上海虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)一體化規(guī)劃報告課件

1、上海虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)一體化規(guī)劃中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院2010年4月成果匯報第1頁，共69頁。城市設(shè)計范圍：上海虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)，北至蘇州河、東淞虹路、南至泉口路、西至綏寧路，共計5.1平方公里。研究范圍：拓展至臨空南部北新涇社區(qū)，西部虹橋樞紐地區(qū)。規(guī)劃范圍規(guī)劃內(nèi)容第一部分 目標定位第二部分 產(chǎn)業(yè)定位第三部分 功能組織第四部分 城市設(shè)計第五部分 設(shè)計導則第六部分 實施措施第2頁，共69頁。第一部分 目標定位第3頁，共69頁。1996年臨空經(jīng)濟園區(qū)2003年總部園區(qū)發(fā)展歷程“園林式 高科技 總部型”1993年市西工業(yè)小區(qū)1994年臨空工業(yè)園區(qū)第4頁，共69頁。總部經(jīng)濟快速發(fā)展：全球化背景中的企業(yè)管

2、理和生產(chǎn)職能的空間分離；總部類型多樣：研發(fā)總部、采購總部、營運總部等；總部空間轉(zhuǎn)移趨勢明顯1.全球總部經(jīng)濟發(fā)展特征Global HeadquarterRegional HeadquarterLocal Office聯(lián)合利華：全球總部：倫敦中國地區(qū)總部：上海全球研發(fā)中心：荷蘭 Ulaardigen 英國 Colworth Port Sunlight 中國 上海全球采購中心：上海微軟：全球總部：西雅圖亞太總部：新加坡中國總部：北京科技研發(fā)中心：上海、深圳、北京一、區(qū)域背景第5頁，共69頁?？偛考坌问饺找娑嘣菏杞馀c集聚CBD曼哈頓中環(huán)倫敦利物浦街謝菲爾德 Office Parks美國（IBP）

3、愛丁堡office parkBusiness Park第6頁，共69頁。國際總部園區(qū)發(fā)展比較與借鑒英國stockley park英國Edinburgh park美國 International business park園區(qū)品牌：園區(qū)氛圍的塑造（community），強調(diào)park!產(chǎn)業(yè)定位：兼容性（flexible）（多樣化產(chǎn)業(yè)）；園區(qū)功能：混合（mix-use）(工作與生活）園區(qū)環(huán)境：生態(tài)（ecological）、公共（public）、開放（open）園區(qū)交通：對外便捷；內(nèi)部可達、步行運作模式：協(xié)作（co-operation）、參與（participation）第7頁，共69頁?？焖僭鲩L：2

4、002年7月，市政府出臺上海市鼓勵設(shè)立外國跨國公司地區(qū)總部的認定工作大力推動了上?？偛拷?jīng)濟的發(fā)展。上海已成為中國內(nèi)地“總部經(jīng)濟”數(shù)量最多的城市。前景樂觀：世博會成為重要契機，預測“2010年上?？偛繑?shù)量將超過香港”?？偛考蹍^(qū)：這些對信息、商務、研發(fā)環(huán)境有類似要求的總部型企業(yè)通常入駐同一地區(qū)，催生了一批總部經(jīng)濟相對集聚的樓宇或園區(qū)。上?？偛款愋蛿?shù)量外資企業(yè)跨國公司地區(qū)總部154外資投資性公司150外資研發(fā)中心196中央大企業(yè)總部8中央大企業(yè)地區(qū)總部100民營企業(yè)500強企業(yè)總部31表：2007年上?？偛拷?jīng)濟發(fā)展情況2. 上?？偛拷?jīng)濟發(fā)展特征第8頁，共69頁。街區(qū)型綜合體型街區(qū)型：CBD區(qū)，內(nèi)環(huán)

