策劃培訓(xùn)-基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)

1、目錄一、基礎(chǔ)概念篇3二、疑難篇41、商業(yè)和住宅的區(qū)別42、商業(yè)地產(chǎn)的分類53、收益率的計(jì)算方式74、帶租約銷售85、返租銷售96、式商鋪107、零售業(yè)態(tài)的分類10三、商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式與業(yè)態(tài)171、經(jīng)營(yíng)方式172、零售業(yè)的業(yè)態(tài)18零售業(yè)態(tài)的概念18零售業(yè)態(tài)的分類19四、商圈及商業(yè)選址281、商圈的.282、影響商圈形成的.283、商圈劃定方法294、商業(yè)選址30商店選址的原則30商店位置選擇應(yīng)考慮事項(xiàng)30五、一般商業(yè)指標(biāo)331、商圈飽和度332、法則333、商圈營(yíng)業(yè)潛力34一、基礎(chǔ)概念篇1、商業(yè)：以商品的交易為的行業(yè)。2、商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)就是從事商業(yè)活動(dòng)的或者地產(chǎn)，在商業(yè)活動(dòng)中有經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生。從廣

2、義上講，商業(yè)地產(chǎn)是指用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并通過(guò)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生收益性的物業(yè)，主要由商鋪、商場(chǎng)、寫字樓、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、酒店、賓館、會(huì)展中心等組成，是生產(chǎn)要素。從狹義上來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)主要是指商鋪、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)、寫字樓和賓館酒店類物業(yè)，因?yàn)樗鼈兊挠猛揪褪巧虡I(yè)經(jīng)營(yíng)。3、區(qū)位：指商業(yè)物業(yè)在城市空間環(huán)境中的位置。4、零售：是一種交易形式,可定義為將商品或勞務(wù)直接出售給最終消費(fèi)者的銷售活動(dòng),也是向消費(fèi)者提供銷售商品的一種商業(yè)活動(dòng)環(huán)境,使消費(fèi)者從零售商店里獲得消費(fèi)品及其與消費(fèi)品有關(guān)的無(wú)形服務(wù)的滿足,它直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量和生活方式，是社會(huì)資源分配的一個(gè)重要階段-也是最后階段。5、零售業(yè)態(tài)：國(guó)家在

3、零售業(yè)態(tài)分類中規(guī)定：“零售業(yè)態(tài)是零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求進(jìn)行相應(yīng)的要素組合而形成的不同經(jīng)營(yíng)形態(tài)”特征是“如何賣”，具體來(lái)說(shuō)就是零售業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)者，在這一零售經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所所采各種經(jīng)營(yíng)的總和。6、業(yè)種：是指商品的種類。每一個(gè)經(jīng)營(yíng)種類就稱為業(yè)種。特征是“賣什么”。7、毛：包含物業(yè)、采暖費(fèi)、制冷費(fèi)、租賃稅等在內(nèi)的。8、凈：凈就是扣除各項(xiàng)成本稅費(fèi)后的房主凈收入。9、店面：是商店建筑物本身的整體物質(zhì)面貌，包括商店招牌，處、櫥窗、商店規(guī)模及高度、建筑材料等內(nèi)容。是商家通過(guò)門面向消費(fèi)者呈現(xiàn)最基本的形象。10、商鋪：經(jīng)營(yíng)者為顧客提供商品交易、服務(wù)或感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。11、商圈：是指零售店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定

4、的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單的說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的地理范圍。12、購(gòu)物空間：購(gòu)物空間是在整個(gè)空間中，由貨柜和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進(jìn)銷售活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)。13、交通空間：包括商場(chǎng)內(nèi)的通道、樓梯、自動(dòng)扶梯及電梯，其位置、數(shù)量、布置及寬度等既能使急需型購(gòu)物者迅速到達(dá)購(gòu)物場(chǎng)所，又能使顧客輕松完成瀏覽觀賞的行為。14、商品展示空間：從常規(guī)的柜架到地臺(tái)、及空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽、可試用，創(chuàng)造出視覺焦點(diǎn)。15、服務(wù)空間：是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、問訊處、寄存處等。16. 休閑空間：為顧客提供餐飲、休息、文化等場(chǎng)所在地，點(diǎn)綴以綠化小品，既滿足

5、了顧客的需求，也促進(jìn)了消費(fèi)。17、水平交通：是指同一水平面或樓層內(nèi)的通道。18、垂直交通：是指不同標(biāo)高空間或樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動(dòng)扶梯。19、劃分防火分區(qū)：在建筑中采有耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區(qū)域的防火技術(shù)措施。20、劃分防煙分區(qū)：是通過(guò)設(shè)置擋煙設(shè)施將煙氣控制在一定范圍內(nèi)，以便用排煙設(shè)施將其排出，保證安全疏散，消防撲救工作順利進(jìn)行。21、一次商裝：指商場(chǎng)為其所經(jīng)營(yíng)的各種業(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)的物業(yè)基礎(chǔ)、條件及硬件環(huán)境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設(shè)備、通道、照明、美陳、促銷設(shè)施等方面。22、二次商裝：指以一次商裝為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商

6、場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺(tái)、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。二、疑難篇1、商業(yè)和住宅的區(qū)別（1） 投資性與實(shí)用性從銷售的角度上說(shuō)：作為純商鋪，與住宅最大不同之處，就是投資性與實(shí)用性的比例不同。在目前市場(chǎng)狀況下，住宅始終以居住實(shí)用性為主，將住宅作為投資始終未能成為市場(chǎng)主導(dǎo)。 商鋪則反之。商鋪使用者商戶或經(jīng)營(yíng)者，在時(shí)心態(tài)本質(zhì)就是以生意經(jīng)營(yíng)及成本節(jié)約等角度去，也以利潤(rùn)為目標(biāo)的心理，本身就是一種投資性質(zhì)，更不用說(shuō)純投資者的心態(tài)，故商鋪可視為一種完全投資行為，這是商鋪與住宅最大的不同之處。由上述，商鋪強(qiáng)調(diào)投資性，無(wú)論商鋪經(jīng)營(yíng)者還是純投資均以爭(zhēng)取最大利潤(rùn)為目標(biāo)，故銷售引導(dǎo)時(shí)則

7、應(yīng)以突出高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)、利潤(rùn)率高為銷售思路，吸引，激發(fā)其的，以介紹一種生意或一個(gè)投資計(jì)劃的方式去引導(dǎo)客房。（2） 服務(wù)對(duì)象和需求住宅地產(chǎn)是為業(yè)主服務(wù)的，商業(yè)地產(chǎn)是為大眾服務(wù)的。住宅項(xiàng)目一旦業(yè)主入住，自己就不會(huì)輕易搬家，對(duì)項(xiàng)目的需求是配套和服務(wù)；商業(yè)地產(chǎn)是為公眾服務(wù)的，投資者需要的是回報(bào)，公眾來(lái)此消費(fèi)需要的是服務(wù)和價(jià)格，而且客戶可以選擇消費(fèi)場(chǎng)所，客群不穩(wěn)定，對(duì)外來(lái)的抵抗力不如住宅；（3） 開發(fā)階段和內(nèi)容住宅開發(fā)建設(shè)銷售完畢開發(fā)工作基本就告結(jié)束；而商業(yè)開發(fā)，建設(shè)完畢僅僅是整個(gè)開發(fā)工作的一部分，招商和經(jīng)營(yíng)才是開發(fā)成功與否的關(guān)鍵（住宅的主體相對(duì)簡(jiǎn)單，主要是開發(fā)商和購(gòu)房者；商業(yè)項(xiàng)目的主體包括開發(fā)商、投資

