中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)影響分析

1、WORD11/11中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響分析報(bào)告易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部出品報(bào)告摘要定調(diào)2009年經(jīng)濟(jì)工作：“保增長(zhǎng)是首要任務(wù)”。會(huì)議提出了2009年經(jīng)濟(jì)工作的五項(xiàng)主要容：實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策；鞏固和發(fā)展農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)好形勢(shì)，保障農(nóng)產(chǎn)品(HYPERLINK :/stockdata.stock.hexun /000061.shtml000061,HYPERLINK :/guba.hexun /000061,guba.html股吧)有效供給、促進(jìn)農(nóng)民持續(xù)增收；加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整；深化改革開放，完善有利于科學(xué)發(fā)展的體制機(jī)制；著力解決涉與群眾利益的難點(diǎn)

2、熱點(diǎn)問題，切實(shí)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。比較1998年和2008年的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，我們認(rèn)為,本次我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的外部沖擊明顯大于1998年,而且國(guó)經(jīng)濟(jì)剛剛開始調(diào)整,下行壓力和速度遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)已下行達(dá)5年的1998年。比較1998年和2008年的HYPERLINK :/house.hexun 房地產(chǎn)形勢(shì)，我們認(rèn)為，1998年房地產(chǎn)業(yè)處在百?gòu)U待興的階段，這個(gè)行業(yè)可以發(fā)掘的空間很大；事實(shí)證明，通過一系列改革和政策推動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)，顯著帶動(dòng)了HYPERLINK :/house.hexun /estate投資和消費(fèi)兩大經(jīng)濟(jì)加速器發(fā)揮功用。2008年之前持續(xù)幾年，房地產(chǎn)投資、成交、HYPERLINK :/ho

3、use.hexun /list/房?jī)r(jià)等各個(gè)指標(biāo)皆處于高位，已經(jīng)透支體力，相較1998年其對(duì)經(jīng)濟(jì)增量貢獻(xiàn)的空間已大為減小，這就意味著，本輪擴(kuò)大需已經(jīng)不可能過于依賴房地產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然，也不能任由樓市持續(xù)低迷，保持其合理發(fā)展，對(duì)于保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)依然具有重要價(jià)值。 “9000億安居工程投資計(jì)劃”依然有重投資之嫌，真正“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來”，并非是件容易的事。中央相關(guān)部門和地方政府應(yīng)拋棄以前對(duì)房地產(chǎn)投資的高依賴度，切實(shí)研究和出臺(tái)保護(hù)和剌激“合理改善居住需求”，這就需要把10月22日財(cái)政部和央行的文件堅(jiān)定不移的貫徹下去，而非猶豫不決，部門之間意見沖突（銀監(jiān)會(huì)和央

4、行）?？傮w而言，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的方針對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于利好；短期而言，對(duì)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力較小，樓市下行趨勢(shì)不容樂觀；中長(zhǎng)期來看，將促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，“穩(wěn)定發(fā)展住房消費(fèi)”，未來將強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)在民生方面扮演的角色，而非像過去幾年那樣市場(chǎng)中投機(jī)、投資、炒房行為猖獗。一、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的政策導(dǎo)向定調(diào)2009年經(jīng)濟(jì)工作:“保增長(zhǎng)是首要任務(wù)”。2008年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議于12月10日結(jié)束,會(huì)議認(rèn)為,貫徹落實(shí)明年經(jīng)濟(jì)工作的總體要求,必須抓住關(guān)鍵、突出重點(diǎn),必須把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展作為明年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)。要著力在保增長(zhǎng)上下功夫,把擴(kuò)大需作為保增長(zhǎng)的根本途

5、徑,把加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整作為保增長(zhǎng)的主攻方面,把深化重點(diǎn)HYPERLINK :/data.house.hexun /building-0000016110.shtml領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革、提高對(duì)外開放水平作為保增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力,把改善民生作為保增長(zhǎng)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。會(huì)議提出了2009年經(jīng)濟(jì)工作的五項(xiàng)主要容。1、實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。要較大幅度增加公共支出,保障重點(diǎn)領(lǐng)域和重點(diǎn)建設(shè)支出,支持HYPERLINK :/news.hexun /2008/dizheng/地震災(zāi)區(qū)災(zāi)后恢復(fù)重建,實(shí)行結(jié)構(gòu)性減稅,優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu),繼續(xù)加大對(duì)“三農(nóng)”、就業(yè)、社會(huì)保障、教育、醫(yī)療、節(jié)能減排、

