《商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理案例分析》

1、商業(yè)地產(chǎn)工程本錢管理案例分析目錄 TOC o 1-5 h z 引言1 HYPERLINK l bookmark17 o Current Document （一）研究背景1 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document （二）研究意義1一、商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)全過程本錢管理基礎(chǔ)理論1（一）商業(yè)地產(chǎn)的含義及特點(diǎn)1 HYPERLINK l bookmark25 o Current Document （二）工程全面本錢管理內(nèi)容2二、成都龍湖時(shí)代天街工程本錢管理研究3（一）成都龍湖時(shí)代天街工程概況3.成都龍湖時(shí)代天街簡介3 HYPERLINK l bookmark31

2、o Current Document .成都龍湖開發(fā)公司組織架構(gòu)3 HYPERLINK l bookmark33 o Current Document 三、 龍湖時(shí)代天街工程本錢管理存在的問題及分析4 HYPERLINK l bookmark35 o Current Document （一）建筑本錢決策失誤6 HYPERLINK l bookmark37 o Current Document （二）工程設(shè)計(jì)指標(biāo)不合理6 HYPERLINK l bookmark39 o Current Document （三）招標(biāo)盲目追求最低價(jià)7 HYPERLINK l bookmark41 o Current

3、 Document （四）實(shí)施建設(shè)的合同變更量多8 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document （五）工程結(jié)算不準(zhǔn)確9四、龍湖時(shí)代天街工程本錢管理的優(yōu)化措施及解決對(duì)策9（一）決策前進(jìn)行全面的市場調(diào)研9 HYPERLINK l bookmark7 o Current Document （二）完善規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和計(jì)劃10 HYPERLINK l bookmark9 o Current Document （三）嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)條件10 HYPERLINK l bookmark11 o Current Document （四）做好工程施工的跟進(jìn)和監(jiān)管11 HYPERLI

4、NK l bookmark13 o Current Document （五）認(rèn)真做好竣工結(jié)算工作11 HYPERLINK l bookmark15 o Current Document 參考文獻(xiàn)12致謝錯(cuò)誤!未定義書簽。由上表可知，變更率超過5%的建安合同中，造成的本錢超支共2663.05萬 元。通過分析，成都龍湖時(shí)代天街在這個(gè)階段造成本錢超支的主要原因是：有些 合同的變更是因?yàn)楣こ滩块T在之前沒有認(rèn)真考慮其合理性，導(dǎo)致在施工后再返工; 還有的變更是因?yàn)槭┕挝坏氖┕ご胧┖蜑榱朔奖闶┕ぬ岢鰜淼?，工程部和本錢 部又審核不到位，準(zhǔn)許了變更，導(dǎo)致了公司的損失。在下達(dá)變更過后，沒有對(duì)其 具體如何施工進(jìn)行

5、全面的監(jiān)管。還有在施工過程中，監(jiān)理沒有對(duì)施工過程中發(fā)生 影響造價(jià)的工程進(jìn)行及時(shí)記錄和匯報(bào)，也沒有第一時(shí)間留下證據(jù)，同時(shí)工程管理 人員的頻繁變動(dòng)也會(huì)影響本錢超支；在材料方面也有問題，沒協(xié)調(diào)好供應(yīng)時(shí)間和 現(xiàn)在進(jìn)度，導(dǎo)致了二次搬運(yùn)，產(chǎn)生費(fèi)用，屢次倒運(yùn)也會(huì)導(dǎo)致材料耗損和材料的浪 費(fèi)，也是會(huì)導(dǎo)致本錢增加。（五）工程結(jié)算不準(zhǔn)確在竣工結(jié)算階段，龍湖集團(tuán)在此工程決算階段本錢超支主要表現(xiàn)在審核不到 位、工程結(jié)算不準(zhǔn)確。在局部的總包合同和工程分包合同中，審核產(chǎn)生重復(fù)施工， 但在竣工結(jié)算時(shí)卻并未將其別離、扣減出來，導(dǎo)致多結(jié)算。在進(jìn)行數(shù)量審核時(shí)發(fā) 生錯(cuò)誤，與實(shí)際應(yīng)該結(jié)算的數(shù)量有偏差，導(dǎo)致結(jié)算本錢的變動(dòng)。工程公司對(duì)工程

