資產(chǎn)評估學(xué)培訓(xùn)教材

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.鞍2001年全國礙注冊資產(chǎn)評估師靶考試輔導(dǎo)教材資產(chǎn)評估學(xué)胺全國注冊資產(chǎn)評昂估師 骯考試輔導(dǎo)教材編叭寫組編頒中國財政經(jīng)濟出笆版社前言熬隨者國際經(jīng)濟的埃一體化和中國加哀入WTO步伐的敖加快，資產(chǎn)評估拔沂業(yè)面臨者新的翱挑戰(zhàn)和發(fā)展機遇絆，對注冊資產(chǎn)評氨估師也提出了更安高的要求。從1巴995年建立注背冊資產(chǎn)評估師統(tǒng)骯一考試制度以來疤，我國已成功地八舉辦了4次考試凹。截至2000襖年底，已有21襖0000余名考骯生通過了全斑部科目的考試取盎得注冊資產(chǎn)評估矮師資格，為注冊

2、按資產(chǎn)評估師隊伍俺補充和儲備了一般大批合格人才。跋為了配合200氨1年度注冊資產(chǎn)版評估師全國統(tǒng)一瓣考試工作，更好哀地為廣大考生服安務(wù)，中國注冊會芭計師協(xié)會組織有邦關(guān)專家和專業(yè)人背士，按照20跋01年全國注冊辦資產(chǎn)評估師考試按犬綱確定的考翱試范圍，編寫、霸審定了這套輔導(dǎo)皚教材，全套教材罷共分:資產(chǎn)評懊估學(xué)、經(jīng)濟吧法、財務(wù)會跋計學(xué)、機電熬設(shè)備諱估基礎(chǔ)吧、建筑工程評佰估基礎(chǔ)五種及疤與之配套的綜拜合習(xí)題集、翱歷年注冊資產(chǎn)評藹估師考試試題及扳答案匯綿等參耙考用書，供大家佰在考前培訓(xùn)和自邦學(xué)中參考。斑這套輔導(dǎo)教材是哀在2000年度扳注冊資產(chǎn)評估師邦考試輔導(dǎo)教材的伴基礎(chǔ)上，根據(jù)近案期國家有關(guān)政策案法規(guī)的變化

3、做了拜補充和修訂，并百對原書的內(nèi)容和絆體系進訂了推敲耙和完善，全套教班材力求突出注冊班資產(chǎn)評估師應(yīng)具背備的基本知識和拔操作技能，更好阿地體現(xiàn)了取渴注岸冊資產(chǎn)評估師應(yīng)扒具備的知識體系俺。澳我們衷心祝趣更挨多的朋友在考試靶中取礙合格成績礙，盡快成為資產(chǎn)敗評估行業(yè)的骨干邦力量。矮由于編寫時間緊罷迫，教材及參考礙用書中難免有疏盎漏，錯誤之處懇扮請讀者指正。翱中國注冊會計師盎協(xié)會版2001年2月癌15日愛第一章 總頒論俺第一節(jié) 資產(chǎn)癌評估及其特點靶一、資產(chǎn)評估的熬概念礙資產(chǎn)評估是市場俺經(jīng)濟條件下客觀翱存在的經(jīng)濟范疇胺。在現(xiàn)實經(jīng)濟生巴活中，資產(chǎn)業(yè)務(wù)八所涉及的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)佰讓、企業(yè)重組、扒破產(chǎn)清算、資產(chǎn)巴抵押、資

4、產(chǎn)納稅礙等經(jīng)濟行為，都捌需要以資產(chǎn)的價班值為依據(jù)。這里背所說的資產(chǎn)價值伴，不是資產(chǎn)的賬扒面歷史價值，而愛是資產(chǎn)在某一時叭點的現(xiàn)行市場價挨值。為了估計和耙判斷資產(chǎn)的現(xiàn)行凹市價，就需要對挨資產(chǎn)價值進行評八估。在對資產(chǎn)評辦估過程中，一般白要涉及以下基本爸的評估要素：一板是評估主體，即胺從事資產(chǎn)評估的斑機構(gòu)和人員，它扳是資產(chǎn)評估工作敗中的主導(dǎo)者；二挨是評估客體，即愛待評估的資產(chǎn)，擺它是資產(chǎn)評估的班具體對象；三是扒評估依據(jù)，也就傲是資產(chǎn)評估工作骯所遵循的法律、胺法規(guī)、經(jīng)濟行為爸文件、重大合同凹協(xié)議以及取費標盎準和其他參考依巴據(jù)；四是評估目斑的，即資產(chǎn)業(yè)務(wù)隘發(fā)生的經(jīng)濟行為柏，它直接決定和靶制約資產(chǎn)評估價板

5、值類型和方法的敗選擇；五是評估懊原則，即資產(chǎn)評奧估的行為規(guī)范，罷是調(diào)節(jié)評估當事昂人各方關(guān)系、處耙理評估業(yè)務(wù)的行扒為準則；六是評艾估程序，即資產(chǎn)霸評估工作從開始霸準備到最后結(jié)束白的工作順序；七巴是評估價值類型俺，即對評估價值版的質(zhì)的規(guī)定，它唉對資產(chǎn)評估方法挨的選擇具有約束凹性；八是評估方盎法，即資產(chǎn)評估愛所運用的特定技襖術(shù)，它是實現(xiàn)資板產(chǎn)評估價值的手罷段和途徑。以上伴八種要素構(gòu)成了跋資產(chǎn)評估活動的愛有機整體。它們熬之間相互依托，暗是保證資產(chǎn)評估扳工作正常進行和隘評估價值科學(xué)性隘的重要因素。邦從以上分析可以笆看出，所謂資產(chǎn)暗評估，就是指在俺市場經(jīng)濟條件下啊，由專業(yè)機構(gòu)和瓣人員，依據(jù)國家背有關(guān)規(guī)定，

6、根據(jù)芭特定的目的，遵霸循適用原則，依跋照法定程序，選伴擇適當?shù)膬r值類岸型，運用科學(xué)方芭法，對資產(chǎn)價值拜進行評定和估算盎的行為。耙二、資產(chǎn)評估的百特點挨理解和把握資產(chǎn)凹評估的特點，有隘利于進一步認識扮資產(chǎn)評估的實質(zhì)柏，對于搞好資產(chǎn)瓣評估工作，提高班資產(chǎn)評估質(zhì)量具拔有重要意義。一伴般來說，資產(chǎn)評艾估具有以下特點稗:（一）現(xiàn)實性翱現(xiàn)實性是指以評百估基準期為時間骯參照，按這一時翱點的資產(chǎn)實際狀骯況對資產(chǎn)進行的敗評定估算。跋資產(chǎn)評估基準期骯是資產(chǎn)評估價值俺的基準時間。由叭于各種資產(chǎn)都處瓣在不斷運動和變搬化中，資產(chǎn)的數(shù)敗量、結(jié)構(gòu)、狀態(tài)辦和價值也就不可骯能長期保持不變瓣。因此，資產(chǎn)評芭估只能是評估某版一時點

7、的資產(chǎn)價啊值。評估基準期芭一般以般“拔日拔”稗為基準時點，選礙擇與資產(chǎn)業(yè)務(wù)或拔評估作業(yè)時間較柏接近的時期。拜資產(chǎn)評估的現(xiàn)實般性表現(xiàn)在以下三八個方面：扳1. 資產(chǎn)評估板直接以現(xiàn)實存在笆的資產(chǎn)作為估價柏的依據(jù)，只要求八說明當前資產(chǎn)狀爸況，而不需要說柏明為什么形成這靶個狀況，以及如按何由過去的那種擺狀況變成當前狀翱況。頒2. 以現(xiàn)實狀巴況為基礎(chǔ)反映未傲來。版3. 現(xiàn)實性強絆調(diào)客觀存在。形按式上存在而實際哎上已消失者，或班形式上不存在而藹事實上存在者，哀都要以實際上的拔客觀存在為依據(jù)鞍進行校正。（二）市場性襖資產(chǎn)評估是服務(wù)佰于市場的活動，礙在市場交易活動班發(fā)生的條件下，襖資產(chǎn)評估通過模唉擬市場條件對資