5、以內(nèi)，空間局限；綜合體型：建筑綜合體，布局分散，潛力有限；園區(qū)型：新類型，郊區(qū)，空間優(yōu)勢明顯。上?？偛炕仡愋蛣澐值?頁，共69頁。上海總部基地分布特征西部多于東部：長三角腹地的吸引力較強；形成兩個總部簇群：CBD總部簇群、空港總部簇群；第10頁，共69頁。普陀長風生態(tài)商務區(qū)虹橋樞紐商務核心區(qū)青浦徐涇總部園嘉定西郊總部園虹橋臨空經(jīng)濟園空港總部簇群的建設(shè)第11頁，共69頁。 普陀北岸長風規(guī)模：占地面積220.9公頃；建筑面積：320萬平方米；容積率：1.5項目定位：上海第四個CBD職能綜合：辦公樓、商業(yè)娛樂設(shè)施 、酒店式公寓、高尚住宅、中小學、幼兒園、醫(yī)院、體育館及社區(qū)服務中心等。設(shè)計理念：強調(diào)

6、公共服務空間設(shè)計，將蘇州河沿岸工業(yè)發(fā)展歷史特征與公共綠地設(shè)計相互結(jié)合。開發(fā)模式：開發(fā)商統(tǒng)一進行地塊開發(fā)，整棟、整層租售（27000元/平方米，6元/平方米天）。第12頁，共69頁。 嘉定西郊總部園（慧創(chuàng)國際）規(guī)模：占地450公頃；建筑面積420萬平方米；容積率：0.9項目定位：知識化、生態(tài)型、樞紐級總部園區(qū)職能綜合：總部經(jīng)濟、第三方服務、濱江生態(tài)綠化、生活配套服務四大功能板塊疊加； 設(shè)計理念：建筑組團空間與整體公共綠地相互融合（大疏大密）；開發(fā)模式：政府背景一級開發(fā)公司“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣” 整棟出售，1900-3300平方米/棟。第13頁，共69頁。松

7、江大業(yè)領(lǐng)地規(guī)模：占地120公頃；建筑面積60萬平方米；容積率0.5。項目定位：展示、研發(fā)、貿(mào)易、財務結(jié)算為一體的低密度、智能化、生態(tài)型總部集群花園。 職能綜合：政府配套、商務配套、交通配套、商業(yè)配套、文化娛樂配套、餐飲配套等。 設(shè)計理念：大面積綠地與辦公樓相結(jié)合。開發(fā)模式：房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一開發(fā)，整棟出售，6000元/平方米，700-1200萬/棟。第14頁，共69頁。虹橋樞紐商務核心區(qū)規(guī)模：占地160公頃；建筑面積170萬平方米；容積率：1.1。職能綜合：商務配套、交通配套、商業(yè)配套、文化娛樂配套、餐飲配套等。設(shè)計理念：搭建區(qū)域合作平臺；營造時尚文化場所；創(chuàng)造環(huán)境友好典范開發(fā)模式：統(tǒng)一開發(fā)第15

8、頁，共69頁。借鑒運作模式：統(tǒng)一開發(fā)園區(qū)氛圍：努力營造“園”的氛圍（綠地、活動空間組織企業(yè)交流）園區(qū)功能：混合（mix-use）(工作與生活）臨空的不足運作模式：面向企業(yè)地塊出售，統(tǒng)一開發(fā)需要良好的管理主體，目前還未能實現(xiàn)。園區(qū)氛圍：臨空還未能形成“園”的氛圍。園區(qū)功能：功能相對單一。第16頁，共69頁。門戶地區(qū)二、臨空發(fā)展條件分析區(qū)位優(yōu)勢品牌優(yōu)勢文化優(yōu)勢資源優(yōu)勢臨空總部現(xiàn)狀分布圖1. 臨空的優(yōu)勢第17頁，共69頁。2. 上海虹橋綜合交通樞紐的影響機場、高鐵、磁懸浮、地鐵、城際巴士等多種交通方式綜合；界時100萬人每天進出樞紐，樞紐地區(qū)成為人流、物流、信息流高度集中的地區(qū)。戰(zhàn)略性節(jié)點對上海城市