6、 量的審核沒有嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整方法，沒有對(duì)材料設(shè)備等市場價(jià)格變化進(jìn) 行及時(shí)了解情況等。四、龍湖時(shí)代天街工程本錢管理的優(yōu)化措施及解決對(duì)策（一）決策前進(jìn)行全面的市場調(diào)研在商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)中，前期的決策階段對(duì)整個(gè)工程本錢控制影響占比到達(dá) 15%左右，決策階段經(jīng)驗(yàn)缺乏及數(shù)據(jù)匱乏對(duì)工程本錢的影響是巨大的，且是不可逆 的，所以本錢決策階段是看目標(biāo)本錢管理是否有效的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。在此階段，成都 龍湖工程公司的優(yōu)化管理措施如下：首先在做決策之前對(duì)有意向地塊進(jìn)行全面的市場調(diào)查研究，包括土地費(fèi)用控 制、本錢調(diào)研、和工程定位匹配度等。由投資開展中心進(jìn)行整合，并結(jié)合工程的 實(shí)際情況進(jìn)行工程的概念定位，進(jìn)行工程可行性

7、研究。在滿足使用功能和生產(chǎn)要 求的前提下，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和計(jì)算，選擇最優(yōu)的方案。并結(jié)合集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)限額和相 關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行初步的本錢測算，并出具工程定位報(bào)告表格，用于各階段設(shè)計(jì)、本錢 控制指引。并且建立健全本錢評(píng)估制度，由本錢部和財(cái)務(wù)部進(jìn)行及時(shí)的預(yù)算和分 析，聘請經(jīng)驗(yàn)豐富的預(yù)算評(píng)估專家或團(tuán)隊(duì)，來根據(jù)區(qū)域政策制定單獨(dú)的商業(yè)地產(chǎn) 工程開發(fā)策略。在此階段切勿直接采用傳統(tǒng)的本錢管理方式，直接沿用住宅地產(chǎn) 工程開發(fā)的模式。沒有結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀和特殊性及社會(huì)的開展趨勢進(jìn)行研究, 在后期的建設(shè)中發(fā)現(xiàn)問題，只能不斷削減工程預(yù)期利潤，投資效益減少。（二）完善規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和計(jì)劃在商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)中，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)工程

8、本錢控制影響占比高達(dá) 50%左右，然而在整個(gè)工程開發(fā)中所花費(fèi)用占比只有2%左右。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說， 設(shè)計(jì)方案不僅只是確定了開發(fā)本錢，更重要的是確定了運(yùn)營本錢，不合理的工程 本錢方案直接導(dǎo)致社會(huì)本錢的增加。在此階段，成都龍湖工程公司的優(yōu)化管理措 施如下：本階段由本錢管理部根據(jù)前期調(diào)研數(shù)據(jù)結(jié)合開展中心的產(chǎn)品定位進(jìn)行概念設(shè) 計(jì)和方案設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)的過程中，根據(jù)價(jià)值系數(shù)的公式，即價(jià)值二功能/本錢，來 與現(xiàn)實(shí)功能的實(shí)際本錢進(jìn)行匹配和制定修改計(jì)劃。在設(shè)計(jì)階段工程公司有充分的 時(shí)間去收集數(shù)據(jù)資料作為設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)開發(fā)部還需注意控制設(shè)計(jì)深度，應(yīng)根 據(jù)自身設(shè)計(jì)能力和技術(shù)進(jìn)行創(chuàng)新，結(jié)合新工藝、新材料、新理念進(jìn)行優(yōu)

9、化和協(xié)調(diào)。 在批準(zhǔn)的投資限額內(nèi)，設(shè)計(jì)得出的一個(gè)把高功能和低本錢有機(jī)統(tǒng)一的最正確方案。 在此階段成都龍湖還引進(jìn)了設(shè)計(jì)獎(jiǎng)勵(lì)懲罰制度，對(duì)后期符合設(shè)計(jì)階段本錢最小化 和價(jià)值最大化的設(shè)計(jì)，對(duì)其設(shè)計(jì)人員或設(shè)計(jì)部門進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。此階段也大大的提高 了設(shè)計(jì)人員的積極性，有利于樹立良好的本錢意識(shí)。（三）嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)條件在商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)中，招標(biāo)引資階段包括機(jī)器設(shè)備、原材料采購招投標(biāo)和 施工單位招投標(biāo)兩個(gè)方面。在進(jìn)行重要工程招標(biāo)時(shí)，招標(biāo)文件條款應(yīng)準(zhǔn)確、全面， 本錢及費(fèi)用方面應(yīng)盡量包死。在選擇單位時(shí)，也不能一味追求低報(bào)價(jià)的單位，特 別是對(duì)設(shè)備、原材料采購的招標(biāo)，要在設(shè)計(jì)本錢范圍內(nèi)選擇合理最低報(bào)價(jià)的單位， 防止出現(xiàn)原材料