6、自主創(chuàng)新、先進(jìn)裝備制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、中小企業(yè)、重大改革等方面的支持力度,加大對(duì)低收入家庭的補(bǔ)貼和救助力度。實(shí)施積極的財(cái)政政策,要注意準(zhǔn)確把握政策導(dǎo)向,按照產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)和優(yōu)勝劣汰的要求,著重緩解和消除發(fā)展的瓶頸制約,切實(shí)淘汰落后生產(chǎn)能力和加快產(chǎn)品更新?lián)Q代,增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力和產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。重點(diǎn)提到要保持資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展,發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)在擴(kuò)大需中的作用。2、鞏固和發(fā)展農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)好形勢(shì),保障農(nóng)產(chǎn)品有效供給、促進(jìn)農(nóng)民持續(xù)增收。要更加重視農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民工作,千方百計(jì)確保農(nóng)業(yè)特別是糧食安全不出問題,要把提高農(nóng)民收入、夯實(shí)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)作為擴(kuò)大需的重要容。高度重視糧食生產(chǎn)和主要農(nóng)產(chǎn)品供給,千方

7、百計(jì)調(diào)動(dòng)農(nóng)民種糧、地方政府抓糧的積極性,與時(shí)采取調(diào)控和引導(dǎo)措施,確保糧食和其他主要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)穩(wěn)定、市場(chǎng)穩(wěn)定。大幅度增加對(duì)“三農(nóng)”投入,保證各級(jí)財(cái)政對(duì)農(nóng)業(yè)投入增長(zhǎng)幅度高于經(jīng)常性收入增長(zhǎng)幅度,大幅度增加國(guó)家對(duì)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展的投入,大幅度提高政府HYPERLINK :/data.house.hexun /postlandlist.aspx土地出讓收益、耕地占用稅新增收入用于農(nóng)業(yè)的比例,大幅度增加對(duì)中西部地區(qū)農(nóng)村公益性建設(shè)項(xiàng)目的投入。要完整、準(zhǔn)確、嚴(yán)格貫徹黨的十七屆三中全會(huì)精神,農(nóng)村現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變,在依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的過程中,不得改變土地集體所有

8、性質(zhì),不得改變土地用途,不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。要高度重視農(nóng)民工就業(yè)和促進(jìn)農(nóng)民增收出現(xiàn)的新情況,最大限度拓展農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)渠道和農(nóng)村部增收空間。3、加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變,推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。雖然我國(guó)面臨著保增長(zhǎng)的繁重任務(wù),但加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的大方向不能動(dòng)搖。必須堅(jiān)持把保增長(zhǎng)、擴(kuò)需、調(diào)結(jié)構(gòu)有機(jī)結(jié)合起來。要以增強(qiáng)發(fā)展協(xié)調(diào)性和可持續(xù)性、提高自主創(chuàng)新能力為目標(biāo),通過擴(kuò)大最終消費(fèi)需求,帶動(dòng)中間需求,有效吸收和消化國(guó)生產(chǎn)能力,形成發(fā)展新優(yōu)勢(shì)。會(huì)議提出在四個(gè)方面進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整,值得注意的是要繼續(xù)穩(wěn)定住房消費(fèi)和HYPERLINK :/auto.hexun 汽車消費(fèi),并大力發(fā)展農(nóng)村消

9、費(fèi),增強(qiáng)最終消費(fèi)能力。提高消費(fèi)能力的途徑則要落實(shí)在提高人民收入水平問題上。4、深化改革開放,完善有利于科學(xué)發(fā)展的體制機(jī)制。要深化價(jià)格體制改革,加快建立能夠充分反映市場(chǎng)供求關(guān)系、資源稀缺程度、環(huán)境損害成本的資源要素價(jià)格形成機(jī)制。推進(jìn)公共財(cái)政管理體制改革,深化預(yù)算制度改革,健全中央政府和地方政府財(cái)力與事權(quán)相匹配的體制。加快金融體制改革,建立健全貨幣政策和金融發(fā)展、金融監(jiān)管相協(xié)調(diào)的機(jī)制,改善金融結(jié)構(gòu)和服務(wù),加強(qiáng)金融監(jiān)管和創(chuàng)新。推進(jìn)投資體制改革,健全政府投資管理體制。深化國(guó)有企業(yè)改革,繼續(xù)推進(jìn)國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局調(diào)整,加快健全現(xiàn)代企業(yè)制度,推進(jìn)壟斷行業(yè)分類改革。毫不動(dòng)搖地鼓勵(lì)、支持、引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展。要擴(kuò)

10、大對(duì)外開放,轉(zhuǎn)變對(duì)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,走以質(zhì)取勝、集約化、多元化的發(fā)展路子,努力保持出口穩(wěn)定增長(zhǎng),增加進(jìn)口先進(jìn)技術(shù)、關(guān)鍵設(shè)備、重要能源原材料,提高利用外資質(zhì)量,更加積極穩(wěn)妥地實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略,在對(duì)外開放中不斷提高我國(guó)經(jīng)濟(jì)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。5、著力解決涉與群眾利益的難點(diǎn)熱點(diǎn)問題,切實(shí)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。必須實(shí)施更加積極的就業(yè)政策,全方位促進(jìn)就業(yè)增長(zhǎng),確保就業(yè)形勢(shì)基本穩(wěn)定。加快完善城鄉(xiāng)社會(huì)保障體系,擴(kuò)大城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老HYPERLINK :/insurance.hexun 保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)和城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)覆蓋面,研究和推出全國(guó)統(tǒng)一的社會(huì)保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)續(xù)辦法。高度重視并切實(shí)抓好食品藥品質(zhì)量安全和

