土地房產(chǎn)過戶應(yīng)交納的稅費

1、土地房產(chǎn)過戶應(yīng)交納的稅費土地房產(chǎn)過戶應(yīng)交納的稅費 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花 稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅以及契稅等。一、營業(yè)稅：是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)取得的營業(yè)收入征收的一種稅。計稅依據(jù):為納稅人向 對方收取的全部價款和價外費用。應(yīng)稅勞務(wù)主要涉及以下幾個方面：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土 地使用權(quán)”子目征稅；銷售不動產(chǎn)，稅率為5%；包銷商承銷，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)一代理業(yè)”征稅。土地使用權(quán)出租以及房地產(chǎn) 建成后出租的，按“服務(wù)業(yè)一租賃業(yè)”征稅。計算公式=營業(yè)額X適用稅率二、城市維護建設(shè)稅和教育

2、費附加：以營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用7%、5%、1%征城市建設(shè)維護稅，依3% 計征教育費附加。三、土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按 照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣除項目金 額后的余額，為增值額。它采用四級超率累進稅率，應(yīng)納土地增值稅=土地增值額X適用稅率一速算扣除額X速算扣除率。其中： 土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入一扣除項目金額。計算扣除項目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施 的成本；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)

3、施的費用；舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；加計扣除。四、房產(chǎn)稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收 的一種稅。它以房產(chǎn)原值（評估值）為計稅依據(jù),稅率為1.2%。年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值（評估值）X（1-30%）X1.2%。五、城鎮(zhèn)土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅 依據(jù)，按規(guī)定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應(yīng)納稅額=E（各級土地面積X相應(yīng)稅額）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出 借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

4、。六、城市房地產(chǎn)稅、三資企業(yè)土地使用費：城市房地產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞， 按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計稅，稅率為1.2%。年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值X稅率X（1-30%）。三資企業(yè)土地 使用費是對本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外資企業(yè)，按企業(yè)所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收 的一項費用。依外資企業(yè)的實際占用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標準確定。應(yīng)納土地使用費額=占用土地面積X適用 的單位標準。七、印花稅：是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。

5、 分為從價計稅和從量計稅兩種。應(yīng)納稅額=計稅金額X稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量X單位稅額。土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等， 應(yīng)繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額0.05%繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買 賣過戶手續(xù)時，應(yīng)監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時，應(yīng)按權(quán)利 許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。八、契稅：契稅是對在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承

6、受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位征收的一種稅。征收范圍包括國 有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據(jù)主要是成交價格、核 定價格、交換價格差額和“補繳的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益”等。應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)X稅率九、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：大部分地區(qū)，目前巳經(jīng)停止征收。十、企業(yè)所得稅、外資和外國企業(yè)所得稅：是對我國境內(nèi)的企業(yè)或組織，在一定期間內(nèi)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一 種稅。應(yīng)納稅額=（全部應(yīng)稅收入-準予扣除項目）乂適用稅率。十一、個人所得稅：是對個人的勞務(wù)和非勞務(wù)所得征收的一種稅。房地產(chǎn)業(yè)所涉及最多的是“工資、薪金”

7、所得。其適用5%-45% 的超額累進稅率。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額X適用稅率-速算扣除數(shù)。應(yīng)交下列稅種：1、營業(yè)稅5%、城建稅、營業(yè)稅的0。7%、教育費附加0。3%、地方教育附加0。1%。2、契稅4%； 3、印花稅0.03%； 4、土 地增值稅0.5%； 5、土地使用稅按當?shù)貙嶋H情況計稅；6、車輛購置稅10%； 7、房產(chǎn)稅；8、車船使用稅；9、企業(yè)所得稅等。 按 二手房交易辦理。、二手房屋交易需要手續(xù)？1、買賣雙方（賣方如果結(jié)了婚，必須夫妻雙方都到）持買賣協(xié)議、雙方身份證（賣方夫妻雙方都要，還要戶口本）、原房 屋所有權(quán)證到房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)；并申報交易價格；2、房地產(chǎn)交易

