資產(chǎn)組減值測(cè)試項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估方法

1、資產(chǎn)組減值測(cè)試項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估方法一、評(píng)估方法資產(chǎn)評(píng)估基本方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法。進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，要根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià) 值類型、評(píng)估目的及資料收集情況等相關(guān)條件，分析三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性,恰當(dāng)選 擇一種或多種資產(chǎn)評(píng)估基本方法。根據(jù)本次評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)一資產(chǎn)減值以及以財(cái)務(wù)報(bào)告 為目的的評(píng)估指南（試行）的相關(guān)規(guī)定，本次評(píng)估所選用的價(jià)值類型為資產(chǎn)組可收回價(jià)值。因 XXXX現(xiàn)有設(shè)備無(wú)法達(dá)到環(huán)境污染限期治理通知書(shū)（XXXX要求的治理標(biāo)準(zhǔn)，委托方無(wú)能力 籌措技術(shù)改造所需巨額資金，決定全面停止XXXX 一切生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因此資產(chǎn)組無(wú)法可靠預(yù) 測(cè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量，本次評(píng)估可收回價(jià)

2、值為被評(píng)估資產(chǎn)組市場(chǎng)價(jià)值（公允價(jià)值）減去處置費(fèi) 用后的凈額,采用成本法確定資產(chǎn)組市場(chǎng)價(jià)值。根據(jù)評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀和資產(chǎn)所有人的后期計(jì)劃，本次評(píng)估選擇有序變現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值。有序變 現(xiàn)在此定義為:企業(yè)的資產(chǎn)變現(xiàn)由資產(chǎn)所有人主導(dǎo),選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)有計(jì)劃有步驟地組織實(shí)施資 產(chǎn)變現(xiàn)行為，資產(chǎn)所有人在實(shí)施拆除變現(xiàn)過(guò)程中沒(méi)有外力迫脅和時(shí)間的要求。處置費(fèi)用包括與資產(chǎn)處置有關(guān)的法律費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)以及為使資產(chǎn)達(dá)到可銷(xiāo)售 狀態(tài)所發(fā)生的直接費(fèi)用等。相關(guān)稅費(fèi)包括對(duì)于房屋建（構(gòu)）筑物等營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目按5%營(yíng)業(yè)稅稅 率計(jì)算，另外包括相關(guān)城建稅和教育附加稅;對(duì)于設(shè)備等增值稅項(xiàng)目則按2%估算增值稅以及 相關(guān)城建稅和教育附加稅等。各項(xiàng)資產(chǎn)

3、評(píng)估方法介紹如下：1、機(jī)器設(shè)備根據(jù)XXXX提供的機(jī)器設(shè)備評(píng)估申報(bào)表，評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)設(shè)備實(shí)際情況盡可能了解機(jī) 組設(shè)備的歷史與現(xiàn)實(shí)狀況后，對(duì)申報(bào)表列示的設(shè)備分兩種情況考慮:一是正常在用的可在市場(chǎng) 上按二手設(shè)備出售的設(shè)備，包括汽輪機(jī)、發(fā)電機(jī)、變壓器、車(chē)輛、電子設(shè)備類資產(chǎn)等;二是機(jī) 組停機(jī)后將不再使用又無(wú)法在二手市場(chǎng)上單獨(dú)出售的機(jī)器設(shè)備。對(duì)此，評(píng)估人員采用不同方 法確定評(píng)估值。正常使用可出售的設(shè)備對(duì)正常在用的可在市場(chǎng)上按二手設(shè)備出售的設(shè)備，對(duì)該類設(shè)備以二手市場(chǎng)價(jià)值并考慮一 定的變現(xiàn)折扣（包括變現(xiàn)損失、拆除費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)），來(lái)確定其評(píng)估價(jià)值。則：評(píng)估值=市場(chǎng)價(jià)X （1 -變現(xiàn)折扣率）（2）企業(yè)停產(chǎn)后將

4、不再使用無(wú)法在市場(chǎng)上按二手設(shè)備出售的機(jī)器設(shè)備此類設(shè)備主要包括鍋爐系統(tǒng)、輸煤系統(tǒng)、灰渣系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、脫硫島、水工系統(tǒng)、輸 電線路及其他系統(tǒng)設(shè)備。對(duì)于該類設(shè)備,逐項(xiàng)確定其殘余價(jià)值、清理費(fèi)用，計(jì)算凈殘余價(jià)值。根據(jù)本次評(píng)估的目的按有序變現(xiàn)的情況設(shè)備的凈殘余價(jià)值=殘余價(jià)值-拆除清理費(fèi)用。2、房屋建（構(gòu)）筑物依據(jù)本次評(píng)估目的,房屋建（構(gòu)）筑物類資產(chǎn)的評(píng)估值為評(píng)估基準(zhǔn)日委估房屋建（構(gòu)）筑物類 資產(chǎn)在公平市場(chǎng)上進(jìn)行交易可能實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)值減去相關(guān)稅費(fèi)。根據(jù)XXXX提供的房屋建（構(gòu)）筑物評(píng)估申報(bào)表，評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)房屋建（構(gòu)）筑物實(shí)際情 況，對(duì)申報(bào)表列示的設(shè)備分兩種情況考慮:一是廠區(qū)工程和后期可繼續(xù)使用的辦公、

