策劃培訓-基礎知識商業(yè)地產(chǎn)

1、目錄一、基礎概念篇3二、疑難篇41、商業(yè)和住宅的區(qū)別42、商業(yè)地產(chǎn)的分類53、收益率的計算方式74、帶租約銷售85、返租銷售96、式商鋪107、零售業(yè)態(tài)的分類10三、商業(yè)經(jīng)營方式與業(yè)態(tài)171、經(jīng)營方式172、零售業(yè)的業(yè)態(tài)18零售業(yè)態(tài)的概念18零售業(yè)態(tài)的分類19四、商圈及商業(yè)選址281、商圈的.282、影響商圈形成的.283、商圈劃定方法294、商業(yè)選址30商店選址的原則30商店位置選擇應考慮事項30五、一般商業(yè)指標331、商圈飽和度332、法則333、商圈營業(yè)潛力34一、基礎概念篇1、商業(yè)：以商品的交易為的行業(yè)。2、商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)就是從事商業(yè)活動的或者地產(chǎn)，在商業(yè)活動中有經(jīng)濟效益產(chǎn)生。從廣

2、義上講，商業(yè)地產(chǎn)是指用于商業(yè)經(jīng)營活動并通過經(jīng)營產(chǎn)生收益性的物業(yè)，主要由商鋪、商場、寫字樓、工業(yè)廠房、倉庫、酒店、賓館、會展中心等組成，是生產(chǎn)要素。從狹義上來講，商業(yè)地產(chǎn)主要是指商鋪、商場、購物中心、商業(yè)街、批發(fā)市場、寫字樓和賓館酒店類物業(yè)，因為它們的用途就是商業(yè)經(jīng)營。3、區(qū)位：指商業(yè)物業(yè)在城市空間環(huán)境中的位置。4、零售：是一種交易形式,可定義為將商品或勞務直接出售給最終消費者的銷售活動,也是向消費者提供銷售商品的一種商業(yè)活動環(huán)境,使消費者從零售商店里獲得消費品及其與消費品有關的無形服務的滿足,它直接關系到居民的生活質(zhì)量和生活方式，是社會資源分配的一個重要階段-也是最后階段。5、零售業(yè)態(tài)：國家在

3、零售業(yè)態(tài)分類中規(guī)定：“零售業(yè)態(tài)是零售企業(yè)為滿足不同的消費需求進行相應的要素組合而形成的不同經(jīng)營形態(tài)”特征是“如何賣”，具體來說就是零售業(yè)態(tài)的經(jīng)營者，在這一零售經(jīng)營場所所采各種經(jīng)營的總和。6、業(yè)種：是指商品的種類。每一個經(jīng)營種類就稱為業(yè)種。特征是“賣什么”。7、毛：包含物業(yè)、采暖費、制冷費、租賃稅等在內(nèi)的。8、凈：凈就是扣除各項成本稅費后的房主凈收入。9、店面：是商店建筑物本身的整體物質(zhì)面貌，包括商店招牌，處、櫥窗、商店規(guī)模及高度、建筑材料等內(nèi)容。是商家通過門面向消費者呈現(xiàn)最基本的形象。10、商鋪：經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務或感受體驗的場所。11、商圈：是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定

4、的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。12、購物空間：購物空間是在整個空間中，由貨柜和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進銷售活動的現(xiàn)場。13、交通空間：包括商場內(nèi)的通道、樓梯、自動扶梯及電梯，其位置、數(shù)量、布置及寬度等既能使急需型購物者迅速到達購物場所，又能使顧客輕松完成瀏覽觀賞的行為。14、商品展示空間：從常規(guī)的柜架到地臺、及空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽、可試用，創(chuàng)造出視覺焦點。15、服務空間：是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、問訊處、寄存處等。16. 休閑空間：為顧客提供餐飲、休息、文化等場所在地，點綴以綠化小品，既滿足

5、了顧客的需求，也促進了消費。17、水平交通：是指同一水平面或樓層內(nèi)的通道。18、垂直交通：是指不同標高空間或樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動扶梯。19、劃分防火分區(qū)：在建筑中采有耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區(qū)域的防火技術措施。20、劃分防煙分區(qū)：是通過設置擋煙設施將煙氣控制在一定范圍內(nèi)，以便用排煙設施將其排出，保證安全疏散，消防撲救工作順利進行。21、一次商裝：指商場為其所經(jīng)營的各種業(yè)態(tài)提供基礎的物業(yè)基礎、條件及硬件環(huán)境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設備、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。22、二次商裝：指以一次商裝為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商

6、場要求的標準，進行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。二、疑難篇1、商業(yè)和住宅的區(qū)別（1） 投資性與實用性從銷售的角度上說：作為純商鋪，與住宅最大不同之處，就是投資性與實用性的比例不同。在目前市場狀況下，住宅始終以居住實用性為主，將住宅作為投資始終未能成為市場主導。 商鋪則反之。商鋪使用者商戶或經(jīng)營者，在時心態(tài)本質(zhì)就是以生意經(jīng)營及成本節(jié)約等角度去，也以利潤為目標的心理，本身就是一種投資性質(zhì)，更不用說純投資者的心態(tài)，故商鋪可視為一種完全投資行為，這是商鋪與住宅最大的不同之處。由上述，商鋪強調(diào)投資性，無論商鋪經(jīng)營者還是純投資均以爭取最大利潤為目標，故銷售引導時則

7、應以突出高回報、低風險、利潤率高為銷售思路，吸引，激發(fā)其的，以介紹一種生意或一個投資計劃的方式去引導客房。（2） 服務對象和需求住宅地產(chǎn)是為業(yè)主服務的，商業(yè)地產(chǎn)是為大眾服務的。住宅項目一旦業(yè)主入住，自己就不會輕易搬家，對項目的需求是配套和服務；商業(yè)地產(chǎn)是為公眾服務的，投資者需要的是回報，公眾來此消費需要的是服務和價格，而且客戶可以選擇消費場所，客群不穩(wěn)定，對外來的抵抗力不如住宅；（3） 開發(fā)階段和內(nèi)容住宅開發(fā)建設銷售完畢開發(fā)工作基本就告結束；而商業(yè)開發(fā)，建設完畢僅僅是整個開發(fā)工作的一部分，招商和經(jīng)營才是開發(fā)成功與否的關鍵（住宅的主體相對簡單，主要是開發(fā)商和購房者；商業(yè)項目的主體包括開發(fā)商、投資