11、生產(chǎn)安全,建立最嚴(yán)格的食品藥品和安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn),建立權(quán)責(zé)利相對(duì)應(yīng)的法律追究懲治體系。嚴(yán)厲打擊各種違規(guī)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為,堅(jiān)決遏制重特大安全事故。深入開展社會(huì)主義精神文明建設(shè),為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供思想保證、輿論支持、文化條件。加強(qiáng)和完善社會(huì)管理,健全應(yīng)急管理體制機(jī)制,下大氣力解決群眾反映強(qiáng)烈的突出問題,全力維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。二、2008年與1998年擴(kuò)大需的背景與措施對(duì)比1、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境比較相似:受到金融危機(jī)沖擊1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā),以索羅斯量子HYPERLINK :/funds.hexun /基金為代表的國(guó)際金融資本大鱷在東南亞資本市場(chǎng)興風(fēng)作浪,引發(fā)貨幣貶值危機(jī)。作為亞洲四小龍之一,在剛剛回歸祖國(guó)后,

12、也受到金融危機(jī)的嚴(yán)重影響。由于我國(guó)做出人民幣不貶值的承諾,作為對(duì)和國(guó)際社會(huì)的支持,我國(guó)外貿(mào)出口受到很大壓力,到1998年,亞洲金融危機(jī)逐步影響到我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。2008年世界金融危機(jī)爆發(fā),這次危機(jī)發(fā)端于美國(guó)的次貸危機(jī),并且迅速席卷全世界。由于我國(guó)對(duì)外開放的程度不斷加深,美歐已經(jīng)成為我國(guó)的重要貿(mào)易伙伴,進(jìn)出口成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要一極,因此,這次世界金融危機(jī)的爆發(fā)很快就波與到我國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。東南沿海出口加工型企業(yè)首先受到波與,其后,中西部生產(chǎn)性企業(yè)也由于東部地區(qū)消費(fèi)需求減少而受到影響。對(duì)比來看,2008年發(fā)生的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)無論從力度、波與面,還是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響都超過了1997年的亞洲金融危機(jī)。對(duì)

13、于我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)而言,卻都面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn),需要國(guó)家采取強(qiáng)有力的措施,“擴(kuò)大需”,確保經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。2、部經(jīng)濟(jì)環(huán)境存在差異:軟著陸VS未著陸1997年我國(guó)GDP同比增幅為9.3%,實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)“軟著陸”,而此前五年則一直保持在10%以上。就在我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)口,亞洲金融危機(jī)爆發(fā),我國(guó)對(duì)外承諾人民幣不貶值,一方面體現(xiàn)了國(guó)際責(zé)任,另一方面也給外貿(mào)帶來了巨大困難,再加上需不足和房地產(chǎn)行業(yè)低迷,我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨?！?”的考驗(yàn)。2007年GDP同比增長(zhǎng)11.9%,是2003年以來連續(xù)第五年漲幅超過10%。2007年底中央對(duì)2008年的宏觀調(diào)控定調(diào)為“兩防”,即“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由過快轉(zhuǎn)為過熱,防止

14、結(jié)構(gòu)性通脹轉(zhuǎn)變?yōu)槿嫱洝薄?008年以來,隨著美國(guó)次貸危機(jī)的全面爆發(fā),國(guó)HYPERLINK :/2008.hexun 奧運(yùn)的結(jié)束,需和外需同時(shí)出現(xiàn)不足,我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨比較大的挑戰(zhàn),宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)減速。圖1 1991-2007年GDP增幅情況數(shù)據(jù)來源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從兩個(gè)時(shí)期的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)看,1997年宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)“軟著陸”,面對(duì)亞洲金融危機(jī)的影響,我國(guó)政府果斷采取擴(kuò)大需的措施,主要目的是防止經(jīng)濟(jì)慣性下滑趨冷,避免經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“軟著陸”后出現(xiàn)“硬剎車”。2007年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)正處在本輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最高點(diǎn),宏觀經(jīng)濟(jì)有“走熱”的危險(xiǎn),“兩防”的政策基調(diào)就是要保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。但美國(guó)金融危機(jī)的爆發(fā)使得國(guó)