9、空間結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，西部門戶地區(qū)。上海城市空間結(jié)構(gòu)調(diào)整：虹橋樞紐周邊地區(qū)成為戰(zhàn)略性節(jié)點地區(qū)，上海西部地區(qū)將成為新的增長區(qū)域。虹橋綜合交通樞紐第18頁，共69頁。大虹橋地區(qū)發(fā)展對臨空的影響：商務辦公服務功能。大虹橋地區(qū)發(fā)展構(gòu)想臨空經(jīng)濟園區(qū)著眼更大范圍的，參與主體更多的，圍繞樞紐的產(chǎn)業(yè)布局開始蓬勃發(fā)展。與樞紐相關(guān)聯(lián)的商務活動會在機場周邊地區(qū)集聚。第19頁，共69頁。虹橋樞紐周邊地區(qū)發(fā)展結(jié)構(gòu)：“雙核心”機場西翼中心：樞紐核心商務區(qū)，商務型辦公中心；機場東翼中心：臨空經(jīng)濟園區(qū)，總部型辦公中心。機場東翼總部辦公中心機場西翼商務辦公中心第20頁，共69頁。園區(qū)定位：總部經(jīng)濟，虹橋門戶總部經(jīng)濟：國際與國內(nèi)知名

10、企業(yè)總部集聚區(qū)與高端科技企業(yè)集聚區(qū)；虹橋門戶：依托虹橋，面向國際和面向國內(nèi)的門戶園區(qū)。西部核心第21頁，共69頁。第二部分 產(chǎn)業(yè)定位第22頁，共69頁。信息服務業(yè)：信息通信技術(shù)（聯(lián)強國際中國總部和營運中心、神州數(shù)碼華東營運總部、佳杰科技中國營運總部）；電子商務（攜程、史泰博、報鳥、易果等）；無線通訊（愛立信、明基、晨訊等）現(xiàn)代物流業(yè)：FedEX,揚子江快運；服裝服飾業(yè)：卡帝樂鱷魚、紅蜻蜓、圣地亞哥等服裝制造業(yè)；食品、生活用品等：聯(lián)合利華、統(tǒng)一企業(yè)、美特格拉斯；共同特征：航空出行需求高、生產(chǎn)性服務業(yè)；一、臨空產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀第23頁，共69頁。1. 空港效應 圖1-7空港都市區(qū)示意圖空港優(yōu)勢：空港城功能

11、布局往往沿廊道發(fā)展；各類園區(qū)的形成：商務園區(qū)（business park）、物流園區(qū)（logistic park）、產(chǎn)業(yè)園區(qū)（industrial park）等。商務園區(qū)吸引產(chǎn)業(yè)：航空物流（航空快遞、保稅物流、物流貿(mào)易、采購與分撥中心、物流加工基地 ）、航空商務（航空公司地區(qū)總部、物流公司地區(qū)總部、航空貨代貿(mào)易公司）等有特色的產(chǎn)業(yè)：以空港經(jīng)濟為特征的時間成本敏感性產(chǎn)業(yè)，諸如航空物流業(yè)、航空商務和服裝服飾時尚產(chǎn)業(yè)等 。航空物流業(yè)、航空商務等與空港直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)適宜接近樞紐布局，即布局于園區(qū)外環(huán)以西地區(qū)。二、臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件第24頁，共69頁。電子信息產(chǎn)業(yè)紡織產(chǎn)業(yè)物流產(chǎn)業(yè)石油產(chǎn)業(yè)鋼鐵產(chǎn)業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)2

12、.區(qū)域市場支撐長三角可能向臨空轉(zhuǎn)移的有優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)門類：ICT、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、服裝食品制造等產(chǎn)業(yè)的商務總部。第25頁，共69頁。3.錯位分工圖：長寧三大產(chǎn)業(yè)功能區(qū)圖：上海商務辦公布局上海：做實信息服務業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)兩大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，為上海四個中心服務。長寧錯位分工：園區(qū)經(jīng)濟而非樓宇經(jīng)濟，長寧區(qū)的新名片。第26頁，共69頁。4.園區(qū)型總部產(chǎn)業(yè)特征靈活的產(chǎn)業(yè)空間高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展第27頁，共69頁。三、臨空產(chǎn)業(yè)定位1. 產(chǎn)業(yè)定位：信息服務業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)第28頁，共69頁。2. 產(chǎn)業(yè)空間布局外環(huán)以西：以現(xiàn)代物流業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；南臨空：以信息服務業(yè)為主的現(xiàn)代服務集聚區(qū)；北臨空：以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主

