房地產(chǎn)行業(yè)2022年6月報(bào)

1、月銷(xiāo)售市場(chǎng)如期邊際修復(fù)，除房地產(chǎn)調(diào)控放松的中長(zhǎng)期影響因素外，市場(chǎng)還受到疫情修復(fù)、房企沖刺半年報(bào)積極推盤(pán)等非持續(xù)性因素影響。值得關(guān)注的是近期斷供事件的發(fā)生使得銷(xiāo)售復(fù)蘇進(jìn)程再次受阻。從 30 大中城市銷(xiāo)售高頻數(shù)據(jù)來(lái)看， 截至 7 月 20 日商品房銷(xiāo)售面積同比增速再次回落至-39.6%（6月同比增速為-7.2%）。疊加 7 月斷供事件影響，尚難看到行業(yè)趨勢(shì)性復(fù)蘇，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售恢復(fù)可能延期至 4 季度或以后。我們下調(diào)今年商品房銷(xiāo)售面積增速預(yù)期至-13.5%，同時(shí)相應(yīng)下調(diào)全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速至-4.5%。政策環(huán)境：調(diào)控進(jìn)入觀(guān)察期，但本輪政策放松仍未結(jié)束政策調(diào)控經(jīng)歷了 3-5 月的不斷升級(jí)期，6 月以來(lái)

2、進(jìn)入到了觀(guān)察期。中央層面對(duì)房地產(chǎn)放松暫無(wú)重大表態(tài)，地方層面放松政策范圍持續(xù)擴(kuò)大，但政策出臺(tái)頻度有所下降，力度暫無(wú)明顯升級(jí)。從政策目的上，要通過(guò)穩(wěn)定銷(xiāo)售，達(dá)到穩(wěn)定投資、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的目的?？紤]到 6 月的房地產(chǎn)銷(xiāo)售雖邊際回暖，但投資進(jìn)一步惡化且未看到好轉(zhuǎn)跡象。在經(jīng)濟(jì)和投資企穩(wěn)之前，預(yù)計(jì)政策基調(diào)上將維持寬松，力度上有進(jìn)一步升級(jí)的可能。斷供事件：短期保交付是核心問(wèn)題，情緒沖擊更大，關(guān)注事件發(fā)酵對(duì)居民購(gòu)房信心的影響月中下旬以來(lái)，爛尾樓盤(pán)居民主動(dòng)斷供風(fēng)波不斷發(fā)酵，引起輿論廣泛關(guān) 注。在房?jī)r(jià)沒(méi)有大跌的情況下選擇斷供，是購(gòu)房者無(wú)奈之下的維權(quán)手段。爛尾 樓盤(pán)的增多主要是因?yàn)槿ツ暌詠?lái)較多大中型房企資金鏈斷裂有關(guān)。在

3、房地產(chǎn)金 融降杠桿政策影響下，房企融資資金受到影響，疊加去年以來(lái)銷(xiāo)售的大幅下滑，進(jìn)一步影響到房企流動(dòng)性，資金鏈斷裂進(jìn)而引發(fā)爛尾樓盤(pán)。短期保交付是核心問(wèn)題，政策需要更迅速推出應(yīng)對(duì)方案。選擇主動(dòng)斷供的居民，大部分是有償付能力的，主要是希望通過(guò)斷供的方式維護(hù)自身權(quán)益，實(shí)現(xiàn)樓房交付，最終斷供的規(guī)?；?qū)⑹艿奖＝桓兜挠绊憽Ｈ绻畢f(xié)調(diào)下保交樓政策可以落到實(shí)處，可以有效避免短期規(guī)模擴(kuò)大及風(fēng)險(xiǎn)傳染。事件發(fā)生后，7月 15 日銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人針對(duì)斷供事件積極表態(tài)，支持地方政府和銀行配合積極解決問(wèn)題，推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。具體提到：一是在地方黨委政府領(lǐng)導(dǎo)下，銀行要積極履行自己的職責(zé)，既要遵循市場(chǎng)

4、化、法制化原則，又要主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，千方百計(jì)推動(dòng)“保交樓”；二是銀 行要主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，協(xié) 助推進(jìn)項(xiàng)目快復(fù)工、早復(fù)工、早交付；三是做好客戶(hù)服務(wù)工作，加強(qiáng)與客戶(hù)溝 通，個(gè)性化滿(mǎn)足居民客戶(hù)不同需求；四是有效滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。針對(duì)斷供問(wèn)題的解決，截至目前還未看到實(shí)操性解決方案出臺(tái)?？紤]到出險(xiǎn)房企流動(dòng)性壓力短期難以緩解，可能需要政府和銀行承擔(dān)更大的責(zé)任。我們看到很多地方政府已在積極協(xié)調(diào)各方推動(dòng)爛尾樓盤(pán)復(fù)工，并針對(duì)前期預(yù)售資金監(jiān)管漏洞出臺(tái)具體措施。若項(xiàng)目本身可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，解決會(huì)相對(duì)順暢。值得關(guān)注的是，部分爛尾項(xiàng)目可能存在預(yù)售監(jiān)管資金劃轉(zhuǎn)、

5、挪用等現(xiàn)象。目前責(zé)任究竟由誰(shuí)承擔(dān)未有明確答案，不過(guò)銀行或?qū)?dān)負(fù)起更大的責(zé)任。西安 7月 14 日發(fā)布的關(guān)于防范商品房延期交房增量問(wèn)題的工作措施中提到， “商業(yè)銀行違反預(yù)售監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)轄區(qū)住建部門(mén)核實(shí)統(tǒng)一，擅自撥付監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金；無(wú)法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任?！睆漠?dāng)前的情況來(lái)看，斷供事件引發(fā)的情緒沖擊比事實(shí)沖擊更大。未來(lái)需關(guān)注因情緒發(fā)酵而對(duì)購(gòu)房者信心、房企流動(dòng)性產(chǎn)生的進(jìn)一步?jīng)_擊。銷(xiāo)售端政策：受疫情緩解按揭回調(diào)節(jié)奏放緩，“因城施策”力度暫無(wú)明顯升級(jí)按揭貸款：居民中長(zhǎng)期貸款邊際改善，按揭利率調(diào)降節(jié)奏放緩新增居民中長(zhǎng)期貸款邊際改善，但仍處于較低水平區(qū)間。6 月新增居民中長(zhǎng)期貸款金額為

6、 4167 億元，較 5 月多增 3120 億元，居民新增中長(zhǎng)期貸款基本恢復(fù)至 4 月疫情影響前水平。今年以來(lái)新增居民中長(zhǎng)期貸款持續(xù)處于較低區(qū)間水平內(nèi)，6 月新增居民中長(zhǎng)期貸款同比增速為-19%，延續(xù)今年以來(lái)同比負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。考慮到銷(xiāo)售市場(chǎng)尚在磨底階段，預(yù)計(jì)新增居民中長(zhǎng)期貸款短期內(nèi)仍將低位震蕩。圖 1：新增居民中長(zhǎng)期貸款及同比增速1,500-500-50%9,50070%50%7,50030%5,50010%-10%3,500-30%-70%-90%-110%金融機(jī)構(gòu):新增人民幣貸款:居民戶(hù):中長(zhǎng)期:當(dāng)月值同比資料來(lái)源：wind，；注：2021 年為兩年平均增速7 月按揭貸款利率回調(diào)節(jié)奏明顯放緩

