《物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)》教學(xué)資源電子教案13第十三章資金運(yùn)作與財(cái)務(wù)管理

1、第十三章 資金運(yùn)作與財(cái)務(wù)管理第一節(jié) 物業(yè)管理的財(cái)務(wù)制度一、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)法規(guī)?企業(yè)財(cái)務(wù)通那么 ?是設(shè)立在中華人民共和國(guó)境內(nèi)的各類(lèi)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)必須遵循的原那么和標(biāo)準(zhǔn)，它對(duì)企業(yè)的資金籌集、 各類(lèi)資產(chǎn)的核算、對(duì)外投資、本錢(qián)費(fèi)用、收入利潤(rùn)、外幣業(yè)務(wù)、企業(yè)清算、財(cái)務(wù)報(bào)告和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等方面作了通用性的規(guī)定， 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也必須遵循這一標(biāo)準(zhǔn)。?物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)定?是為了標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)行為， 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算的一些特殊方面專(zhuān)門(mén)制定的規(guī)定。 該規(guī)定的主要條款包括代管基金、本錢(qián)費(fèi)用和收入利潤(rùn)三個(gè)大的方面。?施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度?主要規(guī)定了一些包括資產(chǎn)負(fù)債、本錢(qián)費(fèi)用、 收

2、入利潤(rùn)等具體的財(cái)務(wù)核算方法， 是?企業(yè)財(cái)務(wù)通那么 ?條款的細(xì)化和具體化。二、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的主要內(nèi)容一根本制度1 、根據(jù)國(guó)家財(cái)務(wù)工作的原那么和規(guī)定制定的本企業(yè)綜合性的財(cái)務(wù)制度；2、企業(yè)財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)置，企業(yè)財(cái)務(wù)工作的任務(wù)和職責(zé)范圍的規(guī)定；3、財(cái)務(wù)人員的職責(zé)權(quán)限、技術(shù)職稱(chēng)、任職獎(jiǎng)懲等規(guī)定。二業(yè)務(wù)制度1 、資金籌集。包括對(duì)資本金籌集、處理方式等方面的規(guī)定以及對(duì)企業(yè)流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期負(fù)債等財(cái)務(wù)工程核算和處理的規(guī)定。2、各類(lèi)資產(chǎn)的核算。包括對(duì)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)及其他資產(chǎn)的核算和處理方法等方面的規(guī)定。3、本錢(qián)和費(fèi)用。包括對(duì)各類(lèi)本錢(qián)費(fèi)用的界定，對(duì)本錢(qián)費(fèi)用核算方法的規(guī)定以及對(duì)壞帳

3、損失處理的規(guī)定等。4、營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)。包括對(duì)各種收入、支出和利潤(rùn)的界定及對(duì)其核算方法的規(guī)定。5、代管基金。包括對(duì)代管基金的界定以及代管基金管理的規(guī)定。第二節(jié) 物業(yè)效勞費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算一、物業(yè)效勞費(fèi)的概念及收費(fèi)原那么一 物業(yè)效勞費(fèi)的概念物業(yè)效勞費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同的約定，對(duì)房屋及配套的 設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生 和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。二物業(yè)效勞費(fèi)的收費(fèi)原那么1、合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與效勞水平相適應(yīng)的原那么2、區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。3、按照政府價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)4、可以采取包干制或者酬金制等形式約

4、定物業(yè)效勞費(fèi)用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)效勞費(fèi)，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承當(dāng)?shù)奈飿I(yè)效勞計(jì)費(fèi)方式酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)效勞資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè) 管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)效勞合同約定的支出，結(jié)余或者缺乏均由業(yè)主享有或者 承當(dāng)?shù)奈飿I(yè)效勞計(jì)費(fèi)方式二、包干制的物業(yè)效勞費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)效勞費(fèi)的構(gòu)成包括以下局部：1、管理效勞人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、

