商品房按揭貸款的法律關(guān)系及其風險防范

1、.：.；在我國 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/3_1.shtml 經(jīng)濟繼續(xù)快速的開展中，商品房消費作為拉動經(jīng)濟全面開展的引擎之一，極大地刺激了國民經(jīng)濟的增長。由于在商品房消費中存在著資金大、 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/77_1.shtml 本錢高、周期長、群體多等諸多 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/99_1.shtml 融資特點，因此，為 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/73_1.shtml 銀行按揭提供了宏大的開展空間?！鞍唇乙辉~首

2、先是由我國香港傳至大陸的，它是 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/23_1.shtml 英語中“mortgage的廣東話諧音。近代意義上的按揭，在英美法中主要是指房地產(chǎn)等的不動產(chǎn)抵押。最早來源于18世紀英國人興辦的 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/149_1.shtml 建筑社團和1831年英國移民在美國賓西法尼亞州建立的牛津節(jié)省會。由于商品房消費隨著國家政策的一步步放寬，國內(nèi)需求呈現(xiàn)了迅猛開展的勢頭。伴隨商品房消費需求的一路高歌，按揭自九十年代末以來在我國從開場在沿海經(jīng)濟興隆地域開展起來，進而向?qū)拸V內(nèi)地推進，逐漸變成了

3、我國房地產(chǎn)業(yè)融資開展的一條重要渠道。然而，由于我國房地產(chǎn) HYPERLINK lunwentianxia/class_free/79_1.shtml 市場的繼續(xù)升溫，按揭貸款規(guī)模的不斷擴展，使銀行在欣喜獲取利潤的同時，也在冷靜思索從中出現(xiàn)的風險。本文試從按揭貸款的各方主體透視，分析按揭貸款中存在的各種 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/11_1.shtml 法律關(guān)系，并對銀行能夠遭遇的各種風險，提出相應(yīng)的防備措施，以供有關(guān)各方進展共同討論。 一、按揭貸款中的各方法律關(guān)系 從我國現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來看，其所涉各方主體主要包括銀行、開發(fā)商、購房人亦即借款 HY

4、PERLINK lunwentianxia/class_free/189_1.shtml 懇求人、 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/70_1.shtml 保險公司四方。上述主體在從按揭貸款中包括了商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為。各方主體之間的法律關(guān)系分別為： 1、銀行與購房人之間的借貸關(guān)系。購房人在與開發(fā)商簽署買賣 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/188_1.shtml 合同后，應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料，向銀行懇求個人住房或商業(yè)抵押貸款，銀行那么根據(jù)懇求人的身份情況、資信情況確定贊同借款的年限及成數(shù)，

5、雙方同時簽署借款合同。因此，購房人與銀行之間系借貸關(guān)系，銀行為出借人，購房人為借款人。 2、購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。購房人欲以按揭的方式購買房屋，首先必需與開發(fā)商簽署商品房買賣合同，商定購買特定的房屋，并在付款方式中商定以銀行按揭的方式付款。顯然，借款懇求人同時也就是購房人，其與開發(fā)商之間系房屋買賣關(guān)系，開發(fā)商為出賣人，購房人系買受人。 3、購房人與銀行之間的抵押關(guān)系。購房人在向銀行懇求借款的同時，要將所購房屋在獲得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行，為向銀行懇求的按揭貸款設(shè)立抵押，如購房人在未按借款合同商定歸還銀行借款時，銀行可以實現(xiàn)抵押權(quán)，將購房人抵押之房屋折價、變賣或懇求法院拍賣并以所得款項

6、優(yōu)先受償。購房人與銀行之間還存在抵押關(guān)系，其中購房人為抵押人，銀行為抵押權(quán)人。 4、開發(fā)商與銀行、購房人之間的擔保關(guān)系。在按揭過程中，雖然購房人將所購抵押給銀行，但由于多數(shù)房屋為期房，即通常我們所說的“樓花，在我國目前房產(chǎn)證辦理終了之前無法辦理抵押登記手續(xù)，而房屋抵押又以登記為生效要件，因此，銀行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行為尚未生效，也無法保證銀行的放款風險?；诖耍y行往往會要求開發(fā)商為購房人提供階段性的擔保，即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前，由開發(fā)商為購房人所欠銀行 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/72_1.shtml 債務(wù)承當擔保責任，購

