工作底稿要求單項(xiàng)

1、單項(xiàng)資產(chǎn)（資產(chǎn)組合）評(píng)估工作底稿要求一、業(yè)務(wù)委托書詳見業(yè)務(wù)委托書樣本二、評(píng)估計(jì)劃（1）評(píng)估計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)涵蓋現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集評(píng)估資料、評(píng)定估算、編制和提交評(píng)估報(bào)告等評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)施全過程；（2）評(píng)估計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括以下基本內(nèi)容：評(píng)估項(xiàng)目基本情況（評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和范圍、價(jià)值類型、評(píng)估基準(zhǔn)日等）；時(shí)間進(jìn)度；人員安排；主要評(píng)估程序；評(píng)估方法；技術(shù)方案；（3）評(píng)估計(jì)劃應(yīng)當(dāng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人審核、簽字。三、存貨評(píng)估（一）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的方式：詢問、函證、核對(duì)、監(jiān)盤、勘查、檢查等方式。1、取得委托方、相關(guān)當(dāng)事方所申報(bào)的資產(chǎn)明細(xì)表。要求：評(píng)估申報(bào)明細(xì)表填列的各資產(chǎn)科目完整；各科目評(píng)估申報(bào)明細(xì)表的填列內(nèi)容準(zhǔn)

2、確、完整；評(píng)估申報(bào)明細(xì)表提供方蓋章確認(rèn)；申報(bào)表與評(píng)估業(yè)務(wù)約定書的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。2、詢問估價(jià)對(duì)象的存放地、類別、進(jìn)貨來源、管理方式、流動(dòng)性、有效期限等，作出詢問記錄?？辈齑尕洷９墁F(xiàn)場(chǎng)作出記錄，并據(jù)以編制存貨盤點(diǎn)工作計(jì)劃。 3、核實(shí)評(píng)估對(duì)象的存在性、完整性及有用性（1）全面盤點(diǎn)評(píng)估對(duì)象，填寫資產(chǎn)盤點(diǎn)表，并由估價(jià)師、存貨管理人、企業(yè)代表簽字，并加蓋企業(yè)公章。對(duì)無法實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)盤點(diǎn)的資產(chǎn)，應(yīng)說明其原因，以及采取的特殊確認(rèn)方法，并分析對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。對(duì)無法實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)盤點(diǎn)且無法實(shí)施替代程序確認(rèn)評(píng)估對(duì)象的真實(shí)完整，應(yīng)考慮中止（終止）業(yè)務(wù)約定。（2）檢查存貨質(zhì)量（保質(zhì)期、破損、淘汰等），企業(yè)申報(bào)報(bào)廢的存

3、貨，應(yīng)由企業(yè)決策層書面予以確認(rèn)。（二）收集評(píng)估資料包括查詢記錄、詢價(jià)結(jié)果、檢查記錄、行業(yè)資訊、分析資料、鑒定報(bào)告、專業(yè)報(bào)告及政府文件等1、資產(chǎn)占有方最近購進(jìn)相同存貨的合同和發(fā)票；2、市場(chǎng)銷售或購進(jìn)相同存貨的價(jià)格信息3、證明存貨流動(dòng)性的資料：記錄存貨生產(chǎn)時(shí)間、庫存時(shí)間、銷售狀況記錄以及市場(chǎng)供求狀況的資料；4、存貨質(zhì)量鑒定有關(guān)技術(shù)資料或?qū)I(yè)鑒定報(bào)告（若需要時(shí)）；（三）評(píng)定估算1、說明評(píng)估技術(shù)思路，以及選擇評(píng)估方法及其理由；2、市場(chǎng)調(diào)查案例的選擇及可比性分析，確定市場(chǎng)價(jià)格；如果是處理庫存貨物，二手市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)查與分析，確定二手市場(chǎng)價(jià)格。（注：均為含稅價(jià)格）3、4、評(píng)定估算過程和結(jié)果正確（1）在使用成

4、本法、市場(chǎng)法和收益法評(píng)估資產(chǎn)的過程中，各項(xiàng)公式、模型應(yīng)用正確，各項(xiàng)參數(shù)、比率確定正確，各種邏輯關(guān)系鉤稽正確；（2）數(shù)學(xué)計(jì)算過程和結(jié)果正確。四、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定：應(yīng)當(dāng)要求委托方明確不動(dòng)產(chǎn)包含的內(nèi)容和評(píng)估結(jié)果的預(yù)期用途，確定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估目的。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估對(duì)象，可以是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)應(yīng)的全部權(quán)益，也可以是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)應(yīng)的部分權(quán)益（如：承租權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)）。除非具備法定的快速前提（破產(chǎn)清算、司法處置、經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)等，并在業(yè)務(wù)約定書中約定），不應(yīng)隨意按快速變現(xiàn)前提評(píng)估其清算價(jià)值。（一）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的方式：詢問、函證、核對(duì)、監(jiān)盤、勘查、檢查等方式。1、取得委托方、相關(guān)當(dāng)事方所申報(bào)的資產(chǎn)明細(xì)表

5、。要求：評(píng)估申報(bào)明細(xì)表填列的各資產(chǎn)科目完整；各科目評(píng)估申報(bào)明細(xì)表的填列內(nèi)容準(zhǔn)確、完整；評(píng)估申報(bào)明細(xì)表提供方蓋章確認(rèn)；申報(bào)表與評(píng)估業(yè)務(wù)約定書的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。2、資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)調(diào)查（1）房屋及建筑物：查閱并取得房產(chǎn)證、土地使用證、設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利（租賃權(quán)、抵押權(quán)）；（2）土地使用權(quán)：查閱并取得土地使用權(quán)證、出讓合同或用地協(xié)議；設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)（抵押、租賃、地役權(quán)等）。（3）在建工程：查閱并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工許可證；存在的法定優(yōu)先受償權(quán)調(diào)查（抵押、留置權(quán)、施工款）。3、調(diào)查評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)狀和使用狀況的記錄（1）房屋及建筑物：應(yīng)逐項(xiàng)（棟）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，對(duì)房屋實(shí)體情況、使用及

6、租賃情況、區(qū)位狀況、與所在區(qū)域政府規(guī)劃的協(xié)調(diào)性等進(jìn)行調(diào)查并作出調(diào)查記錄（詳見房屋現(xiàn)場(chǎng)勘查表）。一次評(píng)估數(shù)量較大、條件相同或相似的建筑物，可對(duì)規(guī)模大、價(jià)值高、有代表性的建筑物單獨(dú)作出調(diào)查記錄，但單獨(dú)作出勘查記錄的建筑物占委托評(píng)估范圍的總量及評(píng)估總額均不得低于80%。對(duì)規(guī)模小、價(jià)值低或類似建筑物，采用列表方式作出調(diào)查記錄，但應(yīng)記錄的要素應(yīng)當(dāng)完整。（2）土地使用權(quán)：逐宗進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查、包括：土地實(shí)體情況（宗地形狀、地形地貌、開發(fā)成熟情況）利用情況（實(shí)際用途、容積率、地面建筑物附著物面積、年代、結(jié)構(gòu)、綠化）；租賃情況、土地區(qū)位狀況（詳細(xì)位置及所處經(jīng)濟(jì)環(huán)境）、土地用途與所在區(qū)域政府規(guī)劃的協(xié)調(diào)性、土地與地面

7、建構(gòu)筑物之間的協(xié)調(diào)性等，并形成現(xiàn)場(chǎng)勘察表。（詳見土地現(xiàn)場(chǎng)勘查表）（3）對(duì)于水利工程、碼頭、橋涵、道路等以及隱蔽構(gòu)筑物，根據(jù)其價(jià)值特性和資產(chǎn)特點(diǎn)，通過設(shè)計(jì)概算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)資料，結(jié)合對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)查看，了解不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、工程量、工程費(fèi)用分?jǐn)偂⒔ㄔO(shè)周期以及收益等情況，作出勘查記錄。對(duì)于構(gòu)筑物與設(shè)備安裝為一體的，應(yīng)關(guān)注設(shè)備安裝工程與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系，合理進(jìn)行區(qū)分，并應(yīng)當(dāng)考慮機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響，作出勘查記錄。（4）在建工程：工程形象進(jìn)度、計(jì)劃投資總額、實(shí)際投資進(jìn)度、計(jì)劃工期及預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、法定優(yōu)先受償權(quán)、估價(jià)對(duì)象與所在區(qū)域政府規(guī)劃的協(xié)調(diào)性等。對(duì)超過計(jì)劃工期或停工的工

