財(cái)務(wù)管理-房地產(chǎn)專項(xiàng)檢查指南

1、笆房地產(chǎn)專項(xiàng)檢查胺指南佰 跋 柏房地產(chǎn)行業(yè)概述翱導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)板業(yè)掀起和發(fā)展的斑三大政策支柱：芭土地有償使用、岸房屋商品化、住罷房制度改革。澳房地產(chǎn)行業(yè)基本藹概念百一、房地產(chǎn)有關(guān)骯概念房地產(chǎn)般房地產(chǎn)是房屋財(cái)鞍產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的藹總稱，在經(jīng)濟(jì)學(xué)骯上稱為不動(dòng)產(chǎn)，岸不動(dòng)產(chǎn)指不能移把動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引哀起性質(zhì)、形狀改背變的財(cái)產(chǎn)，包括鞍建筑物、構(gòu)筑物背、土地及其他土骯地附著物伴安。很多國(guó)家將房唉地產(chǎn)稱為物業(yè)。靶 邦房地產(chǎn)涉及的稅把收主要有兩類，笆一類為財(cái)產(chǎn)稅性哀質(zhì)，即對(duì)房地產(chǎn)般的存量狀態(tài)進(jìn)行氨征稅，我國(guó)現(xiàn)在巴開征的房產(chǎn)稅（敖城市房地產(chǎn)稅）礙、城鎮(zhèn)土地使用唉稅（十六屆三中板全會(huì)指出頒“埃條件具備時(shí)對(duì)不盎動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)

2、一規(guī)澳范的物業(yè)稅熬”拌），以及將來可版能開征的遺產(chǎn)稅瓣的有關(guān)房地產(chǎn)稅拌目，均屬此性質(zhì)辦；第二類為流轉(zhuǎn)愛稅和所得稅性質(zhì)班，指在房地產(chǎn)的癌開發(fā)建設(shè)及流通拔管理環(huán)節(jié)開征的耙各種稅，主要包板括營(yíng)業(yè)稅、土地熬增值稅、企業(yè)所背得稅等。暗目前國(guó)稅管轄范艾圍內(nèi)主要的為企凹業(yè)所得稅和外資芭企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)市場(chǎng)板房地產(chǎn)市場(chǎng)可分辦為以下幾類：阿房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)岸，指土地征用、拌劃拔、出讓市場(chǎng)班，房地產(chǎn)呈縱向把流通，土地的出佰讓方式一般有協(xié)搬議出讓、招標(biāo)出按讓、拍賣出讓三阿種方式；芭房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)俺，指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓岸、租賃、抵押等壩市場(chǎng)，房地產(chǎn)呈把橫向流通，通過案表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)者與癌消費(fèi)者之間的交熬易；隘房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)拔，

3、指房產(chǎn)的互換扒、典當(dāng)、租賃以斑及二手房交易市罷場(chǎng)，房地產(chǎn)呈橫搬向流通，表現(xiàn)為壩消費(fèi)者之間以及爸經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者矮之間的交易行為按。懊廣義而言，房地吧產(chǎn)市場(chǎng)還包括物辦業(yè)管理市場(chǎng)，指把以物業(yè)管理服務(wù)斑為交換對(duì)象的市巴場(chǎng)，對(duì)前三級(jí)房扒地產(chǎn)市場(chǎng)有一定鞍的輔助作用。房地產(chǎn)業(yè)矮房地產(chǎn)業(yè)是指通扮過市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制扮從事房地產(chǎn)投資安、開發(fā)、建設(shè)、柏銷售、出租、管邦理、服務(wù)、咨詢伴等項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)，斑具體可分為房地?cái)[產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)扳、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)八、房地產(chǎn)管理業(yè)皚暗（物業(yè)管理業(yè)）岸、二手房交易的暗經(jīng)營(yíng)管理等行業(yè)藹，廣義而言，還安包括建筑業(yè)的房皚地產(chǎn)建設(shè)部分。鞍二、房地產(chǎn)開發(fā)安與經(jīng)營(yíng)業(yè)相關(guān)概胺念埃房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)拔營(yíng)業(yè)頒房地

4、產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)背營(yíng)業(yè)是隨著城市盎住宅商品化的推阿行、工商用房建隘設(shè)事業(yè)的發(fā)展，鞍以及城市土地使皚用制度改革的深盎化，逐步從建筑叭業(yè)分離出來的新跋興產(chǎn)業(yè)，主要涉芭及房地產(chǎn)的投資稗、開發(fā)、建設(shè)、柏銷售、出租等環(huán)耙節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)挨最重要的組成部按分。奧房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)翱營(yíng)業(yè)是房地產(chǎn)綜八合開發(fā)的產(chǎn)物。邦中華人民共和佰國(guó)城市規(guī)劃法瓣中明確規(guī)定，爸“板統(tǒng)一規(guī)劃、合理岸布局、因地制宜拌、綜合開發(fā)、配疤套建設(shè)氨”笆是我國(guó)城市建設(shè)斑的基本方針，其搬本質(zhì)特點(diǎn)就體現(xiàn)澳在俺“俺綜合哀”骯和巴“霸配套安”版上。所謂綜合指隘對(duì)地下設(shè)施如給吧水、排水、供電俺、供熱、煤氣、胺通訊等設(shè)施進(jìn)行爸綜合開發(fā)；配套捌則指對(duì)住宅、工扮商業(yè)用房

5、、文教罷衛(wèi)生設(shè)施、園林暗綠化、道路交通扒及其他公用設(shè)施鞍進(jìn)行配套建設(shè)，罷把城市作為一個(gè)柏有機(jī)整體開發(fā)，哎保證城市的生產(chǎn)般、生活、服務(wù)和岸文化設(shè)施的協(xié)調(diào)疤發(fā)展，提高城市傲的整體功能。吧與相關(guān)行業(yè)的關(guān)安系搬1、與罷“阿建筑業(yè)白”斑的關(guān)系俺在我國(guó)三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)頒的劃分中，建筑氨業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)稗部門，是第二產(chǎn)芭業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)扳與經(jīng)營(yíng)業(yè)帶有經(jīng)罷營(yíng)與服務(wù)的性質(zhì)絆，是第三產(chǎn)業(yè)。暗在房地產(chǎn)的開發(fā)搬建設(shè)中，二者的靶具體關(guān)系可分為隘兩類：把一類是合同關(guān)系班（委托、招標(biāo)等鞍），一般將從事背房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)藹營(yíng)的企業(yè)稱為開哎發(fā)商，將從事房絆屋施工建設(shè)的企傲業(yè)稱為建筑商或般承包商；般第二類是房地產(chǎn)盎開發(fā)企業(yè)通過自氨營(yíng)工程，將建

6、筑稗業(yè)的環(huán)節(jié)納入本案企業(yè)之中。 氨2、與八“案房地產(chǎn)管理業(yè)（斑物業(yè)）盎”安的關(guān)系阿二者同屬于房地八產(chǎn)業(yè)，且同屬于胺第三產(chǎn)業(yè)，后者礙是前者的延續(xù)，矮在銷售和盈利環(huán)敗節(jié)對(duì)前者的影響澳越來越大，同時(shí)阿，隨著房地產(chǎn)市唉場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，藹逐漸要求物業(yè)公哀司前期介入開發(fā)熬及銷售過程，從頒物業(yè)管理及潛在搬業(yè)主的需要出發(fā)啊，提出建設(shè)性意稗見。芭二者的具體關(guān)系暗有三類：懊一類是合同關(guān)系吧（委托、招標(biāo)等背），物業(yè)建成后半，由房地產(chǎn)開發(fā)矮企業(yè)完成第一次把聘用物業(yè)管理公扮司的工作，當(dāng)首爸屆產(chǎn)權(quán)人及使用氨人代表大會(huì)召開板后，選聘物業(yè)公搬司的工作由選舉柏產(chǎn)生的業(yè)主委員爸會(huì)負(fù)責(zé)。癌第二類是由房地跋產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬般獨(dú)立核算的物

7、業(yè)捌公司負(fù)責(zé)物業(yè)管把理；第三類是房唉地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼扮營(yíng)物業(yè)管理。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)挨房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哎的經(jīng)營(yíng)具有復(fù)雜壩性、多樣性和滾疤動(dòng)開發(fā)性以及生礙產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資稗數(shù)額大、往來對(duì)矮象多等特點(diǎn)。因板此，其開發(fā)經(jīng)營(yíng)埃活動(dòng)不同一般的爸工商企業(yè)。哀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)鞍經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要案業(yè)務(wù)板房地產(chǎn)是房產(chǎn)與啊地產(chǎn)的總稱。房叭地產(chǎn)開發(fā)可將土哀地和房屋合在一隘起開發(fā)，也可將辦土地和房屋分開拜開發(fā)。房地產(chǎn)開辦發(fā)企業(yè)就是從事艾房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)斑營(yíng)的企業(yè)，它既伴是房地產(chǎn)產(chǎn)品的襖生產(chǎn)者，又是房般地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)把者。進(jìn)行的主要盎業(yè)務(wù)有： 疤1土地的開發(fā)唉與經(jīng)營(yíng)。 挨企業(yè)將有償獲得哀的土地開發(fā)完成白后，既可有償轉(zhuǎn)扳讓給其他單位使霸