10、質(zhì)量問題，影響整個(gè)工程的完成。在此階段，成都龍湖工程公司 的優(yōu)化管理措施如下：此階段由工程部進(jìn)行招投標(biāo)管理，分為集團(tuán)統(tǒng)一招標(biāo)和工程公司自主招標(biāo)。 各工程公司所有招標(biāo)中金額達(dá)50萬以上的所有工程都由龍湖集團(tuán)總部統(tǒng)一進(jìn)行10 邀約招標(biāo)。前來參加的投標(biāo)的企業(yè)都是全國十強(qiáng)企業(yè)，一般都與龍湖集團(tuán)有著長 期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，在招標(biāo)和引資本錢上降低了工程本錢。在單位工程方面實(shí)行 總價(jià)包干的方式，但局部分項(xiàng)工程（欄桿、門窗等）采用分包的方式。在園林工 程方面，工程公司采用清單報(bào)價(jià)方式，對(duì)材料的規(guī)格、尺寸、質(zhì)量都有明確的規(guī) 定。工程部選擇施工單位時(shí)可以根據(jù)自身的商業(yè)工程的業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行選擇，挑選 和自己商業(yè)特點(diǎn)匹配

11、的品牌企業(yè)進(jìn)行招商和合作。工程招投標(biāo)通過市場的價(jià)格機(jī) 制進(jìn)行市場定價(jià)，使工程本錢在此階段得到有效控制。（四）做好工程施工的跟進(jìn)和監(jiān)管在商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)中，實(shí)施建設(shè)階段費(fèi)用支出是整個(gè)工程建設(shè)中的重中之 重，占53%左右。這一階段對(duì)工程本錢的影響相對(duì)較小，但是由于此階段資金投 入較大，實(shí)施時(shí)間較長，如果不注重投資控制同樣會(huì)造成教大的失誤，并且施工 的工程質(zhì)量的優(yōu)劣對(duì)后期的維護(hù)本錢的高低有著緊密聯(lián)系。對(duì)這一階段的本錢控 制應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注施工方案、施工質(zhì)量、進(jìn)度、變更索賠，平安與本錢，實(shí)際費(fèi)用與 預(yù)算本錢的把控。此階段，成都龍湖工程公司的優(yōu)化管理措施如下：在此階段，由工程部進(jìn)行工程跟進(jìn)和監(jiān)督，且工程公司要

12、求應(yīng)設(shè)立合同工程 進(jìn)度臺(tái)賬。通過對(duì)工作預(yù)算本錢、已完成實(shí)際本錢和未完成實(shí)際本錢進(jìn)行比對(duì)分 析，來確定完成度，了解到整個(gè)工程的實(shí)際進(jìn)度情況，并且要進(jìn)行實(shí)地取證，收 集資料，為日后竣工結(jié)算打好的基礎(chǔ)。與相關(guān)的預(yù)算和定額指標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的比照 和分析，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)的糾錯(cuò)和調(diào)整。工程實(shí)施過程中，認(rèn)真審查承 包單位的施工組織設(shè)計(jì)和施工方案，并且嚴(yán)把設(shè)計(jì)變更，對(duì)于不可防止的設(shè)計(jì)變 更進(jìn)行主動(dòng)控制、嚴(yán)格審核，盡量減少變更本錢。（五）認(rèn)真做好竣工結(jié)算工作在商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)中，竣工運(yùn)營階段是整個(gè)工程的最后階段。該階段是項(xiàng) 目建設(shè)階段的結(jié)束，同時(shí)也是工程運(yùn)營維護(hù)階段的開始。此階段，成都龍湖工程 公司的優(yōu)化管

