重慶天星旅游度假小鎮(zhèn)策劃報告（上）

1、天星旅游度假小鎮(zhèn)籌劃報告上報告內(nèi)容項目市場調(diào)研及破題思路項目定位項目概念性規(guī)劃建議項目分期建議項目分期開發(fā)物業(yè)建議項目運營策略建議項目市場調(diào)研及破題思路 前期工作結(jié)論點及需解決的核心問題 工程市場調(diào)研及結(jié)論要點 類似案例借鑒及破題思路前期工作結(jié)論點及需解決的核心問題梳理上一階段籌劃思路結(jié)論點工程總體開展方向：依托金佛山，打造重慶人的“心靈牧場，讓重慶人從此擁有“城市后花園。工程休閑產(chǎn)業(yè)的締造方式：現(xiàn)代休閑效勞功能與現(xiàn)有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)合，實現(xiàn)深度化、極致化、主題化的休閑體驗。工程規(guī)劃理念：大致分區(qū)、交錯融合的功能分區(qū)思路。尚待解決的核心問題人從哪來？來做什么？ 需要什么？解決了上述問題，小鎮(zhèn)該如何有

2、序、有節(jié)奏地開發(fā)？為解決問題，我們進行了大量的調(diào)研怎樣才能吸引人來？怎樣才能留住人消費？怎樣才能滿足人的休閑欲望?工程市場調(diào)研及結(jié)論要點調(diào)研內(nèi)容包括詳見附件針對在重慶一小時圈層有購房需求的潛在休閑消費者，我們攔截了一千多被訪者，收回有效問卷200份，了解其對休閑生活方式、生活配套等方面的詳細需求，調(diào)研成果詳見?潛在休閑消費者調(diào)研報告?；為了更準確地了解重慶周邊休閑度假市場的開發(fā)狀況和客群特征，我們現(xiàn)場訪問了仙女山5 個在售樓盤和金佛美廬，調(diào)研成果詳見?休閑度假樓盤調(diào)研報告? ；為了解決景區(qū)商業(yè)配套和商家來源問題，我們針對瓷器口、泰古書畫市場、洋人街、大禮堂、展覽館、紅巖紀念館等游樂/旅游/購物

3、場所調(diào)研共6處，完成了33份深訪，其中包括：萬盛石林商家調(diào)研5份，仙女山、金佛山、南川農(nóng)家樂深訪8份，休閑會所深訪3份，酒吧深訪4份，特色客棧深訪2份，特色餐飲深訪6份，特色商業(yè)旅游紀念品2份，瓷器口書畫研究院深訪1人，成都酒店管理專家2人，調(diào)研成果詳見?商家深訪報告? ；同時，針對金佛山未來的旅游市場開展空間，我們專門深訪了四川康輝的總經(jīng)理和重慶黃金假期、萬友國旅的旅游專家；以尋找打破金佛山景區(qū)淡旺季消費局限性的思路。 根據(jù)對客群的定位，我們在重慶市區(qū)投放200份潛在需求調(diào)研及產(chǎn)品測試問卷，以作為對本工程產(chǎn)品定位的有利參考。詳見附件調(diào)研對象：受教育程度良好，多為大專/大本學歷；多為企業(yè)中高層

4、管理人員、中高級技術(shù)人員或私營企業(yè)主；總收入中上水平；在近期或未來中短期內(nèi)都有較強烈的購房意向。潛在休閑消費者調(diào)研結(jié)論：購置物業(yè)的用途84.5%的被訪者為二次置業(yè)，置業(yè)目的以休閑度假和投資為主；如在金佛山置業(yè)，其主要用途是休閑度假或老年常住/養(yǎng)老；如在金佛山購置第二居所，主要還是圍繞核心家庭年輕夫妻、或帶小孩的使用，局部會考慮增加給父母養(yǎng)老的功能；大多被訪者在夏天、節(jié)假日或春暖花開的時候郊區(qū)物業(yè)度假消夏；居住天數(shù)大局部集中在20-65天，平均一年中有36天會在郊區(qū)物業(yè)中度過。 參考意義：我們的產(chǎn)品應(yīng)該充分表達休閑度假特征，滿足家庭功能需求，同時兼顧投資性。來金佛山的休閑度假行為被訪者最希望在金

5、佛山參加的休閑活動主要是爬山、散步和聊天；在金佛山進行休閑度假，被訪者最希望有的幾大業(yè)態(tài)配套分別是：休閑類溫泉SPA、茶坊、酒吧；餐飲類中餐、當?shù)仫L味美食、西餐；購物類日常用品、特產(chǎn)紀念品、工藝藝術(shù)品；在金佛山休閑，90%的被訪者能接受的消費水平在200元以內(nèi)；82%的被訪者接受院落式主題文化客棧，其消費水平以每人每天的費用在100元以內(nèi)為主。 參考意義：金佛山的開發(fā)現(xiàn)狀使客群來景區(qū)后的休閑方式有限；但從他們的需求表述中，我們認為本案完全可以做更豐富、更有特色的休閑度假工程來吸引客群，同時對金佛山景區(qū)開展形成有效補充。購置郊區(qū)物業(yè)的特征購置郊區(qū)度假物業(yè)首選溫泉景區(qū)北溫泉、仙女山、縉云山和金佛山

6、；再次置業(yè)首選花園洋房49.5%和酒店式公寓31%；更傾向擁有安靜度假環(huán)境的郊區(qū)物業(yè)；大多數(shù)被訪者需求中等面積、房間個數(shù)適中、平層結(jié)構(gòu)，面積集中在90的中小戶型，總價35萬元以內(nèi)根據(jù)市調(diào)專業(yè)經(jīng)驗，其實際可承受價格水平應(yīng)比其選擇高出15%20% ；大多數(shù)都要求有私家花園院落，不排斥公共交流空間；在總價的約束下，過半被訪者選擇私家花園院落面積為20以內(nèi)。 參考意義：金佛山景區(qū)具有一定的知名度，但溫泉景區(qū)顯然更具特色吸引力，因此本案需創(chuàng)新個性化休閑主題與之抗衡，同時也應(yīng)該考慮具有自身特色的洗浴文化。從目前被訪者選擇的物業(yè)檔次來看，他們更傾向于中端、生活氣息濃厚的度假區(qū)域。對郊區(qū)景區(qū)物業(yè)的相關(guān)看法郊區(qū)