8、客、經(jīng)營(yíng)商戶、消費(fèi)者）；（4） 投資回報(bào)方式和周期住宅開發(fā)銷售完畢，投資回報(bào)即可實(shí)現(xiàn)，回收快；商業(yè)地產(chǎn)則不同，建設(shè)完畢如不完全銷售的情況下，需要靠獲取收益，投資回收期比較長(zhǎng)；（5） 開發(fā)商的專業(yè)要求住宅開發(fā)只要求開發(fā)商有一般的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)就行；而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不僅要求開發(fā)商有一般房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，按目前的開發(fā)模式還要求開發(fā)商有商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。2、商業(yè)地產(chǎn)的分類廣義上，商業(yè)地產(chǎn)可按不同標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分，其中按用途分類比較符合實(shí)際，也比較容易理解。一般分為如下 4 類：（1） 商業(yè)經(jīng)營(yíng)類物業(yè)。包括商業(yè)街、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、超市、獨(dú)立門市房、商鋪、展覽中心等。（2）辦公用物業(yè)。包括寫字樓、商住兩用

9、樓（SOHO 式辦公）、對(duì)外出租的辦公樓等。（3）餐飲酒店類物業(yè)。包括餐館、飯店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、賓館、旅館等。由于房地產(chǎn)開發(fā)向深度和廣度擴(kuò)展，房地產(chǎn)與賓館、酒店的嫁接趨勢(shì)明顯，出現(xiàn)了式酒店、公寓式酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店等類型，開發(fā)商考慮把“賓館服務(wù)”內(nèi)容裝進(jìn)自已開發(fā)的房屋內(nèi)，不再局限于商業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，顯然一大拓展。（4）倉(cāng)儲(chǔ)、廠房類物業(yè)。是物流的重要組成部分，聯(lián)結(jié)生產(chǎn)和消費(fèi)，包括倉(cāng)庫(kù)、罐、標(biāo)準(zhǔn)廠房、工業(yè)園區(qū)、物流港等。商業(yè)地產(chǎn)類型細(xì)分按照不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)分有助于全面認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的特性，具體分類見表：分類標(biāo)準(zhǔn)類型備注按照功能類型零售功能百貨商場(chǎng)、超市、家居、建材、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)、大型購(gòu)物中

10、心等功能城、KTV、游樂園等餐飲功能大中型酒店、中小型快餐等休閑功能運(yùn)動(dòng)、健康中心、美容中心等按消費(fèi) 內(nèi)容物品交易場(chǎng)所為消費(fèi)者提供購(gòu)物場(chǎng)所，包含購(gòu)物中心、家居建材、超市、商業(yè)街等服務(wù)交易場(chǎng)所為消費(fèi)者提供購(gòu)物場(chǎng)所，包含購(gòu)物中心、家居建材、超市、商業(yè)街等體驗(yàn)業(yè)態(tài)為消費(fèi)者提供身心體驗(yàn)場(chǎng)所，如、美容、美發(fā)等場(chǎng)所。按客戶廣度大眾客戶類面向所有社會(huì)上的人群，為大眾消費(fèi)者提供服務(wù)，如超市、餐飲等小眾客戶類面向社會(huì)上的少數(shù)人群，如面向年輕人的迪吧、面向高收入的高級(jí)等按照建筑形式單體商業(yè)建筑單筑體，獨(dú)立于其它商業(yè)建筑3、收益率的計(jì)算方式方法一：回報(bào)率分析法公式：（稅后月每月物業(yè)）12房屋總價(jià)這種方法算出的比值越

11、大，就表明越值得投資。優(yōu)點(diǎn)：考慮了、房?jī)r(jià)及兩種的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。弊?。簺]有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。方法二：回報(bào)率法公式：（稅后月按揭月供款）12（首期房款期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）優(yōu)點(diǎn)：考慮了、價(jià)格和前期的主要投入，比回報(bào)法適用范圍更廣，可估算回收期的長(zhǎng)短。弊?。何纯紤]前期的其它投入、的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。底層商業(yè)建筑如住宅層商鋪商業(yè)建筑商業(yè)街，多由人防工程改造而成綜合商業(yè)建筑多種商業(yè)建筑的集合體，多種經(jīng)營(yíng)方式集合在一起按照市

12、場(chǎng)覆蓋范 圍近鄰型如小賣部、便利店、食品店、糧食店社區(qū)型菜市場(chǎng)、超市等區(qū)域型購(gòu)物中心超大區(qū)域型中心商業(yè)街按照商店銷售產(chǎn)品類型劃綜合商店提供不同類型貨品和服務(wù)的綜合性場(chǎng)所服裝和飾品店服裝城、服裝批發(fā)市場(chǎng)、女裝店、鞋店等家具和家居用品店家具店、裝飾材料店等其它書店、玩具店、箱包店、珠寶店和運(yùn)動(dòng)器材店便利店包括超市、食品店和藥房方法三：IRR 法（收益率法）投資公式為：IRR累計(jì)總收益累計(jì)總投入月投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)按揭首期房款保險(xiǎn)費(fèi)契稅大修基金家具等其它投入累計(jì)按揭款累計(jì)物業(yè)（備注：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。）優(yōu)點(diǎn)：IRR 法考慮了投資

13、期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面?？梢耘c回報(bào)率結(jié)合使用。IRR 收益率可理解為存，只不過(guò)我國(guó)利率按單利計(jì)算，而 IRR 則是按復(fù)利計(jì)算。不過(guò)，通過(guò)計(jì)算 IRR 判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)。而未來(lái)的漲跌是個(gè)未知數(shù)。惟有一點(diǎn)是可以確定的：市場(chǎng)的未來(lái)是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì) IRR 的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性最高的是房?jī)r(jià)、以及能否迅速出租。由于房?jī)r(jià)是的，于是能否準(zhǔn)確預(yù)告水平及選擇投資項(xiàng)目便成為投資成敗的關(guān)鍵。當(dāng)然，如果你覺得上面的方法太專業(yè)，比較復(fù)雜，想要知道一個(gè)簡(jiǎn)單的投資公式來(lái)評(píng)估一物業(yè)

14、的投資價(jià)值。這里也可以提供一個(gè)國(guó)際上專業(yè)的公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。據(jù)了解，按他們的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：如果該物業(yè)的年收益15 年價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。如果該物業(yè)的年收益15 年價(jià)，則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。4、帶租約銷售概念：即先引進(jìn)品牌商家，然后將商場(chǎng)劃分若干小面積商鋪銷售給眾多小業(yè)主，給小業(yè)主一定的定期回報(bào)，發(fā)展商即可在短期內(nèi)回籠并獲得超額利潤(rùn)。優(yōu)勢(shì)：通過(guò)招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢(shì)：鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大

15、，售價(jià)與之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望；中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用：商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無(wú)需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。5、返租銷售概念：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其進(jìn)行銷售的同時(shí)與投資者簽訂委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己組織或委托的經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)管理，投資者無(wú)法自行經(jīng)營(yíng)，只能從開發(fā)商那里獲取固定收益回報(bào)的商鋪銷售模式。優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與

16、規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象；幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3 年返租期較適中，3 年后商業(yè)有可能旺。劣勢(shì)：承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；返租結(jié)束后的經(jīng)營(yíng)管理要求較高；因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。6、式商鋪所謂式商鋪，是通過(guò)商業(yè)形態(tài)的，將開發(fā)商、投資者與經(jīng)營(yíng)者高效而有機(jī)地結(jié)合在一起，各得其所。它的具體做法是將商場(chǎng)虛擬分割，將商場(chǎng)的所與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離銷售和管理的一種方式。目前國(guó)內(nèi)在界定“虛擬式商鋪”時(shí)有兩種不同的概念：第一種認(rèn)為“虛擬式商鋪”是指發(fā)展商在銷售商鋪同時(shí)，自己或者通過(guò)專門的經(jīng)營(yíng)管理公司在一定期限內(nèi)包租，購(gòu)房者實(shí)質(zhì)上無(wú)法實(shí)際掌控商鋪的銷售模式。第二種認(rèn)