8、程，向資產(chǎn)占有方詳細(xì)了解原因并書面說明，對(duì)資產(chǎn)的可利用性作出恰當(dāng)?shù)呐袛嗖⑿纬烧{(diào)查記錄。涉及資產(chǎn)報(bào)廢損失的，應(yīng)經(jīng)其董事會(huì)或主管部門批準(zhǔn)。4、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查受到客觀限制時(shí)采取的其他適當(dāng)方法和記錄對(duì)于因客觀原因無法實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)勘查的建筑物，如：水下建筑、埋藏物、因不可抗力無法現(xiàn)場(chǎng)勘查的建筑物，應(yīng)記錄估價(jià)師無法實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)勘察的原因，以及所采用的其他適當(dāng)方法對(duì)有關(guān)資產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量進(jìn)行確認(rèn)，并合理確認(rèn)所采用的方法能不影響評(píng)估結(jié)論的合理性。當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查受限對(duì)評(píng)估結(jié)論的可靠性產(chǎn)生重大影響的，應(yīng)終止接受評(píng)估業(yè)務(wù)委托。（二）收集評(píng)估資料1、產(chǎn)權(quán)資料（1）房屋及建筑物：取得房產(chǎn)證、土地使用證、設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利（租賃權(quán)、抵押權(quán)）；（

9、2）土地使用權(quán)：查閱并取得土地使用權(quán)證、出讓合同或用地協(xié)議；設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)（抵押、租賃、地役權(quán)等）。（3）在建工程：查閱并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工許可證；存在的法定優(yōu)先受償權(quán)調(diào)查（抵押、留置權(quán)、施工款）。（4）對(duì)沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記或權(quán)屬證明所載權(quán)利人與資產(chǎn)占有方不符的，要求委托方或者相關(guān)當(dāng)事方對(duì)權(quán)屬作出書面承諾。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)貸款抵押評(píng)估項(xiàng)目，應(yīng)由資產(chǎn)占有方對(duì)是否存在未登記的法定優(yōu)先受償權(quán)作出書面承諾，并取得涉及的優(yōu)先受償權(quán)人的書面聲明2、市場(chǎng)調(diào)查及數(shù)據(jù)分析資料（市場(chǎng)法）（1）收集3個(gè)以上近期（12個(gè)月內(nèi)）交易案例。交易實(shí)例必須具備的基本狀況，主要有：名稱、坐落、四至、面積、用

10、途、產(chǎn)權(quán)狀況、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境；成交日期；成交價(jià)格，包括總價(jià)、單價(jià)及計(jì)價(jià)方式；付款方式；交易情況，主要有交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式、交易人之間的特殊利害關(guān)系、特殊交易動(dòng)機(jī)等。對(duì)于土地使用權(quán)，還應(yīng)取得交易案例的建設(shè)規(guī)劃文件和交地條件等資料。（2）用作參照物的交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1）在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與評(píng)估對(duì)象類似；2）成交日期與評(píng)估基準(zhǔn)日接近；3）交易類型與評(píng)估目的吻合；4）成交價(jià)格為正常價(jià)格或者可修正為正常價(jià)格。（3）驗(yàn)證或核實(shí)所收集的市場(chǎng)資料，形成現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄并拍照。2、相關(guān)的歷史和預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)資料（收益法

11、）（1）取得對(duì)評(píng)估對(duì)象歷史經(jīng)營(yíng)狀況資料、未來收益狀況的預(yù)測(cè)資料，并由資產(chǎn)占有方蓋章確認(rèn)。（2）通過市場(chǎng)調(diào)查取得的客觀收益、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用信息，包括：市場(chǎng)租金、租金增長(zhǎng)情況、空置率、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用水平、稅費(fèi)政策等。其中，可比租金案例應(yīng)參照市場(chǎng)比較法確定；（3）通過權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)信息，如：安全利率、社會(huì)平均投資收益率、不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)投資回報(bào)率、租售比、貝塔系數(shù)等，并合理確信其可靠信。3、土地開發(fā)規(guī)劃和預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)資料（假設(shè)開發(fā)法）（1）取得宗地開發(fā)建設(shè)規(guī)劃文件和具體規(guī)劃指標(biāo)。若宗地未取得建設(shè)規(guī)劃文件，應(yīng)取得區(qū)域控制規(guī)劃文件，并參照取得的可比樓盤的規(guī)劃條件設(shè)定房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，或資產(chǎn)占有方提供的未開發(fā)計(jì)劃，并合理

12、確信其合法性及可實(shí)現(xiàn)性。（2）市場(chǎng)供求資料：擬開發(fā)房屋（業(yè)態(tài)）的市場(chǎng)供求資料，并分析擬開發(fā)房產(chǎn)的可實(shí)現(xiàn)性：開發(fā)進(jìn)度、銷售進(jìn)度和價(jià)格；按照市場(chǎng)比較法要求，收集可比交易案例的房屋售價(jià)。（3）成本、稅費(fèi)資料：收集與擬開發(fā)方案相匹配的房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用、開發(fā)利潤(rùn)等信息，或開發(fā)商的開發(fā)成本預(yù)算資料，分析確認(rèn)開發(fā)成本的合理性；收集國家有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的有關(guān)稅費(fèi)、利率等政策文件，作為測(cè)算相關(guān)稅費(fèi)的依據(jù)。（4）通過權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)信息，如：不動(dòng)產(chǎn)所在城市平均開發(fā)利潤(rùn)率（工業(yè)地產(chǎn)應(yīng)單獨(dú)收集）；若采用動(dòng)態(tài)評(píng)估的，應(yīng)收集安全利率、社會(huì)平均投資收益率、不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)投資回報(bào)率、貝塔系數(shù)等，并合理確信折現(xiàn)率及其可

13、靠性。4、不動(dòng)產(chǎn)成本法評(píng)估收集的資料（1）建筑物估價(jià)資料：建筑物竣工決算資料、施工合同、當(dāng)?shù)亟ㄖ惭b工程定額及配套文件，同類建筑物建安造價(jià)信息，主要材料、人工單價(jià)信息，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)建筑工程量包干價(jià)格水平，政府公布的各項(xiàng)建筑稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、前期工程費(fèi)用市場(chǎng)價(jià)格水平。權(quán)威單位公布或估價(jià)師在市場(chǎng)提取的所在地區(qū)建筑物開發(fā)利潤(rùn)率或不動(dòng)產(chǎn)投資回報(bào)率、銀行貸款利率、銷售稅費(fèi)率。（2）土地估價(jià)資料：當(dāng)?shù)卣嫉恼鞯匮a(bǔ)償和城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償政策文件，估價(jià)對(duì)象所在地人均土地面積、人均耕地面積、以及同類地區(qū)近期征地調(diào)查及補(bǔ)償資料（房屋補(bǔ)償、構(gòu)筑物及其他附著物、水電等），調(diào)查類似舊城改造區(qū)域平均容積率、人口密度及企業(yè)密度；調(diào)查

14、農(nóng)地征征收地經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格，相同或相近區(qū)域普通商品房?jī)r(jià)格，近期類似地區(qū)企業(yè)搬遷補(bǔ)償案例；調(diào)查近期類似區(qū)域土地綜合整治成本水平（平整、三通），當(dāng)?shù)赝恋卣纹骄_發(fā)利潤(rùn)率（工業(yè)、非工業(yè)）；調(diào)查條件近似的土地交易市價(jià)水平（測(cè)算土地增值收益）。（三）評(píng)定估算1、市場(chǎng)法。應(yīng)記錄參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性分析以及根據(jù)評(píng)估對(duì)象與參照物的差異進(jìn)行必要調(diào)整的過程和結(jié)果（1）交易案例選擇恰當(dāng)、充分； 1）.應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易案例（3個(gè)以上）；2）案例信息描述完整、準(zhǔn)確，至少包括：名稱、坐落、四至、樓層及朝向、面積、用途、產(chǎn)權(quán)狀況、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境；成交日期、成交單價(jià)、付款方

15、式；交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、是否為正常交易人等。（2）具體分析交易案例和評(píng)估對(duì)象具有可比性和相似性。（3）各項(xiàng)修正因素考慮合理、充分，邏輯關(guān)系正確1）包括交易情況修正、交易日期修正和不動(dòng)產(chǎn)狀況修正。其中不動(dòng)產(chǎn)狀況修正可分為區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。2）詳細(xì)說明修正理由和修正系數(shù)的合理性。其中，對(duì)交易日期修正、使用年期修正、付款方式修正、結(jié)構(gòu)及樓層修正、容積率修正、朝向修正、建筑年代修正、環(huán)境修正、裝修修正等應(yīng)說明其參數(shù)來源。（4）列出評(píng)估測(cè)算過程表，測(cè)算比準(zhǔn)價(jià)格。（5）對(duì)在比準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上確定評(píng)估結(jié)論的方法合理性進(jìn)行分析說明。2、收益法采用收益法的，應(yīng)說明確定收益期限、

16、預(yù)期收益和折現(xiàn)率等相關(guān)參數(shù)的過程和結(jié)果（1）確定收益期：不動(dòng)產(chǎn)收益期應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余年限等參數(shù)，并根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，合理確定。當(dāng)建筑物與土地使用權(quán)使用壽命期不一致，以及確定的收益期與不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命或法定壽命不一致時(shí)，應(yīng)分析說明。（2）合理量化預(yù)期收益：1）根據(jù)調(diào)查獲取的租金案例，選擇確定可比案例；2）參照市場(chǎng)比較法，分析可比案例與估價(jià)對(duì)象的差異，進(jìn)行修正，確定估價(jià)對(duì)象租金。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正常客觀的租金。當(dāng)未來收益預(yù)測(cè)趨勢(shì)與被評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)情況存在重大差異時(shí)，應(yīng)對(duì)產(chǎn)生差異的原因及其合理性進(jìn)行分析3）根據(jù)

