唐山和泓陽光項目后評估成本管理

1、唐山和泓陽光一期建安成本后評估成本采購中心日期 2013年11月25日一、建安成本管理1、項目建安成本管理的執(zhí)行狀況2、項目建安成本管理中問題及分析3、項目建安成本管理的改進措施二、招標采購招標采購計劃的執(zhí)行狀況項目采購合同總結(jié)招標采購過程總結(jié)戰(zhàn)略采購執(zhí)行情況經(jīng)驗總結(jié)唐山和泓陽光項目一期建安成本后評估1、項目建安成本管理的執(zhí)行狀況2、項目建安成本管理中問題及分析3、項目建安成本管理的改進措施一、建安成本管理1、項目建安成本管理的執(zhí)行狀況1.目標成本對比分析：1.1目標成本與實際成本對比分析：唐山和泓陽光一期建安成本后評估分析表.xls說明：政府市政退費620萬元未在目標成本中作為成本列減，算作

2、了銷售收入，因此目標成本增加620萬元。1、項目建安成本管理的執(zhí)行狀況（續(xù)）1.2建安成本控制的方法：唐山和泓陽光一期，由7棟住宅樓（含部分底層商業(yè)），二層的獨立車庫組成，建筑面積共計162632平米。如上表分析，整個項目的工程運營費用實際發(fā)生成本與目標成本相比節(jié)約273.34萬元，成本變動率為-0.59%，成本控制情況較為良好。工程運營費用能有效的得以控制，主要原因有：1.2.1產(chǎn)品定位與成本控制的協(xié)調(diào)管理，在產(chǎn)品定位階段，根據(jù)項目全成本的估算，定位和泓陽光為中檔商品住宅項目，唐山公司成本采購部提出了要多選用性價比較高的建筑材料及部品部件意見。1.2.2規(guī)劃設(shè)計與成本控制的協(xié)調(diào)管理，包括限額

3、設(shè)計、成本估算及其成本優(yōu)化，在進行建筑材料及做法的選用方面，唐山公司成本采購部進行測算，協(xié)助設(shè)計部選用適合本項目的材料及做法。如外墻裝飾是選用石材還是涂料，成本采購部經(jīng)過測算，強烈建議選用質(zhì)感涂料，設(shè)計、營銷、成本采購部經(jīng)過討論，決定住宅選用質(zhì)感涂料及真石漆，商業(yè)選用石材；外窗經(jīng)過成本優(yōu)化，選用塑鋼窗，不采用斷橋鋁。1、項目建安成本管理的執(zhí)行狀況（續(xù)）園林景觀工程，經(jīng)過成本優(yōu)化，減少了很多異型石材造型，部分貴重的喬木減少了數(shù)量或品種，更改了一定數(shù)量的石材地面，變成舒布洛克磚地面，減少了水域面積，增加了性價比更高的喬木及灌木的數(shù)量及品種，達到很好的綠化效果；為了增加營銷賣點。成采購本部經(jīng)過估算、

4、成本對比，配合設(shè)計提升了散熱器的品質(zhì)。1.2.3通過政府協(xié)調(diào)，減少不必要功能，取消立體機械車位取消，節(jié)約成本308萬。1.2.4成本控制與招標采購的協(xié)調(diào)管理，通過招標采購，戰(zhàn)略采購，價格比選降低了建安成本，比較突出的項目有人防門、消防、塑鋼窗、造價咨詢、辦公室裝修等。1.2.5過程成本控制，合同評審、資金計劃、結(jié)算審核嚴格按照集團的要求走明源審批流程。2、項目建安成本管理的問題及分析2.1總承包單位成本管理：依據(jù)雙方簽訂的建設(shè)工程施工合同條款，總包結(jié)算金額應(yīng)為27544萬元左右（其中圖紙預(yù)算金額為26265.19萬元），結(jié)算單價1694元/m2，但實際金額為28496萬元，差額952萬元。洽商