8、客、經(jīng)營商戶、消費者）；（4） 投資回報方式和周期住宅開發(fā)銷售完畢，投資回報即可實現(xiàn)，回收快；商業(yè)地產(chǎn)則不同，建設完畢如不完全銷售的情況下，需要靠獲取收益，投資回收期比較長；（5） 開發(fā)商的專業(yè)要求住宅開發(fā)只要求開發(fā)商有一般的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗就行；而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不僅要求開發(fā)商有一般房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗和知識，按目前的開發(fā)模式還要求開發(fā)商有商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗。2、商業(yè)地產(chǎn)的分類廣義上，商業(yè)地產(chǎn)可按不同標準細分，其中按用途分類比較符合實際，也比較容易理解。一般分為如下 4 類：（1） 商業(yè)經(jīng)營類物業(yè)。包括商業(yè)街、百貨商場、購物中心、超市、獨立門市房、商鋪、展覽中心等。（2）辦公用物業(yè)。包括寫字樓、商住兩用

9、樓（SOHO 式辦公）、對外出租的辦公樓等。（3）餐飲酒店類物業(yè)。包括餐館、飯店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、賓館、旅館等。由于房地產(chǎn)開發(fā)向深度和廣度擴展，房地產(chǎn)與賓館、酒店的嫁接趨勢明顯，出現(xiàn)了式酒店、公寓式酒店、經(jīng)濟型酒店等類型，開發(fā)商考慮把“賓館服務”內(nèi)容裝進自已開發(fā)的房屋內(nèi)，不再局限于商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容，顯然一大拓展。（4）倉儲、廠房類物業(yè)。是物流的重要組成部分，聯(lián)結生產(chǎn)和消費，包括倉庫、罐、標準廠房、工業(yè)園區(qū)、物流港等。商業(yè)地產(chǎn)類型細分按照不同標準進行細分有助于全面認識商業(yè)地產(chǎn)的特性，具體分類見表：分類標準類型備注按照功能類型零售功能百貨商場、超市、家居、建材、商業(yè)街、批發(fā)市場、大型購物中

10、心等功能城、KTV、游樂園等餐飲功能大中型酒店、中小型快餐等休閑功能運動、健康中心、美容中心等按消費 內(nèi)容物品交易場所為消費者提供購物場所，包含購物中心、家居建材、超市、商業(yè)街等服務交易場所為消費者提供購物場所，包含購物中心、家居建材、超市、商業(yè)街等體驗業(yè)態(tài)為消費者提供身心體驗場所，如、美容、美發(fā)等場所。按客戶廣度大眾客戶類面向所有社會上的人群，為大眾消費者提供服務，如超市、餐飲等小眾客戶類面向社會上的少數(shù)人群，如面向年輕人的迪吧、面向高收入的高級等按照建筑形式單體商業(yè)建筑單筑體，獨立于其它商業(yè)建筑3、收益率的計算方式方法一：回報率分析法公式：（稅后月每月物業(yè)）12房屋總價這種方法算出的比值越

11、大，就表明越值得投資。優(yōu)點：考慮了、房價及兩種的相對關系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。弊病：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。方法二：回報率法公式：（稅后月按揭月供款）12（首期房款期房時間內(nèi)的按揭款）優(yōu)點：考慮了、價格和前期的主要投入，比回報法適用范圍更廣，可估算回收期的長短。弊病：未考慮前期的其它投入、的時間效應。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。底層商業(yè)建筑如住宅層商鋪商業(yè)建筑商業(yè)街，多由人防工程改造而成綜合商業(yè)建筑多種商業(yè)建筑的集合體，多種經(jīng)營方式集合在一起按照市

12、場覆蓋范 圍近鄰型如小賣部、便利店、食品店、糧食店社區(qū)型菜市場、超市等區(qū)域型購物中心超大區(qū)域型中心商業(yè)街按照商店銷售產(chǎn)品類型劃綜合商店提供不同類型貨品和服務的綜合性場所服裝和飾品店服裝城、服裝批發(fā)市場、女裝店、鞋店等家具和家居用品店家具店、裝飾材料店等其它書店、玩具店、箱包店、珠寶店和運動器材店便利店包括超市、食品店和藥房方法三：IRR 法（收益率法）投資公式為：IRR累計總收益累計總投入月投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)按揭首期房款保險費契稅大修基金家具等其它投入累計按揭款累計物業(yè)（備注：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。）優(yōu)點：IRR 法考慮了投資

13、期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面?？梢耘c回報率結合使用。IRR 收益率可理解為存，只不過我國利率按單利計算，而 IRR 則是按復利計算。不過，通過計算 IRR 判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來的漲跌是個未知數(shù)。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。作為投資行為，投資者關注的是收益與風險，通過對 IRR 的分析發(fā)現(xiàn)相關性最高的是房價、以及能否迅速出租。由于房價是的，于是能否準確預告水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。當然，如果你覺得上面的方法太專業(yè)，比較復雜，想要知道一個簡單的投資公式來評估一物業(yè)

14、的投資價值。這里也可以提供一個國際上專業(yè)的公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。據(jù)了解，按他們的計算原則，衡量一處物業(yè)價格合理與否的基本公式為：如果該物業(yè)的年收益15 年價，則認為該物業(yè)物有所值。如果該物業(yè)的年收益15 年價，則表明該投資項目尚具升值空間。4、帶租約銷售概念：即先引進品牌商家，然后將商場劃分若干小面積商鋪銷售給眾多小業(yè)主，給小業(yè)主一定的定期回報，發(fā)展商即可在短期內(nèi)回籠并獲得超額利潤。優(yōu)勢：通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收，無需承擔返租補貼與相關稅費；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢：鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大

15、，售價與之間產(chǎn)生的收益回報低難以達到投資者期望；中、長期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營管理難度較大，嚴重損壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展；各類手續(xù)復雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用：商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。5、返租銷售概念：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進銷售，在其進行銷售的同時與投資者簽訂委托經(jīng)營管理協(xié)議，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己組織或委托的經(jīng)營管理公司進行的經(jīng)營管理，投資者無法自行經(jīng)營，只能從開發(fā)商那里獲取固定收益回報的商鋪銷售模式。優(yōu)勢：前期由發(fā)展商控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與

16、規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象；幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3 年返租期較適中，3 年后商業(yè)有可能旺。劣勢：承擔前幾年的返租補貼；返租結束后的經(jīng)營管理要求較高；因返租而產(chǎn)生相應的返租法律風險。6、式商鋪所謂式商鋪，是通過商業(yè)形態(tài)的，將開發(fā)商、投資者與經(jīng)營者高效而有機地結合在一起，各得其所。它的具體做法是將商場虛擬分割，將商場的所與經(jīng)營權分離銷售和管理的一種方式。目前國內(nèi)在界定“虛擬式商鋪”時有兩種不同的概念：第一種認為“虛擬式商鋪”是指發(fā)展商在銷售商鋪同時，自己或者通過專門的經(jīng)營管理公司在一定期限內(nèi)包租，購房者實質(zhì)上無法實際掌控商鋪的銷售模式。第二種認