8、扮產(chǎn)價值做出評定翱估算和報告，并瓣且，這一估算和胺報告結(jié)果必須接翱受市場檢驗。（三）預(yù)測性芭資產(chǎn)評估的預(yù)測俺性是指用資產(chǎn)的罷未來時空的潛能案說明現(xiàn)實?，F(xiàn)實哀的評估價值必須暗反映資產(chǎn)的未來凹潛能，未來沒有藹潛能和效益的資懊產(chǎn)，現(xiàn)實評估價傲值是不存在的。敗因此，通常用未盎來預(yù)期收益來折昂算反映整體資產(chǎn)敗的現(xiàn)實價值，用俺預(yù)期使用年限和昂功能，評估某類般資產(chǎn)的凈值，等襖等。（四）公正性捌公正性是指資產(chǎn)敖評估行為對于評般估當事人具有獨按立性，它服務(wù)于凹資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要芭，而不是服務(wù)于礙資產(chǎn)業(yè)務(wù)當事人罷的任何一方的需爸要。公正性的表唉現(xiàn)有兩點:一是藹資產(chǎn)評估是按公壩允、法定的準則壩和規(guī)程進行的，案具有公允的

9、行為拜規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范昂，這是公正性的頒技術(shù)基礎(chǔ)；二是頒評估人員與資產(chǎn)傲業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)笆系的第三者，這稗是公正性的組織佰基礎(chǔ)。（五）咨詢性頒咨詢性是指資產(chǎn)埃評估結(jié)論是為資唉產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)暗化估價意見，這癌個意見本身并無襖強制執(zhí)行的效力奧，評估者只對結(jié)半論本身合乎職業(yè)把規(guī)范要求負責(zé)，癌而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)白定價決策負責(zé)。澳事實上，資產(chǎn)評敖估為資產(chǎn)交易提胺供的估價往往由藹當事人作為要價白和出價的參考，埃最終的成交價取邦決于討價還價的伴本領(lǐng)。咨詢性除芭具有上述有限法背律責(zé)任這一涵義邦以外，還有另一版涵義，即資產(chǎn)評辦估是職業(yè)化專家傲活動，其表現(xiàn)是盎一定數(shù)量結(jié)構(gòu)的礙專家組成專業(yè)評襖估機構(gòu)，形成專靶業(yè)化的社會分工

10、骯，評估活動專業(yè)爸化、市場化。這瓣種專門化、市場岸化的評估業(yè)，擁懊有大量的市場信巴息，能夠更好地扒為資產(chǎn)業(yè)務(wù)的優(yōu)百化和實現(xiàn)服務(wù)。跋三、資產(chǎn)評估與傲?xí)嬘媰r的區(qū)別背資產(chǎn)評估與會計皚計價的區(qū)別，表襖現(xiàn)在以下方面：俺（一）二者發(fā)生挨的前提條件不同吧會計學(xué)中的資產(chǎn)礙計價嚴格遵循歷拜史成本原則，同盎時是以企業(yè)會計跋主體的持續(xù)經(jīng)營罷為假設(shè)前提的。挨而資產(chǎn)評估則是搬用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變擺動、會計主體變捌動或者作為會計壩主體的企業(yè)生產(chǎn)拔經(jīng)營活動中斷，矮以持續(xù)經(jīng)營為前扳提的資產(chǎn)計價無背法反映企業(yè)資產(chǎn)鞍價值時的估價行把為。這一區(qū)別表盎明，一方面資產(chǎn)版評估并不是也不霸能夠否定會計計埃價的歷史成本原扮則，因為其發(fā)生吧的前提

11、條件不同板；另一方面，在拔企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的藹條件下，不能隨頒意以資產(chǎn)評估價扮值替代資產(chǎn)歷史艾成本計價。如果安隨意進行評估，拜不僅會破壞會計邦計價的嚴肅性，霸違背歷史成本原白則，還會對企業(yè)拔的成本和收益計俺算產(chǎn)生不利的影搬響。當然，資產(chǎn)哀計價有時也需要岸根據(jù)物價變動情敖?jīng)r進行估價 (阿例如我國199澳2年開始試點，翱1995年結(jié)束瓣的清產(chǎn)核資中的斑價值重估)，但敖這種估價要嚴格扒按照會計政策的岸統(tǒng)一規(guī)定，并且柏只是賬面價值的暗調(diào)整而已，并不佰是我們所稱的資辦產(chǎn)評估。翱（二）二者的目案的不同案會計學(xué)中的資產(chǎn)盎計價是就資產(chǎn)論唉資產(chǎn)，使貨幣能疤夠客觀地反映資敗產(chǎn)的實際價值量按。資產(chǎn)評估則是耙就資產(chǎn)論權(quán)益

12、，芭資產(chǎn)評估價值反半映資產(chǎn)的效用，捌并以此作為取得熬收人或確定在新傲的組織、實體中扒的權(quán)益的依據(jù)。傲同時，會計學(xué)中伴資產(chǎn)計價的目的斑是為投資者、債敖權(quán)人和經(jīng)營管理奧者提供有效的會搬計信息，資產(chǎn)評癌估價值則是為資吧產(chǎn)的交易和投資隘提供公平的價值暗尺度。盎（三）執(zhí)行操作叭者不同隘資產(chǎn)計價是由本罷企業(yè)的財會人員襖來完成的，只要俺涉及與資產(chǎn)有關(guān)哎的經(jīng)濟業(yè)務(wù)均需擺要計價，是一項斑經(jīng)常的、大量的拜工作。資產(chǎn)評估襖則是由獨立于企隘業(yè)以外的具有資哀產(chǎn)評估資格的社癌會中介機構(gòu)完成艾的。而且，資產(chǎn)耙評估工作除需要暗有資產(chǎn)評估學(xué)、擺財務(wù)會計知識以熬外，還需要工程敖技術(shù)、經(jīng)濟法律癌等多方面的知識俺才能完成，其工笆作難

13、度和復(fù)雜程隘度遠超過會計計般價。般當然，資產(chǎn)評估俺與會計計價也是絆有聯(lián)系的，會計拜計價有時需要以阿資產(chǎn)評估價值為扮依據(jù)，這在會計伴制度中有相應(yīng)規(guī)昂定。但資產(chǎn)評估敗與會計計價畢竟拜是兩個不同的經(jīng)伴濟范疇，無論從艾理論上還是實際版工作中都必須明霸確區(qū)分。班四、資產(chǎn)評估主疤體暗資產(chǎn)評估的主體俺，是指從事資產(chǎn)把評估的機構(gòu)和人胺員。具體來說，稗就是具有資產(chǎn)評凹估資格的中介機唉構(gòu)和注冊資產(chǎn)評八估師。中介機構(gòu)敖從事資產(chǎn)評估業(yè)斑務(wù)，需具備一定頒條件，并經(jīng)主管藹部門批準，這里爸不贅述，重點說藹明的是注冊資產(chǎn)哎評估師。埃注冊資產(chǎn)評估師絆是具備資產(chǎn)評估奧、經(jīng)濟管理和財般務(wù)會計等專業(yè)知靶識并通過考試或笆認定，取得資產(chǎn)

14、頒評估師資格，并盎依法向評估管理八部門注冊，從事百資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)及藹相關(guān)服務(wù)業(yè)務(wù)的啊人員。注冊資產(chǎn)伴評估師的執(zhí)業(yè)行按為應(yīng)遵循有關(guān)的瓣法律和行政法規(guī)礙。資產(chǎn)評估報告氨應(yīng)由至少兩名注昂冊資產(chǎn)評估師簽哀字。注冊資產(chǎn)評按估師只能在一個百資產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)半業(yè)并獨立行使簽邦字權(quán)利，不得允靶許他人以本人名澳義簽字。注冊資絆產(chǎn)評估師對簽署敖的資產(chǎn)評估報告版書的真實性、客啊觀性、公正性負隘責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)半的法律責(zé)任。絆注冊資產(chǎn)評估師俺在執(zhí)業(yè)中應(yīng)遵守斑獨立、客觀、公扳正的原則，與客敗戶存在以下利害霸關(guān)系時，應(yīng)予以案回避：把1. 曾在委托般單位任職，離職隘后未滿兩年；艾2. 持有客戶隘的股票、債券或柏與客戶有其他經(jīng)吧濟

15、利益關(guān)系；頒3. 與客戶的安負責(zé)人或委托事岸項的當事人有利八害關(guān)系；柏4. 其他可能挨直接或間接影響頒執(zhí)業(yè)的利害關(guān)系隘。般注冊資產(chǎn)評估師阿應(yīng)當維護職業(yè)形罷象，在本行業(yè)中壩應(yīng)團結(jié)協(xié)作，維安護行業(yè)信譽。不艾得以下列不正當俺手段爭攬業(yè)務(wù)：靶1. 低毀、貶敖損同行的信譽;阿2. 利用回扣隘、提成等手段;扒3. 借助行政盎機關(guān)的權(quán)力，壟靶斷行業(yè)、地區(qū)、傲系統(tǒng)的評估業(yè)務(wù)拌;絆4. 脅迫、欺瓣詐、利誘等方式奧;唉5. 其他不正哎當手段。邦此外，注冊資產(chǎn)熬評估師不得向客按戶或通過客戶獲骯取服務(wù)費以外的隘不正當利益;不敖得對其執(zhí)業(yè)能力阿進行夸張、虛假靶以及容易引起誤襖解的宣傳。藹五、資產(chǎn)評估客俺體跋（一）資產(chǎn)的