7、。根據(jù)貝殼研究院的監(jiān)測(cè)，7 月重點(diǎn)城市新增首套房貸款利率為 4.35%、二套房貸款利率為 5.07%，分別較上月回落 7、 2 個(gè)基點(diǎn)。從去年 9 月利率高點(diǎn)至今按揭利率連續(xù) 10 個(gè)月下調(diào)，首套房、二套房累計(jì)下調(diào)幅度分別為 139BP、 93BP。目前利率加點(diǎn)下調(diào)接近尾聲，后續(xù)按揭下調(diào)空間主要看基準(zhǔn)利率的變化（包括央行規(guī)定的首套、二套按揭貸款利率下限）。7 月首套、二套房按揭利率均接近規(guī)定下限要求（首套房為 5 年期 LPR4.45%-20BP，二套房 5 年期 LPR4.45%+60BP），短期看加點(diǎn)下調(diào)空間不大，后續(xù)按揭利率變化將體現(xiàn)在基準(zhǔn)利率的變化上。圖 2：貝殼新增首套、二套房貸貸款

8、平均利率6.5%6.0%6.00%5.74%5.07%5.5%5.0%4.5%2021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-094.0%2021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-074.35%首套房貸平均利率二套房貸平均利率資料來(lái)源：貝殼研究院，達(dá)到首套房貸款利率下限的城市數(shù)量持續(xù)增加。7 月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的 103 個(gè)城市中有 74 個(gè)城市房貸利率已降至下限 4.25%，較 6 月增加 16 個(gè)城 市。從我們主要關(guān)注的熱點(diǎn)城

9、市來(lái)看，除房地產(chǎn)基本面相對(duì)較好的深圳、上海、北京、廣州、杭州、成都、廈門(mén)、東莞等 10 個(gè)城市，其余城市首套房貸款利 率均已降至 4.25%。地區(qū)城市2022/072022/062022/05城市2022/072022/062022/05廣州4.454.655.00佛山4.254.354.80表 1：主要城市首套房貸款利率珠三角深圳東莞4.754.454.754.654.755.00惠州珠海4.254.254.254.254.254.90重慶4.254.255.02昆明4.254.254.80成都4.454.454.60呼和浩特4.254.254.80鄭州中西部4.254.254.40銀川4.

10、254.254.60武漢4.804.804.80貴陽(yáng)4.254.404.45西安4.454.705.15蘭州4.705.005.15長(zhǎng)沙4.255.005.00南昌4.254.254.90長(zhǎng)三角上海4.804.804.95寧波4.254.255.20杭州4.454.455.00蘇州4.254.254.25南京4.254.254.80南通4.254.254.40溫州4.254.254.70無(wú)錫4.254.254.60合肥4.255.035.40嘉興4.254.505.00北京5.005.005.15煙臺(tái)4.254.254.60環(huán)渤海天津4.254.254.40大連4.254.254.60濟(jì)南4.

11、254.254.40石家莊4.254.254.70太原4.254.255.20青島4.254.254.40海峽西岸廈門(mén)4.554.554.70福州4.254.254.40長(zhǎng)春東北4.254.404.95哈爾濱4.254.254.45沈陽(yáng)4.254.254.25資料來(lái)源：貝殼研究院，地方因城施策：6 月以來(lái)放松政策頻度有所下降，力度暫未升級(jí)3 月 “因城施策”進(jìn)入實(shí)質(zhì)性放松初期，4 月、5 月改善范圍不斷擴(kuò)大、頻度、力度有所增強(qiáng)。6 月以來(lái)“因城施策”進(jìn)入觀(guān)察期，具體表現(xiàn)在我們關(guān)注的一二類(lèi)城市 1出臺(tái)相關(guān)放松政策的密集度明顯下降，放松范圍也并未持續(xù)擴(kuò)大，力度暫無(wú)明顯升級(jí)。一類(lèi)城市北上廣深暫未出臺(tái)

12、限購(gòu)、限貸方面的放松政策，放松主要圍繞人才落戶(hù)、公積金。二類(lèi)城市的放松主要圍繞限購(gòu)、限貸的微調(diào)。具體來(lái)看：一類(lèi)城市中，上海人才引進(jìn)落戶(hù)政策進(jìn)一步放寬，深圳公積金政策有所放松。6 月 29 日，上海宣布在滬高校，以及其他地區(qū)的“雙一流”高校和雙一流學(xué)科的應(yīng)屆碩士生，符合基本條件即可落戶(hù)（原需滿(mǎn) 72 分）。此外，在滬 “雙一流”建設(shè)高校的應(yīng)屆本科畢業(yè)生，只要在五個(gè)新城、南北地區(qū)重點(diǎn)轉(zhuǎn)型地區(qū)用人單位工作的，符合基本條件也可直接落戶(hù)。7 月 6 日，深圳住建局發(fā)布了深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定（征求意見(jiàn)稿），擬明確申請(qǐng)人的配偶、父母、子女不論有無(wú)繳存住房公積金，均可作為共同申請(qǐng)人。二類(lèi)城市中，合肥、

13、東莞、武漢在限購(gòu)政策上進(jìn)一步微調(diào)，福州在限價(jià)政 策上有所發(fā)力。6 月 24 日，合肥規(guī)定戶(hù)籍登記在市區(qū)的集體戶(hù)、投靠親友家 庭戶(hù)籍，與市區(qū)戶(hù)籍家庭具有相同購(gòu)房資格；社保個(gè)稅認(rèn)可追溯、補(bǔ)交；法人、非法人組織可以購(gòu)買(mǎi)市區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房和二手住房；非限購(gòu)區(qū)域住房 不再計(jì)為家庭住房套數(shù)。7 月 4 日，東莞規(guī)定住房限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為莞城街道、 東城街道、 南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，其他區(qū)域暫 停實(shí)行住房限購(gòu)政策。6 月 21 日，武漢規(guī)定本市戶(hù)籍居民在限購(gòu)區(qū)域可購(gòu)買(mǎi) 三套住房，限購(gòu)區(qū)域內(nèi)首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的非本市戶(hù)籍居民家庭，繳納社會(huì)保1 考慮到不同城市放松政策及作用效果不同，我們