7、物業(yè)最需要的五大配套設(shè)施依次是：大中型超市、餐飲、銀行、泳池和茶樓；景區(qū)物業(yè)與城區(qū)物業(yè)相比，劣勢主要是距離城市太遠、交通本錢高、周邊生活配套不完善、入住率低和平安性差等；影響購房決定的前五項因素分別是房屋單價、周邊公共配套、與市區(qū)的距離及交通便利性、社區(qū)平安性和長期的升值空間。 參考意義：提高配套成熟度，克服距離和交通帶來的心理抗性；利用價格優(yōu)勢結(jié)合配套完善的生活方式塑造工程優(yōu)勢。到金佛山景區(qū)置業(yè)的需求特征絕大局部被訪者不了解“金佛美廬工程，其中近40%的被訪者表示對該物業(yè)有興趣，并認為該工程價格根本合理；酒店式公寓、老年公寓/養(yǎng)生公寓和度假型小獨棟別墅面積小于200、商務(wù)別墅是金佛山西坡腳下

8、相對更適合開發(fā)的物業(yè)；假設(shè)在此置業(yè)，他們最可能購置酒店式公寓和度假型小獨棟別墅；60.5%的被訪者希望開發(fā)商提供全精裝物業(yè)；而希望提供清水房的被訪者所擔憂的主要是裝修材料和裝修質(zhì)量等；被訪者認為本案優(yōu)勢是知名度高，劣勢那么是距離市區(qū)太遠；并認為金佛山周邊住宅物業(yè)的合理價格在3500元以下/ 根據(jù)市調(diào)專業(yè)經(jīng)驗，其實際可承受價格水平應(yīng)比其選擇高出15%20% ；81.5%的被訪者接受酒店式物管效勞，且大局部都愿將度假物業(yè)納入酒店客房一體經(jīng)營。 參考意義：受景區(qū)推廣宣傳力度影響，金佛山景區(qū)的度假物業(yè)沒有樹立市場口碑，這也間接影響了受眾群體對物業(yè)檔次和價格的判斷；從被訪者對精裝修、酒店式物管效勞等工程

9、的接受程度來看，他們傾向于在郊區(qū)購置能夠提高便利生活條件的現(xiàn)代高品質(zhì)第二居所。重慶周邊代表性景區(qū)樓盤調(diào)研了解重慶度假物業(yè)市場總體特征 以仙女山為重點調(diào)研對象。開發(fā)特征：仙女山度假物業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)起始時間是2021年的4月，快速開展時間是2021年的6月10月，現(xiàn)有開發(fā)量十多萬方以上，總體銷售周期較短，23個月即可到達當批次根本銷售完畢。已交房產(chǎn)品入住率較低，不到10%。本次調(diào)研的5個對象樓盤均分布在仙女山景區(qū)大門之外的道路兩側(cè)。客群特征：以重慶主城區(qū)為主，武隆、豐都為輔，家庭均有至少一輛車，多數(shù)年齡在35歲以上。購置目的最多是為休閑度假，其次為養(yǎng)老，附帶投資。休閑度假的方式較為單一，以曬太陽、

10、打牌為主。休閑度假樓盤調(diào)研成果梳理物業(yè)特征：現(xiàn)階段推售產(chǎn)品類型單一，以酒店式公寓和花園洋房為主，面積控制較小，面積區(qū)間主要在2880多平方米。別墅產(chǎn)品極少少量疊拼，但后期會加大開發(fā)?，F(xiàn)有物業(yè)均以西式風格為主，根本為清水房交房。價格特征：低總價特征明顯，最低總價約89萬元/套洋房均價約3500元/ ，疊拼別墅均價約為5800元/ 。從2021年到現(xiàn)在漲幅到達1000元/ ，投資升值潛力明顯。配套特征：缺乏內(nèi)部配套，以景區(qū)內(nèi)部配套和山腳仙女山小鎮(zhèn)配套為主，且距離較遠；其中夏宮國際社區(qū)擁有唯一的18洞高爾夫球場。但附近有機場2021年首期投入運營，對當?shù)匚飿I(yè)價值提升具有重要意義。營銷特征：以面向重慶

11、市市區(qū)推廣為主，除夏宮國際社區(qū)沒有在主城區(qū)設(shè)置售樓部，其他4個樓盤均有，以江北區(qū)為主?？紤]到地緣關(guān)系，同時參考金佛山北坡開發(fā)的“金佛美廬開發(fā)特征：現(xiàn)在金佛山景區(qū)只有“金佛美廬一個工程，不具代表性，僅能作為參考。受景區(qū)知名度和開發(fā)現(xiàn)狀的約束，該工程銷售周期比仙女山景區(qū)物業(yè)長，6個月完成銷售78%詳情見附件?？腿禾卣鳎阂灾貞c及周邊地區(qū)購置情況居多，其中重慶購置群體占總體銷售的70%，南川購置群體占30%，無外地客群購置；以3555歲的中年群體為主，有事業(yè)單位工作人員、個體經(jīng)營老板等，都具有一定的經(jīng)濟消費實力，均為第三、四次購房，對該工程的購置用途根本都為第二居所。物業(yè)特征：以6層花園洋房為主，僅有

12、3棟獨棟別墅和2棟聯(lián)排別墅，目前僅有洋房在售，別墅以定制的方式接受預(yù)定。價格特征：洋房均價3380元/，別墅透露價在1100013000元/左右。配套特征：內(nèi)部依靠2500五星級酒店配套，外部僅能依靠景區(qū)自然配套，無統(tǒng)一規(guī)劃的配套區(qū)。營銷特征：戶外廣告牌+精裝樣板房。通過對金佛美廬和仙女山景區(qū)在售樓盤的調(diào)研，可以看到目前重慶景區(qū)度假物業(yè)的需求旺盛，主要購置客群為重慶市區(qū)需求第二居所的二次屢次置業(yè)人群。物業(yè)產(chǎn)品單純依靠景觀資源和低總價作為核心營銷訴求，因此在配套上都有一定程度的欠缺，導(dǎo)致入住率很低，從另一角度突顯出客群投資的動機。因此，雖然仙女山的休閑度假市場已初具雛形，但其開發(fā)缺少統(tǒng)籌規(guī)劃，缺