17、為“虛擬式商鋪”是指開發(fā)商將超市、百貨大樓等開放式賣場(chǎng)進(jìn)行面積概念分割，不劃分四至區(qū)域銷售給多個(gè)業(yè)主，并在一定期限包租，購(gòu)房者無(wú)法自行經(jīng)營(yíng)的商鋪銷售模式。第二種概念，由于購(gòu)房者只是認(rèn)購(gòu)了一定面積的商鋪，商鋪本身不具有獨(dú)立使用的價(jià)值，購(gòu)房者不關(guān)心自己的商鋪本身，僅僅關(guān)心商鋪投入的回報(bào)。產(chǎn)權(quán)成為了“虛擬”的收益權(quán)屬。這個(gè)概念更符合虛擬式商鋪的本質(zhì)。7、零售業(yè)態(tài)的分類根據(jù)國(guó)家、委聯(lián)合發(fā)布的新零售業(yè)態(tài)分類（2004 年 10 月 1 日開始實(shí)施），按照零售的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能、以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無(wú)固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等，將零售業(yè)分為 17 種業(yè)態(tài)。零售業(yè)態(tài)是

18、指零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求進(jìn)行相應(yīng)的要素組合而形成的不同經(jīng)營(yíng)形態(tài)。從總體上可以分為有零售業(yè)態(tài)和無(wú)零售業(yè)態(tài)兩類。一、有零售業(yè)態(tài)共有 12 種1、食雜店選址：一般位于居民區(qū)內(nèi)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑 0.3 公里，目標(biāo)顧客以相對(duì)固定的居民為主。營(yíng)業(yè)面積：一般在 100 平方米以內(nèi)。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：以香煙、飲料、酒、休閑食品為主。商品售賣方式：柜臺(tái)式和自選式相結(jié)合。服務(wù)功能：營(yíng)業(yè)時(shí)間 12 小時(shí)以上。管理信息系統(tǒng)：初級(jí)或不設(shè)立。、便利店選址：商業(yè)中心區(qū)、居住區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校、所、辦公樓、等公共活動(dòng)區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：商圈范圍小，顧客步行 5 分鐘到達(dá)，目標(biāo)顧客主

19、要為單身者、年輕人。顧客多為有目的的。營(yíng)業(yè)面積：100 平方米左右，使用率高。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：即時(shí)食品、日用小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)，商品品種在 3000 種左右，售價(jià)高于市場(chǎng)平均水平。商品售賣方式：以開架自選為主，結(jié)算在收銀處進(jìn)行。服務(wù)功能：營(yíng)業(yè)時(shí)間16 小時(shí)以上，提供即時(shí)性食品的輔助設(shè)施，開設(shè)多項(xiàng)商品性服務(wù)項(xiàng)目。管理信息系統(tǒng)：程度較高。3折扣店選址：居民區(qū)、交通要道等相對(duì)便宜的地區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑 2 公里左右，目標(biāo)顧客主要為商圈內(nèi)的居民。營(yíng)業(yè)面積：300-500 平方米。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：商品價(jià)格一般低于市場(chǎng)平均水平，自有品牌占有較大的比例。商品售賣方式

20、：開架自選，結(jié)算。服務(wù)功能：用工精簡(jiǎn)，為顧客提供有限的服務(wù)。管理信息系般。4、超市選址：市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑 2 公里左右，目標(biāo)顧客以居民為主營(yíng)業(yè)面積： 營(yíng)業(yè)面積 6000 平方米以下。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：經(jīng)營(yíng)包裝食品和日用品。食品超市與綜合超市商品結(jié)構(gòu)不同。商品售賣方式：自選銷售，出分設(shè)，在收銀臺(tái)結(jié)算。服務(wù)功能：營(yíng)業(yè)時(shí)間 12 小時(shí)以上。管理信息系統(tǒng)：程度較高。5、大型超市選址：市、區(qū)商業(yè)中心、城郊結(jié)合部、交通要道及大型居住區(qū)附近。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑 2 公里以上，目標(biāo)顧客以居民、顧客為主。營(yíng)業(yè)面積： 營(yíng)業(yè)面積 6000 平方米以上。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：大眾化衣

21、、食、用品齊全，購(gòu)齊，注重自有品牌開發(fā)。商品售賣方式：自選銷售，出分設(shè)，在收銀臺(tái)結(jié)算。服務(wù)功能：設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積 40%的停車場(chǎng)。管理信息系統(tǒng)：程度較高。6、倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店選址：城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑 5 公理以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、和顧客為主。營(yíng)業(yè)面積： 營(yíng)業(yè)面積 6000 平方米以上。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：以大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，商品品種在 4000 種左右，實(shí)行低價(jià)、批量銷售。商品售賣方式：自選銷售，出分設(shè)，在收銀臺(tái)結(jié)算。服務(wù)功能：設(shè)相當(dāng)于營(yíng)業(yè)面積的停車場(chǎng)。管理信息系統(tǒng)：程度較高并對(duì)顧客實(shí)行會(huì)員制管理。7、百貨店選址：市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、

22、歷史形成的商業(yè)集聚地。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以追求時(shí)尚和品味的顧客為主。營(yíng)業(yè)面積： 營(yíng)業(yè)面積在 6000-20000 平方米。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：綜合性，門類齊全，以服飾、鞋類、箱包、化妝品、禮品、家庭用品、家用電器為主。商品售賣方式：采取柜臺(tái)銷售和開架面售相結(jié)合方式。服務(wù)功能：注重服務(wù)，設(shè)餐飲、所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，功能齊全。管理信息系統(tǒng)：程度較高。8、專業(yè)店選址：市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心以及百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以有目的選購(gòu)某類商品的顧客為主。營(yíng)業(yè)面積：根據(jù)商品特點(diǎn)而定。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大。商品售賣方式：采取柜臺(tái)銷售或

23、開架面售方式。服務(wù)功能：從業(yè)具有豐富的專業(yè)知識(shí)。管理信息系統(tǒng)：程度較高。9、專賣店選址：市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人為主。營(yíng)業(yè)面積：根據(jù)商品特點(diǎn)而定。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：以銷售某一品牌系列為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。商品售賣方式：采取柜臺(tái)銷售或開架面售方式，商店陳列、照明、包裝、講究。服務(wù)功能：注重品牌聲譽(yù)，從業(yè)具備豐富的專業(yè)知識(shí)，提供專業(yè)性服務(wù)。管理信息系般。10、家居建材商店選址：城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道或消費(fèi)者自有比較高的地區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以擁有自有的顧客為主。營(yíng)業(yè)面積：營(yíng)業(yè)面積 6000 平方米以上。商

24、品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：商品以改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的。商品售賣方式：采取開架自選方式。服務(wù)功能：提供一站式購(gòu)足和一條龍服務(wù)，停車位 300 個(gè)以上。管理信息系統(tǒng)：較高。11、購(gòu)物中心，分社區(qū)型購(gòu)物中心、市區(qū)購(gòu)物中心、城郊購(gòu)物中心三種A 社區(qū)型購(gòu)物中心選址：市、區(qū)級(jí)商業(yè)中商圈與目標(biāo)顧客：商圈半徑為 5-10 公里。營(yíng)業(yè)面積： 建筑面積 5 萬(wàn)平方米以內(nèi)。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：20-40 個(gè)租賃店，包括大型超市、專業(yè)店、專賣店、飲食服務(wù)及其他店。商品售賣方式：各個(gè)租賃店獨(dú)立開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。服務(wù)功能：停車位 300-500 個(gè)。管理信息系統(tǒng)：各個(gè)租賃店使用各自的信

