重慶某區(qū)域商業(yè)分析報(bào)告

1、WORD.37/37觀音橋商圈分析目 錄商業(yè)布局觀音橋區(qū)域租售市場(chǎng)與客層分析觀音橋商圈經(jīng)營(yíng)狀況觀音橋商圈SWOT分析觀音橋區(qū)域消費(fèi)行為特征針對(duì)性很強(qiáng)的專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研可替代性產(chǎn)品研展/ 觀音橋商圈商業(yè)布局/ 觀音橋商圈現(xiàn)狀江北區(qū)觀音橋位于渝中半島和北部地區(qū)的幾何中心，是傳統(tǒng)的商貿(mào)繁華區(qū)域，是市人民政府確定的五大商圈之一，是江北區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和交通樞紐。長(zhǎng)期以來，觀音橋被認(rèn)為是商業(yè)滯后的區(qū)域，在其他幾個(gè)區(qū)爭(zhēng)相營(yíng)造大型休閑購(gòu)物中心的時(shí)候，觀音橋商圈卻寂寞冷淡。目前，在觀音橋除了家樂福、重百和新世紀(jì)外，幾乎沒有強(qiáng)大影響力的商業(yè)形態(tài)，人們購(gòu)物主要是跑解放碑。據(jù)估計(jì)，北部城區(qū)一帶的居民大約有60%的

2、人口到解放碑購(gòu)物，這給觀音橋商圈帶來了空白。2003年的商圈飽和度指數(shù)為31500元，而根據(jù)本年觀音橋商圈相關(guān)營(yíng)業(yè)資料計(jì)算實(shí)際每平方米營(yíng)業(yè)額為25萬元，因此觀音橋商圈目前還遠(yuǎn)未達(dá)到飽和狀態(tài)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｓ^音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米區(qū)域。該商圈作為北部城區(qū)商業(yè)發(fā)源地，憑借鄰解放碑與新區(qū)優(yōu)勢(shì)，曾為上世紀(jì)90年代中期的第二大商圈，但隨著交通改善，商業(yè)結(jié)構(gòu)、布局不合理而出現(xiàn)“商業(yè)空心”現(xiàn)象，限制了一些大型、綜合性商業(yè)物業(yè)在此發(fā)展。目前，隨著觀音橋商圈的重新規(guī)劃并開始實(shí)施，龍湖北城天街、協(xié)信黃金海岸投入使用，該商圈正在進(jìn)行重新定位，希望吸引本區(qū)與以北

3、消費(fèi)人群。商業(yè)營(yíng)業(yè)面積近30萬方。該商圈目前有重百現(xiàn)代廣場(chǎng)、新世紀(jì)世紀(jì)新都、家樂福等。容商圈名步行街商業(yè)面積吸納和輻射面（人口）特殊題材解放碑建成時(shí)間最早，市影響圍最大8萬平方米100萬平方米以上100萬以上中央商務(wù)區(qū)沙坪壩在全國(guó)較有影響，8萬平方米20萬平方米左右100余萬人三峽文化、人性化、文化區(qū)南坪變數(shù)最大的步行街，33萬平方米約26萬平方米60余萬人吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸家坪有最高的玻璃塔，18.9萬平方米約20萬平方米近100萬人輕軌橫貫，周圍有動(dòng)物園觀音橋市民期待最多，42萬平方米100萬平方米左右80余萬人附近橋梁最多，臨近北部新區(qū)大渡口規(guī)劃手筆最大，91萬平方米10余萬

4、平方米鋼鐵基地觀音橋區(qū)域商業(yè)類型結(jié)構(gòu) 過去江北區(qū)的百貨商場(chǎng)、超市等大型商用物業(yè)較少，商用物業(yè)的形態(tài)多為臨街鋪面。 百貨商場(chǎng)江北區(qū)目前的大型百貨商場(chǎng)只有重百和新世紀(jì)兩家，其余多為中小型百貨商場(chǎng)。 大型綜合超市家樂福超市分店彌補(bǔ)了江北區(qū)商用物業(yè)類型少的不足。進(jìn)駐東和銀都的超市巨頭“好又多”出手不凡，一口氣圈下了1.5萬，租期長(zhǎng)達(dá)20年，該店將是市面積最大的量販超市。 鋪面觀音橋商圈中占據(jù)主要角色的商用物業(yè)是各種沿街的鋪面。其中位于建新北路兩側(cè)的鋪面分布最多。近來新興的鋪面主要分布在歐式一條街上，以經(jīng)營(yíng)餐飲、休閑娛樂業(yè)為主。 大型專業(yè)市場(chǎng)以家具為主經(jīng)營(yíng)商品的大型商業(yè)物業(yè)，如南亞家具廣場(chǎng)、金觀音家具市

5、場(chǎng)。 以家用電器為主要經(jīng)營(yíng)商品的商業(yè)物業(yè)，如國(guó)美電器、寧電器與商社電器等。 觀音橋區(qū)域個(gè)案分析/ 綜合性商場(chǎng)北城天街北城天街位于歐式一條街起點(diǎn)處，由地產(chǎn)龍頭龍湖地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)部分總建面11萬平方米，目前是觀音橋商圈體量最大的商業(yè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目只租不售，其中8萬方已被華聯(lián)、銀太兩大主力店占據(jù)，但銀太已于日前宣布推出。余下3萬方由龍湖統(tǒng)一招商管理，命名為“名店坊”，300多個(gè)精品店主營(yíng)中高檔品牌服裝。華聯(lián)商廈已經(jīng)入駐并于2003年11月8日正式開始營(yíng)業(yè)，名店坊部分專賣店也已開業(yè)，銀太百貨也在積極的籌備中。現(xiàn)代廣場(chǎng)現(xiàn)代廣場(chǎng)位于建新一支路，總建面4萬多方，原規(guī)劃為集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、金融、旅游等于

6、一體的大型廣場(chǎng)。現(xiàn)主營(yíng)百貨、家具。已有重百江北商場(chǎng)、南亞家具廣場(chǎng)兩大主力店，另有零散商鋪經(jīng)營(yíng)服裝、通訊產(chǎn)品等。臨街面有交通銀行和德克士炸雞店。其中重百江北商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積為1.8萬方，共分五層。一層經(jīng)營(yíng)化妝品、鞋類、百貨、包。二層為日用品、水吧、美食快餐、超市以與兒童樂園。三層為男裝、女裝。四層為女裝、童裝。五層為家電、文化用品、辦公用品。協(xié)信黃金海岸協(xié)信黃金海岸位于原觀音橋轉(zhuǎn)盤處，總建面2.9萬方，它的定位是都市休閑商業(yè)步行街，集餐飲、生活、休閑、購(gòu)物為一體大型專業(yè)品牌集合的商業(yè)中心。共有七層營(yíng)業(yè)樓面，一層：時(shí)尚名品街，二層：優(yōu)雅女人坊，三層：特色美食區(qū)，四層：都市休閑區(qū)，五層：潮流時(shí)尚地帶，六