16、涵背義岸資產(chǎn)評估客體，鞍是指被評估的資疤產(chǎn)。作為評估客般體的資產(chǎn)，有的壩是單項資產(chǎn)，有邦的則是若干項資扮產(chǎn)的組合體;有暗的是資產(chǎn)的所有奧權(quán)，有的則是資佰產(chǎn)的使用權(quán)，等半等。我國的資產(chǎn)半評估客體，最初佰是以企業(yè)為主體胺進行的，當然也白不排斥各項獨立盎形態(tài)的資產(chǎn)，如啊房地產(chǎn)等。所謂扒資產(chǎn)，是經(jīng)濟主凹體擁有或者控制辦的，能以貨幣計巴量的，能夠給經(jīng)礙濟主體帶來經(jīng)濟把效益的經(jīng)濟資源靶。資產(chǎn)具有以下奧幾點基本特征:骯1. 資產(chǎn)必須熬是經(jīng)濟主體擁有澳或者控制的。一唉般來說，一項財盎產(chǎn)要作為經(jīng)濟主暗體的資產(chǎn)予以確翱認，對于經(jīng)濟主跋體來說要擁有其百所有權(quán)，必須歸阿經(jīng)濟主體所有，敖也就是經(jīng)濟主體岸對該項財產(chǎn)具有版

17、產(chǎn)權(quán)。對于一些擺特殊方式形成的愛資產(chǎn)，經(jīng)濟主體搬雖然對其不擁有拌所有權(quán)，但能夠扮實際控制的，如半融資租人固定資把產(chǎn)，按照實質(zhì)重邦于形式原則的要跋求，也應(yīng)當將其柏作為經(jīng)濟主體資扒產(chǎn)予以確認。拌2. 資產(chǎn)必須礙能以貨幣計量。頒也就是說資產(chǎn)能氨夠運用貨幣計量稗其價值，否則就伴不能將其作為資熬產(chǎn)確認。如某生斑產(chǎn)飲料的企業(yè)，襖壟斷占有一個含襖有豐富微量元素叭的優(yōu)質(zhì)礦泉水水拜源，這對于該企按業(yè)來說是一大經(jīng)哀濟資源，它有利版于企業(yè)生產(chǎn)出優(yōu)傲質(zhì)礦泉水飲料，哎能夠給企業(yè)帶來跋未來經(jīng)濟效益，辦但是由于無法用阿貨幣對該礦泉水俺資源的價值進行邦計量，所以不能巴將其作為資產(chǎn)予壩以確認。扮3. 資產(chǎn)必須罷是能夠給經(jīng)濟主辦

18、體帶來經(jīng)濟利益哎的資源，即可望盎給經(jīng)濟主體現(xiàn)金岸流人的資源。也盎就是說，資產(chǎn)必埃須具有交換價值氨和使用價值，沒板有交換價值和使胺用價值的物品，澳不能給經(jīng)濟主體哎帶來未來效益的岸，則不作為資產(chǎn)版確認。跋（二）資產(chǎn)的分頒類拜為了科學(xué)地進行岸資產(chǎn)評估，應(yīng)對襖資產(chǎn)評估對象按芭不同的標準進行爸合理分類。懊1. 按資產(chǎn)存盎在形態(tài)分類，可礙以分為有形資產(chǎn)扒和無形資產(chǎn)。有伴形資產(chǎn)是指那些哎具有實體形態(tài)的爸資產(chǎn)，包括機器八設(shè)備、房屋建筑拜物、流動資產(chǎn)等矮。由于這類資產(chǎn)拌具有不同的功能佰和特性，在評估敖時應(yīng)分別進行。哀無形資產(chǎn)是指那襖些沒有實物形態(tài)稗，但在很大程度皚上制約著企業(yè)物靶質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)能力八和生產(chǎn)質(zhì)量，直白

19、接影響企業(yè)經(jīng)濟八效益的資產(chǎn)，主板要包括專利權(quán)、背商標權(quán)、非專利哀技術(shù)、土地使用半權(quán)、商譽等。絆2. 按資產(chǎn)是昂否具有綜合獲利癌能力分類，可以耙分為單項資產(chǎn)和拜整體資產(chǎn)。單項襖資產(chǎn)是指單臺、八單件的資產(chǎn);整隘體資產(chǎn)是指由一哎組單項資產(chǎn)組成扒的具有獲利能力矮的資產(chǎn)綜合體。靶在進行單項資產(chǎn)骯評估中，我們可隘以確切地評估出疤廠房、機器設(shè)備礙的價值，可以評安估確定某項技術(shù)凹專利等無形資產(chǎn)罷的開發(fā)或購置成半本以及獲利能力奧。以單項資產(chǎn)為按對象的評估，稱澳為單項資產(chǎn)評估壩。將單項資產(chǎn)評翱估價值匯總起來巴，可以求得作為傲資產(chǎn)綜合體的企捌業(yè)的總資產(chǎn)的價氨值。但是，如果傲不是變賣單項資懊產(chǎn)，而是把企業(yè)霸或單獨的生

20、產(chǎn)車瓣間作為商品進行芭買賣時，一般要般進行整體資產(chǎn)評安估。企業(yè)的整體百資產(chǎn)不是企業(yè)各伴單項可確指資產(chǎn)伴的匯集，其價值澳也不等于各單項辦可確指的資產(chǎn)價艾值的總額，因為骯企業(yè)整體資產(chǎn)評版估所考慮的是它霸作為一個整體的巴生產(chǎn)能力或獲利愛能力，所以，其擺評估價值除了包叭括各單項可確指吧的資產(chǎn)價值以外昂，還包括不可確傲指的資產(chǎn)，即商芭譽的價值。巴3. 按資產(chǎn)能斑否獨立存在分類啊，可以分為可確擺指的資產(chǎn)和不可哎確指的資產(chǎn)?？蓨W確指的資產(chǎn)是指阿能獨立存在的資愛產(chǎn)，前面所列示靶的有形資產(chǎn)和無昂形資產(chǎn)，除商譽阿以外都是可確指骯的資產(chǎn);不可確伴指的資產(chǎn)是指不邦能脫離企業(yè)有形搬資產(chǎn)而單獨存在挨的資產(chǎn)，如商譽板。商譽

21、是由于企岸業(yè)地理位置優(yōu)越傲、信譽卓著、生挨產(chǎn)經(jīng)營出色、勞捌動效率高、歷史把悠久、經(jīng)驗豐富擺、技術(shù)先進等原癌因，所獲得的投凹資收益率高于一扳般正常投資收益巴率所形成的超額爸收益。罷第二節(jié) 資產(chǎn)巴評估的目的和價柏值類型艾一、資產(chǎn)評估的霸目的拌資產(chǎn)評估的目的巴指的是被評估資邦產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)挨濟行為。同樣的靶資產(chǎn)，因為評估拌目的不同，其評辦估值也往往不相爸同。因此，明確敖資產(chǎn)評估目的，板對于科學(xué)地組織跋資產(chǎn)評估工作，板提高資產(chǎn)評估質(zhì)絆量，具有重要意昂義。八根據(jù)我國現(xiàn)行制頒度規(guī)定，對占有案國有資產(chǎn)的單位敖發(fā)生下列經(jīng)濟行頒為時需要評估:半1. 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓皚。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指把國有資產(chǎn)占有單拜位有償轉(zhuǎn)讓超過艾百萬

22、元或占全部罷固定資產(chǎn)原值2奧0%以上的非整柏體性資產(chǎn)的經(jīng)濟板行為。盎2. 企業(yè)兼并癌。企業(yè)兼并是指般一個企業(yè)以承擔(dān)百債務(wù)、購買、股百份化和控股等形把式有償接收其他敗企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使扒被兼并方喪失法稗人資格或改變法挨人實體。翱3. 企業(yè)出售奧。企業(yè)出售是指暗獨立核算的企業(yè)霸或企業(yè)內(nèi)部的分壩廠、車間及其他罷整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出澳售行為。稗4. 企業(yè)聯(lián)營矮。企業(yè)聯(lián)營是指柏國內(nèi)企業(yè)、單位襖之間以固定資產(chǎn)氨、流動資產(chǎn)、無瓣形資產(chǎn)及其他資癌產(chǎn)投入組成各種愛形式的聯(lián)合經(jīng)營哀實體的行為。矮5股份經(jīng)營。拌股份經(jīng)營是指國佰有資產(chǎn)占有單位暗實行股份制經(jīng)營按方式的行為，包搬括法人持股、內(nèi)擺部職工持股、向骯社會發(fā)行不上市拌股票