8、用，也可自行組稗織建造房屋和其艾他設(shè)施，然后作奧為商品作價(jià)出售白，還可以開展土搬地出租業(yè)務(wù)。 暗2房屋的開發(fā)藹與經(jīng)營(yíng)。 唉房屋的開發(fā)指房伴屋的建造。房屋礙的經(jīng)營(yíng)指房屋的澳銷售與出租。企哎業(yè)可以在開發(fā)完疤成的土地上繼續(xù)安開發(fā)房屋，開發(fā)俺完成后，可作為岸商品作價(jià)出售或皚出租。企業(yè)開發(fā)奧的房屋，按用途斑可分為商品房、壩出租房、周轉(zhuǎn)房哀、安置房和代建巴房等。 岸3城市基礎(chǔ)設(shè)哎施和公共配套設(shè)白施的開發(fā)。白4代建工程的礙開發(fā)。 稗代建工程的開發(fā)把是企業(yè)接受政府俺和其他單位委托吧，代為開發(fā)的工拔程。疤房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)半經(jīng)營(yíng)管理過程。敗房地產(chǎn)開發(fā)大體般上分為兩大階段柏，八個(gè)環(huán)節(jié)、五啊個(gè)行政管理審批絆過程。哀兩大

9、階段是案：房地產(chǎn)開發(fā)建疤設(shè)階段；房地產(chǎn)板銷售和租賃階段鞍，兩大階段在一柏定程度上相互交阿叉。骯八個(gè)環(huán)節(jié)是八：扒啊投資機(jī)會(huì)尋找、阿頒投資機(jī)會(huì)篩選、哎爸可行性研究、懊扮取得土地使用權(quán)班、壩艾規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案拔報(bào)批、板背簽署有關(guān)合作協(xié)絆議、壩暗施工與竣工驗(yàn)收盎組成、扳跋商品房出租或出拌售與物業(yè)管理。百五個(gè)行政管理審吧批過程是安：班（1）立項(xiàng)審批邦：邦包括開發(fā)項(xiàng)目立愛項(xiàng)和投資計(jì)劃審佰批，分別由建委皚、經(jīng)委、計(jì)委負(fù)按責(zé)。一般步驟是鞍，由開發(fā)公司向拜建委提出立項(xiàng)申矮請(qǐng)，建委與經(jīng)委鞍會(huì)簽審批文件，百開發(fā)公司憑立項(xiàng)芭文件，向計(jì)劃委懊員會(huì)申請(qǐng)投資計(jì)案劃；?。?）規(guī)劃審批熬：礙由規(guī)劃管理、土八地管理、財(cái)政部八門負(fù)責(zé)

10、，通常包盎括辦理八“搬兩證一書把”胺，即熬“跋建筑工程規(guī)劃許胺可證笆”阿、艾“阿規(guī)劃用地許可證拔”板、?！鞍x址意見書板”翱（確定用地范圍白，審核紅線圖）辦。八（3）施工審批氨。挨房地產(chǎn)公司向建版委報(bào)送規(guī)劃許可版證和規(guī)費(fèi)繳納憑瓣證等資料，申請(qǐng)凹施工許可證，由壩建委、消防、環(huán)靶保、市政公用等板部門分別負(fù)責(zé)。懊（4）銷售審批白。懊依據(jù)商品房銷凹售管理辦法、伴城市商品房預(yù)頒售管理辦法。靶（5）產(chǎn)權(quán)審批捌。把商品房交付使用隘后，由業(yè)主向房巴管局報(bào)送購(gòu)買房懊產(chǎn)的資料，辦理板房產(chǎn)證。岸從以上房地產(chǎn)開熬發(fā)過程看，各行吧政管理部門之間哎的工作衍接相當(dāng)唉嚴(yán)密，一環(huán)套一扒環(huán)，沒有上個(gè)環(huán)艾節(jié)的審批、許可岸、規(guī)費(fèi)繳納

11、手續(xù)哀，下一個(gè)管理部俺門就不會(huì)再辦下安去，房地產(chǎn)項(xiàng)目懊的開發(fā)過程就會(huì)鞍中斷。因此，我板們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)行啊業(yè)檢查過程中，八要主動(dòng)與政府管傲理部門加強(qiáng)信息岸溝通，充分利用壩政策管理部門信懊息，提高檢查工敖作的效率，尤其藹是要加強(qiáng)與房產(chǎn)班管理部門的工作版聯(lián)系。頒房地產(chǎn)企業(yè)的開翱發(fā)方式翱1、根據(jù)開發(fā)建襖設(shè)的層次和產(chǎn)品鞍內(nèi)容的不同，可跋分為兩個(gè)層次的皚開發(fā)和一個(gè)層次爸的開發(fā)兩種形式拌。靶兩個(gè)層次的開發(fā)佰是先將跋“絆生地頒”懊（不具備使用條敖件）開發(fā)建設(shè)成疤“傲熟地藹”埃案后進(jìn)行拍賣或出凹租（產(chǎn)品為土地耙），由取得土地氨使用權(quán)者進(jìn)行房暗屋開發(fā)建設(shè)（產(chǎn)俺品為房屋）；一捌個(gè)層次的開發(fā)是拌指一次性完成土昂地、房屋

12、的開發(fā)藹（產(chǎn)品為房屋）瓣。國(guó)外一般以前襖者為主，在我國(guó)懊絕大多數(shù)企業(yè)以笆后者為主，也有搬少數(shù)企業(yè)同時(shí)從八事兩個(gè)層次的開拜發(fā)。背 一個(gè)層次的開發(fā) 房屋（含土地使用權(quán)）兩個(gè)層次的開發(fā)第一層次 土地拍賣、招標(biāo)、協(xié)議第二層次 房屋（含土地使用權(quán)）挨2、根據(jù)開發(fā)建白設(shè)項(xiàng)目所處位置靶和建設(shè)內(nèi)容的不艾同，分為新區(qū)開班發(fā)和舊城改造（芭舊區(qū)再開發(fā)）兩鞍種形式，簡(jiǎn)稱為瓣新開發(fā)和再開發(fā)矮。新開發(fā)是城市皚的外延和擴(kuò)展，百建設(shè)衛(wèi)星城就是敗一種大規(guī)模的新岸開發(fā)形式，再開白發(fā)則是對(duì)原有城芭市功能的改造和懊擴(kuò)充，涉及到拆班遷安置改造等環(huán)捌節(jié)，程序更為復(fù)班雜。新開發(fā)和再半開發(fā)的主要工作昂內(nèi)容分別是：新區(qū)開發(fā)征用土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

13、房屋開發(fā)舊城改造拆遷安置建筑地塊改造房屋開發(fā)通過“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地”對(duì)原有的道路、管網(wǎng)等配套設(shè)施增容、更換、重新布線、調(diào)整走向等熬指實(shí)現(xiàn)班“盎三通一平霸”頒（水通、電通、疤路通、場(chǎng)地平整絆）或癌“傲七通一平澳”邦（給水、排水、岸供電、供熱、供愛氣、電訊、道路案暢通、場(chǎng)地平整佰）的土地。企業(yè)的營(yíng)銷方式售價(jià)策略礙房地產(chǎn)的售價(jià)定把價(jià)模式不同于一岸般商品，阿房地產(chǎn)的潛在消昂費(fèi)者存在著買漲疤不賣跌的偏好，哀加之計(jì)劃生育后半80年代到達(dá)購(gòu)敗買階段其家庭的搬綜合購(gòu)買力的推奧動(dòng)，未來住房?jī)r(jià)背格還將維持增長(zhǎng)皚。挨在目前房地產(chǎn)市邦場(chǎng)看漲的前提條扳件下，資源的稀鞍缺性成為房?jī)r(jià)的壩主要定

14、價(jià)策略，霸其更多的在于房拔地產(chǎn)投資者對(duì)未巴來市場(chǎng)的一種預(yù)挨期，其售價(jià)已和背其成本沒有直接搬的聯(lián)系，各項(xiàng)目挨間的售價(jià)同樣存絆在不可比性。骯商品房的房源分拔：半1稗商品房現(xiàn)售（現(xiàn)擺房）班：敖是指房地產(chǎn)開發(fā)扳企業(yè)將竣工驗(yàn)收矮合格的商品房出班售給出購(gòu)房者。懊根據(jù)商品房銷板售管理辦法規(guī)鞍定：按（1）現(xiàn)售的條扳件。第7條規(guī)定百：項(xiàng)目工程主體按竣工后，房地產(chǎn)頒開發(fā)公司對(duì)工程敗進(jìn)行審計(jì)和驗(yàn)收罷，結(jié)算工程款項(xiàng)皚。按（2）應(yīng)當(dāng)在銷靶售前將房地產(chǎn)開盎發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符捌合商品房現(xiàn)售條捌件的有關(guān)證明文跋件報(bào)送房地產(chǎn)開澳發(fā)主管部門備案凹。（辦理整個(gè)項(xiàng)稗目的產(chǎn)權(quán)證書，熬也稱柏“般確權(quán)靶”班、芭“擺大房產(chǎn)證安”稗，每銷售一套再

15、把向房管局申請(qǐng)核頒銷，檢查時(shí)可向擺房管部門了解商伴品房銷售的進(jìn)展艾情況）。癌（3）商品住宅安按套銷售，不得皚分割拆零銷售。半（4）開發(fā)商與稗銷售商品房時(shí)必扮須與購(gòu)房者簽訂伴統(tǒng)一格式的售房芭合同。?。?）商品房交芭付使用前要委托襖具有房產(chǎn)測(cè)繪資奧格的單位進(jìn)行實(shí)班施測(cè)繪，測(cè)繪成艾果報(bào)房地產(chǎn)行政藹主管部門。拌（6）交付后6阿0天內(nèi)報(bào)送辦理搬房產(chǎn)證的資料。俺2罷商品房預(yù)售（期襖房）襖是指房地產(chǎn)開發(fā)扮企業(yè)將正在建設(shè)百的商品房預(yù)先出俺售給出購(gòu)房者，瓣并收取購(gòu)房者的矮定金購(gòu)房?jī)r(jià)款的啊行為。根據(jù)城拌市商品房預(yù)售管皚理辦法規(guī)定：扳（1）預(yù)售的條骯件：已交付全部骯土地使用權(quán)出讓吧金，取得土地使壩用證；持有規(guī)劃壩許

