淺談小區(qū)車位所有權(quán)地歸屬

1、法學(xué)本科畢業(yè)論文論文題目淺談小區(qū)車位所有權(quán)的歸屬學(xué)生某某霍宇學(xué)號(hào)指導(dǎo)教師 孫亞娜年級(jí)11秋法本分校/學(xué)院涿州電大提交日期摘要住宅小區(qū)的停車位問題，是目前我國物業(yè)管理中最具爭議的問題之一，“車位之爭在房地產(chǎn)開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間愈演愈烈，由于現(xiàn)行法律規(guī)X的缺失和不甚明確，導(dǎo)致了各地法院的判決也是五花八門。隨著住房商品化的進(jìn)一步深入和有車一族的不 斷涌現(xiàn)，“車位之爭，必將導(dǎo)致更大X圍的矛盾對(duì)立，住宅小區(qū)停車位的所有權(quán)歸屬是各 種紛爭和矛盾的核心所在。住宅小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬不明，將令房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)者 的合法利益處于不確定的狀態(tài)，嚴(yán)重地?fù)p害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場的健 康

2、地開展，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和公共管理帶來諸多的難題。所以建立完善的法律制度對(duì)此問 題加以明確規(guī)定是當(dāng)務(wù)之急也是必要的。本文試圖結(jié)合我國目前的學(xué)說和借鑒國外一些理 論和實(shí)踐，根據(jù)小區(qū)停車位的不同形式，對(duì)其所有權(quán)歸屬問題進(jìn)展分析探討。關(guān)鍵詞：開發(fā)商所有權(quán)、車庫所有權(quán)、利益一、停車位形式1二、我國停車位所有權(quán)歸屬現(xiàn)狀 3一合同約定說 3二本錢分?jǐn)傉f 3三國家所有說 3四登記說4三、國外停車位所有權(quán)的歸屬現(xiàn)狀4（一）日本4二德國5三法國5四美國5四、停車位所有權(quán)立法完善 6一住宅小區(qū)地面停車位 6二住宅小區(qū)地下停車位 6三樓房首層架空停車位 7四樓房屋頂平臺(tái)停車位 7參考文獻(xiàn)：9word淺談小區(qū)車位所有權(quán)

3、的歸屬在分析小區(qū)停車位庫歸屬之前，我們有必要首先引入建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。 建筑物區(qū)分所有權(quán)是指“根據(jù)使用功能，將一棟建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自 使用的專有局部和由多個(gè)所有人共同使用的共有局部時(shí)，每一所有人所享有的對(duì)其專有局 部的專有權(quán)與對(duì)其共有局部的共有權(quán)的結(jié)合。參見王利明著論物權(quán)法中的車庫的歸 屬與相關(guān)法律問題建筑物所有權(quán)是由專有權(quán)和共有權(quán)兩方面構(gòu)成的，其權(quán)利的客體也 包括兩個(gè)方面，即專有局部和共有局部王譯鑒著：民法物一權(quán)第一冊(cè)，中國政法大學(xué)1998年版，第195頁。專有局部主要是指根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)和功能而分割出來的具 有獨(dú)立建筑構(gòu)造和獨(dú)立使用功能的局部。共有局部如此指建筑物的

4、共用局部和附屬設(shè)施等 不具獨(dú)立使用功能的建筑局部。物權(quán)法第76條規(guī)定：”建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，道路以與 物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會(huì)所車庫的歸屬，有約定的，按 照約定，沒有約定或者約定不明的，除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共 有。其中雖然規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)，其中關(guān)于物業(yè)管理用房、會(huì)所、車庫、綠地的 所有權(quán)歸屬問題，規(guī)定“有約定的依照約定，沒有約定的，除了開發(fā)商能夠證明其享有所 有權(quán)的以外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。特別是目前爭議較多的小區(qū)車位車庫所有 權(quán)歸屬問題，物權(quán)法規(guī)定，“建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由 當(dāng)事人通過出租，出售或者附贈(zèng)

