某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理規(guī)劃課件

1、2009年格林春天項(xiàng)目 管理規(guī)劃匯報(bào)人： 張凱杰崗 位：項(xiàng)目經(jīng)理日 期：09-03 為了實(shí)現(xiàn)公司09年整體計(jì)劃目標(biāo)，圓滿完成格林春天項(xiàng)目工作任務(wù)，打造一支優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，貫徹公司”為了傳世一百年”的企業(yè)理念，“樹立品牌、打造精品”的企業(yè)目標(biāo)，將全員營銷、全員客服意識落實(shí)到項(xiàng)目建設(shè)管理中去，同時(shí)加強(qiáng)服務(wù)理念，深化成本管理，強(qiáng)化計(jì)劃執(zhí)行力度，實(shí)行專業(yè)化、規(guī)范化管理，全面提升工程質(zhì)量，打造精細(xì)化產(chǎn)品，向公司交一份滿意答卷，現(xiàn)將具體管理思路匯報(bào)如下：第一章 部門管理思路重點(diǎn)工作：1、 2009年格林春天一期的主要工作為裝飾、外網(wǎng)配套、園建和設(shè)備安裝工程。2、二期工程按2009年6月30日之前暫時(shí)停止建

2、設(shè)考慮，主要工作為停建期間維護(hù)方案的制定和落實(shí)，方案重點(diǎn)為地下室建筑物抗浮、鋼筋銹蝕保護(hù)及現(xiàn)場安全問題。3、三期工程36#樓回遷樓， 2009年6月1日開工，11月30日主體及砌筑完成。配合投資發(fā)展部該區(qū)域居民拆遷工作。4、配合客服對康景項(xiàng)目屋面防水、陽臺(tái)進(jìn)行維修。地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！一、工程管理架構(gòu)項(xiàng)目部人員共9人，其中項(xiàng)目經(jīng)理1人，配套主管1人（兼），土建工程師3人，電氣工程師1人，水暖工程師1人，景觀工程師1人，造價(jià)工程師1人，內(nèi)業(yè)工程師1人。地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手

3、隨時(shí)在線交流！開（復(fù)）工前的管理1、一期復(fù)工（1）一期計(jì)劃2009年4月15日復(fù)工，重點(diǎn)解決一期工程復(fù)工資金問題，保證工程按期進(jìn)行。（2）冬維檢查小組在3月末前對地下室底板、地梁、電梯坑道等重要部位進(jìn)行檢查，如出現(xiàn)問題，會(huì)同相關(guān)部門制定解決方案，組織施工單位落實(shí)，保證施工的正常進(jìn)行。（3）復(fù)工前召集監(jiān)理、施工單位，召開復(fù)工大會(huì)，要求監(jiān)理、施工單位依據(jù)項(xiàng)目部的進(jìn)度計(jì)劃編制各標(biāo)段及分包單位的施工組織設(shè)計(jì)（施工進(jìn)度計(jì)劃、人員安排、資金需求和材料計(jì)劃），明確項(xiàng)目部對工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明施工等各方面的要求，統(tǒng)一思想、明確目標(biāo)并貫徹到各合作單位。 （4）3月末對施工圖紙進(jìn)行進(jìn)一步會(huì)審交底工作，對

4、不完善的進(jìn)行修改及優(yōu)化，保證工程順利進(jìn)行。地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！2、二期暫建根據(jù)公司經(jīng)營策略暫時(shí)停止建設(shè)，制定完善的維護(hù)方案和方案的落實(shí)工作。3、三期開工（1）完成現(xiàn)場三通一平，地下障礙在基礎(chǔ)工程開始前半個(gè)月內(nèi)清除完成，場地平整到設(shè)計(jì)標(biāo)高，保證基礎(chǔ)施工的正常進(jìn)行；完成長沈路的圍檔和標(biāo)段內(nèi)圍檔施工，達(dá)到封閉施工的條件；（2）組織相關(guān)部門及施工單位在開工完成圖紙交底和會(huì)審工作。（3）召開項(xiàng)目開工大會(huì)，明確工程的進(jìn)度、質(zhì)量和安全文明等要求。地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！二、工程質(zhì)量管理1、質(zhì)量目標(biāo)：一期集中入伙業(yè)主質(zhì)量投訴不超過20

