《物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀培訓(xùn)課件

1、物業(yè)管理?xiàng)l例解讀培訓(xùn)主講:涂如梅第1頁(yè)，共66頁(yè)。一、條例的立法背景成立起草小組同年4月建設(shè)部成立條例起草小組，開(kāi)始條例起草工作。99年3月在全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議上提出物業(yè)管理?xiàng)l例全國(guó)立法。第2頁(yè)，共66頁(yè)。一、條例的立法背景收集有關(guān)資料，開(kāi)展立法調(diào)研。收集、分析各地出臺(tái)的地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章以及影響較大的規(guī)范性文件。通過(guò)總結(jié)各地物業(yè)管理立法中的經(jīng)驗(yàn)和不足，初步了解了條例起草中的重點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。收集國(guó)外物業(yè)管理立法資料多次組織專(zhuān)題研討會(huì)，廣泛聽(tīng)取各方面的意見(jiàn)第3頁(yè)，共66頁(yè)。一、條例的立法背景組織專(zhuān)家論證，研討立法中的難點(diǎn)問(wèn)題。召開(kāi)專(zhuān)家論證會(huì)、書(shū)面征求專(zhuān)家意見(jiàn)，邀請(qǐng)法學(xué)家、律師、資深從業(yè)人

2、員、行政管理人員、業(yè)主代表等對(duì)立法過(guò)程中的難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)題研討。將國(guó)外“建筑物區(qū)分所有權(quán)制度”運(yùn)用到目前的條例中，從過(guò)去單一所有權(quán)，改變?yōu)槎鄠€(gè)所有權(quán)。第4頁(yè)，共66頁(yè)。一、條例的立法背景廣泛征求意見(jiàn)，以求彰顯民意。2000年5月條例征求意見(jiàn)稿出臺(tái)，征求各地、國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)、有關(guān)單位及專(zhuān)家意見(jiàn)。2001年3月經(jīng)建設(shè)部部常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，形成條例（送審稿），提請(qǐng)國(guó)務(wù)院審議。2002年6月國(guó)務(wù)院法制辦通過(guò)調(diào)研、基本摸清了物業(yè)管理實(shí)踐中存在的主要問(wèn)題，會(huì)同建設(shè)部多次討論、修改，最終形成條例（草案）。2002年10月16日，經(jīng)國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)同意，國(guó)務(wù)院法制辦將條例（草案）登報(bào)公開(kāi)向社會(huì)征求意見(jiàn)。這一彰顯民意

3、，推動(dòng)民主立法，切實(shí)提高立法工作質(zhì)量的舉措，在社會(huì)上引起了積極反響。第5頁(yè)，共66頁(yè)。l房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)E網(wǎng)-傾力打造行業(yè)管理資料庫(kù),匯聚海量的免費(fèi)管理資料,我們將致力為廣大管理者提供更多的資料下載服務(wù).第6頁(yè)，共66頁(yè)。一、條例的立法背景國(guó)務(wù)院審議通過(guò)，溫家寶總理正式簽署2003年5月28日國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過(guò)。2003年6月8日溫家寶總理正式簽署。2003年6月19日正式公布。2003年9月1日起施行。第7頁(yè)，共66頁(yè)。二、條例的立法意義與作用公平合理地維護(hù)各方責(zé)任主體的合法權(quán)益建設(shè)、開(kāi)發(fā)單位房屋的建造者，承擔(dān)物業(yè)最終產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任完善配套設(shè)施售房過(guò)程中的承諾的對(duì)現(xiàn)無(wú)償提供管理用房承擔(dān)保

4、修責(zé)任（建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例、房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法、商品房銷(xiāo)售管理辦法、深圳市建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例）空置房（發(fā)展商就是空置房的業(yè)主）前期物業(yè)管理第8頁(yè)，共66頁(yè)。二、條例的立法意義與作用公平合理地維護(hù)各方責(zé)任主體的合法權(quán)益業(yè)主（條例第五章）非業(yè)主使用人業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主權(quán)利業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)第9頁(yè)，共66頁(yè)。二、條例的立法意義與作用公平合理地維護(hù)各方責(zé)任主體的合法權(quán)益物業(yè)管理企業(yè)將原委托合同中委托與被委托關(guān)系，修改為物業(yè)服務(wù)合同中甲方與乙的關(guān)系。合同內(nèi)容（第三十五條）市政公用事業(yè)單位（第四十五條、五十二條）供水、供電、通訊等政府主管部門(mén)、有關(guān)部門(mén)立法、持法、指