17、為“虛擬式商鋪”是指開發(fā)商將超市、百貨大樓等開放式賣場進行面積概念分割，不劃分四至區(qū)域銷售給多個業(yè)主，并在一定期限包租，購房者無法自行經(jīng)營的商鋪銷售模式。第二種概念，由于購房者只是認購了一定面積的商鋪，商鋪本身不具有獨立使用的價值，購房者不關心自己的商鋪本身，僅僅關心商鋪投入的回報。產(chǎn)權成為了“虛擬”的收益權屬。這個概念更符合虛擬式商鋪的本質(zhì)。7、零售業(yè)態(tài)的分類根據(jù)國家、委聯(lián)合發(fā)布的新零售業(yè)態(tài)分類（2004 年 10 月 1 日開始實施），按照零售的結構特點，根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結構、服務功能、以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設施、目標顧客和有無固定經(jīng)營場所等，將零售業(yè)分為 17 種業(yè)態(tài)。零售業(yè)態(tài)是

18、指零售企業(yè)為滿足不同的消費需求進行相應的要素組合而形成的不同經(jīng)營形態(tài)。從總體上可以分為有零售業(yè)態(tài)和無零售業(yè)態(tài)兩類。一、有零售業(yè)態(tài)共有 12 種1、食雜店選址：一般位于居民區(qū)內(nèi)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)。商圈與目標顧客：輻射半徑 0.3 公里，目標顧客以相對固定的居民為主。營業(yè)面積：一般在 100 平方米以內(nèi)。商品（經(jīng)營）結構：以香煙、飲料、酒、休閑食品為主。商品售賣方式：柜臺式和自選式相結合。服務功能：營業(yè)時間 12 小時以上。管理信息系統(tǒng)：初級或不設立。、便利店選址：商業(yè)中心區(qū)、居住區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學校、所、辦公樓、等公共活動區(qū)。商圈與目標顧客：商圈范圍小，顧客步行 5 分鐘到達，目標顧客主

19、要為單身者、年輕人。顧客多為有目的的。營業(yè)面積：100 平方米左右，使用率高。商品（經(jīng)營）結構：即時食品、日用小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點，商品品種在 3000 種左右，售價高于市場平均水平。商品售賣方式：以開架自選為主，結算在收銀處進行。服務功能：營業(yè)時間16 小時以上，提供即時性食品的輔助設施，開設多項商品性服務項目。管理信息系統(tǒng)：程度較高。3折扣店選址：居民區(qū)、交通要道等相對便宜的地區(qū)。商圈與目標顧客：輻射半徑 2 公里左右，目標顧客主要為商圈內(nèi)的居民。營業(yè)面積：300-500 平方米。商品（經(jīng)營）結構：商品價格一般低于市場平均水平，自有品牌占有較大的比例。商品售賣方式

20、：開架自選，結算。服務功能：用工精簡，為顧客提供有限的服務。管理信息系般。4、超市選址：市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)。商圈與目標顧客：輻射半徑 2 公里左右，目標顧客以居民為主營業(yè)面積： 營業(yè)面積 6000 平方米以下。商品（經(jīng)營）結構：經(jīng)營包裝食品和日用品。食品超市與綜合超市商品結構不同。商品售賣方式：自選銷售，出分設，在收銀臺結算。服務功能：營業(yè)時間 12 小時以上。管理信息系統(tǒng)：程度較高。5、大型超市選址：市、區(qū)商業(yè)中心、城郊結合部、交通要道及大型居住區(qū)附近。商圈與目標顧客：輻射半徑 2 公里以上，目標顧客以居民、顧客為主。營業(yè)面積： 營業(yè)面積 6000 平方米以上。商品（經(jīng)營）結構：大眾化衣

21、、食、用品齊全，購齊，注重自有品牌開發(fā)。商品售賣方式：自選銷售，出分設，在收銀臺結算。服務功能：設不低于營業(yè)面積 40%的停車場。管理信息系統(tǒng)：程度較高。6、倉儲式會員店選址：城鄉(xiāng)結合部的交通要道。商圈與目標顧客：輻射半徑 5 公理以上，目標顧客以中小零售店、餐飲店、和顧客為主。營業(yè)面積： 營業(yè)面積 6000 平方米以上。商品（經(jīng)營）結構：以大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當部分，商品品種在 4000 種左右，實行低價、批量銷售。商品售賣方式：自選銷售，出分設，在收銀臺結算。服務功能：設相當于營業(yè)面積的停車場。管理信息系統(tǒng)：程度較高并對顧客實行會員制管理。7、百貨店選址：市、區(qū)級商業(yè)中心、

22、歷史形成的商業(yè)集聚地。商圈與目標顧客：目標顧客以追求時尚和品味的顧客為主。營業(yè)面積： 營業(yè)面積在 6000-20000 平方米。商品（經(jīng)營）結構：綜合性，門類齊全，以服飾、鞋類、箱包、化妝品、禮品、家庭用品、家用電器為主。商品售賣方式：采取柜臺銷售和開架面售相結合方式。服務功能：注重服務，設餐飲、所等服務項目和設施，功能齊全。管理信息系統(tǒng)：程度較高。8、專業(yè)店選址：市、區(qū)級商業(yè)中心以及百貨店、購物中心內(nèi)。商圈與目標顧客：目標顧客以有目的選購某類商品的顧客為主。營業(yè)面積：根據(jù)商品特點而定。商品（經(jīng)營）結構：以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大。商品售賣方式：采取柜臺銷售或

23、開架面售方式。服務功能：從業(yè)具有豐富的專業(yè)知識。管理信息系統(tǒng)：程度較高。9、專賣店選址：市、區(qū)級商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內(nèi)。商圈與目標顧客：目標顧客以中高檔消費者和追求時尚的年輕人為主。營業(yè)面積：根據(jù)商品特點而定。商品（經(jīng)營）結構：以銷售某一品牌系列為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。商品售賣方式：采取柜臺銷售或開架面售方式，商店陳列、照明、包裝、講究。服務功能：注重品牌聲譽，從業(yè)具備豐富的專業(yè)知識，提供專業(yè)性服務。管理信息系般。10、家居建材商店選址：城鄉(xiāng)結合部、交通要道或消費者自有比較高的地區(qū)。商圈與目標顧客：目標顧客以擁有自有的顧客為主。營業(yè)面積：營業(yè)面積 6000 平方米以上。商