13、的高端企業(yè)總部與高科技企業(yè)集聚區(qū)；高技術(shù)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代物流業(yè)信息服務業(yè)第29頁，共69頁。四、臨空企業(yè)定位：總部型1. 臨空現(xiàn)狀企業(yè)類型跨國公司總部地方性企業(yè)總部一般性商務辦公以企業(yè)總部為主導的企業(yè)類型，是臨空良性發(fā)展的開始。第30頁，共69頁。2. 經(jīng)驗借鑒：成功園區(qū)企業(yè)門類總部開發(fā)比重占70-80%北京豐臺總部基地IBPSTOCKLEY PARK (UK)臨空經(jīng)濟園區(qū)第31頁，共69頁。比例（%）規(guī)劃開發(fā)量（萬平米）現(xiàn)狀開發(fā)量（萬平米）新增開發(fā)量（萬平米）跨國公司地區(qū)總部50140-15041100-110地方性企業(yè)總部3080-902850-60一般商務辦公20604020-30協(xié)和路：總部界

14、面科技島：總部創(chuàng)意園規(guī)劃跨國公司研發(fā)中心引導區(qū)規(guī)劃跨國公司地區(qū)總部引導區(qū)3. 園區(qū)企業(yè)定位：總部型第32頁，共69頁。第三部分 功能組織第33頁，共69頁。一、園區(qū)功能配套類型商業(yè)：正大生活館，4.1萬平米；酒店：規(guī)劃凱萊3.5萬平米；學校醫(yī)院：音樂學院，新涇中學等共4萬平米；已出讓土地類型開發(fā)量（萬平米）比例（%）總量170商務辦公12272公共配套126居住37221.現(xiàn)狀：相對缺乏第34頁，共69頁。2.需求迫切：園區(qū)企業(yè)訪談攜程訪談區(qū)位：南臨空企業(yè)特征：內(nèi)資企業(yè)，勞動密集型產(chǎn)業(yè)需求：1.路燈與治安 2.就餐 3.公共交通 4.企業(yè)周邊環(huán)境改善 5.園區(qū)建立企業(yè)交流平臺 6.園區(qū)配套各類

15、服務設(shè)施（會議中心、酒店、聚會場所）Expeditor訪談區(qū)位：北臨空企業(yè)特征：外資企業(yè)，知識密集型產(chǎn)業(yè)需求：1.公共交通 2.安全管理 3.食堂 4.酒店（星級酒店和經(jīng)濟型酒店） 5.休閑場所（咖啡吧、西餐店） 6.娛樂健身場所（健身館、美容店、 會館、文化中心） 7.銀行（工行、外幣銀行）第35頁，共69頁。3.經(jīng)驗借鑒：國內(nèi)外園區(qū)功能配套園區(qū)名用地面積（ha）建筑面積（M2）輔助設(shè)施參數(shù)Camborne BK2070000賓館、飯店、會議設(shè)施、酒吧，休閑建身中心）；超級市場（加油站、洗車房、飯店、自動提款機）；藥店、建房互助會、飯店、干洗店、外賣店、酒吧、商業(yè)門店；圖書館、保健中心、社區(qū)

16、中心、多功能運動場（網(wǎng)球場、足球場、游戲場）、自行車道、騎馬道1000人就業(yè)Chester BK70116000自動提款機、加油站、郵局、健身俱樂部、托兒所、報亭、三明治點 、飯店、超級市場、信貸公司7500人就業(yè)Edinburgh BK58186000園區(qū)公共服務中心（飯店、健身中心、托兒所）；外賣店、快餐店、臨街商業(yè)、穿梭巴士、銀行、旅館、公共藝術(shù)、酒吧、美發(fā)美容、自行車道、散步道、足球城、電影院；藝術(shù)品展廊、博物館、劇院、高爾夫球場（依托城區(qū)）7000人就業(yè)非中心商務園39450000醫(yī)院、銀行、郵局、超市、商務中心、票務、郵政快遞、會所（商務會館、休閑健身中心、餐飲娛樂總匯）；便利店、