15、際經(jīng)濟(jì)環(huán)境迅速惡化,同時(shí)我國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系比1997年時(shí)更加緊密,更加容易受到外部經(jīng)濟(jì)的影響。因此,2008年我國(guó)政府再次果斷出手“擴(kuò)大需”,其目的是防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“大起大落”,導(dǎo)致“硬著陸”。3、國(guó)家擴(kuò)大需的財(cái)力條件不同:財(cái)力明顯增強(qiáng)從財(cái)政收支增幅變化圖上可以看出,1993-1998年間,國(guó)家財(cái)政收支增幅都是下降的。1997年基本上可以實(shí)現(xiàn)財(cái)政收支平衡,到1998年則出現(xiàn)財(cái)政赤字。而從2002年開始的新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期中,國(guó)家財(cái)政收支增幅全面上漲,其中財(cái)政收入增幅要大于財(cái)政支出。特別是中央財(cái)政的收入要遠(yuǎn)大于財(cái)政支出。2007年財(cái)政收支增幅最大,2008年上半年國(guó)家財(cái)政盈余達(dá)到了萬億規(guī)模,下半

16、年由于HYPERLINK :/news.hexun /2008/dizheng/汶川地震救災(zāi)支出、經(jīng)濟(jì)減速等因素,個(gè)別月份財(cái)政稅收出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),預(yù)計(jì)全年財(cái)政收支能夠保持平衡?？傮w來看在本輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期中,政府的財(cái)力和財(cái)政狀況要好于1997年時(shí)。這也為本輪“擴(kuò)大需”政策的實(shí)施提供了很好的基礎(chǔ)。圖2 1991-2007年財(cái)政收支增幅變化情況數(shù)據(jù)來源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4、固定資產(chǎn)投資基數(shù)和增幅不同:持續(xù)低迷與剛熱過頭圖3 固定資產(chǎn)投資與增幅變化數(shù)據(jù)來源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資方面,1995-1998年間,年度投資總量在20000-30000億元徘徊,增長(zhǎng)也比較穩(wěn)定,維持在10%上下。在政府大規(guī)模發(fā)行國(guó)債后,

17、固定資產(chǎn)投資于2001年起開始快速增長(zhǎng),2003年投資總額達(dá)到5.5萬億元,增幅高達(dá)27.7%。這說明1998年開始的擴(kuò)性財(cái)政政策極大推動(dòng)了固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng),對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)也起到了重要作用。2003年之后,擴(kuò)性財(cái)政政策逐步減弱,固定資產(chǎn)投資增幅也逐步下降,但由于基數(shù)不斷擴(kuò)大,外加房地產(chǎn)投資不斷增長(zhǎng),固定資產(chǎn)投資依然保持著較快的增長(zhǎng)速度。2008年1-10月,固定資產(chǎn)投資113189億元,同比增長(zhǎng)27.2%。從兩個(gè)時(shí)期的對(duì)比看,1998年固定資產(chǎn)投資規(guī)模和增幅比較低,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也比較落后,采用積極財(cái)政政策,大搞基礎(chǔ)建設(shè)對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作用明顯。而目前雖然我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨減速,但此前固定資產(chǎn)投資

18、一直保持高位增長(zhǎng),如果單純采取1998年的那種方式,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效果可能不會(huì)太明顯,甚至造成一定的資源浪費(fèi)。5、應(yīng)對(duì)措施相似:首重投資,兼顧消費(fèi)1998年面對(duì)亞洲金融危機(jī)和國(guó)罕見大洪水的負(fù)面影響,為避免宏觀經(jīng)濟(jì)由“軟著陸”變?yōu)椤凹眲x車”,中央果斷采取了“擴(kuò)大需”的政策措施?？傮w方略:實(shí)行“積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”1997年亞洲金融危機(jī)以后,我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢,投資和消費(fèi)增長(zhǎng)趨緩,出口大幅回落,市場(chǎng)有效需求不足,物價(jià)連續(xù)負(fù)增長(zhǎng),出現(xiàn)通貨緊縮趨勢(shì)。針對(duì)這種狀況,我國(guó)決定實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的國(guó)家,在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)通貨緊縮或通貨緊縮趨勢(shì)時(shí),一般是同時(shí)采用積極（擴(kuò)）的

19、財(cái)政政策和貨幣政策。而由于當(dāng)時(shí)我國(guó)貨幣供應(yīng)存量偏多、企業(yè)貸款需求不足等原因,只能實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策。從本質(zhì)上講,實(shí)行積極的財(cái)政政策,銀行大量購(gòu)買國(guó)債,也是一種積極的貨幣政策,兩者并不矛盾。大規(guī)模發(fā)行國(guó)債,加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)據(jù)統(tǒng)計(jì),1998-2001年間,我國(guó)共發(fā)行國(guó)債5100多億長(zhǎng)期建設(shè)國(guó)債,對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)起到了關(guān)鍵作用。據(jù)測(cè)算,國(guó)債投資對(duì)1998、1999、2000年三年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)分別為1.5百分點(diǎn)、兩個(gè)百分點(diǎn)和1.7百分點(diǎn)。利用國(guó)債資金進(jìn)行重點(diǎn)建設(shè),不僅有力地拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),抑制了通貨緊縮趨勢(shì),而且加快了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整,增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁。同時(shí),積極的財(cái)政政策在擴(kuò)大消費(fèi)、促進(jìn)出口和支持改革等