24、品（經(jīng)營）結構：商品以改善、建設家庭居住環(huán)境有關的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術及服務為主的。商品售賣方式：采取開架自選方式。服務功能：提供一站式購足和一條龍服務，停車位 300 個以上。管理信息系統(tǒng)：較高。11、購物中心，分社區(qū)型購物中心、市區(qū)購物中心、城郊購物中心三種A 社區(qū)型購物中心選址：市、區(qū)級商業(yè)中商圈與目標顧客：商圈半徑為 5-10 公里。營業(yè)面積： 建筑面積 5 萬平方米以內(nèi)。商品（經(jīng)營）結構：20-40 個租賃店，包括大型超市、專業(yè)店、專賣店、飲食服務及其他店。商品售賣方式：各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動。服務功能：停車位 300-500 個。管理信息系統(tǒng)：各個租賃店使用各自的信

25、息系統(tǒng)。B 市區(qū)購物中心選址：市級商業(yè)中心商圈與目標顧客：商圈半徑為 10-20 公里。營業(yè)面積： 建筑面積 10 萬平方米以內(nèi)。商品（經(jīng)營）結構：40-100 個租賃店，包括百貨店家、大型超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及服務設施等。商品售賣方式：各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動。服務功能：停車位 500 個以上。管理信息系統(tǒng)：各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。C 城郊購物中心選址：城鄉(xiāng)結合部的交通要道。商圈與目標顧客：商圈半徑為 30-50 公里以上。營業(yè)面積： 建筑面積 10 萬平方米以上。商品（經(jīng)營）結構：200 個租賃店以上，包括百貨店家、大型超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店

26、以及服務設施等。商品售賣方式：各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動。服務功能：停車位 1000 個以上。管理信息系統(tǒng)：各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。12、工廠直銷中心選址：一般遠離市區(qū)。商圈與目標顧客：目標顧客多為重視品牌的有目的的。營業(yè)面積： 建筑面積 100-200 平方米。商品（經(jīng)營）結構：為品牌商品生產(chǎn)商直接設立，商品均為本企業(yè)的品牌。商品售賣方式：采用自選式售貨方式。服務功能：多家店共有 500 個以上停車位 。管理信息系統(tǒng)：各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。二、無零售業(yè)態(tài)共有 5 種1、電視購物目標顧客：以電視觀眾為主商品（經(jīng)營）結構：商品具有某種特點，與市場上同類商品相比，同質(zhì)性不強。商品售賣

27、方式：以電視作為向消費者進行商品宣傳展示的。服務功能：送貨到指定地點或自提。2、郵購目標顧客：以地理上相隔較遠的消費者為主。商品（經(jīng)營）結構：商品包裝具有規(guī)則性，適宜和。商品售賣方式：以郵寄商品目錄為主向消費者進行商品宣傳展示的。并取得定單。服務功能：送貨到指定地點。3、網(wǎng)上商店目標顧客：有上網(wǎng)能力，追求快捷性的消費者。商品（經(jīng)營）結構：與市場上同類商品相比，同質(zhì)性強。商品售賣方式：通過互聯(lián)網(wǎng)進行活動。服務功能：送貨到指定地點。4、自動售貨亭目標顧客：以顧客為主。商品（經(jīng)營）結構：以香煙和碳酸飲料為主，商品品種在 30 種以上。商品售賣方式：由自動售貨機完成售賣活動。服務功能：沒有服務。5、購

28、物目標顧客：根據(jù)不同的產(chǎn)品特點，目標顧客不同。商品（經(jīng)營）結構：商品單一，以某類品種為主。商品售賣方式：主要通過完成銷售或活動。服務功能：送貨到指定地點或自提。本標準適用于在中民境內(nèi)從事零售業(yè)的企業(yè)和。三、商業(yè)經(jīng)營方式與業(yè)態(tài)1、經(jīng)營方式零售業(yè)按經(jīng)營方式分為四種方式分別是獨立商店、連鎖總店、連鎖分店和其它經(jīng)營方式。獨立商店顧名思義就是單獨的一個商店，僅有一個店面，是零售業(yè)傳統(tǒng)的經(jīng)營方式之一。連鎖總店也叫直營連鎖店，期初投入、經(jīng)營管理權、所、損益均由總公司負責，從業(yè)均為受雇者，故總部有絕對指揮權。優(yōu)點在于總部能完全掌控銷售訊息，并執(zhí)行銷售，而能獲得較佳經(jīng)濟效益。從管理上一般分三種模式：第一，總店門

29、店集中管理模式，在這種管理模式下，總店的管理權度集中，從采購進貨、商品配送、價格管理、供應商結算等業(yè)務都由總部完成，門店只負責銷售；第二，總店配送中心管理模式，是指沒有門店，倉庫（或配送中心）在異地，由總店完成公司的訂單、零售供應商結算等業(yè)務，倉庫（或配送中心）完成收發(fā)貨管理，總部能夠實時查詢商品的進銷調(diào)存的情況；第三，總店門店配送中心管理模式，是典型的連鎖經(jīng)營管理模式，公司的是以配送中心為基礎，總店可能只完成采購訂單、配貨單、供應商結算等管理職能，門店的主要職能就是銷售?？偛磕軌虿樵兊絺}庫（配送中心）的商品進銷調(diào)存以及門店的銷售情況。連鎖分店也就是 特許經(jīng)營是英文FRANCHISING 的漢

30、譯。又稱為特許經(jīng)營、特許專賣、特許連鎖、 ，特許經(jīng)營不是一種行業(yè)，只是一種商品或服務的方法。在過去的十年里，特許經(jīng)營已經(jīng)在許多國家，不論是在發(fā)展中國家還是發(fā)達國家，都已被證明是一種有效的分銷商品和服務的方法，并對經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響。特許經(jīng)營發(fā)源于一系列的商業(yè)交易過程、方法和實踐。這些商業(yè)交易過程、方法和實踐都有如下共同特征：1個人對商標、服務標志、獨特概念、專利、商業(yè)、經(jīng)營訣竅的所權。2權利所有者其他人使用上述權利。3在合同中包含一些調(diào)整和控制條款，以指導受人的經(jīng)營活動。4受人需要支付權利使用費和(或)其他費用。在特許經(jīng)營的發(fā)源地，曾經(jīng)有很多人試圖為特許經(jīng)營下一個精確的定義，以涵蓋在特

