本積累，欲提升經(jīng)營(yíng)檔次的商人，從事陶瓷業(yè)銷售的私營(yíng)業(yè)主，欲轉(zhuǎn)行或利用剩余資金追求投資回報(bào)的本地有閑散資金的投資客48五大步驟3.4 方案（一）現(xiàn)代主題商業(yè)公園找到主題做好景觀優(yōu)化商業(yè)組合規(guī)劃好發(fā)展階段走持續(xù)化發(fā)

23、展現(xiàn)代主題商業(yè)公園493.5 方案（一）商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議負(fù)一樓：混合業(yè)態(tài)，目的性消費(fèi)混合型商業(yè)（餐飲、零售）+停車場(chǎng)一樓、二樓：精品賣場(chǎng)外鋪+內(nèi)鋪，鋪位面積建議在為30M240M2，開間4M5M，進(jìn)深不大于8M，以五星級(jí)包裝，塑造超高的價(jià)值感，主流價(jià)格，尤其是投資品價(jià)格，要成為主流價(jià)格三樓、四樓：休閑、娛樂（體驗(yàn)式商務(wù)休閑）三樓為休閑茶社+工作室四樓大型餐飲及娛樂Keywords:業(yè)態(tài)業(yè)種的最優(yōu)化組合需要一個(gè)由低級(jí)到高級(jí)，由簡(jiǎn)單到復(fù)雜的發(fā)展過(guò)程;要采用放水養(yǎng)魚方法，先創(chuàng)人流、再創(chuàng)消費(fèi)流、招募優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，引導(dǎo)最有購(gòu)買力的消費(fèi)者；向著一站式方向升級(jí)，讓“逛街”成為現(xiàn)代人生活行為的主旋律，標(biāo)準(zhǔn)是

24、消費(fèi)的便捷、舒適、多選；豐富的周邊資源，為項(xiàng)目打造、升級(jí)商圈提供了有力支撐；503.6 方案（一）商業(yè)業(yè)態(tài)組合補(bǔ)充三樓、四樓： 商務(wù)快捷型連鎖酒店51方案（一）小 結(jié)現(xiàn)代主題商業(yè)公園的出現(xiàn)意味著一種更現(xiàn)代的經(jīng)營(yíng)體與模式的出現(xiàn)。它將使得廣場(chǎng)商圈、珠山中路整體商業(yè)格局重新整合，導(dǎo)致消費(fèi)人流與消費(fèi)中心的偏轉(zhuǎn)，成為游樂休閑購(gòu)物中心與商業(yè)信息的晴雨表；與周邊物業(yè)存在著合作式競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，共同提升地段人氣與地段價(jià)值！524.1 商業(yè)定位方案（二）藍(lán)海戰(zhàn)略 定位方向以“瓷器產(chǎn)業(yè)”為主題，以“文化創(chuàng)意”為核心，緊抓產(chǎn)業(yè)特性所帶來(lái)的契機(jī)，打造“創(chuàng)、產(chǎn)、展、銷”一體化的新商業(yè)模式國(guó)際瓷器文化創(chuàng)意中心53城市發(fā)展，滿

25、足國(guó)際地位需求商圈發(fā)展，滿足新興業(yè)態(tài)需求產(chǎn)業(yè)發(fā)展，滿足經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需求藝術(shù)發(fā)展，滿足文化交流需求滿足城市核心競(jìng)爭(zhēng)力，做增量市場(chǎng)4.2 方案（二）市場(chǎng)依托544.3 方案（二）客群定位目標(biāo)客戶群體本地商家來(lái)自江浙、福建等發(fā)達(dá)地區(qū)的商家、投資客附近區(qū)域如南昌、九江、鷹潭、上饒等地的商人樂平、浮梁一帶的中小業(yè)主商業(yè)招商對(duì)象以陶瓷為核心的研發(fā)、創(chuàng)意、銷售等運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)國(guó)外創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)景德鎮(zhèn)本地知名陶瓷藝術(shù)家大、中型陶瓷生產(chǎn)企業(yè)554.4 商業(yè)空間組合建議以“畫廊、藝術(shù)中心、藝術(shù)家工作室、設(shè)計(jì)公司、餐飲酒吧、企業(yè)研發(fā)部門”等各種空間的聚合，形成了具有國(guó)際化色彩的“SOHO式藝術(shù)聚落” 和“LOFT