13、理措施如下：工程部進(jìn)行工程驗(yàn)收，進(jìn)行竣工結(jié)算，在各項(xiàng)工程驗(yàn)收質(zhì)量合格后，整理項(xiàng) 目的所有相關(guān)本錢的資料，匯總工程完整的結(jié)算資料，與承包單位進(jìn)行工程最終 款的核對(duì)與計(jì)算，編制與審核工程承包的竣工結(jié)算。財(cái)務(wù)部與施工單位核對(duì)本錢, 做竣工結(jié)算確認(rèn)協(xié)議書，及時(shí)做出審計(jì)報(bào)告與工程結(jié)算的指標(biāo)比照分析，總結(jié)經(jīng)11 驗(yàn)并作出總結(jié)報(bào)告，以便在日后的工程開發(fā)中吸取進(jìn)行教訓(xùn)，總結(jié)提高。另一方 面在工程運(yùn)營階段也要進(jìn)行本錢控制，營銷部需要結(jié)合工程開發(fā)定位，合理的進(jìn) 行營銷推廣費(fèi)的管理和控制，不斷地進(jìn)行市場營銷和推廣來吸引投資者和消費(fèi)者 的目光。并且商業(yè)地產(chǎn)工程的運(yùn)營時(shí)間長，期間設(shè)備的運(yùn)營推護(hù)本錢較高，所以 龍湖內(nèi)部也

14、非常重視物業(yè)管理服務(wù)。工程竣工后選擇集團(tuán)內(nèi)部專業(yè)化的管理和服 務(wù)，降低運(yùn)營平均本錢，提高商業(yè)工程的價(jià)值。參考文獻(xiàn)1王紅梅，房地產(chǎn)企業(yè)本錢核算假設(shè)干問題的探討J財(cái)務(wù)審計(jì)2014 (12).2袁經(jīng)勇,謨工程工程過程菅理與程序化設(shè)計(jì)印工程J造價(jià)管理2010 (5).3張勇.我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中的本錢控制研究D中國優(yōu)秀碩士4宗云.淺議企業(yè)本錢核算一以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為例J北方經(jīng)貿(mào)，2018. (7).5陳麗娜.中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算應(yīng)關(guān)注的問題J商場現(xiàn)代化，2017(11).6閔子銅.淺談房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)本錢核算問題 經(jīng)營管理者,2014. (5).7周楠.房地產(chǎn)企業(yè)工程開發(fā)中引入目標(biāo)本錢管理理念的現(xiàn)實(shí)

15、意義及實(shí)踐做法研究 2016. (3).8李麗萍，王.大型商業(yè)地產(chǎn)工程本錢管理的動(dòng)態(tài)控制研究J價(jià)值工程,2016. (3).9劉聰.LXD商業(yè)住宅工程本錢管理研究.J.吉林大學(xué)碩士學(xué)論文，2015. (6).10銀麗珍,淺議企業(yè)本錢核算一以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為例J ,中國商論。2016 (9).11趙越.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)本錢核算問題探析J.商城現(xiàn)代化.2018 (6).12齊輝.探析房地產(chǎn)開發(fā)本錢的核算方法及控制策略J.經(jīng)營管理者，2016 (2).13尹貽岳.建設(shè)工程工程價(jià)值管理M .天津天津人民出版社，2005. 12.14張家春.商業(yè)地產(chǎn)學(xué)M.上海上海交通大學(xué)出版社，2014.21.15劉術(shù)海.淺

16、析企業(yè)預(yù)算管理的現(xiàn)狀與創(chuàng)新J.中國國際財(cái)經(jīng)(中英文)，2017. (12)16吳霞?xì)J.淺析企業(yè)預(yù)算管理及其體系的構(gòu)建J.財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2017 (10)12引言（一）研究背景我國房地產(chǎn)行業(yè)開展起步較晚，開展速度卻是非常的迅猛，成為我國經(jīng)濟(jì)增 長的主力軍。但是隨著近幾年的開展，國家為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)的過度膨脹、推 進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，出臺(tái)了限購、限貸、房產(chǎn)稅征收等一系列政策，導(dǎo)致住宅產(chǎn)業(yè)競 爭加劇，相反的卻給商業(yè)地產(chǎn)帶來良好的開展機(jī)會(huì)。但是隨著各大型房地產(chǎn)開發(fā) 商的不斷加入，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)開展的都是資質(zhì)雄厚、品牌大、號(hào)召力強(qiáng)的企 業(yè)。單純的靠轉(zhuǎn)戰(zhàn)開展方向已不是企業(yè)追求最大利潤的有效途徑，商業(yè)地產(chǎn)