17、市場(chǎng)調(diào)查獲取的同類不動(dòng)產(chǎn)出租空置率分析確定估價(jià)對(duì)象空置率；4）分析估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)房地租賃產(chǎn)市場(chǎng)前景以及市場(chǎng)獲取的同類物業(yè)租金變動(dòng)情況，確定的年租金增長(zhǎng)率；5）根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)租賃涉及的稅費(fèi)政策和市場(chǎng)費(fèi)用水平，測(cè)算由出租人承擔(dān)的稅金及費(fèi)用；（3）合理確定折現(xiàn)率，折現(xiàn)率口徑與收益口徑保持一致。折現(xiàn)率原則上采用WACC模型（即加權(quán)資本成本）計(jì)算；債務(wù)權(quán)益權(quán)重參照“國發(fā)200927號(hào)文件”：保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目按8:2、其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按7:3確定。采用其他方式確定折現(xiàn)率的，應(yīng)充分說明其理由、參數(shù)來源和計(jì)算公式。WACC=權(quán)益資金成本權(quán)益資金比例+計(jì)息債務(wù)資金成本計(jì)息債務(wù)資金比例（1-企業(yè)所得稅

18、率）3、假設(shè)開發(fā)法（1）擬開發(fā)產(chǎn)品業(yè)態(tài)、建筑面積、可售面積及配套設(shè)施不應(yīng)突破規(guī)劃指標(biāo)限制；無宗地建設(shè)規(guī)劃的，不應(yīng)突破土地出讓合同約定的用地規(guī)劃指標(biāo)。應(yīng)對(duì)擬開發(fā)規(guī)劃及成果進(jìn)行詳細(xì)描述（包括業(yè)態(tài)、檔次、建筑實(shí)體、配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境設(shè)計(jì)等），讓人有實(shí)體感。（2）根據(jù)評(píng)估師對(duì)宏觀政策、市場(chǎng)狀況及其預(yù)期的深入分析，合理確定開發(fā)期、預(yù)售時(shí)點(diǎn)和銷售進(jìn)度，做到言之有據(jù)、言之有理。不得隨意或簡(jiǎn)單給出相關(guān)參數(shù)。（3）根據(jù)調(diào)查取得的可比房屋銷售案例，參照市場(chǎng)比較法進(jìn)行比較修正后，分別確定擬開發(fā)產(chǎn)品的售價(jià)。不得隨意或簡(jiǎn)單給出擬開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。（4）開發(fā)成本（含專業(yè)費(fèi)用）：根據(jù)收集的可比案例開發(fā)成本進(jìn)行修正的

19、，應(yīng)比較擬開發(fā)產(chǎn)品與案例的在業(yè)態(tài)、檔次、建筑實(shí)體、配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境設(shè)計(jì)等方面的差異進(jìn)行成本項(xiàng)目修正，預(yù)測(cè)開發(fā)成本；采用委托方提供的開發(fā)預(yù)算的，應(yīng)確認(rèn)其預(yù)算的合理性及完整性，列出成本預(yù)算表（平場(chǎng)、基礎(chǔ)、建筑實(shí)體、配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境綠化，以及前期費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等項(xiàng)目）；估價(jià)師自行作出開發(fā)成本預(yù)算的，應(yīng)說明預(yù)算的主要工程量依據(jù)、主要成本項(xiàng)目取價(jià)依據(jù)，并按前款要求編制開發(fā)成本預(yù)算表。專業(yè)費(fèi)用應(yīng)按主要費(fèi)用項(xiàng)目和市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)編列預(yù)算；采用其他渠道取得的參數(shù)，應(yīng)說明其來源。（5）銷售稅金及費(fèi)用：根據(jù)國家稅費(fèi)政策測(cè)算銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳稅費(fèi)。銷售費(fèi)用預(yù)算應(yīng)說明預(yù)計(jì)銷售方式、銷售費(fèi)用率的參數(shù)來源（市場(chǎng)代售

20、費(fèi)用率或上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)）；管理費(fèi)用應(yīng)說明取值依據(jù)（上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)或財(cái)建2002【394】號(hào)文件標(biāo)準(zhǔn)）。（6）投資利息、開發(fā)利潤(rùn)、折現(xiàn)率1）采用靜態(tài)評(píng)估的，投資利息按：（投資平均占用額-銷售回收資金平均余額）同期銀行貸款利率測(cè)算。其中：投資平均占用額按土地及前期費(fèi)用一次投入、工程成本平均投入、稅金與收入匹配、費(fèi)用均勻發(fā)生為前提測(cè)算。開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)以收集到的市場(chǎng)可比案例或權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的相關(guān)信息的銷售利潤(rùn)率為依據(jù)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)狀況、擬開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，合理確定開發(fā)利潤(rùn)率。2）采用動(dòng)態(tài)評(píng)估的，不計(jì)算投資利息及利潤(rùn)，應(yīng)將預(yù)計(jì)開發(fā)收入、成本費(fèi)用按合理的折現(xiàn)率折為現(xiàn)值。折現(xiàn)率為不動(dòng)

21、產(chǎn)開發(fā)投資報(bào)酬率，原則上采用WACC模型（即加權(quán)資本成本）計(jì)算；債務(wù)權(quán)益權(quán)重參照“國發(fā)200927號(hào)文件”：保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目按8:2、其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按7:3確定。采用其他方式確定折現(xiàn)率的，應(yīng)充分說明其理由、參數(shù)來源和計(jì)算公式。WACC=權(quán)益資金成本權(quán)益資金比例+計(jì)息債務(wù)資金成本計(jì)息債務(wù)資金比例（1-企業(yè)所得稅率）采用其他方式確定折現(xiàn)率的，應(yīng)充分說明其理由、參數(shù)來源和計(jì)算公式。4、成本法（1）價(jià)值內(nèi)涵1）房屋建筑物：土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)。2）土地使用權(quán)：土地取得成本、開發(fā)成本、相關(guān)稅費(fèi)、開發(fā)期利息、開發(fā)利潤(rùn)、土地增值收益。（2）房屋建筑物1）

22、土地成本，應(yīng)按照土地使用權(quán)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行評(píng)估，并撰寫土地使用權(quán)評(píng)估技術(shù)說明。2）開發(fā)成本，工程單位造價(jià)、工程直接費(fèi)、前期工程費(fèi)的取值依據(jù)必須充分（市場(chǎng)采集、權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的公開信息、建筑定額及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。采用可比工程單位價(jià)格的，應(yīng)說明參數(shù)來源、分析與評(píng)估對(duì)象的各項(xiàng)差異（年代、材料、結(jié)構(gòu)、工藝等），進(jìn)行差異修正；采用模擬預(yù)算的，應(yīng)列明主要工程的量、定額單價(jià)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算分項(xiàng)匯總表。對(duì)多項(xiàng)建筑物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)對(duì)面積大、價(jià)值高和有代表性的建筑物單獨(dú)編制勘查記錄表和評(píng)估計(jì)算表，但單獨(dú)作出勘查記錄和評(píng)估計(jì)算表的建筑物占委托評(píng)估范圍的總量及評(píng)估總額均不得低于80%。對(duì)價(jià)值低或結(jié)構(gòu)裝飾等主要條件基本相同的，可

23、采用列表計(jì)算方式進(jìn)行評(píng)估。3）管理費(fèi)用及銷售稅費(fèi)。管理費(fèi)用原則上參照財(cái)建2002【394】號(hào)文件標(biāo)準(zhǔn)；采用其他標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)說明其參數(shù)來源和依據(jù)。銷售稅金按稅法規(guī)定測(cè)算（納稅售價(jià)按成本、費(fèi)用、利息、利潤(rùn)加和測(cè)算）；銷售費(fèi)用包括交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)及其他銷售費(fèi)用，可參照房地產(chǎn)交易市場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)代銷手續(xù)費(fèi)價(jià)格測(cè)算。選用其他標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)說明參數(shù)來源及依據(jù)。4）投資利息應(yīng)根據(jù)合理建設(shè)工期和同期銀行貸款利率測(cè)算。土地成本和前期工程費(fèi)用按一次投入、其他開發(fā)成本按平均投入測(cè)算。但應(yīng)注意與房屋占地土地使用權(quán)的開發(fā)利息相銜接，不重不漏。5）開發(fā)利潤(rùn)。開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)以收集到的市場(chǎng)可比案例或權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的相關(guān)信息的成本

24、利潤(rùn)率為依據(jù)，結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)狀況、擬開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，合理確定開發(fā)成本利潤(rùn)率。但應(yīng)注意與房屋占地土地使用權(quán)的開發(fā)利潤(rùn)相銜接，不重不漏。（3）土地使用權(quán)1）委托評(píng)估的土地使用權(quán)必須分宗進(jìn)行評(píng)估，地塊相連且宗地用途相同、開發(fā)程度及其他條件相同或相近的，可合并評(píng)估，但需進(jìn)行詳細(xì)說明，評(píng)估結(jié)論需分宗列示。2）土地取得成本的構(gòu)成項(xiàng)目全面、正確，取值客觀、合理，取值依據(jù)充分。應(yīng)說明土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、房屋安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償、農(nóng)轉(zhuǎn)非社會(huì)統(tǒng)籌費(fèi)、耕地占用稅、變遷補(bǔ)助、變遷獎(jiǎng)勵(lì)等文件依據(jù)及調(diào)查獲取的相關(guān)數(shù)據(jù)。征地相關(guān)稅費(fèi)包含在土地取得成本中。3）土地開發(fā)費(fèi)，應(yīng)根據(jù)宗地外和紅線內(nèi)基礎(chǔ)