8、管理部門根據(jù)需要（實際上是必須，因為房地產(chǎn)交易管理部門一般和房地產(chǎn)評估機構(gòu)是一伙的），要求對交易的房 地產(chǎn)進行價格評估；3、由買方到財政部門繳納契稅，賣方到地方稅務(wù)局申報繳納營業(yè)稅、個人所得稅（根據(jù)情況有優(yōu)惠政策），任任何買賣雙方（也 可以在合同或協(xié)議中約定一方）到房地產(chǎn)交易管理部門繳納交易費、工本費；4、等待領(lǐng)房屋所有權(quán)證5、買方持新的房屋所有權(quán)證和原來的土地使用權(quán)證到國土資源管理部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，工本費，領(lǐng)取新的土 地使用權(quán)證。二、更名費等如何計算？經(jīng)濟適用房：滿五年：補交土地出讓金:成交價*1%（賣方繳納）營業(yè)稅:成交價*5.5%（賣方繳納）交易契稅:成交價*3-5%（買方繳納

9、）（不同的省市自治區(qū)不同的稅率，普通住宅減半）印花稅：當年購入價*0.05%（買賣雙方各繳納）交易費：成交價*0.5%（買賣雙方各一半，住宅6元/平方米）證件工本費:80元商品房：滿五年:交易契稅:成交價*3-5%（買方繳納）（不同的省市自治區(qū)不同的稅率，普通住宅減半）印花稅:成交價*0.05%（買賣雙方各繳納）交易費：成交價*0.5%（買賣雙方各一半，住宅6元/平方米）證件工本費:80元個人所得稅：（成交價-當年購入價-裝修費-契稅-印花稅.）*20%未滿五年：營業(yè)稅:成交價*5.5%（賣方繳納）交易契稅:成交價*3-5%（買方繳納）（不同的省市自治區(qū)不同的稅率，普通住宅減半）印花稅：當年購

10、入價*0.05%（買賣雙方各繳納）交易費：成交價*0.5%（買賣雙方各一半，住宅6元/平方米）證件工本費:80元個人所得稅：（成交價-當年購入價-裝修費-契稅-印花稅.）*20%注明：120平米（地方政府可以上浮20%，得到144平方米）巳購公房：成本價房：土地出讓金:成交價建筑面積*1%（買方繳納）其他稅費同商品房標準價（優(yōu)惠價）房：補齊成本價:成交價*1%（買方繳納）另外和原單位按產(chǎn)權(quán)比例分成轉(zhuǎn)移登記-因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人應(yīng)當自事實發(fā)生之日 起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。一、申請辦理轉(zhuǎn)移登記材料（一）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書

11、（網(wǎng)上打印的原件）（二）申請人身份證明：1、單位申請人：（1）經(jīng)年檢的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書、或批準該法人、其他組織成立的文件、法定代表人或負責(zé)人身份證明；（2）法人代表人或負責(zé)人身份證明（驗原件留復(fù)印件，委托辦理的無需核驗原件）（3）委托辦理的，還需提交授權(quán)委托書（原件）及受托人身份證明（驗原件留復(fù)印件）2、個人申請人：（1）身份證明（驗原件留復(fù)印件，委托辦理的無需核驗原件）（2）委托辦理，還需提交授權(quán)委托書及受托人身份證明（驗原件留復(fù)印件）（原件）（三）轉(zhuǎn)移登記分別應(yīng)提交的證明文件1、新建商品房買賣（首次）登記條件：開發(fā)項目取得房屋所有權(quán)證、國有土地使用證（有償用地）。（1）房