26、空間” 業(yè)態(tài)業(yè)種的最優(yōu)化組合需要一個(gè)由低級(jí)到高級(jí)，由簡(jiǎn)單到復(fù)雜的發(fā)展過(guò)程; 要采用放水養(yǎng)魚方法，先創(chuàng)人流、再創(chuàng)消費(fèi)流、招募優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，引導(dǎo)最有購(gòu)買力的消費(fèi)者； 向著一站式方向升級(jí)，讓“逛街”成為現(xiàn)代人生活行為的主旋律，標(biāo)準(zhǔn)是消費(fèi)的便捷、舒適、多選；LOFT在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓”。但現(xiàn)在所謂LOFT所指稱的是那些“由舊工廠或舊倉(cāng)庫(kù)改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空間”， Loft的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁；流動(dòng)性，戶型內(nèi)無(wú)障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所

27、有風(fēng)格和格局。 56參考項(xiàng)目：“798藝術(shù)區(qū)”北京“798藝術(shù)區(qū)”，國(guó)內(nèi)外知名的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，匯集了諸多藝術(shù)機(jī)構(gòu)，吸引了許多國(guó)內(nèi)外藝術(shù)家的入駐，經(jīng)常舉辦各種藝術(shù)活動(dòng)、時(shí)尚活動(dòng)和國(guó)際藝術(shù)展。如今的“798”，不僅成為中國(guó)文化藝術(shù)的展示中心，還被北京市政府列為重點(diǎn)旅游景點(diǎn)項(xiàng)目；2004年以來(lái)，瑞典首相、瑞士首相、德國(guó)總理(施羅德)、奧地利總理、歐盟主席(巴羅佐)、比利時(shí)王妃、安南夫人、法國(guó)總統(tǒng)希拉克夫人等都先后參觀訪問過(guò)798藝術(shù)區(qū) ；2002年，“798”的租金是6毛錢每平方米，08年則漲到了6至9元每平方米不等，而個(gè)別“黃金地段”還更高；辦普通一場(chǎng)畫展，場(chǎng)地租金約需花上十多萬(wàn)；上海參考項(xiàng)

28、目57585960方案（二）小 結(jié) 2陶瓷是使用價(jià)值與藝術(shù)價(jià)值融為一體的，陶瓷業(yè)要取得長(zhǎng)盛不衰的發(fā)展，不僅要有好的創(chuàng)意，更要持續(xù)不斷地創(chuàng)新。發(fā)展陶瓷文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已是景德鎮(zhèn)發(fā)展的必經(jīng)之路。如項(xiàng)目借此東風(fēng)，在景德鎮(zhèn)市中心成功打造出“國(guó)際產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意中心”的“創(chuàng)、產(chǎn)、展、銷”的新型模式，必能成為景德鎮(zhèn)城市發(fā)展一道靚麗的風(fēng)景線，其所引發(fā)的商機(jī)和延伸效應(yīng)必將不可限量。芯片產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)615.1 建筑設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格要點(diǎn)序號(hào)風(fēng)格分類風(fēng)格表述代表樓盤1傳統(tǒng)風(fēng)格 民族風(fēng)格最典型的特征是頂部的處理?；彝?、坡屋頂粘貼傳統(tǒng)的藝術(shù)符號(hào)，出現(xiàn)牌樓等傳統(tǒng)建筑語(yǔ)言色彩多以淡雅的色調(diào)為主，如灰蘭色碧云天陽(yáng)光荔景2歐陸風(fēng)格繼承古典