7、層：品牌餐飲區(qū)， 七層：圖書音像城。黃金海岸采取分零出售，面積從15300平米。就現(xiàn)場(chǎng)已開鋪和正在裝修的商鋪來看，服裝服飾類商品主要是佐丹奴、邦威、真維斯、巴高高、柏仙多格、爽美威、卡帝樂鱷魚等休閑時(shí)尚服飾品牌入駐。此外蘊(yùn)涵時(shí)尚生活配套也是商圈的知名品牌，如千葉眼鏡、金夫人婚紗影樓、上島咖啡、伊藤洋發(fā)藝、小林寢飾等。世紀(jì)新都（新世紀(jì)百貨江北商場(chǎng)）世紀(jì)新都位于建新北路37號(hào)，總營(yíng)業(yè)面積1萬多方，共有四層營(yíng)業(yè)樓面，一樓經(jīng)營(yíng)女包、女鞋、化妝品、鐘表珠寶以與超市。二樓經(jīng)營(yíng)女裝。三樓經(jīng)營(yíng)男士用品。四樓經(jīng)營(yíng)家電、兒童服裝、床上用品、家居用品以與美食街。/ 專業(yè)市場(chǎng)歐街?jǐn)?shù)碼大廈歐街?jǐn)?shù)碼大廈位于歐式一條街，由

8、新原興企業(yè)集團(tuán)開發(fā)。開發(fā)商欲將其打造成為無線電行業(yè)發(fā)展中心坐標(biāo)，無線電管理委員會(huì)已率先入駐，其大廈裙樓部分為首個(gè)無線電專業(yè)市場(chǎng)。北部都市廣場(chǎng)北部都市廣場(chǎng)位于紅旗河溝轉(zhuǎn)盤處，裙樓部分整體出租給“建瑪特”，為期20年。由建瑪特統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。經(jīng)營(yíng)圍為建材類，總營(yíng)業(yè)面積4萬多方，共有7層營(yíng)業(yè)樓面。負(fù)二層：電工、五金。負(fù)一層：燈飾類。一層：衛(wèi)浴產(chǎn)品類。二層：地磚類。三層：木磚類。四層：家居用品類。五層：裝飾公司。/ 觀音橋建新北路兩側(cè)未拆遷前商鋪情況建新北路以東臨街商鋪統(tǒng)計(jì)（觀音橋轉(zhuǎn)盤現(xiàn)代廣場(chǎng)）經(jīng)營(yíng)品種數(shù)量總營(yíng)業(yè)面積平均面積/注（M）銀行2工商自助銀行、中國(guó)自助銀行服裝2671227音像11818

9、包47218鞋714421藥314749眼鏡24221百貨12020鐘表11818飾品23819床上用品14242注：簡(jiǎn)裝 租金：600元/月1100元/月不等合計(jì)50125325建新北路以東二樓商鋪統(tǒng)計(jì)（觀音橋轉(zhuǎn)盤現(xiàn)代廣場(chǎng)）經(jīng)營(yíng)品種數(shù)量總營(yíng)業(yè)面積平均面積/注（M）服裝12810248公仔屋22412包4328鞋6549茶樓11616發(fā)廊44812飾品9637空置61010注：簡(jiǎn)裝 租金：400元/月800元/月不等合計(jì)16012718建新北路以東臨街商鋪統(tǒng)計(jì)（現(xiàn)代廣場(chǎng)北城天街）經(jīng)營(yíng)品種數(shù)量 總營(yíng)業(yè)面積平均面積/注（M）服裝1115414辦公25728通訊34816鞋2147藥12323其他9

10、14214注：簡(jiǎn)裝 租金：600元/月1100元/月不等合計(jì)2843816建新北路以東二樓商鋪統(tǒng)計(jì)（現(xiàn)代廣場(chǎng)北城天街）經(jīng)營(yíng)品種數(shù)量總營(yíng)業(yè)面積平均面積/注（M）其他22512兒童攝影11616發(fā)廊44812水吧13030空置11010注：簡(jiǎn)裝 租金：400元/月700元/月不等合計(jì)912914建新北路以西臨街商鋪統(tǒng)計(jì) 經(jīng)營(yíng)品種數(shù)量總營(yíng)業(yè)面積平均面積/注（M）銀行2建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行服裝23216電器16767包11010鞋57212通訊917719眼鏡26432郵局15151招待所2飾品111其他611219注：簡(jiǎn)裝 租金：400元/月800元/月不等合計(jì)3258618建新北路以西臨街商鋪統(tǒng)計(jì)經(jīng)

11、營(yíng)品種數(shù)量總營(yíng)業(yè)面積平均面積/注（M）服裝11616電子配件46817美食城16464注：簡(jiǎn)裝 租金：500元/月700元/月不等合計(jì)614825/ 建新北路周邊商場(chǎng)一覽表名稱樓層渝北大廈兆鑫江北商場(chǎng)城金崗大廈5F家具家具百味坊酒樓船提俱樂部4F碧淘閣3F嘉陵電影院2F音像制品床上用品百貨鄉(xiāng)村雞、童裝烤鴨店1F服裝、通訊、鐘表、玩具、藥品服裝、鞋類蛋糕坊、音像、相館、化妝品、通訊、黃金珠寶、藥品、建設(shè)銀行辦稅服務(wù)廳-1F德克士樹王購(gòu)房超市/ 觀音橋區(qū)域租售市場(chǎng)與客層分析/ 觀音橋市場(chǎng)概況“摩爾”（SHOPPING MALL），又被稱作“大型購(gòu)物中心”，集吃喝玩樂購(gòu)于一體，動(dòng)輒數(shù)萬甚或10余萬平