23、和上市股票懊。絆6. 中外合資按、合作。中外合啊資、合作是指國鞍有資產(chǎn)占有單位般與外商在我國境敖內(nèi)舉辦合資或合胺作經(jīng)營企業(yè)的行藹為。哎7企業(yè)清算。俺包括破產(chǎn)清算、板終止清算和結(jié)業(yè)傲清算。啊8抵押。抵押背是指國有資產(chǎn)占澳有單位，以本單白位的資產(chǎn)作為物拜質(zhì)保證進行抵押按而獲得貸款的經(jīng)礙濟行為。班9擔(dān)保。擔(dān)保岸是指國有資產(chǎn)占般有單位，以本企耙業(yè)的資產(chǎn)為其他稗單位的經(jīng)濟行為熬擔(dān)保，并承擔(dān)連般帶責(zé)任的行為。擺10企業(yè)租賃皚。企此租賃是指骯國有資產(chǎn)占有單矮位或上級單位在敗一定期限內(nèi)，以扮收取租金的形式襖，將企業(yè)全部或氨部分資產(chǎn)的經(jīng)營吧使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其翱他經(jīng)營使用者的八行為。暗對于上述經(jīng)濟行案為，前7種屬于奧

24、必須評估的范圍辦，后3種則根據(jù)伴具體情況，當事伴人可自行決定是昂否需要評估。翱二、資產(chǎn)評估的疤價值類型擺資產(chǎn)評估的價值岸類型指的是資產(chǎn)斑評估價值的質(zhì)的矮規(guī)定性，即價值絆內(nèi)涵。價值類型唉需要與資產(chǎn)行為佰的發(fā)生相匹配。唉資產(chǎn)評估的價值版類型是資產(chǎn)評估胺價值形式上的具熬體化。資產(chǎn)在價扒值形態(tài)上的計量辦可以有多種類型扮的涵義，分別從哀不同角度反映資哀產(chǎn)的價值特征。矮這些不同涵義的辦價值不僅在質(zhì)上罷是不同的，在量瓣上也存在較大差埃異，而作為資產(chǎn)案業(yè)務(wù)所要求的具盎體價值類型卻是捌唯一的，否則，氨就失去了正確反芭映和提供價值尺板度的功能。因此捌，必須根據(jù)資產(chǎn)翱業(yè)務(wù)的行為，即拔評估目的，弄清笆楚所要求的價值罷

25、尺度的內(nèi)涵，從盎而確定資產(chǎn)業(yè)務(wù)敗所適用的價值類哎型。懊關(guān)于資產(chǎn)評估價絆值類型的種類，熬從不同的角度出柏發(fā)，有著不同的愛表述。一種表述矮將價值類型歸納傲為四種，即重置熬成本、現(xiàn)行市價傲、收益現(xiàn)值和清芭算價格。凹1重置成本。斑重置成本是指在哀現(xiàn)時條件下，按澳功能重置資產(chǎn)并阿使資產(chǎn)處于在用昂狀態(tài)所耗費的成白本。重置成本的俺構(gòu)成與歷史成本案一樣，也是反映頒資產(chǎn)購建、運輸班、安裝、調(diào)試等愛建設(shè)過程中全部霸費用的價格，只鞍不過它是按現(xiàn)有罷技術(shù)條件初價格愛水平計算的。重案置成本適用的前矮提是資產(chǎn)處于在百用狀態(tài)，一方面皚反映資產(chǎn)已經(jīng)投氨人使用，另一方斑面反映資產(chǎn)能夠哀繼續(xù)使用，對所絆有者具有使用價哀值。決定重

26、置成澳本的兩個基本因笆素是重置完全成敗本及其損耗 (鞍或稱貶值)。凹2現(xiàn)行市價。斑現(xiàn)行市價是資產(chǎn)哀在公平市場上的跋售賣價格?，F(xiàn)行襖市價源生于公平背市場，具有如下班規(guī)定性:有充分壩的市場競爭、買疤賣雙方?jīng)]有壟斷翱和強制、雙方都敗有足夠的時間和俺能力了解實情，絆具有獨立的判斷罷和理智的選擇。靶決定現(xiàn)行市價的愛基本因素有:笆（1）基礎(chǔ)價格笆，即資產(chǎn)的生產(chǎn)半成本價格。一般敗情況下，一項資氨產(chǎn)的生產(chǎn)成本高藹低決定其價格的昂高低。案（2）供求關(guān)系版，資產(chǎn)價格與需耙求量成正比例關(guān)奧系，與供應(yīng)量成氨反比例關(guān)系。當哎一項資產(chǎn)有多個絆買主競買時，資矮產(chǎn)價格就會上升藹，反之則會下降巴。?。?）質(zhì)量因素壩，是指資產(chǎn)本

27、身岸功能、精度等技傲術(shù)參數(shù)。優(yōu)質(zhì)優(yōu)哎價是市場經(jīng)濟的愛法則，在資產(chǎn)評哎估中質(zhì)量因素對扒資產(chǎn)價值的影響挨必須予以充分考懊慮。隘3收益現(xiàn)值。氨收益現(xiàn)值是指根盎據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期盎獲利能力的大小斑，按照將本求皚利的逆向思維頒 以皚利索本，以適唉當?shù)恼郜F(xiàn)率或資霸本化率將未來收襖益折成的現(xiàn)值。?？梢?，收益現(xiàn)值版是指為獲得資產(chǎn)盎以取得預(yù)期收益白的權(quán)利所支付的絆貨幣總額。收益拌現(xiàn)值適用的前提礙條件是資產(chǎn)投人百使用，同時，投澳資者投資的直接搬目的是為了獲得敖預(yù)期收益。按4清算價格。艾清算價格是指在班非正常市場上限奧制拍賣的價格。爸清算價格一般低敗于現(xiàn)行市價，這愛是由市場供求狀吧況決定的。其一案，因經(jīng)營失利而捌導(dǎo)致破

28、產(chǎn)的企業(yè)斑，必然會急于將哎資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或拍賣礙;其二，這種交案易活動主要取決案于買方，占有主埃動權(quán)的買方必定艾會極力壓低成交癌價格，以從中獲癌取利益。巴一般來說，在市盎場機制比較健全柏的情況下，資產(chǎn)隘價值會因競爭而斑趨于合理，以市案場售價評定其清半算價格仍有一定耙意義。盡管如此辦，資產(chǎn)的清算價昂格也往往會低于辦其現(xiàn)行市場價格奧。有些市場上不翱需要的資產(chǎn)，其挨清算價格甚至?xí)荡蟠蟮陀谫~面價啊格。因此，清算胺價格一般取決于佰下列幾個因素:凹（1）資產(chǎn)的通扮用性。專用設(shè)備矮的清算價格一般癌會較大幅度地低巴于其市場價格。哀一個具有某一特胺殊屬性 (使用笆價值)的財產(chǎn)對罷于所有者來講并把不具有特殊價值藹。扮

29、（2）清算時間捌的限制。一般地皚，清算時間越長隘，在市場上討價邦還價的余地越大罷，清算價格會越愛高。啊另一種表述將價氨值類型歸納為市拔場價值和非市場笆價值兩種。市場白價值是自愿買方板與自愿賣方在評盎估基準日進行正挨常的市場營銷之背后，所達成的公擺平交易中某項資背產(chǎn)應(yīng)當進行交易八的價值估計數(shù)額礙，當事人雙方應(yīng)皚自主謹慎行事，般不受任何強迫壓凹制。非市場價值板是指不滿足市場霸價值成立條件的癌資產(chǎn)在非公開市頒場條件下實現(xiàn)的癌價值。傲對于資產(chǎn)評估價藹值類型的選擇，阿必須與資產(chǎn)經(jīng)濟瓣行為的發(fā)生密切隘結(jié)合起來，不同爸的經(jīng)濟行為，所昂要求資產(chǎn)評估價敗值的內(nèi)涵是不一捌樣的。如果不區(qū)芭別資產(chǎn)經(jīng)濟行為捌確定評估價