7、房人假設(shè)不還款，開發(fā)商該當承當保證責任，也就是我們通常說的階段性連帶保證責任。個別銀行還會要求開發(fā)商在貸款期間承當全程的連帶保證責任。因此，開發(fā)商與銀行、購房人存在擔保關(guān)系，其中銀行是債務(wù)人，購房人為債務(wù)人又稱被保證人，開發(fā)商為保證人。 5、購房人、銀行與保險公司之間的保險關(guān)系。為確保銀行的放貸風險，購房人在將所購房屋抵押給銀行時，必需就抵押物所購房屋在借款期間投保財富險，并指定銀行為第一受害人，假設(shè)發(fā)生保險事故，由保險公司承當保險責任，所支付的保險理賠費用優(yōu)先歸還購房人所欠銀行借款，購房人為投保人，保險公司為保險人，銀行為受害人。 6、開發(fā)商與銀行的回購關(guān)系。有些銀行在與開發(fā)商的按揭協(xié)作協(xié)議

8、中，還要求開發(fā)商承當回購義務(wù)。在該情形下，開發(fā)商與銀行之間還存在通常我們所說的回購關(guān)系?；刭弿钠渥置媪私馊允琴I賣，但從法律角度看，按揭過程中的回購存在兩種不同的情形：一種是在購房人所購房屋獲得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開發(fā)商履行回購義務(wù)的，其本質(zhì)是由開發(fā)商解除與購房人的買賣合同，并非法律意義上的回購行為；另一種是在購房人獲得所購房屋的產(chǎn)權(quán)證后，開發(fā)商按條款商定回購購房人的房屋，雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過戶行為，此時才是真正的法律意義上的回購。 上述各法律關(guān)系看似獨立，實踐上它們之間聯(lián)絡(luò)嚴密，共同構(gòu)成了按揭貸款的各方法律關(guān)系體系，甚至可以說從中的某些聯(lián)絡(luò)無法割裂。例如在按揭中，銀行普通是根據(jù)買賣合同審查購房人

9、的借款懇求，因此可以說買賣關(guān)系是借貸關(guān)系的前提；但實踐操作中大多數(shù)購房人在選中某一樓盤后，先會確定本人的付款方式，如選擇按揭的年限和成數(shù)，在條件接受的前提下，才會選擇購買房屋，由此看，借貸關(guān)系又是買賣關(guān)系的前提。所以，一定程度上看，按揭中的貸款關(guān)系和買賣關(guān)系該當作為一個整體，不能拋開一種法律關(guān)系來談另一種法律關(guān)系的權(quán)益義務(wù)。也正是由于該關(guān)系的復(fù)雜性，容易導(dǎo)致按揭中發(fā)生糾紛，如：銀行不放款開發(fā)商能否清查購房人的違約責任？兩種關(guān)系的認定將導(dǎo)致截然不同的結(jié)果，把買賣關(guān)系作為前提，開發(fā)商當然可以清查購房人的違約責任；把貸款關(guān)系作為前提，購房人那么不應(yīng)承當違約責任。至于其它法律關(guān)系的聯(lián)絡(luò)那么相對簡單，基

10、于保證、抵押法律關(guān)系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同，保險關(guān)系和回購關(guān)系是對借貸關(guān)系保證的補充。 二、商品房按揭貸款的類型 商品房按揭貸款的類型，主要是兩種：一是期房按揭貸款，二是現(xiàn)房按揭貸款。 期房按揭貸款，即預(yù)售按揭，是指在商品房建立期間，購房人、開發(fā)商和銀行之間商定，開發(fā)商與購房人簽署商品房預(yù)售合同，由購房人向開發(fā)商預(yù)付一定比例的房款，其他房款那么由購房人向銀行懇求貸款，購房人將其預(yù)購的房屋抵押給銀行并獲取購房貸款，同時開發(fā)商或其他企業(yè)作為貸款擔保人，保證銀行為第一受償權(quán)人。 現(xiàn)房按揭是指在商品房建成之后，購房人與開發(fā)商簽署商品房買賣合同并支付部分價金，缺乏部分向銀行懇求貸款并將所購