12、方米。相距僅數(shù)百米竟有三個(gè)摩爾，這就是觀音橋商圈的現(xiàn)狀，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)硝煙彌漫。除開已投用兩三年的現(xiàn)代廣場(chǎng)，龍城天街購(gòu)物廣場(chǎng)、協(xié)信黃金海岸正在異軍突起。另外，還有一批體量不菲的商業(yè)物業(yè)正在規(guī)劃或建設(shè)中，這其中就有專業(yè)經(jīng)營(yíng)建材的建瑪特。因概念一樣，定位相似，眼下幾大商場(chǎng)的招商競(jìng)爭(zhēng)已打得火熱。北城天街協(xié)信黃金海岸建瑪特總供應(yīng)量1100003000050000營(yíng)業(yè)樓層7層7層7層單層經(jīng)營(yíng)面積6000（名店坊）40006600租售狀況90%90%50%/ 租售市場(chǎng)分析/ 北城天街在三個(gè)競(jìng)比項(xiàng)目中，以位于洋河大道的龍湖北城天街的規(guī)模最大，原分為三個(gè)板塊既華聯(lián)商廈、銀太百貨和名店坊。其中華聯(lián)和銀太百貨各占400

13、00，但因?yàn)殂y太百貨取消了進(jìn)駐北城天街的決定，空出了40000的營(yíng)業(yè)面積。而由300余間專賣店組成名店坊目前已售出90%以上。樓層經(jīng)營(yíng)圍租金情況出租情況售價(jià)銷售情況5 F電影娛樂城150元/月4 F特色餐飲、娛樂150元/月30%3 F中西快餐、家居城、速博運(yùn)動(dòng)城200300元/月60%2 F服飾、化妝品、通訊200400元/月70%1 F時(shí)尚女裝街300500元/月85%G F時(shí)尚精品街300500元/月90%/ 協(xié)信黃金海岸項(xiàng)目位于建新南路和建新西路交匯處，與嘉陵廣場(chǎng)隔街相望，緊鄰觀音橋轉(zhuǎn)盤。是一個(gè)具有摩爾管理模式和特色的商業(yè)樓盤。這里將有餐飲、運(yùn)動(dòng)、休閑、購(gòu)物等業(yè)態(tài)，也有步行街。黃金海岸

14、以“個(gè)性化門面”吸引商家，各商鋪既能得到商場(chǎng)化的統(tǒng)一物管，又能24小時(shí)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，不會(huì)像其它許多商住樓那樣統(tǒng)一開門或打烊。協(xié)信黃金海岸所有商鋪都出售給業(yè)主，替部分投資業(yè)主免費(fèi)招商，35年開發(fā)商決定經(jīng)營(yíng)圍，由開發(fā)商統(tǒng)一管理。目前黃金海岸的銷售情況較好，已售出超過90%，售出部分已租出80%。樓層經(jīng)營(yíng)圍租金情況出租情況售價(jià)銷售情況5 F美食娛樂城整層租出4 F特色餐飲整層租出3 F運(yùn)動(dòng)休閑谷100150/月75%1-1.5萬/85%2 F優(yōu)雅女人坊150200元/月85%1.5-3萬元/90%1 F時(shí)尚名品店250500元/月90%2.5-4.8萬元/95%/ 建瑪特建材市場(chǎng)隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展

15、壯大，帶動(dòng)了一大批周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建材行業(yè)就是其中受益最為直接的行業(yè)。而江北區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)是各區(qū)域中開發(fā)量最大的，經(jīng)營(yíng)者正是看中了這一巨大的市場(chǎng)潛力紛至沓來。就地理位置而言，該建材市場(chǎng)將是江北區(qū)離商圈最近、規(guī)模最大、管理最為規(guī)的專業(yè)建材市場(chǎng)，建成后將在該區(qū)域造成強(qiáng)大的影響力。建瑪特在北部都市廣場(chǎng)整體租下7層樓面，然后分租給各個(gè)建材商經(jīng)營(yíng)，目前的出租情況與租金情況如下表：樓 層經(jīng)營(yíng)圍租金情況出租情況5 F裝飾公司48元/月不足40%4 F家居飾品48元/月約60%3 F木地板58元/月7080%2 F地磚68元/月80%1 F衛(wèi)浴產(chǎn)品40100元/月約75%B 1燈飾5058元/月40%B 2電

16、工、五金2035元/月50%/ 客層分析從這幾個(gè)商業(yè)物業(yè)的銷售和出租情況看來，購(gòu)買這些物業(yè)的業(yè)主無非是除于兩種目的，一是投資，二是用于自營(yíng)。從客層來分析，北城天街、黃金海岸與建瑪特的客源都由三部分人組成專業(yè)投資客、私營(yíng)企業(yè)主與民間投資者。其中專業(yè)投資客多是具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的商人、私營(yíng)企業(yè)主，還有一部分外地的投資客，主要來自江浙一帶。還有就是來自本區(qū)與外區(qū)的個(gè)人投資者。從客戶來源分析，三個(gè)商場(chǎng)則有所差別：/ 北城天街本區(qū)客戶其它區(qū)域客戶外地客戶35%25%40%/ 協(xié)信黃金海岸本區(qū)客戶其它區(qū)域客戶外地客戶15%30%55%/ 建瑪特本區(qū)客戶其它區(qū)域客戶外地客戶25%45%30%觀音橋商圈經(jīng)營(yíng)狀況

17、據(jù)我們測(cè)算，觀音橋商圈的日均人流量達(dá)14萬人左右（以現(xiàn)代廣場(chǎng)為統(tǒng)計(jì)點(diǎn)）。 商鋪?zhàn)鈨r(jià)因其所處地段而異，位于核心地段的鄰街商鋪，其租價(jià)大概在200600元/月之間，商鋪的售價(jià)也取決于物業(yè)所處的地段，其中核心地段的商鋪售價(jià)在1500050000元/之間。 綜合各類商用物業(yè)，目前觀音橋商圈每平方米商業(yè)營(yíng)業(yè)面積年平均經(jīng)營(yíng)額在3萬元左右。 飽和度經(jīng)計(jì)算，觀音橋商圈2003年的IRS指數(shù)為31500元，而根據(jù)本年觀音橋商圈相關(guān)營(yíng)業(yè)資料計(jì)算實(shí)際每平方米營(yíng)業(yè)額為2.5萬元，因此觀音橋商圈目前還遠(yuǎn)未達(dá)到飽和狀態(tài)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。輻射圍觀音橋商圈輻射圍主要為江北區(qū)與部分渝北區(qū)客戶。商圈主要大型百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況 目

