商品房預(yù)售合同與相關(guān)法律問題

1、.：.；商品房預(yù)售合同與相關(guān)法律問題壽玲目 錄目錄-1論文摘要-2一、房屋買賣 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/188_1.shtml 合同效能認(rèn)定的 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/11_1.shtml 法律根據(jù)-3二、商品房預(yù)售合同性質(zhì)-4一商品房預(yù)售合同不是約定合同-4二商品房預(yù)售合同不是 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/71_1.shtml 期貨買賣合同-4三商品房預(yù)售合同能否為附期限的合同-5四商品房預(yù)售合同不是分期付款買賣合同-6三、商品房預(yù)售合同的有效條件-7一商品房

2、預(yù)售合同的主體必需合格-7二商品房預(yù)售合同的方式必需符合法律的規(guī)定-8四、商品房預(yù)售合同相關(guān)法律問題-9一預(yù)售商品房按揭-9二反復(fù)預(yù)售-101兩次預(yù)售均未辦理預(yù)售登記-102其中一次預(yù)售已辦理預(yù)售登記-113兩次預(yù)售均已辦理預(yù)售登記-11論文摘要：商品房預(yù)售在當(dāng)前商品房買賣活動中的比重越來越大，預(yù)售合同那么對買賣行為起到了規(guī)范、保證的關(guān)鍵作用。就合同性質(zhì)而言，商品房預(yù)售合同是一種遠(yuǎn)期交貨合同的房屋買賣合同。合同主體合格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容和方式合法是商品房預(yù)售合同的有效條件。對于預(yù)售商品房按揭和反復(fù)預(yù)售等緣由引起的合同糾紛，應(yīng)把握按揭法律特性進(jìn)展責(zé)任分析，按照反復(fù)預(yù)售詳細(xì)情況進(jìn)展買受人確定。關(guān)

3、鍵詞：商品房預(yù)售合同 遠(yuǎn)期交貨合同 有效條件 反復(fù)預(yù)售 預(yù)售商品房按揭 一、房屋買賣合同效能認(rèn)定的法律根據(jù)房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為，認(rèn)定效能的目的在于處理能否受法律維護(hù)的問題，其 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/15_1.shtml 社會效益是維護(hù)買賣的平安和信譽(yù)。目前，房屋買賣合同效能認(rèn)定的根據(jù)1996年1月1 日施行的和我國立法機(jī)關(guān)公布的。其一，房屋買賣合同的方式要件問題，亦即買賣房屋協(xié)議是口頭或書面均可，還是必需采用書面方式。購買房屋辦理過戶登記時，“須提交房屋一切權(quán)證、買賣合同和契證。顯然，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其

4、成立的要件。要求書面方式的要件關(guān)鍵是要認(rèn)定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實(shí)際性合同。只需買賣房屋合同當(dāng)事人以書面方式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當(dāng)事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當(dāng)事人因房價(jià)過高或過低等不合理、不合法緣由毀約起到了有效的防備作用。其二，房屋買賣合同有效成立的本質(zhì)法律根據(jù)問題，亦即一項(xiàng)合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時具備的條件。根據(jù)第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應(yīng)的民事行為才干；第二、意思表示真實(shí)；第三、不違反法律和社會 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/10_1.shtml 公共利益。由此可見，一項(xiàng)詳細(xì)的房屋買賣合

5、同只需符合上述方式要件和本質(zhì)要件就在特定當(dāng)事人之間產(chǎn)生了不可撤銷的特定權(quán)益和義務(wù)關(guān)系，任何一方不得隨意翻悔，假設(shè)不履行便會產(chǎn)生法律的后果或按違約制裁或按繼續(xù)強(qiáng)迫履行處置。二、商品房預(yù)售合同性質(zhì)商品房預(yù)售合同，是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方商定，預(yù)售方在商定時間內(nèi)將建成的商品房一切權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預(yù)售合同與普通買賣合同又有所不同。一商品房預(yù)售合同不是約定合同 在 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/106_1.shtml 合同法中，約定

6、合同是當(dāng)事人商定未來訂立一定合同的合同；本合同是為了履行約定合同而訂立的合同。約定合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效能。約定合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能懇求對方訂立合同，而不能依約定的本合同內(nèi)容懇求對方履行。商品房預(yù)售合同在成立之時；房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是約定合同。由于：在商品房預(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購方關(guān)于房屋的座落與面積、價(jià)款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無須未來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，到達(dá)雙方的買賣目的。二