11、房產(chǎn)的有關(guān)權(quán)證提交銀行作為貸款擔保的購房方式。 三、按揭貸款中銀行所存在的風險 從前文分析可以看出，在商品房按揭貸款中存在著四方當事人的法律關(guān)系，每一方當事人在某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都有能夠給銀行帶來風險?？梢哉f，在商品房按揭貸款中，銀行風險隨時存在，且來源多方，表現(xiàn)方式也多種多樣。詳細而言，銀行在商品房按揭貸款中主要存在以下風險： 一來源于購房人的風險 購房人的風險往往是信譽風險，又稱違約風險，是指貸款人因借款人不依約按時歸還貸款本息而所面臨的風險。這種風險普通客觀和客觀兩個方面的要素。 1、客觀緣由呵斥的風險 商品房按揭貸款的期限目前各商業(yè)銀行均按照中國人民銀行1999年9月21日公布的中規(guī)

12、定的最高期限為30年，如此長期的借款期限，購房人本身要素往往會發(fā)生各種變化，這期間的風險，主要包括自然緣由呵斥的風險和 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/15_1.shtml 社會緣由呵斥的風險。前者主要表現(xiàn)為借款人因不幸事故、不測損傷、疾病等緣由導(dǎo)致死亡、傷殘、喪失任務(wù)才干而失去還款才干能夠產(chǎn)生的風險；后者主要表現(xiàn)為借款人因所在單位倒閉、吊銷、被兼并、政策性裁員等個人無法抗拒的緣由而失業(yè)，或呵斥收入下降，致使借款人無法繼續(xù)歸還購房貸款能夠產(chǎn)生的風險。 2、客觀緣由呵斥的風險 這種風險主要表現(xiàn)為借款人能夠基于經(jīng)濟利益的思索而故意違約。當違約所帶來的經(jīng)濟利益超

13、過所帶來的損失，如樓價下降，抵押該房價值低于應(yīng)償 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/72_1.shtml 債務(wù)和應(yīng)交罰金時，借款人能夠會自動違約，從而使購房貸款存在風險。 二來源于開發(fā)商的風險 1、開發(fā)商的欺詐行為 開發(fā)商獲得貸款后，能夠?qū)①J款挪為他用甚至攜款逃走。此時， HYPERLINK lunwentianxia/class_free/73_1.shtml 銀行能夠會被購房者指控資金監(jiān)管不力，客觀存在過錯而影響債務(wù)的實現(xiàn)。 2、開發(fā)商延期交房 開發(fā)商由于運營 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/6_1.shtml 管理

14、不善或其他緣由導(dǎo)致延期交樓甚至樓盤“爛尾，致使購房 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/188_1.shtml 合同無法履行，從而導(dǎo)致購房人對按揭貸款合同的履行失去自信心，由此使銀行貸款遭到損害。 3、開發(fā)商所建房屋與合同不符 雖然房屋按期開工，但由于存在質(zhì)量、面積誤差等種種問題，導(dǎo)致購房者不能正常按約歸還銀行貸款本息，從而損害銀行的利益。 4、開發(fā)商所建成房屋存在 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/11_1.shtml 法律手續(xù)上缺陷 開發(fā)商開發(fā)樓盤未獲得土地運用權(quán)，無法獲得房證或違法預(yù)售等而使銀行面臨債務(wù)得不到實現(xiàn)的風險

15、。 5、開發(fā)商用“假按揭的方式套用銀行信譽 開發(fā)商因資金缺乏，或樓盤銷售不暢，或根本無法銷售出去的房屋等情況，經(jīng)過“假按揭獲取貸款而到達籌集資金或回籠的目的，導(dǎo)致銀行很難或無法實現(xiàn)債務(wù)的風險。 此外，在商品房交付運用后，由于物業(yè)管理的緣由，也容易呵斥購房者對開發(fā)商不滿，從而不積極還貸，使銀行蒙受損失。 三來源于被按揭房產(chǎn)的風險 出現(xiàn)這種情況的風險在于按揭房產(chǎn)價值滅失、下降或者處分 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/77_1.shtml 本錢太高而使借款人蒙受損失的風險。由于商品房預(yù)售按揭期間普通較長，在按揭期間，按揭房產(chǎn)能夠會由于各種自然災(zāi)禍或者人為要素而遭

16、到損毀，價值也隨之滅失或下降；此外，按揭房產(chǎn)還能夠由于 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/79_1.shtml 市場緣由、國家政策的調(diào)整以及 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/3_1.shtml 經(jīng)濟區(qū)域的規(guī)劃、 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/151_1.shtml 交通規(guī)劃的調(diào)整而貶值；另外，在處分按揭房產(chǎn)時，能夠由于各種費用的上漲而導(dǎo)致處分本錢太高，從而使銀行無法得四處分的價值補償，擔保權(quán)落空。 在我國，按揭房產(chǎn)的貶值風險尤為銀行所擔憂。目前，由于我國市場機制不完善，競爭的盲目性