5、簽證金額175.1萬元，占施工圖預(yù)算金額的0.6%。導(dǎo)致總包結(jié)算金額較高的原因為：2.2.1存在乙供材料認價偏高的現(xiàn)象。2.2.2因為開工時施工圖不完備，圖紙的設(shè)計變更較多。2.2.3因為項目竣工備案的問題，導(dǎo)致總包的索賠金額較大的現(xiàn)象。2、項目建安成本管理的問題及分析（續(xù)）2.2分包單位成本管理：部分分包單位的建安成本存在超目標成本的現(xiàn)象。2.2.1土方工程在原合同工作內(nèi)容的基礎(chǔ)上增加了降方工程量，結(jié)算額超出目標成本16.8萬元。2.2.2商業(yè)外立面石材施工合同因為增加了17個大堂外立面的工程量，預(yù)估結(jié)算額超出目標成本30萬元。2.2.3外墻涂料的面積工程量增加，超出目標成本56.62萬元。

6、2.2.4消防工程合同因為較原來的招標項目增加了小區(qū)內(nèi)消防外網(wǎng)、消防電氣檢測，預(yù)估結(jié)算額超出目標成本10萬。2.2.5園林景觀工程因為提高了園林綠化的品質(zhì)，增加了景觀面積（紅線外部分工程量），增加了車庫出入口、人防出入口、自行車棚等工作內(nèi)容，預(yù)估結(jié)算額超出目標成本239.56萬。3、項目建安成本管理的改進措施在產(chǎn)品設(shè)計階段，提出更多優(yōu)化設(shè)計的意見，限額設(shè)計，降低產(chǎn)品的建安成本。完善合同條款中，減少漏洞，盡量減少索賠的隱患。總包單位的選取采用招標的方式，在招標前具備完善的施工圖紙，成本管理中的計價體系盡可能多采用施工圖預(yù)算包干的模式，結(jié)算中僅調(diào)整主材價差及變更洽商。加強市場詢價，使成本管理人員對

7、材料設(shè)備市場的價格具備較高的敏感性，嚴格認質(zhì)認價體系，避免管理中的疏漏。應(yīng)該更進一步的加強設(shè)計變更、洽商的管理，能夠做到事前審批簽訂的及時審批、簽訂，做出成本估算，不能事前審批的特殊情況及時補充手續(xù)，使建安成本處于可控狀態(tài)。加強動態(tài)成本管理，對于超目標成本的項目成本采購部須及時提出預(yù)警，并組織相關(guān)部門溝通，分析原因、提出成本控制要求，盡量杜絕超目標成本簽的合同的現(xiàn)象。3、項目建安成本管理的改進措施（續(xù)）材料檔次配比有待進一步優(yōu)化，例如，外窗既然選用了塑鋼窗，配套的五金件選用堅朗五金件，材料選用檔次匹配方面不甚合理，成本方面有些浪費，如果選用春光等檔次的品牌，性價比更高，工藝質(zhì)量也能滿足要求。加

8、強數(shù)據(jù)庫的建立，累積成本指標及工程量指標，為建安目標成本的編制提供可靠的指標，提高目標成本編制的準確性。二、招標采購招標采購計劃的執(zhí)行狀況項目采購合同總結(jié)招標采購過程總結(jié)戰(zhàn)略采購執(zhí)行情況經(jīng)驗總結(jié)1、招標采購計劃的執(zhí)行狀況（1）“招標采購策劃”為集團業(yè)務(wù)管控體系內(nèi)的相關(guān)要求，在唐山和泓陽光項目施工期間該制度尚未正式執(zhí)行。唐山和泓陽光項目的招標采購計劃科目不全面，僅有12項科目的詳細招標計劃。（2）該12項有招標計劃的科目，實際招標啟動時間均比計劃時間延后較多，招標用時較計劃時間長。原因分析： 項目實際工期比招標采購計劃內(nèi)的工期延后，致使招標啟動時間相應(yīng)延后。招標前圖紙及施工范圍、技術(shù)參數(shù)等資料不