25、息系統(tǒng)。B 市區(qū)購(gòu)物中心選址：市級(jí)商業(yè)中心商圈與目標(biāo)顧客：商圈半徑為 10-20 公里。營(yíng)業(yè)面積： 建筑面積 10 萬(wàn)平方米以內(nèi)。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：40-100 個(gè)租賃店，包括百貨店家、大型超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及服務(wù)設(shè)施等。商品售賣方式：各個(gè)租賃店獨(dú)立開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。服務(wù)功能：停車位 500 個(gè)以上。管理信息系統(tǒng)：各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。C 城郊購(gòu)物中心選址：城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。商圈與目標(biāo)顧客：商圈半徑為 30-50 公里以上。營(yíng)業(yè)面積： 建筑面積 10 萬(wàn)平方米以上。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：200 個(gè)租賃店以上，包括百貨店家、大型超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店

26、以及服務(wù)設(shè)施等。商品售賣方式：各個(gè)租賃店獨(dú)立開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。服務(wù)功能：停車位 1000 個(gè)以上。管理信息系統(tǒng)：各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。12、工廠直銷中心選址：一般遠(yuǎn)離市區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客多為重視品牌的有目的的。營(yíng)業(yè)面積： 建筑面積 100-200 平方米。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：為品牌商品生產(chǎn)商直接設(shè)立，商品均為本企業(yè)的品牌。商品售賣方式：采用自選式售貨方式。服務(wù)功能：多家店共有 500 個(gè)以上停車位 。管理信息系統(tǒng)：各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。二、無(wú)零售業(yè)態(tài)共有 5 種1、電視購(gòu)物目標(biāo)顧客：以電視觀眾為主商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：商品具有某種特點(diǎn)，與市場(chǎng)上同類商品相比，同質(zhì)性不強(qiáng)。商品售賣

27、方式：以電視作為向消費(fèi)者進(jìn)行商品宣傳展示的。服務(wù)功能：送貨到指定地點(diǎn)或自提。2、郵購(gòu)目標(biāo)顧客：以地理上相隔較遠(yuǎn)的消費(fèi)者為主。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：商品包裝具有規(guī)則性，適宜和。商品售賣方式：以郵寄商品目錄為主向消費(fèi)者進(jìn)行商品宣傳展示的。并取得定單。服務(wù)功能：送貨到指定地點(diǎn)。3、網(wǎng)上商店目標(biāo)顧客：有上網(wǎng)能力，追求快捷性的消費(fèi)者。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：與市場(chǎng)上同類商品相比，同質(zhì)性強(qiáng)。商品售賣方式：通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行活動(dòng)。服務(wù)功能：送貨到指定地點(diǎn)。4、自動(dòng)售貨亭目標(biāo)顧客：以顧客為主。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：以香煙和碳酸飲料為主，商品品種在 30 種以上。商品售賣方式：由自動(dòng)售貨機(jī)完成售賣活動(dòng)。服務(wù)功能：沒有服務(wù)。5、購(gòu)

28、物目標(biāo)顧客：根據(jù)不同的產(chǎn)品特點(diǎn)，目標(biāo)顧客不同。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：商品單一，以某類品種為主。商品售賣方式：主要通過(guò)完成銷售或活動(dòng)。服務(wù)功能：送貨到指定地點(diǎn)或自提。本標(biāo)準(zhǔn)適用于在中民境內(nèi)從事零售業(yè)的企業(yè)和。三、商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式與業(yè)態(tài)1、經(jīng)營(yíng)方式零售業(yè)按經(jīng)營(yíng)方式分為四種方式分別是獨(dú)立商店、連鎖總店、連鎖分店和其它經(jīng)營(yíng)方式。獨(dú)立商店顧名思義就是單獨(dú)的一個(gè)商店，僅有一個(gè)店面，是零售業(yè)傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)方式之一。連鎖總店也叫直營(yíng)連鎖店，期初投入、經(jīng)營(yíng)管理權(quán)、所、損益均由總公司負(fù)責(zé)，從業(yè)均為受雇者，故總部有絕對(duì)指揮權(quán)。優(yōu)點(diǎn)在于總部能完全掌控銷售訊息，并執(zhí)行銷售，而能獲得較佳經(jīng)濟(jì)效益。從管理上一般分三種模式：第一，總店門

29、店集中管理模式，在這種管理模式下，總店的管理權(quán)度集中，從采購(gòu)進(jìn)貨、商品配送、價(jià)格管理、供應(yīng)商結(jié)算等業(yè)務(wù)都由總部完成，門店只負(fù)責(zé)銷售；第二，總店配送中心管理模式，是指沒有門店，倉(cāng)庫(kù)（或配送中心）在異地，由總店完成公司的訂單、零售供應(yīng)商結(jié)算等業(yè)務(wù)，倉(cāng)庫(kù)（或配送中心）完成收發(fā)貨管理，總部能夠?qū)崟r(shí)查詢商品的進(jìn)銷調(diào)存的情況；第三，總店門店配送中心管理模式，是典型的連鎖經(jīng)營(yíng)管理模式，公司的是以配送中心為基礎(chǔ)，總店可能只完成采購(gòu)訂單、配貨單、供應(yīng)商結(jié)算等管理職能，門店的主要職能就是銷售?？偛磕軌虿樵兊絺}(cāng)庫(kù)（配送中心）的商品進(jìn)銷調(diào)存以及門店的銷售情況。連鎖分店也就是 特許經(jīng)營(yíng)是英文FRANCHISING 的漢

30、譯。又稱為特許經(jīng)營(yíng)、特許專賣、特許連鎖、 ，特許經(jīng)營(yíng)不是一種行業(yè)，只是一種商品或服務(wù)的方法。在過(guò)去的十年里，特許經(jīng)營(yíng)已經(jīng)在許多國(guó)家，不論是在發(fā)展中國(guó)家還是發(fā)達(dá)國(guó)家，都已被證明是一種有效的分銷商品和服務(wù)的方法，并對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響。特許經(jīng)營(yíng)發(fā)源于一系列的商業(yè)交易過(guò)程、方法和實(shí)踐。這些商業(yè)交易過(guò)程、方法和實(shí)踐都有如下共同特征：1個(gè)人對(duì)商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志、獨(dú)特概念、專利、商業(yè)、經(jīng)營(yíng)訣竅的所權(quán)。2權(quán)利所有者其他人使用上述權(quán)利。3在合同中包含一些調(diào)整和控制條款，以指導(dǎo)受人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。4受人需要支付權(quán)利使用費(fèi)和(或)其他費(fèi)用。在特許經(jīng)營(yíng)的發(fā)源地，曾經(jīng)有很多人試圖為特許經(jīng)營(yíng)下一個(gè)精確的定義，以涵蓋在特

31、許交易中所涉及的所有要素首先給出一個(gè)廣泛通用的定義，即國(guó)際特許經(jīng)營(yíng)(ernational：Franchise Assotion，IFA)的定義。產(chǎn)品(或)服務(wù)和(或)技術(shù)的體系，基于在法律和財(cái)務(wù)上特許經(jīng)營(yíng)是一種分離和獨(dú)立的當(dāng)事人一特許人和他的單個(gè)受許人-之間緊密和持續(xù)的合作，依靠特許人授予其單個(gè)受許利，并附加義務(wù)，以便根據(jù)特許人的概念進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；此項(xiàng)權(quán)利-經(jīng)由直接或間接財(cái)務(wù)上的交換一給予并迫使單個(gè)受許人商號(hào)，和(或)商標(biāo)，和(或)服務(wù)標(biāo)記，經(jīng)營(yíng)訣竅，商業(yè)和技術(shù)方法，持續(xù)體系，和其他工業(yè)和(或)知識(shí)其他除其它三種以外的經(jīng)營(yíng)方式。，在雙方一致同意而制定的特許合同的框架和條款之內(nèi)2、零售業(yè)的業(yè)態(tài)（1）