17、洗衣、美容美發(fā)、書店、牙科、保健診所、特色服飾、禮品、音像、咖啡館、酒吧、茶坊、高檔大中型餐廳和特色小吃、舞廳、小型影院、游戲廳、棋牌館、體育健身房、游泳館、桑拿、室外網(wǎng)球場、微型高爾夫練習場）67%商務辦公；22%會展中心；6%會所、酒店公寓中關(guān)村總部基地651400000高級酒店、國際會議中心、技術(shù)轉(zhuǎn)移中心、商業(yè)中心、酒店式公寓、商務酒店、員工宿舍9%配套公寓；4%高級酒店、2%商業(yè)；3%寫字樓；1.5%商務酒店；75%商務辦公清華科技園10690000咖啡店、小型超市、郵局、圖文處理、休閑建身、購物、洗衣店、酒吧、餐廳、銀行、俱樂部、網(wǎng)絡通信服務中心、會議室N/A第36頁，共69頁。4.

18、 臨空經(jīng)濟園區(qū)功能配套建議分級設(shè)施數(shù)量服務半徑園區(qū)級公共管理服務中心、會議展示中心、文化藝術(shù)中心、體育休閑中心、人才公寓、商務會館、行業(yè)協(xié)會1個2公里片區(qū)級綜合商業(yè)娛樂中心（內(nèi)含餐飲、綜合超市、購物場所等）、星級酒店、銀行（內(nèi)資和外資銀行）2-3個1公里街坊級餐飲店、便利店、健身會所、休閑吧、茶室、俱樂部、藥店、報亭、文印中心若干個500米1000m1000m500m500m小園小園小園小園細胞 Cell街坊級鄰里 Neighborhood片區(qū)級園區(qū) District園區(qū)級第37頁，共69頁。機場西翼虹橋商務核心區(qū)：550萬平米商務辦公：300萬平米；居?。?50萬平米；酒店：30萬平米；商業(yè)

19、：50萬平米；配套：20萬平米；機場東翼臨空經(jīng)濟園區(qū)：與樞紐核心區(qū)相距約6公里，承擔為本園區(qū)和部分區(qū)域服務的職能。二、各類配套規(guī)模預測與空間落實1. 與周邊區(qū)域的關(guān)系第38頁，共69頁。商務區(qū)規(guī)模比較：300萬開發(fā)量單中心CBD用地面積（Km2）建筑面積（萬m2)備注紐約中城區(qū)1.2約700商務辦公新宿1.6160商務辦公臨海部副都心1.5350商務信息港道克蘭堪納瑞沃夫1.05110商務辦公拉德芳斯商務區(qū)1.6250辦公芝加哥中心1.8600貿(mào)易辦公萬平方米開發(fā)規(guī)模商務規(guī)模小陸家嘴470350南京西路116虹橋涉外商務區(qū)290146第39頁，共69頁。Stockley Park 建筑面積：4

20、000 平方米 1000*4Eindinburgh Park 建筑面積：5200平方米 1300*4蘇州工業(yè)園 建筑面積：11000平方米 1000*11 北京豐臺總部園區(qū)管理委員會 建筑面積：6400平方米 800*8張江高科 建筑面積： 16000平方米 100*40*42.園區(qū)級設(shè)施：公共服務中心臨空管理中心；建議臨空管理中心（包括管委會、派出所、稅務部門等綜合行政辦公）：5000平米需用地約0.5公頃；第40頁，共69頁。會議中心上海國際會議中心：一層可以同時容納1500人會議，會場建筑面積：4000平方米。北大國際交流中心：可以同時容納1000人會議，會場建筑面積：2500平方米會場