13、乏對休閑度假生活方式的深入引導(dǎo)，導(dǎo)致其休閑度假市場開展緩慢，也為金佛山休閑度假市場預(yù)留了競爭時機。市場需求存在，相比之下，金佛山該怎么去競爭 ？景區(qū)商家深訪除瓷器口外，多數(shù)景區(qū)商業(yè)配套比較簡單，以農(nóng)家樂或客棧為主，有少量酒店和旅游小商品店；瓷器口依托其優(yōu)越的地理位置和獨特的古鎮(zhèn)文化特色，一年四季游人如織；而其它景區(qū)根本上只是簡單地“售賣景區(qū)自然資源，缺乏系統(tǒng)的旅游規(guī)劃，致使景區(qū)旅游品種單一，季節(jié)性太強，致使商家難以持續(xù)經(jīng)營，所以商家來源多為本地人，經(jīng)營規(guī)模和檔次都較低。因此，配套缺乏導(dǎo)致游人少，游人少導(dǎo)致商家經(jīng)營乏力，景區(qū)收入低下，形成惡性循環(huán)所以，完善的旅游規(guī)劃和持續(xù)的人流量引入是金佛山景區(qū)

14、破題的關(guān)鍵，是解決如何吸引人來、如何留住人、如何帶動消費的根本。但是，如何才能保障景區(qū)持續(xù)的人流量？專家解讀重慶近郊旅游市場特征:類似于金佛山這類重慶一小時圈層旅游市場，其區(qū)域性旅游消費特性十清楚顯，暫時不具備跨省的能力，根本以重慶人為主。而重慶游客很少會采取跟團的方式到達這種近郊景區(qū)，一般都是散客自駕，這對景區(qū)的配套要求比較高，但重慶周邊大局部旅游景區(qū)在特色、文化和配套效勞上都存在欠缺，開發(fā)不成熟；普遍存在定位模糊、功能不清晰的弊端；因此對于金佛山景區(qū)，系統(tǒng)的旅游規(guī)劃和完善的配套是亟需解決的問題。如果現(xiàn)在開始改造，至少三年以后，游客量有望到達50萬/年的水平。旅游專業(yè)人士深訪 天星小鎮(zhèn)與金佛

15、山景區(qū)需要互動首先，天星小鎮(zhèn)是整個景區(qū)的功能補缺；功能補缺涵蓋兩個層面：一是在金佛山游客量到達一定標準后，需要滿足其根本的吃住 需求；二是在一定層面上解決金佛山旅游品種單一、難留人氣的問題。文化內(nèi)涵、休閑方式的創(chuàng)新是打造休閑度假工程的核心課題國內(nèi)大休閑產(chǎn)業(yè)已逐漸形成，但重慶旅游市場仍未能形成有足夠吸引力的休閑度假經(jīng)濟；城市中產(chǎn)階級對旅游度假經(jīng)濟的支撐作用尤為明顯，而重慶目前旅游度假市場沒能充分滿足中產(chǎn)階級人群的需求。重慶休閑度假市場還處于初級開展階段！尋找市場的主流消費群體、滿足其休閑需求、圍繞其需求打造產(chǎn)品是金佛山景區(qū)和天星小鎮(zhèn)連動開發(fā)的根本思路。關(guān)于對中產(chǎn)階級的界定最流行的定義泛定義：他們

16、大多從事腦力勞動，主要靠工資及薪金謀生，一般受過良好教育，具有專業(yè)知識和較強的職業(yè)能力及相應(yīng)的家庭消費能力；有一定的閑暇，追求生活質(zhì)量，對其勞動、工作對象一般也擁有一定的管理權(quán)和支配權(quán)；同時，他們大多具有良好的公民、公德意識及相應(yīng)修養(yǎng)。中國的中產(chǎn)階級特殊國情：高級職業(yè)經(jīng)理人、IT精英、高級知識分子、高級白領(lǐng)、私營企業(yè)主、CEO、演藝界明星、傳媒界管理層、體育明星季節(jié)性消費特征明顯，休閑度假工程單一、有限，不能持續(xù)吸引客群，缺乏旺季時間段之外、有核心吸引力的休閑度假生活方式的導(dǎo)入?，F(xiàn)有景區(qū)配套商業(yè)檔次偏低，只具備餐飲+住宿的根本接待功能；雖然有星級酒店作為補充，但是高、低端分化，有大量中等、中偏

17、高等收入人群的休閑度假消費需求沒有得到釋放。綜上所述，制約金佛山景區(qū)開展的主要問題在于：案例借鑒及破題思路同樣是自然資源、氣候條件突出景區(qū)，青城山的休閑度假市場正逐步擺脫季節(jié)性的困擾，一種成熟的“休閑度假+養(yǎng)老+商務(wù)休閑生活方式已經(jīng)主導(dǎo)了成都人的消費觀念。而金佛山的資源條件、與主城區(qū)的距離都與成都青城山有類似之處。因此，我們重點研究了青城山休閑度假市場的開展特征，尋找本工程可借鑒的成熟開發(fā)經(jīng)驗。案例研究及借鑒青城山青城山案例研究及借鑒景區(qū)物業(yè)客群配套生活方式起步階段青城山（前山）自然景觀以假日青城1期為代表的中檔物業(yè)，面積適中、單價低，物業(yè)形態(tài)以洋房和聯(lián)排為主，以景觀資源為核心吸引力，少量雙拼

18、等中高形態(tài)。以養(yǎng)老人群為主，少量成都有經(jīng)濟實力的、年齡較大的休閑度假客群。以會所為主，結(jié)合景區(qū)農(nóng)戶自營商業(yè)，滿足基本的生活要求，有部分休閑、度假、養(yǎng)生項目，主要提供養(yǎng)老、景區(qū)居住功能。養(yǎng)老、養(yǎng)生、度假，爬山、聊天、呼吸新鮮空氣、尋求健康的生活方式。發(fā)展階段開發(fā)后山申遺成功以天下青城1期、新麗江為代表的中高端物業(yè)，以聯(lián)排為主，但面積更為緊湊。由于可依托的景觀資源開發(fā)受限，開始以產(chǎn)品自身特色為核心吸引力。少量高端獨棟別墅。成都及周邊地區(qū)中高收入人群增多，年齡較起步階段客群更年輕一些，4050歲左右，以休閑、度假、準養(yǎng)老需求為主。隨著可依托的自然資源的減少，項目配套逐漸轉(zhuǎn)移為依托自身會所、主題公園、

