某區(qū)城市更新有關情況的調(diào)研報告

1、關于某區(qū)城市更新有關情況的調(diào)研報告國家“十四五”規(guī)劃中明確提出了推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，實施城市更新行動。*區(qū)作為*油田的誕生地，是在特定的歷史時期集中建設的城市，城市架構呈現(xiàn)以石油管理局機關為區(qū)域中心，輻射配置行政、教育、醫(yī)療、商服等公共資源，“邊生產(chǎn)邊建設，地上服務地下”的歷史痕跡明顯。在當前傳統(tǒng)石油工業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，主要城市硬件設施建成超過三十年，由于缺乏長期有效地更新維護，目前道路交通擁堵、環(huán)境品質(zhì)落后、配套設施缺位、人口持續(xù)流出、商業(yè)氛圍衰退等問題正作為資源型舊城“弊病”逐步爆發(fā)。在面臨石油產(chǎn)業(yè)低谷期、舊城問題爆發(fā)期、油地融合關鍵期三期疊加的新發(fā)展階段，不論是國家政策導向還是自身

2、發(fā)展需求，作為亟需轉(zhuǎn)型升級的資源型典型城市實施城市更新行動刻不容緩。一、實施城市更新的必要性一是實施城市更新是培育發(fā)展新動能的關鍵路徑。*區(qū)作為傳統(tǒng)資源型城市，隨著歷史的發(fā)展，不可避免的步入了資源型城市衰退的發(fā)展困境，*區(qū)作為區(qū)域中心的地位和影響力持續(xù)下滑。由于人口持續(xù)流出，老齡化情況嚴重，導致城市缺乏活力、消費嚴重衰退、高端消費不振。新增的娛樂體驗、高端餐飲等業(yè)態(tài)向*集聚，曾經(jīng)的*高端商圈嚴重凋敝，*商廈、*倒閉，銀行保險等金融機構地區(qū)總部紛紛搬離?，F(xiàn)階段必須實施城市更新行動，依托*等人才、教育、醫(yī)療優(yōu)質(zhì)資源，通過有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，謀劃推進一批城市建設領域民生

3、工程和發(fā)展工程，吸引*人口的回流集聚，差異化打造城市活力空間，培育新的經(jīng)濟增長點，以此保持和提升*區(qū)的凝聚力和吸引力。二是實施城市更新是提升城市品質(zhì)環(huán)境的重要舉措。*區(qū)是在油田礦區(qū)的基礎上建設起來的，城市建設之初，由于缺少整體規(guī)劃，建設的隨意性較強，城市規(guī)劃建設管理“碎片化”問題突出，城市的整體性、系統(tǒng)性、宜居性、包容性和生長性不足，人居環(huán)境質(zhì)量不高?；A設施建設原主要由市政府投資建設，由于歷史欠賬較多，一些“城市病”問題逐步突顯，油地交織、城村相間的局面亦沒有從根本上發(fā)生變化，還有*余條斷頭路尚未打通，有*多個工礦廠礦大院遍布西城，有*個城中村尚未改造完成。亟需通過實施城市更新行動，及時回應

4、群眾關切，補齊基礎設施和公共服務設施短板，推動城市結構調(diào)整優(yōu)化，提升城市品質(zhì)，不斷增強人民群眾的獲得感幸福感安全感。三是實施城市更新是推動城市開發(fā)轉(zhuǎn)型的必由途徑。*區(qū)作為*油田的生產(chǎn)基地，城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)基本建成全覆蓋，受國土空間規(guī)劃制約，城市拓展空間不足，只能通過城市更新引導油田工礦企業(yè)退成入園，利用油田存量低效閑置土地的二次開發(fā)利用和老舊小區(qū)、城中村拆遷改造，逐步釋放城區(qū)空間，推動城市開發(fā)建設從粗放型外延式發(fā)展轉(zhuǎn)向集約型內(nèi)涵式發(fā)展，將建設重點由房地產(chǎn)主導的增量建設逐步轉(zhuǎn)向以提升城市品質(zhì)為主的存量提質(zhì)改造，促進資本、土地等要素根據(jù)市場規(guī)律和發(fā)展需求進行優(yōu)化再配置，從源頭上促進城市開發(fā)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟

5、發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。二、工作謀劃及開展情況結合全市國土空間規(guī)劃調(diào)整，我區(qū)委托*專門編制了城市更新專項規(guī)劃，將*區(qū)綜合劃定為*個城市更新實施單元，包括*單元，通過單元更新著力搭建空間格局優(yōu)化、功能品質(zhì)提升、景觀風貌塑造、基礎設施完善、產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的總體框架，努力提升城市能級，建設宜居宜業(yè)的現(xiàn)代化城市?！笆奈濉逼陂g，共謀劃實施涵蓋*個城市更新單元的*個城市更新項目，計劃新建建筑面積約*萬平方米，預計總投資約*億元。三、存在的問題及有關建議一是政策制定方面。由于我市尚未建立具體政策體系，在前期我區(qū)提報的更新項目中，在規(guī)劃論證、收益分配等政策支持方面出現(xiàn)部門意見不統(tǒng)一，就單個項目多次反復開會討論的低效運作

6、狀況，浪費了大量的行政資源和時間成本。同時在土地價格、規(guī)劃調(diào)整等方面未統(tǒng)籌考慮主副城區(qū)、新舊城區(qū)差異化發(fā)展，政策落地性不強，土地初始起拍價格與市場實際偏離，導致社會資本參與熱情不高、信心不足。在主副城區(qū)城市建設品質(zhì)和生活居住環(huán)境的差距影響下，更加加重了*人口持續(xù)向*轉(zhuǎn)移和外流、商業(yè)氛圍逐漸衰退，*對周邊縣區(qū)、油區(qū)的聚集力、吸引力不足，人氣不高，嚴重影響了主副城區(qū)的協(xié)同發(fā)展。因此，需爭取市政府層面建立城市更新長效運營管理體制機制，增強政策措施的落地性，與主城區(qū)差異化確定土地起拍價格，提升市場活力、擴大總量消費，并明確我區(qū)利用油田廠礦大院、老舊小區(qū)地塊等需進行拆遷更新改造的項目全部納入舊城片區(qū)改造

7、范圍，提高土地出讓金區(qū)級收益分成比例，支持用于彌補土地熟化成本。二是土地資源方面。城市更新的土地資源主要來自于油田存量土地的二次開發(fā)利用。經(jīng)初步統(tǒng)計，在*城中心城范圍內(nèi)的油田廠礦大院合計近*個，其中面積*畝以上，地理位置優(yōu)越的廠區(qū)*個，占地*余畝。且油田各個二級、三級單位各自為政，各自劃片，樓房破舊低矮，建設密度較低，大量廠區(qū)土地空置浪費。受體制機制的影響，收回*畝以上的油田土地須報中石化總部審批，辦理周期較長，土地整合異常困難。同時受延續(xù)多年的油地土地收益分配“慣例”，土地收儲成本較高，嚴重影響了城市開發(fā)和舊城片區(qū)改造進程。因此，需要市區(qū)政府與*油田協(xié)商制定油田廠礦大院用地回收拆遷補償辦法和標準，合理確定土地回收和地上附著物的補償價格，增加政府收益用于公共服務和基礎設施配套以及老舊小區(qū)的改造安置。同時協(xié)調(diào)*石油管理局加大對改變服務油田生產(chǎn)用途或已閑置的油田廠礦大院的處置力度，對適合“退二進三”的工業(yè)廠區(qū)用地盡快納入土地收儲，優(yōu)先用于我區(qū)城市建設需要和油田老舊小區(qū)拆遷安置。三是財政投資方面。*受歷史和客觀因素影響，城市功能不完善、設施不配套、布局不合理等問題突出。作為老城區(qū)，我區(qū)拆遷和安置量巨大，地塊權屬情況復雜。按照當前財稅體制、規(guī)劃現(xiàn)狀，項目普遍難以實現(xiàn)盈虧平衡，無法滿足征收補償成本。同時受道路交通擁堵、環(huán)境品質(zhì)落