16、可證；預(yù)售房罷的投入的開發(fā)資八金達(dá)到工程建設(shè)伴總投資的25%敖以上。翱（2）開發(fā)商與半承購(gòu)人簽訂商品拌房預(yù)售合同，并白于簽約之日起3扒0日內(nèi)持商品房頒預(yù)售合同向房管爸部門備案。澳按商品房銷售組版織方式分按第一種：自己組巴織銷售，成立隸澳屬房地產(chǎn)公司營(yíng)拜銷隊(duì)伍。胺第二種：委托中翱介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售叭（營(yíng)銷策劃公司阿），又分三類：敗一類是支付手續(xù)板費(fèi)形式；二類是胺買斷型或者是包絆銷型；四是基價(jià)按代銷+超基數(shù)分柏成。扮房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)斑特點(diǎn)版及發(fā)展趨勢(shì)擺房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)扮特點(diǎn)跋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)柏的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與施骯工企業(yè)不同。其熬經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要有扳以下幾點(diǎn)： 礙1開發(fā)經(jīng)營(yíng)的安計(jì)劃性暗。 霸企業(yè)征用的土地凹、建設(shè)的房

17、屋、罷基礎(chǔ)設(shè)施以及其奧他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格般控制在國(guó)家計(jì)劃罷范圍之內(nèi)，按照斑規(guī)劃、征地、設(shè)稗計(jì)、施工、配套扮、管理辦“吧六統(tǒng)一吧”稗原則和企業(yè)的建盎設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)按劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)霸。 盎2開發(fā)產(chǎn)品的胺商品性巴。 哎房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)霸的產(chǎn)品全部都作哎為商品進(jìn)入市場(chǎng)阿，按照供需雙方扮合同協(xié)議規(guī)定的靶價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格巴作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷售案。 芭3開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)唉務(wù)的復(fù)雜性。 邦所謂復(fù)雜性包括敗兩個(gè)方面： 皚(1)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)翱?jī)?nèi)容復(fù)雜。企業(yè)奧除了土地和房屋邦開發(fā)外，還要建吧設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)絆施和公共配套設(shè)笆施。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊埃括了從征地、拆昂遷、勘察、設(shè)計(jì)皚、施工、銷售到扒售后服務(wù)全過程邦。 拜(2)涉及面廣跋，經(jīng)濟(jì)往來對(duì)象藹

18、多。骯綜合開發(fā)涉及到凹規(guī)劃、勘察、市昂政、施工、供電敖、電訊、房管、白園林、環(huán)衛(wèi)、金搬融以及基層政權(quán)埃機(jī)構(gòu)、建委、物懊價(jià)局、財(cái)政局、版稅務(wù)局等等，需芭要打交道的單位頒和部門幾十個(gè)，百開發(fā)過程中的協(xié)昂作單位也很多。凹企業(yè)不僅因購(gòu)銷挨關(guān)系與設(shè)備、材跋料物資供應(yīng)單位伴等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來伴，而且因工程的骯發(fā)包和招標(biāo)與勘艾察設(shè)計(jì)單位、施霸工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)阿往來，還會(huì)因受礙托代建開發(fā)產(chǎn)品骯、出租開發(fā)產(chǎn)品挨等與委托單位和安承租單位發(fā)生經(jīng)啊濟(jì)往來。 隘4開發(fā)建設(shè)周板期長(zhǎng)，投資數(shù)額凹大。 罷開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)按劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)鞍過可行性研究、白征地拆遷、安置岸補(bǔ)償、七通一平吧、建筑安裝、配巴套工程、綠化環(huán)哎衛(wèi)工程等幾個(gè)開罷

19、發(fā)階段，少則一靶年，多則數(shù)年才班能全部完成。另哎外，上述每一個(gè)扮開發(fā)階段都需要盎投入大量資金，啊加上開發(fā)產(chǎn)品本斑身的造價(jià)很高，扮需要不斷地投入叭大量的資金。 疤5經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大笆。 八開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)疤值高，建設(shè)周期八長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程柏度高、不確定因搬素多，一旦決策邦失誤，銷路不暢白，將造成大量開八發(fā)產(chǎn)品積壓，使鞍企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不唉靈，導(dǎo)致企業(yè)陷半入困境。斑據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)耙計(jì)，2002年艾，全國(guó)房地產(chǎn)開奧發(fā)企業(yè)直接使用壩金融機(jī)構(gòu)資金（扳含按揭貸款）占巴全部開發(fā)建設(shè)資吧金比例達(dá)50%百左右，拖欠占用笆施工企業(yè)資金占芭比22%，平均疤資產(chǎn)負(fù)債率為7襖2%，比工業(yè)企挨業(yè)高出16個(gè)百巴分點(diǎn)。唉房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)搬發(fā)

20、展趨勢(shì)昂1扳房地產(chǎn)公司由原癌來的中、規(guī)模經(jīng)盎營(yíng)向資金雄厚的伴大規(guī)模開發(fā)轉(zhuǎn)化耙。哀特別是從去年整凹頓和規(guī)范土地市昂場(chǎng)、完善房地產(chǎn)暗信業(yè)貸政策開始柏，房地產(chǎn)開發(fā)企懊業(yè)正面臨重新洗俺牌的過程。吧2扒是企業(yè)所有制類矮型由原來的公有哎制為主轉(zhuǎn)向以非岸公有制為主的格凹局。辦國(guó)有房地產(chǎn)公司艾的無(wú)論從經(jīng)營(yíng)規(guī)八模不是企業(yè)數(shù)量爸正在逐漸萎縮，安非公有制房地產(chǎn)擺企業(yè)數(shù)量迅速猛癌增。骯3經(jīng)濟(jì)主體的擺多元化把伴隨著社會(huì)分工哀的不斷細(xì)化，房佰地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間愛的經(jīng)濟(jì)合作已成扮為趨勢(shì)，一項(xiàng)開拌發(fā)項(xiàng)目很可能涉挨及多個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體壩。襖這就對(duì)我們提出岸了一個(gè)問題：如拜何判定參與同一藹經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的多個(gè)礙經(jīng)濟(jì)實(shí)體各自應(yīng)擺承擔(dān)的納稅責(zé)任佰，

21、采取何種手段奧來督促其實(shí)現(xiàn)納氨稅義務(wù)，扒4消費(fèi)群體發(fā)礙生變化。班隨著住房制度的按開革，住房消費(fèi)襖群體由原來的機(jī)凹關(guān)、企事業(yè)單位柏的集團(tuán)性消費(fèi)轉(zhuǎn)胺向個(gè)人消費(fèi)為主矮。單位集中性一啊次購(gòu)房的越來越熬少。檢查的工作熬量要不斷地增大捌。靶5個(gè)人住房消板費(fèi)理念在不斷變絆化。敖投資性住房消費(fèi)霸正在興起，二手斑房市場(chǎng)正在逐步瓣形成。罷6岸是融資渠道盎方式隘向多元化方向發(fā)奧展。敗 百房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)般稅收政策邦開發(fā)建設(shè)期涉稅艾事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)傲較少，主要涉稅芭事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)把集中在租售期，半具體情況見下表斑：哎階段把經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)懊影響稅種笆備 注澳開發(fā)建設(shè)期班取得土地使用權(quán)邦契稅、耕地占用哀稅頒由財(cái)政部門征收稗委托施工

22、百印花稅柏自營(yíng)工程芭個(gè)人所得稅骯銷售期房巴營(yíng)業(yè)稅（城建稅絆、教育費(fèi)附加）矮、土地增值稅、澳企業(yè)所得稅、個(gè)八人所得稅、印花把稅凹叭租 售 管皚 理 期唉銷售房屋班轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)伴營(yíng)業(yè)稅（城建稅凹、教育費(fèi)附加）搬、土地增值稅、絆企業(yè)所得稅、個(gè)敖人所得稅、印花胺稅盎營(yíng)業(yè)稅按般“霸銷售不動(dòng)產(chǎn)凹”暗和柏“八轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)敗”翱稅目，如果所銷擺售房屋為自營(yíng)工絆程，還涉及絆“矮建筑業(yè)愛”扮稅目，但與辦“啊銷售不動(dòng)產(chǎn)般”敖的計(jì)稅依據(jù)不同唉（見稅收政策部捌分）邦出租房屋或土地澳營(yíng)業(yè)稅（城建稅礙、教育費(fèi)附加）擺、企業(yè)所得稅、敖個(gè)人所得稅、房癌產(chǎn)稅（城市房地絆產(chǎn)稅）、土地使把用稅（費(fèi)）、印俺花稅皚營(yíng)業(yè)稅按耙“按服務(wù)業(yè)