9、齊全、技術(shù)部分缺乏項目的針對性，致使招標過程中內(nèi)容變動較大，無法正常開展招標工作，延長了招標時間。合同審批時間較長，致使進場時間拖后。2、項目采購合同總結(jié)（1）陽光項目合同簽訂情況統(tǒng)計表，具體合同見附件。已簽訂合同結(jié)算金額劃分數(shù)量結(jié)算額1000萬以上項目2結(jié)算額500萬-1000萬之間的項目8結(jié)算額100萬-500萬之間的項目24結(jié)算額100萬以下的項目61合同總計95（2）其中應(yīng)用集團戰(zhàn)略采購項目5項（包括：外墻涂料工程、入戶門、電梯、對講設(shè)備、元器件），合同簽訂7個（未含甲指乙供元器件的配電箱合同）。3、招標采購過程總結(jié)（1）招標采購過程總體良好。項目的招標采購能夠按公司規(guī)定的審批權(quán)限進行

10、中標及合同審批；因特殊原因進行的議標及直接委托或投標單位數(shù)量不足5家的情況，項目有情況說明作為審批支持文件。（2）招標采購過程中需提高的部分：部分招標項目，在發(fā)標前不能提供完善的圖紙；施工過程中才逐漸提供，增加了合同的變更洽商量，結(jié)算金額高于合同額。部分招標項目在招標文件內(nèi)的技術(shù)參數(shù)或技術(shù)要求無針對性，招標施工范圍不明確，需在招標過程中反復(fù)修改，延長了招標時間。（3）明源流程為審批人逐個審批，中標及合同的審批時間較長。4、戰(zhàn)略采購執(zhí)行情況（1）本項目的戰(zhàn)略采購執(zhí)行情況較好，參照集團的戰(zhàn)略協(xié)議對電梯工程、外墻涂料工程、入戶門、以及對講設(shè)備等分別按照戰(zhàn)略合作協(xié)議中的合同格式完成簽訂。元器件按照戰(zhàn)略

11、協(xié)議采用甲指乙供形式。 對于戰(zhàn)略采購，建議不能因為無須招標而放松技術(shù)要求的提供，同時應(yīng)分別考慮到戰(zhàn)略明確的供貨周期，付款方式等重要因素，提前明確技術(shù)要求及相關(guān)圖紙，從而讓戰(zhàn)略供應(yīng)商有預(yù)留時間去完成組價及項目報集團核價，按時簽訂具體項目的合同，確保城市公司依據(jù)項目合同開展管理，及后續(xù)供貨和施工的正常進行。4、戰(zhàn)略采購執(zhí)行情況（1）應(yīng)用集團戰(zhàn)略采購項目5項（包括：外墻涂料工程、入戶門、電梯、對講設(shè)備、甲指乙供元器件），合同7個 ，總計1575.7萬元（未含甲指乙供元器件的配電箱合同） 。統(tǒng)計表如下：序號合同編號合同名稱有效簽約金額簽約日期乙方單位1和泓陽光工程065樓宇對講系統(tǒng)設(shè)備采購合同284,

12、4932012/10/31福建求實智能股份有限公司2和泓陽光工程041唐山和泓陽光項目入戶門合同1,399,0342012/8/24萬嘉集團有限公司3和泓陽光工程034-2034-2和泓陽光外墻涂料施工合同（北京富思特）1,541,2702012/9/3北京富思特裝飾有限責任公司4和泓陽光工程034-1034-1和泓陽光外墻涂料工程（廈門固克）4,221,1882012/9/3廈門固克裝飾工程有限公司5和泓陽光工程025電梯免費保養(yǎng)合同02011/11/30上海永大電梯安裝維修有限公司6和泓陽光工程024電梯安裝合同1,578,0052011/11/30上海永大電梯安裝維修有限公司7和泓陽光工

13、程023電梯供貨合同6,732,7602011/11/30上海永大電梯設(shè)備有限公司4、戰(zhàn)略采購執(zhí)行情況（2）電梯，整體運行良好。對于戰(zhàn)略合作伙伴的選擇，城市公司在聽取集團意見后進行了選擇，確定為永大電梯。項目合同簽訂前集團招標采購部抵達現(xiàn)場進行了戰(zhàn)略合作協(xié)議及合同交底工作，實現(xiàn)了有效銜接。工程實施中，戰(zhàn)略合作伙伴永大電梯對項目給予了大力支持，包括：我方冬季采暖措施引起了廳門的腐蝕，永大電梯給予了免費更新；項目付款不及時，經(jīng)充分溝通給予了良好的支持。戰(zhàn)略合作伙伴永大電梯對其他承包商進行了支持性工作。4、戰(zhàn)略采購執(zhí)行情況（3）外墻涂料：過程艱難，結(jié)果尚可。由城市公司獨立進行戰(zhàn)略合作伙伴的選擇，城市