5、導(dǎo)、監(jiān)督第10頁(yè)，共66頁(yè)。二、條例的立法意義與作用以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)，與WTO國(guó)際慣例接軌。專(zhuān)有部分所有權(quán)共用部分 持分權(quán)業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)第11頁(yè)，共66頁(yè)。二、條例的立法意義與作用規(guī)范物業(yè)管理行為，培育推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)前期住宅物業(yè)管理強(qiáng)制性要求招投標(biāo)，其他物業(yè)鼓勵(lì)招投標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度前期物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)第12頁(yè)，共66頁(yè)。二、條例的立法意義與作用提高培育業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)萬(wàn)科效應(yīng)（優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)造物業(yè)銷(xiāo)售品牌與賣(mài)點(diǎn)）王海效應(yīng)（雙倍返還）史特拉效應(yīng)（小案大賠償）業(yè)主維權(quán)反應(yīng)計(jì)算成本，不能盲目跟進(jìn)第13頁(yè)，共66頁(yè)。

6、二、條例的立法意義與作用強(qiáng)化物業(yè)管理合同法律意識(shí)合同意識(shí)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)服務(wù)意識(shí)品牌意識(shí)全面提高從業(yè)人員整體素質(zhì)第14頁(yè)，共66頁(yè)。二、條例的立法意義與作用倡導(dǎo)物業(yè)管理與房地產(chǎn)分業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)必須有相應(yīng)的企業(yè)資質(zhì)住宅前期物業(yè)管理強(qiáng)制招投標(biāo)前期物業(yè)管理開(kāi)發(fā)商的權(quán)利與義務(wù)第15頁(yè)，共66頁(yè)。二、條例的立法意義與作用提升了中國(guó)社區(qū)民主活動(dòng)進(jìn)程以財(cái)產(chǎn)與社區(qū)事務(wù)為切入點(diǎn)物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)力，是以財(cái)產(chǎn)分額為基礎(chǔ)來(lái)行使的。業(yè)主的財(cái)產(chǎn)民主與物業(yè)管理權(quán)對(duì)應(yīng)體現(xiàn)權(quán)利意識(shí)、市民意識(shí)、財(cái)產(chǎn)意識(shí)、市場(chǎng)意識(shí)、管理意識(shí)、服務(wù)意識(shí)第16頁(yè)，共66頁(yè)。二、條例的立法意義與作用為司法的審判、行政執(zhí)法、糾紛處

7、理提供法律依據(jù)。糾紛急劇增多行政糾紛凸顯引發(fā)民法、訴訟法、合同法、刑法、行政法、稅法等法律規(guī)范的調(diào)整。業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議授權(quán)。第17頁(yè)，共66頁(yè)。三、條例的基本原則公平、公開(kāi)、合理、科學(xué)從內(nèi)容上體現(xiàn)從立法形式上體現(xiàn)建筑物區(qū)所有權(quán)為基礎(chǔ)吸收發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論物業(yè)管理權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)相應(yīng)物業(yè)管理是針對(duì)共用部分與共同事務(wù)所提供的管理服務(wù)第18頁(yè)，共66頁(yè)。三、條例的基本原則維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益（財(cái)產(chǎn)民主的權(quán)利）業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益業(yè)主委員會(huì)成為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立運(yùn)作程序法定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得做出無(wú)關(guān)決定共用部分建設(shè)單位不得擅自處分