32、零售業(yè)態(tài)的概念零售是指把商品或隨商品而提供的服務(wù)直接出售給最終消費(fèi)者的銷售活動(dòng)。從事零售活動(dòng)的基本和具體場(chǎng)所是商店，而商店依據(jù)銷售形式不同又區(qū)分出不同的經(jīng)營(yíng)形態(tài)，即零售業(yè)態(tài)。近年來(lái)，受國(guó)際商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的影響，零售商店的業(yè)態(tài)形式發(fā)生了很大的，并且出現(xiàn)多樣化和細(xì)分化趨勢(shì)，盡管當(dāng)前世界各國(guó)對(duì)零售業(yè)態(tài)的定義由于側(cè)重點(diǎn)不同而有所區(qū)別，但通常認(rèn)為，業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，業(yè)態(tài)是零售活動(dòng)的具體形式。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣給誰(shuí)、賣什么和如何賣的具體經(jīng)營(yíng)形式。（2）零售業(yè)態(tài)的分類國(guó)際上零售業(yè)態(tài)的一般分類對(duì)于零售業(yè)態(tài)的分類，目前國(guó)際上主要依據(jù)零售店的選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商

33、品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營(yíng)方式、營(yíng)業(yè)時(shí)間、服務(wù)功能、價(jià)格策略等確定。把零售店區(qū)分為：百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、折扣店、一般商品店、服裝專賣店、倉(cāng)庫(kù)、藥店、方便店、雜貨店等九類；對(duì)零售業(yè)態(tài)的分類與基本相同，但增加了自動(dòng)售貨機(jī)、郵購(gòu)以及無(wú)銷售形式。當(dāng)然，同一個(gè)大類的業(yè)態(tài)，還可以進(jìn)一步細(xì)分為更為具體的業(yè)態(tài)形式，比如超級(jí)市場(chǎng)可以再細(xì)分為食品超市和綜合超市，這要依據(jù)不同的研究?jī)?nèi)容而定。事實(shí)上，由于國(guó)際資本的介入，當(dāng)一種新型的零售業(yè)態(tài)被引進(jìn)時(shí)，客觀上也引進(jìn)了國(guó)際規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，因此許多國(guó)家對(duì)零售業(yè)態(tài)的分類是基本一致的，可以進(jìn)行多國(guó)間的比較和溝通。我國(guó)零售業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分類盡管國(guó)際上對(duì)零售業(yè)態(tài)的分類已比較完善，但在我國(guó)進(jìn)行業(yè)態(tài)

34、統(tǒng)計(jì)時(shí)還必須考慮我國(guó)的具體情況。我國(guó)從八十年代中期開始的商品流通，促使舊式百貨店、糧油店、副食店、肉菜店等逐步，代之而起的是處于成熟期的大型百貨店；處于增長(zhǎng)期的中小型超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)店、專賣店、便利店等；處于創(chuàng)新期的倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、郵購(gòu)、電視導(dǎo)購(gòu)和直銷。而上述各業(yè)態(tài)又由于我國(guó)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，在引進(jìn)和發(fā)展上不同步，比如在 1991 年組建了“聯(lián)華”超市公司，出現(xiàn)了中小型超級(jí)市場(chǎng)新業(yè)態(tài)；1994 年出現(xiàn)了便利店；1995 年出現(xiàn)了電視導(dǎo)購(gòu)和直銷；1996 年出現(xiàn)了大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市（大賣場(chǎng)），而 1994 年以后真正規(guī)范的連鎖超市才在中西部地區(qū)出現(xiàn)；當(dāng)?shù)谋憷暌寻l(fā)展到 1998 年的 2000家左右時(shí)

35、，中西部地區(qū)對(duì)此業(yè)態(tài)還相當(dāng)陌生。按照我國(guó)零售業(yè)態(tài)發(fā)展的客觀進(jìn)程，在國(guó)際通行的業(yè)態(tài)分類總體框架下進(jìn)行必要的合并，把零售業(yè)態(tài)分為四大類進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，即：百貨商店、超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)（專賣）店和其他。百貨商店，是指在一個(gè)建筑物內(nèi)，集中了若干專業(yè)的商品部并向顧客提供多種類、多品種商品及服務(wù)的綜合性零售形態(tài)。其基本特征是：商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營(yíng)服裝、紡織品、家庭用品、食品和品為主，種類齊全；以柜臺(tái)銷售為主，明碼標(biāo)價(jià)；注重店堂裝修及櫥窗展示。這里的百貨商店，不是指國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類中的“日用百貨零售業(yè)”，而是指經(jīng)營(yíng)多品種、多門類的綜合性商店，包括大中小型綜合經(jīng)營(yíng)的商店。超級(jí)市場(chǎng)，是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化生活用品為

36、主，滿足顧客多種商品及服務(wù)的綜合性零售形態(tài)，其基本特征為：商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營(yíng)食品、副食品、日用生活品、服裝衣料、文具、家用電器等頻率較高的商品為主；采取自選銷售方式，明碼標(biāo)價(jià)；結(jié)算設(shè)在出口處進(jìn)行。這表明超級(jí)市場(chǎng)首先是自助服務(wù)的零售商店，毛利低、銷量高，以經(jīng)營(yíng)生活必需品為主，種類繁多。包括各種類型的超級(jí)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)和會(huì)員式超市列入該類。按規(guī)模超市的一般劃分，小型超市 1000 平方米以下，一般在社區(qū)內(nèi)及周邊或人流密集區(qū)域；標(biāo)超：1000-2500 平方米，多開設(shè)在寫字樓、社區(qū)周圍，如國(guó)貿(mào)店、中心店等；綜合超市：賣場(chǎng)面積約 4000-6000 平方米，輻射半徑步行 15 分鐘、距離在 1 公里（可

37、適當(dāng)延長(zhǎng) 1.5 公里），數(shù)量不低于50000賣場(chǎng)：賣場(chǎng)面積約 10000-40000 平方米，輻射半徑約 3 公里（或 5公里），數(shù)量約 10-15 萬(wàn)人。專業(yè)（專賣）店，是指專門經(jīng)營(yíng)某類商品或某種品牌的系列商品，滿足消費(fèi)者對(duì)某類（種）商品多樣性需求的零售形態(tài)。其基本特征為：商品結(jié)構(gòu)專業(yè)性較強(qiáng)，各種不同的規(guī)格、品種及品牌匯集，選擇余地大；銷售有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)，能為消費(fèi)者提供充分服務(wù)；采取定價(jià)銷售和開架面售方式。將專業(yè)店和專賣店歸為一類統(tǒng)計(jì)僅僅是為了統(tǒng)計(jì)操作上的方便，其實(shí)專業(yè)店與專賣店有本質(zhì)的區(qū)別，前者專門經(jīng)營(yíng)某種或某類商品，如時(shí)裝店、鞋店、食品店、藥店、書店、電器店、珠寶店等；后者則專門經(jīng)營(yíng)