14、主要關(guān)注 30 個(gè)嚴(yán)格限購(gòu)限貸的一二類(lèi)城較為實(shí)質(zhì)的政策放松情況，包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、寧波、合肥、福州、廈門(mén)、南昌、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、天津、西安、石家莊、濟(jì)南、青島、太原、大連、成都、蘭州、無(wú)錫、嘉興、東莞、佛山、中山、珠海。險(xiǎn)或個(gè)人所得稅年限由 1 年調(diào)整為 3 年內(nèi)累計(jì) 6 個(gè)月。6 月 20 日，福州平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)發(fā)布通知，各房企在銷(xiāo)售商品住房時(shí)，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得超出備案價(jià)格上下幅度的 15%（原實(shí)行商品房?jī)r(jià)格備案“零增長(zhǎng)”制度）。房企端政策：房企資金狀況短期難以得到改善，受斷供事件影響到位資金將進(jìn)一步承壓雖然融資嚴(yán)監(jiān)管已糾偏，但房企資金短期難以得到改善。通常地產(chǎn)

15、行業(yè)復(fù)蘇會(huì)經(jīng)歷政策底、行業(yè)底、信用底三階段。政策底在去年四季度出現(xiàn)，當(dāng)時(shí)需求端、房企端開(kāi)始共同發(fā)力放松。銷(xiāo)售底目前大致出現(xiàn)，但拐點(diǎn)尚未看到。今年 6 月銷(xiāo)售邊際回暖明顯，釋放出行業(yè)筑底企穩(wěn)信號(hào)，但是進(jìn)入 7 月銷(xiāo)售再度回落，疊加近期斷供風(fēng)波影響，我們認(rèn)為行業(yè)尚在磨底階段。而信用底一般更為滯后，疊加房企信用風(fēng)險(xiǎn)尚未釋放完全，房企融資收縮現(xiàn)象短期或?qū)㈦y以改變。從房企貸款來(lái)看，剔除季節(jié)性影響因素后，自 2021 年 9 月起房地產(chǎn)業(yè)貸款余額同比增速持續(xù)為負(fù)，截至今年 6 月同比增速為-2.1%。截至 6 月，房地產(chǎn)業(yè)貸款余額相較 2021 年 1 季度末高峰時(shí)期少近 5000 億元。從房企其他融資渠

16、道（境內(nèi)債、信托、海外債）來(lái)看， 6 月房企延續(xù)去年 8 月以來(lái)融資凈流出趨勢(shì)，整體凈流出規(guī)模創(chuàng)歷史新高，為 1137 億元。發(fā)行規(guī)模為 713 億元，同比減少 60%。圖 3：投向房地產(chǎn)業(yè)貸款余額及同比增速圖 4：房企境內(nèi)債/信托/海外債發(fā)行及到期規(guī)模15000014000013000012000011000010000025%20%15%10%5%0%2019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-04-5%3000200010000-1000-2

17、000-3000房地產(chǎn)業(yè)貸款：億元房地產(chǎn)業(yè)貸款同比增速（右軸）到期規(guī)模：億元發(fā)行規(guī)模：億元2020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-10 凈融資規(guī)模：億元資料來(lái)源：wind，資料來(lái)源：wind、用益信托網(wǎng)，斷供事件的發(fā)酵，或?qū)⑦M(jìn)一步?jīng)_擊房企流動(dòng)性。一方面居民對(duì)房企信用擔(dān)憂(yōu)升級(jí)，影響購(gòu)房信心的恢復(fù)，期房銷(xiāo)售或更快萎縮，使得房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回款難度加大。另一方面地方政府甚至中央層面對(duì)保交付更加重視，各地預(yù)售資金監(jiān)管尺度易緊難

18、松，斷供潮發(fā)生后西安、滄州等地收緊預(yù)售資金監(jiān)管，使得房企流動(dòng)性進(jìn)一步承壓。成交市場(chǎng)：銷(xiāo)售復(fù)蘇節(jié)奏將再次放緩，下調(diào)全年銷(xiāo)售面積增速預(yù)期至-13.5銷(xiāo)售：6 月市場(chǎng)邊際回暖明顯，但受“斷供潮”影響市場(chǎng)信心恢復(fù)或需更長(zhǎng)時(shí)間6 月銷(xiāo)售邊際回暖明顯。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6 月單月商品房銷(xiāo)售面積同比增速為-18.3%，跌幅較 5 月收窄 13.5 個(gè)百分點(diǎn)，較上月顯著回暖。從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-6 月商品房銷(xiāo)售面積同比增速為-22.2%，跌幅較 5 月縮小 1.4 個(gè)百分點(diǎn)。政策放松是銷(xiāo)售邊際改善的基礎(chǔ)。4 月以來(lái)高能級(jí)城市出臺(tái)的包括放松限購(gòu)限價(jià)、放寬認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)等在內(nèi)的一系列實(shí)質(zhì)性政策的效果逐步顯現(xiàn)。除了政策

19、刺激，6 月銷(xiāo)售的邊際好轉(zhuǎn)還得益于國(guó)內(nèi)疫情總體穩(wěn)定后積壓性需求的釋放，以及開(kāi)發(fā)商為沖刺半年報(bào)業(yè)績(jī)積極推盤(pán)等非持續(xù)性因素的影響。分區(qū)域來(lái)看，6 月除西部地區(qū)以外，其余區(qū)域銷(xiāo)售修復(fù)明顯。從單月數(shù)據(jù) 來(lái)看，6 月東部、中部、西部和東北部商品房銷(xiāo)售面積同比增速分別為-20.3%、- 11.0%、-22.8%和-22.4%，跌幅較 5 月分別收窄 15、15、7 和 22 個(gè)百分點(diǎn)。 從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-6 月東部、中部和東北部商品房銷(xiāo)售面積同比增速分別為- 27.5%、-15.2%和-37.1%，跌幅較 1-5 月分別收窄 2、2 和 6 個(gè)百分點(diǎn)。而西 部商品房銷(xiāo)售面積同比增速為-19.3%，跌幅較

20、 1-5 月擴(kuò)大 1 個(gè)百分點(diǎn)。一方面，部分經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)省份銷(xiāo)售下滑幅度較大，對(duì)西部整體形成一定拖累，其中青海、云南、寧夏、內(nèi)蒙古 1-6 月商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比增速分別為-30.8%、- 29.0%、-24.5%和-25.9%。另一方面，西部高能級(jí)城市成都二手房市場(chǎng)相對(duì) 火爆，可能對(duì)新房銷(xiāo)售產(chǎn)生了一定的擠出效應(yīng)。圖 5：全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積單月/累計(jì)同比圖 6：分區(qū)域商品房成交面積累計(jì)同比150%100%50%0%-50%-100%120%70%20%-30%2020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-

21、082021-102021-122022-022022-042022-06-80%2020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-06 累計(jì)同比 單月同比 東部 中部 西部 東北資料來(lái)源：wind,資料來(lái)源：wind,從 6 月銷(xiāo)售邊際回暖跡象來(lái)看，隱隱釋放出行業(yè)筑底企穩(wěn)信號(hào)，但高頻數(shù)據(jù)顯示 7 月銷(xiāo)售再度回落，難言銷(xiāo)售出現(xiàn)趨勢(shì)性回暖。從 30 大中城市銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，6 月中、下旬 30 大中城市商品房成交面積分別增至 640 和 832