19、運動中心、茶樓、農(nóng)貿(mào)市場等，滿足居住和休閑功能。養(yǎng)老養(yǎng)生；爬山、聚會、休閑、運動、周末和節(jié)假日來體驗與城市生活不一樣的休閑度假生活方式。成熟階段綜合道教文化、武術(shù)文化、養(yǎng)生文化的世遺級自然風景區(qū)以青城神韻、中國青城、青城高爾夫為代表，聯(lián)排、獨棟、雙拼均衡發(fā)展，出現(xiàn)高端商務(wù)度假概念物業(yè)。產(chǎn)品特色、休閑特色有了更高的發(fā)展，尤其是空間關(guān)系的處理上得到了極大的提升。成都及周邊地區(qū)中高收入人群為主，部分有商務(wù)度假需求的高級商務(wù)人士或企業(yè)主。自身配套進一步完善和多樣化，除了滿足居住和休閑功能，也體現(xiàn)出高端商務(wù)功能。提高居住生活質(zhì)量，希望能感受市區(qū)內(nèi)無法感受到的自然與寧靜。同時也有少數(shù)高級商務(wù)人士尋求個性化

20、的商務(wù)度假方式。從青城山的開展軌跡中可以看到，從一開始完全依靠自然資源、開展零亂的低端旅游經(jīng)濟市場，到現(xiàn)在有統(tǒng)一主題、有針對性開發(fā)中高端休閑度假市場，物業(yè)、配套、客群都有較清晰的開展線索。青城山的特殊性：由于開發(fā)時間較早，私家車不普及，所以在起步階段除了養(yǎng)老物業(yè)外，還有針對高端客群的高價別墅物業(yè)。而隨著私家車的普及，和景區(qū)價值的開展，青城山逐漸形成主要吸引城市中產(chǎn)、準中產(chǎn)亞中產(chǎn)階級，輻射局部高端商務(wù)客群的休閑度假區(qū)域，物業(yè)總價保持在合理的水平。對于本工程來說，重慶旅游市場的開展落后于成都，但經(jīng)濟開展水平與成都類似，城市中產(chǎn)階級的消費能量已經(jīng)形成，因此，我們可以直接借鑒青城山開展成熟階段的市場，

21、以此作為分析比較。可以清晰地看到，在對資源的利用上，青城山休閑度假市場從一開始的單純依賴自然資源，以低總價物業(yè)入市，逐漸過渡到利用自然資源，開展具有自身獨特魅力的產(chǎn)品特點和文化主題作為核心吸引力，吸引主城區(qū)有經(jīng)濟實力的人群來進行休閑度假、購置第二居所。物業(yè)類型和功能的改變帶動目標客群的改變，從最初的養(yǎng)老人群開展到現(xiàn)階段城市中產(chǎn)、準中產(chǎn)休閑度假為主力，輻射休閑、高端商務(wù)群體的客群結(jié)構(gòu)。核心吸引物力和客群結(jié)構(gòu)的改變，促使配套特征也發(fā)生了相應(yīng)的轉(zhuǎn)變，從一開始僅僅滿足根本生活需求，開展至涵蓋居住、休閑、養(yǎng)生、商務(wù)等復(fù)合型功能的生活方式，形成一個巨大的休閑度假體系，推動青城山從傳統(tǒng)觀光旅游景區(qū)嬗變?yōu)閺?fù)合

22、型休閑度假景區(qū)。 不得不看到，本工程所依托的金佛山景區(qū)與青城山相比，在資源條件和品牌影響力上相對較欠缺，因此不能完全照搬青城山，需在文化主題上需更上一層樓。什么樣的文化主題？什么樣的生活方式？案例借鑒：麗江束河古城資源條件：二山玉龍雪山、老君山；一湖瀘沽湖；一江金沙江文化風情：納西東巴文化；納西古樂；摩梭族風情，傳統(tǒng)服飾特色配套：除星級酒店外，古城擁有700多家客棧，主力房價在70元-200元左右，根本都帶獨立衛(wèi)浴，兼顧特色和檔次，價格適中。深呼吸一次，回味一輩子麗江古城一年四季游客如織，他們在這里發(fā)呆、泡酒吧、感受走婚吸引他們的已不再是玉龍雪山，而是過節(jié)日、聽古樂、住客棧、吃納西美食、購印巴

23、工藝品，在自然風景和民族風情的體驗中忘記城市的煩惱。人文休閑的感染力，取代了自然資源在景區(qū)的地位！對本工程的啟示意義自然資源、自然環(huán)境只是一個初始的吸引點。小鎮(zhèn)的打造與民俗風情、文化特色密不可分。喝茶、聽音樂、泡酒吧這些城市感強烈的休閑消費與原生自然景觀、小鎮(zhèn)特色人文氣氛有機融合之后，嬗變?yōu)橐环N適合城市人群放松心態(tài)，實現(xiàn)精神解放的生活方式。這種生活方式帶給游客的感染力遠遠勝于自然風光本身。自然資源作為最原始的吸引點休閑度假產(chǎn)生深入的消費行為生活方式的感染促使客群駐留以生活方式吸引度假人群觀光只是通風口休閑才是聚寶盆重慶人的心靈牧場出售效勞檔次出賣資源和盛資源的容器 出售休閑品質(zhì)出售度假氣氛跳出

24、原始的資源競爭、價格競爭回憶上一階段提出的開展方向打造“天星生活方式：打望山水 ，定置生活。享受自然休閑度假文化風情登山戲水觀景玩雪住客棧浴百草品山珍看表演巴渝風多民族原生態(tài)慢生活本工程破題讓游客把自己在天星小鎮(zhèn)放下，在涓涓小溪旁找個院子發(fā)呆，盡情享受最古樸、最悠閑、最自在、最深刻的休閑體驗，感受最超然的生活方式，頓悟“活在當下的人生哲學。不同心態(tài)的人去天星小鎮(zhèn)沉下來住幾天，都能找到共同的心靈家園，感受生命的“香格里拉式生存境界項目定位總體定位 文化定位總體開展策略客群定位 產(chǎn)品定位 商業(yè)定位總體定位工程定位的依據(jù)：通過：對現(xiàn)狀市場的調(diào)研和對成熟市場的借鑒問卷調(diào)查和深訪結(jié)論的參考成功案例的借鑒