5、生活用房 等房屋建（構(gòu)）筑物;二是機(jī)組停產(chǎn)后將不再使用的生產(chǎn)用房屋建（構(gòu)）筑物。對(duì)此,評(píng)估人員采用 不同方法確定評(píng)估值。（1）廠區(qū)工程和后期可繼續(xù)使用的辦公、生活用房等房屋建（構(gòu)）筑物廠區(qū)工程和后期可繼續(xù)使用的辦公、生活用房等房屋建（構(gòu)）筑物主要為廠區(qū)土石方工程、 廠區(qū)道路、廠區(qū)邊坡處理、辦公樓、宿舍、食堂等，對(duì)該類房屋以市場(chǎng)價(jià)值并考慮一定的處 置費(fèi)用（包括法律費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)），來(lái)確定其評(píng)估價(jià)值。房屋建（構(gòu)）筑物市場(chǎng)價(jià)值采用重置成 本法確定。則：評(píng)估值=市場(chǎng)價(jià)值-處置費(fèi)用（2）機(jī)組停產(chǎn)后將不再使用的生產(chǎn)用房屋建（構(gòu)）筑物機(jī)組停產(chǎn)后將不再使用的生產(chǎn)用房屋建（構(gòu)）筑物主要為廠房、設(shè)備基礎(chǔ)、煙囪、輸

6、煤棧 橋、冷卻塔、渣廠等，對(duì)于該類房屋建（構(gòu)）筑物,按一定比例考慮殘值確定評(píng)估值。3、無(wú)形資產(chǎn)一一土地使用權(quán)對(duì)于可正常出售的土地使用權(quán),以市場(chǎng)價(jià)值并考慮一定的處置費(fèi)用（包括法律費(fèi)用、相關(guān) 稅費(fèi)），來(lái)確定其評(píng)估價(jià)值。經(jīng)過(guò)評(píng)估人員實(shí)地勘察、分析論證，被評(píng)估對(duì)象位于河南省義馬市毛溝工業(yè)園區(qū)，區(qū)域內(nèi) 土地市場(chǎng)較為活躍，工業(yè)用地多采用招拍掛方式取得，故采用市場(chǎng)法確定市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)比較法定義市場(chǎng)比較法是指在求取委估地塊土地價(jià)格時(shí),將委估地塊與近期內(nèi)發(fā)生交易的類似土地 進(jìn)行比較，并根據(jù)其土地價(jià)格，經(jīng)過(guò)各種因素修正后,得到委估地塊土地價(jià)格的一種方法。其計(jì) 算公式為：V=VBxAxBxDxE式中:V 待估宗地地

7、價(jià)VB比較實(shí)例價(jià)格A 待估宗地交易情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易情況指數(shù)B 一待估宗地估價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期指數(shù)D 一待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E 一待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)二、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況本公司接受評(píng)估委托后，根據(jù)有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的原則和規(guī)定，按照本公司與委托方簽定的 資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)所約定的事項(xiàng)，組織評(píng)估人員對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估。本 次評(píng)估工作先后經(jīng)過(guò)接受委托、資產(chǎn)清查、評(píng)定估算、評(píng)估匯總、提交報(bào)告等過(guò)程。具體步 驟如下：（一）接受委托階段了解委估資產(chǎn)目前狀況，掌握并明確委托業(yè)務(wù)性質(zhì)、目的、范圍等基本事

8、宜，簽訂資產(chǎn)評(píng) 估業(yè)務(wù)約定書(shū)。組織評(píng)估工作小組，制訂資產(chǎn)評(píng)估實(shí)施方案和工作時(shí)間計(jì)劃。（二）資產(chǎn)清查階段由本評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)制訂的計(jì)劃，輔導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有單位填報(bào)有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表。 為保證所填列明細(xì)的真實(shí)與完整，要求產(chǎn)權(quán)持有單位首先進(jìn)行全面清查,并由評(píng)估人員參與， 同時(shí)，收集資產(chǎn)評(píng)估所需法律、法規(guī)和行業(yè)、企業(yè)資料取得與委估資產(chǎn)有關(guān)的權(quán)屬證明。（三）評(píng)定估算階段根據(jù)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)原則和規(guī)定，針對(duì)已確定的評(píng)估范圍及具體對(duì)象，掌握各項(xiàng)委估資 產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀，并進(jìn)一步審閱產(chǎn)權(quán)持有單位填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估資料對(duì)審閱后的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行必 要的核查、鑒別，對(duì)實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)量、數(shù)量核對(duì)，察看、記錄、分析同時(shí),開(kāi)展市場(chǎng)