8、招投標(biāo)、選聘物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害業(yè)主合法權(quán)益第19頁(yè)，共66頁(yè)。三、條例的基本原則維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益（財(cái)產(chǎn)民主的權(quán)利）空置房也要按標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)額外收費(fèi)停止繳納保安人員不得侵害公民權(quán)利小區(qū)共用部分經(jīng)營(yíng)收益按業(yè)主大會(huì)決定使用挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金受行政處罰，追究刑事責(zé)任安全隱患要強(qiáng)制排除服務(wù)合同終止應(yīng)做好移交第20頁(yè)，共66頁(yè)。三、條例的基本原則民主自治自律與專(zhuān)業(yè)化服務(wù)相結(jié)合民主自治自律業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)專(zhuān)業(yè)化服務(wù)物業(yè)管理公司 專(zhuān)業(yè)化人員 專(zhuān)業(yè)化技術(shù)、技能 專(zhuān)業(yè)化工具 專(zhuān)業(yè)化組織 專(zhuān)業(yè)化程序、方法第21頁(yè)，共66頁(yè)。三、條例的基本原則保證物業(yè)的正常運(yùn)作和安全合理使用物業(yè)管理是對(duì)物、對(duì)物業(yè)的管

9、理，對(duì)人的服務(wù)是最基本原則可持續(xù)民展與國(guó)際慣例接軌保留物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的運(yùn)用第22頁(yè)，共66頁(yè)。三、條例的基本原則政府的適度干預(yù)與推動(dòng)引導(dǎo)立法執(zhí)法指導(dǎo)監(jiān)督第23頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題 為什么要制定物業(yè)管理?xiàng)l例（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例）？為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境（第一條）。第24頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題 什么是物業(yè)管理？ 條例中所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)

10、域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)（第二條）。 第25頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中有哪些權(quán)利和義務(wù)？ 條例規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)享有10項(xiàng)權(quán)利： 1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； 2、提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； 3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； 4、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； 第26頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題5、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)； 6、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 8、對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； 9、

11、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用；10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 第27頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題同時(shí)規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中必須履行6項(xiàng)義務(wù)： 1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； 第28頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題6項(xiàng)義務(wù)： 4、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；5、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； 6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)（第六條）。 第29頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題如何成立業(yè)主大會(huì)，什么

12、情況下可以不成立業(yè)主大會(huì)？ 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)。 只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)。決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)（第十條）。 第30頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)如何確定？ 業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的確定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定來(lái)確定。但首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)時(shí)，由于業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則尚未制定，條例規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體辦法由省、自治區(qū)、

13、直轄市制定（第十條、第十八條）。 第31頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用什么形式召開(kāi)？如何作出決定？ 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。但無(wú)論采用哪種方式召開(kāi)會(huì)議，都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加（第十二條）。 第32頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)（第十四條）。 業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、

14、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)（第十二條）。 第33頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主委員會(huì)是怎樣產(chǎn)生的，它和業(yè)主大會(huì)間是什么關(guān)系？擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員必須具備哪些條件？ 業(yè)主大會(huì)成立時(shí)，應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案（第十條、第十五條、第十六條）。 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任（第十六條）。 第34頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)

15、和居民委員會(huì)之間有何關(guān)系？ 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議（第二十條）。 第35頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動(dòng)中承擔(dān)什么責(zé)任？ 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事

16、項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明（第二十二條、第二十三條）。 第36頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)（第二十四條）。 建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)（第二十七條）；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工總平面圖等資料（第二十九條）；應(yīng)當(dāng)按

17、照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房(第三十條)；應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任（第三十一條）。 第37頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題條例對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同作了哪些要求？ 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立（第二十一條）。 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容（第二十五條）。 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但前期物業(yè)服務(wù)合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿(mǎn)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止（第二十六條）。 第38頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題怎樣簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同包

18、括哪些主要內(nèi)容？ 業(yè)主大會(huì)作出選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定（第三十五條）。 第39頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題物業(yè)管理用房歸誰(shuí)所有，如何使用？ 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的約定。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會(huì)（第三十八條、第三十九條）。 第40頁(yè)，

19、共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務(wù)再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)管理企業(yè)？ 物業(yè)管理企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)（第四十條）。 第41頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何確定？物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰(shuí)交納？不交納物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)什么法律責(zé)任？ 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦

20、法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定（第四十一條）。 第42頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納（第四十二條）。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴（第六十七條）。 第43頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題條例對(duì)水、電、氣、熱等費(fèi)用的代收作了哪些規(guī)定？ 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)

21、向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受有關(guān)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用（第四十五條）。 第44頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？對(duì)物業(yè)管理企業(yè)保安人員有什么要求？ 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作（第四十七條）。 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔(dān)的法律責(zé)任，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)確定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任（

22、第三十六條）。 第45頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益（第四十七條）。 第46頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題條例對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)作了哪些規(guī)定？ 條例對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)作了四個(gè)方面的規(guī)定： 一是，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途。 二是，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任（第五十二條）。 第47頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題三是，業(yè)主

23、需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主（第五十三條）。 四是，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用（第五十五條）。 第48頁(yè)，共66頁(yè)。四、條例規(guī)定的主要問(wèn)題哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納住房維修資金？住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸誰(shuí)所有，什么用途？住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保

24、修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用。條例對(duì)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的行為規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任（第五十四條、第六十三條）。第49頁(yè)，共66頁(yè)。五、條例建立的十三項(xiàng)基本制度招標(biāo)投標(biāo)制度（第三條、二十四條）業(yè)主大會(huì)制度（第二章）告知制度（第十四、十九、二十、五十、五十三條）業(yè)主委員會(huì)備案制度（第十六條）業(yè)主公約制度（第十七、二十二條）前期物業(yè)管理制度（第三章）承接驗(yàn)收、交接制度（第二十八、三十七、三十九條）保修制度（第三十一、五十二、五十六條）第50頁(yè)，共66頁(yè)。五、條例建立的十三項(xiàng)基本制度企業(yè)資質(zhì)制度（第三十二條)職業(yè)資格制度(第三十三條)報(bào)告制度(第四十六條、四十七

25、條)專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度(第五十四條)物業(yè)管理的行政復(fù)議、行政訴訟及國(guó)家賠償制度第51頁(yè)，共66頁(yè)。六、條例的禁止行為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違法行為的禁止（第十九條）業(yè)主臨時(shí)公約侵權(quán)行為的禁止（第二十二條）建設(shè)單位擅自處分共用部分行為的禁止（第二十七條）改變物業(yè)管理用房用途的禁止（第三十八條）整體轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理服務(wù)的禁止（第四十條）第52頁(yè)，共66頁(yè)。六、條例的禁止行為額外收取費(fèi)用的禁止（第四十五條）保安侵權(quán)行為的禁止（第四十七條）業(yè)主與物業(yè)使用人違法約定的禁止（第四十八條）改變共用部分用途行為的禁止擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地行為的禁止（第五十一條）第53頁(yè)，共66頁(yè)。七、條例的授權(quán)制定物業(yè)管理區(qū)域劃分

26、辦法的授權(quán)（第九條）制定首次業(yè)主大會(huì)投票權(quán)辦法的授權(quán)（第十條）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)辦法的授權(quán)（第三十二條）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法的授權(quán)（第四十一條）專(zhuān)項(xiàng)維修資金收取、使用管理辦法的授權(quán)（第五十四條）第54頁(yè)，共66頁(yè)。八、條例的合同前期物業(yè)服務(wù)合同（第二十一條、二十六條）物業(yè)服務(wù)合同（第三十五條）第55頁(yè)，共66頁(yè)。九、條例的公約業(yè)主公約（第十一條、十七條）臨時(shí)公約（第二十二條）第56頁(yè)，共66頁(yè)。十、條例消失的九個(gè)物業(yè)管理概念委托與物業(yè)管理委托合同建管一體化保安與治安一體化前期物業(yè)管理協(xié)議代收、代繳、抄表到戶(hù)包干制維修基金政府定價(jià)第57頁(yè)，共66頁(yè)。十、新生成的十二個(gè)概念炒管家招投標(biāo)合同約定分業(yè)經(jīng)營(yíng)抄