20、方面也發(fā)揮了重要作用。在擴(kuò)大需的宏觀政策作用下,2000年年中,中國(guó)經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī),當(dāng)年GDP增長(zhǎng)率恢復(fù)到8%,扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)下滑的趨勢(shì)。到2000年,中國(guó)已經(jīng)擺脫了亞洲金融危機(jī)的影響,國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)機(jī)。醫(yī)療、教育、住房三大市場(chǎng)化改革作為擴(kuò)大需的配套措施,從1998年起我國(guó)陸續(xù)啟動(dòng)對(duì)醫(yī)療、教育、住房三大領(lǐng)域的市場(chǎng)化改革。此前這三大領(lǐng)域一直由政府財(cái)政負(fù)擔(dān),具有很強(qiáng)大社會(huì)保障性質(zhì),改革后,醫(yī)療、教育和住房成本全面上升,在當(dāng)時(shí)對(duì)于刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、擴(kuò)大即期消費(fèi)起到了很大作用。然而,由于市場(chǎng)化改革的推進(jìn),居民收入增長(zhǎng)與日益增加的負(fù)擔(dān)不匹配,社會(huì)輿論反彈明顯。近幾年來政府對(duì)三大領(lǐng)域的市場(chǎng)化改革又

21、進(jìn)行了調(diào)整,逐步恢復(fù)政府在這些領(lǐng)域的社會(huì)保障職能,減輕居民負(fù)擔(dān),刺激消費(fèi)增長(zhǎng)。2008年,我國(guó)接連遭遇冰雪災(zāi)害和汶川震等自然災(zāi)害,同時(shí)美國(guó)次貸危機(jī)惡化引發(fā)世界金融危機(jī),外經(jīng)濟(jì)環(huán)境同時(shí)嚴(yán)峻的情況下,中央再次提出“擴(kuò)大需”的戰(zhàn)略,穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)?？傮w方略:實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策2008年11月5日,國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議,明確提出實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策,提出十項(xiàng)基本措施,決定在未來兩年投資4萬億人民幣,加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建等。2008年11月26日,央行宣布降息1.08個(gè)百分點(diǎn),這是自9月份以來的第四次降息,并且力度超強(qiáng),相當(dāng)于此前降息幅度的4倍

22、。同時(shí)央行還降低了存款準(zhǔn)備金率,貼現(xiàn)率等其他貨幣政策工具指標(biāo)。這是政府落實(shí)“適度寬松貨幣政策”的具體措施,對(duì)于促進(jìn)投資,降低企業(yè)和居民的資金成本有重要意義。2008年11月28日召開的“研究2009年經(jīng)濟(jì)工作”的中央政治局會(huì)議,明確2009年的首要任務(wù)為“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展”。2009年的經(jīng)濟(jì)工作將力保8%的增長(zhǎng)目標(biāo)。而在此次的刺激經(jīng)濟(jì)方案中,4萬億資金的投向透露出政府布局經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的良苦用心。除加快鐵路、公路和機(jī)場(chǎng)等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時(shí),醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育事業(yè),生態(tài)環(huán)境建設(shè),自主創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)調(diào)整,農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等均成為未來財(cái)政投資的重點(diǎn)方向。這顯示國(guó)務(wù)院本次大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激

23、計(jì)劃并不是為了保短期增長(zhǎng),也不是為了保高速增長(zhǎng),主要是保我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的能力,促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。因此,這次調(diào)整更多的是機(jī)遇。未來兩年,投資會(huì)成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大亮點(diǎn),并最終向消費(fèi)拉動(dòng)轉(zhuǎn)變。借助此次刺激經(jīng)濟(jì)方案,中國(guó)經(jīng)濟(jì)將完成結(jié)構(gòu)上的調(diào)整,產(chǎn)業(yè)上的升級(jí),從而為下一輪經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速增長(zhǎng)奠定良好的基礎(chǔ)。本章結(jié)論:比較1998年和2008年的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,我們認(rèn)為,本次我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的外部沖擊明顯大于1998年,而且國(guó)經(jīng)濟(jì)剛剛開始調(diào)整,下行壓力和速度遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)已下行達(dá)5年的1998年。我國(guó)政府必須嚴(yán)陣以待,予以高度重視。樂觀的一面是,1998年相比,近幾年我國(guó)財(cái)政收入高速增長(zhǎng),可