12、屋買賣合同（原件，核驗兩本加貼印花稅的合同）；2005年3月15日以后簽訂商品房預(yù)售合同的，提交網(wǎng) 上簽訂的預(yù)售合同；2006年1月1日后簽訂商品房現(xiàn)房買賣合同的，提交網(wǎng)上簽訂的現(xiàn)房買賣合同；（2）簽訂預(yù)售合同的，買賣雙方關(guān)于房號、房屋實測面積和房價結(jié)算的確認書（原件）；（3）房屋登記表、分戶平面圖二份（原件）；（4）專項維修資金專用收據(jù)（1999年1月1日以后簽訂購房合同的）；（5）契稅完稅或減免稅憑證；（6）外國人、港澳臺同胞、境外法人和其他組織購買房屋的，提交北京市涉外項目國家安全審查批準文件；（7）外國駐華使館、領(lǐng)事館購買房屋的，提交外交部批準購房文件。2、新建經(jīng)濟適用住房買賣登記條件

13、：開發(fā)項目取得房屋所有權(quán)證、國有土地使用證（劃撥用地）；（1）房屋買賣合同（原件，核驗兩本加貼印花稅的合同）；2005年3月15日以后簽訂商品房預(yù)售合同的，提交網(wǎng) 上簽訂的預(yù)售合同；2006年1月1日后簽訂商品房現(xiàn)房買賣合同的，提交網(wǎng)上簽訂的現(xiàn)房買賣合同；（2）經(jīng)濟適用住房購房資格審核表（2001年5月1日以后簽訂購房合同的）；（3）房屋登記表、分戶平面圖二份（原件）；（4）契稅完稅或減免稅憑證；（5）專項維修資金專用收據(jù)（1999年1月1日以后簽訂購房合同的）；（6）超標部分補交綜合地價款的收據(jù)（土地部門收?。?；（7）簽訂預(yù)售合同的，買賣雙方關(guān)于房號、房屋實測面積、房價結(jié)算的確認書（原件）。

14、3、巳購公有住房買賣（1）原房屋所有權(quán)證（原件）；（2）房屋買賣合同（原件）；（3）原公房購房合同；（4）原房屋所有權(quán)證所附房屋登記表、房產(chǎn)（分戶）平面圖二份（房屋所有權(quán)人欄空白；原房屋所有權(quán)證中沒 有附圖、表的，可不提交）；（5）契稅完稅或減免稅憑證；（6）補交土地出讓金的證明；（7）巳購央產(chǎn)房出售的，提交央產(chǎn)房上市出售確認表；物業(yè)費、供暖費交清證明；（8）外國人、港澳臺同胞、境外法人和其他組織購買房屋的，提交北京市涉外項目國家安全審查批準文件；巳 經(jīng)批復(fù)的房屋再出售的，不再提交；（9）0二六單位的房屋，提交0二六單位的批準出售證明。4、巳購經(jīng)濟適用住房買賣（含按經(jīng)濟適用住房管理的房屋）（1

15、）原房屋所有權(quán)證（原件）；（2）房屋買賣合同（原件）；（3）契稅完稅或減免稅憑證；（4）原房屋所有權(quán)證所附房屋登記表、房產(chǎn)（分戶）平面圖二份（房屋所有權(quán)人欄空白）；（5）補交綜合地價款證明；按經(jīng)濟適用住房管理的房屋，補交土地出讓金證明；（6）外國人、港澳臺同胞、境外法人和其他組織購買房屋的，提交北京市涉外項目國家安全審查批準文件；巳 經(jīng)批復(fù)的房屋再出售的，不再提交；（7）巳購經(jīng)濟適用住房購房不足五年出售的，還需提交買房人的經(jīng)濟適用房購房資格審核表；超標部分補交綜 合地價款證明（買房人購買的經(jīng)濟適用房面積超標的）。5、存量房屋買賣（1）原房屋所有權(quán)證（原件）；（2）房屋買賣合同（原件）；（3）契