22、 萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)了 26%和 7%。進(jìn)入 7 月，上、中旬 30 大中城市商品房成交面積卻分別回落至 394 和 422 萬(wàn)平方米，同比跌幅分別擴(kuò)大至-46%和- 32%。圖 7：30 大中城市商品房成交面積旬度及旬度同比1200150%800100%40050%00%-400-50%2020 年 1 月上旬2020 年 1 月下旬2020 年 2 月中旬2020 年 3 月上旬2020 年 3 月下旬2020 年 4 月中旬2020 年 5 月上旬2020 年 5 月下旬2020 年 6 月中旬2020 年 7 月上旬2020 年 7 月下旬2020 年 8 月中旬2020 年 9

23、月上旬2020 年 9 月下旬2020 年 10 月中旬2020 年 11 月上旬2020 年 11 月下旬2020 年 12 月中旬2021 年 1 月上旬2021 年 1 月下旬2021 年 2 月中旬2021 年 3 月上旬2021 年 3 月下旬2021 年 4 月中旬2021 年 5 月上旬2021 年 5 月下旬2021 年 6 月中旬2021 年 7 月上旬2021 年 7 月下旬2021 年 8 月中旬2021 年 9 月上旬2021 年 9 月下旬2021 年 10 月中旬2021 年 11 月上旬2021 年 11 月下旬2021 年 12 月中旬2022 年 1 月上旬2

24、022 年 1 月下旬2022 年 2 月中旬2022 年 3 月上旬2022 年 3 月下旬2022 年 4 月中旬2022 年 5 月上旬2022 年 5 月下旬2022 年 6 月中旬2022 年 7 月上旬-800-100%30 大中城市商品房成交面積:萬(wàn)平方米同比-右軸資料來(lái)源：wind，；注：2021 年為兩年平均增速展望來(lái)看，我們下調(diào)今年商品房銷(xiāo)售面積增速預(yù)期至-13.5%。從單季銷(xiāo)售 面積增速來(lái)看，Q1、Q2 分別為-14%、-28%，考慮到基數(shù)效應(yīng)影響，調(diào)整 Q3、 Q4 銷(xiāo)售面積增速為-11%、0%。首先，在房住不炒的基調(diào)下，本輪政策放松 無(wú)論節(jié)奏還是幅度都相對(duì)克制，未能快

25、速提振市場(chǎng)信心；其次，疫情反復(fù)拖累 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇節(jié)奏，使得居民實(shí)際收入及對(duì)于未來(lái)收入預(yù)期下降，影響加杠桿的能 力和意愿。值得關(guān)注的是，斷供事件的發(fā)酵也讓我們意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的根本 問(wèn)題尚未解決，居民房屋交付權(quán)利未得到保障，購(gòu)房觀(guān)望情緒進(jìn)一步加重，影 響期房購(gòu)買(mǎi)意愿。我們認(rèn)為，行業(yè)尚在磨底階段，銷(xiāo)售市場(chǎng)恢復(fù)可能延期至 4 季度或以后。從商品住宅的庫(kù)存情況來(lái)看，與 2021 年 12 月相比，今年以來(lái)受銷(xiāo)售端進(jìn)一步下滑的影響，國(guó)內(nèi)主要城市的去化周期普遍呈上升趨勢(shì)，截至 6 月東部和中部地區(qū)的去化周期相對(duì)較短。具體來(lái)看，今年以來(lái)除蘇州、南京和青島以外，其他重點(diǎn)關(guān)注城市的商品住宅去化周期普遍變長(zhǎng)。主要城市

26、的庫(kù)存去化周期中位數(shù)從 2021 年 12 月的 12.0 提升至 2022 年 6 月的 16.9。截至 6 月，東北的長(zhǎng)春、大連，西部的蘭州，東部的天津、福州等城市庫(kù)存去化周期較高，均超過(guò) 30 個(gè)月。圖 8：2022 年以來(lái)商品住宅去化周期的變化情況140%120%2021 年 12 月-2022 年6 月的變化率長(zhǎng)春重慶100%80%60%寧波廈門(mén)天津大連無(wú)錫沈陽(yáng)40%20%溫州長(zhǎng)沙武漢北京福州深圳廣州西安合肥煙臺(tái)佛山鄭州0%泉州成都濟(jì)南貴陽(yáng)南寧05-20%蘇州 1南0 京1520253035404550青島-40%2022 年 6 月商品住宅去化周期資料來(lái)源：中指研究院，；注：1.紅

27、色、綠色、黃色和藍(lán)色分別表示東北部、中部、西部和東部地區(qū)。2.黑色虛線(xiàn)用于劃分 6 月住宅去化周期中位數(shù)。這里僅列舉了我們所重點(diǎn)關(guān)注的 44 個(gè)城市中，在 2021 年 12 月-2022 年 6 月這一時(shí)間段內(nèi)，具備完整的商品住宅去化周期數(shù)據(jù)的 29 個(gè)城市。房?jī)r(jià)：6 月新房、二手房房?jī)r(jià)同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，不同能級(jí)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)有所分化根據(jù)統(tǒng)計(jì)局 70 大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，6 月房?jī)r(jià)整體延續(xù)下降趨勢(shì)，同比、 環(huán)比增速持續(xù)回落。6 月 70 大中城市新房及二手房?jī)r(jià)格同比增速分別為- 1.29%、-2.7%，創(chuàng) 2015 年以來(lái)增速新低。環(huán)比增速來(lái)看，6 月新房及二手房 環(huán)比增速分別為-0.1%、

28、-0.2%，環(huán)比跌幅有所收窄但延續(xù)了去年 9 月以來(lái)環(huán) 比增速為負(fù)的趨勢(shì)。6 月同比下跌城市進(jìn)一步增加至 48 個(gè)，較 5 月增加 2 個(gè)。圖 9：70 大中城市新建、二手住宅價(jià)格單月同比圖 10：70 大中城市新建、二手住宅價(jià)格單月環(huán)比80.860.640.40.220.00-0.2-2-0.42020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052020-012020-032020-052020-072020-092020-112021

29、-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-05-4-0.6新建商品住宅價(jià)格：同比%二手住宅價(jià)格：同比% 新建商品住宅價(jià)格：環(huán)比%二手住宅價(jià)格：環(huán)比%資料來(lái)源：wind,資料來(lái)源：wind,新房方面，6 月各能級(jí)城市房?jī)r(jià)同比增速持續(xù)下行，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比增速有所改善。一線(xiàn)、二線(xiàn)和三線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比分別為 3.3%、- 0.2%、-2.8%，較 5 月分別下滑 0.2、0.5、0.6 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比分別為 0.5%、%、-0.3%，其中一線(xiàn)、二線(xiàn)環(huán)比增速有所好轉(zhuǎn)，較 5 月分別提升 0.1 和個(gè)百分點(diǎn)。圖 11：70

30、大中城市新建商品住宅價(jià)格單月同比圖 12：70 大中城市新建商品住宅價(jià)格單月環(huán)比81.561.040.520.00-0.5-22020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-05-4-1.02020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-05一線(xiàn)城市:同比%二線(xiàn)城市:同比%三線(xiàn)城市:

31、同比%一線(xiàn)城市:環(huán)比%二線(xiàn)城市:環(huán)比%三線(xiàn)城市:環(huán)比%資料來(lái)源：wind,資料來(lái)源：wind,二手房方面，6 月各能級(jí)城市二手房?jī)r(jià)格同比繼續(xù)下滑，環(huán)比增速出現(xiàn)邊際好轉(zhuǎn)。一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比分別為 1.1%、-2.1%、- 3.7%，較 5 月分別下滑 0.6、0.4、0.5 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比分別為 0.1%、-0.1%和-0.3%，一線(xiàn)、二線(xiàn)和三線(xiàn)城市較 5 月分別提升 0.1、0.2 和 0.2 個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線(xiàn)二手房?jī)r(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，二線(xiàn)、三線(xiàn)城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比已分別連續(xù) 10 個(gè)月、 12 個(gè)月下跌。圖 13：70 大中城市二手住宅價(jià)格單月同比圖 14：70 大中城市二手

32、住宅價(jià)格單月環(huán)比151.5101.050.500.0-5-0.52020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-05-1.0一線(xiàn)城市:同比%二線(xiàn)城市:同比%三線(xiàn)城市:同比%2020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-05一線(xiàn)城市:環(huán)比%二線(xiàn)城市:環(huán)比%三線(xiàn)城市:環(huán)比%資料來(lái)源：w

33、ind,資料來(lái)源：wind,土地市場(chǎng)：供求仍處低位，二批次熱度未見(jiàn)明顯提升全國(guó)土地市場(chǎng)：雖邊際改善，但景氣度仍偏低迷6 月土地市場(chǎng)雖邊際改善，但仍較為平淡。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月全國(guó)商住用地成交面積單月同比增速為-34.7%，土地出讓金單月同比增速為-32.3%，跌幅較 5 月分別收窄 12、35 個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái)單月土地成交降幅基本都在-40%以下，6 月降幅有所收窄但仍然偏大。從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-6月土地成交面積與金額累計(jì)同比增速分別為-44.4%、-51.7%，同比跌幅較 1- 5 月分別縮小 3、6 個(gè)百分點(diǎn)。此外，6 月全國(guó)土地平均溢價(jià)率微幅上升至4.6%。流拍率達(dá)到今年以來(lái)

34、的較低水平，下降至 13.5%。顯示 6 月土地市場(chǎng)邊際有所改善，但整體市場(chǎng)熱度低迷。銷(xiāo)售市場(chǎng)復(fù)蘇信號(hào)尚不明確，疊加房企自身資金不充裕是土地市場(chǎng)持續(xù)承壓的原因。展望來(lái)看，我們認(rèn)為短期內(nèi)土地市場(chǎng)仍將處于磨底階段。目前銷(xiāo)售前景尚不明朗，開(kāi)發(fā)商普遍持悲觀(guān)預(yù)期，更傾向采取“以銷(xiāo)定產(chǎn)”模式，疊加部分房企資金面仍偏緊，整體拿地意愿及能力不足。圖 15：全國(guó)土地成交建筑面積、出讓金單月同比圖 16：全國(guó)土地溢價(jià)率與流拍率60%40%20%0%-20%-40%-60%2020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-0720

35、21-092021-112022-012022-032022-05-80%30%25%20%15%10%5%2020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-050% 成交建面單月同比 土地出讓金單月同比 平均溢價(jià)率 流拍率資料來(lái)源：中指研究院,資料來(lái)源：中指研究院,22 城集中供地：政府讓利項(xiàng)目盈利空間明顯提升，不同城市間熱度分化依舊截至 7 月 20 日，22 城已有 14 個(gè)城市 2完成二批次集中供地。二批次土地市場(chǎng)熱度較首批未見(jiàn)明顯

36、好轉(zhuǎn)。從供地規(guī)模來(lái)看，已完成二批 次土地出讓的 14 城供地規(guī)模是首輪土拍的 1.1 倍。流拍率有所下降，溢價(jià)率 微幅提升。從流拍率來(lái)看，14 城二批次流拍率為 9.4%，較首輪（14 城）下 降 2 個(gè)百分點(diǎn)。從土地溢價(jià)率來(lái)看，14 城二批次集中供地平均溢價(jià)率為 3.5%，較首輪（14 城）下降 1 個(gè)百分點(diǎn)。土地市場(chǎng)低迷情況下，政府主動(dòng)讓利房企。為了增強(qiáng)投資意愿，政府在土地價(jià)格和出讓地塊方面皆讓利于企業(yè)，下調(diào)取消競(jìng)配建、競(jìng)自持，下調(diào)土地價(jià)格提升房企的利潤(rùn)率，同時(shí)提高核心區(qū)域的出讓比例。從 14 城的情況來(lái)看， 2 今年二批次土地的總成本毛利率為 25.8%，較今年首輪和 21 年首輪分別提

37、高 3 和 15 個(gè)百分點(diǎn)；今年二批次核心區(qū)域推出建面占比為 69.7%，較今年首輪和 21 年首輪分別提高 6 和 38 個(gè)百分點(diǎn)。分城市來(lái)看，二批次城市間熱度分化依舊。合肥、北京、杭州延續(xù)了一批次的熱度，合肥和北京的溢價(jià)率分別達(dá)到 7.8%和 5.4%，在 14 城中仍處于相對(duì)較高水平；杭州不僅流拍率為 0，溢價(jià)率也保持在 5.2%較高水平。值得關(guān)注的是，廣州、青島、成都本輪熱度有所提升。廣州的溢價(jià)率從首輪的 1.2%大幅增長(zhǎng)至 6.6%。青島、成都二批次推地?cái)?shù)量明顯增多，流拍率明顯回落。相比之下，長(zhǎng)沙本輪土拍熱度出現(xiàn)下滑，流拍率較首輪大幅提升。2 14 城分別為北京、南京、蘇州、杭州、廈

38、門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、青島、合肥、長(zhǎng)沙、寧波和廣州圖 17：22 城不同批次供地及成交情況圖 18：22 城不同批次土地溢價(jià)率與流拍率27.9%20.6%15.1%14.8%9.4%4.0%3.9%3.5%5.3%1.8%1215712530110321065731324651343600595348314449833813643955724780供給建面（萬(wàn) m） 成交建面（萬(wàn) m） 土地出讓金（億元）21 年第一批21 年第二批年第三批22 年第一批年第二批（14 城）溢價(jià)率流拍率21 年第一批21 年第二批年第三批22 年第一批年第二批（14 城）資料來(lái)源：中指研究院,資料來(lái)源：中