5、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，通 過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不計(jì)入物業(yè)效勞支出或者物業(yè)效勞本 錢(qián)。物業(yè)公司在進(jìn)行收費(fèi)測(cè)算時(shí)，還應(yīng)加上合理的利潤(rùn)局部。三、物業(yè)效勞費(fèi)的測(cè)算方法物業(yè)效勞費(fèi)的測(cè)算一般按照每月每單位面積各種費(fèi)用的綜合進(jìn)行計(jì)算，通常可用以下公式來(lái)表示：X=EXi x1+利潤(rùn)率i=1,2,9X :公共性效勞單位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月、平方米；Xi：第i分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月、平方米；注：“三表示對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用的算術(shù)求和。一管理效勞人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)XI管理及服務(wù)人員年工

6、資 總額（1+社會(huì)保險(xiǎn)提取比例+ 福利費(fèi)提取比例）X112個(gè)月總建筑面積二物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用X2；該項(xiàng)費(fèi)用包括樓宇內(nèi)公用部位如過(guò)道、門(mén)廳、樓梯及轄區(qū)內(nèi)道路的各種土 建零修費(fèi)；各類(lèi)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)；公共照明費(fèi)等。 這類(lèi)費(fèi)用中除了電費(fèi)外，大局部是需要通過(guò)經(jīng)驗(yàn)判斷得到的，下面只介紹 公共照明耗電費(fèi)的測(cè)算方法。八中工山# 每只公用燈年耗電度數(shù)每度電價(jià) 公用燈總數(shù)公用照明耗電費(fèi): 12 總建筑面積三物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用、 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用X3+X4 + X5在實(shí)際測(cè)算中，物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用是按照每人每月物質(zhì)損耗補(bǔ)償

7、計(jì)算的，這里假設(shè)為100元；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用是按照每年每平方米支出固定數(shù)額的物質(zhì)補(bǔ)償計(jì)算的， 這里假設(shè)為2元；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用是按照每人每年物質(zhì)損耗補(bǔ)償計(jì)算的，這里假設(shè)為300元。X X X 100清潔人員總數(shù) 12月+ 2綠化總面積+ 300秩序維護(hù)人員總數(shù)34512個(gè)月總建筑面積四辦公費(fèi)用X6辦公費(fèi)用以管理人員工資總額為基數(shù)提取一定比例，這里假設(shè)為 25%。X 管理人員年工資總額25%612個(gè)月總建筑面積五物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊X7物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)的折舊按照財(cái)務(wù)部門(mén)的規(guī)定計(jì)提。六物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用X8X8年度總保險(xiǎn)費(fèi)支出12個(gè)月總建筑面積經(jīng)業(yè)

8、主同意的其他費(fèi)用X9主要是指在合同中約定的不包含在上述 8項(xiàng)中的費(fèi)用，按照合同約定收取。第三節(jié)住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度一、住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的概念住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是指專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造的資金。、住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳納制度一需建立住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的物業(yè)類(lèi)型?物業(yè)管理?xiàng)l例?第54條的規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。?住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法?第4條規(guī)定： “商品住房和公用住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。二住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳納方

9、式及標(biāo)準(zhǔn)商品住房在銷(xiāo)售時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2 % 3 %的比例向售房單位繳交維修資金。售后公房的住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金由兩局部組成：即售房單位提取局部和購(gòu)房者繳納局部。售房單位按照一定比例從售房款中提取一定比例作為維修資金，原那么上多層住宅不低于售房款的2 0%,高層住宅不低于售房款的3 0%,該局部基金屬售房單位所有；購(gòu)房者按購(gòu)房款2 %的比例向售房單位繳交維修資金，售房單位代為收取的這局部維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷(xiāo)售收入。三、住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的保管和使用制度一 維修資金的保管(1)在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書(shū)前，維修資金由售房單位代管；(2)在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí)，商品住房銷(xiāo)售單位應(yīng)

10、當(dāng)將代收的維修資金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)代管，直到業(yè)主委員會(huì)成立；(3)業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修資金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會(huì)的檢查與監(jiān)督。二 維修資金的使用?住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法?規(guī)定：維修基金的使用執(zhí)行?物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定?財(cái)政部財(cái)基字19987號(hào)，專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的大修、更新、改造；維修資金閑置時(shí)，除可以用于購(gòu)置國(guó)債或者用于法律法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，不得挪作他用；業(yè)主委員會(huì)成立前，維修資金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用方案，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)審核后劃撥；業(yè)主委員會(huì)成立后，維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用方案，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施。?物業(yè)管理?xiàng)l例 ?規(guī)定：專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部