16、稅完稅或減免稅憑證；（4）原房屋所有權(quán)證所附房屋登記表、房產(chǎn)（分戶）平面圖二份（房屋所有權(quán)人欄空白）；（5）國有土地使用證（整宗房地產(chǎn)或巳發(fā)土地證的房屋）；（6）劃撥土地轉(zhuǎn)讓批準文件（整宗劃撥土地）；（7）外國人、港澳臺同胞、境外法人和其他組織購買房屋的， 提交北京市涉外項目國家安全審查批準文件；巳經(jīng)批復(fù)的房屋再出售的，不再提交；（8）外國駐華大使 館、領(lǐng)事館購買房屋的，提交外交部批準文件。6、房屋繼承、遺贈申請人為外省市居民的，不提交暫住證或居住證。（1）原房屋所有權(quán)證（原件）；（2）繼承權(quán)公證書或接受遺贈公證書或法院判決書；（3）房屋登記表、房產(chǎn)（分戶）平面圖二份（原件）；（4）契稅完稅或

17、減免稅憑證（遺贈）。7、房屋贈與（1）原房屋所有權(quán)證（原件）；（2）贈與（受贈）公證書（原件）；（3）契稅完稅或減免稅憑證；（4）原房屋所有權(quán)證所附房屋登記表、房產(chǎn)（分戶）平面圖二份（房屋所有權(quán)人欄空白；原房屋所有權(quán)中沒有 附圖、表的，可不提交）；（5）巳購成本價公有住房贈與的，提交原公房購房合同、補交土地出讓金證明；其中巳購成本價央產(chǎn)房贈與的，還應(yīng)提交央產(chǎn)房上市出售確認表、物業(yè)費、供暖費結(jié)清證明；（6）外國人、港澳臺同胞、境外法人和其他組織受贈房屋的，提交北京市涉外項目國家安全審查批準文件；巳 經(jīng)批復(fù)的房屋再次贈與的，不再提交；（7）國有土地使用證（整宗房地產(chǎn)）；（8）劃撥土地轉(zhuǎn)讓批準文件（

18、整宗劃撥土地）。8、房屋交換（1）換入方的原房屋所有權(quán)證（原件）、換出方的房屋所有權(quán)證；（2）房屋交換合同（原件）；（3）契稅完稅或減免稅憑證；（4）原房屋所有權(quán)證所附房屋登記表、房產(chǎn)（分戶）平面圖二份（房屋所有權(quán)人欄空白；原房屋所有權(quán)中沒有 附圖、表的，可不提交）；（5）巳購成本價公有住房交換的，提交原公房購房合同、補交土地出讓金證明；其中央產(chǎn)巳購成本價公有住房 交換的，還應(yīng)提交央產(chǎn)房上市出售確認表、物業(yè)費、供暖費交清證明；（6）雙方的國有土地使用證（整宗房地產(chǎn)）；（7）劃撥土地轉(zhuǎn)讓批準文件（整宗劃撥土地）；（8）外國人、港澳臺同胞、境外法人和其他組織交換房屋的，提交北京市涉外項目國家安全審

19、查批準文件；巳 經(jīng)批復(fù)的房屋再交換的，不再提交。9、企業(yè)改制、作價出資、合并、分立、注銷（1）原房屋所有權(quán)證（原件）；（2）國有土地使用證；（3）改制出資、合并、分立的文件、合同；（4）房屋登記表、房產(chǎn)（分戶）平面圖二份（原件）；（5）契稅完稅或減免稅憑證；（6）準許繼續(xù)使用原劃撥用地的批準文件（劃撥土地）；（7）企業(yè)注銷的，提交清算組的清算報告。10、房屋調(diào)撥（機關(guān)、有隸屬關(guān)系的全民所有制單位）（1）原房屋所有權(quán)證（原件）；（2）國有土地使用證；（3）房屋調(diào)撥文件、調(diào)撥雙方的房屋產(chǎn)權(quán)移交協(xié)議（原件）；（4）房屋登記表、房產(chǎn)（分戶）平面圖二份（原件）；（5）契稅完稅或減免稅憑證；（6）劃撥土地轉(zhuǎn)讓批準文件（劃撥土地）。11、房屋拍賣（1）原房屋所有權(quán)證（原件）；不能提交的，依據(jù)協(xié)助執(zhí)行通知書辦理證書的注銷登記；（2）房屋轉(zhuǎn)讓合同（原件，法院判決的除外）；（3）委托拍賣合同、拍賣成交確認書；（4）房屋登記表