38、某種品牌的系列商品，如海爾電器專賣店、牌體育用品專賣店、格力空調(diào)專賣店、蘋果牌休閑裝專賣店等。其他業(yè)態(tài)，指上述未包括的其他業(yè)態(tài)形式（如便利店、折扣商店、雜貨店、郵購(gòu)商店等）。我國(guó)零售業(yè)的一般分類根據(jù)零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模和目標(biāo)顧客等結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，給出便利店、小超市、中型超市、大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)超市、專業(yè)店、大型專業(yè)店、專賣店、百貨店、大型購(gòu)物中心等十種主要零售業(yè)態(tài)的分類。便利店以自選銷售為主，以銷售小容量應(yīng)急性的食品、日常生活用品和提供商品性服務(wù)為主，滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。小超市采取自選銷售方式，以銷售食品、副食品和日常生活用品為主，滿足顧客日

39、常生活一般需求的零售業(yè)態(tài)。中型超市采取自選銷售方式，以銷售生鮮食品、食品和日常生活用品為主，能夠基本滿足顧客日常生活消費(fèi)需求的零售業(yè)態(tài)。大型綜合超市采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超市和折扣商店經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)合為一體的、滿足顧客購(gòu)全需求的零售業(yè)態(tài)。倉(cāng)儲(chǔ)超市采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，實(shí)行儲(chǔ)銷一體、低價(jià)銷售和提供有限服務(wù)為特征的零售業(yè)態(tài)。專業(yè)店專門經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，并具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售和提供適當(dāng)?shù)牧闶蹣I(yè)態(tài)。大型專業(yè)店采取自選銷售和開架面售相結(jié)合方式，以銷售某一大類或幾個(gè)大類商品并提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)，滿足顧客對(duì)某大類商品購(gòu)全需求的零售業(yè)態(tài)。專賣店專門經(jīng)營(yíng)或經(jīng)營(yíng)制造商

40、品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。百貨店在一個(gè)大型商場(chǎng)內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，以銷售服裝、鞋帽、化妝品、文體用品、家庭用品為主，提供相關(guān)服務(wù)，滿足顧客對(duì)商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。大型購(gòu)物中心在一個(gè)大型建筑體（群）內(nèi)，由企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。購(gòu)物中心與百貨店購(gòu)物中心與百貨店的主要區(qū)別百貨店一般位于市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、縣級(jí)市商業(yè)中心以及歷史形成的商業(yè)集聚地；目標(biāo)顧客以顧客為主；營(yíng)業(yè)面積 5000 平方米以上；具有綜合性；門類齊全，以銷售服裝、鞋帽、化妝品、文體用品、家庭用品為主；采取柜臺(tái)銷售和開架面售相結(jié)合方式；注重服務(wù)，設(shè)導(dǎo)購(gòu)、餐飲、所等服

41、務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，功能齊全。大型綜合超市一般位于區(qū)級(jí)商業(yè)中心、縣級(jí)市商業(yè)中心、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近；經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑 3 公里以上；目標(biāo)顧客以居民、流動(dòng)顧客為主；營(yíng)業(yè)面積 5000 平方米以上；大眾化衣、食、用品齊全，滿足一次性購(gòu)全，注重本企業(yè)品牌開發(fā)；采取自選銷售方式，出分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處進(jìn)行；設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積 50%的停車場(chǎng)。大型購(gòu)物中心一般位于市級(jí)商業(yè)中心、城鄉(xiāng)結(jié)合部的城市主干道附近，經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑 10 公里以上；目標(biāo)顧客以顧客為主；營(yíng)業(yè)面積 10 萬(wàn)平方米以上，結(jié)構(gòu)由百貨店或大型綜合超市作為店，并以各類專業(yè)店、專賣店和餐飲、服務(wù)設(shè)施共同；由發(fā)起企業(yè)有計(jì)劃地開設(shè)，

42、規(guī)劃布局運(yùn)營(yíng)分散承租獨(dú)立經(jīng)營(yíng)；設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積 40%的停車場(chǎng)，功能齊全，集管理，購(gòu)物、休閑、餐飲為一體。大型購(gòu)物中心是商業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，它們出現(xiàn)的時(shí)間順序?yàn)榘儇?、以百貨為店大型?gòu)物中心、超市、以大型綜合超市為的大型購(gòu)物中心。大型購(gòu)物中心與百貨及超市的根本區(qū)別是規(guī)模上的。但是其雛形仍然是百貨店或者是大型綜合超市。而超市的運(yùn)營(yíng)情況和百貨有很多相似之處，下面就以百貨業(yè)為例來(lái)說(shuō)明一下商業(yè)經(jīng)營(yíng)的一些特點(diǎn)。百貨店的定義及產(chǎn)生中國(guó)的定義，在一個(gè)大型商場(chǎng)內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，以銷售服裝、鞋帽、化妝品、文體用品、家庭用品為主，提供相關(guān)服務(wù)，滿足顧客對(duì)商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。西方學(xué)者對(duì)百貨店的產(chǎn)

43、生有著不同看法。管理學(xué)家?認(rèn)為，百貨店最早于公元 1650 年左右產(chǎn)生于，但大多數(shù)西方學(xué)者則認(rèn)為百貨店最早在 1852 年產(chǎn)生于法國(guó)。有一位叫哥的人在法國(guó)巴黎開辦了一家邦謝商店，這是世界上第一個(gè)實(shí)行新經(jīng)營(yíng)方法的百貨店。百貨店的經(jīng)營(yíng)特征、優(yōu)點(diǎn)與百貨店具有六個(gè)方面的經(jīng)營(yíng)特征：擁有寬敞的營(yíng)業(yè)空間和舒適的購(gòu)物環(huán)境；多位于城市中心或交通要道；經(jīng)營(yíng)商品范圍廣泛，種類繁多；在管理上實(shí)行商品部制；采用傳統(tǒng)的售貨方式；功能多樣化。百貨店的主要優(yōu)點(diǎn)是：經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，可以使顧客在百貨店內(nèi)一次購(gòu)齊所有的生活用品；采取定價(jià)及明碼標(biāo)價(jià)制度，從而能給顧客以依賴和安全感；多設(shè)在繁華地段，因此，能吸引眾多的顧客。其有：不利于同

44、顧客的直接交流；對(duì)店員的素質(zhì)要求較高，培訓(xùn)難度大；設(shè)施齊全、裝飾豪華，因而固定成本高；管理難度大，管理成本高。百貨店商業(yè)物業(yè)的一般經(jīng)營(yíng)方式發(fā)展商自己經(jīng)營(yíng)經(jīng)銷：由商業(yè)物業(yè)發(fā)展商直接獲得生產(chǎn)商的銷售，在自己店面內(nèi)進(jìn)行銷售。定租：租戶依所承租面積按一定時(shí)間付給發(fā)展商的合作方式。扣點(diǎn)：以銷售額的一定比例作為的合作方式。保底扣率：以定租作為發(fā)展商的最低保障，如果扣點(diǎn)金額大于定額則發(fā)展商取扣點(diǎn)金額作為的一種合作方式。發(fā)展商委托經(jīng)營(yíng)發(fā)展商委托或以整體出租的形式委托給一家或幾家商業(yè)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。如天通苑的西單百貨商場(chǎng)。小業(yè)主經(jīng)營(yíng)小業(yè)主經(jīng)營(yíng)是指，商業(yè)物業(yè)發(fā)展商銷售商業(yè)物業(yè)之后造成分散給小業(yè)主所有，而由小業(yè)主經(jīng)營(yíng)