17、以及其他緣由，相對于我國居民的收入程度，房產(chǎn)價錢普遍偏高。因此，一旦房價的動搖發(fā)生比較大的變化，銀行承當?shù)姆课葙H值風險很大。 四來源于銀行的流動性風險和管理風險 我國各商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款的資金來源主要是儲蓄存款，根本上屬于短期資金來源。而商品房按揭普通為個人住房貸款，貸款期限普通較長，少那么三五年，多那么 10年、20年，甚至30年，因此，銀行就存在著以短期資金負擔長期貸款的風險，即流動性風險。目前，由于商業(yè)銀行的商品房按揭貸款還處于起步階段，尚缺乏成熟閱歷和有效的手段，容易構(gòu)成管理和決策風險，如對借款人資信審查不嚴、對借款人發(fā)放了超越其支付才干的款項等。 五來源于經(jīng)濟通貨膨脹風險和利率風險

18、 假設(shè)通貨膨脹率過高，銀行貸款利率就會呈現(xiàn)出負數(shù)。而作為發(fā)放按揭貸款這種長期抵押業(yè)務(wù)而言，銀行蒙受風險就更大。在發(fā)放商品房按揭貸款的同時，其還款方式和利率該當同時確定下來，在未來的還款期限內(nèi)，利率動搖有能夠?qū)е陆杩钊诉€貸負擔加重，影響按期還貸；或銀行利息收入缺乏以彌補利息支出。 六來源于法律法規(guī)和政策的風險 我國第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照商定支付價款的，承包人可以催揭露包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建立工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/189_1.shtml

19、 懇求人 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/106_1.shtml 民法院將該工程依法拍賣，建立工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。 2002年6月1日，最高人民法院又出臺了，明確規(guī)定了 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/149_1.shtml 建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債務(wù)。上述法律和司法解釋的規(guī)定，其直接后果就是銀行抵押權(quán)的優(yōu)先受償遭到限制，這無疑對銀行資金運作產(chǎn)生了宏大的沖擊。此外，最高人民法院于2004年10月26 日出臺的第五條、第六條、第七條中規(guī)定的對被執(zhí)行人生存權(quán)問題的維護，這也加大

20、了銀行的貸款風險，使銀行的債務(wù)維護面臨著一個嚴峻而復(fù)雜的局面。 四、銀行風險的防備措施 一加強對購房者的 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/183_1.shtml 調(diào)查任務(wù) 銀行在提供按揭貸款之前，要調(diào)查了解借款人購房者的個人信譽情況、收入來源，要制定適用的個人資信評定規(guī)范和評定任務(wù)程序，對借款人購房者的個人素質(zhì)、實踐收入、財富情況、付款才干等信譽情況進展調(diào)查、分析和評價，特別要留意借款人收入的穩(wěn)定性，逐漸實現(xiàn)對個人住房貸款懇求人的資信調(diào)查任務(wù)的科學化、規(guī)范化和程序化。 二 強化對開發(fā)商的審查和監(jiān)管 1、強開發(fā)商的按揭懇求審查 主要包括：1資信審查，如開發(fā)商

21、能否依法設(shè)立，能否具有相應(yīng)的資質(zhì)等級、公司的注冊資金能否到位、公司以往的運營業(yè)績等；2開發(fā)工程的審查，如要求開發(fā)商提供按揭開發(fā)工程的設(shè)計、工程開發(fā)資金情況、商品房預(yù)售業(yè)績情況以及開發(fā)工程的工程進度等。 2、化開發(fā)商的擔保責任 開發(fā)商在按揭貸款中作為擔保人可以說是我國內(nèi)地商品房按揭的一大特征。 目前，我國商品房按揭實務(wù)中，開發(fā)商的保證責任主要有兩種：1保證將和交給按揭權(quán)人即銀行；2代位償付責任。這種保證責任看起來似乎對開發(fā)商過于苛刻，但就我國目前的商品房銷售，尤其是在商品房預(yù)售中還是很有必要的。理由是：1從商品房按揭貸款設(shè)定來看，在將獲得的商品房上設(shè)定擔保是購房人的本意，一旦房屋建成，按揭便應(yīng)自