31、許交易中所涉及的所有要素首先給出一個廣泛通用的定義，即國際特許經(jīng)營(ernational：Franchise Assotion，IFA)的定義。產(chǎn)品(或)服務和(或)技術的體系，基于在法律和財務上特許經(jīng)營是一種分離和獨立的當事人一特許人和他的單個受許人-之間緊密和持續(xù)的合作，依靠特許人授予其單個受許利，并附加義務，以便根據(jù)特許人的概念進行經(jīng)營；此項權利-經(jīng)由直接或間接財務上的交換一給予并迫使單個受許人商號，和(或)商標，和(或)服務標記，經(jīng)營訣竅，商業(yè)和技術方法，持續(xù)體系，和其他工業(yè)和(或)知識其他除其它三種以外的經(jīng)營方式。，在雙方一致同意而制定的特許合同的框架和條款之內(nèi)2、零售業(yè)的業(yè)態(tài)（1）

32、零售業(yè)態(tài)的概念零售是指把商品或隨商品而提供的服務直接出售給最終消費者的銷售活動。從事零售活動的基本和具體場所是商店，而商店依據(jù)銷售形式不同又區(qū)分出不同的經(jīng)營形態(tài)，即零售業(yè)態(tài)。近年來，受國際商業(yè)發(fā)展趨勢的影響，零售商店的業(yè)態(tài)形式發(fā)生了很大的，并且出現(xiàn)多樣化和細分化趨勢，盡管當前世界各國對零售業(yè)態(tài)的定義由于側重點不同而有所區(qū)別，但通常認為，業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務的具體形態(tài)，業(yè)態(tài)是零售活動的具體形式。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體經(jīng)營形式。（2）零售業(yè)態(tài)的分類國際上零售業(yè)態(tài)的一般分類對于零售業(yè)態(tài)的分類，目前國際上主要依據(jù)零售店的選址、規(guī)模、目標顧客、商

33、品結構、店堂設施、經(jīng)營方式、營業(yè)時間、服務功能、價格策略等確定。把零售店區(qū)分為：百貨店、超級市場、折扣店、一般商品店、服裝專賣店、倉庫、藥店、方便店、雜貨店等九類；對零售業(yè)態(tài)的分類與基本相同，但增加了自動售貨機、郵購以及無銷售形式。當然，同一個大類的業(yè)態(tài)，還可以進一步細分為更為具體的業(yè)態(tài)形式，比如超級市場可以再細分為食品超市和綜合超市，這要依據(jù)不同的研究內(nèi)容而定。事實上，由于國際資本的介入，當一種新型的零售業(yè)態(tài)被引進時，客觀上也引進了國際規(guī)范和標準，因此許多國家對零售業(yè)態(tài)的分類是基本一致的，可以進行多國間的比較和溝通。我國零售業(yè)態(tài)的統(tǒng)計分類盡管國際上對零售業(yè)態(tài)的分類已比較完善，但在我國進行業(yè)態(tài)

34、統(tǒng)計時還必須考慮我國的具體情況。我國從八十年代中期開始的商品流通，促使舊式百貨店、糧油店、副食店、肉菜店等逐步，代之而起的是處于成熟期的大型百貨店；處于增長期的中小型超級市場、專業(yè)店、專賣店、便利店等；處于創(chuàng)新期的倉儲式商場、郵購、電視導購和直銷。而上述各業(yè)態(tài)又由于我國地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，在引進和發(fā)展上不同步，比如在 1991 年組建了“聯(lián)華”超市公司，出現(xiàn)了中小型超級市場新業(yè)態(tài)；1994 年出現(xiàn)了便利店；1995 年出現(xiàn)了電視導購和直銷；1996 年出現(xiàn)了大型倉儲式超市（大賣場），而 1994 年以后真正規(guī)范的連鎖超市才在中西部地區(qū)出現(xiàn)；當?shù)谋憷暌寻l(fā)展到 1998 年的 2000家左右時

35、，中西部地區(qū)對此業(yè)態(tài)還相當陌生。按照我國零售業(yè)態(tài)發(fā)展的客觀進程，在國際通行的業(yè)態(tài)分類總體框架下進行必要的合并，把零售業(yè)態(tài)分為四大類進行統(tǒng)計，即：百貨商店、超級市場、專業(yè)（專賣）店和其他。百貨商店，是指在一個建筑物內(nèi)，集中了若干專業(yè)的商品部并向顧客提供多種類、多品種商品及服務的綜合性零售形態(tài)。其基本特征是：商品結構以經(jīng)營服裝、紡織品、家庭用品、食品和品為主，種類齊全；以柜臺銷售為主，明碼標價；注重店堂裝修及櫥窗展示。這里的百貨商店，不是指國民經(jīng)濟行業(yè)分類中的“日用百貨零售業(yè)”，而是指經(jīng)營多品種、多門類的綜合性商店，包括大中小型綜合經(jīng)營的商店。超級市場，是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化生活用品為

36、主，滿足顧客多種商品及服務的綜合性零售形態(tài)，其基本特征為：商品結構以經(jīng)營食品、副食品、日用生活品、服裝衣料、文具、家用電器等頻率較高的商品為主；采取自選銷售方式，明碼標價；結算設在出口處進行。這表明超級市場首先是自助服務的零售商店，毛利低、銷量高，以經(jīng)營生活必需品為主，種類繁多。包括各種類型的超級市場、倉儲式商場和會員式超市列入該類。按規(guī)模超市的一般劃分，小型超市 1000 平方米以下，一般在社區(qū)內(nèi)及周邊或人流密集區(qū)域；標超：1000-2500 平方米，多開設在寫字樓、社區(qū)周圍，如國貿(mào)店、中心店等；綜合超市：賣場面積約 4000-6000 平方米，輻射半徑步行 15 分鐘、距離在 1 公里（可

37、適當延長 1.5 公里），數(shù)量不低于50000賣場：賣場面積約 10000-40000 平方米，輻射半徑約 3 公里（或 5公里），數(shù)量約 10-15 萬人。專業(yè)（專賣）店，是指專門經(jīng)營某類商品或某種品牌的系列商品，滿足消費者對某類（種）商品多樣性需求的零售形態(tài)。其基本特征為：商品結構專業(yè)性較強，各種不同的規(guī)格、品種及品牌匯集，選擇余地大；銷售有較強的專業(yè)知識，能為消費者提供充分服務；采取定價銷售和開架面售方式。將專業(yè)店和專賣店歸為一類統(tǒng)計僅僅是為了統(tǒng)計操作上的方便，其實專業(yè)店與專賣店有本質(zhì)的區(qū)別，前者專門經(jīng)營某種或某類商品，如時裝店、鞋店、食品店、藥店、書店、電器店、珠寶店等；后者則專門經(jīng)營