9、調(diào)研、詢 價(jià)工作，收集有關(guān)價(jià)格資料，再采用選定的評(píng)估方法對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)予以評(píng)定估算。（四）評(píng)估匯總階段對(duì)各類資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行匯總分柝確認(rèn)評(píng)估工作中沒(méi)有發(fā)生重復(fù)或遺漏事項(xiàng)，并 根據(jù)匯總分析情況,對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善。（五）提交報(bào)告階段根據(jù)評(píng)估工作情況，起草評(píng)估報(bào)告書(shū)，經(jīng)本公司內(nèi)部三級(jí)審核，并與委托方就評(píng)估有關(guān) 內(nèi)容進(jìn)行溝通，最后提交正式評(píng)估報(bào)告書(shū)。三、評(píng)估假設(shè)（一）評(píng)估前提本次評(píng)估是以企業(yè)有序變現(xiàn)資產(chǎn)為評(píng)估假設(shè)前提。以評(píng)估對(duì)象在公開(kāi)市場(chǎng)上進(jìn)行交 易、變換使用位置或繼續(xù)使用狀態(tài)下為評(píng)估假設(shè)前提。（二）基本假設(shè)1、以委托方及產(chǎn)權(quán)持有單位提供的全部文件材料真實(shí)、有效、準(zhǔn)確為假設(shè)條件。2、以

10、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和所在地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒(méi)有發(fā)生重大變化為假設(shè)條件。3、以評(píng)估所依據(jù)的稅收政策、信貸利率等沒(méi)有發(fā)生足以影響評(píng)估結(jié)論的重大變化為 假設(shè)條件。4、除已知悉并披露的事項(xiàng)外，本次評(píng)估以不存在其他抵押或擔(dān)保事項(xiàng)、重大期后事 項(xiàng)，且產(chǎn)權(quán)持有單位對(duì)列入評(píng)估范圍的資產(chǎn)擁有合法權(quán)利為假設(shè)條件。5、評(píng)估結(jié)論僅在相關(guān)資產(chǎn)的評(píng)估值可以通過(guò)資產(chǎn)的有序變現(xiàn)得以回收的前提下成立。（三）具體假設(shè)1、評(píng)估結(jié)論是以企業(yè)有序變現(xiàn)資產(chǎn)狀態(tài)下于評(píng)估基準(zhǔn)日2013年6月30日的可收 回價(jià)值的反映為假設(shè)條件。2、本次評(píng)估測(cè)算各項(xiàng)參數(shù)取值未考慮通貨膨脹因素。本評(píng)估報(bào)告及評(píng)估結(jié)論是依據(jù)上述評(píng)估前提、基本假設(shè)和具體假設(shè)，以及本評(píng)估

11、報(bào)告中 確定的原則、依據(jù)、條件、方法和程序得出的結(jié)果,若上述前提和假設(shè)條件發(fā)生變化時(shí)，本評(píng) 估報(bào)告及評(píng)估結(jié)論一般會(huì)自行失效。四、評(píng)估結(jié)論在實(shí)施了上述資產(chǎn)評(píng)估程序和方法后，對(duì)XXXX所擁有的“XXXX”資產(chǎn)組進(jìn)行了評(píng)估， 在評(píng)估基準(zhǔn)日2013年6月30日的評(píng)估結(jié)果為：XXXX“XXXX”資產(chǎn)組賬面值為XXXX萬(wàn)元，評(píng)估值為XXXX萬(wàn)元（大寫(xiě):人民幣壹億XXXX 元整），評(píng)估減值XXXX萬(wàn)元,減值率XXX%,具體結(jié)果見(jiàn)下表（單位:萬(wàn)元）：序號(hào) 資產(chǎn)名稱 賬面值 評(píng)估值 增值額增值率評(píng)估減值原因?yàn)閄XXX停止經(jīng)營(yíng)后，“XXXX”資產(chǎn)組機(jī)器設(shè)備及房屋建（構(gòu)）筑物專業(yè)性 很強(qiáng)，可作為二手設(shè)備出售的機(jī)器設(shè)