23、頒吧租賃業(yè)礙”癌稅目捌自用房屋或土地跋房產(chǎn)稅（城市房靶地產(chǎn)稅）辦土地使用稅（費(fèi)巴）般靶贈(zèng)與房屋或土地翱敖視同銷售不動(dòng)產(chǎn)癌代收費(fèi)用骯 營(yíng)業(yè)稅跋（城建稅、教育暗費(fèi)附加）愛代收費(fèi)用手續(xù)費(fèi)耙合并營(yíng)業(yè)收入計(jì)皚稅叭房屋抵押貸款扒以房抵債時(shí)按銷跋售不動(dòng)產(chǎn)納稅版對(duì)所建房屋兼營(yíng)佰物業(yè)管理以及餐扳飲、娛樂等服務(wù)阿營(yíng)業(yè)稅（城建稅礙、教育費(fèi)附加）跋、企業(yè)所得稅、拌個(gè)人所得稅吧營(yíng)業(yè)稅按笆“氨服務(wù)業(yè)班”頒稅目，適用相應(yīng)白的稅率伴股利分配靶個(gè)人所得稅哎個(gè)人股東所得股佰利按股息、紅利斑所得計(jì)稅 挨 從目前暗征管而言國(guó)稅主瓣要涉及企業(yè)所得按稅和外資企業(yè)所捌得稅。把內(nèi)資房地產(chǎn)所得稗稅涉及的稅收法規(guī)澳房地產(chǎn)企業(yè)涉及傲的稅收法規(guī)較多

24、敖，前后二次有一爸定變化，主要涉襖及的稅法文件如芭下：案國(guó)稅發(fā)（200八3）83號(hào)：百國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)鞍于房地產(chǎn)開發(fā)有艾關(guān)企業(yè)所得稅問邦題的通知（絆伴本通知自200癌3年7月1日起昂執(zhí)行。此前發(fā)生俺的尚未進(jìn)行稅務(wù)藹處理的事項(xiàng)，也板按本通知執(zhí)行）百國(guó)稅發(fā)200搬631號(hào)：拔國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)把于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)八務(wù)征收企業(yè)所得啊稅問題的通知凹（本通知自20襖06年1月1日邦起執(zhí)行，國(guó)稅發(fā)霸20038般3號(hào)同時(shí)廢止。半此前沒有明確規(guī)擺定且尚未進(jìn)行處拜理的稅務(wù)事項(xiàng)，扒按本通知執(zhí)行）熬 胺蘇國(guó)稅發(fā)【百2003爸】第版195暗號(hào)：轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家奧稅務(wù)總局關(guān)于房案地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企靶業(yè)所得稅問題的半通知的通知襖蘇地稅發(fā)20敗

25、06120號(hào)擺：江蘇省地方稅安務(wù)局、江蘇省國(guó)挨家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)盎國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)啊于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)隘務(wù)征收企業(yè)所得叭稅問題的通知凹的通知罷31號(hào)文件柏與83號(hào)文件相藹比的主要變化俺對(duì)照原來的拜83捌號(hào)文件，31號(hào)芭文件主要在以下拜幾個(gè)方面進(jìn)行了吧補(bǔ)充、修改和完佰善：盎對(duì)預(yù)售收入的預(yù)叭計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率作斑了適當(dāng)調(diào)整。把83班號(hào)文件規(guī)定，開澳發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收藹入應(yīng)按不低于佰15%阿的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)礙率繳納企業(yè)所得般稅。31號(hào)文件叭對(duì)這一規(guī)定作了扒兩點(diǎn)調(diào)整：一是拌將預(yù)售收入的預(yù)傲計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修斑改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛罷利率；二是按開斑發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)將板開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為岸經(jīng)濟(jì)適用房和非阿經(jīng)濟(jì)適用房，并白規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房隘項(xiàng)目預(yù)售收

26、入的板預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率班不得低于稗3%案，非經(jīng)濟(jì)適用房哎項(xiàng)目按不同區(qū)域邦分別確定預(yù)售收捌入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛凹利率，其中，省跋會(huì)城市和計(jì)劃單懊列市的城區(qū)和郊挨區(qū)不得低于搬20扒%，地及地級(jí)市埃的城區(qū)和郊區(qū)不癌得低于傲15靶%，其他地區(qū)不氨得低于暗10礙%。拌規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品百的完工標(biāo)準(zhǔn)。敖31翱號(hào)文件第二條第胺一款規(guī)定，凡符艾合下列條件之一鞍的，應(yīng)視為開發(fā)邦產(chǎn)品已完工：一頒是竣工證明已報(bào)半房地產(chǎn)管理部門按備案的開發(fā)產(chǎn)品澳（成本對(duì)象）；隘二是已開始投入佰使用的開發(fā)產(chǎn)品半（成本對(duì)象）；巴三是已取得了初拌始產(chǎn)權(quán)登記證明哀的開發(fā)產(chǎn)品（成按本對(duì)象）。之所澳以對(duì)開發(fā)產(chǎn)品完耙工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行界定佰，主要是考慮到瓣當(dāng)預(yù)計(jì)計(jì)稅

27、毛利按率高于實(shí)際利潤(rùn)芭率時(shí)，房地產(chǎn)開艾發(fā)企業(yè)往往會(huì)對(duì)壩已完工開發(fā)產(chǎn)品邦積極結(jié)算成本；澳相反，一旦出現(xiàn)芭預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率傲低于實(shí)際利潤(rùn)率扒的情況，這種積胺極性就不存在了礙。因此，必須從艾稅收角度規(guī)定開安發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)霸準(zhǔn)，以保證國(guó)家骯稅收不流失。耙對(duì)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅百成本標(biāo)準(zhǔn)作了原哎則規(guī)定。八開發(fā)產(chǎn)品完工以?shī)W后，按什么標(biāo)準(zhǔn)笆結(jié)算成本就成為捌下一步稅收征管哀工作中至關(guān)重要半的一環(huán)。開發(fā)產(chǎn)唉品不同于標(biāo)準(zhǔn)化背的工業(yè)產(chǎn)品，其埃成本對(duì)象的確定板具有不可比性、版多樣性和復(fù)雜性哀等特征，個(gè)案特板征比較明顯。因扒此，開發(fā)產(chǎn)品結(jié)斑算既不能簡(jiǎn)單地捌套用一般稅收原把則，也不能完全捌按會(huì)計(jì)制度執(zhí)行按。為了防止開發(fā)扳企業(yè)通過隨

28、意確絆定成本對(duì)象或混襖淆成本界線等方胺式逃避納稅義務(wù)皚，為成本對(duì)象的襖準(zhǔn)確、合理計(jì)量搬提供基礎(chǔ)，應(yīng)單芭獨(dú)制定房地產(chǎn)開愛發(fā)企業(yè)的計(jì)稅成隘本標(biāo)準(zhǔn)。因此，柏根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)鞍企業(yè)計(jì)稅成本標(biāo)叭準(zhǔn)涉及的內(nèi)容比疤較多、問題也比阿較復(fù)雜的情況，氨 31笆號(hào)文件規(guī)定了計(jì)埃稅成本結(jié)算的一懊般原則、主要成背本項(xiàng)目的核算方骯法和扣除標(biāo)準(zhǔn)三熬方面內(nèi)容。佰規(guī)定了成本費(fèi)用扮項(xiàng)目核算和稅前愛扣除原則。板對(duì)公共配套設(shè)施頒費(fèi)、前期工程費(fèi)巴、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)伴費(fèi)、建筑安裝工佰程費(fèi)、開發(fā)間接笆費(fèi)用等主要成本皚項(xiàng)目，隘31爸號(hào)文件規(guī)定了其昂核算和稅前扣除耙原則：屬于該成捌本對(duì)象完工前實(shí)艾際發(fā)生的，可直百接攤?cè)氤杀緦?duì)象擺；屬于成本對(duì)象巴完工

29、后實(shí)際發(fā)生扳的，首先應(yīng)按規(guī)笆定在已完工成本唉對(duì)象和未完工成八本對(duì)象之間分?jǐn)偘?，再將由已完工骯成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的稗部分，在已實(shí)現(xiàn)岸銷售的可售面積邦和未實(shí)現(xiàn)銷售的芭可售面積之間進(jìn)爸行分?jǐn)?，其中，埃?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售斑的可售面積分?jǐn)偟K的部分準(zhǔn)予在當(dāng)佰期扣除。爸對(duì)新辦房地產(chǎn)開澳發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣擺告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳叭費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)半稅前扣除作出了班新規(guī)定。岸按照企業(yè)所得隘稅稅前扣除辦法拌（國(guó)稅發(fā)2挨00084號(hào)爸）的有關(guān)規(guī)定，罷企業(yè)發(fā)生的廣告扳費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)唉和業(yè)務(wù)招待費(fèi)是辦按銷售收入的一骯定比例在稅前據(jù)翱實(shí)扣除。這一規(guī)吧定對(duì)于新辦的房拜地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來挨說不合理問題較愛為突出，主要體跋現(xiàn)在以下兩個(gè)方岸面：一是房地產(chǎn)愛

30、開發(fā)企業(yè)從事的霸開發(fā)活動(dòng)包括征巴地拆遷、規(guī)劃設(shè)般計(jì)、組織施工、辦竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品安銷售等開發(fā)經(jīng)營(yíng)啊全過程。因此，熬開發(fā)項(xiàng)目從第一佰筆投入至取得第拌一筆銷售收入，絆需要一個(gè)較長(zhǎng)周版期，而這一期間熬發(fā)生的廣告費(fèi)和斑業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，則巴由于沒有銷售收靶入而無(wú)法在稅前頒扣除；二是廣告澳費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)伴支出主要發(fā)生在百開發(fā)前期，這是哎房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)擺的一個(gè)顯著特點(diǎn)艾，但這一期間又瓣恰恰沒有銷售收把入。鑒于這種情扒況，為合理解決奧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)藹正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所奧需的三項(xiàng)費(fèi)用扣埃除問題，扳31白號(hào)文件規(guī)定：新絆辦的房地產(chǎn)開發(fā)霸企業(yè)在取得第一巴筆銷售開發(fā)產(chǎn)品板收入之前發(fā)生的笆廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣凹傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待百費(fèi)，皚可

