財(cái)務(wù)管理02級(jí)學(xué)生作品008萬科財(cái)務(wù)分析課件

1、一、 萬科基本情況簡(jiǎn)介 二、行業(yè)環(huán)境 三、財(cái)務(wù)分析 （一）盈利能力分析 （二）營(yíng)運(yùn)能力分析 （三）償債能力分析四、萬科資本結(jié)構(gòu)分析 目錄第1頁(yè)，共16頁(yè)。 萬科基本情況簡(jiǎn)介： 1984年5月 萬科企業(yè)股份有限公司成立1988年 介入房地產(chǎn)領(lǐng)域 1988年12月 公司公開向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬股， 集資人民幣2,800萬元 1991年1月 萬科A股在深圳證券交易所掛牌交易1992年 正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù) 2005年 中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10評(píng)選第一 第2頁(yè)，共16頁(yè)。二、行業(yè)環(huán)境1.受央行加息的影響，房地產(chǎn)股市當(dāng)前比較低迷2.受2004年中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)

2、資金來源已發(fā)生重大變化，非貸款類資金來源增長(zhǎng)迅速。3.從消費(fèi)層面看，近半年來央行連續(xù)兩次加息以及首付款比例的提高，會(huì)抑制一部分市場(chǎng)需求，從而影響定金及預(yù)收款的增長(zhǎng)。4.房地產(chǎn)企業(yè)在遭到供給和需求兩方面政策緊收的情況下，需要拓展更多的資金渠道以保證企業(yè)的良性發(fā)展 第3頁(yè)，共16頁(yè)。三、財(cái)務(wù)分析（一）盈利能力分析 萬科公司的盈利能力總體而言在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中屬于較高水平，盈利狀況良好，凈利潤(rùn)可觀，業(yè)績(jī)較佳 第4頁(yè)，共16頁(yè)。1.公司2003，2004年的利潤(rùn)總額 為830,366,745.19元和1,260,329,245.83元， 利潤(rùn)呈穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)分析：利潤(rùn)總額的形成主要來自于主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 萬

3、科利潤(rùn)的數(shù)量和質(zhì)量都不錯(cuò)，盈利能力強(qiáng)2.銷售凈利率從03到04年每季遞增，從03年末 的8.5%逐步遞增到04年末的11.45%。 凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率從03年末的41.8%到增長(zhǎng)到04年末的61.9%。分析：萬科的盈利水平在不斷提高,在擴(kuò)大銷售的同時(shí)降低了期間費(fèi)用,尤其是其中的管理費(fèi)用,比去年同期下降了不少,改善了經(jīng)營(yíng)管理水平。 第5頁(yè)，共16頁(yè)。 3.03年行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率普遍低于7%的情況下,萬科03年和04年的凈資產(chǎn)收益率分別為11.53%和14.16% 分析： 萬科在同行業(yè)凈資產(chǎn)收益率較低的情況下仍能保持增長(zhǎng),除了說明萬科對(duì)權(quán)益資本的運(yùn)營(yíng)效益較好外,也與股東權(quán)益增長(zhǎng)幅度小于凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度有

4、密切關(guān)系。4.在凈資產(chǎn)收益率增長(zhǎng)的情況下，資產(chǎn)凈利率從03年末的5.78%下降到04年末的0.06%。 分析： 主要原因是04年的負(fù)債總額比03年末增加了34億多，從03年末的58億增加到了04年末的93億多，說明萬科對(duì)債務(wù)資本的運(yùn)營(yíng)情況有問題。 第6頁(yè)，共16頁(yè)。5每股收益03年，04年保持在0.39(元),而同時(shí)期行業(yè)中多數(shù)企業(yè)每股收益沒有達(dá)到0.2(元),萬科的效益仍算不錯(cuò)。分析：在04年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的條件下每股收益變化不大的原因是04年萬科可轉(zhuǎn)換債券大量轉(zhuǎn)股所致。第7頁(yè)，共16頁(yè)。（二）營(yíng)運(yùn)能力分析 總的來說，萬科的營(yíng)運(yùn)能力較強(qiáng)，保持在行業(yè)的領(lǐng)先水平，而且其未來的發(fā)展也較有前景。1. 應(yīng)