38、某種品牌的系列商品，如海爾電器專賣店、牌體育用品專賣店、格力空調(diào)專賣店、蘋果牌休閑裝專賣店等。其他業(yè)態(tài)，指上述未包括的其他業(yè)態(tài)形式（如便利店、折扣商店、雜貨店、郵購商店等）。我國零售業(yè)的一般分類根據(jù)零售企業(yè)經(jīng)營方式、商品結構、服務功能，以及選址、商圈、規(guī)模和目標顧客等結構特點，給出便利店、小超市、中型超市、大型綜合超市、倉儲超市、專業(yè)店、大型專業(yè)店、專賣店、百貨店、大型購物中心等十種主要零售業(yè)態(tài)的分類。便利店以自選銷售為主，以銷售小容量應急性的食品、日常生活用品和提供商品性服務為主，滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。小超市采取自選銷售方式，以銷售食品、副食品和日常生活用品為主，滿足顧客日

39、常生活一般需求的零售業(yè)態(tài)。中型超市采取自選銷售方式，以銷售生鮮食品、食品和日常生活用品為主，能夠基本滿足顧客日常生活消費需求的零售業(yè)態(tài)。大型綜合超市采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超市和折扣商店經(jīng)營優(yōu)勢合為一體的、滿足顧客購全需求的零售業(yè)態(tài)。倉儲超市采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，實行儲銷一體、低價銷售和提供有限服務為特征的零售業(yè)態(tài)。專業(yè)店專門經(jīng)營某一大類商品為主，并具備有豐富專業(yè)知識的銷售和提供適當?shù)牧闶蹣I(yè)態(tài)。大型專業(yè)店采取自選銷售和開架面售相結合方式，以銷售某一大類或幾個大類商品并提供相關技術和服務，滿足顧客對某大類商品購全需求的零售業(yè)態(tài)。專賣店專門經(jīng)營或經(jīng)營制造商

40、品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。百貨店在一個大型商場內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設銷售區(qū)，以銷售服裝、鞋帽、化妝品、文體用品、家庭用品為主，提供相關服務，滿足顧客對商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。大型購物中心在一個大型建筑體（群）內(nèi)，由企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集合體。購物中心與百貨店購物中心與百貨店的主要區(qū)別百貨店一般位于市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、縣級市商業(yè)中心以及歷史形成的商業(yè)集聚地；目標顧客以顧客為主；營業(yè)面積 5000 平方米以上；具有綜合性；門類齊全，以銷售服裝、鞋帽、化妝品、文體用品、家庭用品為主；采取柜臺銷售和開架面售相結合方式；注重服務，設導購、餐飲、所等服

41、務項目和設施，功能齊全。大型綜合超市一般位于區(qū)級商業(yè)中心、縣級市商業(yè)中心、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近；經(jīng)營服務輻射半徑 3 公里以上；目標顧客以居民、流動顧客為主；營業(yè)面積 5000 平方米以上；大眾化衣、食、用品齊全，滿足一次性購全，注重本企業(yè)品牌開發(fā)；采取自選銷售方式，出分設，結算在集中的收銀處進行；設不低于營業(yè)面積 50%的停車場。大型購物中心一般位于市級商業(yè)中心、城鄉(xiāng)結合部的城市主干道附近，經(jīng)營服務輻射半徑 10 公里以上；目標顧客以顧客為主；營業(yè)面積 10 萬平方米以上，結構由百貨店或大型綜合超市作為店，并以各類專業(yè)店、專賣店和餐飲、服務設施共同；由發(fā)起企業(yè)有計劃地開設，

42、規(guī)劃布局運營分散承租獨立經(jīng)營；設不低于營業(yè)面積 40%的停車場，功能齊全，集管理，購物、休閑、餐飲為一體。大型購物中心是商業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，它們出現(xiàn)的時間順序為百貨、以百貨為店大型購物中心、超市、以大型綜合超市為的大型購物中心。大型購物中心與百貨及超市的根本區(qū)別是規(guī)模上的。但是其雛形仍然是百貨店或者是大型綜合超市。而超市的運營情況和百貨有很多相似之處，下面就以百貨業(yè)為例來說明一下商業(yè)經(jīng)營的一些特點。百貨店的定義及產(chǎn)生中國的定義，在一個大型商場內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設銷售區(qū)，以銷售服裝、鞋帽、化妝品、文體用品、家庭用品為主，提供相關服務，滿足顧客對商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。西方學者對百貨店的產(chǎn)

43、生有著不同看法。管理學家?認為，百貨店最早于公元 1650 年左右產(chǎn)生于，但大多數(shù)西方學者則認為百貨店最早在 1852 年產(chǎn)生于法國。有一位叫哥的人在法國巴黎開辦了一家邦謝商店，這是世界上第一個實行新經(jīng)營方法的百貨店。百貨店的經(jīng)營特征、優(yōu)點與百貨店具有六個方面的經(jīng)營特征：擁有寬敞的營業(yè)空間和舒適的購物環(huán)境；多位于城市中心或交通要道；經(jīng)營商品范圍廣泛，種類繁多；在管理上實行商品部制；采用傳統(tǒng)的售貨方式；功能多樣化。百貨店的主要優(yōu)點是：經(jīng)營范圍廣泛，可以使顧客在百貨店內(nèi)一次購齊所有的生活用品；采取定價及明碼標價制度，從而能給顧客以依賴和安全感；多設在繁華地段，因此，能吸引眾多的顧客。其有：不利于同

44、顧客的直接交流；對店員的素質(zhì)要求較高，培訓難度大；設施齊全、裝飾豪華，因而固定成本高；管理難度大，管理成本高。百貨店商業(yè)物業(yè)的一般經(jīng)營方式發(fā)展商自己經(jīng)營經(jīng)銷：由商業(yè)物業(yè)發(fā)展商直接獲得生產(chǎn)商的銷售，在自己店面內(nèi)進行銷售。定租：租戶依所承租面積按一定時間付給發(fā)展商的合作方式。扣點：以銷售額的一定比例作為的合作方式。保底扣率：以定租作為發(fā)展商的最低保障，如果扣點金額大于定額則發(fā)展商取扣點金額作為的一種合作方式。發(fā)展商委托經(jīng)營發(fā)展商委托或以整體出租的形式委托給一家或幾家商業(yè)企業(yè)進行經(jīng)營。如天通苑的西單百貨商場。小業(yè)主經(jīng)營小業(yè)主經(jīng)營是指，商業(yè)物業(yè)發(fā)展商銷售商業(yè)物業(yè)之后造成分散給小業(yè)主所有，而由小業(yè)主經(jīng)營