7、商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限普通都很長。但將商品房預(yù)售合同稱之為期貨買賣合同是錯誤的。所謂期貨買賣合同，是指期貨買賣所為進(jìn)展期貨買賣而制定的一致規(guī)定商品的等級或 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/5_1.shtml 證券的種類和數(shù)量、交貨期限和地點(diǎn)等的合同，通常采用“規(guī)范合同方式。期貨買賣合同具有如下主要特征：(1)期貨買賣的標(biāo)的物的價(jià)錢不是當(dāng)事人事先商定的，而是在期貨買賣所經(jīng)過公開競價(jià)的方式而確定的；(2)期貨買賣的標(biāo)的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所商定的貨物；(3)期貨買賣的主要

8、目的是為了套期保值和價(jià)錢發(fā)現(xiàn)，而不在于獲取現(xiàn)實(shí)的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進(jìn)展實(shí)物交割的：(4)期貨買賣的商品必需具備數(shù)量大、價(jià)錢動搖大、便于儲存、易于規(guī)范化等條件，如糧食、石油、鋼材等。但是，在商品房預(yù)售合同中，第一，商品房的價(jià)錢是雙方在訂立合同時就曾經(jīng)明確的，而不是經(jīng)過公開競價(jià)的方式確定的；第二，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價(jià)錢發(fā)現(xiàn)的功能；第四，由于房屋的面積、座落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有規(guī)范化的特征，所以在國際慣例上，房屋不是期貨買賣的商品，不能用于期貨買賣?？梢姡唐贩款A(yù)售合同不是期貨買賣合同

9、。明確商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同，可以防止利用商品房預(yù)售合同進(jìn)展變相的期貨買賣，以維護(hù)房地產(chǎn) HYPERLINK lunwentianxia/class_free/79_1.shtml 市場買賣次序。 三商品房預(yù)售合同能否為附期限的合同在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到來作為合同效能開場或終止根據(jù)的合同。假設(shè)所附期限是作為合同效能開場的根據(jù)，那么該期限為延緩期限；假設(shè)所附期限是作為合同效能終止的根據(jù)，那么該期限為解除期限。在附延緩期限的合同中，合同曾經(jīng)成立，但沒有發(fā)生法律效能，雙方當(dāng)事人都不需求履行本人的義務(wù)，也都沒有權(quán)益懇求對方履行義務(wù)。只是在期限到來時，雙方當(dāng)事人才開場履行義務(wù)；

10、在附解除期限的合同中，合同不僅曾經(jīng)成立，而且曾經(jīng)發(fā)生法律效能，雙方都曾經(jīng)開場履行本人的義務(wù)。在期限到來時，雙方當(dāng)事人不再履行義務(wù)，合同終止。在商品房預(yù)售合同中，雙方商定在未來的一定期限交付房屋，這里確實(shí)存在一定的“期限，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限。由于：其一，假設(shè)將商品房預(yù)售合同中的“期限作為附期限合同中的解除期限，那么商品房預(yù)售合同不僅曾經(jīng)成立，而且曾經(jīng)發(fā)生法律效能，但在期限到來時，商品房預(yù)售合同終止效能，雙方該當(dāng)解除合同。這樣，作為預(yù)購方就不能獲得商定的房屋。顯然，這與當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同的目的是相違背的；其二，假設(shè)將商品房預(yù)售合同中的“期限作為附期限合同中的延緩期限，那么商

11、品房預(yù)售合同雖然曾經(jīng)成立，但還沒有發(fā)生法律效能，只在期限到來時，商品房預(yù)售合同才發(fā)生法律效能。這樣，作為預(yù)售方就不能要求預(yù)購方支付一定的定金或房款。顯然，這也不符合商品房預(yù)售合同的要求?？梢?，商品房預(yù)售合同并不是附期限的買賣合同。商品房預(yù)售合同中的“期限是一種履行期限，是當(dāng)事人履行義務(wù)的詳細(xì)時間。 四商品房預(yù)售合同不是分期付款買賣合同 在商品房預(yù)售 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/188_1.shtml 合同中，預(yù)購方于多數(shù)情況下是分期支付房屋的價(jià)款，這種作法類似于分期付款買賣，但它不是分期付款買賣合同。其緣由有三：一是分期付款買賣合同的標(biāo)的物在合同生效后

12、必需交付給買受方，這樣才干實(shí)現(xiàn)買受方的 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/3_1.shtml 經(jīng)濟(jì)目的?？梢?，分期付款買賣合同的標(biāo)的物必需是現(xiàn)實(shí)存在的物。但在商品房預(yù)售合同中，作為標(biāo)的物的商品房尚不存在或尚在建造中；二是分期付款買賣合同的買受方在接受標(biāo)的物后，尚有二期以上的價(jià)款需求支付；但商品房預(yù)售合同中，預(yù)購方既可以在獲得房屋前一次性支付房屋的全部價(jià)款，也可以在獲得房屋前分期支付價(jià)款。前者是在獲得標(biāo)的物之前的分期付款，而后者是在獲得標(biāo)的物后的分期付款；三是分期付款買賣合同的功能在于出賣方向買受方 HYPERLINK lunwentianxia/class_