21、規(guī)模：大會場：400-800人，1個；中會場：100-200人，2個；小會場：40-80人，4個；Vip（迷你會場）：10-20人，2個；地區(qū)性會議中心：臨空會議中心會場約需5000平米，臨空會議中心綜合約需10000平米。第41頁，共69頁。展示中心臨空展示中心采用C類，約10000平米，建議結(jié)合老廠房改造和會議中心綜合開發(fā)；第42頁，共69頁。選取50000人社區(qū)配建指標游泳池：3處（2個結(jié)合酒店建，1個1號街坊獨立建設(shè)）羽毛球場：6處網(wǎng)球：3個健身房：3個（一個體育公園、2個結(jié)合酒店建設(shè)）足球場、籃球場體育設(shè)施結(jié)合公共綠地和16號街坊等綜合服務地塊布局第43頁，共69頁。園區(qū)級設(shè)施地塊落

22、實：功能：管理中心+會議中心+展示中心+商業(yè)+體育休閑娛樂配套選址原則：文化導向，園區(qū)歷史文化內(nèi)涵的挖掘和利用，16號街坊老廠房地塊：1.5公頃，開發(fā)容量3.5萬平米；1、2號地塊，外環(huán)以西公共綠地：體育公園地下開發(fā)。音樂學院樞紐博覽園記憶街區(qū)第44頁，共69頁。服務區(qū)域：北新涇社區(qū)、普陀豐莊社區(qū)（1000-2000米為商圈服務半徑），服務人口5萬人；本區(qū)域：考慮人均辦公面積為15-20平方米，則本區(qū)域的整體辦公人口約為15-20萬人；同時假設(shè)人均住宅面積40平方米，居住人口16500人。服務就業(yè)人口約15-20萬，居住人口約7萬人。地區(qū)商業(yè)服務中心功能。3.商業(yè)配套（綜合性服務：購物、餐飲、

23、娛樂、休閑等）樞紐：80萬平米第45頁，共69頁。根據(jù)上海市經(jīng)委及上海商業(yè)經(jīng)濟研究中心的研究，預計至2007年底，上海常住人口人均零售面積達到約2平方米。考慮全市商業(yè)中心的服務，地區(qū)服務人均1平米。該地區(qū)服務就業(yè)人口約15萬，居住人口約7萬人。則這一地區(qū)商業(yè)量需15萬平米。外環(huán)以西居住人口約8000人，就業(yè)人口約2萬人，約需配套商業(yè)2萬平米。外環(huán)以東居住人口約10000人，就業(yè)人口約13萬人，約需配套商業(yè)13萬平米。目前正大生活館已配套商業(yè)4.1萬平米。大寧國際商業(yè)廣場：建筑面積25萬平方米。百聯(lián)西郊購物中心：建筑面積11萬平方米。 第46頁，共69頁。園區(qū)商業(yè)服務設(shè)施地塊落實：面積（平米）容

24、積率規(guī)劃開發(fā)量（平米）濱水商業(yè)街（福全路西）192862.030000正大生活館295901.441632地鐵站東北側(cè)85702.210000地鐵站西北側(cè)167702.220000南北商業(yè)街700米步行街20000西臨空商業(yè)200001.520000地下空間10000合計15萬濱水商業(yè)：3萬平米，鼓勵混合開發(fā)；地鐵站點商業(yè)：7.2萬平米，鼓勵混合開發(fā)；商業(yè)步行街：2萬平米；地下空間利用：1萬平米第47頁，共69頁。地下商業(yè)綜合開發(fā)16號街坊地下商業(yè)街：2000平米地鐵站地下一層商業(yè)綜合開發(fā)：8000平米第48頁，共69頁。4. 酒店配套周邊酒店分布：虹橋開發(fā)區(qū)周邊四星級以上酒店客房3849間，