5、0條/百戶。2、為了保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高產(chǎn)品品質(zhì)，我項(xiàng)目部將在管理等方面采取如下措施。（1）成立質(zhì)量管理小組（人員由項(xiàng)目部專業(yè)工程師及各監(jiān)理單位總監(jiān)組成），在工程師履行本職工作基礎(chǔ)上對全項(xiàng)目關(guān)鍵部位及關(guān)鍵工序驗(yàn)收進(jìn)行檢查及確認(rèn)并進(jìn)行技術(shù)把關(guān)，整合資源，提高管理意識。（2）整個(gè)項(xiàng)目施工過程中重點(diǎn)部位進(jìn)行“樣板引路制及影像資料留存制”,對重要工序?qū)嵤ｍ?xiàng)方案審批制度 （3）分包單位的質(zhì)量由總包單位統(tǒng)一管理，對其質(zhì)量問題總包單位承擔(dān)連帶責(zé)任。驗(yàn)收時(shí)總包單位參加，驗(yàn)收合格后總包單位負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，分包單位負(fù)責(zé)日常的維護(hù)和維修，監(jiān)理單位全程監(jiān)督管理。地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流

6、！（4）嚴(yán)格控制材料進(jìn)場的質(zhì)量關(guān)。實(shí)行封樣制，對主要此材料實(shí)行甲方委托抽樣化驗(yàn)，對不合格的材料堅(jiān)決退場。（5）加強(qiáng)成品保護(hù)意識，合理科學(xué)的安排工序，減少互相破壞、互相污染的機(jī)會(huì)，形成“工序交驗(yàn)”制度，由總包單位統(tǒng)一管理，損壞部位由監(jiān)理單位組織分包單位負(fù)責(zé)修復(fù)，過程中項(xiàng)目監(jiān)督監(jiān)理單位落實(shí)情況。地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！三、工程進(jìn)度管理1、進(jìn)度目標(biāo)：（1）一期2009年10月30日達(dá)到業(yè)住入伙的條件；（2）三期2009年11月30日達(dá)到主體封閉，砌筑完成的形象進(jìn)度。2、管理措施（1）根據(jù)公司制定的一級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，項(xiàng)目部制定全年二級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（周計(jì)劃）、采購計(jì)劃對重點(diǎn)工

7、序制定三級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（細(xì)化到每天、每棟樓），涉及公司其他部門配合時(shí)間節(jié)點(diǎn)要做到詳細(xì)準(zhǔn)確，有利于各部門之間工作配合，同時(shí)做好跟蹤、推進(jìn)工作。地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！（2）實(shí)行項(xiàng)目部和監(jiān)理單位工程周例會(huì)制度，對施工單位的計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，制定相關(guān)的措施，跟蹤落實(shí)計(jì)劃的執(zhí)行情況。一旦發(fā)生有偏差出現(xiàn)，馬上分析產(chǎn)生原因，采取有效措施予以解決，保證項(xiàng)目計(jì)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。四、工程成本管理 成本貫穿于施工全過程，它是企業(yè)全面成本管理的重要環(huán)節(jié)，項(xiàng)目部作為工程組織者，又負(fù)責(zé)成本一審工作，對項(xiàng)目成本控制負(fù)有重要的責(zé)任。1、成本目標(biāo)：項(xiàng)目部初審的審減值小于等于3%。2、成本動(dòng)態(tài)管理：