25、我們發(fā)現(xiàn)：金佛山景區(qū)資源和品牌影響力是區(qū)域旅游度假重要的品牌價值重慶休閑度假市場處于開展初期，升值潛力大，仙女山休閑度假物業(yè)價格快速上漲但空置率高，置業(yè)人群投資動機明顯潛在問卷中客群對泡溫泉、爬山等休閑方式的首選說明了健康養(yǎng)生是客群的休閑目標圓和圓客棧的成功，充分說明了休閑生活方式可以引導(dǎo)、更需要引導(dǎo)，工程需要植入“打望山水，定置生活下的休閑生活方式通過對成都會館劉館長和成都萬豪酒店總經(jīng)理的深訪了解到，分時度假具有可操作性旅游專家認為旅行社有購置時權(quán)的可能，潛在問卷中客群對產(chǎn)權(quán)式物業(yè)也不排斥產(chǎn)權(quán)式度假物業(yè)和分時度假概念的引入，回報投資將逐漸受到關(guān)注，這將是休閑消費理念的創(chuàng)新。綜上所述，回憶我們

26、之前的梳理：依托已有資源融入文化元素創(chuàng)新消費理念工程總體定位 融合享受自然、休閑度假、文化風情于一體的，以開發(fā)休閑投資和回報投資作為運作指導(dǎo)思想，充分發(fā)揮金佛山健康養(yǎng)生休閑文化品牌效應(yīng)的，為社會提供一個度假和置業(yè)、自用和價值回報兼而有之的、新型休閑投資理念的原鄉(xiāng)生活小鎮(zhèn)何謂原鄉(xiāng)？原鄉(xiāng)人的血，必須流返原鄉(xiāng)，才會停止沸騰！周恩來周總理的原鄉(xiāng)，意指“中國！是對臺灣同胞講的。我們要做的給重慶人一個回到最風情最閑適最原味生活的時機文化定位通過上一階段的工作，我們曾經(jīng)提出過： 盡管自然景觀資源豐富，但文化背景和主題內(nèi)涵的缺失，使本工程在開展特色小鎮(zhèn)上面臨文化失位的困擾。思考出發(fā)點: 創(chuàng)新文化主題解決手段:

27、因地制宜，在本地“找文化：金佛禪文化、三線企業(yè)建設(shè)遺址、多個少數(shù)民族聚集的民俗文化拿來主義，在區(qū)域“借文化：借區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)民間故事文化、地域建筑文化、重慶多元融合性城市文化無中生有，在工程“做文化：創(chuàng)新“天星小鎮(zhèn)獨特的旅游休閑度假文化。在本階段定位工作中，我們對區(qū)域文化資源進行了開掘和可利用分析：“找文化： 三線企業(yè)建設(shè)遺址：不適宜統(tǒng)領(lǐng)整個工程的文化主題，但可作為整個重慶歷史文化長河中的一個有特殊意義的亮點，進行局部的極致演繹； 多個少數(shù)民族聚集的民俗文化：是南川特有的歷史文化風情，適宜用來演繹群眾化的休閑文化風情。“借文化; 流傳在金佛山、南川的傳統(tǒng)民間故事：可作為貫穿本工程的文化景觀節(jié)點，給

28、天星小鎮(zhèn)借一個有人文內(nèi)涵的歷史背景。 地域建筑文化：吊腳樓、山地建筑，給天星小鎮(zhèn)借一種有文化背景的建筑特征。 多元融合性的城市文化：重慶作為移民城市，對外來文化兼容并包的城市文化，可應(yīng)用在本工程的打造手法上，如將山地景觀/水系景觀、商業(yè)/居住等不同主題在同一地塊上實現(xiàn)完美融合。做文化：創(chuàng)新“天星小鎮(zhèn)獨特的旅游休閑度假文化=？她是有歷史人文內(nèi)涵的有少數(shù)民族風情的親天地、親水系的休閑體驗極致化的具有鮮明巴渝風格重慶人曾經(jīng)最熟悉、最親切的工程文化定位作為感官上的特色吸引物，巴渝風格與周邊自然環(huán)境有天然的契合性，同時高度代言重慶的城市氣質(zhì)和地域文化，迎合“老巴渝人文追隨者的心理訴求。穿行于巴渝傳統(tǒng)風格

29、建筑、三線建設(shè)文化遺址，在休閑氣氛中感悟老巴渝厚重的人文歷史，更生動、更真實；在多個少數(shù)民族的風情集中演繹中，追尋和回味多年前曾真實存在過的“巴渝風。巴渝原鄉(xiāng)生活叩問歷史，觸摸滄桑；解讀民俗，追尋鄉(xiāng)情。工程總體開展策略縱觀各類休閑/度假/旅游區(qū)的啟動策略，通常有兩種方式：方式涵義概述核心市場好處弊端案例高端帶動入市時高舉高打，打造高價值物業(yè)、配套和服務(wù)，迅速占領(lǐng)高端市場，進而利用其影響力逐步延伸至中高端和中端市場。高端可以在很短時間內(nèi)積聚注意力，快速提升區(qū)域價值和經(jīng)濟水平，短時間內(nèi)的收益高。缺乏完整的體系和后續(xù)的發(fā)展動力，投資大，風險大。博鰲迪拜寬窄巷子順應(yīng)市場現(xiàn)狀啟動中端市場入市時穩(wěn)健起步，

30、順應(yīng)市場需求現(xiàn)狀打造中低檔次的物業(yè)、配套和服務(wù)，快速占領(lǐng)中低端市場，逐步提檔升級，抓住部分高端市場。中端投資小，風險小，可實現(xiàn)滾動開發(fā)，項目開發(fā)可持續(xù)性高。開發(fā)時間長，初期收益較少，容易導(dǎo)致后期開發(fā)的無序性。仙女山等大多數(shù)如何選擇？啟動策略選擇依據(jù)從資源上看：工程自然資源優(yōu)勢不突出，人文資源底蘊不夠厚重；從開發(fā)現(xiàn)狀上看：剛剛起步，配套不完善，區(qū)域價值還沒有完全提升，需要有一個循序漸進的過程，同時也意味著有較大的開展空間；從開發(fā)商戰(zhàn)略訴求上看：要求能夠?qū)崿F(xiàn)快速回款，保證資金平安和平衡，盡量減持固定資產(chǎn)，減輕資金壓力。順勢發(fā)力，高調(diào)引導(dǎo)順勢發(fā)力：工程啟動階段順應(yīng)景區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀和市場現(xiàn)狀，選擇穩(wěn)健的啟

