樓市全面分析調查研究報告

1、 如有幫助，歡迎下載支持。2013年欽州市樓市市場分析年報（2013年01月19日）計大凄回扎用拓荒培福一方欽州市天驕投資有限公司欽州市欽南區(qū)南珠東大街174號 TOC o 1-5 h z 欽州市房地產投資環(huán)境1欽州經濟運行情況1 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 欽州城市建設情況2欽州行業(yè)政策情況3 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 房地產投資分析4 HYPERLINK l bookmark15 o Current Document 商品房開發(fā)用地市場分析4經營性（商品房）用地出讓4商品房開發(fā)用

2、地供需分析5 HYPERLINK l bookmark17 o Current Document 年度供地計劃與實際完成情況6 HYPERLINK l bookmark19 o Current Document 商品房開發(fā)用地成交及地價6 HYPERLINK l bookmark21 o Current Document 河東新區(qū)主要板塊地價水平7 HYPERLINK l bookmark23 o Current Document 欽州年度“單價”top107商品房銷售市場分析8商品房預售與成交分析8商品房成交均價分析9 HYPERLINK l bookmark36 o Current Doc

3、ument 近四年產品區(qū)間及售價水平10年度單盤銷售面積及價格TOP1011近四個月市區(qū)單盤銷售top1011市區(qū)（累計）單盤銷量11 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 近四年欽州全市可售（存量）商品住宅分析12市場總結及預測12市場總結12市場展望13 1欽州市房地產投資環(huán)境欽州經濟運行情況2012年1-9月欽州市主要經濟指標完成情況指標名稱單位2012年1-9月同比增長GDP（前三季度）億元480.4410.60%規(guī)模以上工業(yè)總產值億元796.1817.00%全社會固定資產投資億元384.2616.30%財政收入億元106.85.10%社會

4、消費品零售總額億元177.815.60%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元1615911.60%數據來源：欽州市統(tǒng)計局從上表數據看，欽州市今年前三季度的經濟總體上保持著平穩(wěn)增長（局部經濟指標增長放緩），規(guī)模以上工業(yè)、固定資產投資、社會消費品三項指標保持較快增長，財政收入小幅上升。主要得力于規(guī)模以上工業(yè)的貢獻。其中：前三季度GDP總值為480.44億元（增幅10.6%）,位居北部灣經濟區(qū)6個地級市第三位（在玉林市后）；增幅為10.6%（位居六城市最后一位），在廣西13個地級市中，絕對值位居第六位（增幅位居第十位），今年欽州市GDP增速明顯放緩；規(guī)模以上工業(yè)總產值為796.18億元（增幅為17%）,位居北部

5、灣經濟區(qū)6個地級市第二位（在南寧市后）；增幅為10.6%（位居六城市最四位），在廣西13個地級市中，絕對值位居第五位（增幅位居第八位），其規(guī)模以上工業(yè)總產值低于北海、防城港；全社會固定資產投資384.26億元（增幅為16.3%）,位居北部灣經濟區(qū)6個地級市第四位（在北海市后）；增幅位居最四位（高于北海市），在廣西13個地級市中，絕對值位居第八位（增幅位居第H一位），全社會固定資產投資明顯在廣西區(qū)內較靠后；社會消費額177.8億元（增幅為15.6%）,位居北部灣經濟區(qū)6個地級市第三位（在玉林市后）；增幅位居最四位（低于防城港市），在廣西13個地級市中，絕對值位居第七位（增幅位居第七位），全社會消

6、費額處于廣西區(qū)內中間水平。欽州城市建設情況南欽高鐵預計今年內正式開行2013年1月7日，廣西首列動車組首次駛入南（寧）欽（州）高鐵正線進行試驗運行，動車當日從南寧南站駛出后直抵我市。這意味著我市即將進入高鐵”時代。南欽高鐵總長97公里左右，基礎設施設計速度250公里/時。以此計算，20多分鐘就可從欽州到南寧。按計劃南欽高鐵正線將隨著今年屯里動車所建成后進行正式開行動車組。欽州東站將打造綜合客運樞紐2013年1月16日，據悉欽州火車東站和綜合交通客運樞紐專項規(guī)劃已完成，并已得到鐵道部同意，正在辦理相關審批手續(xù)。其中，欽州火車東站站房面積由8000平方米擴建為17000平方米。2012年度中國最具