30、值類靶型，或者籠統(tǒng)地案確定資產(chǎn)評估值骯，就會失去評估鞍價值的科學(xué)性。敗實際工作中，資霸產(chǎn)評估的經(jīng)濟行案為是多種多樣的艾，要求評估機構(gòu)把和評估人員充分笆理解資產(chǎn)評估價按值類型的涵義和瓣適用前提，選擇柏科學(xué)合理的價值伴類型。啊資產(chǎn)評估價值類昂型說明的是資產(chǎn)按評估價值的內(nèi)涵傲，具有質(zhì)的規(guī)定翱性，而評估方法邦則是資產(chǎn)評估價靶值的量化過程，傲這是兩個既相聯(lián)哀系，又有區(qū)別的案概念。價值類型昂對評估方法的選傲用具有約束性，傲在價值類型確定挨的前提下，盡管爸各種方法之間具皚有替代性，但不敖能以方法的可替扒代性模糊價值類骯型的唯一性，更昂不能以評估方法把代替價值類型。般同時，價值類型搬與作為評估結(jié)果爸的評估價值

31、不是背相同的概念。評扳估價值是價值類笆型與評估方法即按評估價值質(zhì)的規(guī)稗定和量化過程共安同作用的結(jié)果。襖影響評估價值的頒因素很多，諸如澳特定目的、市場柏條件及指標參數(shù)傲等，但決定價值斑類型的則是特定稗目的。價值類型吧相同的情況下，班價值類型約束下柏的評估方法應(yīng)用擺中，市場條件和凹指標參數(shù)等均會襖對其產(chǎn)生影響，愛最終影響評估價礙值。迸一步說，隘引起評估價值差版異的因素，既有岸價值類型不同的笆原因，也有方法霸運用差異的原因胺?？茖W(xué)選擇資產(chǎn)班評估價值類型是般資產(chǎn)評估具有科案學(xué)性和有效性的拌根本前提。資產(chǎn)評估的假設(shè)熬假設(shè)對任何學(xué)科艾都是重要的，相癌應(yīng)的理論觀念和八方法都是建立在埃一定假設(shè)的基礎(chǔ)胺之上的。

32、這是由敖于認識的無限性癌和階段性，人們爸不得不依據(jù)已掌礙握的事實對某一昂事物做出合乎邏襖輯的推斷。這種襖推斷以事實為依擺據(jù)有其合理性，疤但這畢竟不是全敖部事實。因此，扒假設(shè)就是指依據(jù)鞍有限事實而做出哎合理推斷的狀態(tài)佰。資產(chǎn)評估與其岸他學(xué)科一樣，其版理論和方法體系唉的形成也是建立傲在一定假設(shè)條件邦之上的。適用資頒產(chǎn)評估的假設(shè)有氨以下幾種:疤一、繼續(xù)使用假霸設(shè)板從資產(chǎn)評估角度哎看，繼續(xù)使用假把設(shè)是指資產(chǎn)將按把現(xiàn)行用途繼續(xù)使鞍用，或轉(zhuǎn)換用途耙繼續(xù)使用。對這叭類資產(chǎn)的評估，瓣就要從繼續(xù)使用骯的假設(shè)出發(fā)，不澳能按資產(chǎn)拆零出搬售所得收人之和伴進行估價。比如霸一臺機床用作制氨造產(chǎn)品時，其估拔價可能是5萬元按

33、;而將其拆成發(fā)唉動機、床身等零跋部件分別出售時鞍，也可能僅值2爸萬元，同一資產(chǎn)笆按不同的假設(shè)用半作不同目的，其般價格是不一樣的安。再如，就一個敖企業(yè)而言，它是骯由眾多的機器設(shè)傲備、流動資產(chǎn)、安房屋及其建筑物胺和無形資產(chǎn)組成唉的整體，在繼續(xù)昂經(jīng)營條件下評估芭，其價值(估價傲)是800萬元扳，如果因破產(chǎn)而扒強制清算拍賣時奧，其價值就會遠跋遠低于800萬懊元。唉在確認繼續(xù)使用半的資產(chǎn)時，必須骯充分考慮以下條百件:哎1資產(chǎn)能以其柏提供的服務(wù)或用澳途，滿足所有者版經(jīng)營上期望的收按益;白2資產(chǎn)尚有顯搬著的剩余使用壽瓣命;白3資產(chǎn)所有權(quán)把明確，并保持完愛好;熬4資產(chǎn)從經(jīng)濟辦上、法律上允許芭轉(zhuǎn)作它用;胺5資產(chǎn)

34、的使用頒功能完好或較為盎完好。扒二、公開市場假隘設(shè)搬公開市場是指充吧分發(fā)達與完善的暗市場條件。公開熬市場假設(shè)，是假班定在市場上交易唉的資產(chǎn)，或擬在斑市場上交易的資靶產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙佰方彼此地位平等癌，彼此都有獲取稗足夠市場信息的百機會和時間，以凹便對資產(chǎn)的功能拜、用途及其交易版價格等做出理智壩的判斷。拔公開市場假設(shè)是鞍基于市場客觀存胺在的現(xiàn)實，即資俺產(chǎn)在市場上可以俺公開買賣。不同礙類型的資產(chǎn)，其搬性能、用途不同骯，市場程度也不艾一樣，用途廣泛敗的資產(chǎn)一般比用啊途狹窄的資產(chǎn)市背場活躍，而不論跋資產(chǎn)的買者或賣叭者都希望得到資藹產(chǎn)最大最佳效用熬。佰所謂最大最佳效辦用是指資產(chǎn)在可疤能的范圍內(nèi)，用澳于最有

35、利又可行鞍和法律上允許的昂用途。這種資產(chǎn)搬的最大最佳效用皚可以是現(xiàn)時的，拌也可以是潛在的氨。在評估資產(chǎn)時鞍，按照公開市場半假設(shè)處理或作適瓣當?shù)卣{(diào)整，才有佰可能使資產(chǎn)效用笆最大。資產(chǎn)的最扒大最佳效用，由隘資產(chǎn)所在地區(qū)、案具體特定條件以扳及市場供求規(guī)律八所決定。跋三、清算 （清稗償）假設(shè)盎清算 (清償)昂假設(shè)是指資產(chǎn)所絆有者在某種壓力八下，或經(jīng)協(xié)商，岸或以拍賣方式將叭其資產(chǎn)被強制在跋公開市場上出售昂。這種情況下的叭資產(chǎn)評估具有一版定的特殊性，適把應(yīng)強制出售中市拌場均衡被打破的埃實際情況，資產(chǎn)把評估價值大大低矮于繼續(xù)使用或公壩開市場條件下的叭評估值。昂在資產(chǎn)評估中，白由于資產(chǎn)未來效斑用有別而形成了絆

36、“扒三種假設(shè)叭”哎。在不同假設(shè)條般件下，評估結(jié)果斑各不相同。在繼斑續(xù)使用假設(shè)前提霸下，要求評估資拔產(chǎn)的繼續(xù)使用價翱值;在公開市場頒假設(shè)前提昂下，要求評估資扮產(chǎn)的公平市場價白值;在清算 (哎清償)假設(shè)前提骯下，要求評估資扳產(chǎn)的清算價格。扒因此，資產(chǎn)評估板人員在評估業(yè)務(wù)哎活動中要充分分霸析了解、判斷認昂定被評估資產(chǎn)最半可能的效用，以斑便得出有效結(jié)論澳。資產(chǎn)評估的原則巴資產(chǎn)評估的原則案是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估般委托者、評估業(yè)柏務(wù)承擔(dān)者以及資半產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益氨各方在資產(chǎn)評估敖中的相互關(guān)系，皚規(guī)范評估行為和安業(yè)務(wù)的準則。它藹包括兩個層次的俺內(nèi)容，即資產(chǎn)評稗估的工作原則和疤資產(chǎn)評估的經(jīng)濟靶原則。奧資產(chǎn)評估的工作八原

37、則哀（一）獨立性原霸則擺獨立性原則要求柏在資產(chǎn)評估過程辦申擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)芭當事人利益的影吧響，評估工作始拌終堅持獨立的第皚三者立場。評估靶機構(gòu)是獨立的社岸會中介性機構(gòu)，疤在評估中處于中熬立地位，不能為捌資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方的岸任何一方所左右骯，評估工作不應(yīng)安受外界干擾和委盎托者意圖的影響柏。評估機構(gòu)和評矮估人員不應(yīng)與資背產(chǎn)業(yè)務(wù)有任何利搬益上的聯(lián)系。芭（二）客觀性原爸則巴客觀性原則是指安評估結(jié)果應(yīng)以充扮分的事實為依據(jù)隘。評估人員要從扮實際出發(fā)，認真版進行調(diào)查研究，邦在評估過程中排霸除人為因素的干襖擾，堅持客觀、半公正的態(tài)度和采骯用科學(xué)的方法。敗評估的指標具有搬客觀性，評估過耙程中的預(yù)測、推啊理和邏輯判斷等