31、動策略。以提高景區(qū)配套能力為啟動發(fā)力點，同時以市場接受度最高的物業(yè)和商業(yè)業(yè)態(tài)吸納首批度假人群的進入。高調(diào)引導(dǎo)：從工程啟動之時，便在整體文化理念，規(guī)劃理念，產(chǎn)業(yè)組合上全方位考量，在推廣層面上口吻高調(diào)，引導(dǎo)投資和消費市場，為后續(xù)開展打好形象根底。工程啟動策略確實定工程總體開展策略 順應(yīng)工程的啟動策略，工程的總體開展策略是：先聚人氣，保存價值；增強休閑，撬動價值先聚人氣，保存價值：打造易于聚集人氣的群眾化旅游度假商業(yè)，完善配套以便吸引和沉淀更多的旅游客群來此消費；同時根據(jù)重慶目前近郊度假物業(yè)的市場需求特征，可將資源價值較低的局部地塊開發(fā)中端度假住宅物業(yè)，出售以平衡資金。增強休閑，撬動價值：引進并進一

32、步豐富休閑度假商業(yè)的形態(tài)和檔次，增加 中高端度假物業(yè)開發(fā)，吸引城市里追求近郊休閑的中高端、高端客群，形成獨特的生活方式。通過高端商業(yè)節(jié)點的設(shè)置引導(dǎo)市場對本工程高端物業(yè)價值的認可。本工程需遵循市場逐步開展成熟的過程，但在各分期開發(fā)過程中產(chǎn)品形態(tài)和價值逐步走高的同時，中端和準高端產(chǎn)品應(yīng)同時切入市場，到達市場占位和價值互動的效果。啟動階段開展階段擴張階段階段策略策略應(yīng)用抓群眾，增人氣增休閑，提檔次引高端，溢價值開發(fā)濱水風情商業(yè)配套區(qū)，完善配套和旅游接待能力，讓游客能停留下來；利用低總價洋房、高收益的聯(lián)排和客棧等可售物業(yè)平衡資金，聚人氣；利用巴渝文化、三線文化的重現(xiàn)和少數(shù)民族風情、婚慶文化等凸顯文化特

33、色。開發(fā)中高端和高端度假住宅物業(yè)，提升住區(qū)檔次利用高檔特色配套商業(yè)的完善提升配套檔次。利用高端度假產(chǎn)品和相關(guān)配套完成整個工程的價值溢出，進而全面提升區(qū)域價值。工程分階段開發(fā)策略客群定位現(xiàn)實依據(jù)：金佛美廬、仙女山在售物業(yè)的購置人群特征案例借鑒：青城山置業(yè)人群結(jié)構(gòu)的開展軌跡開展策略：順應(yīng)市場現(xiàn)狀、穩(wěn)健打造 因此，從來源區(qū)域上看，本工程的目標客群總體上是：以重慶市區(qū)有購置度假物業(yè)需求的中產(chǎn)、準中產(chǎn)階級人群為主；以金佛山景區(qū)周邊有經(jīng)濟實力的人群為輔。 重慶市區(qū)中產(chǎn)、準中產(chǎn)階級人士，如高級職業(yè)經(jīng)理人、中高級別公務(wù)員、大學教授、私營企業(yè)主等。景區(qū)周邊中高收入人群，如小企業(yè)主、企業(yè)中層管理人員、收入穩(wěn)定的小

34、康之家等。局部經(jīng)濟實力較好、有現(xiàn)實或潛在需求的養(yǎng)老人群；純投資客群。從社會角色上看結(jié)合工程的階段開展策略，在各個不同階段，客群結(jié)構(gòu)和置業(yè)特征也將呈現(xiàn)出區(qū)別。主力客群特征輔助 客群特征邊緣客群特征啟動階段重慶市區(qū)中高收入人群，置業(yè)動機多為現(xiàn)實或潛在的養(yǎng)老需求或度假，或投資。南川地區(qū)經(jīng)濟條件較好人群，養(yǎng)老、投資目的較明顯。經(jīng)濟實力較強的純養(yǎng)老、純投資人群。發(fā)展階段重慶市區(qū)中高收入、準高端收入人群，置業(yè)動機以度假為主、順帶養(yǎng)老、投資。南川及周邊其他地區(qū)中高收入及高收入人群，置業(yè)動機多為購置度假物業(yè)；兼顧養(yǎng)老、投資。經(jīng)濟實力較強的純養(yǎng)老、純投資人群；少量高端度假客群、高端商務(wù)人群或企業(yè)。擴張階段重慶市

35、區(qū)中高收入、高端收入人群，置業(yè)動機多為度假；兼顧養(yǎng)老、投資。同時，高端度假客群、高端商務(wù)人群比例擴大。重慶、南川及其他城市中高收入高收入人群，置業(yè)動機多為購置度假物業(yè)；兼顧養(yǎng)老、投資。高端度假客群、高端商務(wù)人群或企業(yè)。產(chǎn)品定位根據(jù)本工程的總體定位和各階段開展策略；依據(jù)工程客群定位和開展線索，結(jié)合他們對物業(yè)的需求調(diào)研結(jié)果；結(jié)合消費者問卷調(diào)研針對購置物業(yè)特征的測試結(jié)果。生長在自然山水中的滲透巴渝民俗風情的全景觀休閑度假物業(yè)定位詮釋：生長在自然山水中的：良好的自然資源環(huán)境。滲透巴渝民俗風情的：獨特的、且能喚起受眾懷戀的建筑風格。全景觀休閑度假物業(yè)：靈動的空間開合關(guān)系、與戶外景觀自然結(jié)合、深度休閑體驗

36、，實現(xiàn)城市住宅無法企及的山水休閑功能。啟動階段開展階段擴張階段生活方式現(xiàn)實或潛在的養(yǎng)老需求或度假，順帶投資。以度假為主，順帶養(yǎng)老、投資。購置有特色的度假物業(yè)；開展高端商務(wù)度假需求。產(chǎn)品類型院落式客棧花園洋房聯(lián)排花園洋房聯(lián)排別墅雙拼別墅企業(yè)公館花園洋房聯(lián)排別墅雙拼別墅獨棟別墅迎合城市中產(chǎn)階級、準高端階級對度假物業(yè)的需求特征，在完善配套的根底上推出檔次較高、更能滿足休閑度假功能的中高端物業(yè)。針對主流的群眾化市場，以低總價、經(jīng)濟型的度假產(chǎn)品翻開市場，以特色的客棧式度假產(chǎn)品來集聚人氣。隨工程和區(qū)域 價值提升，吸納更多高端客群進入，打造有特色價值的高端物業(yè)。產(chǎn)品思路產(chǎn)品開發(fā)思路商業(yè)定位商業(yè)功能定位休閑功