25、設(shè)施、土地平整情況，調(diào)查測(cè)算開發(fā)成本。取得農(nóng)地的，紅線外開發(fā)成本參照本市成片開發(fā)儲(chǔ)備土地整治成本的調(diào)查數(shù)據(jù)修正測(cè)定；紅線內(nèi)開發(fā)費(fèi)，參照成片土地整治成本參數(shù)，完全平整占40%、通路20%、其他四通（水、電、氣、電訊）各占10%的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算。但應(yīng)考慮土地部分平整和通達(dá)狀況進(jìn)行適當(dāng)修正。取得城市拆遷土地的，原則上不再考慮紅線外開發(fā)成本；紅線內(nèi)開發(fā)成本主要為清場(chǎng)和平整成本，可參照農(nóng)地平整成本測(cè)算。4）開發(fā)利息應(yīng)按從取得土地到開發(fā)至現(xiàn)狀的正常工期測(cè)算及同期銀行貸款利率測(cè)算，假設(shè)土地取得費(fèi)一次投入，開發(fā)成本平均投入。5）開發(fā)利潤(rùn)：以土地取得成本和開發(fā)成本為基數(shù)，工業(yè)用地參照經(jīng)濟(jì)適用房利潤(rùn)率3%測(cè)算；房地產(chǎn)開

26、發(fā)用地參照房地產(chǎn)上市公司平均成本利潤(rùn)率的測(cè)算。6）土地增值收益是土地改變用途及整治而增加的價(jià)值，為土地市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格之間的差額，主要包括土地出讓金及土地使用權(quán)市場(chǎng)交易價(jià)格中的其他增值收益。暫按土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)及“渝國土房管發(fā)（2009）255號(hào)文件”進(jìn)行測(cè)算。5、評(píng)定估算過程和結(jié)果正確（1）在使用成本法、市場(chǎng)法和收益法評(píng)估資產(chǎn)的過程中，各項(xiàng)公式、模型應(yīng)用正確，各項(xiàng)參數(shù)、比率確定正確，各種邏輯關(guān)系鉤稽正確；（2）數(shù)學(xué)計(jì)算過程和結(jié)果正確。五、機(jī)器設(shè)備（一）業(yè)務(wù)約定書評(píng)估師應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書約定的機(jī)器設(shè)備的預(yù)期用途，明確評(píng)估假設(shè)。包括：（1）繼續(xù)使用。應(yīng)區(qū)分原地使用或者移地使用；按現(xiàn)行用途使

27、用或者改變用途使用等情況，確定評(píng)估值的價(jià)值內(nèi)涵（如：安裝、基礎(chǔ)、附屬設(shè)施，是否包括軟件、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)資料等無形資產(chǎn)等）。（2）變現(xiàn)。應(yīng)區(qū)分是正常變現(xiàn)還是快速變現(xiàn)，確定是市場(chǎng)價(jià)值還是清算價(jià)值。除非具備法定的快速前提（破產(chǎn)清算、司法處置、經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)等，并在業(yè)務(wù)約定書中約定），不應(yīng)隨意按快速變現(xiàn)前提評(píng)估其清算價(jià)值。（3）財(cái)務(wù)報(bào)告目的，包括：資產(chǎn)減值測(cè)試、公允價(jià)值計(jì)量、資產(chǎn)盤盈入賬、資產(chǎn)報(bào)廢凈殘值估計(jì)等，應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則分別對(duì)應(yīng)于不同的價(jià)值類型。2、對(duì)于單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估假設(shè)等條件，在業(yè)務(wù)約定書明確評(píng)估范圍是否包括設(shè)備的安裝、基礎(chǔ)、附屬設(shè)施，是否包括軟件、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)資

28、料等無形資產(chǎn)。（二）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的方式：詢問、函證、核對(duì)、監(jiān)盤、勘查、檢查等方式。1、取得委托方、相關(guān)當(dāng)事方所申報(bào)的資產(chǎn)明細(xì)表。要求：評(píng)估申報(bào)明細(xì)表填列的各資產(chǎn)科目完整；各科目評(píng)估申報(bào)明細(xì)表的填列內(nèi)容準(zhǔn)確、完整；評(píng)估申報(bào)明細(xì)表提供方蓋章確認(rèn)；申報(bào)表與評(píng)估業(yè)務(wù)約定書的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。2、核實(shí)評(píng)估對(duì)象的存在性和完整性記錄（1）根據(jù)資產(chǎn)占有方提供的資產(chǎn)清單，對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)的存在性和完整性進(jìn)行核實(shí)，并記錄核實(shí)結(jié)果。清查核實(shí)應(yīng)當(dāng)按系統(tǒng)、存放地逐臺(tái)（套）作出記錄；若委估設(shè)備數(shù)量多、單位價(jià)值不高，名稱、規(guī)格、廠家相同，購置年代及使用狀況相同或相近的，可在逐臺(tái)（套）清點(diǎn)、抽樣調(diào)查調(diào)查的基礎(chǔ)上分組

29、匯總作出調(diào)查記錄。企業(yè)管理人員、估價(jià)師應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄上簽字。（2）對(duì)若評(píng)估對(duì)象為生產(chǎn)線、成套設(shè)備，應(yīng)根據(jù)評(píng)估申報(bào)表和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，查明成套設(shè)備（生產(chǎn)線）所包括的單體設(shè)備，并詳細(xì)做好記錄，防止遺漏或重復(fù)。對(duì)于附屬于不動(dòng)產(chǎn)的機(jī)器設(shè)備，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)合理劃分不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)器設(shè)備的評(píng)估范圍，避免重復(fù)或者遺漏，并作出調(diào)查記錄。（3）對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)勘查設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量與評(píng)估申報(bào)表不一致的，應(yīng)單獨(dú)作出勘查記錄，并經(jīng)企業(yè)管理部門蓋章確認(rèn)，調(diào)整評(píng)估申報(bào)表并作為評(píng)估的依據(jù)。（4）調(diào)查評(píng)估對(duì)象的權(quán)屬證明，包括：查閱固定資產(chǎn)臺(tái)賬查、檢查重要設(shè)備的購買合同及發(fā)票、查驗(yàn)車船的登記證書及年檢資料，關(guān)注設(shè)定抵押權(quán)的情況，并作出調(diào)查記錄。

30、對(duì)于沒有進(jìn)行法定登記或權(quán)屬證明所載權(quán)利人與資產(chǎn)占有方不符的，要求委托方或者相關(guān)當(dāng)事方對(duì)機(jī)器設(shè)備的權(quán)屬作出書面承諾。（5）機(jī)器設(shè)備評(píng)估業(yè)務(wù)約定書應(yīng)當(dāng)明確，評(píng)估范圍是否包括設(shè)備的安裝、基礎(chǔ)、附屬設(shè)施，是否包括軟件、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)資料等無形資產(chǎn)。現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查應(yīng)根據(jù)委托評(píng)估范圍作出相應(yīng)的記錄3、評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)狀和使用狀況的記錄（1）對(duì)主要設(shè)備的相關(guān)技術(shù)資料進(jìn)行核查，并記錄核查結(jié)果。查閱設(shè)備使用單位所提供的技術(shù)檔案、檢測(cè)報(bào)告、運(yùn)行記錄等歷史資料，了解設(shè)備的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，作為評(píng)定設(shè)備重置價(jià)值及成新率的依據(jù)。應(yīng)當(dāng)關(guān)注機(jī)器設(shè)備所依存資源的有限性、所生產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)壽命、所依附土地和房屋建筑物的使用期限、國家的法律

31、、法規(guī)以及環(huán)境保護(hù)、能源等產(chǎn)業(yè)政策對(duì)機(jī)器設(shè)備價(jià)值的影響。（2）對(duì)主要資產(chǎn)的現(xiàn)狀進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，并記錄現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果1）設(shè)備的使用狀況：了解設(shè)備使用強(qiáng)度、維護(hù)保養(yǎng)狀況、產(chǎn)品質(zhì)量、能源消耗等是否處于正?？墒褂脿顟B(tài)，是否存在資產(chǎn)閑置情況等，并作出記錄。2）現(xiàn)場(chǎng)觀察設(shè)備的運(yùn)行情況、外觀及部件是否完整，結(jié)合對(duì)技術(shù)資料、使用情況的了解，或利用專業(yè)機(jī)構(gòu)的檢測(cè)結(jié)果，對(duì)機(jī)器設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)作出判斷，確定成新率。必要時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)機(jī)器設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定。4、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查受到客觀限制時(shí)采取的其他適當(dāng)方法和記錄對(duì)于因客觀原因無法實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)勘查的機(jī)器設(shè)備，應(yīng)記錄估價(jià)師所采用的其他適當(dāng)方法對(duì)有關(guān)資產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量進(jìn)