13、free/99_1.shtml 融資，以滿足買受方資金缺乏的需求。而商品房預(yù)售合同的功能在于買受方向出賣方融資，以滿足出賣方資金缺乏的需求。 綜上所述，商品房預(yù)售合同不是約定買賣合同、 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/71_1.shtml 期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同。假設(shè)從 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/11_1.shtml 法律上為商品房預(yù)售合同定性，那么商品房預(yù)售合同屬于遠(yuǎn)期交貨合同。所謂遠(yuǎn)期交貨合同，是合同雙方當(dāng)事人在合同中商定在未來的一定期間內(nèi)交貨的合同。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與普

14、通買賣合同有所區(qū)別，而在合同的訂立、貨物價(jià)錢確實(shí)定、履行地點(diǎn)等方面與普通買賣合同沒有任何差別。當(dāng)事人必需在合同規(guī)定的期限交貨，否那么即應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。 三、商品房預(yù)售合同的有效條件商品房預(yù)售合同的有效條件包括：主體合格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容和方式合法。在這些有效條件中，當(dāng)事人的意思表示真實(shí)和內(nèi)容合法并沒有特殊之處，可以按照 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/106_1.shtml 合同法的普通原理加以認(rèn)定。但在主體合格和方式合法兩個要件上，商品房預(yù)售合同有其特殊性。 一商品房預(yù)售合同的主體必需合格 商品房預(yù)售合同的主體雙方為預(yù)售方和預(yù)購方。我國現(xiàn)有的法律、法規(guī)

15、，對商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人雙方都有條件的限制和要求。1.預(yù)售方該當(dāng)具備的條件。根據(jù)和的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同的預(yù)售方該當(dāng)具備以下條件：(1)預(yù)售方必需是經(jīng)過同意設(shè)立，并在 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/8_1.shtml 工商 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/81_1.shtml 行政管理部門登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營的企業(yè)。但是，假設(shè)不具備房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營資歷的企業(yè)，在施行之前，與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間依法獲得了房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營資歷，那么可以認(rèn)定合

16、同有效； (2)預(yù)售方必需交付全部土地運(yùn)用權(quán)出讓金，獲得土地運(yùn)用權(quán)證書。但在施行之前，預(yù)售方?jīng)]有獲得土地運(yùn)用權(quán)證書，但投入了一定的開發(fā)建立資金，進(jìn)展了施工建立，并與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地運(yùn)用權(quán)證書的，那么可以認(rèn)定合同有效；(3)預(yù)售方必需獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證，投入的開發(fā)資金必需符合法律的要求。預(yù)售方必需按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建立的資金到達(dá)工程建立總 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/68_1.shtml 投資的百分之二十五以上，并曾經(jīng)確定施工進(jìn)度和開工交付日期；(4)預(yù)售方必需獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明。但在施行之前，預(yù)

17、售方?jīng)]有獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明的，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了商品房預(yù)售證明的，那么可以認(rèn)定合同有效。2.預(yù)購方該當(dāng)具有的條件。從實(shí)際上講，預(yù)購方必需是具有完全民事行為才干的人。除此之外，有兩種特別情況：(1)根據(jù)的規(guī)定，預(yù)售方向境外預(yù)售商品房的，該當(dāng)提交允許向境外銷售的同意文件；(2)根據(jù)最高人 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/106_1.shtml 民法院在1993年：“無當(dāng)?shù)貞艨诘娜速徺I城鎮(zhèn)房屋，對于符合本地域房屋買賣法規(guī)規(guī)定的，可以認(rèn)定買賣有效。 無當(dāng)?shù)貞艨诘娜速I賣本地城鎮(zhèn)房屋將取決于當(dāng)?shù)卣贫ǖ姆课葙I賣法規(guī)。二商品房預(yù)售合同的方式必需符合法律的規(guī)定根

18、據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同必需采取書面方式。在實(shí)際中，商品房預(yù)售合同普通采取規(guī)范合同的方式，詳細(xì)條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的情況；預(yù)售商品房的根本情況如商品房的座落、土地運(yùn)用權(quán)證號、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證號、商品房預(yù)售答應(yīng)證號、房屋 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/149_1.shtml 建筑面積、房屋構(gòu)造等等；預(yù)售商品房的價(jià)錢及支付方法、期限；交付房屋的日期；違約責(zé)任及免責(zé)條件；糾紛的處理方式等。根據(jù)的規(guī)定，當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方該當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。亦規(guī)定：