38、跋只能建立在市場皚和現(xiàn)實的基礎(chǔ)資俺料上。般（三）科學(xué)性原瓣則安科學(xué)性原則是指把在資產(chǎn)評估過程耙中，必須根據(jù)評艾估的特定目的，奧選擇適用的價值愛類型和方法，制吧定科學(xué)的評估實扒施方案，使資產(chǎn)靶評估結(jié)果科學(xué)合盎理。資產(chǎn)評估工藹作的科學(xué)性，不挨僅在于方法本身拜，更重要的是必凹須嚴格與價值類傲型相匹配。價值瓣類型的選擇要以百評估的特定目的跋為依據(jù)，它對評癌估方法具有約束稗性，而不能以方瓣法取代價值類型靶，以技術(shù)方法的盎多樣性和可替代半性模糊評估價值班類型的唯一性，擺影響評估結(jié)果的敗合理性。巴科學(xué)性原則還要擺求資產(chǎn)評估程序白科學(xué)合理。資產(chǎn)敖評估業(yè)務(wù)不同、鞍其評估程序也有邦繁簡的差異。在版評估工作中，應(yīng)阿

39、根據(jù)評估本身的罷規(guī)律性和國家有霸關(guān)規(guī)定，結(jié)合資案產(chǎn)評估的實際情叭況，確定科學(xué)的百評估程序。這樣扳做，既有利于節(jié)班約人力、物力和矮財力，降低評估擺成本，又有利于巴提高評估效率，盎保證評估工作順阿利進行。矮（四）專業(yè)性原八則芭專業(yè)性原則要求唉資產(chǎn)評估機構(gòu)必絆須是提供資產(chǎn)評八估服務(wù)的專業(yè)技把術(shù)機構(gòu)。資產(chǎn)評拔估機構(gòu)必須擁有爸一支由懂資產(chǎn)評芭估業(yè)務(wù)和工程、敗技術(shù)、營銷、財暗務(wù)會計、法律、耙經(jīng)濟管理等多學(xué)拔科的專家組成的藹資產(chǎn)評估專業(yè)隊拔伍;這支專業(yè)隊頒伍的成員必須具八有良好的教育背懊景、專業(yè)知識和伴豐富的經(jīng)驗，這翱是確保資產(chǎn)評估擺方法正確、評估骯結(jié)果公正的技術(shù)霸基礎(chǔ)。此外，專案業(yè)性原則還要求拔資產(chǎn)評估行

40、業(yè)內(nèi)昂部存在專業(yè)技術(shù)懊競爭，以便為委絆托方提供廣闊的版選擇余地。這是稗確保資產(chǎn)評估公矮平的市場條件。哎二、資產(chǎn)評估的扮經(jīng)濟原則（一）貢獻原則背貢獻原則是指某靶一資產(chǎn)或資產(chǎn)的癌某一構(gòu)成部分的叭價值，取決于它罷對其他相關(guān)的資八產(chǎn)或資產(chǎn)整體的辦價值貢獻，或者耙根據(jù)當缺少它時半對整體價值下降盎的影響程度來衡壩量確定。貢獻原鞍則要求在評估一矮項由多個資產(chǎn)構(gòu)叭成的整體資產(chǎn)的敖價值時，必須綜愛合考慮該項資產(chǎn)頒在整體資產(chǎn)構(gòu)成稗中的重要性，而鞍不是孤立地確定版該項資產(chǎn)的價值白。（二）替代原則按替代原則是指當埃同時存在幾種效柏能相同的資產(chǎn)時爸，最低價格的資奧產(chǎn)需求最大。這隘是因為，有經(jīng)驗俺的買方對某一資把產(chǎn)不會支

41、付高于斑能在市場上找到扳相同效用替代物翱的費用。評估時氨，某一資產(chǎn)的可骯選擇性和有無替翱代性是需要考慮板的一個重要因素拌。（三）預(yù)期原則斑預(yù)期原則是指在壩資產(chǎn)評估過程中芭。資產(chǎn)的價值可班以不按照過去的阿生產(chǎn)成本或銷售稗價格決定，而是哎基于對未來收益胺的期望值決定。敖資產(chǎn)評估價值的巴高低，取決于現(xiàn)案實資產(chǎn)的未來效背用或獲利能力。霸一項資產(chǎn)取得時辦的成本很高，但佰對購買者來說，矮其效用不高，評癌估值就不會很大哎。預(yù)期原則要求扒在進行資產(chǎn)評估唉時，必須合理預(yù)敗測其未來的獲利傲能力以及擁有獲啊利能力的有效期敗限。瓣資產(chǎn)評估的各經(jīng)瓣濟原則是相互聯(lián)暗系的，在評估過拌程中應(yīng)綜合運用芭這些原則，以保絆證資產(chǎn)評

42、估工作笆效率的提高和評百估結(jié)果的合理性八。矮應(yīng)當說明的是，扳被評估資產(chǎn)的價罷值，客觀存在的骯是一個量，而人斑們對它的評估又隘是一個量。資產(chǎn)懊評估就是要通過捌對資產(chǎn)的全面認隘識和判斷，來反胺映其客觀價值。班但是，一般來說傲，要使評估值與伴資產(chǎn)客觀價值完般全一致，那是很柏難的，資產(chǎn)評估叭者的目標或任務(wù)拌應(yīng)是努力縮小這案個差距。思考題阿1什么是資產(chǎn)伴評估?它有哪些把特點？熬2資產(chǎn)評估與胺會計計價有什么懊區(qū)別?凹3資產(chǎn)評估應(yīng)安遵循哪些工作原耙則和經(jīng)濟原則?皚第二章 資產(chǎn)絆評估的基本方法安第一節(jié) 市場壩法阿一、市場法及其捌適用的前提條件（一）市場法辦市場法也稱市場壩價格比較法。是柏指通過比較被澳評估資產(chǎn)

43、與最近巴售出類似資產(chǎn)的耙異同，并將類似哀資產(chǎn)的市場價格藹進行調(diào)整，從而把確定被評估資產(chǎn)板價值的一種資產(chǎn)拌評估方法。市場啊法是一種最簡單霸、有效的方法，稗是因為評估過程耙中的資料直接來案源于市場，同時氨又為即將發(fā)生的瓣資產(chǎn)行為估價。敖但是，市場法的凹應(yīng)用，與市場經(jīng)礙濟體制的建立和胺發(fā)展，資產(chǎn)的市笆場化程度密切相氨關(guān)。在我國，隨熬著社會主義市場矮經(jīng)濟體制的建立懊和完善，為市場霸法提供了有效的唉應(yīng)用空間，市場襖法日益成為一種柏重要的資產(chǎn)評估百方法。傲（二）市場法應(yīng)啊用的前提條件靶應(yīng)用市場法進行伴資產(chǎn)評估，必須哀具備以下前提條芭件:斑1需要有一個敗充分發(fā)育活躍的奧資產(chǎn)市場。市場板經(jīng)濟條件下，市岸場交易

44、的商品種安類很多，資產(chǎn)作啊為商品，是市場伴發(fā)育的重要方面班。資產(chǎn)市場上，疤資產(chǎn)交易越頻繁捌，與被評估資產(chǎn)白相類似資產(chǎn)的價愛格越容易獲得。案2參照物及其般與被評估資產(chǎn)可扮比較的指標、技半術(shù)參數(shù)等資料是艾可搜集到的。運昂用市場法，重要版的是能夠找到與吧被評估資產(chǎn)相同伴或相類似的參照拔物。但與被評估搬資產(chǎn)完全相同的拔資產(chǎn)是很難找到半的，這就要求對稗類似資產(chǎn)參照物般進行調(diào)整。有關(guān)搬調(diào)整的指標、技啊術(shù)參數(shù)能否獲取搬，是決定市場法澳運用與否的關(guān)鍵阿。皚二、運用市場法芭進行資產(chǎn)評估的柏方式跋運用市場法進行按資產(chǎn)評估，應(yīng)因八市場條件的差異辦和參照物的不同搬，采取不同的方按式。一般地說，靶在市場上如能找俺到與被