32、行確認(rèn)，并合理確認(rèn)所采用的方法能不影響評(píng)估結(jié)論的合理性。當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查受限對(duì)評(píng)估結(jié)論的可靠性產(chǎn)生重大影響的，應(yīng)終止接受評(píng)估業(yè)務(wù)委托。（三）收集資料1、收集和查驗(yàn)評(píng)估資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件（1）對(duì)車輛、船舶等進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的設(shè)備，取得完整、有效的產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件；（2）收集成套設(shè)備及主要單臺(tái)（套）設(shè)備的購建合同、發(fā)票；收集資產(chǎn)占有方固定資產(chǎn)臺(tái)賬（卡）以及其他可證明設(shè)備產(chǎn)權(quán)歸屬的資料。（3）取得委托方及相關(guān)當(dāng)事方關(guān)于委估設(shè)備產(chǎn)權(quán)的書面說明、證明和承諾。2、市場(chǎng)調(diào)查及分析資料（1）通過市場(chǎng)調(diào)查、向生產(chǎn)商詢價(jià)等方式，調(diào)查評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)公平交易價(jià)格，并詳細(xì)作出詢價(jià)記錄。（2）無法實(shí)施市場(chǎng)調(diào)查或向生產(chǎn)廠家直接詢價(jià)

33、的，通過專業(yè)網(wǎng)絡(luò)查詢價(jià)格信息或查閱權(quán)威機(jī)構(gòu)近期出版的機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)，根據(jù)市場(chǎng)條件分析后確定，并說明信息來源。（3）對(duì)于評(píng)估之中需要包括設(shè)備運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)的，應(yīng)收集市場(chǎng)運(yùn)輸費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，了解設(shè)備購買合同價(jià)款中是否包括安裝調(diào)試費(fèi)和基礎(chǔ)費(fèi)，若未包含，應(yīng)收集相關(guān)信息資料。（4）調(diào)查二手設(shè)備市場(chǎng)供求情況及其價(jià)格，了解二手設(shè)備與按一手新設(shè)備與成新率測(cè)算的正常價(jià)值相比的貶值情況，形成調(diào)查記錄。（5）對(duì)進(jìn)口設(shè)備，了解相關(guān)關(guān)稅、增值稅政策及征收標(biāo)準(zhǔn)，了解國內(nèi)是否有替代設(shè)備以及與替代設(shè)備的主要差異。（四）評(píng)定估算根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析成本法、市場(chǎng)法和收益法三種資產(chǎn)評(píng)估基本

34、方法的適用性，并恰當(dāng)選擇。1、采用成本法的，確定完全重置成本和成新率（各相關(guān)貶值因素）的過程和結(jié)果。（1）重置成本的各構(gòu)成要素合理、完整，依據(jù)充分。1）合理確定被評(píng)估資產(chǎn)重置成本的構(gòu)成要素，避免重復(fù)計(jì)算或者漏算；2）構(gòu)成重置成本的取價(jià)（設(shè)備購置價(jià)、設(shè)備安裝費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)等準(zhǔn)確、合理，依據(jù)充分；3）根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及收集的相關(guān)資料，說明委估設(shè)備是否存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，以及可能引起機(jī)器設(shè)備貶值的各種因素。對(duì)存在的實(shí)體性貶值，應(yīng)結(jié)合設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)勘查情況進(jìn)行成新率評(píng)定。成新率評(píng)定通常應(yīng)采用年限法（工作量）和勘察打分法，并說明最終確定成新率的理由。對(duì)于確實(shí)存在功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值的設(shè)備，應(yīng)詳細(xì)分析

35、相關(guān)貶值因素的基礎(chǔ)上，測(cè)算其貶值額。4）對(duì)于委估二手設(shè)備而言，完全重置成本與成新率的乘積可能與二手市場(chǎng)價(jià)格有較大差異，評(píng)估師需要考慮二手市場(chǎng)的價(jià)格貶值，對(duì)市場(chǎng)差異作出調(diào)整（也可在經(jīng)濟(jì)性貶值中考慮）。 （2）主要資產(chǎn)(或評(píng)估案例)的評(píng)估過程和結(jié)果1）對(duì)主要資產(chǎn)（或評(píng)估案例）的狀況描述清晰、準(zhǔn)確、完整；2）采用的評(píng)估公式包括各參數(shù)的計(jì)算公式、模型正確；3）重置成本確定過程清楚完整，計(jì)算結(jié)果正確；4）成新率確定過程清楚完整，計(jì)算結(jié)果正確。2、對(duì)于有獨(dú)立運(yùn)營(yíng)能力或者獨(dú)立獲利能力的機(jī)器設(shè)備組合進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可采用收益法。再確定收益期限適應(yīng)考慮委估設(shè)備的經(jīng)濟(jì)使用年限；在確定其收益額時(shí)應(yīng)考慮與其他生產(chǎn)要素的共

36、同貢獻(xiàn)；折現(xiàn)率應(yīng)關(guān)注設(shè)備的收益所在行業(yè)和地區(qū)市場(chǎng)的特有風(fēng)險(xiǎn)。3、在委估設(shè)備有活躍的二手交易市場(chǎng)條件下，可以選用市場(chǎng)法對(duì)二手設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。采用市場(chǎng)法的，參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性分析以及根據(jù)評(píng)估對(duì)象與參照物的差異進(jìn)行必要調(diào)整的過程和結(jié)果（1）交易案例選擇恰當(dāng)、充分； 1）應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易案例（3個(gè)以上）；2）交易案例和評(píng)估對(duì)象具有可比性和相似性。包括：交易狀況、交易地域、交易時(shí)間、交易方式、設(shè)備規(guī)格型號(hào)及實(shí)體狀況、成交價(jià)格等。（2）案例信息描述完整、準(zhǔn)確1）選做交易案例的信息應(yīng)當(dāng)充分、完整；2）交易案例的價(jià)格可信。（3）各項(xiàng)修正因素考慮合理、充分，邏輯關(guān)系正確1）比較因素體系能夠合理、全面地反映

37、影響資產(chǎn)價(jià)值的因素；2）設(shè)備的比較因素有：個(gè)別因素、交易因素、地域因素和時(shí)間因素。4、評(píng)定估算過程和結(jié)果正確（1）在使用成本法、市場(chǎng)法和收益法評(píng)估資產(chǎn)的過程中，各項(xiàng)公式、模型應(yīng)用正確，各項(xiàng)參數(shù)、比率確定正確，各種邏輯關(guān)系鉤稽正確；（2）數(shù)學(xué)計(jì)算過程和結(jié)果正確。六、無形資產(chǎn)（含專利）（三）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查1、訪談?dòng)涗洝F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方案（1）根據(jù)評(píng)估對(duì)象具體情況，確定合理的評(píng)估調(diào)查方案，有針對(duì)性地選擇適當(dāng)?shù)卣{(diào)查方式進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查方式包括：詢問、函證、核對(duì)、監(jiān)盤、勘查、檢查等方式。調(diào)查方案中應(yīng)說明：調(diào)查內(nèi)容、調(diào)查方式、調(diào)查對(duì)象、實(shí)施人、利用專家工作等。1）檢查無形資產(chǎn)權(quán)利的法律文件、權(quán)屬有效性文件或者其他證明資

38、料，以及有關(guān)合同協(xié)議、專利登記簿副本、實(shí)用新型專利檢索報(bào)告、繳費(fèi)憑證等。專利的法律狀態(tài)通常包括專利申請(qǐng)人或者專利權(quán)人及其變更情況，專利所處的專利審批階段、年費(fèi)繳納情況、專利權(quán)的終止、專利權(quán)的恢復(fù)、專利權(quán)的質(zhì)押，以及是否涉及法律訴訟或者處于復(fù)審、宣告無效狀態(tài)。需要向?qū)＠芾頇C(jī)關(guān)或通過相關(guān)網(wǎng)站進(jìn)行查詢。專利權(quán)及非專利技術(shù)的權(quán)利狀態(tài)包括所有權(quán)和使用權(quán)。使用權(quán)的具體形式包括權(quán)獨(dú)占許可、獨(dú)家許可、普通許可和其他許可形式。知識(shí)產(chǎn)權(quán)使用權(quán)通過合同協(xié)議約定。查閱自創(chuàng)專有技術(shù)的立項(xiàng)、可研及批復(fù)文件、權(quán)威機(jī)構(gòu)驗(yàn)收或鑒定報(bào)告等證明無形資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的文件。2）詢問資產(chǎn)占有方技術(shù)人員、向?qū)＠趾陀嘘P(guān)專家進(jìn)行咨詢，了解無形資