5、等方式約定。占用業(yè)主共有的道路，或者其他場地用于停 放汽車的車位，如此歸業(yè)主共有。物權(quán)法雖以做出相關(guān)規(guī)定，但是此類問題在現(xiàn)實(shí) 生活中還是比擬復(fù)雜，是建筑物區(qū)分所有權(quán)歸屬規(guī)如此在實(shí)務(wù)適用中的難點(diǎn)。一、停車位形式從我國目前的現(xiàn)有小區(qū)情況大體來看，其停車位的形式主要有三種：第一種形式：在小區(qū)內(nèi)建造的專門的停車設(shè)施，具相互間由墻壁隔開，四周X圍明確，具 有獨(dú)立的入口，己成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物。其權(quán)屬可以登記，業(yè)主只有購置或者承租該停車位后，方可擁有所有權(quán)或者使用權(quán)；如果沒有特別約定，其所有權(quán)歸修建停車設(shè) 施的開發(fā)商所有。對(duì)這類停車位，我們稱其為庫，開發(fā)商對(duì)這類停車位的銷售，通常采用捆綁 式銷

6、售或者分別銷售的方式進(jìn)展，即將特定車位與特定住宅單元相聯(lián)系，一體出售給業(yè)主或 者開發(fā)商將住宅單元和地下車位作為各自獨(dú)立的買賣標(biāo)的物分別銷售。兩種銷售方式的不同在于：捆綁銷售中將停車位作為特定單元的附屬物進(jìn)展銷售，而在分別銷售中如此車位作 為獨(dú)立的標(biāo)的物來出售。二者的一樣之處在于 ，這種類型的停車位，是由支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)的 小區(qū)的業(yè)主所有。第二種形式:是在小區(qū)的空地上由小區(qū)的物業(yè)公司劃出專門的停車位。這類停車位開發(fā)商并不進(jìn)展專門的銷售，多采取分?jǐn)備N售的方法。因開發(fā)商對(duì)其投入極其有限，且已將其計(jì) 入公攤面積進(jìn)展銷售，故在開發(fā)商將房屋售出后，因小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)已歸全體業(yè)主所有， 故其土地使用權(quán)上的停

7、車位歸全體業(yè)主享有。 在現(xiàn)實(shí)生活中，一般是由停車者向物業(yè)公司交 納使用費(fèi)，而物業(yè)公司將該使用費(fèi)作為物業(yè)管理費(fèi)的一局部，為全體業(yè)主的利益而使用。第三種形式:在小區(qū)的每幢樓房下的第一層或地下一層修建的停車位。對(duì)于這種情形，開發(fā)商采取的銷售方式有三種情形：分?jǐn)備N售、捆綁銷售或者分別銷售方式。分?jǐn)備N售是指 開發(fā)商在不能對(duì)每一單元提供一個(gè)位的情況下，將車位銷售給全體業(yè)主，每一業(yè)主按其住宅 專有局部的建筑面積分?jǐn)傑囄坏馁徶觅M(fèi)用。在現(xiàn)實(shí)生活中有兩種判斷分?jǐn)偟姆椒ǎ阂环N是合 同注明方法，即在房屋買賣合同中注明小區(qū)車庫屬于公攤 X圍為分?jǐn)備N售，否如此為分別銷 售;另一種是本錢計(jì)算方法，即小區(qū)車庫本錢計(jì)算到房屋價(jià)

8、格中為分?jǐn)備N售，只有明確明確房 屋價(jià)格中不包括小區(qū)車庫本錢作為分別銷售。在分?jǐn)備N售的方式中，多以業(yè)主是否分?jǐn)偭私?筑的本錢進(jìn)展判斷，如果由全體業(yè)主分?jǐn)偭舜隧?xiàng)費(fèi)用，如此停車位歸全體業(yè)主共同共有，否如 此歸開發(fā)商所有。相對(duì)而言，捆綁銷售或者分別銷售方式，其所有權(quán)的歸屬比擬明確。在現(xiàn) 實(shí)生活中因?yàn)槲覀兒茈y查明開發(fā)商是否將建筑本錢分?jǐn)備N售 ，而且在我國現(xiàn)階段小區(qū)的停 車位不能滿足小區(qū)所有業(yè)主需求的情況下 ，有些開發(fā)商將這種類型的停車位銷售給業(yè)主以 外的人，從而引發(fā)糾紛?，F(xiàn)行的市商品房預(yù)售合同和物業(yè)服務(wù)合同（示X文本）中對(duì)此問題有相應(yīng)條款說明。文件規(guī)定雙方對(duì)停車費(fèi)用要事先進(jìn)展約定，購房人在簽訂購房合 同