17、涉及 的資金量巨大，且建設(shè)周期較長，怎樣在工程開發(fā)階段進(jìn)行有效的本錢管理顯得 尤為重要。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的歷史較短，工程本錢管理體系不合理、制度不全面、 理論不成熟，因此對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本錢控制能力提出了更高的要求。（二）研究意義商業(yè)地產(chǎn)的本錢管理是一個(gè)全面的管理體系，需要我們對(duì)該工程整個(gè)過程進(jìn) 行全方面的管理。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的本錢管理應(yīng)該以時(shí)間為軸線，從此工程的投資 到竣工整個(gè)開發(fā)全過程來進(jìn)行本錢探究與管理，以整個(gè)周期為內(nèi)容，結(jié)合全面成 本管理理論，來實(shí)施對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的全面的本錢管理與控制。本文通過以成都龍湖 時(shí)代天街商業(yè)地產(chǎn)為例，再根據(jù)目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中所出現(xiàn)的問題，來進(jìn)行 淺析，來表述商

18、業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該如何有效地在整個(gè)周期中來完成本錢管理和控制。并 且總結(jié)出一些能有效控制開發(fā)工程的開發(fā)本錢管理理論，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn) 本錢管理提出自己珍貴的意見。一、商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)全過程本錢管理基礎(chǔ)理論（一）商業(yè)地產(chǎn)的含義及特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)是區(qū)別于住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的一種用于商業(yè)經(jīng)營用途的房地產(chǎn) 產(chǎn)品，包含商業(yè)綜合體、購物中心、商鋪商店娛樂休閑中心、酒店式公寓、影院、 超市等業(yè)態(tài)，是多種商業(yè)業(yè)態(tài)的結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)工程普遍具有以下特征：（1）高 收益，高風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)因商業(yè)活動(dòng)租金收入、地產(chǎn)升值助長了收益、投資回報(bào) 率及盈利空間比住宅工程大。但是同時(shí)也伴隨著較高的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)前期及建設(shè)階 段投入的資金本錢

19、過大，導(dǎo)致投資回收期長，往往到達(dá)了 1075年左右，經(jīng)營過 程中受環(huán)境變化、政策變化、交通變化、消費(fèi)人群變化的影響較大，存在很多不 確定性，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。（2）工程影響力大。商業(yè)地產(chǎn)的工程定位一般是城 市中心，對(duì)一個(gè)城市開展的影響可謂彌足深遠(yuǎn)。商業(yè)地產(chǎn)帶動(dòng)了大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)，保障了城市化進(jìn)程，是城市化進(jìn)程中重要的推動(dòng)力量。從某種意義上來 說，也對(duì)政府的公共平臺(tái)，對(duì)市政、交通、市民的生活方式會(huì)有很大影響（3）開 發(fā)、經(jīng)營管理要求高。不僅僅是開發(fā)期間風(fēng)險(xiǎn)管理難度大，不確定因素較多，對(duì) 人員的管理能力要求較高，在建成之后的經(jīng)營管理中，需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理, 必須要求系統(tǒng)地、有計(jì)劃性地持續(xù)運(yùn)

20、營，才能保證工程運(yùn)行正常防止出現(xiàn)運(yùn)營不 善導(dǎo)致整個(gè)工程的虧損。（二）工程全面本錢管理內(nèi)容工程本錢是指在投資工程壽命期內(nèi)，從工程決策階段開始，一直持續(xù)到工程 竣工銷售階段，這期間付出的一切費(fèi)用。而工程本錢管理是指在工程本錢形成的 過程中，對(duì)工程實(shí)施過程中產(chǎn)生的本錢費(fèi)用進(jìn)行有系統(tǒng)、有組織的本錢預(yù)測、計(jì) 劃、控制、實(shí)施、核算、考核分析。并運(yùn)用科學(xué)的手段和方法對(duì)影響工程本錢的 因素進(jìn)行預(yù)測和調(diào)控，促使施工工程系統(tǒng)內(nèi)各種要素按照一定的目標(biāo)運(yùn)行，保證 工程在預(yù)算的約束條件下本錢管理的目標(biāo)順利完成。商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)過程中的 本錢包括投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)引資，實(shí)施建設(shè)，竣工運(yùn)營階段的所有費(fèi)用。 具體關(guān)系表