39、產(chǎn)的性質(zhì)和特點(diǎn)，目前和歷史發(fā)展?fàn)顩r；所屬技術(shù)領(lǐng)域的發(fā)展?fàn)顩r、技術(shù)水平、技術(shù)成熟度、同類技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)狀況、技術(shù)更新速度、無形資產(chǎn)的保護(hù)；宏觀經(jīng)濟(jì)及行業(yè)狀況及發(fā)展前景；企業(yè)應(yīng)用無形資產(chǎn)的產(chǎn)品以及相關(guān)配套資產(chǎn)等。3）核對(duì)有關(guān)經(jīng)營(yíng)和會(huì)計(jì)記錄，了解無形資產(chǎn)研發(fā)成本、相關(guān)產(chǎn)品投產(chǎn)情況及盈利能力；以往的評(píng)估和交易情況，包括專利權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、實(shí)施許可合同及其他交易情況。4）對(duì)無形資產(chǎn)實(shí)施涉及的主要配套資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，了解其他生產(chǎn)要素的配置情況和生產(chǎn)工藝、程序等情況。2、與相關(guān)人員的訪談紀(jì)錄根據(jù)項(xiàng)目具體情況，進(jìn)行必要的、針對(duì)性的訪談；并形成書面訪談?dòng)涗洝Ｒ螅涸L談內(nèi)容針對(duì)性強(qiáng)，并記錄完整。訪談?dòng)涗洶ǖ幌抻冢簾o形

40、資產(chǎn)權(quán)利的法律狀況、性質(zhì)和特點(diǎn)、目前和歷史發(fā)展?fàn)顩r、在國內(nèi)外的地位和競(jìng)爭(zhēng)、實(shí)施的地域范圍和領(lǐng)域、相關(guān)產(chǎn)品的行業(yè)及市場(chǎng)態(tài)勢(shì)、企業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展前景、實(shí)際應(yīng)用以及配套投資情況、實(shí)施受限情況、近年獲利能力與獲利方式、單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或抵押的可行性、類似無形資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息、其他相關(guān)信息。3、無形資產(chǎn)研發(fā)、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)和會(huì)計(jì)核算調(diào)查記錄對(duì)被評(píng)估企業(yè)提供的無形資產(chǎn)研發(fā)和與實(shí)施相關(guān)的經(jīng)營(yíng)資料和會(huì)計(jì)核算資料，對(duì)經(jīng)營(yíng)和會(huì)計(jì)核算資料進(jìn)行全面查閱，并形成完整的工作記錄。（1）自創(chuàng)無形資產(chǎn)的立項(xiàng)、可研及權(quán)力機(jī)關(guān)的審批情況；與相關(guān)協(xié)作單位的合同協(xié)議及費(fèi)用支付；研究階段及開發(fā)階段投入成本的會(huì)計(jì)記錄。（2）外購無形資產(chǎn)的合同協(xié)議約定主

41、要事項(xiàng)（權(quán)利性質(zhì)、應(yīng)用范圍、價(jià)款結(jié)算、使用限制等）以及實(shí)施情況。（3）應(yīng)用無形資產(chǎn)的產(chǎn)品及主要生產(chǎn)流程和生產(chǎn)周期、無形資產(chǎn)的主要作用、配套的有形資產(chǎn)（資金）和其他無形資產(chǎn)、企業(yè)的生產(chǎn)能力。（4）近3-5年相關(guān)產(chǎn)品的產(chǎn)銷情況變動(dòng)及其原因、營(yíng)銷策略；市場(chǎng)類似產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)情況及企業(yè)所采取的對(duì)策；國家給予的政策優(yōu)惠或限制；企業(yè)應(yīng)用無形資產(chǎn)的短期和中長(zhǎng)期計(jì)劃。（5）近3-5年企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告，無形資產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品的銷售收入、成本費(fèi)用、稅金及利潤(rùn)狀況，采用的會(huì)計(jì)政策對(duì)盈利指標(biāo)客觀性的影響，相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)重大波動(dòng)的主要原因。4、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查受到客觀限制時(shí)采取的其他適用方法和記錄（1）若調(diào)查工作受到客觀因素限制，應(yīng)

42、有充分理由說明受限于客觀因素。不得將評(píng)估師專業(yè)勝任能力或評(píng)估機(jī)構(gòu)付出成本原因作為客觀因素。 （2）說明在調(diào)查工作受到客觀限制時(shí)采取的其他替代方法是恰當(dāng)?shù)?。?）對(duì)上述分析判斷與措施形成清晰完整的記錄。（4）當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查受限對(duì)評(píng)估結(jié)論的可靠性產(chǎn)生重大影響的，應(yīng)終止接受評(píng)估業(yè)務(wù)委托。（四）收集評(píng)估資料1、收集以下評(píng)估資料，并確信資料來源可靠性（1）無形資產(chǎn)權(quán)利的法律文件、權(quán)屬有效性文件或其他證明資料。1）對(duì)于實(shí)行登記制度的無形資產(chǎn)法律文件、權(quán)屬有效性文件或其他證明資料（包括專利權(quán)利要求書、專利說明書及其附圖等）進(jìn)行查驗(yàn)，并取得完整、有效的證書復(fù)印件。對(duì)于專利權(quán)，應(yīng)通過權(quán)威網(wǎng)站查詢專利的法律狀態(tài)，并下

43、載有關(guān)信息。執(zhí)行出資、質(zhì)押、訴訟目的的專利資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)要求委托方提交由國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局出具的專利登記簿副本。評(píng)估對(duì)象為實(shí)用新型專利的，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)要求委托方提供實(shí)用新型專利檢索報(bào)告。2）收集外購無形資產(chǎn)的合同、發(fā)票等復(fù)印件。3）取得最近一期的專利、注冊(cè)商標(biāo)年費(fèi)繳費(fèi)憑證。4）如果有登記的專利權(quán)人與資產(chǎn)占有方名稱不一致，應(yīng)當(dāng)取得委托方及相關(guān)當(dāng)事方提供的說明、證明或承諾。5）取得完整全面的無形資產(chǎn)研發(fā)及實(shí)施的法律、技術(shù)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益的說明材料。自創(chuàng)專有技術(shù)的立項(xiàng)、可研及批復(fù)文件、權(quán)威機(jī)構(gòu)驗(yàn)收或鑒定報(bào)告等證明無形資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的文件。（2）無形資產(chǎn)的性質(zhì)和特點(diǎn)，目前和歷史發(fā)展?fàn)顩r；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、

44、行業(yè)狀況及前景、企業(yè)狀況及前景。1）對(duì)無形資產(chǎn)在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的性質(zhì)、作用與特點(diǎn)進(jìn)行的分析判斷。取得專利權(quán)利要求書，獲取專利（非專利）技術(shù)與生產(chǎn)產(chǎn)品之間應(yīng)用關(guān)系的技術(shù)說明資料；搜集生產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)用的其他專利或其它無形資產(chǎn)資料。2）對(duì)無形資產(chǎn)目前現(xiàn)狀及無形資產(chǎn)的形成、發(fā)展、管理過程的相關(guān)資料。取得所屬技術(shù)領(lǐng)域的發(fā)展?fàn)顩r、技術(shù)水平、技術(shù)成熟度、同類技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)狀況、技術(shù)更新速度資料。3）無形資產(chǎn)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)情況對(duì)無形資產(chǎn)價(jià)值影響的分析過程。包括但不限于：國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、外部經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境、國家產(chǎn)業(yè)政策及環(huán)保政策、稅收信貸政策、勞動(dòng)保險(xiǎn)政策等對(duì)無形資產(chǎn)研發(fā)及相關(guān)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)前景的影響。4）無形資產(chǎn)所處的行業(yè)狀況及

45、前景對(duì)無形資產(chǎn)價(jià)值影響的分析過程。取得相關(guān)技術(shù)在行業(yè)應(yīng)用情況、產(chǎn)品市場(chǎng)需求及、市場(chǎng)前景分析、技術(shù)的市場(chǎng)壽命分析、同類或類似產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)狀況。 5）無形資產(chǎn)實(shí)施企業(yè)狀況及前景對(duì)無形資產(chǎn)價(jià)值影響的分析過程。獲取企業(yè)使用無形資產(chǎn)的歷史狀況和業(yè)績(jī)、相關(guān)技術(shù)和產(chǎn)品在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析資料；影響無形資產(chǎn)利用效果的客觀因素和主觀因素分析。6）企業(yè)制定的無形資產(chǎn)利用規(guī)劃方案及其可實(shí)現(xiàn)性分析資料。取得的資料應(yīng)來源可靠、信息相關(guān)、內(nèi)容真實(shí)、范圍全面。（3）無形資產(chǎn)獲利能力與獲利方式1）全面收集企業(yè)實(shí)施無形資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)營(yíng)資料和財(cái)務(wù)資料，對(duì)無形資產(chǎn)的獲利能力與獲利方式進(jìn)行分析判斷。包括產(chǎn)品、產(chǎn)量及其變動(dòng)原因、產(chǎn)