39、指研究院,從拿地企業(yè)來(lái)看，央國(guó)企成為絕對(duì)的拿地主力，城投和民企占比進(jìn)一步下滑。2022 年第二批次土拍中，央國(guó)企拿地金額占比為 61.8%，較今年首輪上漲約 8 個(gè)百分點(diǎn)，已達(dá)到集中供地以來(lái)的最高水平；城投拿地金額占比為 21.4%，較上一批次下降約 7 個(gè)百分點(diǎn)。與首輪情況類(lèi)似，在市場(chǎng)低迷，民營(yíng)房企拿地意愿趨弱的背景下，城投依然“托底”土地市場(chǎng)。例如蘇州、武漢、福州等城市城投拿地金額占比超過(guò) 40%；民企拿地意愿持續(xù)減弱，拿地金額占比為 20.5%，其中廣州本輪土拍中民企拿地?cái)?shù)量為 0。不過(guò)也有部分城市的民企拿地?zé)岫让黠@回暖，例如杭州和青島民企的拿地金額占比分別為 69.5%和 31.4%。

40、57.4%58.2%61.8%53.6%48.6%44.6%35.4%29.4%28.4%21.4%28.4%25.0%21.7%20.5%14.2%圖 19：城投、央國(guó)企、民企全口徑拿地金額占比城投拿地金額占比央國(guó)企拿地金額占比民企拿地金額占比21 年第一批21 年第二批21 年第三批22 年第一批22 年第二批（14 城）資料來(lái)源：中指研究院，；注：因存在合作拿地情況，所以每一批次城投、央國(guó)企、民企拿地金額占比之和超過(guò) 100。開(kāi)發(fā)投資：投資增速再次探底，下調(diào)全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速至-4.5新開(kāi)工、竣工：6 月加速下滑，房企施工能力及意愿仍不足6 月新開(kāi)工面積增速再創(chuàng)新低。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)

41、，6 月單月新開(kāi)工面積同比為-45.1%，降幅較 5 月擴(kuò)大 3 個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史統(tǒng)計(jì)以來(lái)新低。從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-6 月新開(kāi)工面積同比增速為-34.4%，較 5 月跌幅擴(kuò)大 4 個(gè)百分點(diǎn)。拿地規(guī)模大幅下滑、銷(xiāo)售市場(chǎng)景氣度偏低，疊加流動(dòng)性偏緊問(wèn)題使得房企新開(kāi)工能力及意愿均不足。值得關(guān)注的是，我們了解到截至目前，去年下半年城投托底所拿地塊目前仍未開(kāi)工，進(jìn)一步拖累了新開(kāi)工進(jìn)程。展望來(lái)看，我們下調(diào)今年新開(kāi)工面積增速預(yù)期為-25.4%。供給側(cè)產(chǎn)能收縮嚴(yán)重，房企開(kāi)工能力及意愿均不足。一方面，在資金狀況較差，土地成交持續(xù)大幅下滑情況下，房企開(kāi)工能力不足。另一方面，銷(xiāo)售景氣度持續(xù)較弱，同時(shí)當(dāng)前庫(kù)存相對(duì)充足，

42、房企開(kāi)工意愿不足。節(jié)奏上，考慮到銷(xiāo)售復(fù)蘇節(jié)奏延緩，新開(kāi)工最早或在四季度有所恢復(fù)。6 月竣工面積增速加速下滑。6 月單月竣工面積同比為-40.7%，降幅較 5月跌幅擴(kuò)大 10 個(gè)百分點(diǎn)。從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看， 1-6 月竣工面積同比增速為- 21.5%，較 5 月跌幅擴(kuò)大 6 個(gè)百分點(diǎn)。房企資金壓力較大是竣工面積延續(xù)弱勢(shì)的主要原因。展望來(lái)看，我們下調(diào)全年竣工預(yù)期至-8%左右。目前占行業(yè)銷(xiāo)售額 25%以上（依據(jù) 2020 年正常銷(xiāo)售年份數(shù)據(jù)口徑計(jì)算）的房企出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)產(chǎn)能大量出清，停工項(xiàng)目增多。近期斷供潮事件出現(xiàn)，也足以看出雖有政 府“保交付”緊約束，但房企資金承壓嚴(yán)重，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)推進(jìn)難度較高。6

43、月施工面積繼續(xù)下滑。截至 6 月末，全國(guó)商品房施工面積累計(jì)同比增速為-2.8%，較 5 月下降 2 個(gè)百分點(diǎn)。展望來(lái)看，我們下調(diào)施工面積增速至- 4.2%。新開(kāi)工大幅下滑疊加因疫情、房企資金等問(wèn)題停工面積進(jìn)一步增加，今年末的施工面積或?qū)⑹菤v史首次負(fù)增長(zhǎng)。圖 20：施工、新開(kāi)工、竣工面積累計(jì)同比增速70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-05

44、2021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-06-50%房屋新開(kāi)工面積:累計(jì)同比房屋竣工面積:累計(jì)同比房屋施工面積:累計(jì)同比資料來(lái)源：wind，開(kāi)發(fā)投資額：當(dāng)前環(huán)境下投資端壓力較大，累計(jì)同比跌幅擴(kuò)大至-5.46 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資延續(xù)弱勢(shì)，累計(jì)同比跌幅擴(kuò)大。6 月單月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速為-9.4%，跌幅較 5 月擴(kuò)大 2 個(gè)百分點(diǎn)。從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-5 月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速為-5.4%，降幅較 5 月進(jìn)一步擴(kuò)大。房企到位資金邊際改善，但投資依舊

45、疲弱，顯示當(dāng)前環(huán)境下供給側(cè)壓力更高，房企投資信心不足。1-6 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比增速為-25.3%，跌幅較 1-5 月收窄 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。分項(xiàng)來(lái)看，1-6 月國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金累計(jì)同比增速分別為-27.2%和-9.7%，較 1-5 月降幅分別擴(kuò)大 1.2 和 2.5 個(gè)百分點(diǎn)，表現(xiàn)進(jìn)一步下滑。1-6 月定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款金額累計(jì)同比增速分別為- 37.9%和-25.7%，降幅較 1-5 月分別收窄 1.8 和 1.3 個(gè)百分點(diǎn)，隨銷(xiāo)售邊際回暖跌幅有所收窄。分項(xiàng)來(lái)看，6 月土地投資跌幅有所收窄，建安投資跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。1-6月土地投資累計(jì)同比增速分別為-4.6%，跌幅較 1

46、-5 月收窄 1.7 個(gè)百分點(diǎn)。1-6月建安投資累計(jì)同比增速-5.7%，跌幅較 1-5 月擴(kuò)大 2.8 個(gè)百分點(diǎn)。土地投資方面，考慮到土地投資滯后土地出讓 3-4 個(gè)季度，根據(jù)我們年初測(cè)算，全年土地投資增速為-3.0%。建安投資方面，我們下調(diào)今年建安投資增速至-5.2%。一方面我們已下調(diào)施工面積增速至-4.2%，另一方面房企資金緊張狀況短期難以緩解影響施工投入節(jié)奏，下調(diào)單位施工面積投資額增速至-1.0%。展望來(lái)看，我們下調(diào)今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速至-4.5%。在銷(xiāo)售企穩(wěn)之前難以見(jiàn)到投資有趨勢(shì)性扭轉(zhuǎn)。此外，我們觀(guān)察到本輪周期銷(xiāo)售到投資的傳導(dǎo)有所停滯。如前文所述，占行業(yè)銷(xiāo)售額 25%以上（依據(jù) 20