45、的經(jīng)營方式。小業(yè)主經(jīng)營一般只有定租或者自己經(jīng)營兩種經(jīng)營方式。另外還有一種經(jīng)營方式不過國內(nèi)很少見，就是商業(yè)物業(yè)發(fā)展商通過銷售項目物業(yè)收益權的形式將分散，再由發(fā)展商或者發(fā)展商委托商業(yè)企業(yè)進行經(jīng)營的經(jīng)營方式。附表：十種零售業(yè)態(tài)應滿足的各項要求業(yè)態(tài)基本條件選址商圈、 目標顧客規(guī)模商品(經(jīng)營)結構經(jīng)營方式服務功能商業(yè)信息 自動化程度便利店居民小區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學校、所、辦公樓等公共活動區(qū)目標顧客以居民、單身、年輕人為主營業(yè)面積 100 平方米左右以銷售食品、小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點以開架自選為主，結算在收銀處 進行營業(yè)時間 16 小時以上，提供即時性食品的輔助設施，開設

46、多項商品性服務項目較高小超市居民小區(qū)以及交通要道、車站、醫(yī)院、學校、辦公樓和公共 所的周圍經(jīng)營服務輻射半徑 0.5 公里，目標顧客以居民和 顧客為主營業(yè)面積 500 至 1500平方米以銷售食品、副食品、日用品為主采取自選銷售方式，出分設，結算在集中的收銀處統(tǒng)一進行營業(yè)時間 12 小時以上較高中型超市地區(qū)中心、居住區(qū)經(jīng)營服務輻射半徑 2 公里以內(nèi)，目標顧客以周邊居民為主營業(yè)面積 2000 至 5000平方米以銷售生鮮食品、食品、日用品為主采取自選銷售方式，出分設，結算在集中的收銀處統(tǒng)一進行較高大型綜合超市區(qū)級商業(yè)中心、縣級市商業(yè)中心、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近經(jīng)營服務輻射半徑 3

47、公里以上，目標顧客以居民 顧客為主營業(yè)面積 5000 平方米以上大眾化衣、食、用品齊全，滿足 購全，注重本企業(yè)品牌開發(fā)采取自選銷售方式，出分設，結算在集中的收銀處統(tǒng)一進行設不低于營業(yè)面積 50%的停車場較高業(yè)態(tài)基本條件選址商圈、 目標顧客規(guī)模商品(經(jīng)營)結構經(jīng)營方式服務功能商業(yè)信息 自動化程度倉儲超市城鄉(xiāng)結合部的交通要道經(jīng)營服務輻射半徑 5 公里以上，目標顧客以中小零售店、餐飲店 購買和 顧客為主營業(yè)面積 10000 平方米左右以銷售大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當部分，實行低價格，批量銷售采取自選銷售方式，出分設，結算在集中的收銀處統(tǒng)一進行設相當于營業(yè)面積的停車場較高，并一般實行會員

48、制客戶管理 方式專業(yè)店市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、縣級市商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、大型購物中心內(nèi)目標顧客以有目的選擇某類商品的顧客為主營業(yè)面積根據(jù)商品特點 而定以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大采取柜臺銷售或開架面售方式從業(yè)具有豐富的專業(yè)知識大型專業(yè)店市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、專業(yè)街、城郊結合部和交通要道附近經(jīng)營服務輻射半徑 5 公里以上，目標顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主營業(yè)面積 2000 平方米以上以銷售某一大類或幾個大類商品為主，品種齊全，選擇余地大采取自選銷售和開架面售相結合方式設不低于營業(yè)面積 50%的停車場，提供相關技術和服務較高專賣店市級商業(yè)

49、中心、區(qū)級商業(yè)中心、縣級市商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、大型購物中心內(nèi)目標顧客以中高檔消費者和追求時尚的年輕人為主營業(yè)面積根據(jù)商品特點 而定以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利采取柜臺銷售或開架面售方式注重品牌聲譽，從業(yè)具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務業(yè)態(tài)基本條件選址商圈、 目標顧客規(guī)模商品(經(jīng)營)結構經(jīng)營方式服務功能商業(yè)信息 自動化程度百貨店市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、縣級市商業(yè)中心以及歷史形成的商業(yè)集聚地目標顧客以顧客為主營業(yè)面積 5000 平方米以上綜合性，門類齊全，以銷售服裝、鞋帽、化妝品、文體用品、家庭用品為主采取柜臺銷售和開架面售相結合方式注重服務，設導購、餐飲

50、、所等服務項目和設施，功能齊全一般大型 購物中心市級商業(yè)中心、城鄉(xiāng)結合部的城市主干道附近經(jīng)營服務輻射半徑 10 公里以上，目標顧客以 顧客為主營業(yè)面積10 萬平方米以上結構由百貨店或大型綜合超市作為 店，并以各類專業(yè)店、專賣店和餐飲、 、服務設施共同構成由發(fā)起企業(yè)有計劃地開設，規(guī)劃布局運營管理分散承租獨立經(jīng)營設不低于營業(yè)面積 40%的停車場，功能齊全，集購物、休閑、餐飲為一體四、商圈及商業(yè)選址任何一家商店得銷售活動都受一定得地理條件得制約，這一地理限制就是以商店所在地點為中心，沿著一定得距離向四周擴展而形成得輻射范圍，即所謂商圈。商店吸引其顧客得地理范圍，也就是來商品得顧客居住得地理范圍。1、

51、商圈的商店的商圈一般由三部分組成：主要商圈，這是最接近商店并擁有高度密集的顧客群的區(qū)域，通常商店的5570的顧客來要商圈；次要商圈，位于主要商圈之外，顧客密集度較稀的區(qū)域，約包括 1525的顧客。邊際商圈，指位于次要商圈以外的區(qū)域，在此商圈內(nèi)顧客分布最稀，商店吸引力較弱，規(guī)模較小的商店在此區(qū)域內(nèi)幾乎沒有顧客。商店的商圈范圍及形狀常常由于商店內(nèi)外部環(huán)境的變化而變化，商圈并非呈同心圓型，而表現(xiàn)為各種不規(guī)則的多角型，為便于分析研究，一般將商圈視為同心圓型。2、影響商圈形成的商店規(guī)模商店規(guī)模越大，其市場越強，從而有利于擴大其銷售商圈。這是因為商店規(guī)模大，可以為顧客提供品種更齊全的選擇性商品，服務項目也