14、公司獨立考察戰(zhàn)略合作伙伴在當?shù)氐捻椖亢蟠_定廈門固克完成五棟涂料施工，富思特完成兩棟涂料施工。涂料廠家提供樣板，集團招標采購部進行了戰(zhàn)略協(xié)議價的審核但未進行現(xiàn)場協(xié)議交底。涂料工程施工過程中，出現(xiàn)的協(xié)調(diào)問題均需要集團招標采購部現(xiàn)場協(xié)調(diào)解決，集團招標采購部進行了大量的項目管理工作。涂料工程前置條件保溫工程對涂料工程造成了極大困擾：工作面移交不完整造成涂料工程施工困難及質(zhì)量無法控制；保溫工程移交涂料施工工作面時已面臨即將進入冬季停工，春季涂料復(fù)工即面臨交房趕工情況。最終涂料工程按項目要求及時完工，達到了竣工驗收的要求，保證了交房的順利進行。富思特工程質(zhì)量較好。但廈門固克施工質(zhì)量一般，施工過程中存在人員

15、、材料不能及時到場及施工人員數(shù)量不足、技術(shù)水平較低的情況。4、戰(zhàn)略采購執(zhí)行情況（4）入戶門：項目入戶門由戰(zhàn)略合作伙伴萬嘉集團有限公司供應(yīng)。在項目供貨過程中發(fā)生如下異常狀況：對到貨時間的約定甲乙雙方各執(zhí)一辭，訂貨延誤時機，成本采購中心協(xié)調(diào)乙方加急生產(chǎn)供貨，戶門基本按時陸續(xù)到場；但因走廊地磚標高超高，門洞口上沿需要剔鑿，戶門緊急到貨后又等待安裝條件。因加急供貨，乙方將門扇填充物由合同要求的巖棉變?yōu)閼?zhàn)略內(nèi)等質(zhì)量等價格易加工的蜂窩發(fā)泡。因在未通知甲方的情況下擅自更改材料，經(jīng)集團招標采購部協(xié)調(diào)毎樘降價10元作為違約金。經(jīng)驗教訓(xùn)：在與乙方合作過程中，應(yīng)有效溝通，明確傳達任務(wù)指示；充分重視往來函件，保留書面

16、資料，為向乙方索賠提供證據(jù)；對現(xiàn)場標高等早檢查、早預(yù)防，避免到貨后再對預(yù)留條件進行整改。4、戰(zhàn)略采購執(zhí)行情況（5）對講設(shè)備供貨項目成本控制較緊，原計劃采用非可視對講，但經(jīng)城市公司對各戰(zhàn)略合作伙伴的價格對比后，選擇了性價比較高的廈門求實4寸液晶屏可視分機，明顯提高了項目檔次。項目合同簽訂前集團招標采購部向項目詳細介紹了各家戰(zhàn)略伙伴對講產(chǎn)品的特點及適用性，實現(xiàn)了有效銜接。項目移交物業(yè)后，因小業(yè)主裝修改線，燒毀對講電源，但戰(zhàn)略合作伙伴廈門求實及時進行更換，并在集團招標采購部協(xié)調(diào)下，免費提供電源、解碼器、分機各5臺作為項目備品留存物業(yè)。5、經(jīng)驗總結(jié)（1）編制項目合約規(guī)劃、招標采購策劃對加強項目招標采購的計劃性具有重要指導(dǎo)意義。（2）各部門間應(yīng)加強相互配合力度。在項目招標前，提供完善的圖紙、詳細的技術(shù)要求及界面劃分，能夠促進招標的規(guī)范合理，有利于招標工作按