5、收帳款周轉(zhuǎn)率03年04年各季基本呈上升趨勢(shì)，在房地產(chǎn)上市公司中有明顯優(yōu)勢(shì)。分析：房地產(chǎn)銷售的特殊性，通常是按揭付款方式完成購(gòu)買，所以應(yīng)收帳款占的比重大，時(shí)間跨度長(zhǎng)都是合理的，萬科04年末的23.79的應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率在同行業(yè)中有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。 第8頁(yè)，共16頁(yè)。2 存貨周轉(zhuǎn)率2003、2004年末分別為0.568、0.55，而行業(yè)同期水平分別為0.45、0.48。在2003年萬科年報(bào)中，它的存貨中，土地儲(chǔ)備為42.5億元，在建樓盤24.6億元，完工待售樓盤18.7億元，合計(jì)85.8億元，占存貨總額97.8%。分析： 2004年萬科存貨占資產(chǎn)總額的70%，近兩年來.存貨年增幅在30%左右。土地資源儲(chǔ)

6、備代表著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展后勁，從現(xiàn)有土地儲(chǔ)備和新投資項(xiàng)目力度上看，萬科未來幾年仍將處于高速擴(kuò)張階段，擴(kuò)張速度與土地資源儲(chǔ)備的增速大約持平。第9頁(yè)，共16頁(yè)。（三）償債能力分析 1. 流動(dòng)比率方面，萬科在近幾年來保持在2左右。 分析：在同行業(yè)中屬于正常水平。2.速動(dòng)比率一直明顯偏低2003、2004年末為：0.32、0.73 分析：從表面的數(shù)據(jù)顯示公司運(yùn)用可變現(xiàn)資產(chǎn)償付到期債務(wù)的能力較差。但是由于萬科房地產(chǎn)行業(yè)的特殊情況，存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比率十分的高，萬科土地儲(chǔ)備較高。我們認(rèn)為與同行業(yè)相比，屬于正常范圍內(nèi)。 第10頁(yè)，共16頁(yè)。3. 長(zhǎng)期償債能力方面，萬科2003.2004年末的負(fù)債權(quán)益比數(shù)據(jù)是1

7、23.38%、148.82%。分析：2004年萬科負(fù)債的增幅大于權(quán)益資本的增幅：大量的負(fù)債來源于：（1）2004.9.29發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券199000萬元（2）預(yù)收帳款04年末比03年末增加了15億多（3）以信托、基金、租賃等方式形成的大量長(zhǎng)期借款等等。 權(quán)益資本的主要增長(zhǎng)只有04年部分可轉(zhuǎn)換債券的轉(zhuǎn)股形成。高負(fù)債權(quán)益比在一定程度上削弱了長(zhǎng)期償債能力 。4. 購(gòu)買商品、提供勞務(wù)所收到的現(xiàn)金在04年末大幅增加，從而使現(xiàn)金凈流量實(shí)現(xiàn)正值，償債能力有所改善。第11頁(yè)，共16頁(yè)。四、萬科資本結(jié)構(gòu)分析政策背景介紹：2003年6月，為防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)，央行發(fā)步關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)

8、管理的通知(即“121號(hào)文件”)，其最具沖擊力的內(nèi)容，就是規(guī)定不論多層還是高層建筑，都統(tǒng)一到只有主體結(jié)構(gòu)已封頂才能對(duì)外發(fā)售，購(gòu)買者才可以向銀行申請(qǐng)住房按揭貸款。根據(jù)央行的相關(guān)課題組估算，80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。1998年至2002年間，在銀行貸款中，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的比例一直處在35%至45%的高區(qū)間內(nèi)。而2003，2004年來央行連續(xù)兩次加息以及首付款比例的提高，從開發(fā)資金和個(gè)人住房貸款兩個(gè)方面，收緊了房地產(chǎn)商的資金鏈條。第12頁(yè)，共16頁(yè)。1資金供給方面分析：萬科公司近兩年來債務(wù)和權(quán)益資本總額的增長(zhǎng)率在40%以上，甚至超過了土地資源儲(chǔ)備增長(zhǎng)的速度。從總體的資產(chǎn)負(fù)債水平看，萬科與全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均高達(dá)74%的資產(chǎn)負(fù)債率相比，還是處于財(cái)務(wù)安全邊界內(nèi)。第13頁(yè)，共16頁(yè)。2.短期融資方面分析：萬科短期融資一度所占比例過高。從2002年中到2004年第一季度，萬科的流動(dòng)負(fù)債增幅驚人。2004年第一季，僅短期借款和應(yīng)付賬款兩項(xiàng)就達(dá)49億元之多，短期債務(wù)占總債務(wù)和總資產(chǎn)的比例分別為92%和54%。債務(wù)長(zhǎng)、短期結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，萬科一度處于財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)危機(jī)的邊緣。 第14頁(yè)，共16頁(yè)。3.融資渠道方面分析：資產(chǎn)負(fù)債比03年、04年在不斷增加，債務(wù)資本增幅較大。由于銀行兩次加息和“121文件”的出臺(tái)，原本是房地產(chǎn)行業(yè)主要融資渠道的