7、投資吸引力園區(qū)12月21日，環(huán)球視野亮點中國”高峰論壇暨2012環(huán)球時報總評榜發(fā)布典禮在北京釣魚臺國賓館隆重舉行。欽州港經濟技術開發(fā)區(qū)以其超群實力金榜題名”，榮獲“201笄度中國最具投資吸引力園區(qū)”的殊榮，成為全國五個入選園區(qū)之一。欽州港30萬噸級航道竣工一條13.26公里長的三墩公路猶如一條巨龍浮出海面，汪洋變通途；中石油30萬噸級油碼頭及保稅港區(qū)10余個10萬噸級碼頭氣勢恢弘地屹立欽州灣外灣，迎接著來自世界各地的巨輪；起于欽州灣外灣-25米水深處、止于建成的10萬噸級航道入口處全長約34.3公里的30萬噸級航道全面竣工，億噸大港生命線從此打通。欽州高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)揭牌11月24日自治區(qū)人

8、民政府批準同意在市河東工業(yè)園區(qū)基礎上成立廣西欽州高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)后，12月18日，我市隆重舉行廣西欽州高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)揭牌暨欽州香港清華同方數字智能電視及多功能會議系統(tǒng)產品下線等5個項目竣工投產儀式，這標志著我市重大項目建設及高新技術培育工程取得新的突破。加快建設林湖森林公園、早日啟動中山公園改造10月31日，市長肖鶯子就城市公園規(guī)劃建設進行調研，并召開專題會，對林湖森林公園建設及中山公園改造進行研究部署。林湖森林公園位于三十六曲林場內，公園環(huán)境資源得天獨厚、極具魅力，集眾多植物種類和環(huán)山水系濕地自然景觀為一體，其中林湖休閑景區(qū)已于9月16日正式向市民及游客開放。中山公園改造是市政府的一項

9、惠民工程，計劃改造范圍包括原中山公園、原體育場、體育局等相關用地。和諧塔公園呼之欲出位于欽州市區(qū)安州大道與金海灣東大街交匯處南面、集文化旅游休閑于一體的和諧塔公園目前已進入最后裝修、裝飾階段，預計“五一”竣工。1.3欽州行業(yè)政策情況市國土資源局創(chuàng)新規(guī)范行政處罰自由裁量權12月18日，市國土局為進一步規(guī)范國土資源行政處罰行為，積極推進依法行政，市國土資源局結合制度建設年活動，按照公開、公平、公正、合理原則，出臺了欽州市國土資源局行政處罰自由裁量權實施辦法（試行。由于現行法律條款規(guī)定的國土資源違法行為處罰標準彈性較大，執(zhí)法人員在行政處罰過程中形成了一定的自由裁量空間。比如對某類違法用地行為的處罰標

10、準，法律條款明確為每平方米處罰30元以下，意味著執(zhí)法人員既可按每平方米1元處罰，也可按每平方米30元處罰，自由操作空間很大。市國土資源保障性住房用地落實到位全市2012年度住房用地計劃供應190.1108公頃，保障性安居工程和中小套型商品房供地計劃占供地總量的74.84%。保障性安居工程用地實際供應17.2168公頃，供地完成率109.92%。其中廉租住房用地4.1018公頃，供地完成率為100%；經濟適用住房用地0.8183公頃，供地完成率為245.51%；公共租賃住房用地4.175公頃，供地完成率為104.8%；限價商品房用地8.1217公頃，供地完成率為112.12%。2012年開工建設

11、保障性住房9000套2012年2月23日，2012年欽州市新開工建設保障性住房9000套（含1000戶廉租補貼），住房城鄉(xiāng)建設工作預期實現城鎮(zhèn)化水平比2011年提高3.5%。2013年將新開工建設5800套保障性住房2013年1月7日，據悉2013年欽州市將開工建設5800套保障性住房。2房地產投資分析數據來源：欽州市統(tǒng)計局從上圖看，今年1-11月，欽州房地產投資完成額為56.39億元，同比下降49.6%,占欽州城鎮(zhèn)固定資產投資11.46%。房地產投資增長及比重同時下降，而相比今年欽州市城鎮(zhèn)固定資產投資同比上升，反映出欽州市在城鎮(zhèn)基礎建設、市政工程、更新改造投資的力度加大，有利加速欽州城市的城

12、鎮(zhèn)化建設，對全市投資增長起著舉足輕重的作用。同樣，城鎮(zhèn)（基礎設施、市政工程等）的大力建設及完善城市功能，也將推進房地產行業(yè)的健康發(fā)展，使房地產不處于市政配套設施等跟不上的畸形狀態(tài)。3商品房開發(fā)用地市場分析經營性（商品房）用地出讓欽州市2012年國有建設用地供應計劃匯總表單位：公頃（1公頃=15畝）用途合計商服用地工礦倉儲用地住房用地公共管理與公共服務用地交通運輸用地特殊用地小計廉租房經濟適公租房限價房中小套型商品房其他商品房用地 欽州市主城區(qū)1126.6756.85107.9177.443.920.003.717.0845.4717.25154.86725.624.00欽南區(qū)191.743.5