27、表到戶(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)第58頁(yè)，共66頁(yè)。十、新生成的十二個(gè)概念前期物業(yè)服務(wù)合同告知報(bào)告陽(yáng)光財(cái)務(wù)與傭金制職業(yè)經(jīng)理人專(zhuān)項(xiàng)維修資金第59頁(yè)，共66頁(yè)。十一、條例可行政復(fù)議、行政訴訟、國(guó)家賠償業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生與業(yè)主委員會(huì)選舉（第十條）業(yè)主委員會(huì)的備案（第十六條）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違法行為的處理（第十九條）協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)的批準(zhǔn)（第二十四條）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督（第四十三條）第60頁(yè)，共66頁(yè)。十一、條例可行政復(fù)議、行政訴訟、國(guó)家賠償違反治安、環(huán)保、裝修和使用等方面行為的處理（第四十六條）物業(yè)管理投訴的處理（第四十九條）物業(yè)管理辦法的授權(quán)制度物業(yè)管理法律責(zé)任的追究處理（第六章）第61頁(yè)，共66頁(yè)。十二、

28、條例配套的行政規(guī)章與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法業(yè)主大會(huì)規(guī)程住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法前期物業(yè)管理服務(wù)合同示范文本物業(yè)管理服務(wù)合同示范文本物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法業(yè)主臨時(shí)公約示范文本第62頁(yè)，共66頁(yè)。十二、條例配套的行政規(guī)章與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主公約示范文本業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本物業(yè)管理職業(yè)資格管理辦法物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同示范文本房屋建筑工程質(zhì)量保修管理辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理辦法第63頁(yè)，共66頁(yè)。再 見(jiàn)第64頁(yè)，共66頁(yè)。第65頁(yè)，共66頁(yè)。1、不是井里沒(méi)有水，而是你挖的不夠深。不是成功來(lái)得慢，而是你努力的不夠多。2、孤單一人的

29、時(shí)間使自己變得優(yōu)秀，給來(lái)的人一個(gè)驚喜，也給自己一個(gè)好的交代。3、命運(yùn)給你一個(gè)比別人低的起點(diǎn)是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個(gè)絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!4、心中沒(méi)有過(guò)分的貪求，自然苦就少?？诶锊徽f(shuō)多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒(méi)有過(guò)分欲，自然憂就少。大悲是無(wú)淚的，同樣大悟無(wú)言。緣來(lái)盡量要惜，緣盡就放。人生本來(lái)就空，對(duì)人家笑笑，對(duì)自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開(kāi)，豈不自在，哪里來(lái)的塵埃!25、你不能拼爹的時(shí)候，你就只能去拼命！26、如果人生的旅程上沒(méi)有障礙，人還有什么可做的呢。27、我們無(wú)法選擇自己的出身，可是我們的未來(lái)是自己去改變的。勵(lì)志名言

30、：比別人多一點(diǎn)執(zhí)著，你就會(huì)創(chuàng)造奇跡28、偉人之所以偉大，是因?yàn)樗c別人共處逆境時(shí)，別人失去了信心，他卻下決心實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)。29、人生就像一道漫長(zhǎng)的階梯，任何人也無(wú)法逆向而行，只能在急促而繁忙的進(jìn)程中，偶爾轉(zhuǎn)過(guò)頭來(lái)，回望自己留下的蹣跚腳印。30、時(shí)間，帶不走真正的朋友；歲月，留不住虛幻的擁有。時(shí)光轉(zhuǎn)換，體會(huì)到緣分善變；平淡無(wú)語(yǔ)，感受了人情冷暖。有心的人，不管你在與不在，都會(huì)惦念；無(wú)心的情，無(wú)論你好與不好，只是漠然。走過(guò)一段路，總能有一次領(lǐng)悟；經(jīng)歷一些事，才能看清一些人。31、我們無(wú)法選擇自己的出身，可是我們的未來(lái)是自己去改變的。32、命好不如習(xí)慣好。養(yǎng)成好習(xí)慣，一輩子受用不盡。33、比別人多一