18、前整個(gè)觀音橋商圈的大型主力百貨店有位于江田廣場(chǎng)的新世紀(jì)百貨世紀(jì)新都、現(xiàn)代廣場(chǎng)的重百江北商場(chǎng)、北城天街購(gòu)物廣場(chǎng)的華聯(lián)商廈。這幾家大型百貨商場(chǎng)中，按經(jīng)營(yíng)情況好壞排列依次為：世紀(jì)新都、重百江北店、華聯(lián)商廈。新世紀(jì)百貨世紀(jì)新都該商場(chǎng)地處建新北路旁，離公交海關(guān)車站不到100米，由于近段時(shí)間觀音橋步行街的興建，渝北車站的遷移，對(duì)該商場(chǎng)的人流量造成了一定的影響，但其人流量還是保持在平均3萬人日，月營(yíng)業(yè)額大約為1500萬2000萬元。在本區(qū)域處于龍頭位置。世紀(jì)新都主營(yíng)中高檔商品，自2000年開業(yè)來一直保持著較好的態(tài)勢(shì)，很好的彌補(bǔ)了觀音橋商圈經(jīng)營(yíng)檔次不高的缺陷，對(duì)江北的消費(fèi)人群具有強(qiáng)大的吸引力，成為本區(qū)域消費(fèi)者

19、首選消費(fèi)場(chǎng)所。重百江北商場(chǎng)重百江北商場(chǎng)位于現(xiàn)代廣場(chǎng)，地處觀音橋商圈核心區(qū)，營(yíng)業(yè)面積1.8萬方,人流量約2.4萬人日,月營(yíng)業(yè)額1000萬左右。該商場(chǎng)較世紀(jì)新都開業(yè)早，商場(chǎng)設(shè)施略顯舊，主營(yíng)中、低檔商品，由于重百在市民心中的傳統(tǒng)品牌效應(yīng)使其在這個(gè)區(qū)域贏得了一大批消費(fèi)者。華聯(lián)商廈華聯(lián)商廈位于北城天街購(gòu)物廣場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積近4萬方，也屬于觀音橋商圈核心區(qū)域，而且相對(duì)于其他兩家商場(chǎng)而言更靠近住宅區(qū)。商場(chǎng)人流量約為1.8萬人日。去年11月8日開業(yè)以來人流量與成交量呈下降趨勢(shì)。就商場(chǎng)規(guī)模而言，華聯(lián)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出世紀(jì)新都和重百江北商場(chǎng)，商場(chǎng)定位也是以大眾化的中檔消費(fèi)品為主，經(jīng)營(yíng)狀況不佳的主要原因主要是商場(chǎng)本身的規(guī)劃、布局

20、低于市民對(duì)其的期望值。造成大量來自世紀(jì)新都和重百江北商場(chǎng)的客源回流。另外，賣場(chǎng)面積過大，商場(chǎng)綜合管理不到位等也是造成其經(jīng)營(yíng)狀況不良的重要因素。商圈各商業(yè)街經(jīng)營(yíng)狀況 北城天街名店坊名店坊位于北城天街購(gòu)物廣場(chǎng)，引進(jìn)的商家以經(jīng)營(yíng)中、高檔品牌服飾為主，集合了包括餐飲、家居用品、通訊、攝影、化妝品、首飾等各種類型商品的專賣、專業(yè)店。共有各種商鋪300多間，與華聯(lián)同期開業(yè)，現(xiàn)一、二、三樓60%的店面已經(jīng)開始營(yíng)業(yè)。開業(yè)至今人氣不足，人流量較小，成交量也不理想。北城天街購(gòu)物廣場(chǎng)是市各購(gòu)物中心中規(guī)模最大的，目前整個(gè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況不太理想主要是因?yàn)樯虡I(yè)氛圍還沒完全形成，場(chǎng)外少有足以吸引大量人群的宣傳造勢(shì)活動(dòng)，造成人

21、氣不足，加之華聯(lián)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀也不甚理想，也直接影響到名店坊的經(jīng)營(yíng)情況。協(xié)信黃金海岸黃金海岸位于觀音橋商圈人流量最大的地方，整個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)不設(shè)主力店，總建筑面積約3萬方，開業(yè)至今不到1個(gè)月，但良好的經(jīng)營(yíng)狀況已讓商圈周邊的同行頗感壓力。剖析原因，其一是其得天獨(dú)厚的地段。黃金海岸所處位置是觀音橋商圈人流大量聚集的地方，日均流量不低于10萬人，能很好的吸引消費(fèi)人群。其二，業(yè)態(tài)齊全，定位鮮明、準(zhǔn)確，商品類別比傳統(tǒng)的的商業(yè)街更為豐富，除了年輕時(shí)尚的流行服飾以外，還有婚紗影樓、眼鏡行、通信、咖啡吧、茶餐廳、漢堡連鎖、發(fā)藝、KTV以與書吧、網(wǎng)吧和健身中心等年輕人喜歡的時(shí)尚生活配套，很好的迎合了時(shí)尚消費(fèi)群的口味。觀音

22、橋區(qū)域SWOT分析/ 觀音橋橋商圈研究觀音橋商圈南起觀音橋轉(zhuǎn)盤，以建新東西路為界；北至世紀(jì)新都、工商銀行、中國(guó)銀行；西以嘉陵公園、渝北商場(chǎng)與現(xiàn)狀道路為界；東至龍城天街、觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、江北區(qū)中醫(yī)院支路。正在興建的商圈環(huán)道則南起觀音橋轉(zhuǎn)盤，東到江北中醫(yī)院，北至城、渝北商場(chǎng)，西到小苑、老干活動(dòng)中心，環(huán)線圍合的面積有30公頃，處環(huán)道路將在渝北商場(chǎng)和嘉陵大廈之間形成一座高架天橋，環(huán)道的城和北城天街則將通過步行相連接。同時(shí)，觀音橋立交下的地下通道將向北延伸長(zhǎng)達(dá)340米，世紀(jì)新都、渝北商場(chǎng)、江田君悅和城四個(gè)角將通過空中走廊進(jìn)行連接。觀音橋商圈步行街區(qū)建設(shè)計(jì)劃用3年時(shí)間打造一個(gè)以商貿(mào)發(fā)展為主導(dǎo)、以步行街區(qū)為

23、載體，以零售批發(fā)為基礎(chǔ)，以購(gòu)物休閑為主題、以都市景觀為標(biāo)志的富有個(gè)性特征的商貿(mào)中心核心區(qū)，逐步形成以觀音橋、五里店、大石壩、石馬河鏈珠狀分布的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)板塊。目前已有數(shù)家國(guó)外大型企業(yè)前來投資，打造觀音橋商圈。/ 商圈規(guī)模觀音橋的步行街正處于大規(guī)模拆遷、建設(shè)中。根據(jù)初步的規(guī)劃，建成后將形成一個(gè)大的環(huán)形車道，環(huán)形車道全部為商業(yè)步行街區(qū)。根據(jù)整體規(guī)劃，未來的觀音橋商圈將包括J區(qū)和I區(qū)兩大部分。其中J區(qū)的功能定位以娛樂、休閑、餐飲為主，這包括洋河美食街、洋河公園、體育公園（力帆足球基地）等。而I區(qū)作為江北主城區(qū)的核心商業(yè)中心以與未來北部中央商務(wù)區(qū)的一部分，將以大型百貨店為龍頭，以購(gòu)物中心為核心，以專業(yè)店