21、示如下表：表1工程本錢管理全過程表投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)引資實(shí)施建設(shè)竣工運(yùn)營工程區(qū)域，規(guī)劃，設(shè)計(jì)指標(biāo)，目采購，設(shè)備，工程變更，監(jiān)工程結(jié)算，項(xiàng)產(chǎn)品定位標(biāo)本錢施工單位招標(biāo)督實(shí)施目運(yùn)營和維護(hù)前期工程建造工程后期工程工程全過程商業(yè)地產(chǎn)工程本錢構(gòu)成中各階段的主要本錢包括：投資決策階段：可研本錢，調(diào)研費(fèi)用、土地取得本錢等規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：前期工程費(fèi)，各項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)用等招商引資階段：招商費(fèi)用，及招商前期為實(shí)現(xiàn)招標(biāo)所產(chǎn)生的各種費(fèi)用實(shí)施建設(shè)階段：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、主體建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施建設(shè)等竣工運(yùn)營階段：涉及結(jié)算階段的各項(xiàng)支出，還包括銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用、 財(cái)務(wù)費(fèi)用等，以及為保障后期運(yùn)營產(chǎn)生的各項(xiàng)維修費(fèi)。二、成都龍湖時(shí)代

22、天街工程本錢管理研究（一）成都龍湖時(shí)代天街工程概況.成都龍湖時(shí)代天街簡介作為“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力10強(qiáng)”的房地產(chǎn)企業(yè)，龍湖是中國最 早的購物中心開發(fā)商之一，并先后開展出“天街”、“星悅薈”、“家悅薈”三個(gè)業(yè) 態(tài)品牌。龍湖集團(tuán)持有的主要商業(yè)地產(chǎn)品牌，其定位主要面向中等收入的新興家 庭，打造成區(qū)域型購物中心，是集休閑、娛樂、餐飲、購物等多業(yè)態(tài)的一站式商 業(yè)綜合體。作為龍湖品牌“天街”下的“成都龍湖時(shí)代天街”是成都最具投資價(jià) 值的商業(yè)工程之一。該工程的商業(yè)組織布局，主要是呈環(huán)狀閉合狀態(tài)，整體周長有 1.5公里左右，連接了 3組天橋，通過25組自動(dòng)扶梯還有30組景觀電梯將各層各 戶都聯(lián)系起來，

23、形成一張巨大的商業(yè)網(wǎng)。工程還引進(jìn)了大型百貨商場、知名影院、 超大型室內(nèi)真冰場、先鋒數(shù)碼港及家居賣場，依托龍湖品牌號(hào)召力及招商能力， 匯聚數(shù)千家國內(nèi)外知名商家，形成吃、喝、購、游、娛一體化的超級(jí)商業(yè)綜合體。時(shí)代天街位于成都主城區(qū)內(nèi)唯一一個(gè)集中央居住區(qū)、中央教育區(qū)、國家保稅 區(qū)于一體的城市核心區(qū)一高新西區(qū)。工程占據(jù)了高新西區(qū)極致稀缺的大型商業(yè)用 地，覆蓋成都西面至鄲縣的廣泛的需求，坐擁成都西面和鄲縣各大住宅人群、大 學(xué)城附近以及成都唯一的國家綜合保稅區(qū)總計(jì)近兩百萬的消費(fèi)人口資源。其影響 輻射整個(gè)成都，是當(dāng)之無愧的中國西南部的超級(jí)區(qū)域商業(yè)中心。.成都龍湖開發(fā)公司組織架構(gòu)為了保證工程開發(fā)全過程的完整性

24、，集團(tuán)會(huì)在各城市成立城市工程管理公司 負(fù)責(zé)該工程的整體運(yùn)營和管理。工程公司成立完整的采購、研發(fā)、工程、營銷等 部門，但重要節(jié)點(diǎn)通過工程管理公司匯總向集團(tuán)總部來實(shí)施實(shí)際的管控。其中成 都龍湖工程開發(fā)公司具體組織構(gòu)架圖，如下列圖： 采購部一采購建筑原料設(shè)計(jì)開發(fā)部 一設(shè)計(jì)管理，設(shè)計(jì)優(yōu)化，產(chǎn)品本錢控制財(cái)務(wù)部r工程本錢財(cái)務(wù)指標(biāo)控制，分解本錢，資金計(jì)劃，核算本錢成都龍湖天隹工程一,本錢管理部 一目標(biāo)本錢管理，動(dòng)態(tài)本錢監(jiān)控，開發(fā)本錢監(jiān)控，工程招標(biāo)，合同管理工程管理 一進(jìn)度、質(zhì)里監(jiān)控、施工技術(shù)方案、實(shí)際變更，現(xiàn)場簽證管控營消部營消費(fèi)用管控人力資源管理 人力資源規(guī)劃、績效考評(píng)、企業(yè)文化圖1 成都工程具體組織構(gòu)架