31、以向以后年度把結(jié)轉(zhuǎn)，但最長(zhǎng)不癌得超過傲3搬年拜。拜對(duì)轉(zhuǎn)借款發(fā)生的骯利息支出稅前扣瓣除問題有了新規(guī)扒定。頒房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品胺與工業(yè)產(chǎn)品相比矮，具有開發(fā)周期般長(zhǎng)和投入資金大襖的特點(diǎn)。有的產(chǎn)板品開發(fā)需要幾年懊甚至十幾年才能稗完成。因而，開暗發(fā)企業(yè)的開發(fā)資矮金在建設(shè)過程中愛停留的時(shí)間較長(zhǎng)芭，而且開發(fā)產(chǎn)品案的造價(jià)較高，一奧個(gè)小區(qū)、一個(gè)大藹的建設(shè)項(xiàng)目，少岸則需要投資上億芭元，高則需要幾扒十億元資金。這癌就需要企業(yè)在開澳發(fā)前期注入大量叭資金。開發(fā)企業(yè)啊籌措資金的渠道傲，通常有以下幾凹種形式：一是增壩資擴(kuò)股，二是發(fā)敖行債券，三是預(yù)爸售開發(fā)產(chǎn)品，四挨是向銀行貸款。癌在上述幾種籌資昂形式中，向銀行哎貸款是其主要形俺

32、式。一些開發(fā)企矮業(yè)出于加強(qiáng)資金搬監(jiān)管、加速資金傲周轉(zhuǎn)、節(jié)約籌資捌成本、提高資金愛使用效率考慮，哀由集團(tuán)統(tǒng)一向金哀融機(jī)構(gòu)借款，所傲屬企業(yè)申請(qǐng)使用佰。通過這種方式藹籌措、管理、使稗用銀行信貸資金疤是開發(fā)企業(yè)的正扒常經(jīng)營(yíng)需要。因敖此，拜31八號(hào)文件規(guī)定，開鞍發(fā)企業(yè)只要能夠癌出具從金融機(jī)構(gòu)哎取得貸款的證明胺文件，其所屬企瓣業(yè)使用開發(fā)企業(yè)百轉(zhuǎn)借款支付的利哀息允許按稅收有岸關(guān)規(guī)定扣除。白增加了防止資本拔弱化和關(guān)聯(lián)交易岸的規(guī)定。絆開發(fā)企業(yè)將暫時(shí)岸閑置不用的自有擺資金通過合法方暗式拆借給其他企奧業(yè)使用也是提高板資金使用效率的俺另一途徑。因此艾應(yīng)準(zhǔn)予借入企業(yè)藹扣除其支付的利氨息。但是，為了斑防止開發(fā)企業(yè)通辦過關(guān)

33、聯(lián)交易轉(zhuǎn)移搬利潤(rùn)，把31盎號(hào)文件規(guī)定，依哎法借給全資企業(yè)瓣的，全資企業(yè)支唉付的利息不得在爸稅前扣除；依法吧借給全資企業(yè)以背外其他關(guān)聯(lián)企業(yè)敖的，關(guān)聯(lián)企業(yè)借扮入資金金額在其耙注冊(cè)資本靶50案%以內(nèi)（含案50把%）的部分，可稗在按金融機(jī)構(gòu)同艾類同期貸款基準(zhǔn)艾利率計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)擺以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除；傲超過注冊(cè)資本頒50艾%的部分，其超背過部分負(fù)擔(dān)的利擺息支出不得扣除安。佰對(duì)新辦房地產(chǎn)企扮業(yè)減免稅作了限拔制。挨目前房地產(chǎn)開發(fā)八企業(yè)多采用設(shè)立罷項(xiàng)目公司的方式爸經(jīng)營(yíng)，開發(fā)一個(gè)案樓盤或開發(fā)一個(gè)把項(xiàng)目就新辦一個(gè)拌公司，且盈利率敗較高。據(jù)此，板31瓣號(hào)文件規(guī)定，房俺地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不安得享受新辦企業(yè)斑的稅收優(yōu)惠，同拔時(shí)規(guī)定以銷

34、售房矮地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品（礙包括代理銷售）扒為主的企業(yè)也不背得享受新辦企業(yè)阿的稅收優(yōu)惠。半對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅瓣收征管方式提出澳了新的要求。鞍根據(jù)稅收征管絆法和企業(yè)所拔得稅暫行條例礙及其實(shí)施細(xì)則的按規(guī)定，結(jié)合房地捌產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特愛點(diǎn)，拔31半號(hào)文件規(guī)定對(duì)房挨地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不瓣得事先按核定征耙收方式征收、管奧理企業(yè)所得稅。翱也就是說，必須耙是符合稅收征拌管法第盎35板條規(guī)定的情形的奧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)翱，才可按核定征耙收方式征收企業(yè)阿所得稅。絆31號(hào)班文件與原83號(hào)辦文件的主要條款捌對(duì)照和簡(jiǎn)要分析胺（詳見下表）熬83號(hào)文件（舊胺）壩31號(hào)文件（新艾）俺簡(jiǎn)要分析拔各省、自治區(qū)、捌直轄市和計(jì)劃單哎列市國(guó)家稅務(wù)局背、地

35、方稅務(wù)局，靶局內(nèi)各單位：啊各省、自治區(qū)、邦直轄市和計(jì)劃單扒列市國(guó)家稅務(wù)局凹、地方稅務(wù)局：版為了加強(qiáng)房地產(chǎn)案開發(fā)企業(yè)所得稅邦的征收管理，規(guī)凹范房地產(chǎn)開發(fā)企斑業(yè)的納稅行為，拔根據(jù)中華人民艾共和國(guó)企業(yè)所得拔稅暫行條例及佰其實(shí)施細(xì)則、礙中華人民共和國(guó)半稅收征收管理法襖等有關(guān)法律、啊法規(guī)規(guī)定，結(jié)合柏房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跋的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，現(xiàn)敖就房地產(chǎn)開發(fā)企班業(yè)征收所得稅有敗關(guān)問題通知如下岸：按為了加強(qiáng)和規(guī)范癌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拜的企業(yè)所得稅征暗收管理，根據(jù)氨中華人民共和國(guó)扳企業(yè)所得稅暫行熬條例及其實(shí)施盎細(xì)則、中華人懊民共和國(guó)稅收征白收管理法等有八關(guān)法律、法規(guī)規(guī)拌定，結(jié)合房地產(chǎn)胺開發(fā)企業(yè)（以下吧簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè)）鞍的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

36、，現(xiàn)盎就房地產(chǎn)開發(fā)的氨有關(guān)企業(yè)所得稅安問題通知如下：癌 哀總體上看，31佰號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)俺開發(fā)企業(yè)所取得埃的不同收入的稅昂收處理進(jìn)行了更半加明細(xì)的分類，敗共7類：1、熬關(guān)于未完工開發(fā)搬產(chǎn)品的稅務(wù)處理吧問題百2、芭關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)斑品的稅務(wù)處理問案題般3、把關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)傲租收入的確認(rèn)問哎題斑4、版關(guān)于合作建造開把發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處哎理問題 靶5、矮關(guān)于以土地使用暗權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目傲的稅務(wù)處理問題澳 霸6、扮關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視背同銷售行為的稅奧務(wù)處理問題版7、哎關(guān)于代建工程和挨提供勞務(wù)的稅務(wù)氨處理問題辦原83號(hào)文件只拜分4類：1、胺關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)般售收入確認(rèn)問題巴2、岸關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷扒售收入確認(rèn)問題般3、板

37、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視案同銷售行為的收凹入確認(rèn)問題斑4、盎關(guān)于代建工程和挨提供勞務(wù)的收入般確認(rèn)問題凹二、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)鞍品預(yù)售收入確認(rèn)傲問題板房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扮采取預(yù)售方式銷安售開發(fā)產(chǎn)品的，皚其叭當(dāng)期取得的預(yù)售扮收入先按規(guī)定的吧利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)愛計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，伴再并入當(dāng)期應(yīng)納愛稅所得額統(tǒng)一計(jì)跋算繳納企業(yè)所得按稅伴，待開發(fā)產(chǎn)品完襖工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算叭調(diào)整。扳預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額拜預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品絆收入利潤(rùn)率礙預(yù)售收入的利潤(rùn)鞍率不得低于15骯%（含15%）澳，由主管稅務(wù)機(jī)邦關(guān)結(jié)合本地實(shí)際骯情況，按公平、唉公正、公開的原岸則分類(或分項(xiàng)芭)確定。絆預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完稗工后，企業(yè)應(yīng)及愛時(shí)按本通知第一板條規(guī)定計(jì)算已實(shí)礙現(xiàn)的銷售收入，澳同

38、時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)靶其對(duì)應(yīng)的銷售成愛本，計(jì)算出已實(shí)盎現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧擺損）額，經(jīng)納稅白調(diào)整后再計(jì)算出矮其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)八品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)班利潤(rùn)額之間的差把額，再將此差額八并入當(dāng)期應(yīng)納稅罷所得額。挨一、關(guān)于未完工襖開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)凹處理問題辦開發(fā)企業(yè)開發(fā)、絆建造的住宅、商皚業(yè)用房以及其他拌建筑物、附著物壩、配套設(shè)施等開暗發(fā)產(chǎn)品，在其未阿完工前采取預(yù)售襖方式銷售的，其瓣預(yù)售收入先按預(yù)芭計(jì)計(jì)稅毛利率分奧季(或月)計(jì)算鞍出當(dāng)期毛利額，岸扣除相關(guān)的期間伴費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金辦及附加后再計(jì)入藹當(dāng)期應(yīng)納稅所得背額昂，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)邦算計(jì)稅成本后再罷行調(diào)整。澳（一）扒經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目吧必須符合建設(shè)部澳、國(guó)家發(fā)展改革翱委員會(huì)、國(guó)土資板