9、時(shí)便具有了決定是否購置或租用車位，并就停車位的價(jià)格與開發(fā)商、物業(yè)公司在合同中約車庫、車位利益的糾紛關(guān)鍵是明晰車位、車庫所有權(quán)問題。所有權(quán)確定了，使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)都隨之解決。由于建國后我國廢除了國民黨統(tǒng)治期間的“偽法統(tǒng)，一并廢除了民國時(shí)期的“六法全書和“民法典，我國至今又還未頒布自己的民法典，加之中國傳 統(tǒng)社會(huì)無視對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，公民的私有財(cái)產(chǎn)確實(shí)定和權(quán)利邊界經(jīng)常處于不確定狀 態(tài)，不利于對(duì)財(cái)產(chǎn)的保護(hù)和利用。目前對(duì)于住宅小區(qū)停車位 （庫）的所有權(quán)歸屬認(rèn)識(shí)有幾種通 說：二、我國停車位所有權(quán)歸屬現(xiàn)狀一合同約定說此種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)車庫的歸屬應(yīng)當(dāng)通過約定來確定。這種觀點(diǎn)的本質(zhì)意義是合同雙方當(dāng) 事

10、人是以平等的身份以公平合理的方式自行協(xié)商車庫的歸屬。物權(quán)法規(guī)定：“建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售，出租或者附贈(zèng)等方式約 定。占用業(yè)主共有的道路，或者其他場地用于停放汽車的車位，歸全體業(yè)主共有。從物 權(quán)法的規(guī)定上來看，現(xiàn)在我們國家對(duì)于車位車庫所有權(quán)的歸屬也是遵從于此通說來認(rèn)定 的。但是在當(dāng)前賣方市場條件下，房地產(chǎn)商極有可能仗著自己的強(qiáng)勢地位制定霸王條款， 并且他們?cè)诤贤兄鲃?dòng)要求同業(yè)主進(jìn)展協(xié)商的可能性也微乎其微。這樣將對(duì)廣闊業(yè)主極為 不利且這也不符合本觀點(diǎn)的本意。只有隨著商品房市場的開展逐漸變?yōu)橘I方市場的時(shí)候， 此種觀點(diǎn)才有可能實(shí)現(xiàn)。二本錢分?jǐn)傉f此種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)

11、房地產(chǎn)開發(fā)商將車庫的建造本錢分?jǐn)偟綐I(yè)主購房款中，車庫所有權(quán)即 為業(yè)主共有，否如此歸開發(fā)商所有。目前房地產(chǎn)價(jià)格是由需求決定的，而不是由本錢決定的，開發(fā)商是否將車庫的建造本錢分?jǐn)偟阶≌N售價(jià)格中去，也只有開發(fā)商清楚，業(yè)主幾乎不可 能去核定開發(fā)商的開發(fā)本錢，也沒有權(quán)力去核清開發(fā)商本錢。因?yàn)楸惧X是屬于企業(yè)的核心商 業(yè)秘密因此據(jù)此來確定車庫的所有權(quán)也是非常困難的。三國家所有說此種觀點(diǎn)認(rèn)為，地下車庫屬于地下人防工程，根據(jù)人民防空法的有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)推定 為國家所有參見王利明著論物權(quán)法中車庫的歸屬與相關(guān)法律問題。市房屋土地管理 TOC o 1-5 h z 局、市人民防空辦公室1998年頒布的關(guān)于加強(qiáng)居住小區(qū)內(nèi)人