8、（1）結(jié)合現(xiàn)場管理，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及進(jìn)展情況，科學(xué)合理地安排施工工序，減少無效成本的產(chǎn)生。（2）成本動(dòng)態(tài)管理，結(jié)合公司關(guān)于格林春天項(xiàng)目目標(biāo)成本的細(xì)則，定期對變更和鑒證進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，研判變更和簽證的性質(zhì)，實(shí)行月報(bào)表制度，匯總成本動(dòng)態(tài)變化情況，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本工作做好服務(wù)。地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！3、合同動(dòng)態(tài)管理：（1）按已簽訂的合同內(nèi)容及對應(yīng)招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、設(shè)計(jì)圖紙、圖紙會(huì)審記錄等，建立合同管理臺(tái)帳,并就合同履約情況,嚴(yán)格審核工作形象進(jìn)度款并對合同管理臺(tái)帳及時(shí)進(jìn)行更新。 (2)項(xiàng)目造價(jià)師需就成本角度參加工程重大節(jié)點(diǎn)的驗(yàn)收工作。4、結(jié)合項(xiàng)目09年進(jìn)展情況，

9、瞻顧2010年項(xiàng)目實(shí)施情況，根據(jù)項(xiàng)目特征合理編排項(xiàng)目一審結(jié)算工作計(jì)劃，把好第一關(guān)。5、對外協(xié)咨詢公司進(jìn)行歸口管理，由項(xiàng)目造價(jià)師對接工作，按造價(jià)咨詢合同內(nèi)容范圍，分派工作，并督促、監(jiān)督工作執(zhí)行進(jìn)度及質(zhì)量。地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！五、施工現(xiàn)場管理施工現(xiàn)場管理主要包括安全生產(chǎn)和文明施工兩個(gè)方面是保證工程質(zhì)量、進(jìn)度等按計(jì)劃實(shí)施的基礎(chǔ)，是企業(yè)品牌形象的體現(xiàn)。（1）安全管理目標(biāo)：全年無重大工程質(zhì)量事故或重大安全事故發(fā)生。（2）建立安全生產(chǎn)文明施工責(zé)任制，現(xiàn)場工程師為第一責(zé)任人，嚴(yán)格監(jiān)督監(jiān)理和施工單位在安全生產(chǎn)文明施工方面的落實(shí)情況，要求各單位設(shè)立專職的安全管理人員，明確

10、責(zé)任義務(wù)，全面管理。（3）成立安全管理小組（人員由項(xiàng)目部專業(yè)工程師及各監(jiān)理單位總監(jiān)組成）在工程師履行本職工作基礎(chǔ)上負(fù)責(zé)全項(xiàng)目施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)、文明施工檢查及監(jiān)督管理。地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流?。?）定期對施工單位進(jìn)行安全教育，并監(jiān)督監(jiān)理單位對班組進(jìn)行安全教育、特殊工種持證上崗等情況的落實(shí)。并要求監(jiān)理單位形成會(huì)議紀(jì)要制度，上報(bào)甲方。（5）安全管理小組組織開展安全生產(chǎn)、文明施工月評比活動(dòng)。（6）加強(qiáng)對項(xiàng)目部區(qū)域的管理。保持辦公室環(huán)境整潔，同時(shí)對圖紙、公文等重要資料由內(nèi)業(yè)工程師統(tǒng)一管理，并制訂借閱制度。地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！六、

11、工程資料管理（1）工程資料分類保管，統(tǒng)一編號，實(shí)行簽收制。（2）工程資料由專人保管，借閱和移交需辦理有關(guān)手續(xù)。（3）質(zhì)量管理小組組織、內(nèi)業(yè)工程師負(fù)責(zé)，工程師配合定期檢查施工單位、監(jiān)理單位資料的完善性，保證施工現(xiàn)場進(jìn)度與資料相符，并制定相應(yīng)的管理措施，同時(shí)組織按時(shí)完成監(jiān)理、施工單位資料檔案管備案工作。配合其他相關(guān)部門驗(yàn)收工作的資料準(zhǔn)備工作。地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！七、工程驗(yàn)收及移交管理1、甲分包及單體工程完工后，在專業(yè)工程師的監(jiān)督下監(jiān)理及施工單位自檢合格后，由監(jiān)理單位以書面報(bào)告的形式報(bào)質(zhì)量管理小組進(jìn)行檢查，合格后報(bào)公司進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。2、在預(yù)驗(yàn)收過程中邀請物業(yè)公司