29、三段式立面處理，上中下有明顯的色彩分段；較多地出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號(hào)，頂部處理有裝飾性手法；窗口與陽(yáng)臺(tái)有邊框，陽(yáng)臺(tái)的欄桿裝飾性較強(qiáng)，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)羅馬柱；至于色彩則以紅白兩色為主，紅底白窗白陽(yáng)臺(tái)。香榭里花園楓丹雅苑名仕閣3現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格 ，即“簡(jiǎn)約主義”、“極簡(jiǎn)主義” 外立面絕無(wú)多余的雕飾，剩下來(lái)的只有凸窗、陽(yáng)臺(tái)、大面積玻璃（含少量幕墻）和橫平豎直的簡(jiǎn)潔線條。在頂部結(jié)合女兒墻加以挑板或曲板至于色彩，有兩種截然不同的趨向，一種是銀、白、灰之類的淺色系，另一種是紅、黃、藍(lán)之類的艷麗色系。而窗玻璃用藍(lán)、綠兩色也是現(xiàn)代風(fēng)格的慣常手法。萬(wàn)科金色家園

30、黃埔雅苑中海華庭6263645.2 建筑立面造型建議藝術(shù)與建筑組合，將傳統(tǒng)藝術(shù)元素與現(xiàn)代建筑相結(jié)合，讓建筑自成風(fēng)景強(qiáng)調(diào)鋼材、玻璃、外墻防磁面磚、仿古門窗等的應(yīng)用，商業(yè)部分強(qiáng)調(diào)立面整體風(fēng)格營(yíng)造與通透感；融入古窯、古瓷、現(xiàn)代工業(yè)藝術(shù)品等多方元素應(yīng)用；頂部配合整個(gè)群體的高低錯(cuò)落，可以考慮裝飾性強(qiáng)的構(gòu)架或曲板，以豐富小區(qū)的天際線；運(yùn)用風(fēng)格一致藝術(shù)元素作為的建筑符號(hào)點(diǎn)綴；65Keywords:從地理位置考慮,由于景德鎮(zhèn)地處我國(guó)的中南部，氣溫較高，日照多，空氣透明度大。在這種環(huán)境中，不論從色彩上還是從建筑熱工方面考慮，均宜用淺淡的冷色調(diào)。因此建議本項(xiàng)目采用大面積淺冷色及淺暖色調(diào)的搭配，重點(diǎn)處采用小面積的深

31、色處理;5.3 建筑色彩建議 序號(hào)色彩分類代表樓盤1淡雅淺暖色及冷色富怡雅居2古銅色 深暖色廬峰翠苑3大面積暖色萬(wàn)科金色家園4大面積淺色 局部重色裝飾665.4 交通組織要點(diǎn)建議機(jī)動(dòng)車流組織戴家弄路車庫(kù)出口，為地下車庫(kù)主入口；南面車庫(kù)入口，采用L型設(shè)計(jì)，連接裙樓樓頂停車場(chǎng)；人流組織動(dòng)線地塊南北，各設(shè)一出入口；地塊北側(cè)廣場(chǎng)南路，設(shè)2處商業(yè)出入口；地塊北面地下與開門子購(gòu)物中心，設(shè)立地下連接通道；地塊東側(cè)，與古玩市場(chǎng)對(duì)接，將其出入口納入其中675.4 建筑空間建議內(nèi)部要設(shè)有一個(gè)或多個(gè)共享空間中庭將共享空間延伸至負(fù)一樓，提供給消費(fèi)者休閑、娛樂，讓主題式文化體驗(yàn)成為消費(fèi)的一部分外樓梯（結(jié)合立面）內(nèi)部動(dòng)線