19、“商品房預(yù)售，開發(fā)運(yùn)營企業(yè)該當(dāng)與承購人簽署商品房預(yù)售合同。預(yù)售人該當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。四、商品房預(yù)售合同相關(guān)法律問題一預(yù)售商品房按揭按揭是指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購人將其與開發(fā)商(預(yù)售方)簽署的中預(yù)購人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/73_1.shtml 銀行，同時商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受害人，如預(yù)購人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時，銀行即可獲得預(yù)購人在內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對銀行的一切欠款。預(yù)售商品房

20、按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購人為按揭人，擔(dān)保人普通是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有類似之處，但又不完全等同于抵押。普通抵押權(quán)的標(biāo)的是 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/72_1.shtml 債務(wù)人提供的、其本人享有一切權(quán)或運(yùn)營權(quán)的財(cái)富。而在商品房按揭期間，商品房實(shí)踐上并不存在，按揭人無法獲得所購商品房的一切權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在未來某一時間獲得樓宇的權(quán)益，它是一種等待性利益，而非以實(shí)體方式存在的樓宇。預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：(1)預(yù)售商品房按揭是一種要式法律行為，應(yīng)簽署書面合同，并應(yīng)到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門辦理登記

21、備案手續(xù)；(2)預(yù)售商品房按揭是一種從合同，是為擔(dān)保主債務(wù)得以實(shí)現(xiàn)而訂立的；(3)預(yù)售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經(jīng)成立刻對三方當(dāng)事人具有約束力。(4)預(yù)售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業(yè)務(wù)收取貸款利息，除少數(shù)政策性無息貸款外，預(yù)售商品房按揭均系有償合同。預(yù)售商品房按揭的當(dāng)事人有三方：購房人、售房方和銀行。按揭合同該當(dāng)由三方當(dāng)事人訂立，假設(shè)購房人與售房方雙方商定辦理按揭，實(shí)踐并未與銀行辦理，那么按揭合同不能成立。由此產(chǎn)生的損失由雙方分擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對有關(guān)按揭的規(guī)定該當(dāng)了解，合同未能成立其有一定過失，因此應(yīng)承當(dāng)主要責(zé)任。對于購房人與售房方按商定交納了部分購房款，在辦理銀行按揭之前，銀行

22、通知停頓辦理按揭貸款，以后雙方就如何付清購房余款協(xié)商不成，那么應(yīng)適用情事變卦原那么，解除合同，雙方合理分擔(dān)損失。二反復(fù)預(yù)售所謂反復(fù)預(yù)售，是指出賣人在與前買受人訂立商品房預(yù)售合同后，又就同一商品房與后買受人訂立商品房預(yù)售合同的行為。出賣人與前買受人訂立商品房預(yù)售合同之后，作為買賣對象的房屋尚未建成，無法立刻進(jìn)展交付和移轉(zhuǎn)房屋一切權(quán)，這就為出賣人進(jìn)展嚴(yán)重?fù)p害買受人權(quán)益的反復(fù)預(yù)售行為提供了能夠。分析反復(fù)預(yù)售的關(guān)鍵在于支持哪個買受人履行合同的懇求以及一定哪個買受人產(chǎn)權(quán)登記的效能。其詳細(xì)可分為以下三種類型：1兩次預(yù)售均未辦理預(yù)售登記。因未辦理預(yù)售登記，前、后買受人享有的均是普通合同債務(wù)。就同一標(biāo)的物而設(shè)

23、立的多個債務(wù)，其效能是平等的，不能以合同訂立的時間先后而使債務(wù)具有不同效能，故前、后買受人均有權(quán)懇求出賣人履行合同。在前、后買受人均懇求出賣人履行 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/188_1.shtml 合同的情形下，應(yīng)保證出賣人選擇合同相對人的自在，賦予其自主選擇房屋一切權(quán)歸屬的權(quán)益，以利于加速財(cái)富流轉(zhuǎn)和提高其運(yùn)用價(jià)值。普通根據(jù)預(yù)售行為所具有的特殊要素，支持該預(yù)售行為中的買受人履行合同的懇求。這些特殊要素主要有：買受人已交納了全部或大部分房款，或已辦理商品房抵押貸款登記手續(xù)，而另一買受人尚未交納房款；買受人已入住，并已對房屋進(jìn)展了裝修等改善行為；買受人屬于商品房消費(fèi)者，且其預(yù)售登記手續(xù)正在辦理過程中，而另一買受人購買商品房并非為居住運(yùn)用等。對這些特殊要素的認(rèn)定必需符合公平原那么的要求。需求強(qiáng)調(diào)的是如要支持后買受人履行合同