25、圖由于龍湖地產(chǎn)的工程分布較廣，工程公司也較多，為了便于集團(tuán)對(duì)職能部門 的管理，進(jìn)行職能專業(yè)化，龍湖有一個(gè)獨(dú)立的部門，簡稱PMO體系，對(duì)工程公司 下的職能部門的進(jìn)行直接向集團(tuán)反應(yīng)匯總和管控。集團(tuán)實(shí)行矩陣式組織架構(gòu)，矩 陣型組織架構(gòu)能減少管理的縱向?qū)蛹?jí)，有效滿足各職能部門對(duì)有限資源的廣泛需 求。龍湖地產(chǎn)總部與成都工程公司及其他工程公司的關(guān)系如下列圖：總部與工程公司關(guān)系圖總部與工程公司關(guān)系圖圖2三、龍湖時(shí)代天街工程本錢管理存在的問題及分析成都龍湖時(shí)代天街的工程本錢管理，首先就是要在工程的實(shí)施過程中收集項(xiàng) 目實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的信息和數(shù)據(jù)，確定工程的本錢目標(biāo)，再將工程的實(shí)際本錢值與 工程的目標(biāo)本錢值進(jìn)行多層

26、次的動(dòng)態(tài)比擬分析，根據(jù)比擬結(jié)果，采取相應(yīng)綜合措 施糾偏，以便將本錢控制在估算范圍內(nèi)。成都龍湖時(shí)代天街工程目標(biāo)本錢偏差分 析詳見表：表2工程目標(biāo)本錢偏差分析表本錢工程目標(biāo)本錢實(shí)際本錢偏差本錢價(jià)（萬 元）建造單 位本錢 （元）建筑面積本錢價(jià)（萬 元）建造單 位本錢 （元）建筑面積土地出讓本錢348651.541905.461829750334728.971824. 151834986-4%節(jié)約前期工程費(fèi)37418. 39204.542687. 28232. 6313%超支其中設(shè)計(jì)咨詢 費(fèi)11203. 5661.2310688. 7958. 25-4%節(jié)約政府相關(guān) 費(fèi)用422. 672. 31473

27、. 432.5811%超支其他2744. 62152744. 6215基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)22068. 61120. 6124820. 02135. 2612%超支其中水電工程24264. 31132. 6125921.01141.266%超支其他3.660. 023.660.02建筑安裝費(fèi)642174. 553509.63671004. 833656. 734%超支其中工程費(fèi)563582. 923071.32622594.393402.6210%超支園林建設(shè) 費(fèi)22926. 77125. 3026319.20143.4314%超支其他311.061.70311.061.70公共配套設(shè)施費(fèi)91.490.

28、50111.930. 6122%超支開發(fā)間接費(fèi)7772. 7842.487398.6640.325%節(jié)約銷售費(fèi)用3661.3320.015994. 8932. 6763%超支財(cái)務(wù)費(fèi)用12226. 3966. 8216004. 7487. 2230%總本錢1697916.519279. 51793597.899774. 45成都龍湖時(shí)代天街項(xiàng)日目標(biāo)本錢控制額為1697916.51萬元，實(shí)際本錢為1793597.89萬元，超支95681.38萬元，超支比例占目標(biāo)本錢的5. 6%,從上述表 中可以看出成都龍湖時(shí)代天街的本錢管理存在很多的問題，具體問題和原因下面 將分段進(jìn)行分析：（一）建筑本錢決策失誤

29、根據(jù)決策階段的工程規(guī)劃，龍湖時(shí)代天街在進(jìn)行本錢預(yù)算和分析的時(shí)候，對(duì) 本錢的動(dòng)態(tài)運(yùn)營把握不準(zhǔn)確。主要表現(xiàn)在前期的市場調(diào)研工作沒有全面落實(shí)，項(xiàng) 目定位上片面追求“天街”文化的延續(xù)，在簽證造成了拿地后因規(guī)劃和土地各種 條件的進(jìn)行了大幅度對(duì)土地調(diào)整方案，對(duì)工程進(jìn)行重新的規(guī)劃定位，增加了本錢 費(fèi)用，具體如下：表3原方案與規(guī)劃后的方案比照表原方案調(diào)整后的方案業(yè)態(tài)酒店商業(yè)住宅酒店商業(yè)住宅總建筑面積1829750平方米1834986平方米建筑面積210000 平 方米1240000 平 方米379750 平 方米215333 平 方米1239838 平 方米379815 平 方米變化情況增加了 5333平方