52、隨之增多，吸引顧客的范圍也就越大。經(jīng)營商品的種類對于日用品一般顧客要求方便，所以一般商圈較小，而如果是貴宗商品時顧客有時候會不惜距離，所以商圈范圍也相應較大。商店經(jīng)營水平及信譽一個經(jīng)營水平高、信譽好的商店，由于具有頗高的知名度和信譽度，吸引許多慕名而來的顧客，因而可以擴大自己的商圈。促銷策略商圈規(guī)?？赏ㄟ^宣傳、推銷方法、服務方式、公共關系等各種促銷贏得顧客，如酬賓、有獎銷售、禮品卷、各種顧客等方式都可能擴大商圈的邊際范圍。家庭與商店所處外部環(huán)境的密度、收入水平、職業(yè)、結構、家庭、生活、消費水平，以及數(shù)量及等，對于商圈的形成具有決定的意義。競爭對手的位置競爭對手的位置對商圈的大小也有影響。如果兩

53、家競爭的商店相距有一段路程，而潛在顧客又居于其間，則兩家商店的商圈都會縮小；相反，如果同業(yè)商店相鄰而設，由于“售的群體效應”，顧客會因有的選擇機會而被吸引前來，則商圈可能因競爭而擴大。交通狀況交通地理條件也影響著商圈的大小，交通條件便利，會擴大商圈的范圍，反之則會縮小商圈的范圍。3、商圈劃定方法對于已設商店，通過抽樣、登記、顧客意見征詢等途徑搜集有關顧客居住地點資料，從資料統(tǒng)計分析中即可掌握商店客流量的大小，其中哪些是固定消費群，哪些是顧客，根據(jù)固定消費者住址，在地圖上標明，即可分析出商店的主要商圈、次要商圈和邊際商圈。對于新開設的商店，劃定商圈主要根據(jù)當?shù)亓闶凼袌龅匿N售潛力，運用趨勢分析，包

54、括分析有關部門提供的城市規(guī)劃、分布、住宅建設、公路建設、公共交通等方面的資料，未來的發(fā)展變化趨勢。還可應用各種方法，收集有關顧客為所愿花的時間與所行的距離，以及其他吸引人們前往的資料。如新建商店附近已建有同類型的商店，也可參考該店消費者客流量和購物距離進行統(tǒng)計。根據(jù)以上資料進行類比分析和綜合分析，即可大體測出新建商店的商圈。4、商業(yè)選址（1）商店選址的原則方便消費者商店地址一般應選擇在交通便利的地點，尤其是食品和日用品為經(jīng)營內(nèi)容的普通超級市場應選擇居民區(qū)那設店，應以附近穩(wěn)定的居民或上下班的職工為目標顧客，滿足消費者就近的要求，且地理位置要方便消費者的進出。方便貨品運送連鎖商店經(jīng)營要達到規(guī)模效應

55、的關鍵是配送，在進行網(wǎng)點設置時要考慮是否有利于貨品的合理運送，降低成本，既要保證及時組織所缺貨物的供給，又要能與連鎖店相劑、平衡。有利于競爭連鎖商店的網(wǎng)點選擇有利于發(fā)揮企業(yè)的特色和優(yōu)勢，形成綜合服務功能，獲取最大的經(jīng)濟效益。大型百貨商店可以設在區(qū)域性的商業(yè)中心，提高市場覆蓋率；而小型便利店越接近居民點越佳，避免與大中型超市進行正面競爭。有利于網(wǎng)點擴充連鎖商店要取得成功，必須不斷地在新地區(qū)域開拓新地網(wǎng)點，在網(wǎng)點布置時要盡量避免商圈，在同一區(qū)域重復建設。否則勢必造成自己的相互競爭，影響各自的營業(yè)額，最終影響總店的發(fā)展。（2）商店位置選擇應考慮事項客流規(guī)律客流性質(zhì)客流時商店經(jīng)營成敗的關鍵，一家商店若

56、要獲得成功，必須有足夠的顧客來源。一般來說，任何一家商店的客流可分為三種類型：客流、派生客流、本身客流。客流是指從鄰近其他商店形成的客流中獲得的，而不是本身產(chǎn)生的客流，這種客流往往在大型商店與小商店之間，或同類商店之間產(chǎn)生。派生客流，是指顧客到某地并不是專程商品，而是因其它目的，順路進店所行車的客流，如設在火車站旁邊的商店，顧客來此的目的主要是為了乘車，在候車時間順便到商店看看。本身客流，是指專程到此商店而形成的客流，大中型商店的客流大部分均屬于這種客流，本身客流的形成和發(fā)展是零售企業(yè)獲得的經(jīng)營成功的重要。潛在固定顧客所有的人都是消費者，很自然的也是商店的潛在顧客。要了解商店的客流規(guī)律，必須分

57、析當?shù)氐目倲?shù)、密度、分布及等。最多的區(qū)域產(chǎn)生最多的潛在顧客，未來成長趨勢決定著商店的發(fā)展規(guī)模，商圈內(nèi)人口的增長情況、新婚家庭的增加、結構等都是開設新商店必須事先了解的。過往行人特點過往行人也是商店客流來源的一個重要組成部分，其規(guī)律同樣不能忽視。首先要了解行人的結構，因為有些過路者未必是顧客；其次要了解行人來往的尖鋒時間和稀薄時間；再次要了解行人來往的目的以及停留時間，在商業(yè)集中的繁華戒刀，行人的目的一般以商品為主和與商品有聯(lián)系的瀏覽，為以后作準備，這些人多表現(xiàn)為速度緩慢停留時間長，希望獲得比較各種商品的價格、品質(zhì)和式樣的最大滿足，這種行人目的對商店最為有利，這也是許多商店愿意設在商業(yè)中心的原因

58、。另外，有些地點雖然擁有相當多的過往行人，但行人的目的并不是購物，如車站、碼頭等交通樞紐，機關、工廠、學校、公園附近、車輛通行干道等，行人目的不在購物，只是順便或臨時沖動一些商品，這類客流一般停留時間短，速度快，是商店的派生顧客，只有進行一些特殊宣傳才能吸引他們的目光。交通地理條件1、分析交通便利性方便的交通要道，如接近公共汽車的停車站、地鐵出站口等地，由于來往行人較多，具有設店地價值。交叉路口的街角，由于公路四通八達，能見度高，也是設店的好位置。但是，在有些地方，其道路中間隔了一條很長的分向帶或欄桿，限制行人、車輛穿越，則會影響設店的價值2、分析街道特點由于交通條件、公共場所設施、行人方向、居住區(qū)范圍及照明條件等影響，一條街道的兩側客流往往并不均衡，或者同一條街道也可能因地段不同而客流量不同，因此在選擇店址時要分析街道客流的特點，選在客流較多的街道一側或地段。3、分析地形特