45、評估資產(chǎn)懊完全相同的參照挨物，就可以把參拜照物價格直接作挨為被評估資產(chǎn)的愛評估價值。這是扮市場法運用最簡柏單、直觀的方式疤。但是，資產(chǎn)評壩估過程中，完全凹相同的參照物幾巴乎是不存在的，皚即使是一個工廠芭出產(chǎn)的相同規(guī)格跋、型號的設(shè)備，絆在不同企業(yè)中使盎用，由于維護保唉養(yǎng)條件、操作使爸用水平以及利用埃率高低等多種因案素的作用，其實耙體損耗也不可能拌是同步的。更多版的情況下獲得的靶是相類似的參照霸物價格，需要進矮行價格調(diào)整。因按此，市場法也稱霸作市場成交價格襖比較法，是指一鞍項被評估資產(chǎn)需吧要評估時，在公耙開市場上找不到拌與之完全相同的白資產(chǎn)，但在公開矮市場上能找到與拜之相類似的資產(chǎn)搬，以此為參照物

46、拌，并依其價格再把做相應(yīng)的差異調(diào)辦整，確定被評估癌資產(chǎn)價值。參照芭物差異調(diào)整因素隘主要包括:班1時間因素。捌時間因素是指參扳照物交易時間與瓣被評估資產(chǎn)評估伴基準日相差時間班所影響的被評估扳資產(chǎn)價格的差異岸。不同的時間條安件下，資產(chǎn)價格頒不同，應(yīng)特別注挨意時間因素導(dǎo)致礙的價格變化。半2地域因素。般地域因素是指資巴產(chǎn)所在地區(qū)或地礙段條件對資產(chǎn)價唉格的影響差異。搬地域因素對房地安產(chǎn)價格的影響尤疤為突出。阿3功能因素。版功能因素是指資俺產(chǎn)實體功能過剩胺和不足對價格的氨影響。如一座房俺屋或臺機器設(shè)邦備，就特定資產(chǎn)拌實體而言，效能擺較高，用途廣泛敖，但購買者未來矮使用并不需要如柏此高的效能;反挨之，購買者

47、也可骯能有超出特定資啊產(chǎn)現(xiàn)有條件的要百求，因而產(chǎn)生實斑體功能對價格的藹影響。一般情況板下，功能越高，稗售價越高，但買柏主未來若對資產(chǎn)襖特定效能沒有需捌求，就不愿意多扳花錢去購買這項扳資產(chǎn)，特殊功能靶的資產(chǎn)對所有者辦來講并沒有特殊敖價值。霸三、運用市場法隘評估資產(chǎn)的步驟稗及其優(yōu)缺點骯（一）運用市場白法評估資產(chǎn)的程翱序懊運用市場法評估鞍資產(chǎn)時，一般按俺下列步驟進行:翱1明確評估對阿象;百2進行公開市唉場調(diào)查，收集相矮同或相類似資產(chǎn)癌的市場基本信息懊資料，尋找參照班物;翱3分析整理資挨料并驗證其真實藹性，判斷選擇參鞍照物。評估人員埃對收集到的資料熬，應(yīng)認真分析其拜真實可信程度、伴交易條件和背景八，并

48、選擇三個或皚三個以上的可比白參照物;疤4把被評估資襖產(chǎn)與參照物比較百;跋5分析調(diào)整差跋異，做出結(jié)論。擺一般說，市場愈氨活躍，市場法運靶用的空間越大，伴評估結(jié)論準確程翱度越高。襖（二）市場法的癌優(yōu)缺點凹市場法是資產(chǎn)評艾估中最簡單、最跋有效的方法，其扒優(yōu)點表現(xiàn)在:（愛1）能夠客觀反般映資產(chǎn)目前的市斑場情況，其評估案的參數(shù)、指標直疤接從市場獲得，敗評估值更能反映爸市場現(xiàn)實價格;靶（2）評估結(jié)果癌易于被各方面理拜解和接受。安市場法的缺點表斑現(xiàn)在:（1）需捌要有公開活躍的挨市場作為基礎(chǔ)，捌有時因缺少可對頒比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用岸;（2）不適用巴于專用機器設(shè)備鞍和大部分的無形耙資產(chǎn)，以及受到班地區(qū)、環(huán)境等嚴阿格限

49、制的一些資皚產(chǎn)的評估。隘第二節(jié) 成本挨法頒一、成本法及其八適用的前提條件柏成本法是指在評礙估資產(chǎn)時按被評班估資產(chǎn)的現(xiàn)時重稗置成本扣減其各柏項損耗價值來確跋定被評估資產(chǎn)價背值的方法。扳采用成本法對資壩產(chǎn)進行評估的理岸論依據(jù)是:疤1資產(chǎn)的價值凹取決于資產(chǎn)的成癌本。資產(chǎn)的原始頒成本越高，資產(chǎn)胺的原始價值越大巴，反之則小，二澳者在質(zhì)和量的內(nèi)啊涵上是一致的。叭根據(jù)這一原理，昂采用成本法對資骯產(chǎn)進行評估，必靶須首先確定資產(chǎn)按的重置成本。重盎置成本是按在現(xiàn)辦行市場條件下重鞍新購建一項全新巴資產(chǎn)所支付的全耙部貨幣總額。重伴置成本與原始成藹本的內(nèi)容構(gòu)成是八相同的，而二者八反映的物價水平跋是不相同的，前斑者反映的

50、是資產(chǎn)拌評估日期的市場胺物價水平，后者按反映的是當初購澳建資產(chǎn)時的物價辦水平。在其他條拌件既定時，資產(chǎn)疤的重置成本越高八，其重置價值越按大。胺2資產(chǎn)的價值拜是一個變量。資絆產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)凹本身的運動和其吧他因素的變化而矮相應(yīng)變化。影響瓣資產(chǎn)價值量變化骯的因素，除了市埃場價格以外，還佰有:骯（1）資產(chǎn)投入昂使用后，由于使叭用磨損和自然力靶的作用，其物理隘性能會不斷下降頒，價值會逐漸減拔少。這種損耗一挨般稱為資產(chǎn)的物澳理損耗或有形損岸耗，也稱實體性佰貶值。背（2）新技術(shù)的按推廣和運用，使爸得企業(yè)原有資產(chǎn)哎與社會上普遍推背廣和運用的資產(chǎn)爸相比較，在技術(shù)啊上明顯落后、性半能降低，其價值襖也就相應(yīng)減少。

51、俺這種損耗稱為資俺產(chǎn)的功能性損耗霸，也稱功能性貶跋值。百（3）由于資產(chǎn)板以外的外部環(huán)境辦因素 (包括政哎治因素、宏觀政挨策因素等)變化巴，引致資產(chǎn)價值昂降低。例如，政扒府實施新的經(jīng)濟敖政策或發(fā)布新的靶法規(guī)限制了某些白資產(chǎn)的使用，使奧得資產(chǎn)價值下降柏，這種損耗一般靶稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟皚性損耗，也稱經(jīng)斑濟性貶值。把采用成本法評估暗資產(chǎn)的前提條件癌是:拜1應(yīng)當具備可案利用的歷史資料凹。成本法的應(yīng)用巴是建立在歷史資佰料基礎(chǔ)上的，許白多信息資料、指哀標需要通過歷史翱資料獲得。同時礙，現(xiàn)時資產(chǎn)與歷俺史資產(chǎn)具有相同阿性或可比性。半2形成資產(chǎn)價擺值的耗費是必須搬的。耗費是形成愛資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)捌，但耗費包括有按效耗

52、費和無效耗扒費。采用成本法暗評估資產(chǎn)，首先芭要確定這些耗費阿是必須的，而且哎應(yīng)體現(xiàn)社會或行俺業(yè)平均水平。罷二、成本法運用昂的形式及其各項癌指標的估算矮根據(jù)成本法的定背義，其基本計算凹公式可以表述為隘:百成本法的計算公壩式為正確運用成敗本法評估資產(chǎn)提安供了思路，評估唉操作中，重要的斑是依此思路，確扮定各項技術(shù)經(jīng)濟絆指標。?。ㄒ唬┲刂贸杀景始捌涔浪惆χ刂贸杀疽话憧砂捶譃閺?fù)原重置成藹本和更新重置成白本。耙1復(fù)原重置成芭本是指運用原來翱相同的材料、建柏筑或制造標準、跋設(shè)計;格式及技埃術(shù)等，以現(xiàn)時價叭格復(fù)原購建這項哀全新資產(chǎn)所發(fā)生百的支出。翱2更新重置成吧本是指利用新型傲材料，并根據(jù)現(xiàn)哎代標準、設(shè)計及哎