46、品質(zhì)量及其變動(dòng)原因、單位成本及成本分析；銷售量及其變動(dòng)原因、售價(jià)及其變動(dòng)原因、營(yíng)銷策略、營(yíng)銷費(fèi)用及變動(dòng)原因；稅收政策及納稅情況等。2）企業(yè)的財(cái)務(wù)政策及其變更對(duì)無形資產(chǎn)財(cái)務(wù)信息的影響分析。3）相關(guān)法律限制、合同約定、評(píng)估委托約定或評(píng)估假設(shè)等相關(guān)法律文件資料情況。4）獲取與專利資產(chǎn)相關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及專利實(shí)施企業(yè)經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表和審計(jì)報(bào)告。5）企業(yè)對(duì)制定的無形資產(chǎn)利用規(guī)劃方案作出的盈利預(yù)測(cè)資料。（4）無形資產(chǎn)以往的評(píng)估及交易情況取得無形資產(chǎn)以往的評(píng)估及交易情況，包括轉(zhuǎn)讓合同、實(shí)施許可合同及其他交易情況；取得委托方及相關(guān)當(dāng)事方提供的說明、及交易證明復(fù)印件。（5）類似無形資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息取得相近或類似無

47、形資產(chǎn)的近期市場(chǎng)交易情況資料，要求資料清晰、合理、完整，且與交易日期相近。（6）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)狀況及前景、企業(yè)狀況及前景1）無形資產(chǎn)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)情況對(duì)無形資產(chǎn)價(jià)值影響的分析過程。財(cái)政、貨幣、稅收、產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控與國民生產(chǎn)總值的變化，影響無形資產(chǎn)實(shí)施產(chǎn)品的市場(chǎng)供求和企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，影響無形資產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。2）無形資產(chǎn)所處的行業(yè)狀況及前景對(duì)無形資產(chǎn)價(jià)值影響的分析過程。無形資產(chǎn)產(chǎn)品所處的行業(yè)政策及發(fā)展情況、同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)狀況等相關(guān)信息3）無形資產(chǎn)實(shí)施企業(yè)狀況及前景對(duì)無形資產(chǎn)價(jià)值影響的分析過程。收集企業(yè)制定的未來無形資產(chǎn)應(yīng)用實(shí)施計(jì)劃和收益預(yù)測(cè)。為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)在生產(chǎn)要素方面的保障措施、資本性投資計(jì)劃。

48、為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)在市場(chǎng)策略、經(jīng)營(yíng)管理方面的保障措施。2、分析、調(diào)整所收集評(píng)估資料的過程、依據(jù)和結(jié)果（1）無形資產(chǎn)是否能帶來顯著、持續(xù)的可辨識(shí)經(jīng)濟(jì)利益1）對(duì)被評(píng)估無形資產(chǎn)是否能帶來獨(dú)有的超額收益進(jìn)行的分析過程；2）對(duì)無形資產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)施過程中是否存在其它無形資產(chǎn)共同發(fā)揮作用進(jìn)行的分析過程。分析過程清晰、合理、完整。（2）無形資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和法定壽命，無形資產(chǎn)的保護(hù)措施1）無形資產(chǎn)法定壽命、經(jīng)濟(jì)壽命的以及預(yù)測(cè)周期的分析過程。法律因素分析，通常包括：無形資產(chǎn)的權(quán)利屬性及權(quán)利限制、專利類別、專利的法律狀態(tài)、專利剩余法定保護(hù)期限、專利的保護(hù)范圍等。評(píng)估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注專利所有權(quán)與使用權(quán)的差異、專利使用權(quán)的具體形

49、式、以往許可和轉(zhuǎn)讓的情況對(duì)專利資產(chǎn)價(jià)值的影響。評(píng)估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注發(fā)明、實(shí)用新型、外觀設(shè)計(jì)的審批條件、審批程序、保護(hù)范圍、保護(hù)期限、審批階段的差異對(duì)專利資產(chǎn)價(jià)值的影響。評(píng)估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注專利所處審批階段，專利是否涉及法律訴訟或者處于復(fù)審、宣告無效狀態(tài)，以及專利有效性維持情況對(duì)專利資產(chǎn)價(jià)值的影響。對(duì)影響無形資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)因素進(jìn)行分析，通常包括替代性、先進(jìn)性、創(chuàng)新性、成熟度、實(shí)用性（獲利性）、防御性（泄密或仿制）、壟斷性等。2）對(duì)無形資產(chǎn)實(shí)行的保護(hù)措施有效性及對(duì)無形資產(chǎn)生命周期的影響的分析過程。剩余法定保護(hù)期和有效經(jīng)濟(jì)壽命分析無法定保護(hù)的無形資產(chǎn)所采取的保護(hù)措施及風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)更新和市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)壽命影響的分析。要

50、點(diǎn)具備，分析過程清晰、合理、完整。（3）無形資產(chǎn)實(shí)施過程中所受到國家法律、法規(guī)或其他資產(chǎn)的限制1）無形資產(chǎn)實(shí)施過程中受到國家法律、法規(guī)限制的分析過程；2）無形資產(chǎn)實(shí)施過程中受到其他資產(chǎn)限制的分析過程。 各檢查要點(diǎn)具備，分析過程清晰、合理、完整。（4）經(jīng)濟(jì)因素及相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析1）經(jīng)濟(jì)因素分析，通常包括無形資產(chǎn)的取得成本、獲利能力、許可費(fèi)、類似資產(chǎn)的交易價(jià)格等。外購無形資產(chǎn)和自創(chuàng)無形資產(chǎn)的成本。其中，自創(chuàng)成本包括：研發(fā)成本、轉(zhuǎn)化成本、獲權(quán)及維權(quán)成本、交易成本等。獲利能力分析：獲利能力因素（先進(jìn)、獨(dú)占、保護(hù)）、獲利方式（轉(zhuǎn)讓、應(yīng)用）、與其他資產(chǎn)的相關(guān)性、利潤(rùn)或現(xiàn)金流、收益期限、風(fēng)險(xiǎn)因素。無形資產(chǎn)

51、通常需要與其他資產(chǎn)共同發(fā)揮作用，資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)分析評(píng)估對(duì)象與其他有形資產(chǎn)及無形資產(chǎn)的作用及貢獻(xiàn)。分析實(shí)施企業(yè)經(jīng)營(yíng)條件對(duì)評(píng)估對(duì)象作用及價(jià)值的影響。企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)條件決定了實(shí)施無形資產(chǎn)的生產(chǎn)規(guī)模、裝備水平、市場(chǎng)地位、收益水平。資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)關(guān)注行業(yè)政策、經(jīng)營(yíng)條件、生產(chǎn)能力、市場(chǎng)狀況、產(chǎn)品生命周期等因素變化對(duì)無形資產(chǎn)效能的制約；分析上述因素對(duì)產(chǎn)品銷售年、價(jià)格、收入、成本、費(fèi)用即盈利能力的影響。許可費(fèi)：轉(zhuǎn)讓許可（獨(dú)家許可）和許可使用的權(quán)利狀況以及限制條件對(duì)無形資產(chǎn)價(jià)值的影響。類似資產(chǎn)的交易價(jià)格：交易案例的可比性對(duì)無形資產(chǎn)價(jià)值的影響。2）對(duì)無形資產(chǎn)應(yīng)用中的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析調(diào)整過程。說明對(duì)無形資產(chǎn)應(yīng)用中的

52、相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行的分析過程，包括但不限于：企業(yè)執(zhí)行的會(huì)計(jì)政策的連續(xù)性（3-5年），以及是否真實(shí)客觀反映無形資產(chǎn)的獲利能力，應(yīng)按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)會(huì)計(jì)差錯(cuò)進(jìn)行追溯調(diào)整。對(duì)相關(guān)產(chǎn)品的收入財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，了解其產(chǎn)量、銷量、價(jià)格、銷售策略、對(duì)主要客戶的依賴、關(guān)聯(lián)交易等情況，對(duì)相關(guān)指標(biāo)變動(dòng)的內(nèi)部外部因素進(jìn)行分析，并剔除非經(jīng)常性因素影響。成本（成本構(gòu)成及單位成本）、為相關(guān)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)配套的原材料、人工成本、能源供應(yīng)及價(jià)格趨勢(shì)、成本分?jǐn)偡椒ǖ暮侠硇浴＝?jīng)營(yíng)費(fèi)用及管理費(fèi)用主要結(jié)構(gòu)及比率，主要變動(dòng)原因及趨勢(shì)，費(fèi)用分?jǐn)偡椒ǖ暮侠硇?。稅收政策變化以及?duì)產(chǎn)品盈利能力的影響。相關(guān)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量分析；相關(guān)產(chǎn)品應(yīng)收賬款周

53、轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、實(shí)施企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)分析等。根據(jù)企業(yè)利用無形資產(chǎn)的歷史經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，分析企業(yè)提供的無形資產(chǎn)未來應(yīng)用計(jì)劃和收益預(yù)測(cè)的可實(shí)現(xiàn)性及其風(fēng)險(xiǎn)。與企業(yè)管理層進(jìn)行溝通，提請(qǐng)企業(yè)對(duì)不合理的預(yù)測(cè)進(jìn)行調(diào)整并形成訪談?dòng)涗?，保證預(yù)測(cè)的科學(xué)性及合理性。要求分析過程邏輯清晰、過程完整、結(jié)論合理；完整反映相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析調(diào)整過程。（5）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出資、質(zhì)押等的可行性1）對(duì)被評(píng)估無形資產(chǎn)是否能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、出資、質(zhì)押進(jìn)行的分析過程；2）分析過程邏輯清晰、過程完整、結(jié)論合理。（五）評(píng)定估算1、無形資產(chǎn)評(píng)估方法的適應(yīng)性分析根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況、評(píng)估目的、價(jià)值類型、資料來源等，詳細(xì)分析說明三種基本方法的適應(yīng)性，