24、以為積極的財(cái)政政策提供強(qiáng)力支持;不容樂觀的一面是,與1998年相比,過去幾年我國(guó)固定資產(chǎn)投資已經(jīng)高速增長(zhǎng),不可能再次高度依賴投資來擴(kuò)大需,而應(yīng)在剌激消費(fèi)上面大做文章。三、本輪促進(jìn)房地產(chǎn)與1998年解放房地產(chǎn)的背景與措施比較1、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨于成熟從國(guó)生產(chǎn)總值指數(shù)和房地產(chǎn)業(yè)指數(shù)比較圖看,1990年-1998年間,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可謂跌宕起伏,1992年房地產(chǎn)業(yè)指數(shù)增長(zhǎng)高達(dá)35%,經(jīng)過宏觀調(diào)控,指數(shù)在1997年陷入低谷,增長(zhǎng)率不足5%。在此期間,GDP增長(zhǎng)也經(jīng)歷了一個(gè)高位回落的過程,但GDP的變化要平緩很多,房地產(chǎn)行業(yè)的變化則更加劇烈,這表明產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還不成熟,忽冷忽熱。從2001-2007年的走勢(shì)

25、看,GDP走出了一個(gè)平滑向上的增長(zhǎng)曲線,房地產(chǎn)行業(yè)雖然也出現(xiàn)了一定程度的波動(dòng),但總體看也是相對(duì)穩(wěn)健,沒有了1990-1998年間那樣的巨幅波動(dòng)?？傮w來看,房地產(chǎn)也指數(shù)增長(zhǎng)與GDP增長(zhǎng)大致吻合,一方面表明房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展成熟度有了一定的提高,另一方面,也說明近幾年房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣,出現(xiàn)了偏快增長(zhǎng)的現(xiàn)象,理應(yīng)與宏觀經(jīng)濟(jì)一起理性回歸。圖4 國(guó)生產(chǎn)總值指數(shù)與房地產(chǎn)業(yè)指數(shù)比較數(shù)據(jù)來源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2、房地產(chǎn)投資規(guī)模和增速大幅提高1995-1997年房地產(chǎn)投資額維持在3000億元左右,年度增幅幾乎為零,這主要是受到當(dāng)時(shí)宏觀調(diào)控政策的影響,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要求“軟著陸”。2007年房地產(chǎn)投資額達(dá)到2.5萬億元,

26、同比增長(zhǎng)30%,達(dá)到歷史最高點(diǎn)。2008年由于國(guó)外經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重惡化,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期,1-10月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資23918億元,同比增長(zhǎng)24.6%,增幅明顯回落,依然保持高位。值得關(guān)注的是,投資增幅?？焖傧禄?10月份開發(fā)增幅降至10%左右。圖5 房地產(chǎn)投資與增幅變化數(shù)據(jù)來源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局兩個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)投資情況對(duì)比看,2008年無論從房地產(chǎn)投資額還是增長(zhǎng)幅度都遠(yuǎn)高于1998年時(shí)期,并且房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重也大于1998年時(shí)期。在這樣的情況下,寄希望于繼續(xù)用房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是不現(xiàn)實(shí)的,必須要多角度思考問題,給出解決的路徑。3、房?jī)r(jià)水平大幅提升1997年全國(guó)商品房銷售均價(jià)1997元/

27、平方米,1998年商品房銷售均價(jià)為2062元/平方米,同比1997年增長(zhǎng)3.25%;2007年商品房銷售均價(jià)為3885元/平方米,同比2006年增長(zhǎng)15.4%,較1997年增長(zhǎng)94.5%。從全國(guó)圍看,我國(guó)目前房地產(chǎn)銷售均價(jià)并不高,但這并不能完全反應(yīng)現(xiàn)實(shí)問題。京、滬、穗、深等一線城市銷售均價(jià)在2007年普遍達(dá)到萬元以上,這在一定程度上加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售矛盾,特別是住宅領(lǐng)域,在一線城市已經(jīng)很大程度上脫離了普通人的購(gòu)買能力圍。圖6 1995-2007年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)數(shù)據(jù)來源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局現(xiàn)階段商品房成交均價(jià)已經(jīng)進(jìn)入階段性高點(diǎn),面對(duì)世界金融危機(jī)的影響,人們觀望持幣待購(gòu)的情緒會(huì)持續(xù)相當(dāng)時(shí)間。因此,