13、495.8510.210.000.000.000.0010.210.0022.9459.200.00欽北區(qū)243.175.15169.4954.110.000.000.270.1637.4516.2310.094.330.00欽州港108.305.2361.9716.940.000.000.000.0011.865.0818.395.770.00靈山縣76.180.9830.3214.000.000.330.000.009.574.1012.7014.074.11浦北縣98.243.8962.4417.420.180.000.000.0012.075.179.944.560.00合計1844.

14、3075.64527.98190.114.100.333.987.24126.6247.83228.91813.548.112012年欽州市年度國有建設用地供應合計1844.3公頃（去年3028.9公頃），約27664.5畝地，同比下降39.1%。而在商品房用地（不含廉租、經濟、公租、限價房用地）供應合計250.1公頃，約3751.3畝，同比下降27.9%;其中，商服用地供應合計75.64公頃，約1134.6畝，同比下降46.5%（相比去年2121畝）；商品住宅用地供應合計174.45公頃，約2616.7畝，同比下降15.1%（相比去年3082.4畝）。商品房開發(fā)用地供需分析口商品房用地供應面

15、積（畝）商品房用地成交面積（畝）數據來源:欽州市國土局在近三年的供求中，欽州市區(qū)市場用地總體呈現供大于求，近三年年度計劃出讓指標任務未達標，今年全年的供地與成交差距更是進一步擴大；2012年商品房用地成交在近四年中，達到歷史最高水平，同比增長79.9%（增加了1623畝），（按照國家規(guī)定獲取地塊后，兩年內開發(fā)）預計未來兩年內，欽州商品房開發(fā)體量的供給將達530.82萬褶,按今年全年年銷量143.25萬m2,需用時四年多方可消化，表明欽州市區(qū)未來四年內的市場供給充足，競爭激烈及壓力較大。年度供地計劃與實際完成情況2012年欽州市區(qū)商品房開發(fā)用地出讓情況計劃商品房開發(fā)用地供應量（畝）2991實際商

16、品房開發(fā)用地推出量（山）4686實際商品房開發(fā)用地成父量（畝）3653數據來源:欽州市國土局從供地計劃與實際完成情況來看，今年欽州市區(qū)共供地計劃為2991畝，同比增長18.2%,而實際才t出量（4686畝）比年度計劃量要高；截止12月份，欽州市區(qū)共成交土地面積為3653畝，基本完成了年度出讓計劃目標。商品房開發(fā)用地成交及地價數據來源:欽州市國土局在成交面積與市場地價上（不含專業(yè)市場用地、政府定向出讓的限價商品房及政府背景的地方國企用地），地價小幅下降因市場供給土地過多的影響，欽州市區(qū)今年地價實現為66萬元/畝，相比去年下降5.7%。河東新區(qū)主要板塊地價水平白石湖片區(qū)（萬元/畝）八大館場片區(qū)（萬

17、元/畝）口行政中心片區(qū)（萬元/畝）數據來源:欽州市國土局在河東新區(qū)中，三大片區(qū)由北向南拓展，各板塊開發(fā)時間不一，其地價也表現不一。截止目前，新行政中心板塊的商品房用地開發(fā)已于2010年底基本出讓完，因該板塊開發(fā)時間早，其地價也相對便宜，才最高年度地價均價為139萬元/畝，而相對日益成熟的八大館場板塊，其地價年度均價最高已達261萬元/畝，可見地價的一般規(guī)律是隨著片區(qū)開發(fā)的時間及成熟度有著密切且成正比的關系。白石湖板塊作為欽州市未來CBD中央商務區(qū)，目前處于開發(fā)初期，該板塊土地已基本被企業(yè)意向化，真正市場公開競拍很小，其地價與新行政中心開發(fā)時期的板塊地價較為類似。欽州年度“單價”top10201

18、2年欽州單價地王【TOP10】序出讓位置面積土地用途容積率成交價競得人樓面地價溢價號方式（畝）力兀/畝（元/itf）率topi掛牌富民路東回、興桂路四回、東泉街南面26.93住宅1.0R6.4179廣西韓成投資公司4190.00%top2掛牌安州大道四回、浜江路東回（白石湖片區(qū)A-03-01地塊）50.03商服金融、住宿餐飲、住宅1.0R2.286欽州濱海房地產公司2010.00%top3掛牌安州大道四回、嘉禾街北面（白石湖片區(qū)B-06-01、B-06-02地塊）194.95商服金融、住宿餐飲、住宅1.0R3.084廣西五洲房地產公司1960.00%top4掛牌安州大道四回、嘉禾街北面（白石湖