24、、專賣店、超市、便利店為骨干，以連鎖經(jīng)營(yíng)為基本組織模式，集中布置一大批大、特、名、老精品店， 從而形成一個(gè)現(xiàn)代化的商業(yè)核心區(qū)域。因此，未來觀音橋商圈的區(qū)域面積將不是2平方公里，而是4平方多公里，不僅僅是江北區(qū)的商圈，而是北部新區(qū)共同的商圈，不只是一個(gè)狹義的專業(yè)市場(chǎng)，而是市現(xiàn)代商貿(mào)的示區(qū)。與此同時(shí)，以北城天街為龍頭的商業(yè)購(gòu)物區(qū)也呼之欲出，它將輻射多個(gè)領(lǐng)域并激活觀音橋商圈。據(jù)悉，此購(gòu)物區(qū)從北至世紀(jì)新都，東連北城天街、中醫(yī)院支路，西接嘉陵公園，南到嘉化路、三鋼一支路。其中，分為高中低結(jié)合的三個(gè)區(qū)域，以北城天街為中心的高檔購(gòu)物區(qū)；以世紀(jì)新都、現(xiàn)代廣場(chǎng)為中心的中檔購(gòu)物區(qū)；渝北二村、嘉陵社區(qū)、野水溝一帶則

25、為中低檔購(gòu)物區(qū)。在商圈的總體規(guī)劃中，觀音橋商圈核心區(qū)“市民中心”（暫定名）面積為42.42公頃，由嘉陵公園、市民廣場(chǎng)、步行街三個(gè)部分組成。今年7月前，“市民中心”中的嘉陵公園將正式對(duì)外開放，到明年春節(jié)前，“市民中心”可基本建成。/ 交通狀況 曾經(jīng)以交通快速著稱的觀音橋商圈如今卻要讓交通慢下來，江北區(qū)交管部門透露，觀音橋步行街交通規(guī)劃幾乎都與“慢”有關(guān)。交管部門即將事實(shí)的措施包括：為觀音橋商圈環(huán)道上每200米設(shè)置一個(gè)停車站，長(zhǎng)約2.1公里的環(huán)道僅車站就將達(dá)到10個(gè)以上，將創(chuàng)下我市各商圈車站數(shù)量之最；環(huán)道車速僅40公里；此外，為方便市民直接進(jìn)入步行街，觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和建新東路將設(shè)3個(gè)入口，出租和商

26、務(wù)車可深入步行街中心。而現(xiàn)在的主交通干道將設(shè)計(jì)成800米下沉的雙向4車道快速通道，機(jī)動(dòng)車和輕軌將雙雙從下沉道穿過。據(jù)稱，未來還將在城、江田君悅、世紀(jì)新都、渝北大廈四點(diǎn)之間架設(shè)空中走廊，把主要商業(yè)設(shè)施連接起來，形成具有獨(dú)特景觀的購(gòu)物通道。按規(guī)劃，輕軌3號(hào)線在觀音橋設(shè)有站臺(tái)，因而輕軌3號(hào)線觀音橋站臺(tái)也將于明年初開始施工。 / 未來前景 有關(guān)部門評(píng)審?fù)ㄟ^了觀音橋商圈I區(qū)規(guī)劃方案。按照該規(guī)劃構(gòu)想，觀音橋商圈將輻射整個(gè)江北區(qū)、北部新區(qū)以與一部分渝北區(qū)。觀音橋商圈I區(qū)北至紅黃路、紅石路，南起江北區(qū)委、區(qū)府，東到江北中醫(yī)院支路，西達(dá)華新分流路，區(qū)域面積約2平方公里。 規(guī)劃提出，大商圈中將形成“一三五”的布局

27、形式，即一條商業(yè)步行街（觀音橋步行街）；三條特色商業(yè)帶（建新東西路、華新分流路、建新南北路三條商業(yè)帶）；五個(gè)功能區(qū)（商業(yè)購(gòu)物區(qū)、娛樂休閑區(qū)、酒店商務(wù)區(qū)、要素市場(chǎng)區(qū)、居民社區(qū)）。 另外，江北區(qū)將在現(xiàn)有的商圈基礎(chǔ)上，增建一個(gè)2000多平方米的空中花園和45000平方米的三層地下商場(chǎng)，目前，基本方案已經(jīng)出臺(tái)，并在積極運(yùn)作之中?？罩谢▓@將設(shè)置在渝北商場(chǎng)和觀音橋現(xiàn)代廣場(chǎng)一帶，將連接世紀(jì)新都、江田君悅、城和渝北商場(chǎng)4個(gè)商業(yè)購(gòu)物地帶。據(jù)悉，原來的商圈設(shè)計(jì)中沒有空中花園，僅在4個(gè)商業(yè)購(gòu)物地帶之間用4座空中走廊連接，只具備交通功能，由于世紀(jì)新都等處在觀音橋商圈邊緣，為避免商圈建成后世紀(jì)新都等被冷落，因而特地修改

28、規(guī)劃增建空中花園。據(jù)悉，空中花園面積達(dá)2000余平方米，配備有自動(dòng)扶梯，進(jìn)行景觀綠化，以供市民在購(gòu)物后休憩。江北區(qū)將對(duì)巴國(guó)大廈、江北商場(chǎng)與嘉陵廣場(chǎng)地下空間進(jìn)行整體開發(fā)，預(yù)計(jì)工期30個(gè)月，2004年底前商業(yè)用房將投入使用，項(xiàng)目總投資約2.5億元，將建成由6萬平方米商業(yè)裙樓和約3萬平方米商住塔樓組成的現(xiàn)代化綜合功能大廈。目前該項(xiàng)目已進(jìn)入舊房拆除階段，規(guī)劃中的輕軌3號(hào)線觀音橋車站將設(shè)在嘉陵廣場(chǎng)地下，與項(xiàng)目中的嘉陵廣場(chǎng)地下商場(chǎng)緊密相連，這將極增加商場(chǎng)的人流量。同時(shí)，市政府將對(duì)嘉陵公園進(jìn)行整體景觀改造。公園將整體抬升14米，下面兩層建成中國(guó)西部最大的地下娛樂城，上面還建一個(gè)開放式、多功能、高檔次主題公園