12、參加，從業(yè)主角度及使用功能方面提出合理的建議。達(dá)到工程完善及使用方便，為移交工作打下基礎(chǔ)。3、建立驗(yàn)收前后的會(huì)議制度，在預(yù)驗(yàn)收過程中首先項(xiàng)目部簡單扼要介紹工程概況、合同要求標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收內(nèi)容等事項(xiàng)，驗(yàn)收后總結(jié)驗(yàn)收過程發(fā)現(xiàn)的問題，及落實(shí)整改時(shí)間。地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！4、工程移交前，項(xiàng)目部組織施工單位對物業(yè)公司進(jìn)行培訓(xùn)，重點(diǎn)是有關(guān)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)交底等。5、單體工程竣工合格后，預(yù)驗(yàn)收階段施工單位維修小組由項(xiàng)目部質(zhì)量管理小組直接領(lǐng)導(dǎo)并嚴(yán)格要求人員數(shù)量及素質(zhì)，保證維修及時(shí)性。6、向物業(yè)公司進(jìn)行工程實(shí)體移交時(shí)，同時(shí)應(yīng)重視移交資料及時(shí)性、完整性。地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料

13、免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！八、項(xiàng)目09年資金計(jì)劃09年項(xiàng)目共需資金1.08億元（估算），詳見附表地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！九、重點(diǎn)工作安排1、外網(wǎng)配套（1）在外網(wǎng)施工過程中有壓管線（消防、熱力、自來水）采用同溝敷設(shè)的施工方案，整合資源，達(dá)到節(jié)約成本，保證工程質(zhì)量、進(jìn)度及施工場地需求的目的。（2）施工前進(jìn)行詳細(xì)的圖紙會(huì)審，項(xiàng)目部組織熱力、自來水、公司相關(guān)部門進(jìn)行圖紙會(huì)審，優(yōu)化方案，滿足后期供熱需求，自來水的托管的需要。2、景觀工程 景觀工作做好詳細(xì)的可行性施工計(jì)劃，合理科學(xué)安排工序，合理安排場地、對于管線開挖部位，做好防沉降處理，加強(qiáng)對成品的保護(hù)。地產(chǎn)江

14、湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！3、防水工程（1）屋面防水 屋面防水實(shí)行樣板制、驗(yàn)收實(shí)行四級管理，施工單位自檢合格報(bào)監(jiān)理單位復(fù)檢，復(fù)檢合格報(bào)甲方代表進(jìn)行檢查，甲方代表報(bào)請項(xiàng)目質(zhì)量管理小組成員進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核合格后方可進(jìn)行隱蔽施工。（2）地下室頂板防水 根據(jù)已施工完成的工程及現(xiàn)場實(shí)際，我項(xiàng)目建議優(yōu)化地下室（73#）頂板防水方案及頂板栽植喬木區(qū)域，召開專題會(huì)議尋求更科學(xué)的做法。地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！十一、其它工作1、配合規(guī)劃技術(shù)部樣板間、會(huì)所的裝修工作，保證按時(shí)進(jìn)場，在實(shí)施過程中提供水電支持。2、保證看房通道按時(shí)提供銷售使用。3、定期組織策