37、能：天星小鎮(zhèn)休閑度假體系中商業(yè)效勞功能的主要承載體；配套功能：金佛山西坡景區(qū)配套功能和接待功能的承載體，同時作為在天星小鎮(zhèn)購置度假物業(yè)客群的生活配套效勞的承載體。 本工程商業(yè)局部具有多種功能，在工程不同開發(fā)階段，其開發(fā)策略、商業(yè)業(yè)態(tài)、目標客群等都將隨之變化。商業(yè)主題定位根據(jù)本工程的總體定位和文化定位，以及消費群體的心理訴求，本工程的商業(yè)主題定位為：巴渝風情山水休閑巴渝風情：承接工程的總體定位和文化定位，把原鄉(xiāng)生活的文化韻味集中表達在最易受接受的巴渝風情上；山水休閑：突出工程的地形、地貌的特點，將這種特點充分地表達在客群的生活中，并在商業(yè)街區(qū)的氣氛營造上契合這種突出的特點。商業(yè)主題文化的表現(xiàn)形式

38、主題客棧客棧既承擔游客住宿接待的功能，同時又是小鎮(zhèn)獨特文化主題的集中表達點，涵蓋吃、住、游、娛等功能，因此，除了在建筑特征上融入傳統(tǒng)巴渝建筑文化符號外，還需要根據(jù)功能分區(qū)和地形特點將民族風情、金佛山民間故事等、三線建設(shè)遺址文化多個主題分別進行融入。洗浴作為重慶的特色休閑工程，是本工程不可或缺的主題體驗之一。本工程的洗浴文化不僅應(yīng)表達其休閑特性，還可根據(jù)區(qū)域獨特文化、金佛山優(yōu)質(zhì)藥材資源進行主題創(chuàng)新。如百草藥浴。特色洗浴主題酒吧酒吧是中青年人的聚集地、主題文化的發(fā)生地。作為消費時間單一、消費場所幾乎空白的金佛山西坡，酒吧正應(yīng)該為填補市場需求、提升整體形象而出現(xiàn)。但是在金佛山目前淡旺季極為清楚的、苛

39、刻的人流條件下，酒吧必須具備文化主題性，才能擁有自身的吸引力與輻射能力，從而跳出金佛山景區(qū)目前的商業(yè)窘?jīng)r。在這樣的市場條件下，本工程的酒吧文化需要獨辟蹊徑，以既符合金佛山大環(huán)境、又獨具個性特色的主題文化來實現(xiàn)對城市人群的吸引和聚集。根據(jù)本工程挖掘的文化資源，相關(guān)的并可實現(xiàn)主題文化主要有：與旅游相接的攝影文化；以金佛山、天星鎮(zhèn)為題材的影視劇作文化；以少數(shù)民族風情、古鎮(zhèn)風情相關(guān)的民俗文化等。民族茶藝盡管重慶人沒有象成都人那樣濃厚的茶館情結(jié)，但是作為以休閑度假為核心內(nèi)涵的景區(qū)商業(yè)來說，茶館/ 茶坊是不可缺少的業(yè)態(tài)之一。為了提高本工程茗茶類商業(yè)的吸引力和文化高度，建議將金佛山大葉茶歷史、少數(shù)民族風情文

40、化、藥池壩的故事等融入，穿插少數(shù)民族茶藝表演，形成又一個有鮮明特色的體驗主題。另外，本工程所倡導(dǎo)的是區(qū)別于都市、追求精神放松的“心靈牧場，因此，本工程所打造的茶館/茶坊在形態(tài)上應(yīng)該防止鋼筋水泥、高層建筑，而是以更多開放式的親水、親山、親天地的空間形態(tài)，承載主題體驗的休閑功能。民族工藝品古鎮(zhèn)風情需要民俗民風的形式表達，而做為歷史活標本的金佛山民間民俗工藝品就是最好的表達形式，同時也需要以豐富的購物內(nèi)容來提升本工程商業(yè)氣氛，實現(xiàn)工程的引領(lǐng)性。本工程的民俗工藝品從商業(yè)角度來說，目前還不宜實現(xiàn)高檔次高價格的購物業(yè)態(tài)，主要應(yīng)以中端消費價格同時又極具特色的商品內(nèi)容為主，如：木雕石刻、繡坊、剪紙、現(xiàn)場漫畫、

41、筆墨紙硯名品店、大師藝術(shù)作品等。啟動階段開展階段擴張階段休閑方式當?shù)仫L味餐飲含住宿、特色食品、洗浴、SPA、特色茶坊、主題酒吧、咖啡館等。有特色的住宿、餐飲以及有文化品位的休閑度假消費方式。高端休閑度假、高端商務(wù)度假需求。業(yè)態(tài)定位在原有業(yè)態(tài)組合根底上，增加社區(qū)配套商業(yè)。在原有業(yè)態(tài)組合根底上，增加別墅組團內(nèi)的配套商業(yè)。以重慶周邊度假物業(yè)中有擴張意識的社區(qū)配套商家為主。重慶城區(qū)的商家、具有全球影響力的會所。商家定位主要為根本的住宿、餐飲需求，附帶局部商務(wù)休閑需求。以南川及金佛山地區(qū) 、以及重慶城區(qū)、其他景點有擴張意識的商家為主，附帶重慶區(qū)縣的商家。開發(fā)策略抓群眾，添人氣。增物業(yè)，提檔次。引高端，溢

42、價值。消費群體以中端的休閑度假客群為主。以中高端次的休閑度假客群為主。以高端休閑度假客群為主。 根據(jù)以上概述，結(jié)合本工程的總體定位和開展策略；依據(jù)工程客群定位和開展線索，結(jié)合他們對配套的需求調(diào)研結(jié)果。本工程商業(yè)定位如下：項目概念性規(guī)劃建議 用地條件分析 概念性規(guī)劃建議工程整體風貌控制巴渝建筑的文化內(nèi)涵風情商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃理念用地條件分析7號地塊1號地塊2號地塊3號地塊5號地塊4號地塊6號地塊現(xiàn)狀用地條件分析進一步細化地塊13-1245673-33-23-43-53-63-7用地條件分析地塊規(guī)模（畝）開發(fā)資源條件交通條件私密性適合發(fā)展的功能1934.9自然資源條件較豐富，但是缺乏水資源，有少部分地