47、20 年正常銷(xiāo)售年份數(shù)據(jù)口徑計(jì)算）的房企違約，導(dǎo)致投資能力大幅下滑。而正常運(yùn)營(yíng)的房企存在較 強(qiáng)的觀(guān)望情緒，同時(shí)仍然受到“三道紅線(xiàn)”的約束，投資擴(kuò)張強(qiáng)度也相對(duì)有限。圖 21：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額單月同比/累計(jì)同比圖 22：土地投資、建安投資累計(jì)同比增速50%40%30%20%10%0%-10%2020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-06-20%50%40%30%20%10%0%-10%-20%2020-022020-042020-062

48、020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-06-30% 單月同比 累計(jì)同比 土地購(gòu)置費(fèi)：累計(jì)同比 建安投資：累計(jì)同比資料來(lái)源：wind，資料來(lái)源：wind，圖 23：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比110%90%70%50%30%10%-10%-30%2019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-

49、062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-06-50%國(guó)內(nèi)貸款：累計(jì)同比自籌資金:累計(jì)同比定金及預(yù)收款:累計(jì)同比個(gè)人按揭貸款:累計(jì)同比資料來(lái)源：wind，附錄 1 本輪因城施策放松政策匯總（截至 2022.7.20）三四類(lèi)城市一二類(lèi)城市政策分類(lèi)限購(gòu)放松福州（2022.3）：1.外地戶(hù)口（除福州六城區(qū)）無(wú)需

50、提供近2 年內(nèi)滿(mǎn) 1 年的社保/醫(yī)保/個(gè)稅即可購(gòu)買(mǎi) 1 套福州五城區(qū)普通住宅；2.長(zhǎng)樂(lè)區(qū)戶(hù)口同等于福州五城區(qū)戶(hù)口（原等同于外地戶(hù)口），可購(gòu)買(mǎi)福州五城區(qū) 2 套（原 1 套）普通住宅。蘭州（2022.3）：允許需將異地居住的父母等近親接來(lái)蘭州居住的家庭及二孩三孩家庭新購(gòu)一套住房（原非蘭州戶(hù)籍限購(gòu) 1 套，蘭州戶(hù)籍限購(gòu) 2 套）。蘇州（2022.3）：1.非本地戶(hù)籍社保/個(gè)稅連續(xù) 6 個(gè)月即可在蘇州買(mǎi)房（原需 3 年內(nèi)連續(xù)繳滿(mǎn) 2 年）；2.非本地戶(hù)籍賣(mài)房后 2 年內(nèi)無(wú)需社?；蚨悊慰芍苯淤?gòu)房。3.非限購(gòu)區(qū)域房產(chǎn)不再計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)。 南京（2022.3-6）：1.南京非本市戶(hù)籍無(wú)須社保/個(gè)稅即可在

51、溧水區(qū)、六合區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套商品房（原 1 年社保/個(gè)稅）。非戶(hù)籍居民家庭 1 年內(nèi)累計(jì)繳納 6 個(gè)月社?？缮暾?qǐng)購(gòu)房；限購(gòu)區(qū)域房產(chǎn)若已被劃為非限購(gòu)區(qū)域，則不計(jì)入套數(shù)；4.二孩及以上本市戶(hù)籍家庭可新購(gòu)一套住房。非本市戶(hù)籍限購(gòu) 1 套，需 6 個(gè)月社保（無(wú)需連續(xù)）。無(wú)錫（2022.4-6）：1.經(jīng)市委人才辦分類(lèi)認(rèn)定的人才，在認(rèn)定的有效期內(nèi)， 即可在無(wú)錫市區(qū)范圍購(gòu)買(mǎi)首套商品住房； 2.生育:二孩及以上家庭可放寬至二套房。3.子女在無(wú)錫落戶(hù)的外地老年人來(lái)錫投親養(yǎng)老，其在錫領(lǐng)取居住證滿(mǎn) 3 年 后，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房；4.對(duì)“賣(mài)舊買(mǎi)新”改善居住條件的本市戶(hù)籍家庭，如其現(xiàn)住房屬于在途交易的，該套住房可不

52、計(jì)入限購(gòu)套數(shù)。5.本地戶(hù)籍市民非限購(gòu)區(qū)房產(chǎn)不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)。6.對(duì)購(gòu)買(mǎi) 144 平及以上商品住房適當(dāng)放寬限購(gòu)。佛山（2022.4-6）：對(duì)最近一次契稅繳納時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間滿(mǎn) 5 年的商品住房不再限購(gòu)。大專(zhuān)及以上非佛山戶(hù)籍人才可購(gòu)買(mǎi) 1 套新建商品住房；限購(gòu)區(qū)域縮小為禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道；滿(mǎn) 5 年商品住房不計(jì)入家庭住房查驗(yàn)套數(shù)。合肥（2022.5-6）：規(guī)定非本市戶(hù)籍交滿(mǎn) 2 年內(nèi) 6 個(gè)月社保可購(gòu) 1 套（原 1 年社保）；新站區(qū)、瑤海區(qū)限購(gòu)取消（原本市戶(hù)籍限購(gòu) 2 套，非本市戶(hù)籍限購(gòu) 1 套）；規(guī)定戶(hù)籍登記在市區(qū)的集體戶(hù)、投靠親友家庭戶(hù)籍，與市區(qū)戶(hù)籍家庭具有

53、相同購(gòu)房資格；非本市戶(hù)籍居民家庭社保個(gè)稅認(rèn)可追溯、補(bǔ) 交；法人、非法人組織可購(gòu)市區(qū)范圍內(nèi)的新房和二手房；非限購(gòu)區(qū)域住房不再計(jì)為家庭住房套數(shù)。長(zhǎng)沙（2022.5）：存量住房簽約盤(pán)活供作租賃住房后，不納入家庭套數(shù)計(jì)算。杭州（2022.5）：在限購(gòu)范圍買(mǎi)二手房，1.對(duì)落戶(hù)本市未滿(mǎn)5 年的戶(hù)籍家庭無(wú)需連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿(mǎn) 24 個(gè)月；2.對(duì)非本市戶(hù)籍家庭，連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個(gè)人所得稅滿(mǎn) 12 個(gè)月（原為 48 個(gè)月）。3.符合條件的三孩家庭，在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)的住房套數(shù)增加 1 套。中山（2022.5）：縮小限購(gòu)區(qū)域，規(guī)定限購(gòu)區(qū)域?yàn)闁|區(qū)街道、石岐街道，岐江新城規(guī)劃范圍不列入限購(gòu)區(qū)域。東莞（2022.5