12、防工程使用管理的補(bǔ)充通 知第2條指出：“人防國有資產(chǎn)是國防資產(chǎn)的組成局部，未開發(fā)使用的不交納物業(yè)管理費(fèi)。 開發(fā)使用的人防工程，由使用人交納物業(yè)管理費(fèi)。使用人須承當(dāng)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)交的物業(yè)管理費(fèi)，并在人防工程使用協(xié)議和物業(yè)管理委托合同中注明。隨著城市商品房的開展，我國的人防 工程建設(shè)開展迅速，人防工程投資建設(shè)主體已由國家作為單一投資建設(shè)主體開展成為多元 的投資建設(shè)主體。這種情況下，仍然認(rèn)為地下人防工事歸屬于國家所有顯然是不妥當(dāng)?shù)?，理由有三。第一，人民防空法并沒有明確規(guī)定所有的地下人防工事都屬于國家所有。人 民防空法第5條規(guī)定：“國家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)單位組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人 ，通過多種途徑投資進(jìn)展人民防

13、空工程建設(shè) ；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理 ，收益歸投資者所 有。此處只是規(guī)定了由投資者使用管理，收益歸投資者所有，并沒有界定人防工事的所有 權(quán)歸屬問題。相反，在沒有界定所有權(quán)歸屬的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為投資者就是所有者，而不能反 過來認(rèn)為在沒有明確規(guī)定歸屬的情況下就可以認(rèn)為屬于國家所有。第二,在市場經(jīng)濟(jì)條件下界定所有權(quán)最根本的原如此仍然是投資者享有所有權(quán)。對(duì)于商品房小區(qū)的地下人防工事國家并沒有作出任何投資，因此就不存在在法律上主X所有權(quán)的根底。第三，如果地下人防 工事屬于國家所有，政府應(yīng)當(dāng)承當(dāng)管理和維護(hù)的義務(wù)。但是事實(shí)上 ，對(duì)小區(qū)地下人防工事的 管理費(fèi)用并非由國家承當(dāng)，大量的是由開發(fā)商或者業(yè)主

14、承當(dāng)。而由開發(fā)商或者業(yè)主承當(dāng)管理 費(fèi)用而不享有所有權(quán)，這也是說不通的。四登記說此種觀點(diǎn)認(rèn)為：車位庫房的所有權(quán)證登記是誰，即歸誰所有。依據(jù)物權(quán)法的公示 公信原理對(duì)于已登記的車位庫肯定歸登記產(chǎn)權(quán)人所有。但是我國目前的情況是：沒有 進(jìn)展房地所有權(quán)屬登記或者壓根就不能進(jìn)展登記的車庫在我國的住宅小區(qū)里比比皆是，顯 然以此來確定車位庫的所有權(quán)歸屬也是很難辦到和不現(xiàn)實(shí)的。對(duì)于公共小區(qū)來說，停車位的所有權(quán)歸屬直接關(guān)系到業(yè)主和全體小區(qū)居民的切身利益。 因此,各國或地區(qū)的立法中，對(duì)此問題均有所規(guī)定，我國物權(quán)法的立法應(yīng)當(dāng)進(jìn)展吸收和借鑒。三、國外停車位所有權(quán)的歸屬現(xiàn)狀 （一）日本在日本，區(qū)分所有建筑物附設(shè)之停車場被分

15、成兩類：一為屋外停車場，通常是在建筑物基 地劃出明顯的界限而形成；另一為屋內(nèi)停車場，指在區(qū)分所有建筑物內(nèi)設(shè)置的停車場，一般設(shè) 在區(qū)分所有建筑物的地下或一二層，但也有設(shè)在屋頂平臺(tái)上的。對(duì)屋外停車場日本的司法實(shí) 踐與立法均將其視為共用局部，并可得為特定區(qū)分所有權(quán)人或區(qū)分所有權(quán)人以外的其他人 設(shè)定利用權(quán)，且該專用權(quán)應(yīng)予以公示。但是，對(duì)屋內(nèi)停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬問題并沒有作十清楚 確的規(guī)定。日本的地方法院與最高法院特別是在對(duì)地下停車位到底是屬于法定共用局部還 是專有局部分歧嚴(yán)重。日本學(xué)界存有爭議，法院判例也不大一樣。日本最高法院于昭和56年 6月18日的判決中明確支持專有局部見解的立場，從而使其在日本的司法