19、片區(qū)B-06-04地塊）57.00商服金融、住宿餐飲、住宅1.0R3.088廣西五洲房地產公司2060.00%top5掛牌安州大道東回、平山大街北面（白石湖片區(qū)D-07-01地塊）37.74商服用地（商務金融）3.592廣西高速公路投資公司2170.00%數據來源:欽州市國土局在top5中，欽州市年度單價地王為179萬元/畝，以掛牌方式成交，具樓面地價為419元/褶，溢價率為0,在其他四宗成交的地塊中，有四家是地方國企，均以掛牌方式的起始價成交，無溢價率。4商品房銷售市場分析商品房預售與成交分析近四年欽州全市（含縣及港區(qū)）數據來源:欽州市統(tǒng)計局2012年1-12月欽州全市（含縣及港區(qū)）商品房供

20、給面積184.33萬%成交面積143.25萬褶（住宅成交面積135.82萬明，同比成交面積增長10.9%；從供求比看，欽州近四年供求比處于1.5以下水平，市場整體供給大于求，而在今年預售面積連續(xù)四年下降的情況下，成交面積相對回升。就其因素主要有三方面：1、行業(yè)調控，資金緊張，開發(fā)進度放緩，以致今年預售面積達到近四年來歷史最低時期；2、欽州是個濱海城市，既不“親?！保x海需30分鐘，特別是離“三娘灣或者月亮灣”相距45分鐘），也不如北海和防城港那么有自然資源優(yōu)勢，因此，不過欽州離北海和防城港及南寧是最近的，因此，是個典型本地及周邊消費市場，而潛在的投資市場（外來客群）也是近兩年才開始，相比北海和

21、南寧相差甚遠。3、現金為王，多重調控，為回籠資金，開發(fā)商以價換量”表現極為明顯,因此，促使了市場成交較上年要好的景象。今年欽州全市成交及占比（含縣及港區(qū)）2012年1-12月欽州全巾商品房及住宅成交與占比情況商品房成交商品住宅成交住宅占商品房萬m2萬m2套數面積比重%欽南區(qū)93.0786.6810693.0%欽北區(qū)14.2714.25131499.9%欽州港區(qū)靈山縣29.6828.8242797.0%浦北縣6.26.149698.4%合計143.25135.821234394.8%數據來源:欽州市統(tǒng)計局在“兩區(qū)兩縣一港”中，欽南區(qū)作為欽州市主城區(qū)，其成交量以93.07萬褶占據絕對地位，售價也是

22、最高，商品房均價為3964元/nf（住宅均價3571元/褶）；而在住宅占比中，住宅在各城區(qū)及縣的商品房中，住宅占商品房的比重較大，目前住宅物業(yè)整體占比水平在95%。商品房成交均價分析整體市場（商品房）均價水平市（含縣及港區(qū)）均價市區(qū)（欽南、欽北）均價數據來源:欽州市統(tǒng)計局2012年1-12月，欽州市區(qū)（欽南區(qū)、欽北區(qū)）實現均價3836元/褶，比全市均價（3625）高211元/褶，同比去年市區(qū)均價增長2%;就近四年而言，自2009年市區(qū)均價突破3000元/褶大關（實現3005元/明后，總體維持在一個較為穩(wěn)健的增長水平，接近四年的上升速度，預計明年可能突破4000元/褶大關。各類物業(yè)成交均價分析欽

23、州市（含縣及港區(qū)）各類物業(yè)成交均價分析rnnnnn1080111188515310000dnon/皿17_:4216T6517488.，297933052654299832303339100010010n1112009年2010年2011年2012年1-12月商業(yè)均價（元/itf）寫字樓均價（元/itf）一別墅均價（元/itf）一住宅均彳（元/itf）數據來源:欽州市統(tǒng)計局今年全年，欽州全市（含兩區(qū)、兩縣、一港口區(qū)）住宅物業(yè)實現均價為3339元/%同比增長3.4%;別墅物業(yè)實現均價為7488元/%同比下降2.1%;辦公物業(yè)無銷售；商業(yè)物業(yè)實現均價為11188元/褶，同比增長3.6%。在各類物業(yè)