54、-6）：二孩三孩居民家庭允許新增購(gòu)買(mǎi)一套商品住房，其中非本市戶(hù)籍需提供 3 年內(nèi)累計(jì) 24 個(gè)月社保/個(gè)稅；住房限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)（原全域限購(gòu)），其他區(qū)域暫停實(shí)行住房限購(gòu)政策；本市/非本市戶(hù)籍居民家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)擁有 2 套及以上住房的，暫停向其銷(xiāo)售限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的新建商品住房/商品住房（含新建住房和二手住房）。秦皇島（2022.3）：取消限購(gòu)，原要求本地家庭限購(gòu) 2 套，外地限購(gòu) 1 套（1 年社保），首套首付 30%、二套 40%。沈陽(yáng)（2022.4）：非沈陽(yáng)戶(hù)籍家庭在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)新房的將執(zhí)行沈陽(yáng)戶(hù)籍家庭購(gòu)房政策，不再提供 2年內(nèi)連續(xù)

55、繳納 6 個(gè)月及以上個(gè)稅/社保。衢州（2022.4）：取消限購(gòu)，原非本市戶(hù)籍限購(gòu) 1套（需在本市連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅滿(mǎn) 12個(gè)月）。惠州（2022.5）：滿(mǎn)足惠陽(yáng)區(qū)和大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的合理住房需求，不再納入限購(gòu)重點(diǎn)片區(qū)。揚(yáng)州（2022.5）：大專(zhuān)及以上人才和二孩及以上家庭在市區(qū)購(gòu)房的，可不適用現(xiàn)行限購(gòu)政策。嘉興（2022.5）：非嘉興市戶(hù)籍的各類(lèi)人才在嘉興市連續(xù)繳存社保滿(mǎn) 6 個(gè)月及以上的，參照嘉興市戶(hù)籍居民家庭相關(guān)購(gòu)房政策。?？冢?022.5）：落戶(hù)海南的人才購(gòu)房享本地居民同等待遇，未落戶(hù)海南的人才及家庭成員無(wú)房的提供累計(jì) 12 個(gè)月及以上個(gè)稅/社?？稍诤？谫?gòu)買(mǎi) 1 套住房

56、。湖州（2022.5）：在中心城市購(gòu)買(mǎi)住房的非本市戶(hù)籍家庭，不再有連續(xù)繳納社保時(shí)限的要求。（原連續(xù)繳納社保未滿(mǎn) 6 個(gè)月的非本市戶(hù)籍家庭限購(gòu)一套）。唐山（2022.5）： 取消路南區(qū)、路北區(qū)、高新區(qū)限購(gòu)。江門(mén)（2022.6）：蓬江區(qū)全區(qū)、江海區(qū)全區(qū)、新會(huì)區(qū)會(huì)城街道購(gòu)買(mǎi)新房的實(shí)行限售政策，限售 3 年，對(duì)上述區(qū)域暫停限購(gòu)。認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)放松首付下調(diào)成都（2022.5）：近郊區(qū)已購(gòu)或新購(gòu)住房不納入中心城區(qū)購(gòu)房時(shí)家庭名下住房總套數(shù)計(jì)算；購(gòu)房人及其家庭成員無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房且登記購(gòu)房之日前 2 年內(nèi)無(wú)住房轉(zhuǎn)讓記錄的，認(rèn)定為無(wú)房居民家庭。二孩及以上家庭可新購(gòu) 1 套住房；居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房出

57、租給新市民/青年人等群體，可新購(gòu) 1 套住房。大連（2022.5）：對(duì)非本市戶(hù)籍在限制區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的，執(zhí)行本市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房政策；居民家庭在限制區(qū)域購(gòu)買(mǎi)二手住房的，無(wú)住房總套數(shù)限制；本市戶(hù)籍居民家庭在限制區(qū)域擁有住房的總建筑面積小于 144 平方米的，可在限制區(qū)域再購(gòu)買(mǎi) 1 套商品住房；大連市市高層次人才、城市發(fā)展緊缺人才，可按家庭需求在限制區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房。濟(jì)南（2022.5）：本市戶(hù)籍家庭,可根據(jù)具體情況在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)增購(gòu)商品住房 1 套；二胎及三胎家庭可在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)增購(gòu)商品住房 1 套；非本市戶(hù)籍家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu) 1 套住房，在濟(jì)南市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)近 2 年內(nèi)連續(xù)

58、1 年；大學(xué)本科及以上學(xué)歷的購(gòu)房者，連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn) 3 個(gè)月以上；本市戶(hù)籍家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu) 2 套住房；不再將長(zhǎng)清區(qū)、章丘區(qū)列入限購(gòu)范圍。武漢（2022.5-6）：本市戶(hù)籍居民家庭可根據(jù)具體情況在限購(gòu)區(qū)域可新購(gòu)買(mǎi) 1 套住房；父母投靠子女或子女投靠父母的本市戶(hù)籍家庭可新購(gòu) 1 套；二孩或三孩家庭在限購(gòu)區(qū)域可新購(gòu) 1 套住房；對(duì)限購(gòu)區(qū)域內(nèi)首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的非本市戶(hù)籍居民家庭，在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅年限降低為 1年（原 2 年）；武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)的沌陽(yáng)、沌口、軍山新城區(qū)域不再限購(gòu)；規(guī)定本市戶(hù)籍限購(gòu) 3 套（原 2 套），非本市戶(hù)籍家庭購(gòu)房社保/個(gè)稅年限要求調(diào)整為 3 年內(nèi)累計(jì) 6 個(gè)月（原

59、 1年）。太原（2022.5）： 新市民、青年人來(lái)太原工作生活并購(gòu)買(mǎi)首套新建商品住房無(wú)需提供落戶(hù)、社保、納稅等相關(guān)證明。廈門(mén)（2022.5）： 廈門(mén)市戶(hù)籍二孩及以上家庭(至少一人未成年)可在全市范圍內(nèi)，購(gòu)買(mǎi) 180 平以下的第三套住宅。寧波（2022.6）：有未成年子女的本市戶(hù)籍/非本市戶(hù)籍的二孩三孩家庭，市四區(qū)已有 2 套/1 套住房的，可以在限購(gòu)區(qū)域再購(gòu)買(mǎi) 1 套。青島（2022.6）： 黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)（含高新區(qū)）、嶗山區(qū)王哥莊街道不再限購(gòu)；非本市戶(hù)籍家庭限購(gòu) 1 套，需提供 1年社保/個(gè)稅；出售已有住房 1 套或多套的家庭，可在 2 年內(nèi)再購(gòu) 1 套。珠海（2022.6）：限購(gòu)區(qū)域縮小至香洲區(qū)（除南屏鎮(zhèn)、灣仔街道）和橫琴粵澳深度合作區(qū)。寧波（2022.1）：部分銀行執(zhí)行認(rèn)貸不認(rèn)房。鄭州（2022.3）、蘭州（2022.3）、太原（2022.5）：一套已結(jié)清貸款家庭再次購(gòu)買(mǎi)普通商品房執(zhí)行首套房貸款政策。南京（2022.4）：部分銀行近期調(diào)整了首套房貸利率認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，如結(jié)清貸款且名下無(wú)房，再次購(gòu)房將