29、。公園綠地面積將從原來的97畝增加到110畝，它與建新北路步行街連接成為一個(gè)整體，形成觀音橋商圈最大的景觀空間。以市民廣場(chǎng)為中心景觀點(diǎn)，確定建新北路縱向軸線和嘉陵公園林蔭道橫向軸線兩條控制線，設(shè)置四季飄香園、文化主題廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)群、休閑林蔭道、綠野運(yùn)動(dòng)區(qū)、休閑森林吧等六大功能分區(qū)，從而滿足市民節(jié)日集會(huì)、文化娛樂、休閑購(gòu)物的各種需求。/ 觀音橋商業(yè)步行街的規(guī)劃建設(shè)將帶來的影響商圈整體輻射能力的增強(qiáng)觀音橋商業(yè)步行街的規(guī)劃將增加商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量，并在很大程度上提升商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，必然使更多的商家入駐觀音橋，豐富其商業(yè)業(yè)態(tài)，完善其商業(yè)檔次。各種業(yè)態(tài)的良性互補(bǔ)將使觀音橋商圈產(chǎn)生更強(qiáng)的消費(fèi)力集聚效應(yīng)：更好

30、的留住本區(qū)消費(fèi)力；較大比例的占有西至龍溪鎮(zhèn)、東至五里店、北至新牌坊、南至華新街的消費(fèi)力；部分占有渝中區(qū)居民的消費(fèi)力。觀音橋商圈商業(yè)物業(yè)的重新洗牌據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，觀音橋地區(qū)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)面積在未來3-5年面積會(huì)增大一倍左右，可以通過與兩個(gè)商圈的比較分析：觀音橋商圈的輻射力和解放碑不可同日而語，甚至比沙坪壩都頗有不與（沙坪壩商圈有效輻射人口為120萬），但是其商業(yè)步行街的面積卻超過了這兩個(gè)商圈，相應(yīng)可建設(shè)的商業(yè)物業(yè)面積也有可能超過這兩個(gè)商圈。在同等時(shí)間周期如果商業(yè)營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)速度滯后，必然導(dǎo)致部分物業(yè)價(jià)值的萎縮。目前觀音橋商圈的商業(yè)經(jīng)營(yíng)的商品和大商場(chǎng)相比較為大眾化，更適合本地居民。但隨著步行街的建成，其

31、作為至機(jī)場(chǎng)和北部新區(qū)的通道功能大大減弱，而作為未來的政治文化信息中心和向外界展示的窗口功能將得到增強(qiáng)。但是與此相對(duì)應(yīng)的是，各大宗消費(fèi)品在江北都還沒有規(guī)模較大的專業(yè)市場(chǎng)，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)?；绷髯饔孟拢厝挥胁糠执笊碳铱春闷湎M(fèi)潛力而進(jìn)駐，大賣場(chǎng)有望成為一個(gè)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)的板塊。觀音橋商圈長(zhǎng)期受交通、人流等因素的影響，以與業(yè)態(tài)分散、配套缺乏等眾多原因，其地位長(zhǎng)期被解放碑替代，其60%的居民跑向解放碑購(gòu)物就是例證。不過，當(dāng)北城天街這樣的購(gòu)物中心落戶在觀音橋，將留住北部城區(qū)的人流，同時(shí)對(duì)其他商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅。 / 商圈個(gè)案SWOT分析對(duì)比個(gè)案點(diǎn)評(píng)：世紀(jì)新都營(yíng)業(yè)面積萬余平米，大型綜合性百貨商場(chǎng)，開業(yè)3年，年

32、營(yíng)業(yè)額超過2億元。由于觀音橋步行街的修建，交通狀況受到一定的影響，渝北車站的遷移帶走一部分人流。但對(duì)該商場(chǎng)的負(fù)面影響不明顯?，F(xiàn)代廣場(chǎng)總建面4萬多方，主力店重百江北商場(chǎng)1.8萬方,南亞家具廣場(chǎng)近萬方,臨街鋪面分別由交通銀行與德克士快餐店進(jìn)駐,余下街商鋪98%以上空置。重百商場(chǎng)開業(yè)2年多，年?duì)I業(yè)額1億多，經(jīng)營(yíng)狀況在區(qū)域僅次于世紀(jì)新都。北城天街整個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)11萬方，被分為三個(gè)部分，華聯(lián)商廈、銀太百貨、名店坊。4萬方的華聯(lián)商廈開業(yè)兩個(gè)月，營(yíng)業(yè)額呈下降趨勢(shì)，銀太百貨已宣布退出北城天街，該商場(chǎng)4萬方的營(yíng)業(yè)面積有待開發(fā)商下一步處理。3萬方的名店坊招商情況較好，一、二、三層出租率達(dá)90% ，四層出租率60%

33、，但目前經(jīng)營(yíng)狀況欠佳。協(xié)信黃金海岸總建面近3萬方，是以年輕人消費(fèi)為目標(biāo)的商業(yè)街，一、二層90%的商鋪已經(jīng)開始營(yíng)業(yè)，左丹奴、邦威、真維斯、金夫人影樓、上島咖啡、千葉眼鏡、小林寢飾等部分知名時(shí)尚品牌已經(jīng)開業(yè)。渝北車站往觀音橋的遷移增大了這一區(qū)域的人流量，使本來人氣就旺的觀音橋轉(zhuǎn)上添花。開業(yè)不足半月已吸引了大量消費(fèi)群。/ 區(qū)域商圈未來趨勢(shì)：2003年，隨著江北步行街的完成，商業(yè)地產(chǎn)的初步格局形成：以解放碑為頂級(jí)商圈，江北、沙坪壩、南坪、家坪四個(gè)區(qū)域商業(yè)中心都各成氣候，從2001年開始的步行街建設(shè)已見成效，但同時(shí)，步行街的缺點(diǎn)也正在被人們認(rèn)識(shí)。 目前主城區(qū)各大商圈均在大力擴(kuò)之中，擴(kuò)速度和幅度都非常大，