45、的經(jīng)營(yíng)方式。小業(yè)主經(jīng)營(yíng)一般只有定租或者自己經(jīng)營(yíng)兩種經(jīng)營(yíng)方式。另外還有一種經(jīng)營(yíng)方式不過(guò)國(guó)內(nèi)很少見，就是商業(yè)物業(yè)發(fā)展商通過(guò)銷售項(xiàng)目物業(yè)收益權(quán)的形式將分散，再由發(fā)展商或者發(fā)展商委托商業(yè)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)方式。附表：十種零售業(yè)態(tài)應(yīng)滿足的各項(xiàng)要求業(yè)態(tài)基本條件選址商圈、 目標(biāo)顧客規(guī)模商品(經(jīng)營(yíng))結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)方式服務(wù)功能商業(yè)信息 自動(dòng)化程度便利店居民小區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校、所、辦公樓等公共活動(dòng)區(qū)目標(biāo)顧客以居民、單身、年輕人為主營(yíng)業(yè)面積 100 平方米左右以銷售食品、小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)以開架自選為主，結(jié)算在收銀處 進(jìn)行營(yíng)業(yè)時(shí)間 16 小時(shí)以上，提供即時(shí)性食品的輔助設(shè)施，開設(shè)

46、多項(xiàng)商品性服務(wù)項(xiàng)目較高小超市居民小區(qū)以及交通要道、車站、醫(yī)院、學(xué)校、辦公樓和公共 所的周圍經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑 0.5 公里，目標(biāo)顧客以居民和 顧客為主營(yíng)業(yè)面積 500 至 1500平方米以銷售食品、副食品、日用品為主采取自選銷售方式，出分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行營(yíng)業(yè)時(shí)間 12 小時(shí)以上較高中型超市地區(qū)中心、居住區(qū)經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑 2 公里以內(nèi)，目標(biāo)顧客以周邊居民為主營(yíng)業(yè)面積 2000 至 5000平方米以銷售生鮮食品、食品、日用品為主采取自選銷售方式，出分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行較高大型綜合超市區(qū)級(jí)商業(yè)中心、縣級(jí)市商業(yè)中心、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑 3

47、公里以上，目標(biāo)顧客以居民 顧客為主營(yíng)業(yè)面積 5000 平方米以上大眾化衣、食、用品齊全，滿足 購(gòu)全，注重本企業(yè)品牌開發(fā)采取自選銷售方式，出分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積 50%的停車場(chǎng)較高業(yè)態(tài)基本條件選址商圈、 目標(biāo)顧客規(guī)模商品(經(jīng)營(yíng))結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)方式服務(wù)功能商業(yè)信息 自動(dòng)化程度倉(cāng)儲(chǔ)超市城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑 5 公里以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店 購(gòu)買和 顧客為主營(yíng)業(yè)面積 10000 平方米左右以銷售大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，實(shí)行低價(jià)格，批量銷售采取自選銷售方式，出分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行設(shè)相當(dāng)于營(yíng)業(yè)面積的停車場(chǎng)較高，并一般實(shí)行會(huì)員

48、制客戶管理 方式專業(yè)店市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、縣級(jí)市商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、大型購(gòu)物中心內(nèi)目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的顧客為主營(yíng)業(yè)面積根據(jù)商品特點(diǎn) 而定以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大采取柜臺(tái)銷售或開架面售方式從業(yè)具有豐富的專業(yè)知識(shí)大型專業(yè)店市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、專業(yè)街、城郊結(jié)合部和交通要道附近經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑 5 公里以上，目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的流動(dòng)顧客為主營(yíng)業(yè)面積 2000 平方米以上以銷售某一大類或幾個(gè)大類商品為主，品種齊全，選擇余地大采取自選銷售和開架面售相結(jié)合方式設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積 50%的停車場(chǎng)，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)較高專賣店市級(jí)商業(yè)

49、中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、縣級(jí)市商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、大型購(gòu)物中心內(nèi)目標(biāo)顧客以中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人為主營(yíng)業(yè)面積根據(jù)商品特點(diǎn) 而定以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利采取柜臺(tái)銷售或開架面售方式注重品牌聲譽(yù)，從業(yè)具備豐富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)性知識(shí)服務(wù)業(yè)態(tài)基本條件選址商圈、 目標(biāo)顧客規(guī)模商品(經(jīng)營(yíng))結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)方式服務(wù)功能商業(yè)信息 自動(dòng)化程度百貨店市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、縣級(jí)市商業(yè)中心以及歷史形成的商業(yè)集聚地目標(biāo)顧客以顧客為主營(yíng)業(yè)面積 5000 平方米以上綜合性，門類齊全，以銷售服裝、鞋帽、化妝品、文體用品、家庭用品為主采取柜臺(tái)銷售和開架面售相結(jié)合方式注重服務(wù)，設(shè)導(dǎo)購(gòu)、餐飲

50、、所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，功能齊全一般大型 購(gòu)物中心市級(jí)商業(yè)中心、城鄉(xiāng)結(jié)合部的城市主干道附近經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑 10 公里以上，目標(biāo)顧客以 顧客為主營(yíng)業(yè)面積10 萬(wàn)平方米以上結(jié)構(gòu)由百貨店或大型綜合超市作為 店，并以各類專業(yè)店、專賣店和餐飲、 、服務(wù)設(shè)施共同構(gòu)成由發(fā)起企業(yè)有計(jì)劃地開設(shè)，規(guī)劃布局運(yùn)營(yíng)管理分散承租獨(dú)立經(jīng)營(yíng)設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積 40%的停車場(chǎng)，功能齊全，集購(gòu)物、休閑、餐飲為一體四、商圈及商業(yè)選址任何一家商店得銷售活動(dòng)都受一定得地理?xiàng)l件得制約，這一地理限制就是以商店所在地點(diǎn)為中心，沿著一定得距離向四周擴(kuò)展而形成得輻射范圍，即所謂商圈。商店吸引其顧客得地理范圍，也就是來(lái)商品得顧客居住得地理范圍。1、

51、商圈的商店的商圈一般由三部分組成：主要商圈，這是最接近商店并擁有高度密集的顧客群的區(qū)域，通常商店的5570的顧客來(lái)要商圈；次要商圈，位于主要商圈之外，顧客密集度較稀的區(qū)域，約包括 1525的顧客。邊際商圈，指位于次要商圈以外的區(qū)域，在此商圈內(nèi)顧客分布最稀，商店吸引力較弱，規(guī)模較小的商店在此區(qū)域內(nèi)幾乎沒有顧客。商店的商圈范圍及形狀常常由于商店內(nèi)外部環(huán)境的變化而變化，商圈并非呈同心圓型，而表現(xiàn)為各種不規(guī)則的多角型，為便于分析研究，一般將商圈視為同心圓型。2、影響商圈形成的商店規(guī)模商店規(guī)模越大，其市場(chǎng)越強(qiáng)，從而有利于擴(kuò)大其銷售商圈。這是因?yàn)樯痰暌?guī)模大，可以為顧客提供品種更齊全的選擇性商品，服務(wù)項(xiàng)目也

52、隨之增多，吸引顧客的范圍也就越大。經(jīng)營(yíng)商品的種類對(duì)于日用品一般顧客要求方便，所以一般商圈較小，而如果是貴宗商品時(shí)顧客有時(shí)候會(huì)不惜距離，所以商圈范圍也相應(yīng)較大。商店經(jīng)營(yíng)水平及信譽(yù)一個(gè)經(jīng)營(yíng)水平高、信譽(yù)好的商店，由于具有頗高的知名度和信譽(yù)度，吸引許多慕名而來(lái)的顧客，因而可以擴(kuò)大自己的商圈。促銷策略商圈規(guī)?？赏ㄟ^(guò)宣傳、推銷方法、服務(wù)方式、公共關(guān)系等各種促銷贏得顧客，如酬賓、有獎(jiǎng)銷售、禮品卷、各種顧客等方式都可能擴(kuò)大商圈的邊際范圍。家庭與商店所處外部環(huán)境的密度、收入水平、職業(yè)、結(jié)構(gòu)、家庭、生活、消費(fèi)水平，以及數(shù)量及等，對(duì)于商圈的形成具有決定的意義。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置對(duì)商圈的大小也有影響。如果兩