54、充分說明選擇或不選擇某種評(píng)估方法的理由。（1）一般情況下，具有以下特征的無形資產(chǎn)可采用成本法評(píng)估：具有可替代性；復(fù)制該無形資產(chǎn)在技術(shù)上可行，其投入成本清晰并可量化；因特定關(guān)系或權(quán)利獲得的無形資產(chǎn)（特許經(jīng)營(yíng)權(quán)）。資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)充分考慮無形資產(chǎn)價(jià)值與成本的相關(guān)程度。（2）有充分發(fā)育的市場(chǎng)，可收集到3個(gè)及以上相同或相似的無形資產(chǎn)的可比交易案例，才能選用市場(chǎng)法。（3）具有較長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益能力且其收益可以預(yù)測(cè)，可以選用收益法。1）直接估算法：用使用該無形資產(chǎn)產(chǎn)品比未使用該無形資產(chǎn)產(chǎn)品增加的收入或節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和進(jìn)行估算。2）間接估算法：使用該無形資產(chǎn)的產(chǎn)品凈收益扣除生產(chǎn)該產(chǎn)品其他資產(chǎn)的社會(huì)平均投資收益

55、進(jìn)行估算。3）分成率法：分析無形資產(chǎn)對(duì)產(chǎn)品銷售收入或銷售凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)，根據(jù)其貢獻(xiàn)確定其收入分成率或利潤(rùn)分成率，估算無形資產(chǎn)價(jià)值。2、使用成本法評(píng)估的要求（1）了解其歷史形成過程的投入與財(cái)務(wù)核算情況，取得與無形資產(chǎn)形成過程相關(guān)投入的財(cái)務(wù)信息資料的基礎(chǔ)上，測(cè)算評(píng)估基準(zhǔn)日重置成本。要求：取得與無形資產(chǎn)產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)的相關(guān)財(cái)務(wù)核算資料清晰、合理、完整。（2）無形資產(chǎn)重置成本的構(gòu)成要素及取值依據(jù)充分，資料數(shù)據(jù)來源可靠，具有完整歷史數(shù)據(jù)或相關(guān)數(shù)據(jù)佐證。2）無形資產(chǎn)重置成本包括：合理成本、稅費(fèi)及利潤(rùn)。重置成本各要素的取價(jià)、取費(fèi)為評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)格。（3）無形資產(chǎn)重置成本的計(jì)算過程1）重置成本各要素演算及推導(dǎo)出評(píng)估

56、結(jié)果的計(jì)算過程準(zhǔn)確無誤；2）演算過程中符合公認(rèn)的評(píng)估方法和計(jì)算模式。3）演算過程符合公認(rèn)的方法標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算過程準(zhǔn)確。（4）無形資產(chǎn)貶值的確定1）應(yīng)當(dāng)全面考慮被評(píng)估無形資產(chǎn)的各種貶值因素，是否存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。2）各項(xiàng)貶值因素分析過程符合公認(rèn)的評(píng)估方法和計(jì)算模式。功能性貶值：將委估無形資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品與生產(chǎn)該產(chǎn)品的先進(jìn)技術(shù)相比，按收入、成本、利潤(rùn)綜合分析，測(cè)算委估無形資產(chǎn)與該先進(jìn)技術(shù)之間的成本增加值或利潤(rùn)減少值。經(jīng)濟(jì)性貶值：國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策或市場(chǎng)環(huán)境因素變化對(duì)該技術(shù)超額收益的影響。3）分析過程符合公認(rèn)的方法標(biāo)準(zhǔn)，貶值因素考慮全面、完整，計(jì)算過程準(zhǔn)確。2.使用收益法評(píng)估時(shí)（1）合理估算無形資

57、產(chǎn)的預(yù)期收益期限1）根據(jù)對(duì)無形資產(chǎn)的剩余法定壽命、技術(shù)成熟度及技術(shù)壽命、產(chǎn)品的市場(chǎng)壽命年限的分析，合理估算無形資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命，并按照經(jīng)濟(jì)壽命與法定壽命孰短原則確定預(yù)期收益年限。2）根據(jù)實(shí)施企業(yè)實(shí)施無形資產(chǎn)歷史經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的變化，以及對(duì)企業(yè)未來實(shí)施無形資產(chǎn)規(guī)劃可信度的分析研究，綜合估計(jì)實(shí)施無形資產(chǎn)獲得超額收益的剩余有效年限。3）根據(jù)上述分析，合理估算應(yīng)用該無形資產(chǎn)的收益增長(zhǎng)期、穩(wěn)定期及下降期。4）通常無形資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命年限短于其法定保護(hù)年限；專利的經(jīng)濟(jì)壽命年限一般為5-12年。（2）合理估算無形資產(chǎn)帶來的預(yù)期收益，分析與之有關(guān)的預(yù)期變動(dòng)，與收益有關(guān)的成本費(fèi)用、配套資產(chǎn)、現(xiàn)金流量、風(fēng)險(xiǎn)因素。

58、1）在全面收集、分析無形資產(chǎn)應(yīng)用產(chǎn)品相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，合理估算被評(píng)估無形資產(chǎn)帶來的預(yù)期收益。通過收集并分析無形資產(chǎn)及其應(yīng)用有關(guān)的歷史經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，測(cè)算無形資產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品正常收益指標(biāo)。根據(jù)企業(yè)提供并經(jīng)資產(chǎn)評(píng)估師分析、判斷和調(diào)整的未來無形資產(chǎn)應(yīng)用實(shí)施計(jì)劃和未來收益預(yù)測(cè)指標(biāo)，測(cè)算未來若干年各項(xiàng)收益指標(biāo)。資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)分析研究該無形資產(chǎn)是否還存在新的應(yīng)用領(lǐng)域，預(yù)測(cè)開發(fā)該新領(lǐng)域的后續(xù)研發(fā)成本及其應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)。在技術(shù)可行、風(fēng)險(xiǎn)可控前提下綜合判斷應(yīng)否考慮該無形資產(chǎn)在新領(lǐng)域?qū)嵤┑氖找妫?jǐn)慎處理。對(duì)于尚未實(shí)施過的無形資產(chǎn)，資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)分析、判斷，必要時(shí)參考相關(guān)行業(yè)專家意見，對(duì)該無形資產(chǎn)的成熟度，實(shí)施

59、的可行性和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。2）當(dāng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)數(shù)與實(shí)施企業(yè)歷史水平、行業(yè)水平、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況相背離，應(yīng)充分說明異常原因和預(yù)測(cè)的依據(jù)。（3）區(qū)分無形資產(chǎn)與其他資產(chǎn)所獲得收益1）在調(diào)查、收集無形資產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中其他配套資產(chǎn)、資金的基礎(chǔ)上，分析無形資產(chǎn)與其他配套資產(chǎn)共同作用及其對(duì)收益的貢獻(xiàn)，采用適當(dāng)?shù)姆殖陕蕦?duì)收益額進(jìn)行合理分割，測(cè)算無形資產(chǎn)的價(jià)值。2）對(duì)于可直接作為產(chǎn)品出售的著作權(quán)、影像作品和計(jì)算機(jī)軟件等，可采用銷售凈收入扣減銷售成本費(fèi)用的機(jī)會(huì)成本方法評(píng)估無形資產(chǎn)價(jià)值。評(píng)估應(yīng)詳細(xì)說明機(jī)會(huì)成本的取值依據(jù)及計(jì)算過程。3）對(duì)于作為產(chǎn)品生產(chǎn)要素的無形資產(chǎn)，可采用該產(chǎn)品銷售收入或凈利潤(rùn)分成的方法評(píng)估

60、無形資產(chǎn)價(jià)值。評(píng)估應(yīng)詳細(xì)說明分成率的取值依據(jù)及計(jì)算過程。（4）預(yù)期收益口徑與折現(xiàn)率口徑保持一致。1）收益口徑可選用利潤(rùn)口徑或現(xiàn)金流口徑，單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估通常采用息稅前利潤(rùn)口徑或息稅折舊攤銷前現(xiàn)金流口徑。2）折現(xiàn)率口徑應(yīng)該與收益口徑一致。3）應(yīng)說明選用收益口徑的理由與采用折現(xiàn)率口徑的一致性。（5）根據(jù)無形資產(chǎn)實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素及貨幣時(shí)間價(jià)值等因素合理估算折現(xiàn)率1）說明折現(xiàn)率計(jì)算公式中各項(xiàng)參數(shù)的來源及計(jì)算過程，通?？衫脵?quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的相關(guān)信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行分析測(cè)算；其中：無形資產(chǎn)的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)作特別說明取值依據(jù)。 2）折現(xiàn)率計(jì)算的準(zhǔn)確性；3）折現(xiàn)率計(jì)算過程表述清晰、合理。4）無形資產(chǎn)折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)區(qū)別于（通常