34、但大部分仍處于規(guī)劃、前期施工階段，后期實(shí)施至形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)仍有一段較長(zhǎng)時(shí)間。經(jīng)測(cè)算，2003年五大商圈中除了解放碑商圈基本接近飽和外，其他各大商圈均未達(dá)到飽和，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?商圈演變趨勢(shì)：重新洗牌勢(shì)在必行 根據(jù)城市化進(jìn)程的提速趨勢(shì)，城市中心區(qū)的人口不斷向周邊或郊區(qū)分流，主城區(qū)形成新商圈的可能性較大，尤其是作為一個(gè)大商圈的副商圈、次級(jí)商圈，新商圈形成的方向預(yù)計(jì)會(huì)在主城區(qū)南北兩邊，但具體位置、地段目前的情勢(shì)并不十分明朗。 在各商圈的發(fā)展過程中，由于商圈所處的位置、輻射的圍等的不同，各商圈在未來發(fā)展中的定位亦會(huì)出現(xiàn)差異，這主要體現(xiàn)在核心商圈解放碑與其余四大次級(jí)商圈之間，同時(shí)亦不排除有新的商圈出現(xiàn)

35、，同時(shí)現(xiàn)有商圈將進(jìn)行新一輪洗牌。 未來5年格局：零售百貨、購(gòu)物中心打主力 根據(jù)國(guó)外商業(yè)設(shè)施發(fā)展的歷程來看，商業(yè)發(fā)展的主線基本上遵循著：臨街鋪面、零售百貨商場(chǎng)、集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂為一體的購(gòu)物中心、超大型購(gòu)物中心shoppingmall這幾個(gè)階段。從目前的商業(yè)發(fā)展水平來看，基本上處于百貨商場(chǎng)購(gòu)物中心階段，在未來5年商業(yè)的發(fā)展仍將以零售百貨、購(gòu)物中心為主，超市、專業(yè)市場(chǎng)等為輔的商業(yè)類型格局；由主力店專業(yè)店的開敞式商業(yè)街區(qū)形式的綜合商業(yè)則將是一種新的商業(yè)組合發(fā)展趨勢(shì)。觀音橋區(qū)域消費(fèi)行為特征對(duì)于商鋪的消費(fèi)者來說，購(gòu)買商鋪無非出于兩種考慮，或者用于投資，或者用于自營(yíng)。而在當(dāng)今這個(gè)商業(yè)時(shí)代，肥沃的商業(yè)土

36、壤使商業(yè)項(xiàng)目不斷滋生，僅觀音橋商圈的規(guī)模就將從十幾萬方的商業(yè)營(yíng)業(yè)面積發(fā)展為一百萬方，幾乎是呈10倍的增長(zhǎng)。投資者和經(jīng)營(yíng)者在巨大利益的驅(qū)使下，紛紛踏足這個(gè)領(lǐng)域，使江北乃至整個(gè)的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了前所未有的繁榮。 就觀音橋商圈目前商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)者而言，觀音橋商圈的巨大規(guī)模以與該商圈在整個(gè)商業(yè)中所處的重要地位，是吸引他們的主要因素。占地42.42公頃的觀音橋商圈不僅將超越解放碑商圈、沙坪壩三峽廣場(chǎng)商圈，成為全占地面積最大的商業(yè)步行街，同時(shí)也將成為西南地區(qū)最大的步行商業(yè)街。解放碑作為傳統(tǒng)商圈已趨于飽和，發(fā)展空間不大，消費(fèi)者當(dāng)然也察覺到了這一客觀存在的事實(shí)，把關(guān)注點(diǎn)放在江北觀音橋這一最有潛力、最具活力的商圈

37、上。而隨著市的建設(shè)發(fā)展，江北區(qū)逐漸成為富人聚居的地方。大型高檔樓盤在年后將先后在江北、渝北浮出水面，江北區(qū)域的常住人口還將逐漸上升，且增幅會(huì)較為明顯，無形中又增加了觀音橋商圈的商機(jī)。江北區(qū)距離機(jī)場(chǎng)較近，是通向全國(guó)的交通樞紐，海陸空運(yùn)輸都非常方便。外國(guó)領(lǐng)事館、保稅區(qū)等都將設(shè)在江北，的眾多政府職能部門也將一一遷往本區(qū)域，無論是經(jīng)濟(jì)上還是政治上江北區(qū)無疑都占有其他區(qū)域無可比擬的優(yōu)勢(shì)。相信消費(fèi)者都清醒地認(rèn)識(shí)到江北區(qū)過去的狀況以與它現(xiàn)在的區(qū)域優(yōu)勢(shì)意味著，這里將成為一塊發(fā)展商業(yè)的風(fēng)水寶地。下面將以該商圈新推出的商業(yè)項(xiàng)目為例具體分析該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)特征。龍湖北城天街北城天街購(gòu)物廣場(chǎng)對(duì)其名店坊70多個(gè)

38、商鋪采取統(tǒng)一招商的形式，商鋪只租不售。其承租者為各類商品的經(jīng)營(yíng)者，其中很大一部分是品牌代理商。對(duì)于這部分承租者而言，進(jìn)駐該商業(yè)街能否贏利是他們最為關(guān)心的問題，而經(jīng)營(yíng)狀況的好壞與地段有著莫大關(guān)聯(lián)。北城天街所處的位置恰好是觀音橋商圈的核心區(qū)域，雖然現(xiàn)在的地段優(yōu)勢(shì)或許還不如世紀(jì)新都明顯，但不久之后，優(yōu)勢(shì)會(huì)逐漸凸顯出來。再來，承租者考慮得比較多的就是經(jīng)營(yíng)環(huán)境。進(jìn)駐北城天街的商家所經(jīng)營(yíng)的品牌都是具有一定知名度，至少在國(guó)具有一定影響力的，所以據(jù)我們調(diào)查，他們表示在鋪面的選擇上會(huì)較多地關(guān)注經(jīng)營(yíng)的環(huán)境，至少要與品牌的知名度想匹配。以下是各承租者除地段以外決定進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)會(huì)考慮的因素：商場(chǎng)的硬件設(shè)施商業(yè)布局商場(chǎng)管理

39、商場(chǎng)的外觀設(shè)計(jì)建材的品質(zhì)據(jù)北城天街有關(guān)招商的人員介紹，龍湖地產(chǎn)的品牌效應(yīng)也幫了他們不少忙，開發(fā)商的信譽(yù)給了商家很大的信心。另外，承租者在鋪面的選擇上，在排除價(jià)格因素后，會(huì)盡量選擇靠近商場(chǎng)入口的地方，目的是為了吸引更多的客流。協(xié)信黃金海岸協(xié)信黃金海岸與北城天街采取截然不同的經(jīng)營(yíng)方式，所有鋪面均是全產(chǎn)權(quán)出售，但3年業(yè)主沒有經(jīng)營(yíng)權(quán)，由開發(fā)商統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。據(jù)我們調(diào)查，黃金海岸的購(gòu)買者95%以上都是用于投資，用于自營(yíng)的只占極小比例。對(duì)于投資客，他們最關(guān)心的是所投資的商鋪是否能租出去，并且有一個(gè)較好的投資回報(bào)。對(duì)于商鋪而言，10%的投資回報(bào)率是比較合理和正常的，而低于7%就會(huì)失去投資的意義。影響商業(yè)