43、方高差過大，不利于開發(fā)。現(xiàn)狀進入性較好，可改善程度高。處于小鎮(zhèn)入口區(qū)域，私密性相對一般。檔次不太高的居住功能。217.8自然資源條件非常一般。較好，可直接進入。處于小鎮(zhèn)入口處，臨近主要交通干道，私密性不好。度假接待性質(zhì)的功能。3-1約50沒有綠色植被等資源條件，但是有溪流從旁邊流過。較好，可直接進入處于小鎮(zhèn)入口處，臨近主要交通干道和現(xiàn)有酒店式公寓，私密性不好。度假接待性質(zhì)的功能。3-2約100沒有原生態(tài)綠色植被等資源條件，但是有溪流從旁邊流過。遺留的三線時期舊樓過于破舊，沒有保留價值。好，臨主干道，可直接進入處于交通干道旁，私密性不好。商業(yè)服務(wù)性質(zhì)的功能。3-3約60有一定的自然資源，臨河，地

44、塊較為平坦。較好，經(jīng)改善后可直接進入雖然距離主干道不遠，但受河流區(qū)隔私密性較好高檔居住功能。3-4約110有河流資源，但缺乏原生植被，地形平坦。好，可直接進入私密性差商業(yè)服務(wù)性質(zhì)的功能3-5約125地形高差適當，雖原生態(tài)資源不夠好，但是水系條件不錯。好，可直接進入與主干道有一定的距離，私密性一般。高檔的居住功能。地塊規(guī)模（畝）開發(fā)資源條件交通條件私密性適合發(fā)展的功能3-6約80植被，水系條件均較好，地形也較平坦?，F(xiàn)階段交通條件一般，但是可改善性較強。受到山勢的區(qū)隔，私密性非常好高檔次的居住功能3-7約17基本沒有自然資源條件，但是地形平坦臨主干道，條件好。私密性很差旅游接待、服務(wù)功能。4131

45、.2自然植被資源條件較好，但是缺乏水資源?，F(xiàn)狀進入性較差，后期可改善。受山勢阻隔，私密性好。高檔居住功能。540.7自然植被資源條件較好，水資源一般，地形較為平坦?，F(xiàn)狀交通條件較差，改善的難度也較大。由于其地勢遠高于其他地塊，私密性很好高檔商務(wù)居住功能。6102.7自然植被資源條件較好，水資源一般，地形較為平坦。現(xiàn)狀交通條件較差，改善的難度也較大。由于其地勢遠高于其他地塊，私密性很好高檔商務(wù)居住功能。7616.4自然資源條件較豐富，但是缺乏水資源，有少部分地方高差過大，不利于開發(fā)。現(xiàn)狀進入性一般，可改善程度高。雖處于小鎮(zhèn)入口區(qū)域，但距離較遠，私密性一般。中高檔的居住功能。概念性規(guī)劃建議大致分區(qū)

46、，融合交錯；商住結(jié)合，景觀引入。前期規(guī)劃理念回憶本次規(guī)劃原那么總體規(guī)劃原那么：強調(diào)經(jīng)濟、社會、環(huán)境的統(tǒng)一，立意于自然山水、傳統(tǒng)文化。景觀塑造原那么：盡可能的創(chuàng)造出自然環(huán)境與人工風貌完美結(jié)合的山水小鎮(zhèn)形象。旅游原那么：注重整體結(jié)構(gòu)的形成，現(xiàn)有旅游資源的利用與強化和新資源的創(chuàng)造，營造合理的游覽載體。生態(tài)環(huán)境原那么：提出生態(tài)理念，開敞式綠地與生態(tài)綠地相結(jié)合，重視水系利用，形成鎮(zhèn)區(qū)向主水系的指狀延伸。交通組織原那么：結(jié)合已形成的道路系統(tǒng)，合理組織各個組團與中心鎮(zhèn)區(qū)的車行交通網(wǎng)絡(luò)和景觀步行游覽通道?？臻g營造原那么：遵循人群行為習慣，科學處理集中、小眾和個人活動空間，并形成疏密有致、動靜結(jié)合的空間關(guān)系。規(guī)

47、劃構(gòu)思 自然 把自然開放的空間引入小鎮(zhèn)，讓小鎮(zhèn)沐浴在山水的自然地帶 人本 良好的通達性與舒適的生活空間 交融 傳承歷史文脈、展示地方特色、營造現(xiàn)代生活。 和諧 人與山溶、與天共浴。自然山水現(xiàn)代生活傳統(tǒng)文化大致分區(qū)，模糊處理引入水系，增加靈動動靜有序，檔次遞進規(guī)劃手法通過點、線、面三個層次對游覽空間的營造，形成富于變化、功能互動的游憩空間。打造淺水原灘，串聯(lián)各個節(jié)點，增加濱水建筑空間。處理好交通功能與游憩功能，硬質(zhì)景觀道路、雕塑、建筑小品與軟質(zhì)景觀植物、水面、原灘的關(guān)系是塑造街景和濱水景觀的關(guān)鍵。建筑規(guī)劃上以傳統(tǒng)巴、渝建筑為母體，溶入現(xiàn)代與后現(xiàn)代風格，營造適合現(xiàn)代人休閑、生活的建筑空間。工程總體

48、概念性規(guī)劃建議根據(jù)上述規(guī)劃理念，將小鎮(zhèn)的主要商業(yè)配套街區(qū)沿天星河布置，作為小鎮(zhèn)核心文化體驗區(qū)。在兩側(cè)山上和山后相對安靜的地塊，分區(qū)域規(guī)劃工程的休閑度假物業(yè)。建筑物應(yīng)充分融入環(huán)境，成為環(huán)境中的一景。因此，建筑物在布局上應(yīng)嚴格控制高度，做到疏密有致。工程功能分區(qū)建議小鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)根據(jù)其用地條件不同，分為群眾化消費的風情商業(yè)區(qū)和中高端消費的商務(wù)休閑游憩區(qū)。在小鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)的兩側(cè)，通過緊密的道路體系，連系著小鎮(zhèn)的度假物業(yè)板塊。度假物業(yè)板塊遵循景觀價值原那么、資源價值原那么、近景區(qū)高端原那么，由外向內(nèi)檔次遞增，即在1#、2#、7#地塊上規(guī)劃中高端度假產(chǎn)品，在3-3#、3-5#、3-6#、4#、5#、6#規(guī)劃高端度假產(chǎn)品。1#2#7#3-5#3-6#4#6#5#3-3#根據(jù)產(chǎn)品定位及市場特征，各功能區(qū)開發(fā)強度控制如下：總開發(fā)量約58萬平方米，總體容積率約用地面積：232880 容積率：建筑面積：1302