28、房?jī)r(jià)的適當(dāng)調(diào)整在某種程度上是必須的,政府也應(yīng)從這個(gè)角度多做文章,采取減稅減負(fù),鼓勵(lì)企業(yè)降價(jià)等措施,激活房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通。4、商品房成交量增加到6倍1997年全國(guó)商品房成交量為9000萬平方米,1998年為1.2億平方米,而到2007年商品房成交量則達(dá)到了7.6億平方米,是1998年的6倍多。從商品房成交量角度看,1998年的房地產(chǎn)市場(chǎng)改革,特別是取消福利分房制度的改革,極大促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,解放了生產(chǎn)力,同時(shí)人民居住水平也得到了顯著提高。圖7 商品房成交量走勢(shì)數(shù)據(jù)來源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從成交量指標(biāo)看,現(xiàn)階段無疑是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展20多年來最好的時(shí)期,但市場(chǎng)的需求并非是無限增長(zhǎng)的,新建商品房的

29、銷售從長(zhǎng)期看會(huì)呈現(xiàn)倒“U”型。我國(guó)目前正處在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期的前半程。未來隨著市場(chǎng)的發(fā)展,如果價(jià)格和人民收入水平相適應(yīng),成交量還可能創(chuàng)造新高。因此,如何緩和房?jī)r(jià)與居民收入之間的矛盾就成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問題之一。5、房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是行業(yè)的增加值占整個(gè)GDP的比重在5%以上。1998年房地產(chǎn)行業(yè)的增加值占GDP的比重為4.16%,此后這一數(shù)據(jù)穩(wěn)步上升,到2006年為4.5%,2007年這一數(shù)據(jù)則超過了5%,成為名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)。1998年到2007年房地產(chǎn)行業(yè)增加值(按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算)從3454.5億上升為11854.3億元,年均增長(zhǎng)14.7%,高于G

30、DP的平均增速,為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了關(guān)鍵作用。如果說1998年國(guó)家取消了福利分房制度,轉(zhuǎn)而確立貨幣化市場(chǎng)化解決住房的路徑,其目的是擴(kuò)大需,那么無疑這一策略的實(shí)施效果非常明顯。2008年,我國(guó)再次面臨經(jīng)濟(jì)減速的局面,此前召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上則重申了房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位（需要分別理解國(guó)家產(chǎn)業(yè)支柱與國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)之間的區(qū)別）。這表明在本次落實(shí)“擴(kuò)大需”的過程中,房地產(chǎn)行業(yè)依然要發(fā)揮重要作用。隨后,住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部9000億安居房工程計(jì)劃的提出和實(shí)施就水到渠成了。值得注意的是,今后房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要與此前十年的發(fā)展有一個(gè)重要的不同,即不再以房地產(chǎn)市場(chǎng)化為單一的發(fā)展方向,取而代之的是住房

31、保障體系和商品房市場(chǎng)化體系雙軌運(yùn)行。表1:2008年與1998年房地產(chǎn)形勢(shì)與措施對(duì)比分析本章結(jié)論:比較1998年和2008年的房地產(chǎn)形勢(shì),我們認(rèn)為:1998年房地產(chǎn)業(yè)處在百?gòu)U待興的階段,這個(gè)行業(yè)可以發(fā)掘的空間很大;事實(shí)證明,通過一系列改革和政策推動(dòng),房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè),顯著帶動(dòng)了投資和消費(fèi)兩大經(jīng)濟(jì)加速器發(fā)揮功用。2008年之前持續(xù)幾年,房地產(chǎn)投資、成交、房?jī)r(jià)等各個(gè)指標(biāo)皆處于高位,已經(jīng)透支體力,相較1998年其對(duì)經(jīng)濟(jì)增量貢獻(xiàn)的空間已大為減小,這就意味著,本輪擴(kuò)大需已經(jīng)不可能過于依賴房地產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然,也不能任由樓市持續(xù)低迷,保持其合理發(fā)展,對(duì)于保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)依然具有重要價(jià)值。四、對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)

32、議關(guān)于房地產(chǎn)政策的分析與解讀1、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議涉與房地產(chǎn)發(fā)展的容有兩部分中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議涉與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的容有兩部分。中央提出2009年五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)中,第一項(xiàng)任務(wù)是“加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控,實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”。文中提到“要保持資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。加強(qiáng)資本市場(chǎng)基礎(chǔ)性制度建設(shè),提高上市公司質(zhì)量和治理水平,加強(qiáng)資本市場(chǎng)監(jiān)管,增強(qiáng)投資者信心。要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來,增加保障性住房供給,減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房負(fù)擔(dān),發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大需中的積極作用?！钡诙糠稚媾c房地產(chǎn)發(fā)展的容在第三項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)即“加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變,推進(jìn)經(jīng)

33、濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整”中,文中提到“要以提高居民收入水平和擴(kuò)大最終消費(fèi)需求為重點(diǎn),調(diào)整國(guó)民收入分配格局。提高居民收入在國(guó)民收入中的比重,繼續(xù)做好調(diào)整企業(yè)退休人員養(yǎng)老金工作,提高居民財(cái)產(chǎn)性收入,大力促進(jìn)農(nóng)民消費(fèi),穩(wěn)定發(fā)展住房消費(fèi)和汽車消費(fèi),著力發(fā)展服務(wù)消費(fèi)和HYPERLINK :/travel.hexun 旅游消費(fèi),不斷增強(qiáng)最終消費(fèi)能力?！?、正式為下階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展定調(diào)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的公告中,中央再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位,并且指出要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展,這就說明中央認(rèn)可房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位和對(duì)“保增長(zhǎng)”的巨大作用。同時(shí),會(huì)議指出“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)