32、劃分與樓梯選擇動(dòng)線寬敞，主次動(dòng)線明顯區(qū)分，利用地面磚做導(dǎo)視引導(dǎo)686. 住宅戶型配比建議而就本項(xiàng)目而言，主要為客群為，向往此地段而“剛好”夠基本支付能力的年輕一族，以及對(duì)地區(qū)有足夠好感的“一步到位”的實(shí)力一族。面積戶型比例130四房10%110130大三房10%90110 小三房33%8090 大二房16%5080 小二房16%50 一房15%69第四章、項(xiàng)目運(yùn)作前提和步驟系統(tǒng)思考，算無(wú)遺策，制定計(jì)劃1、運(yùn)作總策略2、運(yùn)作六大原則3、商業(yè)招商建議4、工作排期701.項(xiàng)目運(yùn)作總策略分階段多年開發(fā)集中精力先做好一塊穩(wěn)定獲得收益Keywords:第一階段：通過(guò)品牌抄作獲得土地收益第二階段：通過(guò)項(xiàng)目銷

33、售獲得銷售利潤(rùn)第三階段：通過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)獲得升值收益712.1 六大運(yùn)作原則（一）1、“差異化競(jìng)爭(zhēng)”原則差異化競(jìng)爭(zhēng)不是絕對(duì)概念，而是相對(duì)而言的它首先是產(chǎn)品細(xì)分，其次是在在組合、表現(xiàn)形式上的差異競(jìng)爭(zhēng)2、“超高性價(jià)比定價(jià)”原則目前的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)就是定價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)要多給予客戶明確的實(shí)惠如果沒有“傻干”的精神，就沒有高性價(jià)比要把漂亮的衣服穿在外面，展示項(xiàng)目的整體形象從而實(shí)現(xiàn)“較高的價(jià)值感，主流的價(jià)格“可以說(shuō)只有先把產(chǎn)品做好，創(chuàng)造高性價(jià)比，才能獲得更多利益，否則一定失敗722.2 六大原則（二）3、“震撼性開盤”原則樓盤開盤就是好比人成年，開盤活動(dòng)就像是成年儀式；在“成年期” ，我們不能錯(cuò)過(guò)任何一個(gè)消費(fèi)者，不放過(guò)

34、每一個(gè)機(jī)會(huì)，要一炮而紅；因此我們要利用“名人、好的事件、新聞”等各種形式，營(yíng)造轟動(dòng)的效應(yīng)，在條件必備時(shí)震撼開盤；4、“扮靚再出街”原則不能賣現(xiàn)房，就要賣樣板現(xiàn)房，打造步步增值的看房通道，從消費(fèi)者第一次接觸項(xiàng)目信息開始，到每個(gè)環(huán)節(jié)都要力爭(zhēng)獲得消費(fèi)者的認(rèn)同，不僅要影響消費(fèi)者意識(shí)，還要影響潛意識(shí)；因此我們要長(zhǎng)期蓄水，做好現(xiàn)場(chǎng)、樣板等籌備，一朝發(fā)布，開盤即去化50%以上732.3 六大原則（三）5、用現(xiàn)代語(yǔ)言表達(dá)傳統(tǒng)意境通過(guò)現(xiàn)代化的形式手段，提煉表達(dá)傳統(tǒng)美的精神；在產(chǎn)品上，選用現(xiàn)代化的新材料、智能化系統(tǒng)、高科技新產(chǎn)品，用現(xiàn)代化的施工方法塑造具有傳統(tǒng)美學(xué)元素的建筑；在產(chǎn)品形式、結(jié)構(gòu)上，尊重傳統(tǒng)，要能表達(dá)對(duì)傳統(tǒng)美的傳承和提升；6、以銷定產(chǎn)，控制成本就是通過(guò)蓄水、價(jià)格測(cè)試、認(rèn)購(gòu)等來(lái)探測(cè)消費(fèi)者的需求，以防止出現(xiàn)產(chǎn)品偏差、失控等，不打無(wú)把握之仗，也就是樣板先行，花小成本測(cè)試、鎖定消費(fèi)者，防止出現(xiàn)供求錯(cuò)位；74商業(yè)調(diào)控是商管的主要手段3. 商業(yè)招商招商步驟第一階段超大型主力店、名店、定向消費(fèi)店、測(cè)試經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目商業(yè)布局的響應(yīng)程度第二階段優(yōu)