22、然轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房抵押，開發(fā)商在商品房開工辦理有關(guān)手續(xù)后，將兩證交到銀行手里，使雙方得以辦理現(xiàn)房抵押，按揭權(quán)真正得到實現(xiàn)，可以說是按揭人設(shè)立按揭的自然結(jié)果。2從商品經(jīng)濟開展看，市場競爭越來越猛烈，銀行貸款平安性越來越差，單獨的房地產(chǎn)抵押曾經(jīng)不能順應(yīng)銀行對貸款平安性的需求，為減少貸款風險，在抵押的根底上再設(shè)立一種 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/70_1.shtml 保險機制，以求到達雙重保險曾經(jīng)是房地產(chǎn)抵押的趨勢。在房地產(chǎn)抵押貸款非常興隆的美國，也出現(xiàn)了“押上加保的方式。所以，要求開發(fā)商提供保證，不僅符合房地產(chǎn)抵押貸款開展趨勢，而且符合我國經(jīng)濟開展程度和企業(yè)、個

23、人信譽等各方面實踐情況。 三加強銀行本身對貸款風險的監(jiān)控和管理 銀行應(yīng)建立一套全面評價貸款行為的風險監(jiān)控體系，加強對抵押物的資產(chǎn)評價，加強對房地產(chǎn)市場的研討分析，以保證房地產(chǎn) HYPERLINK lunwentianxia/class_free/5_1.shtml 金融市場的良性運作。 1、學評價抵押房產(chǎn) 在評價方面， 銀行最好要培育本人的房地產(chǎn)估價員，進展科學的估價，以防備價錢高估。對預(yù)售商品房的估計要尤為慎重，要把本人的估價與現(xiàn)行市價進展比較，然后確定按揭貸款的比例，以降低抵押房屋所含的債務(wù)成分。 2、好商品房按揭貸款合同的簽署任務(wù) 首先，對開發(fā)商的協(xié)議中應(yīng)明確按揭貸款的房源、質(zhì)量、貸款資

24、金的運用方案，開發(fā)商應(yīng)協(xié)助銀行和購房者作好房地產(chǎn)抵押登記等事項。其次，在與購房者簽署的按揭貸款合同中，要明確利率是固定的，還是浮動的，同時要求開發(fā)商為購房者能按期還款付息提供擔保，直到回購。另外，還要明確借款人與房產(chǎn)商之間的買賣合同關(guān)系，確保其自愿性和合法性。 3、寬 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/99_1.shtml 融資渠道 房地產(chǎn)開發(fā)是周期長、風險高、資金密集型和管理密集型的 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/68_1.shtml 投資行為。在國際市場中，房地產(chǎn)業(yè)有信托投資基金、企業(yè)上市融資、企業(yè)債券、銀行房貸等

25、多種融資方式。由于金融改革滯后，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道非常單一，根本上只需銀行貸款一條路。商品房按揭貸款普通都很長，而銀行的存款又是短期性的，因此，最根本的風險防備還在于開放金融市場，讓市場擁有更多的金融工具，改革 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/73_1.shtml 銀行一家單獨支撐整個 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/79_1.shtml 市場的局面，讓更多的公民可以有更多的 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/68_1.shtml 投資渠道參與市場的運營，并獲取收益，分散 H

26、YPERLINK lunwentianxia/class_free/5_1.shtml 金融風險。 四引入 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/70_1.shtml 保險介入機制 利用保險轉(zhuǎn)移銀行風險是各國、各地域開展商品房按揭的閱歷。基于銀行資產(chǎn)的平安性的保證和抵押貸款風險分散的思索，在開展商品房按揭貸款過程中，許多國家和地域都引進了保險機制。在此項業(yè)務(wù)中，保險機構(gòu)主要運營兩個方面業(yè)務(wù)：1為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險，在抵押房地產(chǎn)遭到不測風險而毀損、滅失時提供保險；2為房地產(chǎn) HYPERLINK lunwentianxia/class_free/69_1.shtml 金融機構(gòu)發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險，主要是在借款人無力歸還而至違約時提供保險。 此外，在國外還有一種新的按揭保險機制，即購房者人壽保險。 最有代表性的國家是荷蘭?！昂商m方式的中心是要求購房者購買相應(yīng)年限和金額的人壽保險如養(yǎng)老保險，作為借款的另一種擔保。購房者只需支付全部房價 15%20%的首期房價，即可購房。