53、格式，以現(xiàn)時價案格生產(chǎn)或建造具案有同等功能的全班新資產(chǎn)所需的成哀本。暗選擇重置成本時百，在同時可獲得暗復(fù)原重置成本和叭更新重置成本的敗情況下，應(yīng)選擇胺更新重置成本。敗在無更新重置成礙本時可采用復(fù)原礙重置成本。一般按來說，復(fù)原重置翱成本大于更新重板置成本，但由此捌引致的功能性損柏耗也大。之所以扒要選擇更新重置芭成本，一方面隨百著科學(xué)技術(shù)的進稗步，勞動生產(chǎn)率把的提高，新工藝百、新設(shè)計被社會班所普遍接受。另背一方面，新型設(shè)懊計、工藝制造的板資產(chǎn)無論從其使盎用性能，還是成氨本耗用方面都會拔優(yōu)于舊的資產(chǎn)。罷更新重置成本和奧復(fù)原重置成本的搬相同方面在于采癌用的都是資產(chǎn)的靶現(xiàn)時價格，不同愛的在于技術(shù)、設(shè)佰計

54、、標準方面的靶差異。對于某些皚資產(chǎn)，其設(shè)計、版耗費、格式幾十安年一貫制，更新叭重置成本與復(fù)原霸重置成本是一樣般的。應(yīng)該注意的佰是，無論更新重挨置成本還是復(fù)原八重置成本，資產(chǎn)案本身的功能不變叭。例如，評估一藹臺386型電子霸計算機，就不能跋以486型電子澳計算機作為更新瓣重置成本。凹重置成本的估算按一般可以采用下班列方法:藹1重置核算法埃。是指按資產(chǎn)成暗本的構(gòu)成，把以版現(xiàn)行市價計算的佰全部購建支出按百其計入成本的形把式，將總成本區(qū)般分為直接成本和芭間接成本來估算案重置成本的一種耙方法。艾直接成本是指直鞍接可以構(gòu)成資產(chǎn)版成本支出的部分瓣，如房屋建筑物罷的基礎(chǔ)、墻體、靶屋面、內(nèi)裝修等八項目;機器設(shè)備

55、矮類資產(chǎn)的購價、懊安裝調(diào)試費、運愛雜費、人工費等隘項目。直接成本絆應(yīng)按現(xiàn)時價格逐靶項加總。頒間接成本是指為伴建造、購買資產(chǎn)阿而發(fā)生的管理費癌，總體設(shè)計制圖礙等項支出。實際藹工作申，間接成皚本可以通過下列敗方法計算。爸（1）按人工成艾本比例法計算，板計算公式為:其中:扮（2）單位價格拔法，計算公式為俺:拜（3）直接成本瓣百分率法，計算俺公式為:佰例:重置購建設(shè)傲備一臺，現(xiàn)行市跋場價格每臺5萬氨元，運雜費10矮00元，直接安案裝成本800元翱，其申原材料3半00元，人工成傲本500元。根鞍據(jù)統(tǒng)計分析，計矮算求得安裝成本扒中的間接成本為唉每人工成本0.把8元，該機器設(shè)凹備重置成本為:靶直接成本 笆

56、哀 骯 5癌1800元搬其中:買價 佰 岸 癌 按 拜 500拔00元扮 運雜費爸 骯 俺 頒 瓣 1吧000元柏 安裝成扮本 把 罷 矮 岸 8跋00元胺其中:原材料 壩 斑 擺 百 安 300元昂 柏 人工 搬 岸 矮 瓣 擺 500元襖 安 間接成本（安辦裝成本） 熬 拔 鞍400元八 搬 重置成本合計哎 八 啊 拌 52200熬元耙2物價指數(shù)法芭。這種方法是在霸資產(chǎn)歷史成本基邦礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時捌物價指數(shù)確定其扳重置成本，計算柏公式為:或:奧公式中，資產(chǎn)歷跋史成本要求真實班、準確并符合社跋會平均的、合理皚成本;資產(chǎn)評估芭時物價指數(shù)指的耙是評估基準日(骯或能夠代表評估吧基準日)的物價哎指數(shù)，

57、而且應(yīng)是敖資產(chǎn)的類別或個扮別物價指數(shù)。爸例:某項被評估隘資產(chǎn)1990年氨購建，賬面原值班為10萬元，1吧999年進行評氨估，已知199懊0年和1999愛年的該類資產(chǎn)定拌基物價指數(shù)分別啊為100%和1柏50%。則被評凹估資產(chǎn)重置成本靶為:或礙物價指數(shù)法與重澳置核算法是重置拌成本估算較常用拔的方法。但二者癌具有明顯的區(qū)別邦，表現(xiàn)在:半（1）物價指數(shù)氨法估算的重置成骯本，僅考慮了價胺格變動因素，因半而確定的是復(fù)原跋重置成本;而重霸置核算法既考慮頒了價格因素，也笆考慮了生產(chǎn)技術(shù)扳進步和勞動生產(chǎn)懊率的變化因素，哀因而可以估算復(fù)凹原重置成本和更把新重置成本。藹（2）物價指數(shù)暗法建立在不同時氨期的某一種或某

58、班類甚至全部資產(chǎn)拔的物價變動水平搬上;而重置核算背法建立在現(xiàn)行價隘格水平與購建成安本費用核算的基壩礎(chǔ)上。挨明確物價指數(shù)法按和重置核算法的啊區(qū)別，有助于重扒置成本估算中方安法的判斷和選擇岸。一項科學(xué)技術(shù)般進步較快的資產(chǎn)吧，采用物價指數(shù)挨法估算的重置成扒本往往會偏高。板當然，物價指數(shù)伴法和重置核算法笆也有其相同點，唉都是建立在利用絆歷史資料基礎(chǔ)上壩。因此，注意判矮斷、分析資產(chǎn)評鞍估時重置成本口版徑與委托方提供笆歷史資料(如財盎務(wù)資料)的口徑般差異，是上述兩板種方法應(yīng)用時需艾共同注意的問題哀。昂3功能價值法阿，也稱生產(chǎn)能力罷比例法。這種方白法是尋找一個與凹被評估資產(chǎn)相同辦或相似的資產(chǎn)為皚參照物，計算

59、其襖每一單位生產(chǎn)能凹力價格或參照物版與被評估資產(chǎn)生哀產(chǎn)能力的比例，拔據(jù)以估算被評估伴資產(chǎn)的重置成本拜。計算公式為:岸例:某重置全新白的一臺機器設(shè)備巴價格5萬元，年絆產(chǎn)量為5000巴件?，F(xiàn)知被評估隘資產(chǎn)年產(chǎn)量為4皚000件，由此唉可以確定其重置唉成本:案這種方法運用的暗前提條件和假設(shè)癌是資產(chǎn)的成本與案其生產(chǎn)能力成線靶性關(guān)系，生產(chǎn)能拔力越大，成本越班高，而且是成正耙比例變化。應(yīng)用艾這種方法估算重跋置成本時，首先扮應(yīng)分析資產(chǎn)成本邦與生產(chǎn)能力之間敖是否存在這種線胺性關(guān)系，如果不笆存在這種關(guān)系，盎這種方法就不可矮以采用。敗4規(guī)模經(jīng)濟效唉益指數(shù)法。通過癌不同資產(chǎn)的生產(chǎn)埃能力與其成本之哎間關(guān)系的分析可凹以發(fā)

60、現(xiàn)，許多資敗產(chǎn)的成本與其生澳產(chǎn)能力之間不存霸在線性關(guān)系，當唉資產(chǎn)A的生產(chǎn)能捌力比資產(chǎn)B的生岸產(chǎn)能力大一倍時懊，其成本卻不一骯定大一倍，也就矮是說，資產(chǎn)生產(chǎn)鞍能力和成本之間稗只成同方向變化鞍，而不是等比例埃變化，這是由于扳規(guī)模經(jīng)濟效益作愛用的結(jié)果。兩項拔資產(chǎn)的重置成本巴和生產(chǎn)能力相比邦較，其關(guān)系可用拔下列公式表示:推導(dǎo)可得:跋公式中的X是一皚個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱叭為規(guī)模經(jīng)濟效益吧指數(shù)。在美國，辦這個經(jīng)驗數(shù)據(jù)一柏般在0.4一1矮間，如加工工業(yè)跋一般為0.7，襖房地產(chǎn)行業(yè)一般暗為0.9。我國伴到目前為止尚未邦有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)拜據(jù)，評估過程中捌要謹慎使用這種佰方法。公式中參安照物，一般可選埃擇同類資產(chǎn)中的八標