16、實(shí)踐中占據(jù)了絕 對(duì)的主流地位。而日本學(xué)界認(rèn)為，由于建筑物一層或地下局部之容積率是不記入建筑物總 面積的，最高法院將地下停車位認(rèn)定為專有局部的理由是不充分的，故建議應(yīng)當(dāng)通過共用 局部的專有使用權(quán)來進(jìn)展處理。二德國德國1973年7月30日修正的住宅所有權(quán)法第 3條第2項(xiàng)規(guī)定，“以持久性界 標(biāo)標(biāo)明X圍之停車場，視為有獨(dú)立性之房間。亦即地上、地下之停車場皆可設(shè)“專有所有 權(quán)，并能夠獨(dú)自讓與、設(shè)定負(fù)擔(dān)。參見陳華彬著：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研容， 法律1995年版，第169頁。因此在德國車庫作為一種獨(dú)立的物，其所有權(quán)可由開發(fā)商自由 出售給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，而不是作為從物，直接歸全體業(yè)主所有。具優(yōu)點(diǎn)在于保護(hù)了

17、開發(fā)商和 小區(qū)居民中不需要車庫的業(yè)主的利益，其可以不用支付該車庫的分?jǐn)傎M(fèi)用。應(yīng)明確的是 ，即 使小區(qū)內(nèi)的停車位屬于全體業(yè)主共同共有 ，對(duì)停車位享有專用使用權(quán)的業(yè)主也可以在小區(qū) 內(nèi)的業(yè)主之間自由轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。三法國在法國，新公寓的建造者負(fù)有一項(xiàng)法定的義務(wù)：在建筑物基地內(nèi)，按一戶一空間的標(biāo)準(zhǔn)為 住戶設(shè)計(jì)停車場。學(xué)界與司法實(shí)踐認(rèn)為，區(qū)分所有建筑物之居住區(qū)域與停車區(qū)域?yàn)榉謩e的不 動(dòng)產(chǎn),即停車位必須另行購置；并且該區(qū)分所有建筑物之居住者以外的人，亦可購置基地內(nèi)之 停車位。四美國美國法律對(duì)小區(qū)內(nèi)車庫的制度設(shè)計(jì)，遵循兩個(gè)最根本的原如此，一是不允許小區(qū)業(yè)主以 外的任何人擁有小區(qū)內(nèi)車庫的所有權(quán)，二是不允許小區(qū)內(nèi)

18、的車庫做為獨(dú)立的專有專有局部 進(jìn)展單獨(dú)買賣?？梢钥闯?，美國法律的規(guī)如此設(shè)計(jì)與德國法、法國法不同。第一，美國法明確不允許小區(qū)業(yè)主以外的人擁有小區(qū)內(nèi)車庫的所有權(quán) ，防止了小區(qū)業(yè)主以外的其他人壟斷小區(qū)內(nèi)車庫 的所有權(quán)向業(yè)主收取高額壟斷資金。第二，不允許小區(qū)內(nèi)車庫單獨(dú)買賣，有效的防止了車庫 所有權(quán)轉(zhuǎn)讓到業(yè)主以外的他人手里。當(dāng)然美國也有作為獨(dú)立專有局部可以單獨(dú)買賣或者出 租、抵押的車庫，但那是指在住宅小區(qū)的X圍以外另外建造、開發(fā)并經(jīng)營，本身就具有區(qū)分 所有性質(zhì)的專門車庫。四、停車位所有權(quán)立法完善一住宅小區(qū)地面停車位地面停車位是指經(jīng)政府發(fā)出的建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)同意，在住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施，

19、一般以劃線分割方式標(biāo)明。陳華彬著：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度 研究，法律1995年版，第104頁。房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋 單元后，房屋單元辦理初始登記與轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人按份共同擁有該小區(qū)宗地 號(hào)的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位所在的地面面積包含在小區(qū)總土地使用面積之內(nèi) 因此，該種停車位的使用權(quán)顯然屬于全體建筑物區(qū)分所有人 ，即業(yè)主。在這里全體業(yè)主擁 有停車位的使用權(quán)而不是所有權(quán)是基于以下考慮：所有權(quán)的客體必須符合構(gòu)造上和使用 上的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)，而地面停車位只是通過劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性 所以只能被視為土地使用權(quán)的客體。對(duì)停車位的使用性質(zhì)我們可以認(rèn)定為