39、源部、中國(guó)人民版銀行關(guān)于印發(fā)八經(jīng)濟(jì)適用房管把理辦法的通知艾（建住房挨罷2004百伴77號(hào)）等有關(guān)笆法規(guī)的規(guī)定傲，安其拔預(yù)售收入的計(jì)稅爸毛利率不得低于耙3%安。開發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)白濟(jì)適用房項(xiàng)目的叭預(yù)售收入進(jìn)行初艾始納稅申報(bào)時(shí)拌，癌必須附送有關(guān)部阿門的批準(zhǔn)文件以笆及其他相關(guān)證明扮材料。凡不符合傲規(guī)定或未附送有案關(guān)部門的批準(zhǔn)文熬件以及其他相關(guān)愛證明材料的，一斑律按銷售非經(jīng)濟(jì)笆適用房的規(guī)定計(jì)愛算繳納企業(yè)所得八稅。斑（二）艾非經(jīng)濟(jì)適用房開盎發(fā)項(xiàng)目叭預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率哀按以下規(guī)定確定把：壩1藹.開發(fā)項(xiàng)目位于佰省、自治區(qū)、直翱轄市和計(jì)劃單列奧市人民政府所在胺地城市城區(qū)和郊奧區(qū)的，巴不得低于20%笆。暗2埃開發(fā)項(xiàng)目位于

40、凹地及地級(jí)市城區(qū)傲及郊區(qū)的，罷不得低于15%翱。吧3罷開發(fā)項(xiàng)目位于佰其他地區(qū)的，扳不得低于10%笆。耙對(duì)未完工開發(fā)產(chǎn)斑品，所取得預(yù)售壩收入的稅務(wù)處理敖，改變了原來一吧刀切，統(tǒng)一規(guī)定板利潤(rùn)率的辦法，埃劃分了經(jīng)濟(jì)適用百房及非經(jīng)濟(jì)適用伴房不同的預(yù)計(jì)計(jì)瓣稅毛利率，并允班許扣除相關(guān)的期白間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅俺稅金及附加。同啊時(shí)，對(duì)于非經(jīng)濟(jì)耙適用房，從全國(guó)芭統(tǒng)一的預(yù)計(jì)利潤(rùn)擺率改為按照所在艾地的不同，規(guī)定霸不同的預(yù)計(jì)利潤(rùn)敖率最低標(biāo)準(zhǔn)。拔（注意耙“暗預(yù)計(jì)利潤(rùn)率阿”埃和百“吧計(jì)稅毛利率傲”昂兩者的區(qū)別：預(yù)澳計(jì)利潤(rùn)率的分子般本身就已扣除期頒間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅翱金及附加，而計(jì)百稅毛利率的分子背并未扣除這兩項(xiàng)澳內(nèi)容，所以需要跋

41、單獨(dú)計(jì)算可扣除癌的期間費(fèi)用和營(yíng)挨業(yè)稅金及附加）盎二、關(guān)于完工開吧發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處耙理問題哎（一）符合下列按條件之一的，應(yīng)佰視為開發(fā)產(chǎn)品已笆經(jīng)完工：1.竣八工證明已報(bào)房地板產(chǎn)管理部門備案百的開發(fā)產(chǎn)品（成癌本對(duì)象）；2.稗已開始投入使用皚的開發(fā)產(chǎn)品（成阿本對(duì)象）；3.芭已取得了初始產(chǎn)扒權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)扒品（成本對(duì)象）擺。搬（二）開發(fā)產(chǎn)品拌完工后，開發(fā)企拔業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的絆性質(zhì)和銷售方式斑，按照收入確認(rèn)絆的原則，合理地邦將預(yù)售收入確認(rèn)版為實(shí)際銷售收入澳，同時(shí)按規(guī)定結(jié)擺轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅佰成本，計(jì)算出該唉項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際案銷售收入的毛利白額。該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)八品實(shí)際銷售收入絆毛利額與其預(yù)售癌收入毛利額之間翱的差額，計(jì)入

42、完百工年度的應(yīng)納稅癌所得額。凡已完礙工開發(fā)產(chǎn)品在完哎工年度未按規(guī)定擺結(jié)算計(jì)稅成本，按或未對(duì)其實(shí)際銷般售收入毛利額和背預(yù)售收入毛利額背之間的差額進(jìn)行傲納稅調(diào)整的，主吧管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)捌確定或核定其計(jì)按稅成本，據(jù)此進(jìn)襖行納稅調(diào)整，并礙按中華人民共按和國(guó)稅收征收管敗理法的有關(guān)規(guī)擺定對(duì)其進(jìn)行處理白。半（三）開發(fā)產(chǎn)品板完工后，開發(fā)企埃業(yè)應(yīng)于年度納稅奧申報(bào)前將其完工翱情況報(bào)告主管稅班務(wù)機(jī)關(guān)。在年度背納稅申報(bào)時(shí)，開板發(fā)企業(yè)須出具瓣有關(guān)機(jī)構(gòu)癌對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品埃實(shí)際銷售收入毛哎利額與預(yù)售收入邦毛利額之間差異啊調(diào)整情況的捌稅務(wù)鑒定報(bào)告半以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需敖要的其他相關(guān)資翱料。按上述扳差異調(diào)整情況鑒罷定報(bào)告版的基本內(nèi)容包括

43、氨：開發(fā)項(xiàng)目的地阿理位置及概況、懊占地面積、開發(fā)壩用途、初始開發(fā)埃時(shí)間、完工時(shí)間笆、可售面積及已霸售面積、預(yù)售收哀入及其毛利額、辦實(shí)際銷售收入及哎其毛利額、開發(fā)鞍成本及其實(shí)際銷擺售成本等。辦（四）開發(fā)產(chǎn)品胺銷售收入的范圍胺為銷售開發(fā)產(chǎn)品懊過程中取得的全拜部?jī)r(jià)款，包括百現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)頒物及其他經(jīng)濟(jì)利阿益。瓣開發(fā)企業(yè)代有關(guān)半部門、單位和企疤業(yè)收取的各種基扒金、費(fèi)用和附加壩等，凡納入開發(fā)擺產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開板發(fā)企業(yè)開具發(fā)票矮的，應(yīng)按規(guī)定全隘部確認(rèn)為銷售收罷入；凡未納入開捌發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由邦開發(fā)企業(yè)之外的癌其他收取部門、拌單位開具發(fā)票的拜，可作為代收代佰繳款項(xiàng)進(jìn)行管理拜。愛1、對(duì)開發(fā)產(chǎn)品鞍完工標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定哎，

44、直接關(guān)系到銷扮售收入的確認(rèn)，啊83號(hào)文件對(duì)此把作出了較為明確盎的規(guī)定，有助于絆解決稅企爭(zhēng)議。癌2、對(duì)銷售收入搬的范圍進(jìn)行了明頒確，一切可以用胺現(xiàn)金及其等價(jià)物哀可以衡量的經(jīng)濟(jì)扮利益。這與企艾業(yè)所得稅暫行條襖例實(shí)施細(xì)則第斑58條的精神是斑一致的。同時(shí)，半針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)拜企業(yè)代收款項(xiàng)較襖多的情況，31百號(hào)文件對(duì)代收款佰項(xiàng)是否計(jì)入銷售般收入的標(biāo)準(zhǔn)也作辦出了規(guī)定（但要暗注意該規(guī)定僅適白用于企業(yè)所得稅把，不適用于營(yíng)業(yè)巴稅）。巴3、對(duì)預(yù)售收入爸與實(shí)際銷售收入哀的差額如何進(jìn)行案納稅調(diào)整進(jìn)行了罷明確規(guī)定，并增板加了如果不及時(shí)壩結(jié)算計(jì)稅成本或矮者及時(shí)進(jìn)行納稅半調(diào)整，則稅務(wù)機(jī)扒關(guān)有權(quán)確定或核澳定其計(jì)稅成本，昂以及作

45、出行政處捌罰的規(guī)定。鞍4、83號(hào)文件拔明確規(guī)定，必須礙由有關(guān)機(jī)構(gòu)出具叭納稅差異調(diào)整的盎稅務(wù)鑒定報(bào)告，爸而敖“啊有關(guān)機(jī)構(gòu)癌”隘的具體范圍，這絆里并未明確。個(gè)爸人理解應(yīng)當(dāng)包括頒稅務(wù)師事務(wù)所和板會(huì)計(jì)師事務(wù)所等唉中介機(jī)構(gòu)。岸5、這里需要注昂意的是其俺“癌完工頒”芭的定義要比通常佰理解的工程上的頒“皚完工柏”啊定義要大，并且稗括號(hào)內(nèi)的俺“胺成本對(duì)象哀”哎與本文其他條款翱呼應(yīng)，實(shí)際上在鞍強(qiáng)調(diào)按單個(gè)成本把對(duì)象而不是整個(gè)伴項(xiàng)目進(jìn)行稅務(wù)處擺理。昂一、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)襖品銷售收入確認(rèn)埃問題矮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)澳開發(fā)、建造的以巴后用于出售的住斑宅、商業(yè)用房、背以及其他建筑物藹、附著物、配套霸設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收藹入來源的性質(zhì)和癌銷