40、地產(chǎn)成敗的關(guān)鍵還是地段，黃金海岸得天獨(dú)厚的地理位置是吸引購(gòu)買者的決定性因素。據(jù)我們對(duì)投資者的訪問，普遍表示黃金海岸絕佳的地理位置使他們對(duì)投資該項(xiàng)目非常有信心， 針對(duì)性很強(qiáng)的專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研是一個(gè)追求時(shí)尚、緊隨潮流的城市，同時(shí)也是一個(gè)以女性消費(fèi)為主導(dǎo)的城市，特別是年輕女性，具有較強(qiáng)的品牌意識(shí)，而國(guó)際名牌的高昂價(jià)格又使一大部分人望而卻步。在這種情況之下仿冒品市場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生。低廉的市場(chǎng)價(jià)格，時(shí)尚的款式，一些標(biāo)有各種國(guó)際名牌標(biāo)志的仿冒品在市場(chǎng)上供銷兩旺。本次我們針對(duì)的仿冒品市場(chǎng)做了專項(xiàng)調(diào)查，具體如下：/ 的仿冒品供應(yīng)市場(chǎng)：/ 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所分布情況：目前市場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)仿冒商品的場(chǎng)所分布較散，幾乎各大商圈都有出售這種商

41、品的地方。而規(guī)模最大的是朝天門批發(fā)市場(chǎng)。它不僅向零售商家批發(fā)供應(yīng)，同時(shí)自己也向外進(jìn)行零售，但朝天門市場(chǎng)上出售的這類商品質(zhì)量較差，能輕易地辨別出真?zhèn)?。除了朝天門市場(chǎng)外，市各商圈的一些中小型非主力店商場(chǎng)中也有零星分布。如解放碑的金鷹女人街、國(guó)泰商場(chǎng)，沙坪壩的金誠(chéng)廣場(chǎng)、三峽廣場(chǎng)地下商業(yè)街，江北的協(xié)信黃金海岸，家坪商業(yè)步行街上的小商鋪等等。另外，在解放碑有兩處專買A貨的小店，這兩家店所出售的仿冒品在品質(zhì)上相對(duì)較高。一家是位于青年路上的臨街小店，主要是各種仿冒的箱包、錢夾；而另一家位于賓館旁，主要是經(jīng)營(yíng)服飾。據(jù)我們調(diào)查，這兩家店的商品并非來自朝天門，而是從、等地進(jìn)貨。通常情況下經(jīng)營(yíng)這類商品的商鋪店面都不

42、大，小到3、4平米，大的也不過十幾二十平米，規(guī)模都很小。/ 經(jīng)營(yíng)種類與仿冒品牌現(xiàn)在市場(chǎng)上仿冒品的品種還是比較齊全，從我們走訪的經(jīng)營(yíng)仿冒品的場(chǎng)所來看主要涉與以下一些品種：服裝、飾品、鞋類、化妝品、箱包以與各種運(yùn)動(dòng)服飾。在仿冒的品牌方面，多是國(guó)際一線品牌，CD、Chanel、Gucci、Versace、LV、CK的仿冒品隨處可見。根據(jù)我們的調(diào)查，市場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)仿冒品的場(chǎng)所不在少數(shù)，但分布零散，不具規(guī)模性，而且尚未有一個(gè)專業(yè)的、集中的出售這類商品的市場(chǎng)。/ 的仿冒品需求市場(chǎng)/ 調(diào)查結(jié)果此次調(diào)查我們?cè)诮边M(jìn)行了120份（占40%）問卷調(diào)查，在渝中區(qū)和沙坪壩各進(jìn)行了90份（占30%）問卷調(diào)查。1、在260份

43、合格問卷中，在調(diào)查對(duì)偽造品牌所持的態(tài)度上時(shí)，有192人表示贊同（占總調(diào)查人數(shù)的73.85%）；有51人表示無所謂，不會(huì)刻意去買（占總調(diào)查人數(shù)的19.62%）；另剩17人表示反對(duì)（占總調(diào)查人數(shù)的6.53%）。2、針對(duì)此次調(diào)查，我們對(duì)受訪者進(jìn)行細(xì)分，其中表示贊同偽造品牌的男士有46人，約占23.9，表示贊同偽造品牌的女士有146人，約占76.1。3、我們針對(duì)調(diào)查對(duì)象將其按區(qū)域劃分，得到如下結(jié)果：區(qū)域贊同人數(shù)合格問卷比例渝中區(qū)548563.53%江北區(qū)658973.03%沙坪壩區(qū)738684.88%從表中我們可以看到，沙坪壩區(qū)相對(duì)所占的比例最大（占84.88%），這與它整個(gè)區(qū)域的氛圍有很大關(guān)系，在沙

44、坪壩很大一部分消費(fèi)群體是學(xué)生，年輕人大都喜歡追求時(shí)尚，對(duì)品牌有很強(qiáng)烈的意識(shí)，但迫于經(jīng)濟(jì)的壓力，就會(huì)去選擇一些仿冒品來滿足自己。因此贊同仿冒品的比例相對(duì)大些是合理的。市場(chǎng)調(diào)研方案/ 調(diào)查的容1、針對(duì)消費(fèi)者（需求方）有以下四方面：市市民的消費(fèi)觀念。市民對(duì)偽造品牌所持的態(tài)度。市有哪部分消費(fèi)群體重視品牌。消費(fèi)者對(duì)哪類產(chǎn)品在乎其品牌。2、針對(duì)商家（供應(yīng)方）有以下兩方面：在市哪些地方偽造品牌更有市場(chǎng)。在哪些品牌的產(chǎn)品需求量較大。/ 調(diào)查目的本次專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研是為商家提供較為可行，可靠的引導(dǎo)性方案。/ 調(diào)查對(duì)象市1550歲之間，有自主能力的一部分消費(fèi)群體。/ 調(diào)查與分析方法1、樣本的選定本次調(diào)查我們是對(duì)市，具有較為特殊且有代表性的三個(gè)主城區(qū)：渝中區(qū)，沙坪壩區(qū)和江北區(qū)進(jìn)行調(diào)查采用的是攔截式，隨機(jī)抽查的方法選取調(diào)查對(duì)象，共選取了300個(gè)。2、調(diào)查方式本次調(diào)查我們采用的是問卷的形式來進(jìn)行，最后篩選出了26