24、中，別墅作為高價物業(yè)代表，其價格并未彰顯出地位，在今年反而是下降的物業(yè)，因其價格及品質等因素，此類物業(yè)接受度還是有待觀察。5近四年產品區(qū)間及售價水平欽州市（全市）住宅產品及價格水平90褶以下產品90-140m2140以上產品別墅、高檔公寓廠2012年1-12月銷售價格（元/H）33603243342974882011年銷售價格（元/H）33273195326202010年銷售價格（元/H）31563027279085522009年銷售價格（元/H）2729228631266490數據來源:欽州市統(tǒng)計局在近四年中，欽州市場上的產品呈現兩頭大的態(tài)勢，小戶型（90褶以下）價格相對90-140nf的要

25、高，而大戶型（140褶以上和別墅）售價也較高。其90-140褶戶型產品售價低于其他，主要是因為市場供量多，產品面積較大、總價較高，不宜投資及首次剛需置業(yè)的客群。6年度單盤銷售面積及價格TOP10近四個月市區(qū)單盤銷售top102012年9-12月欽州市區(qū)樓盤網簽【TOP10】在舁廳P項目成父套數城區(qū)/片區(qū)均價（元/褶）TOP1，巨大綠洲646河東新區(qū)4300-4800（精裝）TOP2人和春天1943650-4200TOP3文華新城164欽北區(qū)折后3100TOP4萬錦華府161河東新區(qū)3500-3700TOP5濱江國際1443500-3800TOP6恒祥豪苑1343500-3700（起價2888）

26、TOP7江濱蒙園120老城區(qū)4000-4400（起價3700）TOP8翰林福第124折后3200TOP9年年豐廣場1154600TOP10松江寧越花園114欽北區(qū)3600數據來源：欽州市房產局市區(qū)（累計）單盤銷量在售典型單盤年銷量（數據截止2012年12月）城區(qū)項目商品房成交平均首期開盤目前銷售累計總套數累計總面積月銷量時間均價（元/itf）老城區(qū)年年豐廣場73265108.808392011年5月1日4600松江寧越花園29536959.77162012年5月12日3600江濱豪園1386145540.85392009年11月29日4000-4400（起價3700）河東新區(qū)大華富貴世家864

27、94998.561282010年4月25日3400長融入和春天1145125950412010年7月10日3650-4200皇庭御龍灣2477284829.14652009年9月20日3500（剩尾貨約100套）中恒恒祥豪苑55469297.595462011年12月17日3500-3700（起價2888）恒大綠洲1156150129.87642011年5月30日4300-4800（精裝）中地濱江國際1312142042.98442010年5月8日3650欽江麗景35142308.036152010年11月28日4000-4300白石湖片區(qū)遠辰金灣藍岸41535301.266102009年7月

28、6日3200數據來源：欽州市房產局7近四年欽州全市可售（存量）商品住宅分析近四年欽州市（含兩縣、欽州港區(qū)）商品房控制面積情況2009年2010年2011年2012年1-12月商品房累計空置（萬褶）：16.9:26.1:48.267.7商品房空置1-3年（含1年）4.813.713.927.2其中，住宅空置1-3年（含1年）2.39.37.516.6數據來源：欽州市統(tǒng)計局在存量商品房中，近四年欽州全市可售面積總量呈現逐年擴大趨勢，截止今年12月份，近四年累計可售商品房面積高達158.9萬褶，按照今年全市年銷售面積143.25萬褶計算，需近一年多時間消化。8市場總結及預測市場總結宏觀方面：通過城市

29、宏觀環(huán)境綜合分析，欽州市今年前三季度的經濟總體上保持著平穩(wěn)增長（局部經濟指標增長放緩），規(guī)模以上工業(yè)、固定資產投資、社會消費品三項指標保持較快增長，財政收入小幅上升。在北部灣經濟區(qū)六城市中，欽州市各項經濟絕對量指標處于中上水平，而相對指標較靠后（增速放緩，大多數發(fā)展指標排在第四位）；在廣西13個地級市中，欽州市整體經濟綜合實力處于中上水平,位居廣西13個地級市中第五六位。土地供求：今年全年欽州土地市場商品房用地成交為3653畝，基本完成了年度出讓計劃目標（2991畝），然而，市場實際推出量為4686畝，土地供給充足，而實際市場供給猛增，主要集中在濱海新城區(qū)（白石湖及沙井片區(qū)），其時間安排及突然增加的土地并不在今年年度出讓計劃之列；欽州市區(qū)商品房用地整體均價在66萬元/畝，而白石湖中央商務區(qū)地價實現為86-105萬元/畝水平，受地段、資源及市政配套影響較大。今年欽州市區(qū)單價“地王”179萬元/畝，樓