20、對(duì)共用局部的專 有使用，它是指依據(jù)法律規(guī)定和區(qū)分所有人之間的共同約定，由某一個(gè)或數(shù)個(gè)區(qū)分所有人對(duì)某些共用局部享有排他的、獨(dú)占性使用權(quán)。王利明著：物權(quán)法論，中國政法大學(xué)1997年版，第39頁。該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有。根據(jù)我國的實(shí)際，我們認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會(huì)交納使用費(fèi)或租金，同時(shí)向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。因此，無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司都無權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)立停 車位，而必須在得到業(yè)主大會(huì)的許可并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，對(duì)有關(guān)收益分配作出具體約定（比如可約定租金所得用于彌補(bǔ)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)用開支）后，才能設(shè)立和運(yùn)營這種地面停車位。否如此，將

21、構(gòu)成無權(quán)處分的侵權(quán)行為。二住宅小區(qū)地下停車位住宅小區(qū)地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷 開展以與對(duì)土地需求的日益膨脹，現(xiàn)代建筑物不得不更多地向空間開展 ，包括地表上空 和地下空間。正是對(duì)地下空間的充分利用，才導(dǎo)致了地下停車位的出現(xiàn)。而我國對(duì)于地下 停車位的法律規(guī)定仍是空白，要確認(rèn)地下停車位的權(quán)利歸屬,首先要對(duì)地下停車位的權(quán) 利結(jié)構(gòu)有清楚的認(rèn)識(shí)。傳統(tǒng)物權(quán)理論認(rèn)為只要具備構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性，即可以成為所有權(quán)的客體。地下停車場四至明確 ，與其上的房間有墻壁相隔，已成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物，可以成為單獨(dú)所有權(quán)的客體。然而，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的實(shí)踐來看， 如果

22、一概地賦予地下停車位以單獨(dú)所有權(quán)（即相當(dāng)于專有局部的所有權(quán)），亦即賦予房地 產(chǎn)開發(fā)商對(duì)地下停車位享有完全的所有權(quán)的話，會(huì)導(dǎo)致顯失公平的結(jié)果出現(xiàn)。其原因便在 于地下停車位的建筑面積一般情況下是不計(jì)算建筑容積率的，即該停車位并沒有獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。根據(jù)我國“房地不別離的原如此，沒有地的存在，怎么可能有 房的存在呢？在轉(zhuǎn)移登記時(shí)，其不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房 屋建筑物王利明著：物權(quán)法論王利明著：物權(quán)法論，中國政法大學(xué)1997年版，第 400頁。另外，由于該種停車位建立在全體業(yè)主所共同擁有使用權(quán)的土地上，不擁有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商是無法對(duì)其取得產(chǎn)權(quán)的。也因此，實(shí)

23、踐當(dāng)中，開發(fā)商在售房合同 中約定的“停車位的產(chǎn)權(quán)屬于賣方的條款應(yīng)當(dāng)屬于無效條款。該種地下停車位的權(quán)益應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有，開發(fā)商或物業(yè)公司是無權(quán)擅自處分的。當(dāng)然在征得業(yè)主大會(huì)同意 后，開發(fā)商或物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托，將停車位予以出租，所得租金收入歸全體業(yè)主所有，用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用開支。同時(shí)，停車位使用人必須向提供看管服 務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。當(dāng)然，對(duì)于將地下停車位的建筑面積也計(jì)算建筑容積率的特 殊情況，我們應(yīng)區(qū)別對(duì)待。這些按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造的地下停車 位，和地上建筑物一樣要計(jì)入整個(gè)的建筑面積。因此，該種停車位可擁有獨(dú)立的所有權(quán)。 此種地下停車位開發(fā)商有權(quán)予以出售、出租。通過買賣而擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主雖然無須繳納車位使用費(fèi)，但仍應(yīng)按期繳納物業(yè)管理費(fèi)或車輛看管費(fèi)。三樓房首層架空停車位樓房首層架空停車位，是指將建