30、米減少了 162平方米增加了 65 平方米由表可以得出，方案調(diào)整后主要變化是酒店的建筑面積增加了 5333平方米。 據(jù)調(diào)查分析，方案調(diào)整后，主要是因設(shè)計(jì)等大量的工作的返工以及面積增加造成 本錢超支約2990萬元。具體原因是：前期調(diào)研不到位，在研究可行性報(bào)告的時(shí)候， 沒有充分結(jié)合政府當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求，且未能嚴(yán)格核查相關(guān)指標(biāo)的準(zhǔn)確性；另外決策 人員對(duì)其的重視程度不夠，缺乏工程建設(shè)前期工程造價(jià)的有效依據(jù)，只是借簽以 往數(shù)據(jù)調(diào)研經(jīng)驗(yàn)，最終造成項(xiàng)日立項(xiàng)后方案大幅度調(diào)整，導(dǎo)致后期本錢大大增加， 這種僅僅憑經(jīng)驗(yàn)對(duì)工程本錢進(jìn)行管理而沒有具體數(shù)據(jù)支撐的決策，具有很大的不 確定性，是本錢決策上的重大失誤。（二）工程設(shè)

31、計(jì)指標(biāo)不合理在設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)開發(fā)部希望將龍湖時(shí)代天街打造成一個(gè)集大型主力百貨店、 龍湖天街購物中心、家居館、先鋒數(shù)碼港、美食天地等一體化的一站式消費(fèi)中心， 產(chǎn)品定位涉及“產(chǎn)、商、住”多種業(yè)態(tài)，彌補(bǔ)高新西區(qū)的商業(yè)缺位和消費(fèi)需求。 在建設(shè)周期上工程分五期完成，每期建設(shè)時(shí)長大約在兩年左右，建筑面積占比為：一期面積130000,占比7. 10%;二期面積725000,占比39. 62%；三期面積520155, 占比28.42%；四期面積204845,占比11. 19%;五期面積250000,占比13.66%。在實(shí)際的實(shí)施中，成都龍湖時(shí)代天街工程設(shè)計(jì)階段超支的問題主要表現(xiàn)在設(shè)計(jì)指 標(biāo)超限、使用功能設(shè)計(jì)不

32、合理等，限額設(shè)計(jì)指標(biāo)和實(shí)際設(shè)計(jì)指標(biāo)比照方下表所示:表4限額設(shè)計(jì)指標(biāo)與實(shí)際設(shè)計(jì)指標(biāo)比照表主要材料或工程單位限額設(shè)計(jì)指標(biāo)實(shí)際指標(biāo)指標(biāo)達(dá)成情況鋼筋酒店kg/m25756.5達(dá)成商業(yè)kg/m25960.4超支住宅kg/m25656.6超支混凝土酒店m3/m20.420.43超支商業(yè)m3/m20. 410.40達(dá)成住宅m3/m20. 410.415超支砌體酒店m3/m20. 110. 12超支商業(yè)m3/m20. 100. 13超支住宅m3/m20. 210. 19達(dá)成園林工程（地面）元而801913. 1超支園林工程（層面）元/m?350435超支公共部位裝修酒店元/m?60005825達(dá)成商業(yè)元/巾220002350超支住宅元/m之13001325超支由上表可以得出，多項(xiàng)實(shí)際設(shè)計(jì)指標(biāo)均超出了限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。商業(yè)、住宅鋼 筋含量的超支，導(dǎo)致了多用了鋼筋536.15噸，超支了 156.18萬元；酒店、住宅 混凝土含量的超支，導(dǎo)致了多用了混凝土 7649立方，超支了 218. 56萬元；酒店、 商業(yè)的砌體含量超支，直接導(dǎo)致超支了 115.2萬元；園林工程的單價(jià)超支，導(dǎo)致 超支了 236.65萬元；商業(yè)、住宅的公共部位裝修超出標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致超支了 129.34 萬元。這是成都龍湖時(shí)代天街設(shè)計(jì)浪費(fèi)的重大因素，共超支