12、備較少,大部分房屋建（構(gòu)）筑物無(wú)繼續(xù)使用價(jià)值，因此其可 收回價(jià)值較低。四、特別事項(xiàng)說(shuō)明（一）對(duì)產(chǎn)權(quán)持有者存在的可能影響資產(chǎn)評(píng)估值的瑕疵事項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)持有者未作特殊說(shuō)明 而評(píng)估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉的情況下;本評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。（二）針對(duì)本項(xiàng)目的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)及相關(guān)證明材料，評(píng)估師進(jìn)行了必要的、獨(dú)立的核實(shí) 工作，但并不表示評(píng)估師對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬進(jìn)行了確認(rèn)或發(fā)表了意見(jiàn)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行 資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的只是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)。（三）本報(bào)告對(duì)被評(píng)資產(chǎn)所進(jìn)行的調(diào)整和評(píng)估系為客觀反映被評(píng)資產(chǎn)的價(jià)值而作，我公 司無(wú)意要求產(chǎn)權(quán)持有者必須按本報(bào)告的結(jié)果和表達(dá)方式進(jìn)行相關(guān)的

13、賬務(wù)處理。是否進(jìn)行、如 何進(jìn)行有關(guān)的賬務(wù)處理需由產(chǎn)權(quán)持有者的上級(jí)財(cái)稅主管部門(mén)決定，并應(yīng)符合國(guó)家會(huì)計(jì)制度的 規(guī)定。（四）2013年6月27日東湖高新發(fā)布“關(guān)于全資子公司XXXX停產(chǎn)的公告”，公告內(nèi) 容為XXXX近日收到義馬市環(huán)保局下達(dá)的環(huán)境污染限期治理通知書(shū)，要求XXXX進(jìn)行限期 治理;鑒于XXXX現(xiàn)有設(shè)備無(wú)法達(dá)到通知書(shū)要求的治理標(biāo)準(zhǔn)亦無(wú)能力籌措技術(shù)改造所需巨額 資金，經(jīng)公司第七屆董事會(huì)第八次會(huì)議審議通過(guò)公司決定全面停止XXXX 一切生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 XXXX各機(jī)組于2013年6月30日關(guān)停。（五）本評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)“XXXX”資產(chǎn)組以2012年12月31日為評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行減值測(cè) 試評(píng)估時(shí)，采用被評(píng)估資

14、產(chǎn)組在剩余使用壽命內(nèi)可以預(yù)計(jì)的未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值確定可回收 價(jià)值。由于委托方已決定停止XXXX經(jīng)營(yíng)活動(dòng),因此本次評(píng)估采用被評(píng)估資產(chǎn)組市場(chǎng)價(jià)值（公 允價(jià)值）減去處置費(fèi)用后的凈額確定可回收價(jià)值。（六）根據(jù)XXXX與武漢XXXX有限公司簽訂義馬鉻渣治理綜合利用發(fā)電工程總承包合 同補(bǔ)充協(xié)議書(shū)，約定工程合同總價(jià)為XXX萬(wàn)元，截止評(píng)估基準(zhǔn)日XXXX已支付82,702萬(wàn)元, 該項(xiàng)工程尚未進(jìn)行竣工驗(yàn)收和工程決算手續(xù)，固定資產(chǎn)賬面值為固定資產(chǎn)預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)值，本次評(píng) 估未考慮最終決算價(jià)格對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。（七）報(bào)告使用者不應(yīng)依賴于本報(bào)告對(duì)是否存在抵押擔(dān)保等事項(xiàng)的描述作出決策,本報(bào)告 的使用者應(yīng)當(dāng)不依賴于本報(bào)告而對(duì)資產(chǎn)

15、狀態(tài)作出獨(dú)立的判斷。（八）評(píng)估報(bào)告基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)：評(píng)估人員未發(fā)現(xiàn)本次評(píng)估基準(zhǔn)日至評(píng)估報(bào)告提出 日發(fā)生的可能影響評(píng)估結(jié)論的重大事項(xiàng)。當(dāng)出現(xiàn)下列情況時(shí)不能直接使用評(píng)估結(jié)論。1、若是資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)評(píng)估值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；2、若是資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格產(chǎn)生明顯影響時(shí)委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u 估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值；3、若資產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整方法簡(jiǎn)單、易于操作時(shí)也可由委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)進(jìn)行相應(yīng) 調(diào)整。評(píng)估報(bào)告使用者在實(shí)際使用報(bào)告的結(jié)果時(shí)應(yīng)結(jié)合其他因素參考使用。報(bào)告使用者在評(píng)估報(bào)告使用過(guò)程中應(yīng)關(guān)注以上特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。五、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明（一）該評(píng)估報(bào)告僅供評(píng)估報(bào)告中披露的評(píng)估報(bào)告使用者用于載明的評(píng)估目的。注冊(cè)資產(chǎn) 評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)因評(píng)估報(bào)告使用不當(dāng)所造成后果的責(zé)