31、點(diǎn)執(zhí)著，你就會(huì)創(chuàng)造奇跡。50、想像力比知識(shí)更重要。不是無(wú)知，而是對(duì)無(wú)知的無(wú)知，才是知的死亡。51、對(duì)于最有能力的領(lǐng)航人風(fēng)浪總是格外的洶涌。52、思想如鉆子，必須集中在一點(diǎn)鉆下去才有力量。53、年少時(shí)，夢(mèng)想在心中激揚(yáng)迸進(jìn)，勢(shì)不可擋，只是我們還沒(méi)學(xué)會(huì)去戰(zhàn)斗。經(jīng)過(guò)一番努力，我們終于學(xué)會(huì)了戰(zhàn)斗，卻已沒(méi)有了拼搏的勇氣。因此，我們轉(zhuǎn)向自身，攻擊自己，成為自己最大的敵人。54、最偉大的思想和行動(dòng)往往需要最微不足道的開(kāi)始。55、不積小流無(wú)以成江海，不積跬步無(wú)以至千里。56、遠(yuǎn)大抱負(fù)始于高中，輝煌人生起于今日。57、理想的路總是為有信心的人預(yù)備著。58、抱最大的希望，為最大的努力，做最壞的打算。59、世上除了生

32、死，都是小事。從今天開(kāi)始，每天微笑吧。60、一勤天下無(wú)難事，一懶天下皆難事。61、在清醒中孤獨(dú)，總好過(guò)于在喧囂人群中寂寞。62、心里的感覺(jué)總會(huì)是這樣，你越期待的會(huì)越行越遠(yuǎn)，你越在乎的對(duì)你的傷害越大。63、彩虹風(fēng)雨后，成功細(xì)節(jié)中。64、有些事你是繞不過(guò)去的，你現(xiàn)在逃避，你以后就會(huì)話十倍的精力去面對(duì)。65、只要有信心，就能在信念中行走。66、每天告訴自己一次，我真的很不錯(cuò)。67、心中有理想 再累也快樂(lè)68、發(fā)光并非太陽(yáng)的專(zhuān)利，你也可以發(fā)光。69、任何山都可以移動(dòng)，只要把沙土一卡車(chē)一卡車(chē)運(yùn)走即可。70、當(dāng)你的希望一個(gè)個(gè)落空，你也要堅(jiān)定，要沉著！71、生命太過(guò)短暫，今天放棄了明天不一定能得到。72、只

33、要路是對(duì)的，就不怕路遠(yuǎn)。73、如果一個(gè)人愛(ài)你、特別在乎你，有一個(gè)表現(xiàn)是他還是有點(diǎn)怕你。74、先知三日，富貴十年。付諸行動(dòng)，你就會(huì)得到力量。75、愛(ài)的力量大到可以使人忘記一切，卻又小到連一粒嫉妒的沙石也不能容納。1、這世上，沒(méi)有誰(shuí)活得比誰(shuí)容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。2、當(dāng)熱誠(chéng)變成習(xí)慣，恐懼和憂慮即無(wú)處容身。缺乏熱誠(chéng)的人也沒(méi)有明確的目標(biāo)。熱誠(chéng)使想象的輪子轉(zhuǎn)動(dòng)。一個(gè)人缺乏熱誠(chéng)就象汽車(chē)沒(méi)有汽油。善于安排玩樂(lè)和工作，兩者保持熱誠(chéng)，就是最快樂(lè)的人。熱誠(chéng)使平凡的話題變得生動(dòng)。3、起點(diǎn)低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場(chǎng)馬拉松比賽，拼的不是起點(diǎn)，而是堅(jiān)持的耐力和成長(zhǎng)的速度。只要努力不止，進(jìn)步也

34、會(huì)不止。4、如果你不相信努力和時(shí)光，那么時(shí)光第一個(gè)就會(huì)辜負(fù)你。不要去否定你的過(guò)去，也不要用你的過(guò)去牽扯你的未來(lái)。不是因?yàn)橛邢Ｍ湃ヅ?，而是努力了，才能看到希望?、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰(shuí)也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂(lè)，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動(dòng)自己才能推動(dòng)世界，只要推動(dòng)自己就能推動(dòng)世界。6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風(fēng)沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍(lán)的心蒙蔽。但我知道，每個(gè)人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤蒼茫，但依然有一道彩虹，亮麗于心中某處。7、每個(gè)人的心里，都藏著