53、家競(jìng)爭(zhēng)的商店相距有一段路程，而潛在顧客又居于其間，則兩家商店的商圈都會(huì)縮小；相反，如果同業(yè)商店相鄰而設(shè)，由于“售的群體效應(yīng)”，顧客會(huì)因有的選擇機(jī)會(huì)而被吸引前來(lái)，則商圈可能因競(jìng)爭(zhēng)而擴(kuò)大。交通狀況交通地理?xiàng)l件也影響著商圈的大小，交通條件便利，會(huì)擴(kuò)大商圈的范圍，反之則會(huì)縮小商圈的范圍。3、商圈劃定方法對(duì)于已設(shè)商店，通過(guò)抽樣、登記、顧客意見征詢等途徑搜集有關(guān)顧客居住地點(diǎn)資料，從資料統(tǒng)計(jì)分析中即可掌握商店客流量的大小，其中哪些是固定消費(fèi)群，哪些是顧客，根據(jù)固定消費(fèi)者住址，在地圖上標(biāo)明，即可分析出商店的主要商圈、次要商圈和邊際商圈。對(duì)于新開設(shè)的商店，劃定商圈主要根據(jù)當(dāng)?shù)亓闶凼袌?chǎng)的銷售潛力，運(yùn)用趨勢(shì)分析，包

54、括分析有關(guān)部門提供的城市規(guī)劃、分布、住宅建設(shè)、公路建設(shè)、公共交通等方面的資料，未來(lái)的發(fā)展變化趨勢(shì)。還可應(yīng)用各種方法，收集有關(guān)顧客為所愿花的時(shí)間與所行的距離，以及其他吸引人們前往的資料。如新建商店附近已建有同類型的商店，也可參考該店消費(fèi)者客流量和購(gòu)物距離進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。根據(jù)以上資料進(jìn)行類比分析和綜合分析，即可大體測(cè)出新建商店的商圈。4、商業(yè)選址（1）商店選址的原則方便消費(fèi)者商店地址一般應(yīng)選擇在交通便利的地點(diǎn)，尤其是食品和日用品為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的普通超級(jí)市場(chǎng)應(yīng)選擇居民區(qū)那設(shè)店，應(yīng)以附近穩(wěn)定的居民或上下班的職工為目標(biāo)顧客，滿足消費(fèi)者就近的要求，且地理位置要方便消費(fèi)者的進(jìn)出。方便貨品運(yùn)送連鎖商店經(jīng)營(yíng)要達(dá)到規(guī)模效應(yīng)

55、的關(guān)鍵是配送，在進(jìn)行網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置時(shí)要考慮是否有利于貨品的合理運(yùn)送，降低成本，既要保證及時(shí)組織所缺貨物的供給，又要能與連鎖店相劑、平衡。有利于競(jìng)爭(zhēng)連鎖商店的網(wǎng)點(diǎn)選擇有利于發(fā)揮企業(yè)的特色和優(yōu)勢(shì)，形成綜合服務(wù)功能，獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。大型百貨商店可以設(shè)在區(qū)域性的商業(yè)中心，提高市場(chǎng)覆蓋率；而小型便利店越接近居民點(diǎn)越佳，避免與大中型超市進(jìn)行正面競(jìng)爭(zhēng)。有利于網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)充連鎖商店要取得成功，必須不斷地在新地區(qū)域開拓新地網(wǎng)點(diǎn)，在網(wǎng)點(diǎn)布置時(shí)要盡量避免商圈，在同一區(qū)域重復(fù)建設(shè)。否則勢(shì)必造成自己的相互競(jìng)爭(zhēng)，影響各自的營(yíng)業(yè)額，最終影響總店的發(fā)展。（2）商店位置選擇應(yīng)考慮事項(xiàng)客流規(guī)律客流性質(zhì)客流時(shí)商店經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵，一家商店若

56、要獲得成功，必須有足夠的顧客來(lái)源。一般來(lái)說(shuō)，任何一家商店的客流可分為三種類型：客流、派生客流、本身客流。客流是指從鄰近其他商店形成的客流中獲得的，而不是本身產(chǎn)生的客流，這種客流往往在大型商店與小商店之間，或同類商店之間產(chǎn)生。派生客流，是指顧客到某地并不是專程商品，而是因其它目的，順路進(jìn)店所行車的客流，如設(shè)在火車站旁邊的商店，顧客來(lái)此的目的主要是為了乘車，在候車時(shí)間順便到商店看看。本身客流，是指專程到此商店而形成的客流，大中型商店的客流大部分均屬于這種客流，本身客流的形成和發(fā)展是零售企業(yè)獲得的經(jīng)營(yíng)成功的重要。潛在固定顧客所有的人都是消費(fèi)者，很自然的也是商店的潛在顧客。要了解商店的客流規(guī)律，必須分

57、析當(dāng)?shù)氐目倲?shù)、密度、分布及等。最多的區(qū)域產(chǎn)生最多的潛在顧客，未來(lái)成長(zhǎng)趨勢(shì)決定著商店的發(fā)展規(guī)模，商圈內(nèi)人口的增長(zhǎng)情況、新婚家庭的增加、結(jié)構(gòu)等都是開設(shè)新商店必須事先了解的。過(guò)往行人特點(diǎn)過(guò)往行人也是商店客流來(lái)源的一個(gè)重要組成部分，其規(guī)律同樣不能忽視。首先要了解行人的結(jié)構(gòu)，因?yàn)橛行┻^(guò)路者未必是顧客；其次要了解行人來(lái)往的尖鋒時(shí)間和稀薄時(shí)間；再次要了解行人來(lái)往的目的以及停留時(shí)間，在商業(yè)集中的繁華戒刀，行人的目的一般以商品為主和與商品有聯(lián)系的瀏覽，為以后作準(zhǔn)備，這些人多表現(xiàn)為速度緩慢停留時(shí)間長(zhǎng)，希望獲得比較各種商品的價(jià)格、品質(zhì)和式樣的最大滿足，這種行人目的對(duì)商店最為有利，這也是許多商店愿意設(shè)在商業(yè)中心的原因

58、。另外，有些地點(diǎn)雖然擁有相當(dāng)多的過(guò)往行人，但行人的目的并不是購(gòu)物，如車站、碼頭等交通樞紐，機(jī)關(guān)、工廠、學(xué)校、公園附近、車輛通行干道等，行人目的不在購(gòu)物，只是順便或臨時(shí)沖動(dòng)一些商品，這類客流一般停留時(shí)間短，速度快，是商店的派生顧客，只有進(jìn)行一些特殊宣傳才能吸引他們的目光。交通地理?xiàng)l件1、分析交通便利性方便的交通要道，如接近公共汽車的停車站、地鐵出站口等地，由于來(lái)往行人較多，具有設(shè)店地價(jià)值。交叉路口的街角，由于公路四通八達(dá)，能見度高，也是設(shè)店的好位置。但是，在有些地方，其道路中間隔了一條很長(zhǎng)的分向帶或欄桿，限制行人、車輛穿越，則會(huì)影響設(shè)店的價(jià)值2、分析街道特點(diǎn)由于交通條件、公共場(chǎng)所設(shè)施、行人方向、居住區(qū)范圍及照明條件等影響，一條街道的兩側(cè)客流往往并不均衡，或者同一條街道也可能因地段不同而客流量不同，因此在選擇店址時(shí)要分析街道客流的特點(diǎn)，選在客流較多的街道一側(cè)或地段。3、分析地形特