15、營針對項(xiàng)目舉行交流會(huì)，及時(shí)通報(bào)施工進(jìn)度、產(chǎn)品變更等事宜。4、保證售樓處正常使用，配合營銷部部門進(jìn)行開盤和各種銷售活動(dòng)。5、配合投資發(fā)展部的現(xiàn)場拆遷工作，提供人員技術(shù)支持。6、配合客戶服務(wù)中心和物業(yè)公司工作，提供人員技術(shù)的支持。7、密切關(guān)注康景的陽臺(tái)舒樂舍板和屋面防水的質(zhì)量問題，積極配合維修工作。8、配合政府職能部門檢查參觀。地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！第二章 團(tuán)隊(duì)建設(shè)1、建立項(xiàng)目工程師獎(jiǎng)罰制度（建議資金公司給與考慮）。 2、定期組織新體系文件的學(xué)習(xí)，通過研討形式對新體系充分了解、認(rèn)識，更好的為工作服務(wù)。 3、組織員工積極參加公司舉行的培訓(xùn)活動(dòng)增強(qiáng)員工凝聚力、榮譽(yù)

16、感。 4、通過成立質(zhì)量管理小組、安全管理小組的方式，增強(qiáng)全員參與意識、主人翁意識，為項(xiàng)目部全體成員提供充分發(fā)展的空間，發(fā)揮自己才能的舞臺(tái)。 5、定期舉辦項(xiàng)目部內(nèi)部活動(dòng)，加強(qiáng)內(nèi)部了解、溝通，加深友誼。 6、與每位員工定期交流就工作、生活中出現(xiàn)的問題正確引導(dǎo)、最大限度給與幫助，讓員工有歸屬感。地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！第三章 能力提升1、成立質(zhì)量管理小組和安全管理小組，在管理小組實(shí)際工作過程中，不斷提高個(gè)人專業(yè)水平及管理意識。2、定期組織學(xué)習(xí)，善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，積累經(jīng)驗(yàn)，從而達(dá)到整體素質(zhì)提升的目的。3、加強(qiáng)對新工藝、新產(chǎn)品了解學(xué)習(xí)、掌握主要特點(diǎn)、管理要點(diǎn)和注意事項(xiàng)

17、等重要信息，使專業(yè)水平得到提升。4、定期與各職能部門橫向溝通，增進(jìn)團(tuán)結(jié)、加深理解，加強(qiáng)同兄弟項(xiàng)目部的經(jīng)驗(yàn)交流學(xué)習(xí)，取長補(bǔ)短。地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！5、組織項(xiàng)目部對長春及周邊地區(qū)優(yōu)秀的樓盤進(jìn)行考察學(xué)習(xí)，提高管理水平。6、建議公司定期組織專業(yè)工程師進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)（面授形式），定期到全國知名房地產(chǎn)企業(yè)及樓盤進(jìn)行實(shí)地學(xué)習(xí)，提高專業(yè)技術(shù)水平及現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)。7、建議公司對員工進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)全流程的培訓(xùn)，提高員工的管理能力，增強(qiáng)部門之間的配合意識。地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！第四章 面臨的困難一、資金壓力 一期工程復(fù)工前資金需求較大，建議公司

18、綜合考慮。工程復(fù)工前資金計(jì)劃如下表：地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！序號付款內(nèi)容金額(元）備注收款單位名稱1 一期一標(biāo)段1,060,218.00 進(jìn)度款南通六建2 一期二標(biāo)段3,418,300.00 進(jìn)度款建工集團(tuán)3 一期四標(biāo)段2,585,544.00 進(jìn)度款鑫安高新4 康景總包4,471,275.00 結(jié)算款鑫安高新5 塑鋼窗一標(biāo)段258,692.00 進(jìn)度款嘉維塑鋼窗6 塑鋼窗二標(biāo)段70,544.00 預(yù)付款迪高塑鋼窗7 塑鋼窗564,762.00 預(yù)付款東寶塑鋼窗8 外保溫一標(biāo)段817,050.00 預(yù)付款恒通保溫9 外保溫二標(biāo)段420,000.00 科龍保溫10 外保溫四標(biāo)段283,623.00 凱鈦保溫11 玻璃幕墻349,065.00 進(jìn)度款沈飛玻璃幕 總計(jì)14,299,073.00 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！二、針對現(xiàn)場實(shí)際情況，外網(wǎng)