46、售方式，按下百列原則分別確認(rèn)爸收入的實(shí)現(xiàn)：扮（五）開發(fā)產(chǎn)品白銷售收入應(yīng)按以佰下規(guī)定確認(rèn)：伴以下是對(duì)開發(fā)產(chǎn)按品銷售收入的確瓣認(rèn)問題。這里需翱要注意：無(wú)論是捌原先的83號(hào)文氨件還是新的31耙號(hào)文件，稅法上艾的收入確認(rèn)原則啊與會(huì)計(jì)上都不是捌完全一致的，稅辦法上不以拌“把所有權(quán)上的主要跋風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)邦移吧”案作為確認(rèn)標(biāo)志。壩（一）采取一絆次性全額收款方半式銷售開發(fā)產(chǎn)品爸的，應(yīng)于實(shí)際收吧訖價(jià)款或取得了案索取價(jià)款的憑據(jù)吧（權(quán)利）時(shí)，確柏認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。絆1稗采取一次性全背額收款方式銷售百開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)霸于實(shí)際收訖價(jià)款艾或取得索取價(jià)款安憑據(jù)（權(quán)利）之斑日，確認(rèn)收入的藹實(shí)現(xiàn)。凹31號(hào)文件同原擺83號(hào)文件一致搬

47、。壩（二）采取分期懊付款方式銷售開扒發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按絆銷售合同或協(xié)議柏約定付款日確認(rèn)氨收入的實(shí)現(xiàn)。付敖款方提前付款的叭，在實(shí)際付款日傲確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)白。啊2巴采取分期收款耙方式銷售開發(fā)產(chǎn)熬品的，應(yīng)按銷售襖合同或協(xié)議約定安的價(jià)款和付款日奧確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)笆。付款方提前付骯款的，在實(shí)際付板款日確認(rèn)收入的靶實(shí)現(xiàn)。藹31號(hào)文件同原扒83號(hào)文件一致半。鞍（三）采取銀行巴按揭方式銷售開吧發(fā)產(chǎn)品的，其首懊付款應(yīng)于實(shí)際收耙到日確認(rèn)收入的奧實(shí)現(xiàn)，余款在銀敖行按揭貸款辦理盎轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收佰入的實(shí)現(xiàn)。凹3隘采取銀行按揭扒方式銷售開發(fā)產(chǎn)氨品的，應(yīng)按銷售扒合同或協(xié)議約定邦的價(jià)款確定收入絆額，其首付款應(yīng)骯于實(shí)際收到日確瓣認(rèn)收

48、入的實(shí)現(xiàn)，阿余款在銀行按揭胺貸款辦理轉(zhuǎn)賬之俺日確認(rèn)收入的實(shí)拌現(xiàn)。案31號(hào)文件同原矮83號(hào)文件基本扳一致。礙（四）采取委托鞍方式銷售開發(fā)產(chǎn)靶品的，應(yīng)按以下翱原則確認(rèn)收入的稗實(shí)現(xiàn)：八1.采取支付手凹續(xù)費(fèi)方式委托銷板售開發(fā)產(chǎn)品的，耙應(yīng)翱按實(shí)際銷售額伴于收到代銷單位佰代銷清單時(shí)確認(rèn)盎收入的實(shí)現(xiàn)。傲4罷采取委托方式埃銷售開發(fā)產(chǎn)品的矮，應(yīng)按以下原則啊確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)板：?。?）采取支付佰手續(xù)費(fèi)方式委托笆銷售開發(fā)產(chǎn)品的跋，應(yīng)霸按銷售合同或協(xié)哎議中約定的價(jià)款芭于收到受托方已氨銷開發(fā)產(chǎn)品清單矮之日確認(rèn)收入的案實(shí)現(xiàn)。熬31號(hào)文件改變拌了原83號(hào)文件哎中按實(shí)際銷售額頒確認(rèn)收入的規(guī)定矮，其意義在于不安能直接從收入中叭扣

49、減應(yīng)支付給受翱托方的手續(xù)費(fèi)，瓣避免歧義。耙2.采取視同買懊斷方式委托銷售骯開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)壩按合同或協(xié)議規(guī)敖定的價(jià)格于收到扒代銷單位代銷清巴單時(shí)確認(rèn)收入的挨實(shí)現(xiàn)。埃（2）采取視同把買斷方式委托銷礙售開發(fā)產(chǎn)品的，拔屬于開發(fā)企業(yè)與稗購(gòu)買方簽訂銷售班合同或協(xié)議，或般開發(fā)企業(yè)、受托耙方、購(gòu)買方三方罷共同簽訂銷售合安同或協(xié)議的，如辦果啊銷售合同或協(xié)議襖中約定的價(jià)格高藹于買斷價(jià)格熬，則應(yīng)按銷售合按同或協(xié)議中約定澳的價(jià)格計(jì)算的價(jià)伴款于收到受托方啊已銷開發(fā)產(chǎn)品清搬單之日確認(rèn)收入巴的實(shí)現(xiàn)；如果八屬于前兩種情況八中銷售合同或協(xié)伴議中約定的價(jià)格巴低于買斷價(jià)格，礙以及屬于受托方扳與購(gòu)買方簽訂銷奧售合同或協(xié)議的白，則應(yīng)按

50、買斷價(jià)礙格計(jì)算的價(jià)款于敖收到受托方已銷鞍開發(fā)產(chǎn)品清單之耙日確認(rèn)收入的實(shí)澳現(xiàn)。澳31號(hào)文件嚴(yán)格捌區(qū)分了房地產(chǎn)開敗發(fā)企業(yè)、受托方扒、購(gòu)買方的各種扳關(guān)系，本著對(duì)國(guó)熬家稅收有利的原矮則，從高計(jì)算應(yīng)胺納稅所得額，規(guī)邦定更為具體，也翱更有可操作性。唉但在銷售合同或白協(xié)議中約定的價(jià)稗格高于買斷價(jià)格壩（或基價(jià)）的情八況下，有可能導(dǎo)拌致重復(fù)納稅問題艾。跋4.采取基價(jià)（唉保底價(jià)）并實(shí)行叭超過基價(jià)雙方分艾成方式委托銷售按開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)把按基價(jià)加按超基挨價(jià)分成比例計(jì)算叭的價(jià)格于收到代唉銷單位代銷清單唉時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)隘現(xiàn)。阿（3）采取基價(jià)般（保底價(jià)）并實(shí)唉行超基價(jià)雙方分骯成方式委托銷售澳開發(fā)產(chǎn)品的，屬熬于由開發(fā)企業(yè)與胺

51、購(gòu)買方簽訂銷售跋合同或協(xié)議，或敖開發(fā)企業(yè)、受托扒方、購(gòu)買方三方耙共同簽訂銷售合胺同或協(xié)議的，如叭果胺銷售合同或協(xié)議胺中約定的價(jià)格高癌于基價(jià)，則應(yīng)按八銷售合同或協(xié)議疤中約定的價(jià)格計(jì)皚算的價(jià)款翱于收到受托方已昂銷開發(fā)產(chǎn)品清單昂之日確認(rèn)收入的哀實(shí)現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)艾按規(guī)定支付受托扳方的分成額，不頒得直接從銷售收搬入中減除；如果擺銷售合同或協(xié)議奧約定的價(jià)格低于擺基價(jià)的，則應(yīng)按案基價(jià)計(jì)算的價(jià)款疤于收到受托方已爸銷開發(fā)產(chǎn)品清單胺之日確認(rèn)收入的芭實(shí)現(xiàn)。屬于由受拌托方與購(gòu)買方直傲接簽訂銷售合同吧的，則應(yīng)按基價(jià)伴加上按規(guī)定取得拜的分成額于收到背受托方已銷開發(fā)翱產(chǎn)品清單之日確埃認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。罷3.采取包銷方案式委托銷售

52、開發(fā)懊產(chǎn)品的，應(yīng)按包扮銷合同或協(xié)議約耙定的價(jià)格于付款拜日確認(rèn)收入的實(shí)拜現(xiàn)。包銷方提前笆付款的，在實(shí)際吧付款日確認(rèn)收入愛的實(shí)現(xiàn)。扳（4）采取包銷敖方式委托銷售開搬發(fā)產(chǎn)品的，包銷伴期內(nèi)可根據(jù)包銷襖合同的有關(guān)約定稗，隘參照上述（1）把至（3）項(xiàng)規(guī)定骯確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)邦；包銷期滿后尚熬未出售的開發(fā)產(chǎn)罷品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)把根據(jù)包銷合同或哎協(xié)議約定的價(jià)款柏和付款方式叭確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)瓣。敗根據(jù)31號(hào)文件盎的規(guī)定，包銷期哀內(nèi)正常售出的開柏發(fā)產(chǎn)品比照前述爸代銷方式下的三八種情形（視同買罷斷、收取手續(xù)費(fèi)背、基價(jià)+超基價(jià)柏分成）確認(rèn)收入把實(shí)現(xiàn)，包銷期滿氨未正常售出的開頒發(fā)產(chǎn)品的收入確襖認(rèn)時(shí)間取決于合扒同約定的付款方拜式，

53、但最早也要稗到包銷期滿后，拔因此應(yīng)不存在原版83號(hào)文件規(guī)定礙的骯“俺包銷方提前付款唉的，在實(shí)際付款吧日確認(rèn)收入的實(shí)襖現(xiàn)澳”懊這一情形。扮委托方和接受委背托方應(yīng)按月或按澳季為結(jié)算期，定斑期結(jié)清已銷開發(fā)傲產(chǎn)品的清單。已辦銷開發(fā)產(chǎn)品清單靶應(yīng)載明售出開發(fā)癌產(chǎn)品的名稱、地翱理位置、編號(hào)、扳數(shù)量、單價(jià)、金俺額、手續(xù)費(fèi)等。佰已銷開發(fā)產(chǎn)品清敗單應(yīng)載明售出開胺發(fā)產(chǎn)品的名稱、柏地理位置、編號(hào)扳、數(shù)量、單價(jià)、氨金額、手續(xù)費(fèi)等稗項(xiàng)內(nèi)容，以月或拔季為結(jié)算期，定盎期進(jìn)行結(jié)算，并氨在規(guī)定期限內(nèi)向扳稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納安稅申報(bào)、預(yù)繳稅跋款。皚對(duì)不按規(guī)定定期擺結(jié)算、納稅申報(bào)拌和預(yù)繳稅款的，翱按中華人民共暗和國(guó)稅收征收管頒理法的有關(guān)規(guī)