34、業(yè)作用結(jié)合起來”,這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提出了更高的要求,即房地產(chǎn)的發(fā)展要以滿足居民合理改善居住需求為出發(fā)點(diǎn),要考慮住房民生問題,更不能忽視住房消費(fèi)能力,盲目發(fā)展脫離普通群眾消費(fèi)圍的房地產(chǎn)。會(huì)議進(jìn)一步指出,要“增加保障性住房供給,減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房負(fù)擔(dān),發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大需中的積極作用?！比绻f“把滿足居民的合理改善居住條件和房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來”是未來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和改進(jìn)的目標(biāo)的話,那么“增加保障性住房供給”和“減輕居民合理購(gòu)房負(fù)擔(dān)”就是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方法和途徑。具體措施在會(huì)議文件中并未涉與,可以預(yù)期,建設(shè)部等相關(guān)部委將根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有關(guān)精神繼續(xù)出臺(tái)細(xì)則,落實(shí)有關(guān)精神。

35、比較可能的措施包括:適當(dāng)放寬“HYPERLINK :/house.hexun /2007/fangdaixize2/二套房貸”限制,如降低首付、利率優(yōu)惠等;降低或減免住房流通過程中的稅費(fèi);降低個(gè)人所得稅或購(gòu)房退稅等。至于地方政府,則會(huì)出臺(tái)力度更大的剌激方案。3、指出住房消費(fèi)是“擴(kuò)大需”的重要組成部分會(huì)議提出“把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展作為明年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)?！?而“加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整作為保增長(zhǎng)的主攻方面”,實(shí)際上,“提高居民財(cái)產(chǎn)性收入,大力促進(jìn)農(nóng)民消費(fèi),穩(wěn)定發(fā)展住房消費(fèi)和汽車消費(fèi)”正是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整的主要容和落腳點(diǎn)。發(fā)展和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì),只靠政府投資和外貿(mào)進(jìn)出口是不夠的,必須把國(guó)消費(fèi)真

36、正提高,通過調(diào)整收入分配模式,增加居民的財(cái)產(chǎn)性收入,擴(kuò)大居民的消費(fèi)力,穩(wěn)定住房和汽車消費(fèi),擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi),才能真正把“消費(fèi)”這一經(jīng)濟(jì)加速器啟動(dòng)起來,才能夠不辜負(fù)中央對(duì)于“調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)作為保增長(zhǎng)的主攻方面”的期望和要求。因此,保持住房消費(fèi)就顯得十分關(guān)鍵,相對(duì)汽車消費(fèi)和啟動(dòng)村消費(fèi),住房消費(fèi)是最容易啟動(dòng)的,啟動(dòng)的困難最小,發(fā)揮的作用最明顯。因此,明年圍繞落實(shí)“穩(wěn)定住房消費(fèi)”,國(guó)家還會(huì)出臺(tái)更多促進(jìn)措施,可以預(yù)計(jì),保障住房消費(fèi)是明年一個(gè)重點(diǎn),同時(shí)普通住房消費(fèi)同樣會(huì)提到重要位置,轉(zhuǎn)變消費(fèi)預(yù)期、房?jī)r(jià)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整、降低交易稅費(fèi)將成為主要落實(shí)的措施。本章結(jié)論:我們認(rèn)為與1998年那次促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的背景相比,近幾年

37、房地產(chǎn)投資規(guī)模偏大、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快,單純靠加大房地產(chǎn)投資來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的空間已不大,必然像中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議所強(qiáng)調(diào)的那樣“穩(wěn)定住房消費(fèi)”。目前來看, “9000億安居工程投資計(jì)劃”依然有重投資之嫌,真正 “要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來”,并非是件容易的事。中央相關(guān)部門和地方政府應(yīng)拋棄以前對(duì)房地產(chǎn)投資的高依賴度,切實(shí)研究和出臺(tái)保護(hù)和剌激“合理改善居住需求”,這就需要把10月22日財(cái)政部和央行的文件堅(jiān)定不移的貫徹下去,而非猶豫不決,部門之間意見沖突（銀監(jiān)會(huì)和央行）。五、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指導(dǎo)方針對(duì)未來房地產(chǎn)走勢(shì)的影響1、總體而言,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的方針對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于利好。“必須把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展作為明年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)”,充分表明了中央穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的決心和信心,而經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展,將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供有利的環(huán)境。同時(shí),會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展,要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)