25、約35萬平米。商務辦公量37萬平米，區(qū)域服務中心。虹橋樞紐規(guī)劃酒店開發(fā)量約30萬平米，商務辦公量約200萬平米，區(qū)域服務中心。判斷：臨空經(jīng)濟園區(qū)酒店配套主要為本園區(qū)服務。虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)：35萬平米虹橋樞紐：30萬平米第49頁，共69頁。上海市高星級酒店的主要需求為商務推動型；我們通過比較目前上海市中心城區(qū)甲級辦公樓的體量與各自時點上高星級酒店的客房數(shù)量的比值范圍；推算這一地區(qū)需求房間800間。按平均100平米一個房間的面積計算，星級酒店總體開發(fā)規(guī)模應該在8萬平方米。這一地區(qū)酒店需求量約為8萬平米。酒店需求預測張江高科技園區(qū)6家漕河涇開發(fā)區(qū)5家東郊賓館五星迦南酒店四星陸家嘴世紀酒店三星千島湖

26、酒店三星張江職業(yè)賓館播望樓三星7天連鎖酒店三星金匯賓館經(jīng)濟型香蜜湖大酒店三星博雅酒店經(jīng)濟型好家酒店經(jīng)濟型鴻麗園經(jīng)濟型表：商務園區(qū)酒店配置（兩公里范圍內(nèi)） 第50頁，共69頁。園區(qū)酒店設(shè)施地塊落實面積（平米）容積率規(guī)劃開發(fā)量（平米）凱萊酒店151612.03032216號地塊酒店130002.532500外環(huán)以西酒店119672.023934周邊酒店配套外環(huán)休閑公園配套8000平方米經(jīng)濟型酒店合計8萬平米第51頁，共69頁。片區(qū)級設(shè)施：銀行（內(nèi)資和外資銀行）、郵局、公廁等；5. 其余配套設(shè)施人才公寓人才公寓是臨空吸引人才提高臨空人氣和活力的重要手段，規(guī)劃在園區(qū)適當布局一些人才公寓。建議民營城改造

27、為人才公寓；公寓式酒店食堂第52頁，共69頁。街坊級：食堂、便利店等。服務半徑：300米；建議臨空1-2個街坊設(shè)置一個；2萬平米以上企業(yè)需自行配套食堂；區(qū)域（綠地休閑）設(shè)施配套高爾夫練習場學校醫(yī)院養(yǎng)老院酒店高爾夫練習場養(yǎng)老院和醫(yī)院餐飲酒店學校醫(yī)院第53頁，共69頁。商業(yè)：15萬平米，其中地下1萬平米；酒店：8萬平米；管委會：5000平米；會議展示中心綜合：3萬平米；文化藝術(shù)中心：3萬平米；學校+醫(yī)院：1萬平米；三、園區(qū)公共服務設(shè)施規(guī)模判斷與地塊落實總開發(fā)量約30萬平米，其中新增18萬平米（地下空間開發(fā)1萬平米）。功能開發(fā)量（萬平米）比例（%）商務辦公30076%公共配套308%居住6516%總

28、計395100%園區(qū)功能綜合第54頁，共69頁。第四部分 城市設(shè)計第55頁，共69頁?？傮w印象：“只有院子，沒有園區(qū)！”仍在重復著工業(yè)園區(qū)的建設(shè)模式，缺少總部園的靈氣和激發(fā)靈感的空間?？臻g：圍墻vs公共空間一、現(xiàn)狀建設(shè)條件第56頁，共69頁。淞虹路邊界泉口路邊界天山西路邊界園區(qū)整體邊界標識性弱園區(qū)缺乏活力節(jié)點園區(qū)缺乏溝通長廊1. 園缺乏之“大園氛圍”第57頁，共69頁。比較張江創(chuàng)意園：3.6公頃，統(tǒng)一開發(fā)良好的交通組織：人車分流；良好的公共空間：集中綠地；良好的園區(qū)品牌：logo設(shè)計與設(shè)施配套；2. 園缺乏之“小園氛圍”臨空7號地：5.3公頃，劃分八個地塊；交通組織較亂；公共空間缺乏；園區(qū)品牌和氛圍缺乏；第58頁，共69頁。二、設(shè)計主題：“園”的塑造“大園”的塑造“小園”的塑造主題一：塑造富有特色的園區(qū)邊界主題二：塑造富有活力的園區(qū)節(jié)點主題三：塑造傳承文脈的園區(qū)長廊