54、艾定進(jìn)行處理。捌83號(hào)文件新增啊了對(duì)不按規(guī)定進(jìn)昂行納稅申報(bào)的房隘地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)昂行處罰的規(guī)定。敖（五）將開發(fā)產(chǎn)扳品先出租再出售絆的，應(yīng)按以下原拜則確認(rèn)收入的實(shí)稗現(xiàn)：藹1.將待售開發(fā)叭產(chǎn)品靶轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)辦，先以經(jīng)營(yíng)性租壩賃方式租出或以岸融資租賃方式租擺出以后再出售的般，租賃期間取得芭的價(jià)款應(yīng)按租金骯確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)板，出售時(shí)再按銷辦售資產(chǎn)確認(rèn)收入白的實(shí)現(xiàn)。叭2.將待售開發(fā)柏產(chǎn)品以臨時(shí)租賃矮方式租出的，租翱賃期間取得的價(jià)昂款應(yīng)按租金確認(rèn)班收入的實(shí)現(xiàn)，出叭售時(shí)再按銷售開阿發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入瓣的實(shí)現(xiàn)。懊5皚開發(fā)企業(yè)將開敖發(fā)產(chǎn)品先出租再骯出售的，凡將開暗發(fā)產(chǎn)品芭轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的暗，其租賃期間取矮得的價(jià)款應(yīng)按租

55、板金確認(rèn)收入的實(shí)拜現(xiàn)，出售時(shí)再按藹銷售固定資產(chǎn)確辦認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；藹凡未將開發(fā)產(chǎn)品伴轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的按，其租賃期間取八得的價(jià)款應(yīng)按租絆金確認(rèn)收入的實(shí)拔現(xiàn)，出售時(shí)再按按銷售開發(fā)產(chǎn)品確白認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。背31號(hào)文件同原吧83號(hào)文件實(shí)質(zhì)敖一致，僅改變了捌以前的表述方式骯，統(tǒng)一為叭“佰轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)耙”暗。但是，這一規(guī)隘定可能與新的霸企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第白3號(hào)跋澳投資性房地產(chǎn)絆不銜接，尤其是邦如果投資性房地背產(chǎn)采用公允價(jià)值翱模式進(jìn)行會(huì)計(jì)核哎算時(shí)應(yīng)當(dāng)如何稅搬務(wù)處理和納稅調(diào)艾整的問題并未述班及，有待今后進(jìn)霸一步發(fā)文明確。暗三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)擺品預(yù)租收入的確扒認(rèn)問題瓣開發(fā)企業(yè)新建的按開發(fā)產(chǎn)品在尚未艾完工或辦理房地拌產(chǎn)初始登記

56、、取敗得產(chǎn)權(quán)證前，與癌承租人簽訂租賃版預(yù)約協(xié)議的，自頒開發(fā)產(chǎn)品交付承暗租人使用之日起埃，出租方取得的阿預(yù)租價(jià)款按租金啊確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)八，承租方支付的埃預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按敗租金支出進(jìn)行稅斑前扣除。艾有網(wǎng)友認(rèn)為其實(shí)哀質(zhì)應(yīng)為租賃合同把中的定金，在承哎租人使用時(shí)確認(rèn)搬為租金收入。需笆注意這里同時(shí)對(duì)般承租方的稅前扣啊除問題也作出了辦規(guī)定，這兩項(xiàng)規(guī)氨定是對(duì)應(yīng)的，一唉方確認(rèn)收入的時(shí)八間也就是另一方吧確認(rèn)費(fèi)用并稅前礙扣除的時(shí)間，哀四、關(guān)于合作建霸造開發(fā)產(chǎn)品的稅搬務(wù)處理問題 翱開發(fā)企業(yè)以本企霸業(yè)為主體聯(lián)合其巴他企業(yè)、單位、懊個(gè)人合作或合資奧開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目半，且該項(xiàng)目未成按立獨(dú)立法人公司跋的，按下列規(guī)定班進(jìn)行處理：隘

57、（一）凡開發(fā)合傲同或協(xié)議中絆約定向投資各方鞍分配開發(fā)產(chǎn)品的阿，開發(fā)企業(yè)在首鞍次分配開發(fā)產(chǎn)品佰時(shí)，如該項(xiàng)目已般經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本挨，其應(yīng)分配給投罷資方（即合作、半合資方，下同）捌開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅凹成本與其投資額奧之間的差額計(jì)入俺當(dāng)期應(yīng)納稅所得礙額；如未結(jié)算計(jì)靶稅成本，則將投邦資方的投資額視笆同預(yù)售收入進(jìn)行熬相關(guān)的稅務(wù)處理盎。疤（二）凡開發(fā)合皚同或協(xié)議中罷約定分配項(xiàng)目利澳潤(rùn)的唉，應(yīng)按以下規(guī)定百進(jìn)行處理:扮1. 開發(fā)企業(yè)安應(yīng)將該項(xiàng)目形成疤的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并昂入當(dāng)期應(yīng)納稅所耙得額統(tǒng)一申報(bào)繳把納企業(yè)所得稅，搬不得在稅前分配傲該項(xiàng)目的利潤(rùn)。邦同時(shí)不能因接受哀投資方投資額而佰在成本中攤銷或背在稅前扣除相關(guān)啊的利息支出

58、。敗2.叭 敗投資方取得該項(xiàng)拜目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)奧視同取得股息、百紅利，憑開發(fā)企盎業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)斑關(guān)出具的證明按罷規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所翱得稅。百對(duì)于這一問題，俺原83號(hào)文件基按本未涉及。（一昂）分配開發(fā)產(chǎn)品背，31號(hào)文件規(guī)把定的實(shí)質(zhì)是將接愛受的投資額視同翱預(yù)收款（以該投頒資款作為價(jià)款，昂向投資方出售開按發(fā)產(chǎn)品），按照叭所得稅不重復(fù)征班稅的原則，投資盎方分得的開發(fā)產(chǎn)俺品，也應(yīng)當(dāng)以原佰投資額確認(rèn)為計(jì)擺稅成本，即對(duì)于伴開發(fā)企業(yè)而言，笆分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)埃，接受投資款與唉開發(fā)產(chǎn)品成本之邦間的差額作為應(yīng)捌納稅所得額；對(duì)板于投資方而言，癌分回開發(fā)產(chǎn)品時(shí)安為投資回收，因安收回的開發(fā)產(chǎn)品按計(jì)稅成本與原投絆資額相同而不產(chǎn)襖生

59、所得稅納稅義把務(wù)，待以后出售奧開發(fā)產(chǎn)品時(shí)再產(chǎn)俺生納稅義務(wù)。（靶二）分配利潤(rùn)，叭視同股權(quán)投資的骯稅后分利進(jìn)行稅唉務(wù)處理，投資方骯需補(bǔ)交稅率差。耙開發(fā)企業(yè)可能需鞍要對(duì)該項(xiàng)目單獨(dú)按設(shè)賬核算。因此靶，這兩種分配方俺式，對(duì)投資方來傲說需注意權(quán)衡。佰（六）以非貨幣半性資產(chǎn)分成形式愛取得收入的，應(yīng)俺于分得開發(fā)產(chǎn)品礙時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)胺現(xiàn)。襖五、關(guān)于以土地笆使用權(quán)投資開發(fā)八項(xiàng)目的稅務(wù)處理隘問題 拔（一）企業(yè)、單柏位爸以換取開發(fā)產(chǎn)品氨為目的笆，將土地使用權(quán)按投資房地產(chǎn)開發(fā)半項(xiàng)目的，按以下扮規(guī)定進(jìn)行處理：暗1企業(yè)、單位俺應(yīng)在首次取得開把發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其稗分解為轉(zhuǎn)讓土地俺使用權(quán)和購(gòu)入開靶發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)唉業(yè)務(wù)拔進(jìn)行所得稅處

60、理八，并按應(yīng)從該項(xiàng)胺目取得的開發(fā)產(chǎn)隘品（包括首次取擺得的和以后應(yīng)取班得的）的市場(chǎng)公礙允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)哀土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓盎所得或損失。案2接受土地使半用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)絆在首次分出開發(fā)頒產(chǎn)品時(shí)，將其靶分解為按市場(chǎng)公翱允價(jià)值銷售該項(xiàng)敖目應(yīng)分出的開發(fā)癌產(chǎn)品（包括首次胺分出的和以后應(yīng)班分出的）和購(gòu)入哎該項(xiàng)土地使用權(quán)背兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)稗進(jìn)行所得稅處理敗，并將該項(xiàng)土地胺使用權(quán)的價(jià)值計(jì)板入該項(xiàng)目的成本稗。扮（二）企業(yè)、單哎位奧以股權(quán)的形式，扒將土地使用權(quán)投疤資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)礙目的伴，按以下規(guī)定進(jìn)敗行處理：盎1企業(yè)、單位佰在投資交易發(fā)生背時(shí)，應(yīng)將其柏分解為銷售有關(guān)岸非貨幣性資產(chǎn)和把投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)案務(wù)瓣進(jìn)行所得稅處理癌，并計(jì)